上海市金山項(xiàng)目分析報(bào)-doc 15

1、上海市xx山項(xiàng)目目分析報(bào)報(bào)告目 錄錄 HYPERLINK l _Toc86830217 目 錄錄1 HYPERLINK l _Toc86830218 一、總論論2 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Tooc86683002199 1.11 項(xiàng)目目簡(jiǎn)介2 HYPERLINK l _Toc86830220 1.1.1項(xiàng)目目概況2 HYPERLINK l _Toc86830221 1.1.2 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃總體要要求2 HYPERLINK l _Toc86830222 1.1.3 項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑面積指指標(biāo)2 HYPERLINK l

2、_Toc86830223 1.2 編制依依據(jù)2 HYPERLINK l _Toc86830224 1.3 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)3 HYPERLINK l _Toc86830225 1.4 結(jié)論3二、市場(chǎng)場(chǎng)分析4 HYPERLINK l _Toc86830227 2.1 宏觀環(huán)環(huán)境分析析4 HYPERLINK l _Toc86830228 2.1.1 城市概概況4 HYPERLINK l _Toc86830229 2.1.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r4 HYPERLINK l _Toc86830230 2.1.3 居居民生活活水平5 HYPERLINK C:Documents and SettingsAd

3、ministrator桌面 l _TToc88683302331 2.22、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析5 HYPERLINK l _Toc86830232 2.2.1 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜述述5 HYPERLINK l _Toc86830233 2.2.2 板板塊特征征6 HYPERLINK l _Toc86830234 2.2.3 未未來發(fā)展展趨勢(shì)7 HYPERLINK l _Toc86830235 三、項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境7 HYPERLINK l _Toc86830236 3.1 項(xiàng)目周周邊環(huán)境境分析7 HYPERLINK l _Toc86830237 3.1.1 周周邊環(huán)境境7 HYPERLINK l

4、 _Toc86830238 3.1.2 SSWOTT分析8 HYPERLINK l _Toc86830239 3.2 競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤分分析8 HYPERLINK l _Toc86830240 四、項(xiàng)目目定位9 HYPERLINK l _Toc86830241 4.1 總體定定位9 HYPERLINK C:Documents and SettingsAdministrator桌面 l _Toc868302442 4.22 產(chǎn)品品定位10 HYPERLINK l _Toc86830243 4.3 客戶定定位10 HYPERLINK l _Toc86830244 4.4 價(jià)格定定位11 HYPERLI

5、NK l _Toc86830245 五、財(cái)務(wù)務(wù)效益12 HYPERLINK l _Toc86830246 5.1 銷售收收入測(cè)算算12 HYPERLINK l _Toc86830247 5.2 建設(shè)投投資估算算12 HYPERLINK l _Toc86830248 5.3 不確定定性分析析13 HYPERLINK l _Toc86830249 5.4 經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)13一、總論論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目目概況項(xiàng)目地塊塊位于金金山區(qū)金金山新城城中心城城區(qū)杭州州灣大道道以東、衛(wèi)陽南南路以西西、龍?jiān)丛绰芬阅夏?、板橋橋東路以以北。土土地面積積14228688平方米米，土地地用途為為居住。項(xiàng)目

6、地塊塊所處區(qū)區(qū)域?qū)儆谟谝?guī)劃中中的金山山區(qū)城市市中心區(qū)區(qū)，西北北面臨近近區(qū)政府府、西面面臨近中中央大道道，附近近市政、生活和和商業(yè)配配套都在在完善之之中。東東面是山山陽居住住區(qū)，鄰鄰近的有有山鑫聯(lián)聯(lián)城花苑苑，現(xiàn)正正在建配配套的菜菜場(chǎng)和商商場(chǎng)。南南面集中中了藍(lán)堡堡愛琴海海、金海海岸花園園、海上上明珠園園等多個(gè)個(gè)中高檔檔樓盤。1.1.2 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃總體要要求項(xiàng)目占地地面積11428868平平方米，規(guī)劃建建設(shè)一個(gè)個(gè)大型中中高檔居居住區(qū)，土地使使用年限限為700年，規(guī)規(guī)劃容積積率為11.1, 其中中多層11.4, 非獨(dú)獨(dú)立式低低密度住住宅0.7, 建筑密密度多層層30%，非獨(dú)獨(dú)立式低低密度住住宅255

7、%，綠綠化率440%。機(jī)動(dòng)車車泊位按按0.77個(gè)/戶戶配置。1.1.3 項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑面積指指標(biāo)項(xiàng)目總建建筑面積積18001844.8平平方米，住宅部部分15556554.88平方米米，其中中多層11245523.8平方方米，別別墅3111311平方米米；車位位部分2230330平方方米，配配套15500平平方米。1.2 編制依依據(jù)本報(bào)告根根據(jù)目前前可獲取取的資料料，結(jié)合合有關(guān)的的政策法法規(guī)和金金山區(qū)有有關(guān)規(guī)劃劃，在實(shí)實(shí)地考察察與市場(chǎng)場(chǎng)研究的的基礎(chǔ)上上，通過過客觀分分析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估估，為項(xiàng)項(xiàng)目投資資提供科科學(xué)的決決策依據(jù)據(jù)。此外，本本報(bào)告編編制依據(jù)據(jù)還有：1、上海海市國有有土地使使用權(quán)出出讓合同

8、同。2、上海海市土地地資源管管理局22003308220號(hào)土土地出讓讓公告。3、上海海市規(guī)劃劃管理局局城市市設(shè)計(jì)管管理技術(shù)術(shù)規(guī)定關(guān)于住住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)和土土地利用用條件和和要求。1.3 主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)占地面積積 11428868mm2總建筑面面積18001844.8 m2 其中：住宅 15556554.88 m22 多多層 12445233.8 m2 疊疊加/聯(lián)排別別墅311131 m2車位 2230330 mm2 配配套 15500 m2容積率 1.11建筑密度度 330%綠化率40%機(jī)動(dòng)車停停車泊位位 9940個(gè)個(gè)1.4 結(jié)論本項(xiàng)目在在目前市市場(chǎng)行情情下，總總投資

9、5555,8899,9336.772元，銷售收收入6558,7784,3922元，稅稅后利潤潤44,2211,6995元，投資收收益率為為8.00%。從從敏感度度分析來來看，本本項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性較較大。故故本項(xiàng)目目從經(jīng)濟(jì)濟(jì)上不可可行。二、市場(chǎng)場(chǎng)分析2.1 宏觀環(huán)環(huán)境分析析2.1.1 城城市概況況金山區(qū)位位于上海海市西南南，杭州州灣北岸岸，處在在滬、杭杭、甬及及舟山群群島經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域中中心和長長三角都都市圈樞樞紐地帶帶。西連連浙江省省平湖市市、嘉善善縣，東東鄰上海海市奉賢賢區(qū)，北北接松江江區(qū)和青青浦區(qū)。全區(qū)陸陸地總面面積5886平方方公里，轄144個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道道，現(xiàn)有有人口555萬。金山區(qū)境境內(nèi)有滬

10、滬杭高速速、同三三高速、莘奉金金高速等等高速公公路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。滬杭杭鐵路金金山支線線直達(dá)金金山城區(qū)區(qū)。南部部沿海申申甬車客客渡碼頭頭開辟了了舟山、寧波等等地海運(yùn)運(yùn)航線。黃浦江江支流貫貫穿全區(qū)區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)內(nèi)河運(yùn)輸輸主動(dòng)脈脈。到220055年，金金山將形形成“三縱兩兩橫”五條高高速公路路和“六縱六六橫”區(qū)域干干線公路路網(wǎng)架。杭州灣灣跨海大大橋建成成后，金金山將成成為浙江江快速進(jìn)進(jìn)入上海海的橋頭頭堡。嘉嘉金高速速建成通通車后，金山北北出上海海的時(shí)間間將大大大縮短。2.1.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r20044年1-33季度金金山區(qū)完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值999.511億元，按可比比價(jià)格計(jì)計(jì)算比去去年同期期增長22

11、6.11%，增增速比去去年同期期高出77.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，預(yù)計(jì)計(jì)全年增增長將超超過244%。結(jié)結(jié)合20003年年發(fā)展情情況來看看，金山山區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展開開始步入入高速增增長期。20044年1-99月份金金山區(qū)完完成全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資755.911億元，同比增增長688.1%。1-99月房地地產(chǎn)投資資完成7743775萬元元，同比比增長332.00%，占占全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資總額的的9.88%,繼繼續(xù)保持持高速穩(wěn)穩(wěn)定增長長的勢(shì)頭頭。其原原因主要要是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)繼續(xù)了了去年發(fā)發(fā)展的勢(shì)勢(shì)頭，從從今年11-9月月統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)反映映，新開開工項(xiàng)目目較多，而且其其規(guī)模較較大，今今年的房房地產(chǎn)投投資

12、形勢(shì)勢(shì)仍較為為樂觀。但由于于受宏觀觀調(diào)控的的影響下下半年開開始增幅幅逐月下下降。2.1.3 居居民生活活水平20033年金山山區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工年年平均收收入1885000 元，比上年年增長88.0；農(nóng)民民人均收收入48832元元，比上上年增長長9.55。年年末居民民儲(chǔ)蓄存存款766.7億億元，比比上年增增長177.7。農(nóng)村村養(yǎng)老保保險(xiǎn)投保保率933.188。2.2、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析2.2.1 房房地產(chǎn)市市場(chǎng)綜述述20044年金山山區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃發(fā)展展，商品品房繼續(xù)續(xù)保持旺旺銷勢(shì)頭頭。1-9月份份，全區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資完成成7.444億元元，同比比增長332.00%。商商品房施施工面積積

13、1445.336萬平平方米，增長555.66%；商商品房竣竣工面積積56.24萬萬平方米米，同比比增長772.77%；商商品房銷銷售額99.377億元，增長1112.8%，至9月底，空置房房面積55.633萬平方方米，同同比下降降51.5 %。2.2.2 板板塊特征征根據(jù)一手手市場(chǎng)樓樓盤供應(yīng)應(yīng)情況來來看，金金山區(qū)可可以劃分分為三大大板塊：石化板板塊、朱朱涇板塊塊、楓涇涇板塊。石化板塊塊該板塊由由于區(qū)政政府的南南遷，市市政建設(shè)設(shè)和房地地產(chǎn)投資資迅速升升溫。220044年市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量共計(jì)332.118萬平平方米，共27773套套，已銷銷售133.755萬平方方米，共共計(jì)13319套套，去化化率為

14、447.55%。市市場(chǎng)主要要房型為為1000m2左右的的二房和和1200-1440 mm2 的三房房。該板板塊內(nèi)市市場(chǎng)價(jià)格格在35500-45000元/平方米米，均價(jià)價(jià)在40000元元/平方米米左右。朱涇板塊塊該板塊作作為曾經(jīng)經(jīng)的區(qū)政政府所在在地，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)興起起的最早早。20004年年市場(chǎng)供供應(yīng)量共共計(jì)255萬平方方米，共共24992套，已售77.811萬平方方米，共共7400套，去去化率為為30%。市場(chǎng)場(chǎng)主要房房型為990 mm2的二房房和1110-1130 m2的三房房。該板板塊的市市場(chǎng)價(jià)格格在30000-42000元/平方米米，均價(jià)價(jià)在35500元元/平方米米左右。楓涇板塊塊該板塊

15、隨隨著上海海市“一城九九鎮(zhèn)”計(jì)劃的的提出而而備受關(guān)關(guān)注。220044年市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量共計(jì)663.443萬平平方米，共57770套套，已銷銷售233.488萬平方方米，共共計(jì)22215套套，去化化率為338%。該板塊塊的市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)在在30000元/平方米米左右。2.2.3 未未來發(fā)展展趨勢(shì)由于金山山區(qū)地處處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起步步較晚，居民住住房水平平相對(duì)較較低。據(jù)據(jù)20003年物物業(yè)統(tǒng)計(jì)計(jì)年報(bào)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20003年年我金山山區(qū)居民民住宅房房屋總面面積3999萬平平方米，人均住住房面積積18.6平方方米。據(jù)據(jù)建設(shè)部部新近的的統(tǒng)計(jì)，目前全全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住宅宅建筑面面積為223.66

16、7平方方米。其其中東部部地區(qū)為為25.06平平方米；中部地地區(qū)211.999平方米米；西部部地區(qū)223.005平方方米。而而金山區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)居居民的住住房水平平和全國國的平均均水平比比還相差差5.007平方方米，和和東部地地區(qū)比還還相差66.444平方米米。甚至至和西部部比還相相差4.45平平方米。這說明明金山區(qū)區(qū)的住房房需求還還是很可可觀的。另一方面面，從近近年房地地產(chǎn)業(yè)投投資情況況看，金金山區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資呈呈逐年高高速增長長趨勢(shì)。20001年金金山區(qū)房房地產(chǎn)投投資總額額為5.4億元元，增長長36.2%；20002年投投資總額額為7.7億元元，增長長42.6%；20003年投投資總額額為10

17、0.5億億元，增增長366.4%。這說說明金山山區(qū)的房房產(chǎn)需求求量較大大。再從橫向向比較看看，20003年年上海市市十個(gè)郊郊區(qū)平均均房地產(chǎn)產(chǎn)投資量量為300.455億元，而金山山區(qū)為110.55億元，相差220億元元；最高高的閔行行區(qū)611.1億億元，相相差599.6億億元。說說明金山山區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)的的潛力是是巨大的的。從上述三三方面看看，金山山區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)的的投資能能量、需需求潛力力、發(fā)展展趨勢(shì)是是好的良良好。三、項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境3.1 項(xiàng)目周周邊環(huán)境境分析3.1.1 周周邊環(huán)境境項(xiàng)目地塊塊處于金金山區(qū)規(guī)規(guī)劃的中中央城區(qū)區(qū)的核心心位置。北面臨臨近金山山區(qū)政府府，西面面是規(guī)劃劃的中央央城區(qū)的的

18、中央大大道，東東面是正正在建設(shè)設(shè)中的山山陽居住住區(qū)，南南面是聚聚集了藍(lán)藍(lán)堡愛琴琴海、金金海岸花花園、海海上明珠珠園等多多個(gè)樓盤盤的中高高檔居住住區(qū)。本項(xiàng)目交交通便捷捷。西面面緊鄰的的杭州灣灣大道貫貫通金山山區(qū)可直直達(dá)市區(qū)區(qū)；北面面臨近的的金山大大道緊倚倚區(qū)政府府，貫穿穿金山衛(wèi)衛(wèi)鎮(zhèn)和漕漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中中的軌道道交通將將經(jīng)過附附近；南南面有連連接金山山石化與與上?；鸹疖囌镜牡蔫F路線線；南面面杭州灣灣距離本本項(xiàng)目車車程在110分鐘鐘之內(nèi)。本項(xiàng)目周周邊生活活配套完完善。規(guī)規(guī)劃中的的中央大大道將建建設(shè)成為為金山區(qū)區(qū)商業(yè)步步行街，鄰近的的蒙山路路和衛(wèi)清清路口有有樂購購購物中心心，鄰近近的山鑫鑫聯(lián)城花花園有配

19、配套的大大菜場(chǎng)和和商業(yè)配配套。蒙蒙山路和和衛(wèi)清路路附近有有幼兒園園、小學(xué)學(xué)和中學(xué)學(xué)。3.1.2 SSWOTT分析Streengtthn 地地理位置置得天獨(dú)獨(dú)厚，處處于規(guī)劃劃的城市市中心位位置，緊緊鄰區(qū)政政府n 交交通便捷捷，水、陸、軌軌道交通通立體化化交通格格局即將將形成n 周周圍居住住區(qū)氣候候逐漸形形成，生生活配套套逐漸完完善Weakkn 北北面是一一片尚未未開發(fā)的的農(nóng)田，容易造造成荒涼涼的感覺覺n 地地塊中間間有一個(gè)個(gè)污水處處理廠和和高壓電電線，在在一定程程度上影影響項(xiàng)目目形象Oppoortuunitty n 北北面臨近近老龍泉泉港，可可以引入入至小區(qū)區(qū)內(nèi)作水水景n 金金山區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)

20、仍處處于上升升勢(shì)頭，未來走走勢(shì)較為為樂觀Threeatn 周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性項(xiàng)目目較多，本項(xiàng)目目面臨銷銷售壓力力n 宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策存在較較多變數(shù)數(shù)，可能能對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的走勢(shì)勢(shì)產(chǎn)生影影響。3.2 競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤分分析項(xiàng)目周邊邊地區(qū)聚聚集了藍(lán)藍(lán)堡愛琴琴海、金金海岸花花園、海海上明珠珠園、三三島龍洲洲苑、棕棕櫚灣花花園以及及山鑫聯(lián)聯(lián)城花園園等多個(gè)個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)項(xiàng)目可比比性較強(qiáng)強(qiáng)的有藍(lán)藍(lán)堡愛琴琴海、金金海岸花花園、海海上明珠珠園、三三島龍洲洲園、棕棕櫚灣花花園等。周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性樓盤盤列表名稱地址物業(yè)類型型建筑面積積(m22)總戶數(shù)戶型面積積 （m2）均價(jià) (元/m22)開盤日期期銷售情況況藍(lán)堡愛琴

21、琴海杭州灣大大道/衛(wèi)衛(wèi)清路獨(dú)立/聯(lián)聯(lián)排別墅墅184175-1955/3003-446748000Jun-04售完金海岸花花園杭州灣大大/龍勝勝路多層/小小高層180000013666101-1111/1443-114442000Jul-04剩50套套大三房房海上明珠珠園杭州灣大大道/隆隆安路多層/小小高層/高層100000077492/113040000Aug-04超過600%三島龍洲洲苑蒙山路/板橋路路多層/小小高層1800000858104/1133/122842000Aug-0450%棕櫚灣花花園蒙山路/衛(wèi)清路路多層/小小高層180000132100-1022/1225-11554100

22、0Aug-04基本售完完藍(lán)堡愛琴琴海是一一中檔別別墅項(xiàng)目目，該案案總戶數(shù)數(shù)1844戶，戶戶型面積積1755-4007平米米，由獨(dú)獨(dú)棟和聯(lián)聯(lián)體別墅墅組成，容積率率0.77, 220044年6月28日開開盤，銷銷售狀況況較好，僅余一一套聯(lián)體體別墅。金海岸岸花園由由10幢小小高層和和30幢多多層組成成，內(nèi)部部配有 1萬平平米的會(huì)會(huì)所、11萬平米米的中庭庭花園、2千平米米的人工工湖。銷銷售狀況況尚可，目前剩剩下的都都是大三三房，特特別是復(fù)復(fù)式單元元，而有有著觀景景賣點(diǎn)，售價(jià)較較高的小小高層也也有剩余余。海上上明珠園園靠近海海邊，路路況好，但缺乏乏公交線線路和商商業(yè)配套套，小區(qū)區(qū)建筑布布局錯(cuò)落落有致，設(shè)

23、計(jì)上上利用車車庫的高高度造就就錯(cuò)層樓樓中樓房房型，動(dòng)動(dòng)靜分離離，私密密性強(qiáng)，是石化化地區(qū)不不多得在在售多層層房源，房型為為98平米米的二房房和1330平米米的三房房。三島島龍洲苑苑此次推推出共約約4000套小高高層，每每戶面積積在966-1881平米米之間，得房率率85-90%，周邊邊商業(yè)配配套較完完善，目目前售價(jià)價(jià)42000元/平方米米，沿河河景觀房房在45500元元/平方米米左右。棕櫚灣灣花園采采用北美美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起起點(diǎn)均較較高，對(duì)對(duì)面就是是樂購購購物中心心，采用用凈高33米的層層高，目目前已經(jīng)經(jīng)基本售售完。四、項(xiàng)目目定位4.1 總體定定位 引領(lǐng)住宅宅時(shí)尚、開創(chuàng)新新生活模模式定

24、位詮釋釋：n 嶄嶄新生活活模式擺脫目前前許多個(gè)個(gè)案片面面的“隨大溜溜”、“形式主主義”的誤區(qū)區(qū)，在開開發(fā)中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)物業(yè)業(yè)內(nèi)涵的的同時(shí)，更注重重功能延延伸，向向金山區(qū)區(qū)市民展展示一種種新的居居住理念念、新的的生活態(tài)態(tài)度和方方式。以以完備的的設(shè)施和和功能配配套及營營銷理念念相互融融合，給給目標(biāo)客客戶展現(xiàn)現(xiàn)一種求求新、唯唯美、崇崇尚健康康的生活活方式。n 引引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展本案位于于山陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)，規(guī)劃劃中的山山陽居住住區(qū)發(fā)展展方興未未艾，此此所謂“生逢其其時(shí)”。另外外小區(qū)的的產(chǎn)品是是與國際際大都市市所同步步的，充充分尊重重建筑與與人的共共鳴，體體味其人人性品位位，并與與環(huán)境有有機(jī)的共共融。同同時(shí)內(nèi)部部有大面

25、面積集中中綠化，再結(jié)合合各組團(tuán)團(tuán)主題景景觀，節(jié)節(jié)點(diǎn)小品品等組成成多方位位景觀系系統(tǒng)。景景觀在本本案中不不是一種種美化和和附屬，而是一一種與自自然相安安共存的的概念。n 緊緊湊型高高品質(zhì)生生活社區(qū)區(qū)針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶創(chuàng)創(chuàng)造符合合其需求求的高品品質(zhì)產(chǎn)品品。戶型型緊湊但但科學(xué)合合理（總總價(jià)相對(duì)對(duì)較低），建筑筑風(fēng)格簡(jiǎn)簡(jiǎn)樸但大大氣，精精心于細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)的推敲敲，從房房型、外外觀、觀觀景設(shè)計(jì)計(jì)、組團(tuán)團(tuán)綠化、公建配配套等，都將體體現(xiàn)本案案中低價(jià)價(jià)樓盤高高檔化社社區(qū)形象象。通過建筑筑各項(xiàng)要要素與個(gè)個(gè)人生活活有機(jī)結(jié)結(jié)合可引引伸出許許多推廣廣主題，有利于于本案的的各項(xiàng)要要素進(jìn)行行生動(dòng)、全面的的訴求。以此完完成以小小見

26、大、提高推推廣立意意的目的的。強(qiáng)調(diào)調(diào)本案產(chǎn)產(chǎn)品理念念的領(lǐng)先先性和公公司實(shí)力力的雄厚厚性。4.2 產(chǎn)品定定位項(xiàng)目周邊邊在售樓樓盤中，小高層層占主流流，其次次是多層層，高層層比較少少。這代代表了城城市住宅宅未來發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)，小小高層和和高層在在樓盤品品質(zhì)和舒舒適度上上均優(yōu)于于多層，但造價(jià)價(jià)稍高。而郊區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃時(shí)，則往往往限制小小高層和和高層住住宅的發(fā)發(fā)展。周周邊別墅墅僅有藍(lán)藍(lán)堡愛琴琴海，以以獨(dú)立別別墅為主主，少量量聯(lián)排別別墅，從從市場(chǎng)需需求來看看，去化化較快。結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃要求，本項(xiàng)目目宜以多多層為主主，輔以以少量疊疊加和聯(lián)聯(lián)排別墅墅，充分分利用規(guī)規(guī)劃要求求的容積積率，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化

27、化。4.3 客戶定定位通過對(duì)周周邊金海海岸花園園、三島島龍洲等等樓盤的的調(diào)查了了解，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，本本項(xiàng)目客客戶定位位如下： 客客戶以金金山本地地客戶為為主，以以在金山山工作的的外地人人為輔； 客客戶年齡齡跨度較較大，225-550歲的的為主力力范圍； 客客戶的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)以二代代同住為為主，房房型要求求為兩房房和三房房； 客客戶接受受的主力力總價(jià)在在35萬-500萬左右右； 房房屋單戶戶面積需需求在8851300m2之間居居多； 客戶的的主要職職業(yè)是為為工薪一一族或小小業(yè)主，如金山山石化和和其關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)員員工、在在金山石石化工作作和生活活的外地地人等等等； 目標(biāo)標(biāo)客戶對(duì)對(duì)金山石石化

28、的生生存依賴賴度較高高；4.4 價(jià)格定定位本項(xiàng)目采采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法定價(jià)，選取相相類似項(xiàng)項(xiàng)目作為為參照，比較本本項(xiàng)目和和參照項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣，進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格修正，從而得得出本項(xiàng)項(xiàng)目相對(duì)對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目的參參考價(jià)格格。根據(jù)相似似原則和和可比原原則，選選取金海海岸花園園、三島島龍洲苑苑和海上上明珠園園作為本本項(xiàng)目多多層部分分參照項(xiàng)項(xiàng)目。比較內(nèi)容容權(quán)重金海岸花花園三島龍洲洲苑海上明珠珠園擬合程度度比較系數(shù)數(shù)擬合程度度比較系數(shù)數(shù)擬合程度度比較系數(shù)數(shù)物業(yè)位置置15%1.10.16651.10.16651.10.1665外部環(huán)境境25%1.10.27751.20.31.10.2775社區(qū)環(huán)境境10%10.

29、110.10.90.099發(fā)展規(guī)劃劃20%0.90.18810.20.90.188房型設(shè)計(jì)計(jì)10%0.90.09910.110.1生活配套套15%1.20.1881.20.18810.155主題提煉煉5%10.0551.10.05551.20.066合計(jì)100%/1.044/1.1/1.022通過上面面的比較較可以得得出下表表，從表表中可以以看出，本項(xiàng)目目多層部部分的市市場(chǎng)參考考價(jià)在338188-40038元元/平方米米之間，取其均均值39900元元/平方米米。比較項(xiàng)目目ABC比較系數(shù)數(shù)1.0441.11.022比較價(jià)格格420004200040000市場(chǎng)參考考價(jià)格40388 38188 39

30、222 對(duì)于別墅墅部分，本項(xiàng)目目與藍(lán)堡堡愛琴海海相比，在整體體上不及及其純別別墅的項(xiàng)項(xiàng)目定位位，故售售價(jià)調(diào)低低2000元/平方米米。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目別墅墅的市場(chǎng)場(chǎng)參考價(jià)價(jià)定位在在46000元/平方米米。五、財(cái)務(wù)務(wù)效益5.1 銷售收收入測(cè)算算u 根據(jù)據(jù)前面的的定價(jià)，多層按按照39900元元/平方米米，別墅墅按照446000元/平方米米測(cè)算；u 車庫庫地上部部分按照照240000元元/個(gè)計(jì)算算，地下下部分按按照3660000元/平方米米計(jì)算；u 計(jì)算算建筑面面積按照照15771555平方米米計(jì)算。銷售收入入估算表表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱金額（元元）面積（mm2）單價(jià)（元元/m2）備注一、住宅部分分多層48

31、5,6422,9776 124,5244 3,9000 別墅143,2022,4116 31,1131 4,6000 小計(jì)628,8455,3992 155,6555 二、車位部分分地下車位位23,0030,0000 23,0030 1,0000 35m22/個(gè)地上車位位6,9009,0000 9,8770 700 35m22/個(gè)小計(jì)29,9939,0000 三、合計(jì)658,7844,3992 根據(jù)銷售售收入估估算表可可以看出出，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目銷銷售收入入共計(jì)6658,7844,3992元。5.2 建設(shè)投投資估算算投資估算算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元元）單價(jià)（元元/m2）計(jì)算面積積(m2)備注一、土地費(fèi)用

32、用211,0422,1661 1,3443 157,1555 1、土地出讓讓費(fèi)182,1566,7000 1,2775 142,8688 85萬/畝，2115畝2、契稅5,4664,7701 3、土地使用用金10,0000,7600 142,8688 70年，1元/年/mm24、帶征地費(fèi)費(fèi)用13,4420,0000 22萬/畝，611畝二、前期費(fèi)用用69,1148,2000 440 157,1555 1、前期規(guī)費(fèi)費(fèi)52,1175,4600 332 157,1555 2、前期工程程費(fèi)用13,0043,8655 83 157,1555 3、其他前期期費(fèi)用3,9228,8875 25 157,1555 三、建安工程程172,8700,5000 1,1000 157,1555 1、土建與裝裝修125,7244,0000 800 157,1555 2、設(shè)備及安安裝工程程47