房地產(chǎn)項目的項目估算及預算編制標準

1、房地產(chǎn)項目的項目估算及預算編制標準估算一土地費用1土地使用權(quán)出讓金土地評估拍賣價格的30%或以上2土地出讓契稅出讓金X3%二建安費用810元/M2-1260元/M2含建設(shè)及基本安裝三前期費用中高檔樓盤約80元/M2-100元/M2別墅約180元/M21規(guī)劃設(shè)計費建安費X3%2設(shè)計招投標管理費總投資X0.02%3勘查費設(shè)計概算X0.5%4設(shè)計監(jiān)理規(guī)劃設(shè)計費X2%5施工監(jiān)理建安費X1.4%6施工證費7規(guī)劃證費建安費X0.6%四配套費用190元/M2-230元/M2住宅配套費用用地紅線外大市政配套費含紅線外道路、上水、燃氣、電話等五其它費用1管理費用（建安+前期+配套）X3%2銷售推廣費用按銷售收入

2、約1.53%計3不可預見費用（建安+前期+配套）X3%或以上六營業(yè)稅費銷售收入*6.1%1營業(yè)稅銷售收入*5%2城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅X7%3教育附加稅營業(yè)稅X4%4印花稅銷售收入*0.05%5交易管理費銷售收入*0.5%市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%X33%=4.95%七融資成本清單序號費用名稱取費標準土地使用權(quán)取得費附加國土契稅土地評估價格X3%城市配套費凡公開招標、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。拆遷管理費國土勘測費拆遷代辦費現(xiàn)狀實測費2前期工程費中高檔樓盤約80元/M2-100元/M2別墅約180元/M2方案設(shè)計費多層1.8元/M2,高層2.2元/M2水文地質(zhì)勘察設(shè)計費多層

3、3.1元/M2,高層3.6元/M2施工圖設(shè)計費多層18-22元/M2,高層35元加2,別墅100元/M2施工圖圖審費多層1.8元/M2,高層2.2元/M2基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計費市政工程設(shè)計費多層1.8元/M2,高層2.5元/M2電信設(shè)計費1元/M2有線電視寬帶設(shè)計費0.4元/M2管煤/給水/給電工程設(shè)計費3.4元/M2施工用電供配電貼費1.2-2.7元/M2測繪定點費+灰線驗費0.85元/M2曬圖費0.5元/M2編標費及委托編制標底費用3.2元/M2工程招標管理費0.42元/M2環(huán)保費/日照分析費0.5元/M2建筑地方高等教育費12元/M2人防費多層15元/M2（舊城10元/M2）商品房測繪費0.8元

4、/M2（住宅）1.2元/M2（商業(yè)用房）白蟻防治費1.6元/M2散裝水泥專項基金墻改10元/M23建筑安裝工程費810元/M2-1260元/M2建安成本多層800元/M2，高層1250元/M2監(jiān)理工程招標費管理費多層0.1元/M2，高層0.14元/M2土建工程監(jiān)理費多層8.4元/M2，高層10元/M2土建工程質(zhì)檢費多層1.5元/M2，高層2.1元/M24基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費190元/M2-230元/M2市政工程建設(shè)費多層70元/M2，高層100元/M2市政工程質(zhì)檢費多層1元/M2，高層1.5元/M2小區(qū)供電工程費22元/M2小區(qū)給水工程費供水基金15元/M2接水15元/M2小區(qū)供氣工程費14元/M2

5、有線電視寬帶工程費6元/M2小區(qū)路燈工程費雙路64萬/公里單路39萬/公里小區(qū)綠化費25-30元/M2小區(qū)通訊通郵費16元/M2五、項目投資估算、資金籌措計劃（一）開發(fā)成本1、土地成本（征地費、土地有嘗使用費）（1）征地費。征地補償費：496.266畝X19萬/畝=9429.05（萬元）（注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補償、水利設(shè)施維修分攤，勞動力安置補助等四項費用的基本補償基價16.5萬元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補償金額8%，即：17.5萬元/畝X8%=1.4萬元/畝）填土工程費：496.266畝X39

6、950.20元/畝=1982.59（萬元）（注：填土工程單價按25.5元/m：m，由夏園村委會包干。經(jīng)計算，實際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價為666.67面/畝X2.35元/m?X25.5元/面=39950.2元/畝）。工程立項初期工作補償費：496.266畝X39950.20元/畝X12.8%=253.77（萬元）。耕地占用稅：496.266畝X5333元/畝=264.66（萬元）。（注：按8元/面計征，666.67面/畝*8元/而=5333元/畝，交市財局）。耕地墾復基金：496.266畝X8000元/畝=397.01（萬元）。（注：按12元/面計征，666.67面/畝*1

7、2元/而=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。新菜地、魚塘開發(fā)基金：496.266畝X31581元/畝=1567.26（萬元）。（注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計征，即為：3509元/畝X9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。征地管理費：496.266畝X19萬/畝X2%=188.58（萬元）。（注：按征地補償總金額的2%計征，交市國土局）。土地登記費：約為2.42（萬元）。（注：首1000m收200元，每超過500m加收40元）。已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：1735.91（萬元）合計：15821.25（萬元）。（2

8、）土地有嘗使用出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金的計算標準，住宅基準地價為697元/m2820元/m?不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標準定在200元/mt則其土地使用權(quán)出讓金總價合計為：351476m2X200元/m?=7029.52（萬元）（3）合計土地成本為：22850.77（萬元）。將以上各項匯總表426所示：土地成本匯總表（426）序號項目金額/萬元1征地補償費9429.052填土工程費1982.593工程立項初期工作補償費253.774耕地占用稅264.665耕地墾復基金397.016新菜地、魚塘開發(fā)基金1567.267征地管理費

9、188.588土地登記費2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計22850.772、建安工程費（1）多層住宅建安費（427）。多層住宅建安費（427）序號項目單價/元/m?工程量/m?金額/萬元1土建及裝修工程費125018188322735.382水電安裝工程費1001818831818.833小計135018188324554.21（2）高層住宅建安費（表428）。高層住宅建安費（表428）序號項目單價/元/工程量/金額/萬元1土建及裝修工程費158016959326795.72水電安裝工程費2201695933731.053電梯150169593254

10、3.94消防50169593847.955小計200016959333918.6（3）建安工程費合計：58472.81（萬元）3、前期工程費（1）籌建開辦費：58472.81X2.5%=1461.82（萬元）。（2）可行性研究費：58472.81X1.5=87.71（萬元）。（3）規(guī)劃勘測設(shè)計費：58472.81X3%=1754.18（萬元）。（4）三通一平費：（即填土工程費，已在第一項“土地成本”中列出，故此處不再計算）。（5）合計前期工程費用為：3303.71（萬元）。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費（紅線內(nèi)外工程費，表429）基礎(chǔ)設(shè)施配套費（429）序號項目計算依據(jù)金額/萬元道路工程42.13萬元/公

11、頃X33.08公頃=1393.66萬元1393.60排水管道工程37.6萬元/公頃X33.08公頃=1243.80萬元1243.80河涌改造工程8.58萬/公頃X33.08公頃=283.83萬元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬元981.12中小橋5座約501。96萬元501.96污水泵站一座約287.39萬元287.39公共廣場25000m2（高壓線下的公園、車場）X320元/=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450mx1200元/m=54（萬元）54綠化工程5.4萬元/公頃X33.08公頃=178.63萬元178.6供水工程15萬元/公頃X33.0

12、8公頃=496.20萬元496.20供電工程65萬元/公頃X33.08公頃=2150.2萬元2150.2電信工程7萬元/公頃X33.08公頃=231.56萬元231.56煤氣工程7萬元/公頃X33.08公頃=231.56萬元231.56合計8833.905、公建配套費（見表4210）公建配套費（4210）序號項目建筑面積/m?單價/元/m?金額/萬元幼兒園1500+1800850153.15小學4500900405中學9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店4006

13、0024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店26060015.6儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）9001331.1變電站30050015路燈配電室305001.5凈化石油氣站4060

14、02.4公共廁所1506009垃圾集散點1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會42060025.2合計9904.056、不可預見配套費（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）X5%=4377.20（萬元）7、開發(fā)期間稅費（表4211）開發(fā)期間稅費（4211）序號項目計算依據(jù)金額/萬元1配套設(shè)施建設(shè)費58472.81（萬元）X6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬元）X5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費58472.81（萬元）X4%。233.894供水管網(wǎng)補償費住宅按0.3噸/人，600元/噸計，1278人

15、X0.3噸/人X600元/噸230.085供電用電負荷費住宅按4KVA/戶，480元/KVA計，3652戶X4KVA/戶X480元/KVA701.186其他稅費58472.81（萬元）X2%1169.467合計8766.628、開發(fā)成本為以上7項之和，共計為：116509.06（萬元）（二）開發(fā)費用（表4212）開發(fā)費用匯總表（4212）序號項目計算依據(jù)金額/萬元1管理費用開發(fā)成本X3%=116509.06X3%3495.27銷售費用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.87廣告及市場推廣費銷售收入*0.5%2。81.。0山872.0銷售代理銷售收入X2% HYPERLINK 3487.

16、91銷售手續(xù)費銷售收入*1%。81.。山1743.96貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計合計9599.14銷售收入來源詳見“銷售收入預測表”。（三）投資成本費用估算匯總表（表4313）投資成本費用估算匯總表（表4313）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/面）多層（181883m）高層（169593mD（一）土地成本22850.776506501、征地補償費15821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程費58472.8113502000（三）前期工程費3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費8833.90251251（五）公建配套費9904.05282

17、282（六）不可預見費4377.20125125（七）開發(fā)期間稅費8766.62250250（八）開發(fā)費9599.14273273（九）投資總額合計126108.232753925（四）資金籌措與投入計劃及貸款利息1、資金籌措與投入計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共計126108萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計算可需自有資金25222萬元，需貸款額合計35300萬元，預售房收入

18、用于投資合計65586萬元。其中自有資金可通過招商引資籌集。本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表4214“投資計劃與資金籌措表”。2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率7.65%。具體還本息計劃詳見表4215“貸款還本目付息估算表”。投資計劃與資金籌措表（4214）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期123456789投資總額14306813913185352015120944176901876017268146691138建設(shè)投資126108136221

19、7752187841878414829154891445612392貸款利息169602917831367216028613271281222771138資金籌措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有資金25222602260003760376028402840借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸款還本付息估算表（4215）單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期123456789年初借

20、款累計789113374237413490142762367622976214881本年借款3530076004700900090005000本年應計利息169602917831367216028613271281222771138本年底本息償還52260927198121715816019年末借款累計789113374237413490142762367622976214881歸還借款本息來源52260927198121715816019投資回收52260927198121715816019其他收入注：1、貸款利率為7.65%2、當年利息二（年初借款本息+當年借款/2）X年利率。4拆遷補償費

21、二前期工程費勘測設(shè)計費報批報建費增容費三通一平費臨時設(shè)施費三建安工程費1土建項目成本明細表備注序成本項目一土地款價款支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交1政府地價及相關(guān)費用納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。3紅線外市政設(shè)施紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。有關(guān)地上、地下建筑或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水方、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥

22、地釘樁驗線費、復線費、定線費、入線費、建筑面積丈量費和等；規(guī)劃設(shè)計費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費，施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費，可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等；項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。包括水、電、煤氣增容費臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、

23、建造費用臨時用電：接通紅線外施工用臨時用民規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水；結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓；門窗工程，主要包括室外門窗、戶門、

24、防火門的費用；公共部位精裝修費，主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用；戶內(nèi)精裝修費，要要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水），室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片），室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管）；2安裝室內(nèi)設(shè)備及其安裝費：空調(diào)及安裝費，電梯及其安裝費，發(fā)電機及其安裝費，高低壓配電及安裝費，消防通風及安裝，背景音樂及安裝費；室內(nèi)智能化系統(tǒng)費：保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用，電信網(wǎng)絡費用，衛(wèi)星電視費用，三表遠傳系統(tǒng)費用，家居智能化系統(tǒng)費用。室外給排水系統(tǒng)費：主要

25、包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)；室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費四社區(qū)工程費用；室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站；室外電路系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；室外消防系統(tǒng)費；室外智能化系統(tǒng)費：主要包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻控照明系統(tǒng)指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：環(huán)境設(shè)計費，綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等，道路、五園林環(huán)境工程費廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等，圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門，室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪

26、燈，室外背景音樂，室外零星設(shè)施：各種指示牌、標識牌、示意圖等。游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；五配套設(shè)施費幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；兒童游樂設(shè)施；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結(jié)算所支付的費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費；六開發(fā)間接費用施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費；資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金七期間費用1管理費用2營業(yè)費用3財務費用一、間接費問題：1、企業(yè)所得稅31