南京馬群馬術(shù)場項(xiàng)目-3

1、PAGE PAGE 67南京鐘山山國際賽賽馬場運(yùn)運(yùn)動(dòng)員公寓會(huì)所所項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告江蘇蘇地地房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)評(píng)估有限限公司二零零六六年五月月目 錄錄TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc138604843 第一章 總 論 PAGEREF _Toc138604843 h 3 HYPERLINK l _Toc138604844 1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況與背景景 PAGEREF _Toc138604844 h 3 HYPERLINK l _Toc138604845 1.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性 PAGEREF _Toc138604845 h 8 HYPERLINK l _Toc1

2、38604846 1.3可可行性研研究報(bào)告告編制的的依據(jù) PAGEREF _Toc138604846 h 9 HYPERLINK l _Toc138604847 1.4可可行性研研究報(bào)告告主要結(jié)結(jié)論及建建議 PAGEREF _Toc138604847 h 9 HYPERLINK l _TToc113866048848 第二章章 市場調(diào)調(diào)查與分分析 PAGEREF _Toc138604848 h 10 HYPERLINK l _Toc138604849 2.1南南京市投投資環(huán)境境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc138604849 h 10 HYPERLINK l _Toc138604850 2.2

3、南南京房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc138604850 h 13 HYPERLINK l _Toc138604851 2.33南京房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc138604851 h 14 HYPERLINK l _Toc138604852 2.4南南京市別別墅租賃賃市場分分析 PAGEREF _Toc138604852 h 17 HYPERLINK l _Toc138604853 第三章 建設(shè)規(guī)規(guī)模和建建設(shè)內(nèi)容容 PAGEREF _Toc138604853 h 22 HYPERLINK l _Toc138604854 3.1 建設(shè)規(guī)規(guī)模 PAGEREF

4、_Toc138604854 h 22 HYPERLINK l _Toc138604855 3.2 建設(shè)內(nèi)內(nèi)容 PAGEREF _Toc138604855 h 22 HYPERLINK l _Toc138604856 第四章 環(huán)境保保護(hù)及節(jié)節(jié)能 PAGEREF _Toc138604856 h 24 HYPERLINK l _Toc138604857 4.1 環(huán)境保保護(hù) PAGEREF _Toc138604857 h 24 HYPERLINK l _Toc138604858 4.2 節(jié)能 PAGEREF _Toc138604858 h 25 HYPERLINK l _Toc138604859 第五

5、章 項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度 PAGEREF _Toc138604859 h 26 HYPERLINK l _Toc138604860 第六章 財(cái)務(wù)效效益測算算 PAGEREF _Toc138604860 h 27 HYPERLINK l _Tocc138860448611 6.11 項(xiàng)目目投資估估算 PAGEREF _Toc138604861 h 27 HYPERLINK l _Toc138604862 6.2 項(xiàng)目租租賃收入入預(yù)測 PAGEREF _Toc138604862 h 30 HYPERLINK l _Toc138604863 6.3 該方案案的財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc1386

6、04863 h 30 HYPERLINK l _Toc138604864 第七章 風(fēng)險(xiǎn)分分析 PAGEREF _Toc138604864 h 33 HYPERLINK l _Toc138604865 7.1敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc138604865 h 33 HYPERLINK l _Toc138604866 7.2盈盈虧平衡衡分析 PAGEREF _Toc138604866 h 34 HYPERLINK l _Toc138604867 7.3防防范風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)對(duì)策 PAGEREF _Toc138604867 h 35 HYPERLINK l _Toc138604868 第八章 結(jié)論

7、與與建議 PAGEREF _Toc138604868 h 36 HYPERLINK l _Toc138604869 附表與附附圖 PAGEREF _Toc138604869 h 37第一章 總 論1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況與背景景建設(shè)單位位概況南京鐘山山國際賽賽馬場運(yùn)運(yùn)動(dòng)員公公寓會(huì)所所項(xiàng)目（以下簡簡稱運(yùn)動(dòng)動(dòng)員公寓寓項(xiàng)目）是由南南京賽馬馬置業(yè)有有限公司司投資開開發(fā)的。南京賽賽馬置業(yè)業(yè)有限公公司(以以下簡稱稱賽馬公公司),是為承承建十運(yùn)運(yùn)會(huì)馬術(shù)術(shù)和速度度賽馬比比賽場館館而成立立的有限限責(zé)任公公司。公公司股東東為：南南京紅龍龍集團(tuán)（民企）和南京京國有資資產(chǎn)投資資管理控控股（集集團(tuán)）有有限公司司（以下下簡稱國

8、國資集團(tuán)團(tuán)）。公公司注冊(cè)冊(cè)資本770000萬元。20033年，市市政府采采取市場場化運(yùn)作作的手段段，通過過掛牌出出讓土地地，吸收收民營資資本完成成十運(yùn)會(huì)會(huì)場館建建設(shè)任務(wù)務(wù)的方式式來建設(shè)設(shè)大型體體育設(shè)施施。對(duì)座座落在馬馬群的馬馬術(shù)場地地塊，拍拍價(jià)2.34億億人民幣幣。由南南京國資資集團(tuán)中中標(biāo)。嗣嗣后，吸吸收南京京紅龍集集團(tuán)為大大股東（占600%股權(quán)權(quán)），成成立賽馬馬公司建建設(shè)十運(yùn)運(yùn)會(huì)南京京馬術(shù)場場。賽馬馬公司先先后又投投資2億億多元，將南京京馬術(shù)場場建成，并交付付十運(yùn)會(huì)會(huì)馬術(shù)比比賽無償償使用。運(yùn)動(dòng)員員公寓會(huì)會(huì)所項(xiàng)目目是馬術(shù)術(shù)場的二二期工程程。建設(shè)項(xiàng)目目概況1、項(xiàng)目目的地址址概況馬術(shù)場項(xiàng)項(xiàng)目占地地

9、78.75萬萬平方米米，規(guī)劃劃用地性性質(zhì)為文文化、體體育、娛娛樂用地地。地塊塊坐落在在本市棲棲霞區(qū)馬馬群鎮(zhèn)，東倚白白龍山脈脈，西連連仙林大大學(xué)城，北眺紫紫金山麓麓，南接接滬寧高高速公路路。該項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊靠近游55,511W,555W,1211W,3309WW等多路路公交車車站點(diǎn)；地鐵二二號(hào)線也也經(jīng)過此此處。此此外，為為馬術(shù)場場配套，南京市市政府又又專門新新建了88車道的的凱旋路路、麒麟麟路、白白水路，環(huán)繞馬馬術(shù)場，可謂風(fēng)風(fēng)景旖旎旎，交通通便捷，文化歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)厚重。運(yùn)動(dòng)員公公寓項(xiàng)目目占地119.118萬平平方米，規(guī)劃建建設(shè)運(yùn)動(dòng)動(dòng)員公寓寓390000平平方米，運(yùn)動(dòng)員員會(huì)所660000平方米米。項(xiàng)

10、目目地塊位位于賽馬馬場東面面，公寓寓全部面面向賽馬馬場、高高爾夫練練習(xí)場，遠(yuǎn)眺紫紫金山，地勢(shì)高高低起伏伏，自然然條件優(yōu)優(yōu)越。2、項(xiàng)目目的基本本情況馬術(shù)場地地塊位于于南京市市東郊，位于國國家級(jí)生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)紫金金山東麓麓，空氣氣清新，自然條條件優(yōu)越越，自古古以來就就是“紫氣東東來”的風(fēng)水水寶地，也是南南京悠久久文化與與自然相相結(jié)合的的絕版地地塊。地地塊距離離著名的的南京中中山陵風(fēng)風(fēng)景區(qū)僅僅幾公里里，地處處丘陵地地帶，風(fēng)風(fēng)景秀麗麗。本地地塊距市市中心新新街口僅僅10公公里左右右，南側(cè)側(cè)為滬寧寧高速公公路，并并有滬寧寧高速出出口和南南京地鐵鐵二號(hào)線線出口，近一兩兩年內(nèi)交交通將更更為便捷捷。滬寧寧高速

11、公公路北側(cè)側(cè)為南京京仙林大大學(xué)城，已有近近二十所所大學(xué)入入住，招招生總規(guī)規(guī)模已達(dá)達(dá)8-99萬人，距離本本項(xiàng)目僅僅5000米。 仙仙林大學(xué)學(xué)城一角角 紫金金山毛竹竹地塊現(xiàn)狀狀及周邊邊特征：馬術(shù)場場地塊是是國有土土地，部部分集體體所有制制用地，地上房房屋建筑筑密度較較小。地地塊西鄰鄰國家AAAAAA級(jí)風(fēng)景景區(qū)鐘山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，景色秀秀麗。在在該地塊塊周圍有有 “棲霞建建設(shè)集團(tuán)團(tuán)”開發(fā)建建設(shè)的住住宅小區(qū)區(qū)太陽城城、天悅悅花園、天泓山山莊等，此外還還有高檔檔別墅區(qū)區(qū)帝豪花花園、紫紫金山莊莊等，以以及法國國雅高酒酒店集團(tuán)團(tuán)投資建建設(shè)的南南京第一一家按照照超五星星級(jí)酒店店標(biāo)準(zhǔn)建建造的南南京索菲菲特鐘山山高爾夫

12、夫酒店；南臨滬滬寧高速速出口和和南京地地鐵二號(hào)號(hào)線站臺(tái)臺(tái)，臨近近還有江江蘇萬泰泰集團(tuán)投投資建造造的鐘山山國際高高爾夫球球場。 鐘鐘山國際際高爾夫夫外景圖圖3、項(xiàng)目目優(yōu)勢(shì)分分析（1）開開闊的場場地，優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境。該該項(xiàng)目位位于南京京城東紫紫金山腳腳下，風(fēng)風(fēng)景秀麗麗，空氣氣新鮮，沒有鬧鬧市區(qū)的的喧鬧和和嘈雜，臨近有有鐘山國國際高爾爾夫球場場，有利利于吸引引高端消消費(fèi)者前前往。 （2）發(fā)發(fā)達(dá)、便便捷的交交通系統(tǒng)統(tǒng)。地塊塊西臨寧寧蕪鐵路路，南臨臨滬寧高高速公路路，離地地鐵二號(hào)號(hào)線站點(diǎn)點(diǎn)近，便便于出行行。南有有51、55路公公交線路路直達(dá)新新街口，西有3309路路直通火火車站，交通十十分便捷捷。（3）

13、地地塊周圍圍生活配配套設(shè)施施較齊全全，有太太陽城小小學(xué)、馬馬群中學(xué)學(xué)、中國國郵政、農(nóng)業(yè)銀銀行、美美食館和和連鎖超超市等，居民生生活方便便。此外外天泓山山莊、帝帝豪花園園、紫金金山莊等等高檔住住宅區(qū)也也提升了了該地區(qū)區(qū)的整體體居住品品質(zhì)。帝豪花園園外景圖圖天泓山莊莊外景圖圖4. 項(xiàng)項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)分析由于該項(xiàng)項(xiàng)目為鐘鐘山國際際馬術(shù)場場的二期期工程，主要作作為馬術(shù)術(shù)場的配配套項(xiàng)目目，項(xiàng)目目不可出出售，只只能通過過出租獲獲得收益益，為彌彌補(bǔ)建設(shè)設(shè)期的投投入，可可采取預(yù)預(yù)收100年租金金的方式式獲得出出租收益益。同時(shí)時(shí)相應(yīng)營營銷策略略，采用用“租賃+馬術(shù)俱俱樂部會(huì)會(huì)員”的捆綁綁銷售方方式，使使承租人人自動(dòng)成

14、成為馬術(shù)術(shù)俱樂部部會(huì)員，享受VVIP貴貴賓會(huì)員員待遇以以吸引客客戶。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)背景1、該項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)背景景賽馬在國國內(nèi)外都都屬高尚尚的運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目，南京城城東地區(qū)區(qū)向來被被看作是是高貴之之地，南南京人特特別注重重的“紫紫氣東來來”的情情懷，形形成了在在城東這這塊風(fēng)水水寶地置置業(yè)的風(fēng)風(fēng)潮。馬馬術(shù)場就就坐落在在城東地段段棲霞霞區(qū)馬群群鎮(zhèn)，東東倚白龍龍山脈，西連仙仙林大學(xué)學(xué)城，北北眺紫金金山麓，南接滬滬寧高速速公路。未來這這里將成成為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善、人人氣興旺旺的城市市新商業(yè)業(yè)、娛樂樂、休閑閑區(qū)。（1）馬馬群鎮(zhèn)概概況分析析滬寧高速本案案馬群鎮(zhèn)位位于棲霞霞區(qū)南部部、紫金金山東麓麓，東部部與亞東東新區(qū)

15、(仙林農(nóng)農(nóng)牧場)和江寧寧縣相鄰鄰，其他他三面環(huán)環(huán)接玄武武區(qū)。馬馬群鎮(zhèn)距距中山門門僅5公公里，素素有“南南京東大大門”之之稱，寧寧杭公路路、環(huán)陵陵公路、寧棲公公路、寧寧蕪鐵路路等穿境境而過；滬寧高高速公路路和南京京繞城公公路在此此交匯，建有華華東地區(qū)區(qū)最大的的公路互互通立交交橋，是是連接國國道、省省道的重重要樞紐紐。依托托獨(dú)特的的地理位位置，根根據(jù)南京京市城中中有山、山外有有城的城城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃，以滬寧寧高速公公路互通通立交為為中心，創(chuàng)辦經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，設(shè)設(shè)立金融融行政服服務(wù)、高高新技術(shù)術(shù)、旅游游度假和和科工貿(mào)貿(mào)綜合開開發(fā)等44個(gè)功能能區(qū)。向向東直達(dá)達(dá)上海，沿繞城城公路和和機(jī)場高高速公路路向南3

16、35分鐘鐘即可抵抵達(dá)南京京祿口國國際機(jī)場場，向北北緊鄰長長江二橋橋和新生生圩外貿(mào)貿(mào)港，有有著顯著著的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)和和優(yōu)越的的發(fā)展環(huán)環(huán)境。（2）仙仙西新城城區(qū)的輻輻射作用用南京為六六朝古都都勝地，歷史悠悠久，聲聲譽(yù)卓著著，名揚(yáng)揚(yáng)四海，南京馬馬術(shù)場項(xiàng)項(xiàng)目臨近近南京規(guī)規(guī)劃中的的城市副副中心區(qū)區(qū)仙西西新城區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)，四面面環(huán)路，交通便便捷，它它將成為為新城區(qū)區(qū)肌理中中重要組組成部分分。馬術(shù)術(shù)場項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)將為仙仙西新城城區(qū)商業(yè)業(yè)和房地地產(chǎn)業(yè)的的拓展以以及對(duì)馬馬群地區(qū)區(qū)的影響響提供了了歷史性性的機(jī)遇遇，其規(guī)規(guī)模和先先期建設(shè)設(shè)的交通通、配套套優(yōu)勢(shì)也也使其對(duì)對(duì)新城區(qū)區(qū)的城市市形態(tài)和和肌理具具有“定位”的作

17、用用。南京京馬術(shù)場場所處的的位置是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資的理想想風(fēng)水寶寶地，將將吸引南南京偏好好城東的的中、高高收入消消費(fèi)者，提升馬馬群地段段的文化化層次，有利于于改善南南京市“東大門門”的面貌貌，促進(jìn)進(jìn)南京的的和諧發(fā)發(fā)展。（3）地地鐵2號(hào)號(hào)線的動(dòng)動(dòng)工根據(jù)南京京市現(xiàn)有有城市總總體規(guī)劃劃，南京京將規(guī)劃劃建設(shè)66條總計(jì)計(jì)長約1139公公里的城城市軌道道交通線線路。其其中1號(hào)號(hào)線，即即南北線線，共長長24.8公里里，已于于20005年99月正式式通車。2號(hào)線線，即東東西線，長約225公里里，主城城區(qū)內(nèi)長長約177.3公公里，由由河西經(jīng)經(jīng)北河口口、漢中中門大街街、漢中中路、中中山東路路、寧杭杭公路至至仙西

18、新新城區(qū)，為主城城東西向向主干線線，將于于20009年完完工并投投入使用用。馬術(shù)術(shù)場距地地鐵站出出口較近近，地塊塊東面即即為滬寧寧高速的的出口連連接線（從該段段高速公公路至中中山門完完全免費(fèi)費(fèi)），交交通狀況況將極為為有利，無論是是自駕車車出行還還是利用用公共交交通抵達(dá)達(dá)主城區(qū)區(qū)中心、主要商商業(yè)中心心都相當(dāng)當(dāng)便捷。本案從北京、廣州、上海等等先通地地鐵的城城市來看看，地鐵鐵的開通通使站點(diǎn)點(diǎn)周邊樓樓盤瞬間間增幅達(dá)達(dá)15%25%，有的的甚至超超過300%，影影響范圍圍大約為為2公里里。地鐵鐵二號(hào)線線經(jīng)過馬馬群，并并在馬群群有地鐵鐵站出口口，極大大地方便便人們的的出行，吸引人人們前來來安家置置業(yè)，這這樣

19、的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必必會(huì)在房房價(jià)中體體現(xiàn)。因因此，南南京地鐵鐵二號(hào)線線的開通通，將會(huì)會(huì)給地鐵鐵沿線的的房產(chǎn)銷銷售價(jià)格格和需求求帶來很很大的上上浮空間間。目前前南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格一一路上升升，未來來幾年周周邊配套套設(shè)施的的改善，特別是是寧杭高高速公路路馬群段段的改造造和地鐵鐵二號(hào)線線通車將將給項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格很大大的上升升推動(dòng)。（4）居居民可支支配收入入的增加加20055年全國國27個(gè)個(gè)省會(huì)城城市調(diào)查查資料顯顯示：227個(gè)省省會(huì)城市市居民人人均可支支配收入入平均為為110014元元，年人人均可支支配收入入超過1130000元的的城市有有4個(gè)，其中南南京居于于第三位位。根據(jù)據(jù)南京市市統(tǒng)計(jì)局局相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)表

20、明明，去年年截至110月份份,南京京城市居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)到1225933元,同同比增長長23.5%,超過220044年全年年的1116022元。收收入的增增長使消消費(fèi)能力力進(jìn)一步步增長。1110月城城市居民民人均消消費(fèi)支出出89339.554元。居民的的消費(fèi)性性支出額額的增幅幅比往年年提高。在消費(fèi)費(fèi)額增加加的同時(shí)時(shí)，居民民的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)和和消費(fèi)的的檔次也也發(fā)生了了較大的的變化，居民在在食品、交通通通信、服服務(wù)性消消費(fèi)、旅旅游、教教育方面面的消費(fèi)費(fèi)呈現(xiàn)熱熱點(diǎn)，生生活質(zhì)量量逐步提提高。原原本似乎乎只屬于于貴族的的活動(dòng)正正在成為為廣大賽賽馬愛好好者的一一項(xiàng)休閑閑運(yùn)動(dòng)。1.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必

21、要要性南京市市為江蘇蘇省省會(huì)會(huì)，中國國歷史六六朝古都都聞名于于世，是是江蘇省省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中中心，也也是我國國重要的的綜合性性工業(yè)、電力工工業(yè)、高高科技教教育基地地和長江江三角洲洲地區(qū)僅僅次于上上海的大大商埠，被評(píng)為為中國城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合實(shí)實(shí)力“五十強(qiáng)強(qiáng)”第七名名和城市市投資硬硬環(huán)境四四十優(yōu)之之一，在在海內(nèi)外外具有較較高的知知名度和和聲譽(yù)。從總體體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展看，根據(jù)南南京市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)“十五”計(jì)劃和和20110年遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)綱要精精神，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)特別是是集商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂、酒店店式公寓寓等于一一體的大大型綜合合開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目已成成為城市市存在和和發(fā)展的的物質(zhì)基基礎(chǔ)，是是發(fā)展國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)

22、的支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。此此外，馬馬術(shù)場項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)還在一一定程度度上給南南京帶來來了很大大商業(yè)契契機(jī)，促促進(jìn)了南南京的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和體體育事業(yè)業(yè)的發(fā)展展。運(yùn)動(dòng)動(dòng)員公寓寓作為馬馬術(shù)場的的配套項(xiàng)項(xiàng)目有利利于增加加整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的完完整性。投資消消費(fèi)環(huán)境境的需求求。A、中國國加入WWTO以以后，南南京市政政府加大大招商引引資的力力度，每每年大批批海內(nèi)外外企業(yè)、實(shí)業(yè)、超市紛紛紛落戶戶聚集南南京，紛紛紛尋求求投資、商貿(mào)、商務(wù)的的環(huán)境。投資運(yùn)運(yùn)動(dòng)員公公寓本身身也可以以為投資資者帶來來豐厚的的回報(bào)。B、隨著著區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平的提升升和人民民生活水水平的提提高，中中高收入入階層已已不僅僅僅滿足于于居有定定所，而而

23、對(duì)居住住環(huán)境和和生活品品質(zhì)提出出了更高高的要求求。尤其其是一些些成功人人士甚至至對(duì)一些些有挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的休休閑活動(dòng)動(dòng)偏愛有有加，比比如：騎騎馬、參參加馬術(shù)術(shù)學(xué)習(xí)班班等，這這些人都都為馬術(shù)術(shù)場帶來來生機(jī)和和活力。運(yùn)動(dòng)員員公寓的的開發(fā)使使得承租租的這些些高端客客戶能夠夠充分享享受馬術(shù)術(shù)場內(nèi)的的高爾夫夫、垂釣釣、賽馬馬等各項(xiàng)項(xiàng)高尚休休閑活動(dòng)動(dòng)，創(chuàng)造造出更高高的生活活品質(zhì)。1.3可可行性研研究報(bào)告告編制的的依據(jù)1、南京京市規(guī)劃劃局建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證（編編號(hào)：寧寧規(guī)城東東建筑20005000033號(hào)、寧寧規(guī)城東東建筑20005000044號(hào)、寧寧規(guī)城東東建筑20005000088號(hào)）2、國有有土地使使

24、用權(quán)證證（編號(hào)號(hào)：寧棲棲國用（20004）第第066606號(hào)號(hào)、第0066007號(hào)、第0666088號(hào)、第第066609號(hào)號(hào)、寧棲棲國用（20005）第第003385號(hào)號(hào)）2、國家家有關(guān)的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范與準(zhǔn)則則；3、項(xiàng)目目用地范范圍紅線線圖及外外部條件件規(guī)劃圖圖；4、項(xiàng)目目總平面面圖；5、建設(shè)設(shè)單位對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目建設(shè)情情況的說說明及其其他有關(guān)關(guān)材料。1.4可可行性研研究報(bào)告告主要結(jié)結(jié)論及建建議1.4.1主要要結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是南京京市第三三產(chǎn)業(yè)的的核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展一一直受到到南京市市委、市市政府的的高度重重視。馬馬術(shù)場項(xiàng)項(xiàng)目是自自房地產(chǎn)產(chǎn)“新政”實(shí)施后后，在南南京房地地產(chǎn)市

25、場場健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展的大環(huán)環(huán)境下，推出的的適應(yīng)市市場需求求的大型型的綜合合性開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，這是項(xiàng)項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵鍵。作為為馬術(shù)場場項(xiàng)目二二期的運(yùn)運(yùn)動(dòng)員公公寓項(xiàng)目目總體創(chuàng)創(chuàng)意獨(dú)特特，高起起點(diǎn)、高高品位的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)和整整體布局局，既能能滿足大大型賽事事的承辦辦需求和和富裕階階層對(duì)休休閑、娛娛樂的要要求，又又能滿足足顧客對(duì)對(duì)周邊環(huán)環(huán)境、自自然景觀觀、交通通道路、配套設(shè)設(shè)施的潛潛在需求求。加之之未來33-5年年時(shí)間內(nèi)內(nèi)賽馬運(yùn)運(yùn)動(dòng)、高高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)及別別墅市場場整體經(jīng)經(jīng)營前景景良好，經(jīng)可行行性研究究與分析析表明，本項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益較好，項(xiàng)目的的總體策策劃是理理想的、可行的的。1.4.2問題題和建議議

26、（1）加加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)動(dòng)員公寓寓項(xiàng)目的的經(jīng)營管管理，凸凸現(xiàn)自身身區(qū)位良良好、交交通便利利、景觀觀優(yōu)勢(shì)等等條件，爭取今今后能取取得好的的業(yè)績。（2）爭爭取銀行行或其它它金融機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)一步理理解和重重視，力力求取得得較大數(shù)數(shù)額的貸貸款，解解決資金金問題。（3）重重視項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和經(jīng)經(jīng)營管理理。第二章 市場調(diào)調(diào)查與分分析2.1南南京市投投資環(huán)境境現(xiàn)狀今年一季季度以來來，南京京市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值6055.933億元，按可比比價(jià)計(jì)算算，比上上年同期期增長115.44%。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值17.34億億元，增增長3.4%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值2995.444億元元，增長長18

27、.6%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值2993.115億元元，增長長13.0%。今年開開局以來來，南京京各項(xiàng)稅稅費(fèi)收入入呈現(xiàn)出出多年來來罕見的的低速運(yùn)運(yùn)行走勢(shì)勢(shì)，受其其影響，全市財(cái)財(cái)政收入入形勢(shì)不不容樂觀觀；金融融機(jī)構(gòu)信信貸收支支保持平平穩(wěn)運(yùn)行行。1、稅費(fèi)費(fèi)收入增增長情況況各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)收入同同比增長長7.44%。11-2月月，全市市國稅、地稅、財(cái)政累累計(jì)組織織各項(xiàng)稅稅費(fèi)收入入1055.755億元，同比增增長7.4%，這是近近年來我我市各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)收收入增長長速度首首次回落落至一位位數(shù)，與與往年相相比，增增幅回落落幅度較較大。 其中三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收累累計(jì)完成成90.69億億元，僅僅增長55.9%，增幅幅回落至至

28、近年來來最低水水平。究究其原因因，主要要是受第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收增增幅出現(xiàn)現(xiàn)下降因因素影響響，1-2月全全市第二二產(chǎn)業(yè)稅稅收完成成46.25億億元，同同比下降降5.22%，其其中占第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)稅收比比重866.6%的工業(yè)業(yè)完成稅稅收400.044億元，同比下下降9.5%。第一、三產(chǎn)業(yè)業(yè)分別完完成稅收收0.338億元元及444.066億元，增幅分分別為665.22%及220.44%。11-2月月全市社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)基金等等各項(xiàng)專專項(xiàng)收入入累計(jì)完完成155.066億元，增長117.55%。財(cái)政收入入增長情情況財(cái)政收入入同口徑徑增長113.66%。11-2月月，全市市累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)政政收入995.339億元元

29、,同口口徑增長長13.6%，增幅回回落至近近年來同同期最低低水平。其中一一般預(yù)算算收入、上劃中中央收入入、基金金預(yù)算收收入分別別完成440.004億元元、399.600億元及及15.75億億元，增增幅分別別為111.2%、7.9%及及39.3%，比重分分別為442.00：411.5：16.5。1-2月月，全市市累計(jì)完完成財(cái)政政支出335.885億元元，同比比增長223.66%，其其中累計(jì)計(jì)完成地地方一般般預(yù)算支支出211.399億元，增長110.77%。1-2月月，全市市一般預(yù)預(yù)算收入入與省內(nèi)內(nèi)13個(gè)個(gè)市對(duì)比比情況不不容樂觀觀，增幅幅與位居居首位的的鹽城市市（422.6%）相比比差距較較大，與

30、與位居末末位的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市111.11%相比比僅高出出0.11個(gè)百分分點(diǎn)，名名列倒數(shù)數(shù)第2位位，與全全省平均均增幅水水平199.5%相比相相差8.3個(gè)百百分點(diǎn)；絕對(duì)額額仍位居居省內(nèi)113個(gè)市市第二位位，比位位居首位位的蘇州州市733.033億元少少32.99億億元。各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)收入同同比增長長7.44%。11-2月月，全市市國稅、地稅、財(cái)政累累計(jì)組織織各項(xiàng)稅稅費(fèi)收入入1055.755億元，同比增增長7.4%，這是近近年來我我市各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)收收入增長長速度首首次回落落至一位位數(shù)，與與往年相相比，增增幅回落落幅度較較大。其其中三次次產(chǎn)業(yè)稅稅收累計(jì)計(jì)完成990.669億元元，僅增增長5.9%，增幅回回落至近

31、近年來最最低水平平。究其其原因，主要是是受第二二產(chǎn)業(yè)稅稅收增幅幅出現(xiàn)下下降因素素影響，1-22月全市市第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收收完成446.225億元元，同比比下降55.2%，其中中占第二二產(chǎn)業(yè)稅稅收比重重86.6%的的工業(yè)完完成稅收收40.04億億元，同同比下降降9.55%。第第一、三三產(chǎn)業(yè)分分別完成成稅收00.388億元及及44.06億億元，增增幅分別別為655.2%及200.4%。1-2月全全市社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)基基金等各各項(xiàng)專項(xiàng)項(xiàng)收入累累計(jì)完成成15.06億億元，增增長177.5%。3、金融融運(yùn)行情情況金融保持持平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行。22月末，全市全全轄金融融機(jī)構(gòu)吸吸納各項(xiàng)項(xiàng)本外幣幣存款余余額54453.17億億

32、元，較較年初凈凈增2229.220億元元，增長長4.44%，比比上年同同期提高高3.33個(gè)百分分點(diǎn)。其其中企事事業(yè)單位位存款余余額達(dá)224533.455億元，較年初初凈增66.500億元，增長00.3%，與上上年同期期下降33.9%相比，出現(xiàn)了了扭轉(zhuǎn)局局面；居居民儲(chǔ)蓄蓄存款繼繼續(xù)保持持了較快快增長勢(shì)勢(shì)頭，22月末其其余額達(dá)達(dá)18333.115億元元，較年年初凈增增1566.944億元，增長99.4%，增幅幅與上年年同期持持平。 2月末，全市全全轄金融融機(jī)構(gòu)投投放各項(xiàng)項(xiàng)本外幣幣貸款余余額達(dá)447522.822億元，較年初初凈增1146.22億億元，增增長3.2%，增幅比比上年同同期提高高1.22

33、個(gè)百分分點(diǎn)，其其中中長長期貸款款余額達(dá)達(dá)24552.227億元元，凈增增83.63億億元，增增長3.5%，增幅比比上年同同期提高高0.88個(gè)百分分點(diǎn)；短短期貸款款余額達(dá)達(dá)17880.992億元元，凈增增60.42億億元，增增長3.5%，增幅比比上年同同期提高高1.44個(gè)百分分點(diǎn)。4、南京京固定資資產(chǎn)投資資情況南京市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局所所提供顯示示：20006年年一季度度南京市市5000萬元以以上城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資資2311.3億億元，增增長177.9%。投資構(gòu)成成看：設(shè)設(shè)備工器器具購置置增速明明顯。一一季度，在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資資中：建建筑工程程1244.9億億元，安安裝工程程11.62億億元，設(shè)設(shè)

34、備工器器具購置置43.76億億元，其其它費(fèi)用用51.02億億元，增增幅分別別為166.6%、133.2%、1113.11%和-16.4%。從產(chǎn)業(yè)分分析看：第一、二產(chǎn)業(yè)業(yè)增長較較快，增增幅均高高于全省省和全國國平均水水平，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增幅幅較為緩緩慢。一一、二產(chǎn)產(chǎn)分別完完成0.14億億元、990.999億元元，增幅幅分別為為1000%、441.88%，其其中：工工業(yè)900.888億元，增長442.33%，高高于全省省增幅77.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，比全全國平均均增幅高高11.1個(gè)百百分點(diǎn)。在工業(yè)業(yè)行業(yè)中中，增幅幅較快的的行業(yè)有有金屬制制品業(yè)、交通運(yùn)運(yùn)輸設(shè)備備制造業(yè)業(yè)、儀器器儀表及及文化、辦公用用機(jī)械制制

35、造業(yè)和和電力、燃?xì)饧凹八纳a(chǎn)和供供應(yīng)業(yè)等等，分別別增長4487.8%、4644.0%、4777.77%和660.11%。全市三產(chǎn)產(chǎn)完成1140.14億億元，增增長6.2%，在三產(chǎn)產(chǎn)中，增增幅排前前三位的的行業(yè)為為：租賃賃和商務(wù)務(wù)服務(wù)業(yè)業(yè)、科學(xué)學(xué)研究、技術(shù)服服務(wù)和地地質(zhì)勘查查業(yè)以及及衛(wèi)生、社會(huì)保保障和社社會(huì)福利利業(yè)，投投資額分分別是上上年同期期的111.6倍倍、100.6倍倍和4.7倍，增幅下下降的兩兩個(gè)行業(yè)業(yè)有：文文化、體體育和娛娛樂業(yè)、水利、環(huán)境和和公共設(shè)設(shè)施管理理業(yè)，增增幅分別別為：-89.2%和和-533.3%。房地地產(chǎn)業(yè)雖雖較上年年同期有有所增長長，但增增幅低于于全省111.22個(gè)

36、百分分點(diǎn)，而而交通運(yùn)運(yùn)輸倉儲(chǔ)儲(chǔ)業(yè)完成成22.48億億元，增增長444.6%，比全全省的增增幅高339.77個(gè)百分分點(diǎn)。在在南京市市的三產(chǎn)產(chǎn)中，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)所占的的比重最最大為555%，其次為為交通運(yùn)運(yùn)輸倉儲(chǔ)儲(chǔ)和郵政政業(yè)為116%，第三為為水利、環(huán)境和和公共設(shè)設(shè)施管理理業(yè)為112%，由此可可見，雖雖然有的的行業(yè)增增速迅猛猛，但是是占三產(chǎn)產(chǎn)的比重重較低，而所占占比重較較大的兩兩個(gè)行業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和水水利、環(huán)環(huán)境和公公共設(shè)施施管理業(yè)業(yè)增幅的的降低是是三產(chǎn)增增幅較低低的主要要原因。從資金來來源分析析看：利利用外資資增長迅迅速，國國家預(yù)算算內(nèi)資金金下降。一季度度資金到到位4221.004億元元，同比比增

37、長111.99%，其其中上年年末結(jié)余余和其他他資金來來源以及及國家預(yù)預(yù)算內(nèi)資資金呈下下降態(tài)勢(shì)勢(shì)，分別別下降112.66%、220.77%和662.22%；利利用外資資增長迅迅速，增增長1003.00%，國國內(nèi)貸款款和自籌籌資金分分別增長長26.3%和和40.0%。 從新開工工項(xiàng)目的的情況看看：066年一季季度城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)模以以上新開開工項(xiàng)目目啟動(dòng)早早，規(guī)模模擴(kuò)大。一季度度新開工工個(gè)數(shù)為為3666個(gè)，總總規(guī)模為為3566.822億元，完成662.99億元，增幅分分別為667.99%、1158.2%和和1066.5%，新開開工項(xiàng)目目情況明明顯好于于上年同同期。在在一季度度的新開開工項(xiàng)目目中，電電力、燃

38、燃?xì)饧八纳a(chǎn)產(chǎn)和供應(yīng)應(yīng)業(yè)的施施工個(gè)數(shù)數(shù)、規(guī)模模和完成成的增幅幅分別為為1500.0%、3666.77%、1130.8%，增幅較較快的原原因主要要是南京京中燃城城市燃?xì)鈿夤?、港華燃燃?xì)庥邢尴薰尽⑷A冠熱熱電有限限公司項(xiàng)項(xiàng)目的陸陸續(xù)開工工，僅此此三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的計(jì)計(jì)劃總投投資就達(dá)達(dá)8.33億元；交通運(yùn)運(yùn)輸倉儲(chǔ)儲(chǔ)和郵政政業(yè)的新新開工個(gè)個(gè)數(shù)、規(guī)規(guī)模和完完成情況況也較好好，開工工個(gè)數(shù)雖雖與上年年持平，但規(guī)模模和完成成的增幅幅分別為為81.0%和和71.7%，其中規(guī)規(guī)模較大大的項(xiàng)目目有：長長江三橋橋的天后后村互通通、九州州通物流流技術(shù)開開發(fā)有限限公司的的物流中中心以及及南京東東揚(yáng)工業(yè)業(yè)設(shè)備倉倉儲(chǔ)有限限公

39、司的的廠房建建設(shè)。2.2南南京房地地產(chǎn)市場場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀1、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總總體保持持平穩(wěn)增增長20055年，南南京房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資在在基數(shù)較較大的基基礎(chǔ)上繼繼續(xù)保持持平穩(wěn)增增長，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資約3300億億元，同同比增長長10%左右，在全市市固定資資產(chǎn)投資資中，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資約占223%。在供銷銷方面：20005年南南京商品品房上市市量約8800萬萬平方米米，比220044年有所所減少，但是規(guī)規(guī)模適中中；完成成銷售9900萬萬平方米米，同比比增長約約 100%，增增幅有所所減緩，但是與與其他同同等規(guī)模模的城市市相比，南京房房地產(chǎn)銷銷售量增增長的幅幅度居于于第一方方陣

40、。同同期，二二手房市市場交易易量在4440萬萬平方米米左右，同比略略有增加加。房地地產(chǎn)稅收收與交易易量、交交易額同同步增加加，房地地產(chǎn)業(yè)繼繼續(xù)發(fā)揮揮了地方方經(jīng)濟(jì)的的支柱作作用。2、經(jīng)營營性用地地土地出出讓市場場運(yùn)行總總體平穩(wěn)穩(wěn)，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)基基本合理理20055年，南南京市經(jīng)經(jīng)營性用用地土地地出讓市市場運(yùn)行行總體平平穩(wěn)，土土地供應(yīng)應(yīng)充足，供地結(jié)結(jié)構(gòu)有所所調(diào)整。土地出出讓成交交總量大大幅增加加，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)基基本合理理。在供地總總量上，經(jīng)營性性用地出出讓成交交幅數(shù)、面積比比上年有有大幅增增加，實(shí)實(shí)際成交交地塊998幅，面積6613.1公頃頃，比上上年增加加3355.7公公頃。全市出讓讓的土地地中，住

41、住宅用地地面積4468.9公頃頃，占776.55；其其次是商商業(yè)辦公公混合用用地，成成交面積積1311.7公公頃，占占21.5。非住宅宅用地供供應(yīng)較上上年有所所增加，基本適適應(yīng)南京京市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的需求求。主城和江江寧是土土地交易易最活躍躍的地區(qū)區(qū)，成交交面積占占全市成成交總面面積的776.66。主主城全年年成交面面積盡管管占全市市總成交交面積的的39.8%，但同比比下降115個(gè)百百分點(diǎn)，而仙林林同比提提高了110個(gè)百百分點(diǎn)，反映土土地供應(yīng)應(yīng)開始向向近郊區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移。3、市場場供需總總量相對(duì)對(duì)平衡，價(jià)格上上漲趨緩緩房地產(chǎn)市市場供需需均衡，住房價(jià)價(jià)格基本本穩(wěn)定。全市商商品房累累計(jì)上

42、市市10662萬平平米，同同比增長長3.66%，實(shí)實(shí)現(xiàn)商品品房合同同銷售9904.4萬平平米，同同比增長長11.9%。20004年以以來，全全市住宅宅供銷比比始終保保持在11.11.33：1之之間，處處于合理理區(qū)間內(nèi)內(nèi)，供需需基本均均衡。220055年全市市商品住住宅均價(jià)價(jià)44003元/平米，同比增增長2.8%，房價(jià)已已基本穩(wěn)穩(wěn)定。4、房地地產(chǎn)新政政對(duì)穩(wěn)定定樓市的的影響作作用已逐逐漸發(fā)揮揮總體而言言，新政政在抑制制南京房房價(jià)的快快速上漲漲方面作作用還是是比較明明顯的。今年一一季度，南京住住宅成交交均價(jià)為為41000元平方米米，而去去年一季季度全市市不含政政策性住住房的住住宅成交交均價(jià)為為423

43、35元平方米米，去年年全年全全市的住住宅均價(jià)價(jià)為44400元元平方方米左右右。從市市房產(chǎn)局局的成交交數(shù)據(jù)上上看，南南京房價(jià)價(jià)在去年年四月份份之后曾曾經(jīng)一度度處于下下降的狀狀態(tài)，此此后基本本保持平平穩(wěn)，沒沒有大起起大落，全年的的住宅均均價(jià)漲幅幅為3.5%。而另一一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，去年11-111月，大大約有551%的的樓盤銷銷售均價(jià)價(jià)出現(xiàn)了了增長，這個(gè)數(shù)數(shù)字比220044年下降降了233%，而而漲幅的的主導(dǎo)范范圍由220044年的110%-50%區(qū)間下下降到了了5%以以內(nèi)。 但是從今今年開始始，隨著著樓市出出現(xiàn)回暖暖的趨勢(shì)勢(shì)，房價(jià)價(jià)上漲的的勢(shì)頭重重又顯現(xiàn)現(xiàn)，這是是由多方方面原因因造成的的： 其一，

44、新新政后，一度被被壓抑的的購房需需求出現(xiàn)現(xiàn)了反彈彈。不少少老百姓姓在新政政實(shí)施之之初持幣幣觀望，希望等等待房價(jià)價(jià)下降，市場需需求受到到了壓抑抑。其二，由由于宏觀觀調(diào)控后后市場競競爭進(jìn)一一步加劇劇，一些些開發(fā)企企業(yè)紛紛紛在提高高產(chǎn)品品品質(zhì)上下下工夫，以期在在市場上上脫穎而而出，從從而導(dǎo)致致其開發(fā)發(fā)成本有有所增加加。此外外，地價(jià)價(jià)及部分分建材價(jià)價(jià)格總體體仍在上上升。在在市場不不好時(shí)，開發(fā)商商可能不不敢輕易易提價(jià)，只能以以降低利利潤的方方式保持持價(jià)格平平穩(wěn)，而而市場一一旦回暖暖，提價(jià)價(jià)便進(jìn)入入了議事事日程； 其三，宏宏觀調(diào)控控的威力力有所削削弱。一一個(gè)典型型的例子子是，去去年在宏宏觀調(diào)控控的背景景下

45、，有有關(guān)部門門曾倡議議南京的的開發(fā)商商將房價(jià)價(jià)漲幅控控制在55%以內(nèi)內(nèi)，但是是隨著時(shí)時(shí)間的推推移，這這一倡議議已經(jīng)變變得毫無無約束力力。 2.3南南京房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展對(duì)策策1、編制制房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃組織相關(guān)關(guān)部門，統(tǒng)籌城城市用地地、城市市環(huán)境容容量、城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施承承載力、人口規(guī)規(guī)模，綜綜合權(quán)衡衡城市的的社會(huì)效效益、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和環(huán)境境效益，完成南南京市房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展規(guī)劃的的研究與與編制工工作，調(diào)調(diào)控全市市房地產(chǎn)產(chǎn)用地布布局和規(guī)規(guī)模，房房屋及配配套的開開發(fā)建設(shè)設(shè)以及市市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合“一城三三區(qū)”城市發(fā)發(fā)展布局局，構(gòu)建建以“主城居居住圈”、“次中心心居住圈圈”和“郊區(qū)居居住

46、圈”為載體體的現(xiàn)代代城市居居住格局局；完善善“居住圈圈”綜合配配套，強(qiáng)強(qiáng)化獨(dú)立立運(yùn)營功功能；構(gòu)構(gòu)建快速速公共交交通體系系，加強(qiáng)強(qiáng)“居住圈圈”與城市市整體的的有機(jī)聯(lián)聯(lián)系。2、完善善健全市市場體系系繁榮增量量市場、搞活存存量市場場、培育育租賃市市場。保保持穩(wěn)定定的增量量房市場場，加強(qiáng)強(qiáng)綜合配配套，成成片建設(shè)設(shè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)經(jīng)營，兼兼顧不同同層次居居民的住住房消費(fèi)費(fèi)需求，開發(fā)建建設(shè)多類類型、多多檔次、多元化化、適銷銷對(duì)路的的商品住住房；消消除房改改房政策策性壁壘壘和障礙礙，全面面搞活存存量房市市場；加加強(qiáng)房屋屋租賃的的登記備備案，降降低租賃賃稅費(fèi)，規(guī)范租租賃服務(wù)務(wù)，鼓勵(lì)勵(lì)住房承承租權(quán)上上市交易易。給

47、予予政策傾傾斜，鼓鼓勵(lì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)增增加長期期投資。3、完善善政策法法律法規(guī)規(guī)適應(yīng)房地地產(chǎn)發(fā)展展需要，及時(shí)出出臺(tái)規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的法規(guī)規(guī)，完善善房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地、征征地建設(shè)設(shè)、經(jīng)營營交易、物業(yè)管管理和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記管理等等一整套套房地產(chǎn)產(chǎn)市場法法規(guī)規(guī)章章體系，指導(dǎo)、規(guī)范、約束、調(diào)節(jié)房房地產(chǎn)投投資者、經(jīng)營者者、產(chǎn)權(quán)權(quán)人、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人的的行為，維護(hù)市市場秩序序。4、建立立綜合調(diào)調(diào)控機(jī)制制加強(qiáng)部門門工作聯(lián)聯(lián)系，建建立聯(lián)席席會(huì)議制制度，打打通房地地產(chǎn)業(yè)管管理鏈，超前研研究房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展有關(guān)關(guān)問題。加強(qiáng)規(guī)規(guī)劃導(dǎo)向向作用，細(xì)化規(guī)規(guī)劃編制制層次，指導(dǎo)土土地儲(chǔ)備備與出讓讓，發(fā)揮揮土地開開發(fā)的規(guī)規(guī)模效

48、應(yīng)應(yīng)、整體體效應(yīng)、協(xié)同效效應(yīng)。加加強(qiáng)土地地儲(chǔ)備與與出讓管管理工作作的研究究，建立立土地出出讓收益益的分配配與轉(zhuǎn)移移機(jī)制，實(shí)施帶帶條件出出讓地塊塊的試點(diǎn)點(diǎn)工作，解決競競價(jià)出讓讓導(dǎo)致地地價(jià)過高高的問題題；建立立房屋儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)制制，通過過中低價(jià)價(jià)商品房房房源的的轉(zhuǎn)換，增加房房地產(chǎn)市市場供應(yīng)應(yīng)彈性，建立房房地雙雙向調(diào)控控機(jī)制。加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸監(jiān)管管，對(duì)符符合條件件的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與與項(xiàng)目給給予繼續(xù)續(xù)信貸支支持，合合理控制制住房信信貸比例例與條件件，發(fā)揮揮金融的的杠桿調(diào)調(diào)節(jié)作用用。5、抓好好可控環(huán)環(huán)節(jié)的計(jì)計(jì)劃調(diào)控控以需求為為導(dǎo)向，制定并并下達(dá)住住宅用地地年度供供應(yīng)計(jì)劃劃、拆遷遷年度計(jì)計(jì)劃、住住房保障

49、障年度計(jì)計(jì)劃。合合理安排排土地投投放總量量、投放放區(qū)域、投放時(shí)時(shí)序，調(diào)調(diào)節(jié)資源源配置和和市場預(yù)預(yù)期，保保持土地地一級(jí)市市場穩(wěn)定定；合理理安排全全市征地地拆遷總總量和進(jìn)進(jìn)度，避避免剛性性需求短短期過快快釋放，穩(wěn)定房房地產(chǎn)市市場供需需；合理理安排住住房保障障的建設(shè)設(shè)規(guī)模，解決中中低收入入被拆遷遷困難家家庭住房房困難。6、建立立了房地地產(chǎn)預(yù)警警預(yù)報(bào)體體系和信信息披露露制度建立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)信息采采集、分分析、發(fā)發(fā)布渠道道，及時(shí)時(shí)準(zhǔn)確反反映房地地產(chǎn)運(yùn)行行狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)開開發(fā)，房房地產(chǎn)市市場交易易，城市市規(guī)劃、房屋建建設(shè)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、金金融、稅稅務(wù)以及及企業(yè)間間信息的的互連互互通。定定期發(fā)布布住房供供應(yīng)

50、量信信息、房房地產(chǎn)開開發(fā)進(jìn)度度信息、市場交交易及價(jià)價(jià)格信息息，促使使市場配配置以需需求為導(dǎo)導(dǎo)向，引引導(dǎo)開發(fā)發(fā)企業(yè)理理性投資資，購房房者理性性消費(fèi)。7、加強(qiáng)強(qiáng)市場要要素管理理，加強(qiáng)強(qiáng)建筑質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管管加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)管理理和開發(fā)發(fā)項(xiàng)目審審批管理理，推進(jìn)進(jìn)業(yè)主工工程款支支付擔(dān)保保制度和和工程質(zhì)質(zhì)量保險(xiǎn)險(xiǎn)制度。整頓和和規(guī)范房房地產(chǎn)市市場秩序序，查處處開發(fā)、交易、拆遷、中介服服務(wù)和物物業(yè)管理理中的各各種違法法違規(guī)行行為。加加快完善善信用檔檔案體系系，建立立企業(yè)信信用的查查詢、評(píng)評(píng)估、失失信制約約制度。健全房房地產(chǎn)服服務(wù)體系系，積極極發(fā)展獨(dú)獨(dú)立公正正、規(guī)范范運(yùn)作的的專業(yè)化化房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。

51、推推行房地地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員上上崗培訓(xùn)訓(xùn)制度，樹立行行業(yè)誠信信經(jīng)營氛氛圍。實(shí)行房屋屋質(zhì)量重重大事故故一票否否決制。探索行行之有效效的管理理機(jī)制，形成“以開發(fā)發(fā)為主體體，以設(shè)設(shè)計(jì)為先先導(dǎo)，以以施工為為基礎(chǔ)，以監(jiān)理理為保證證，相互互制約、密切配配合”的工作作機(jī)制，有效保保證住宅宅工程質(zhì)質(zhì)量水平平，減少少質(zhì)量投投訴。制制訂關(guān)于于住宅質(zhì)質(zhì)量、創(chuàng)創(chuàng)“無滲漏漏”工程等等方面內(nèi)內(nèi)容的規(guī)規(guī)范性文文件，提提高建筑筑部品化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、工工業(yè)化率率，推進(jìn)進(jìn)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，提高建建筑質(zhì)量量。8、完善善住房保保障體系系，加大大“三房工工程”建設(shè)力力度一是創(chuàng)新新保障機(jī)機(jī)制。加加強(qiáng)對(duì)住住房保障障程度、保障人人群的研研究，提提高

52、對(duì)住住房保障障“社會(huì)”“經(jīng)濟(jì)”二元性性認(rèn)識(shí)，改變單單一的房房屋保障障方式，探索通通過發(fā)放放住房補(bǔ)補(bǔ)貼、購購房貼息息解決中中低收入入家庭住住房問題題的新途途徑，建建立綜合合保障體體系。二二是堅(jiān)持持“三房工工程”建設(shè)。每年按按照既定定比例保保持適當(dāng)當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)設(shè)和供應(yīng)應(yīng)規(guī)模，豐富中中低價(jià)商商品房市市場調(diào)節(jié)節(jié)功能，加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房保障障功能。“三房工工程”供應(yīng)量量占房地地產(chǎn)市場場供應(yīng)總總量控制制在255左右右，其中中中低價(jià)價(jià)商品房房15，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的建設(shè)設(shè)量100，廉廉租房的的比例控控制在111以以內(nèi)。完完善中低低價(jià)商品品房與經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)管理。中低價(jià)價(jià)商品房房堅(jiān)持“分散為為主，集集中為輔輔

53、”的原則則，主要要通過出出讓地塊塊切塊配配建方式式解決。加強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供應(yīng)應(yīng)對(duì)象監(jiān)監(jiān)管。三三是研究究保障性性住房可可持續(xù)發(fā)發(fā)展問題題。加強(qiáng)強(qiáng)保障性性住房集集中區(qū)周周邊與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展布局的的協(xié)調(diào)與與聯(lián)系，在規(guī)劃劃選址和和建設(shè)過過程中，充分考考慮服務(wù)務(wù)、教育育、商業(yè)業(yè)、就業(yè)業(yè)、公共共交通配配套設(shè)施施建設(shè)，完善保保障性住住房集中中區(qū)的城城市綜合合功能。2.4南南京市別別墅租賃賃市場分分析由于運(yùn)動(dòng)動(dòng)員公寓寓項(xiàng)目所所采用的的建筑形形式以獨(dú)獨(dú)立別墅墅、雙拼拼別墅形形式為主主，因此此我們針針對(duì)南京京市的別別墅租賃賃市場狀狀況進(jìn)行行分析。1、南京京別墅市市場概況況南京別墅墅的起始始時(shí)間追追溯到119922

54、年，當(dāng)當(dāng)時(shí)以330000元/平米起起售的養(yǎng)養(yǎng)龍山莊莊，開發(fā)發(fā)商大膽膽把歐式式風(fēng)格的的別墅引引進(jìn)南京京，讓南南京人品品了一把把鮮。同同期出現(xiàn)現(xiàn)有還有有豪宅帝帝豪花園園、東方方花園。南京別別墅的變變遷過程程分為四四個(gè)階段段：高潮潮、低潮潮、升溫溫、熱潮潮。一個(gè)個(gè)新生事事物剛出出現(xiàn)就達(dá)達(dá)到高潮潮肯定很很難持久久，很快快19992年轟轟轟烈烈烈的別墅墅高潮因因?yàn)橐恍┬┱咴蜷_始始回落工工一連幾幾年出現(xiàn)現(xiàn)了低潮潮。到220022年，toownhhousse的出出現(xiàn)很快快帶熱了了別墅市市場，而而20003年南南京城市市內(nèi)外的的快速通通道形成成的經(jīng)55緯8路網(wǎng)，一下子子讓近郊郊的別墅墅開始升升溫，并并持

55、續(xù)到到了20004年年。在供應(yīng)的的形態(tài)上上，南京京別墅220066年會(huì)逐逐漸由經(jīng)經(jīng)濟(jì)類別別墅向中中高檔別別墅市場場轉(zhuǎn)變，這是市市場發(fā)展展的一個(gè)個(gè)必然趨趨勢(shì)，價(jià)價(jià)格上仍仍有較大大的上漲漲空間，且全年年的漲幅幅會(huì)高于于整個(gè)房房地產(chǎn)市市場的漲漲幅。2、南京京別墅的的供需狀狀況南京目前前已供應(yīng)應(yīng)上市的的別墅總總數(shù)（聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼）僅僅2000萬平方方米左右右，在城城市住宅宅總面積積中不足足1.55%，所所占比例例相當(dāng)?shù)偷?。?20033國土資資源部叫叫停別墅墅用地供供應(yīng)后，南京別別墅開發(fā)發(fā)商放緩緩開發(fā)速速度，延延遲產(chǎn)品品上市時(shí)時(shí)間，使使別墅供供應(yīng)量持持續(xù)減少少。“物以稀稀為貴”，這是是南京別別墅價(jià)格格

56、近兩年年持續(xù)高高走的內(nèi)內(nèi)在原因因。江寧寧有的別別墅價(jià)格格年增長長率超過過20%。而按按照上海海、廣州州等地區(qū)區(qū)的情況況。別墅墅年價(jià)格格增長率率約在55%-110%或或一個(gè)售售房周期期上浮約約10%-155%。而而且，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展，南南京別墅墅消費(fèi)群群體將不不斷成熟熟，市場場需求量量將有明明顯增長長。根據(jù)預(yù)測測，20005年年至20007年年南京每每年的別別墅供應(yīng)應(yīng)量分別別是455萬平方方米、115萬平平方米和和15萬平平方米，合計(jì)為為75萬平平方米；而這三三年別墅墅的市場場需求總總量為885萬平平方米，這意味味著，未未來三年年南京的的別墅供供應(yīng)缺口口總量高高達(dá)100萬平方方米。由由于

57、今后后可供開開發(fā)土地地不多，開發(fā)商商為了提提高售價(jià)價(jià)延期上上市。在在需求市市場上，20004年和和20005年，隨著別別墅大戰(zhàn)戰(zhàn)加劇，消費(fèi)能能力被激激發(fā)，至至20006年隨隨著供需需矛盾的的緩和，優(yōu)質(zhì)別別墅將在在別墅叫叫停的背背景下上上漲，需需求量可可能會(huì)相相應(yīng)暫時(shí)時(shí)時(shí)被人人為抑制制。大量優(yōu)質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)別別墅的上上市，將將對(duì)原有有價(jià)高質(zhì)質(zhì)低的空空置別墅墅造成沖沖擊，資資金實(shí)力力不強(qiáng)、質(zhì)量不不高的樓樓盤將更更為艱難難。但220055年以后后，南京京別墅市市場的供供應(yīng)量失失衡將逐逐步改善善，長江江三橋的的建成為為江北別別墅項(xiàng)目目帶來實(shí)實(shí)質(zhì)利好好。寧杭杭高速公公路三期期貫通，將釋放放溧水遠(yuǎn)遠(yuǎn)途別墅墅項(xiàng)目

58、。南京的的別墅市市場江寧寧的翠屏屏山、將將軍山一一帶是供供應(yīng)的主主力。去去年下半半年，南南京別墅墅的供應(yīng)應(yīng)分布是是：江寧寧占900左右右；江北北占6左右右；湯山山占2左右右；寧南南和亞東東板塊各各占1左右右。據(jù)預(yù)測，在未來來一段時(shí)時(shí)間里，江北板板塊的別別墅項(xiàng)目目會(huì)有比比較大的的“動(dòng)作”。估計(jì)計(jì)這里的的別墅供供應(yīng)量將將會(huì)達(dá)到到40萬平平方米左左右。而而傳統(tǒng)的的江寧板板塊，雖雖然體量量依然較較大，但但供應(yīng)份份額卻縮縮至700左右右。城東東版塊的的別墅類類產(chǎn)品本本來就稀稀確，在在別墅類類土地禁禁止出讓讓的宏觀觀背景下下，價(jià)格格將繼續(xù)續(xù)攀升。3、南京京的別墅墅消費(fèi)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)從某種程程度上看看，當(dāng)前前

59、南京的的別墅消消費(fèi)呈現(xiàn)現(xiàn)出三大大趨勢(shì)。別墅供供應(yīng)量在在未來幾幾年將逐逐漸減少少雖然南南京別墅墅市場的的上市量量增長幅幅度非常常大，但但所占市市場份額額不足同同年商品品房上市市量的110，就南京京這一省省會(huì)城市市來說，別墅的的供應(yīng)量量相對(duì)還還是較小小的。 別墅禁地地政策的的推行將將使別墅墅的稀缺缺性更進(jìn)進(jìn)一步得得到體現(xiàn)現(xiàn)，因此此，未來來幾年的的別墅供供應(yīng)量仍仍然不會(huì)會(huì)放大，供求關(guān)關(guān)系會(huì)趨趨于平衡衡甚至逆逆轉(zhuǎn)。 土地升升值對(duì)別別墅升值值產(chǎn)生很很大影響響從其土土地價(jià)值值上看，別墅的的容積率率一般都都較低，所占有有的土地地面積較較大，而而南京目目前的土土地價(jià)格格下降的的可能微微乎其微微，未來來土地巨巨

60、大的升升值空間間目前已已經(jīng)有所所顯現(xiàn)。20005年上上半年仙仙林掛牌牌的二幅幅容積率率06607的別別墅用地地，市場場價(jià)格已已超過992萬元元畝，就是很很好的例例證。目目前江寧寧、江北北、湯山山亞東、邊城等等別墅板板塊的別別墅項(xiàng)目目，隨著著南京市市進(jìn)一步步加大新新城區(qū)的的建設(shè)力力度，升升值潛力力相當(dāng)可可觀。 需求原原動(dòng)力不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，別墅墅價(jià)格具具有較大大的升值值空間無無論是第第一居所所類的別別墅，還還是度假假型第二二居所類類的別墅墅，是居居住消費(fèi)費(fèi)的最高高形式，是每個(gè)個(gè)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力人人士的追追求目標(biāo)標(biāo)，隨著著經(jīng)濟(jì)不不斷發(fā)展展，這批批新貴一一族正不不斷擴(kuò)大大，再加加上海歸歸人員的的不斷增增多，