物業(yè)管理概論（第二版）第06章房屋維修管理

1、 物業(yè)管理概論 第六章 房屋維修管理第六章 房屋維修管理 通過本章的學(xué)習(xí)，認(rèn)識房屋維修的特點(diǎn)、意義，了解房屋日常維修的內(nèi)容、原則；掌握房屋維修的工作程序，房屋維修管理的概念、內(nèi)容、原則，掌握房屋完損等級的分類和評定方法。第六章 房屋維修管理 目錄 6.1 房屋維修管理概述 6.2 房屋完損等級評定 6.3 房屋維修工程 6.4 房屋的日常養(yǎng)護(hù)6.1 房屋維修管理概述6.1.1 房屋維修的概念和特點(diǎn) （1）房屋維修的概念 房屋維修是指房屋自竣工到報(bào)廢的整個使用過程中，為了修復(fù)由于自然、人為因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，延長房屋使用壽命而采取的養(yǎng)護(hù)維修活動。是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的工作

2、內(nèi)容。通過維修服務(wù)，可減少房屋的損壞程度，最終達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。 6.1 房屋維修管理概述（2）房屋維修的特點(diǎn) 限制性 經(jīng)常性 分散性和廣泛性 技術(shù)性 生產(chǎn)和服務(wù)的雙重性 6.1 房屋維修管理概述（3）房屋損壞的原因 自然損壞：氣候因素；生物因素；地理因素；災(zāi)害因素。 人為損壞：使用不當(dāng)；設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量低劣；日常預(yù)防保養(yǎng)較差。 6.1 房屋維修管理概述6.1.2 房屋維修管理 （1）房屋維修管理的概念 房屋維修管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國家對房屋維修的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的科學(xué)管理程序，對企業(yè)經(jīng)營管理的房屋進(jìn)行日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)而進(jìn)行的技術(shù)管理，是物業(yè)管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 6.1 房

3、屋維修管理概述（2）房屋維修管理的原則 為業(yè)主服務(wù)的原則 經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則 區(qū)別對待的原則 明確責(zé)任原則 6.1 房屋維修管理概述（3）房屋維修管理的意義 能延長房屋使用壽命 能夠創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益 房屋維修管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧和自我發(fā)展的基本前提 6.1 房屋維修管理概述（4）房屋維修管理的內(nèi)容 房屋維修的計(jì)劃管理 房屋維修的質(zhì)量管理 房屋維修施工管理 房屋維修技術(shù)管理 6.2 房屋完損等級評定6.2.1 房屋完損等級評定概述（1）房屋完損等級評定的含義 房屋完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即房屋的質(zhì)量等級。 6.2 房屋完損等級評

4、定（2）房屋完損等級的分類 依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度可將房屋的完損等級劃分為五類：完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險房。 6.2 房屋完損等級評定（3）房屋完損標(biāo)準(zhǔn) 房屋完損的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和設(shè)備部分三個方面可分為完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。 6.2 房屋完損等級評定（4）房屋完損等級的評定方法 根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型（鋼筋混凝土、混合、磚木及其他結(jié)構(gòu)）在一定標(biāo)準(zhǔn)下分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房。6.2 房屋完損等級評定6.2.2 危房的鑒定與管理（1）危房的鑒定機(jī)構(gòu) 房屋安全鑒定是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性要求很強(qiáng)

5、的工作，危房的鑒定應(yīng)慎之又慎。按照建設(shè)部規(guī)定，市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，并統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專用章”。 6.2 房屋完損等級評定（2）危房鑒定程序 受理申請；初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀；現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況；檢測驗(yàn)算，整理技術(shù)資料；全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；簽發(fā)鑒定文書。6.2 房屋完損等級評定（3）危房的鑒定 危房分類：整幢危房和局部危房。 鑒定單位：整幢危房以整幢房屋的建筑面積計(jì)數(shù)；局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面積計(jì)數(shù)。 危險范圍的判定：整幢危房、局部危房和危險點(diǎn)。 6.2 房屋完損等級評定

6、（4）危房的管理 觀察使用，適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋； 處理使用，適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，可解除危險的房屋 停止使用，適用于已無維修價值的，暫時不便拆除的，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋 整體拆除，適用于整幢危險且已無維修價值，需立即拆除的房屋 案例精析裝修損壞房屋結(jié)構(gòu)怎么辦？ 2004年10月，王女士購買了某房地產(chǎn)公司的一套房子，于2005年3月對該房進(jìn)行了裝修。裝修過程中，王女士雇用了沒有裝修資質(zhì)的裝修人員對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改，將多處鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重墻砸毀，并將結(jié)構(gòu)主鋼筋大量截?cái)?。其間小區(qū)物業(yè)管理公司曾多次向王女士發(fā)出停工通知，王女士對

7、此均未理睬。6.2 房屋完損等級評定6.2.3 房屋維修責(zé)任的劃分（1）新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋的保修期限分兩種情況：一種是建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承諾的保修期限在保修范圍、保修期限和保修責(zé)任進(jìn)行保修 ；另一種是建設(shè)單位向房屋使用者承諾的保修期限。6.2 房屋完損等級評定（2）保修期滿后 保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋維修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用。對業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修責(zé)任；業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任。 6.2 房屋完損等級評定（3）其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人

8、為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。案例精析房屋維修責(zé)任界定要清楚 白小姐購入某花園小區(qū)一套二手房，可搬進(jìn)去不久發(fā)現(xiàn)，家中衛(wèi)生間墻面上出現(xiàn)裂縫，陽臺上窗戶變形，關(guān)閉不嚴(yán)，白小姐直接找物業(yè)管理公司幫助解決問題，物業(yè)管理公司明確表示說，應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)維修費(fèi)用，如果業(yè)主需要物業(yè)管理公司幫助，則物業(yè)管理公司愿意幫助，但業(yè)主要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。白小姐心存疑問：國家規(guī)定的保修期是否落實(shí)？保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題該向誰要求賠償？ 6.3 房屋維修工程 6.3.1 房屋維修工程的分類（1）按房屋的完損狀況和工程性質(zhì)分類 小修工程（養(yǎng)護(hù)工程） 中修工程 大修工程 翻修工程 綜合維修工程 6.3 房屋維

9、修工程（2）按房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分 承重結(jié)構(gòu)的維修 非承重結(jié)構(gòu)部分的維修 6.3 房屋維修工程6.3.2 房屋維修的標(biāo)準(zhǔn)（1）房屋的分類 符合下列條件的為一等房屋：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)中，承重墻、柱不得使用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑；樓地面不得用普通水泥或三合土面層；使用紗門窗或雙層窗的正規(guī)門窗；墻面有中級或中級以上粉飾；獨(dú)廚、水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。低于上述條件的為二等以下房屋。 6.3 房屋維修工程（2）房屋的維修標(biāo)準(zhǔn) 維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程，抹灰工程、油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。6

10、.3 房屋維修工程6.3.3 房屋維修的工作程序（1）施工準(zhǔn)備工作（2）施工階段管理工作：技術(shù)交底、施工調(diào)度、施工現(xiàn)場管理、施工質(zhì)量管理（3）維修工程驗(yàn)收實(shí)戰(zhàn)演練單位工程的接管驗(yàn)收 某物業(yè)管理公司工程技術(shù)管理員小剛被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程，你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎？6.4 房屋的日常養(yǎng)護(hù) 6.4.1 房屋日常養(yǎng)護(hù)的含義 房屋日常養(yǎng)護(hù)是指為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋維修管理的重要環(huán)節(jié)。日常養(yǎng)護(hù)是對房屋及時的預(yù)防保養(yǎng)和經(jīng)常性的零星修理 6.4 房屋

11、的日常養(yǎng)護(hù) 6.4.2 房屋日常養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容（1）房屋日常養(yǎng)護(hù)的原則 因地制宜，合理維修；對不同類型的房屋制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時維護(hù)；監(jiān)督房屋的合理使用，確保安全；有效合理使用維修基金；最大限度發(fā)揮房屋的有效使用功能。6.4 房屋的日常養(yǎng)護(hù)（2）房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 房屋日常養(yǎng)護(hù)分為零星養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù) 實(shí)戰(zhàn)演練房屋日常養(yǎng)護(hù)流程 現(xiàn)在假設(shè)你是某物業(yè)管理公司的一名管理人員，全面負(fù)責(zé)房屋日常養(yǎng)護(hù)工作。那么試想一下，你會怎樣分步驟去完成你的工作？6.4 房屋的日常養(yǎng)護(hù)6.4.3 房屋養(yǎng)護(hù)任務(wù)的來源 房屋養(yǎng)護(hù)的任務(wù)來源于兩個方面：一是住、用戶臨時發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。房屋維修及其管理在整個物業(yè)管理工作中占有重要的地位與作用。房屋維修具有限制性、經(jīng)常性、分散性和廣泛性、技術(shù)性以及生產(chǎn)和服務(wù)雙重性的特點(diǎn)。房屋維修管理應(yīng)遵循為業(yè)主服務(wù)的原則，經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用原則，區(qū)別對待的原則和明確責(zé)任原則。房屋完損等級是指房屋的質(zhì)量等級。依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，可將完損等級劃分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。新建房屋的保修期限分兩種情況：一種是建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承諾的保修期限；另一種是建設(shè)單