邵陽市購物商業(yè)中心建設(shè)項目可行性研究報告

1、目 錄1.項目簡介1.1.研究目的1.2.研究方法1.3.相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)2.影響項目發(fā)展的社會經(jīng)濟情況2.1.國民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析.國民生產(chǎn)總值.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.2.人口分布、增長及變遷情況2.3.居民生活水平、消費結(jié)構(gòu)2.4.城市規(guī)劃2.5.小結(jié)3.市場研究3.1.邵陽市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析.商業(yè)物業(yè)分布特點.商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢.商業(yè)市場整體環(huán)境.商業(yè)物業(yè)供求情況.小結(jié)3.2.邵陽市主要商圈情況分析.西湖大街商業(yè)區(qū).北塔街商業(yè)區(qū).舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)3.3.地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析3.4.個案分析3.5.消費者和商戶需求特征分析.消費者行為研究.經(jīng)營者行為研究4.項目區(qū)位研究4.1.

2、項目所在區(qū)域特點4.2.交通運輸網(wǎng)絡(luò)及地理位置.交通運輸網(wǎng)絡(luò).項目地理位置4.3.項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃4.4.小結(jié)5.項目優(yōu)劣勢、機會威脅點（SWOT）分析5.1項目優(yōu)勢與劣勢分析5.2項目機會與威脅分析5.3項目競爭力發(fā)揮6.項目定位6.1.目標(biāo)客戶定位6.2.主題定位6.3.檔次定位6.4.功能定位6.5.各層定位6.5.1樓層定位原則6.5.2主力店鋪設(shè)置建議6.5.3樓層功能主題設(shè)置7.規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計建議7.1.規(guī)劃設(shè)計建議7.2.建筑設(shè)計初步建議7.2.1建筑造型和風(fēng)格7.2.2平面布局7.3.配套設(shè)施建議7.3.1主要機電設(shè)備7.3.2交流和休息的場所7.3.3促銷、展示商品

3、的活動場所8.租售方案建議8.1.方案一：先租賃后整體銷售8.2.方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售9.招商策略建議9.1.招商策略9.2.招商客戶定位.商戶引進原則.各層商戶定位9.3.租金定位.租金建議.租金策略9.4.各期推出時機、面積、區(qū)域.招商進度計劃.租賃進度計劃9.5.招商形式10.銷售策略建議10.1.價格策略及定位10.1.1價格定位10.1.2價格策略10.2.銷售手段10.3.賣點梳理11.1.推廣主題11.2.媒體組合11.3.推廣策略12.項目經(jīng)濟效益分析12.1.成本費用分析12.2.營業(yè)利潤分析12.3.盈利能力分析12.4.經(jīng)濟效益分析13.結(jié)論及關(guān)鍵控制點13.1.結(jié)論13

4、.2.關(guān)鍵控制點項目位于邵陽市北塔區(qū)北塔大道與東風(fēng)路交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至北塔大道，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝，規(guī)劃總建筑面積約4.46萬平方米，項目有雙向4路公交車可到。項目現(xiàn)狀為待開發(fā)用地研究目的研究項目相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空間，確定項目的市場定位。發(fā)掘各種有利資源，運用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。研究方法本報告通過分析邵陽市及各縣區(qū)宏觀經(jīng)濟、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費者及商戶需求特征等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前

5、景，及確定項目的市場定位，提出項目建筑規(guī)劃修改建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚長避短，提出行之有效的招商、推廣、銷售策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消費者及商戶需求特征分析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：取證法在研究中，我們將通過對先進案例的深入剖析，揭示同類型物業(yè)

6、的發(fā)展軌跡，去蕪存青，為項目發(fā)展提供良好的參考經(jīng)驗。研究方法三：類比法在本次研究中，我司通過考察當(dāng)?shù)丶伴L沙各種類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚長避短。相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)單位備注1項目總用地面積17,840 平方米建筑用地面積8,976 平方米按畝折算綠化用地面積1,133 平方米按畝折算停車場用地面積8,864 平方米按畝折算2容積率3總建筑面積44,613.70 平方米3.1地上商場建筑面積27,199.70

7、平方米共四層3首層商場建筑面積7,228.68 平方米3二層商場建筑面積7,228.68 平方米3三層商場建筑面積6,641.13 平方米3四層商場建筑面積6,101.21 平方米3.2地下商場(沃爾瑪)建筑面積17,414 平方米一層國民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析國民生產(chǎn)總值近年GDP總量增長勢頭受阻，非煙GDP持續(xù)增長邵陽市近年來整體經(jīng)濟增長勢頭明顯偏低，尤其是2001年還有較大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是邵陽市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè)GDP后的非煙GDP則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。邵陽市歷年GDP1999年2000年2001年2002年200

8、3年億元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主邵陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)11%第二產(chǎn)業(yè)66%第三產(chǎn)業(yè)23%邵陽市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中又以煙草業(yè)占較大份額，煙草在邵陽市的GDP中占據(jù)了過半的份額，顯示出其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一，與此相比，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較小。支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低煙草業(yè)是邵陽市的支柱產(chǎn)業(yè)，湘南最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)邵陽卷煙廠坐落于此，邵陽卷煙廠為邵陽的發(fā)展提供了強勁的推動力，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP中所占比重正在逐漸減小，這一方面是邵陽卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，邵陽市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強勁的增長勢頭，顯示出邵陽市整體經(jīng)濟對煙草

9、業(yè)的依賴程度有所下降，這對于邵陽市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強經(jīng)濟活力有著積極的作用。邵陽市卷煙在GDP中的比重57.9%51.9%49.6%48.9%44.0%46.0%48.0%50.0%52.0%54.0%56.0%58.0%60.0%2000年2001年2002年2003年投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)進一步改善2003年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，較2002年增長11.1%；其中國有單位投資29億元，約占總投資規(guī)模的43.6%，投資規(guī)模較上年下降約5.8%；城鎮(zhèn)集體投資8.5億元，較上年下降2.7%；非公有制經(jīng)濟投資29億元，增長42.6%，在總投資中的比例也由上年的34.0%增長

10、到%，可以看出，邵陽市非公有制經(jīng)濟有著較強的投資活力。從投資類型看，基本建設(shè)投資25億元，更新改造投資7.1億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資億元；其他投資14.6億元。投資力度的加大，有助于推動經(jīng)濟在未來的幾年里持續(xù)、健康地發(fā)展。消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長2003年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額40.7億元，增長5.4%。從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額億元，下降15.6%，其表現(xiàn)連續(xù)多年呈下降趨勢；集體經(jīng)濟實現(xiàn)6.4億元，增長0.7%，私營經(jīng)濟實現(xiàn)4.4億元，增長20.5%；個體經(jīng)濟實現(xiàn)億元長13.0%；其他經(jīng)濟實現(xiàn)7.6億元，增長11.0%。從城鄉(xiāng)市場看：市區(qū)實現(xiàn)消費品零售額14.7億元，同比增長9.6

11、%，約占全市的36.1%；縣區(qū)實現(xiàn)12.2億元，增長1.3%，約占全市總額的30%；縣以下實現(xiàn)13.8億元，增長4.7%。湖南省第二大經(jīng)濟重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟指標(biāo)列西部前列邵陽市除全社會固定資產(chǎn)投資額及實際利用外資在省內(nèi)分別排名4、5位外，其他各項經(jīng)濟指標(biāo)的排名均在第2位，成為湖南省僅次于長沙的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。從邵陽市在西部城市的排名來看，邵陽市以排名西部第33位的總?cè)丝?，取得了財政總收入、地方財政總收入和人均地方財政收入排名均在?0位的好成績，此外，GDP總額、人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前20位。但同時也可看到，邵陽市人均購買消費品的排名較為靠后，顯示出邵陽市的消費水平與

12、其居民收入、儲蓄并不相稱；而全社會固定資產(chǎn)投資額較為靠后，則可能會影響到其今后經(jīng)濟增長的速度。表：邵陽經(jīng)濟在省內(nèi)及西部的排名指 標(biāo)邵陽湖南省內(nèi)城市排名西部城市排名GDP總額（億元）286.52458.8217人均GDP138985647211財政總收入（億元）114.7510-4地方財政收入（億元）29人均地方財政收入554652627全社會固定資產(chǎn)投資額（億元）432城鎮(zhèn)居民人均可支配收入77067644-16人均儲蓄70184057219人均購買消費品19761797231在崗職工平均工實際利用外資（萬美元）84416752531城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)-邵陽市的經(jīng)濟重

13、心主要集中在北塔區(qū)從各縣區(qū)的經(jīng)濟總量看，以北塔區(qū)的經(jīng)濟總量最大，以占邵陽市%的人口，完成了邵陽市66.5%的國民生產(chǎn)總值，其次分別為新邵縣和邵東縣；從人均GDP看，北塔區(qū)同樣最高，遠高于其后的新邵縣及城步縣，增長速度則以綬寧和城步兩縣最為強勁。表：各縣區(qū)經(jīng)濟狀況GDP總值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合計273076928647381336013898北塔區(qū)181653419406184715849682邵東縣13845814573753255559邵陽縣855169530556856234新邵縣17712819341966847262新寧縣1010761112855

14、0655536隆回縣10357411268959596475城步縣9034210079760806761綬寧縣800869035230013358洞口縣9304010125147815167人口分布、增長及變遷情況人口增長率降低，流動少2003年全市年末總?cè)丝跒?06.8萬人，增長率為7.1，增長速度較上年有所降低，這其中以人口的自然增長為主，人口的機械增長率接近于零；在總?cè)丝谥?，農(nóng)業(yè)人口170.8萬人，占總?cè)丝诘?2.6%，占總?cè)丝诘?7.4%。按邵陽市1999年的城市規(guī)劃近期目標(biāo)（至2005年），邵陽市全市城鎮(zhèn)化水平達到40%左右，市域總?cè)丝诩s210萬人，城鎮(zhèn)人口約85萬人左右。中期（20

15、10年）城鎮(zhèn)化水平達到45%左右，市域總?cè)丝诩s220萬人，城鎮(zhèn)人口約100萬人。遠期（2020年）城鎮(zhèn)化水平達到57%左右，市域總?cè)丝诩s254萬人，城鎮(zhèn)人口約145萬人。從各縣區(qū)人口總量來看，以北塔區(qū)的人口數(shù)量最多，接近40萬人口，其中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量為13萬人，占33.1%；其次分別的綬寧縣和新邵縣，分別為萬人和萬人，其非農(nóng)業(yè)人口比例分別為12.9%和13.0%。從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是邵陽縣和新寧縣，其增長率超過或接近10，尤其是邵陽縣，2003年的增長比率接近16；但從增長趨勢看，除了邵陽縣、新邵縣外，其他各縣都是呈下降趨勢。各縣區(qū)人口增長率05101520合計2002年2

16、003年居民生活水平、消費結(jié)構(gòu)居民收入持續(xù)增長城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2003年全市職工平均工資達到14211元，比上年增加917元，增長6.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7706元，同口徑人均增加392元，增長5.4%；農(nóng)民人均純收入2588元，人均增收95元，增長3.8%；人均儲蓄余額7018元，比上年增加812元，增長13.1%。城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級，跨入富裕階段城鎮(zhèn)居民人均總支出為8359元，其中人均生活消費支出為5675元，食品類支出為2069元/人，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為36.5%。按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當(dāng)恩格爾系數(shù)達到30%40%時為“富?！钡臉?biāo)準，邵陽市城鎮(zhèn)居民生活已超越小康階段，

17、邁入富裕門檻。在住房方面，2003年邵陽市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到了25.49。城市規(guī)劃城市規(guī)模不斷擴大，面積、人口相應(yīng)增加按照邵陽城市城市總體規(guī)劃，邵陽城市性質(zhì)是：全國主要的煙草生產(chǎn)科研基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的滇中南中心城市。邵陽市未來的主城區(qū)范圍為：北至長邵高速公路皂角營立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；東至龍馬山、北塔山、徐家山、靈照山東部山地區(qū)；西到大營街、長邵鐵路及西部山地區(qū)，包括邵陽壩子和部分研和壩子，用地面積約193平方公里。 在人口方面，規(guī)劃近期（2005年）主城區(qū)城市人口為35.6萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口27.4萬人；中期（2010年）主

18、城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒?0.0萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口33.3萬人：遠期（2020年）主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒?1.7萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口47.5萬人。城南高新區(qū)將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心邵陽市的商業(yè)用地規(guī)劃按三級配套：全市性商業(yè)、金融服務(wù)中心仍布置在老城中心地區(qū)即原州城鎮(zhèn)老城區(qū)內(nèi)；城南高新區(qū)中設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)次中心；商品批發(fā)及零售市場安排在規(guī)劃的商業(yè)金融服務(wù)用地中，居住區(qū)商業(yè)中心應(yīng)參考居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準進行建設(shè)。規(guī)劃商業(yè)金融服務(wù)用地。構(gòu)建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對內(nèi)對外交通框架交通發(fā)展目標(biāo)：建成以213國道為主干，北塔區(qū)為中心，經(jīng)濟干線和旅游干線為紐帶，連接各

19、縣城和主要旅游景點的高等級公路網(wǎng)。完成通往主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的油路化工程，基本實現(xiàn)村村通公路。鐵路：強化長邵鐵路作為長寧鐵路延伸線的功能，預(yù)留長邵鐵路向南延伸的通道，加強鐵路站場及配套設(shè)施建設(shè)，提高鐵路站場的聯(lián)系道路等級。公路：完善長邵高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設(shè)施建設(shè)；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設(shè)施建設(shè)；建設(shè)中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設(shè)；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設(shè)。利用長沙國際機場，完善鐵路、公路、航空運輸?shù)南嗷ャ?/p>

20、接、轉(zhuǎn)乘配套系統(tǒng)，以國道、省道、市域主干線公路為骨架的高等級公路網(wǎng)絡(luò)，并與支干線縣鄉(xiāng)公路相結(jié)合，形成內(nèi)外通暢，布局合理的運輸體系。小結(jié)近年的經(jīng)濟發(fā)展勢頭偏低，但非煙經(jīng)濟保持著增長勢頭，而且非公有制經(jīng)濟的表現(xiàn)出色，成為邵陽市經(jīng)濟增長的主要力量；邵陽市為湖南省第二經(jīng)濟重鎮(zhèn)，多項經(jīng)濟指標(biāo)位列西部城市前茅；目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較為單一，產(chǎn)業(yè)以煙草業(yè)為主；但其比例逐漸下降，這對邵陽市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、經(jīng)濟活力的增強有著積極的作用；消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長，但與其收入、儲蓄相比較，消費品市場的規(guī)模還較??；邵陽市的經(jīng)濟重心主要集中在北塔區(qū)；人口增長率低，流動少；居民收入持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級，顯示出邵陽城鎮(zhèn)居

21、民已跨入富裕階段；城市規(guī)模在不斷擴張中，無論城市面積還是人口都將會有較大的增幅。城南高新區(qū)中將設(shè)全市性的商貿(mào)服務(wù)中心邵陽市商業(yè)物業(yè)整體市場特點分析商業(yè)物業(yè)分布特點邵陽市轄下八縣一區(qū)，其中北塔區(qū)是邵陽市的政治、經(jīng)濟、文化中心。北塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而北塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費群體前來購物消費，所以北塔區(qū)的商業(yè)中心基本上就是邵陽市的商業(yè)中心。北塔區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要集中在老城區(qū)，而在老城

22、區(qū)邊緣和新區(qū)則較零散西湖大街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域、北塔街區(qū)域這三個傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都處于老城區(qū)內(nèi)，共同形成邵陽的市級商圈北塔商圈。北塔商圈內(nèi)有百信購物廣場、邵陽百貨大樓、邵陽商業(yè)大廈、人民電影院等當(dāng)?shù)乇容^知名的商業(yè)物業(yè)，其它商業(yè)物業(yè)主要是臨街商鋪。商圈內(nèi)大型超市、百貨商場、食雜店、專業(yè)店（電影院等）、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，基本上涵蓋了購物、娛樂、餐飲等所有的商業(yè)功能，集聚度相當(dāng)高。但是在老城區(qū)邊緣和新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的布局則較為分散、規(guī)模小且檔次低，無法形成相對集中的商業(yè)區(qū)，商業(yè)服務(wù)功能薄弱。轄下八縣的商業(yè)集中區(qū)域呈現(xiàn)東強西弱的狀態(tài)轄下八縣的商業(yè)區(qū)都是分布在縣城，由一、二個比較繁

23、榮的商業(yè)街（或步行街）構(gòu)成。這些商業(yè)區(qū)利用一、二個中型超市或百貨商場的興旺帶動整個區(qū)域的商業(yè)氛圍，以滿足縣城人口日常生活所需為主要目標(biāo)，主要提供服裝、百貨、小家電、地方飲食等商品。八縣本身的經(jīng)濟決定了縣內(nèi)商業(yè)的繁華程度，邵陽東部的縣如新邵、邵東、新寧、邵陽縣經(jīng)濟情況發(fā)展較好，商業(yè)物業(yè)相對集中，業(yè)態(tài)較多，檔次較全；西部縣如城步、洞口、綬寧等縣經(jīng)濟情況發(fā)展相對落后一些，商業(yè)業(yè)態(tài)較少，檔次較低。根據(jù)城市規(guī)劃，邵陽主城區(qū)2005年的城市建設(shè)用地達到27.5平方公里，2010年為33.0平方公里，2020年為46.0平方公里；主城區(qū)將向東、向南發(fā)展。高新區(qū)位于城區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有北塔生活區(qū)、教師小區(qū)、葫田小

24、區(qū)（公務(wù)員小區(qū)）等生活區(qū)，各個生活區(qū)區(qū)內(nèi)人均收入高，具有較強的消費能力，是邵陽名符其實的富人區(qū)；但現(xiàn)時高新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點比較分散，還未形成商業(yè)物業(yè)集中的區(qū)域。隨著邵陽城市空間的不斷擴大，與之相配套的商業(yè)網(wǎng)點也會表現(xiàn)出擴張趨勢，商業(yè)網(wǎng)點的擴張會引起商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴大或商業(yè)熱點的增多，而現(xiàn)時三大商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，擴大規(guī)模的難度較大，所以商業(yè)網(wǎng)點的擴張將直接引起商業(yè)熱點的增加。而高新區(qū)位于城區(qū)南端，符合城市發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū)，擁有龐大而穩(wěn)定的消費群體，且這些消費群體具有較高的消費能力，這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的，高新區(qū)將極有可能成為邵陽商業(yè)新熱點。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)

25、狀和態(tài)勢發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)時北塔商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雖然較為多樣，但是仍未有升級換代，缺乏更為先進的購物商業(yè)中心形態(tài)。而且，北塔區(qū)商業(yè)的發(fā)展也存在很多的不足，例如百貨店等傳統(tǒng)購物商場規(guī)模小、設(shè)備落后且經(jīng)營管理手法落后；品牌專賣店布局分散、只是以臨街商鋪形式出現(xiàn)；專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理等。從總體來看，邵陽的商業(yè)體系發(fā)展尚未完善。百貨商店面臨升級現(xiàn)時邵陽市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間：邵陽百貨大樓和邵陽商業(yè)大廈，都位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)西湖大街，屬于傳統(tǒng)百貨商店。這兩間百貨商店的共同特點是位置好、但規(guī)模?。繉又挥?0002000平方米）、功能單一、商品檔次較低、硬件設(shè)施落后，經(jīng)營管理水平較低，還未有品牌專賣店駐

26、場經(jīng)營。商場服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場的整體形象要低于街鋪；加上商場經(jīng)營管理手法落后，導(dǎo)致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會非常低，無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價值。百貨商店這種落后的局面不能滿足有關(guān)規(guī)劃中將邵陽市定位為湖南省二級中心城市（湖南省第二大城市）的要求；而現(xiàn)時邵陽市百貨商店無論數(shù)量還是規(guī)模、檔次、硬件設(shè)備、經(jīng)營管理水平等方面都滿足不了市民日益提高的需求，邵陽的百貨業(yè)面臨升級。超市競爭加劇百信、紅聯(lián)及家佳等本土零售企業(yè)的超市在邵陽市各據(jù)一方，相互的競爭已經(jīng)比較激烈，諾瑪特購物廣場的開業(yè)，標(biāo)志著國外零售巨鱷正

27、式登陸邵陽，先進的管理和龐大的規(guī)模都對本土零售企業(yè)帶來巨大的沖擊。超市要獲得更好的發(fā)展機會就必須向規(guī)?；⑻厣?jīng)營方向發(fā)展。專賣店比較分散，主要以臨街商鋪形式出現(xiàn)專賣店基本上分布在鳳凰路、西湖大街、人民路、新興路、南門街、北門街上，其中又以鳳凰路和西湖大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高，但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散；其它各商業(yè)街（步行街）也有零散的專賣店分布。由于條件所限，邵陽現(xiàn)有的百貨商場都沒有開設(shè)專賣店，所有的專賣店都在商業(yè)街兩旁以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。專業(yè)市場規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不合理邵陽現(xiàn)時比較出名的專業(yè)市場有騰源家居城、彩虹橋建材市場、珊瑚路建材市場、天賜家裝.建材市場等，但這些專業(yè)市場

28、都是規(guī)模較小，檔次不高。同時，這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低，缺乏中高檔的商品類型，檔次的不齊全，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。便利店仍處于起步階段現(xiàn)時邵陽的便利店只有一間百信便利店，并且位于人民路上，處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。居民購買日常用品只能到中心商業(yè)區(qū)的百貨商場、超市或附近的雜貨店。隨著邵陽居民生活水平的不斷提高，邵陽的便利店若能夠貼近生活社區(qū)，將具有較大的市場前景。餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于邵陽的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時只能到北塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在湖南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。在

29、外來品牌餐飲方面，雖然有肯德基和德克士等可以吸納大量人氣的品牌餐飲店進駐邵陽市區(qū)，但這些品牌餐飲店畢竟數(shù)量少，還不能滿足居民的需要。（2）發(fā)展態(tài)勢大型購物商場將向多功能購物商業(yè)中心的方向發(fā)展。便利店進駐居民生活社區(qū)。超市將向品牌化、規(guī)?；⑻厣?jīng)營方向發(fā)展。商業(yè)市場整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。主要表現(xiàn)在以下二方面：商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)有超市、百貨店、便利店、品牌專賣店、品牌餐飲店、電影院等；而包括高新區(qū)在內(nèi)的其它區(qū)域，現(xiàn)存的業(yè)態(tài)主要有小型超市、雜食店等，不僅數(shù)量少、規(guī)模小，而且

30、檔次較低，導(dǎo)致這些區(qū)域的商業(yè)氛圍較淡。商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)功能較齊全，周邊區(qū)域商業(yè)功能單一。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能，像北塔街等區(qū)域還具有旅游等功能；而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要，以購物功能為主，功能單一。（2）商業(yè)發(fā)展的有利因素經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平逐漸提高，為邵陽商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎(chǔ)。商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對周邊縣的輻射力強，吸引周邊縣居民前來購物消費。外國商業(yè)零售企業(yè)登陸邵陽，帶來新的經(jīng)營理念，促進商業(yè)體系的提升。（3）商業(yè)發(fā)展的不利因素規(guī)劃建設(shè)相對滯后。邵陽至今仍未頒布商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理辦法，容易造成商業(yè)無序發(fā)展。邵陽的交通條件好

31、，長沙距離邵陽較近，吸引了邵陽市大量的中高端消費人群。小結(jié)：邵陽的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū)，而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡；現(xiàn)階段邵陽商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素，有利條件可以刺激邵陽商業(yè)物業(yè)的市場需求和價格，而不利條件則決定了邵陽商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)模化、綜合性、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機，才能穩(wěn)占市場份額。商業(yè)物業(yè)供求情況（1）市場需求狀況由于有關(guān)部門從2003年才開始系統(tǒng)統(tǒng)計邵陽商業(yè)營業(yè)用房的成交數(shù)據(jù)，我司將根據(jù)政府所公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本司的實際市場調(diào)查結(jié)果，對邵陽的商業(yè)物業(yè)的供需情況作出分析。邵陽全市商業(yè)營業(yè)用房市場情況（單位：平方米）050001000015000200

32、002500030000竣工面積774024598銷售面積6691120312002年2003年數(shù)據(jù)來源：邵陽統(tǒng)計年鑒從上圖可知，2003年全市商業(yè)營業(yè)用房上市量劇增，相比2002年增幅達217.8%；受供應(yīng)量影響，全市的成交量也有大量的增加，增幅達79.8%，顯示邵陽全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。數(shù)據(jù)來源：邵陽統(tǒng)計年鑒、邵陽市房地產(chǎn)管理局注：邵陽統(tǒng)計年鑒缺乏2003年度邵陽全市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積數(shù)據(jù)在中心城區(qū)與全市的比較中，2003年邵陽中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房銷售面積占竣工面積的58.4%，比全市的48.9%高出9.5個百分點；2003年中心城區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積只是全市竣工面

33、積的36.2%，但銷售面積則為全市銷售面積的43.2%，二方面的差距反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)的消化能力比全市的平均水平要高。根據(jù)本司的市場調(diào)查，有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身條件限制不能出售產(chǎn)權(quán)，只能以只租不售的方式進入市場，使到邵陽中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。2003年商業(yè)營業(yè)用房的成交面積為5200平方米，而這部分的成交物業(yè)主要是北塔街商業(yè)物業(yè)。邵陽市中心城區(qū)2003年商業(yè)營業(yè)用房租售對比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來源：邵陽市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年邵陽市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分

34、商場或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍，居民的經(jīng)商意識較強，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多居民樂意經(jīng)營。（2）潛在供應(yīng)量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司的市場調(diào)查結(jié)果，邵陽市區(qū)未來一、二年內(nèi)只有本項目和另外二個項目上市。一個是位于鳳凰路上的新州城，另一個是位于明珠路的，由于天賜家裝.建材市場為專業(yè)市場，對項目的影響有限，對項目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。新洲城的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：邵陽全市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格

35、情況（單位：元/平方米）050010001500200025003000銷售均價1495 2418 2002年2003年（3）價格水平數(shù)據(jù)來源：邵陽統(tǒng)計年鑒從上圖可看出，全市商業(yè)物業(yè)售價呈現(xiàn)上升趨勢，2003年銷售價格比2002年大幅上升61.7%。在銷售面積大幅增加的情況下，全市平均價格仍能保持較大的增幅，顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場空間。2003年邵陽中心城區(qū)出除了北塔街商鋪比較大規(guī)模出售外，其它的商業(yè)物業(yè)都是比較零散且規(guī)模較小；北塔街商鋪的售價水平基本上就可以代表邵陽中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)的售價水平。本司經(jīng)過市場調(diào)查得知，2003年北塔街商鋪的平均售價為10,000元/平方米（物業(yè)的詳

36、細情況見北塔街商業(yè)區(qū)分析部分），遠高于全市的平均水平，反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)售價的承受能力遠高于全市平均水平。小結(jié)北塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而北塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費群體前來購物消費。邵陽現(xiàn)時的商業(yè)體系仍不完善，主要體現(xiàn)在現(xiàn)時邵陽商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟，還未出現(xiàn)一個多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購物商業(yè)中心。市區(qū)商業(yè)發(fā)展不均衡，商業(yè)主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，而高新區(qū)還未形成商業(yè)網(wǎng)點，仍未

37、滿足到區(qū)內(nèi)居民生活的各種需求。隨著城區(qū)規(guī)模的擴大，高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費的生活社區(qū)，同時會出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。邵陽商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，邵陽商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)?；?、功能綜合、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機，才能穩(wěn)占市場份額。邵陽全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加，全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。中心城區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較少，但市場消化能力較強，每年將不低于5000平方米的消化量。全市商業(yè)物業(yè)的售價呈現(xiàn)上升趨勢，而中心城區(qū)的售價則遠高于其它區(qū)域。除了項目之外，邵陽商業(yè)物業(yè)未來二三年內(nèi)一手的供應(yīng)量較少。商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較興旺，居民的經(jīng)商意識較強，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多的居民

38、樂意去經(jīng)營。邵陽市主要商圈情況分析北塔商圈主要由三個商業(yè)區(qū)組成：西湖大街區(qū)域、北塔街區(qū)域、新興路和人民路所形成的舊城商業(yè)街區(qū)域，由于商圈內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、商品種類豐富，既吸引了區(qū)內(nèi)的居民購物消費，又吸引了邵陽轄下縣的中高端消費群體前來購物消費，成為一個市級商圈。西湖大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能，是邵陽市目前唯一一個有百貨商場的商業(yè)區(qū)，同時亦是目前邵陽地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個商業(yè)區(qū)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中等偏高檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在200300元/平方米.月范

39、圍內(nèi)。西湖大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但短期內(nèi)仍將是邵陽地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。北塔街商業(yè)區(qū)是邵陽政府對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域舊城改造后的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪形式出現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)所經(jīng)營的商品類型以服裝和電子通訊器材為主，由于有政策引導(dǎo)，北塔街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展?，F(xiàn)時商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況一般，首層商鋪的租金水平在5080元/平方米.月范圍內(nèi)。舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品

40、以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在70130元/平方米.月范圍內(nèi)。以下對三個商業(yè)區(qū)分別進行分析：西湖大街商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況西湖大街商業(yè)區(qū)是指西湖大街沿線區(qū)域和鳳凰路沿線區(qū)域。西湖大街是邵陽中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長約1000米，為促進西湖大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，邵陽政府于2003年1月對通過西湖大街的車輛實行管制：上午7：00至下午19：00，一切車輛由北向南單向行駛，機動車限速20公里/小時；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切機動和非機動車通行。西湖大街是邵陽市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿(mào)街，具有多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑、娛樂、餐飲多

41、種商業(yè)功能于一體，同時又是邵陽市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。鳳凰路是邵陽市區(qū)東西走向的城市主干道。鳳凰路兩旁分布大量的商業(yè)物業(yè)，有超市、百貨商場、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能，是目前邵陽地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一條商業(yè)街。目前，西湖大街共有3個百貨商場和142間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運動類餐飲類電器/音響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量70202238227224142相應(yīng)比例49.30%14.08%1.41%1.41%2.11%5.63%1.41%1.41%4.93%1.41%16.9

42、%100%鳳凰路共有1個專業(yè)電器商場、2個大型超市、1個在建商場和165間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運動類餐飲類電器/音響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量4610311421027664165相應(yīng)比例27.88%6.06%1.82%0.61%8.48%1.21%6.06%1.21%4.24%3.64%38.79%100%在西湖大街商業(yè)區(qū)307間街鋪中，品牌專賣店有102間，所占比例達到33.22%，涵蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運動用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際

43、品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。西湖大街商業(yè)區(qū)的商品以中等偏高檔次為主，其中邵陽商業(yè)大廈二樓服裝區(qū)經(jīng)營的服裝全部是國產(chǎn)品牌，并且以中老年人的服裝為主，而西湖大街兩旁街鋪所經(jīng)營的服裝以中青年人為主，相比之下，邵陽商業(yè)大廈所經(jīng)營的服裝價格要比街鋪的價格低，從而突顯百貨商場的商品檔次稍低于臨街商鋪。整體上，西湖大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好，其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。百貨商場由于傳統(tǒng)的商場，規(guī)模過小、硬件設(shè)備落后、經(jīng)營手法落后等因素使到商場的經(jīng)營情況要差于臨街商鋪。消費者特點邵陽市外來人口較少，購物消費以本地消費為主，非節(jié)假日期間，西湖大街商業(yè)區(qū)

44、以25歲以下的市區(qū)年輕女性消費者為主，其中晚上的人流量會比白天要大；節(jié)假日期間，商業(yè)區(qū)會吸引周邊縣城居民前來消費，西湖大街商業(yè)區(qū)的消費群體以邵陽地區(qū)50歲以下居民為主。物業(yè)租售情況西湖大街商業(yè)區(qū)位于城區(qū)中心，二條街道兩旁已布滿商鋪，可擴充的機會不大，商鋪資源日益珍貴，商鋪業(yè)主很少出售手中的商鋪；而整體上商鋪的經(jīng)營情況良好，經(jīng)營者較少轉(zhuǎn)讓正在經(jīng)營的商鋪。以上兩個原因使到西湖大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。西湖大街商業(yè)區(qū)的百貨商場的柜臺和臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，西湖大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在200300元/平方米.月范圍內(nèi)。發(fā)展前景西

45、湖大街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)面臨升級，但是由于位于傳統(tǒng)老城區(qū)，舊城改造的難度很大，相當(dāng)長的一段時間內(nèi)將會維持現(xiàn)狀，若不出現(xiàn)其它區(qū)域有新型大型購物商業(yè)中心帶動區(qū)域發(fā)展的情況，西湖大街商業(yè)區(qū)憑借現(xiàn)有的優(yōu)勢，仍將是邵陽地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。北塔街商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況北塔街商業(yè)區(qū)為北塔街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。邵陽中心城區(qū)北塔街片區(qū)舊城改造，是邵陽有史以來第一次大規(guī)模的城市改造，北塔街商貿(mào)城總建筑面積39,860平方米，其中住宅、辦公面積29,474平方米；商業(yè)面積10,386平方米。北塔街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261個商鋪。（資料來源：邵陽日報）北塔區(qū)政府當(dāng)初的設(shè)想是將商貿(mào)

46、城創(chuàng)辦成為中心城區(qū)一流的商貿(mào)城,將商貿(mào)城所經(jīng)營的商品定位為一樓鋪面經(jīng)營高、中檔精品服裝和精品皮鞋、古董、字畫等；二樓為文化茶室、啤酒城、寫字樓等。但是由于當(dāng)時商貿(mào)城經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一，且多是自發(fā)式經(jīng)營，更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租，造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面。基于這個原因，北塔區(qū)政府于2003年12月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材（ ）經(jīng)營和修理的門店，統(tǒng)一搬遷至北塔街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營。到目前為止，已有109戶電子通訊產(chǎn)品商家進駐北塔街商貿(mào)城。（資料來源：邵陽日報）由于有政府的行為，北塔街商業(yè)區(qū)進行了重新的定位，不單有購物、娛樂、休閑、餐飲功能，還具有旅游功能。目前

47、，北塔街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材，由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo)，分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大，所以對北塔街商業(yè)區(qū)各種商品類型進行分析時將電子通訊器材排除在外。北塔街商業(yè)區(qū)經(jīng)營的商品類型如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量313162332776相應(yīng)比例40.79%3.95%1.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.53%100%從上表可知，在76個商鋪中有31個商鋪經(jīng)營服裝，所占比例遠遠超過其它類型的商品。相對其它兩個商業(yè)區(qū)，北塔街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有18個，所占的比例為23.68%，品牌專賣

48、店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價格以中檔偏低為主。北塔街商業(yè)區(qū)內(nèi)最早進場的商家為經(jīng)營服裝等商戶，北塔街重新定位后，吸引了許多的經(jīng)營電子通訊器材商戶進場經(jīng)營，服裝與電子通訊器材類的商品類型截然不同，導(dǎo)致服裝類商家與專業(yè)市場混雜，影響區(qū)內(nèi)商店的經(jīng)營情況，使到現(xiàn)時整體的經(jīng)營狀況一般。消費者特點非節(jié)假日期間，以本地消費為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費。物業(yè)租售情況在北塔街商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有北塔街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售，棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。從現(xiàn)場銷售部了解，北塔街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為50

49、年；2003年1月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層261個商鋪中尚余7個商鋪可供出售；同時已出售的商鋪中，已有220個已經(jīng)租出。在現(xiàn)時可供出售的商鋪中，面積由3365平方米不等，銷售均價為10000元/平方米，最高價為15000元/平方米。二層商鋪已全部售出，當(dāng)時銷售統(tǒng)一價為1800元/平方米。現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在5080元/平方米的范圍內(nèi)。發(fā)展前景北塔街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且是政府第一個舊城區(qū)改造工程，假以時日，北塔街將會重新成為一個商業(yè)旺區(qū)。由于有政策引導(dǎo)，北塔街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街

50、四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域，其中新興路是邵陽中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。舊城區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋、皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類數(shù)量259433512628相應(yīng)比例46.17%7.66%6.24%2.14%1.07%4.99%續(xù)表商業(yè)業(yè)態(tài)電器/音響電子通訊小型百貨店銀行超市空鋪其他合計數(shù)量105177123115561相應(yīng)比例1.78%0.89%3.03%1.25%0.18%4.10%20.50%100%從上圖可知，服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的

51、主力商品，餐飲次之，小型百貨店、皮鞋、皮具、精品/飾品也有很大的比例。在561間商鋪中，品牌專賣店有24間，所占比例為4.28%，主要為服裝和鞋類，其中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品為中檔，主要是服裝、皮具和鞋類，其它大部分為中檔偏低的檔次。整體上，由于貼近大眾消費，舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好，除了人民路下段因為政策引導(dǎo)的原因要電子通訊商戶搬遷外，其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的情況。消費者特點舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，商品種類齊全，各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西，特別是服裝。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來購物

52、消費。節(jié)假日期間，周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費。物業(yè)租售情況與西湖大街商業(yè)區(qū)的情況相似，除了特殊的原因，舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉(zhuǎn)讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持95%以上的出租率。根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在70130元/平方米.月的范圍內(nèi)。發(fā)展前景位于傳統(tǒng)老城區(qū)，商業(yè)區(qū)擴大規(guī)模的難度較大，影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但由于具備良好的區(qū)位，貼近大眾消費，仍將是邵陽城區(qū)居民購物消費的主要地方之一。地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟項目位于北塔大道和東風(fēng)中路的交匯處，在項目200米的半徑范圍內(nèi)有鄒家花園的電腦電子商貿(mào)城、氣象路東風(fēng)

53、中路以東路段的食街、東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店；北塔大道也有零散的商業(yè)，例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成，主營電腦整機、配件及辦公耗材，以國內(nèi)品牌為主。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少，商業(yè)氛圍較淡。氣象路食街主營地方風(fēng)味小食，以燒烤食品為主，檔次較低。白天人流量較少，晚上則比較興旺，吸引一部分人士開車前來消費。東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多，主營軟件銷售，其中以游戲軟件占絕大多數(shù)，消費對象主要是學(xué)生群體。非節(jié)假日期間，東風(fēng)中路西側(cè)軟件店人流量較少，節(jié)假日期間則比較多。從上述情況可以看出：項目所在區(qū)域具有購物功能的商業(yè)物業(yè)不僅規(guī)模小、而且檔次較低；區(qū)域的購物氛

54、圍較淡，反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。區(qū)域內(nèi)具有多個大型的市政設(shè)施和商業(yè)物業(yè)，具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎(chǔ)條件。項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施（見下表），具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。類型名稱商業(yè)物業(yè)北塔大酒店(四星級)、龍馬大酒店（二星級）、北塔集團文體娛樂中心銀行中國銀行、建行、農(nóng)行、華夏銀行、工行市政設(shè)施邵陽博物館、東風(fēng)廣場、少年宮、魏源公園這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施不僅為區(qū)域帶來大量的人流，而且為區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供多方面的支持，如金融服務(wù)、娛樂服務(wù)等，這些商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施還可以提升區(qū)域的商業(yè)形象。在現(xiàn)階段項目所處區(qū)域缺乏大型具有購物功能的商業(yè)物業(yè)

55、和邵陽市百貨商場面臨升級的情況下，若有亮點物業(yè)的帶動，將扭轉(zhuǎn)項目所在區(qū)域購物氛圍較淡的局面，使項目所在區(qū)域成為邵陽新興的商業(yè)區(qū)。個案分析由于邵陽缺乏大型購物功能的商業(yè)物業(yè)，在選擇邵陽當(dāng)?shù)貎蓚€有代表性的商業(yè)物業(yè)的同時，我們把目光放在長沙現(xiàn)時經(jīng)營得比較成功的購物商業(yè)中心，通過分析本地和長沙商業(yè)物業(yè)的成功之處和不足的地方，為項目的開發(fā)經(jīng)營提供參考建議。邵陽百貨大樓概況邵陽百貨大樓位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)西湖大街，業(yè)主是邵陽百貨公司，原為國營企業(yè)，現(xiàn)轉(zhuǎn)制為股份制公司。大樓共2層，每層約1800平方米，總建筑面積約3600平方米，約30個地上停車位。大樓層高，柱距55米?，F(xiàn)準備進行調(diào)整和內(nèi)部裝修，將原商場臨西

56、湖大街面的縱深向后擴展7米，拆除原倉庫大樓，將倉庫功能放在擴建后商場的第四層，2004年年底重新招商。改造后：共4層，負一層停車場、設(shè)備層，；一層；二層4762平方米；三層；四層倉庫，總建筑面積功能業(yè)態(tài)組合百貨商場現(xiàn)時主營藥店、珠寶、家電、中檔服裝；未有確定改造后所經(jīng)營的商品類型。樓層經(jīng)營種類首層珠寶、皮具、化妝品、眼鏡、小家電、電器、藥店二層男女服裝、童裝消費者特征邵陽市中高收入人士，以女性居多；節(jié)假日期間，全市中高收入人士。經(jīng)營模式百貨型經(jīng)營模式，由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理；只租不售。價格水平根據(jù)調(diào)查，邵陽百貨大樓的租金水平如下：樓層最高價均價最低價備注首層300200二層835

57、730優(yōu)勢區(qū)位條件位于西湖大街，邵陽市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，擁有穩(wěn)定的客源。自身條件是目前邵陽主城區(qū)最大的百貨商場，商品特別是家電產(chǎn)品種類齊全；是邵陽老字號百貨商場，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的知名度。成功之處品牌效應(yīng)業(yè)主前身為國有企業(yè)，商場信譽良好。不足之處硬件設(shè)備設(shè)備落后，無手扶電梯，燈光和室內(nèi)空調(diào)設(shè)施均不足，停車位過少。經(jīng)營管理管理手法落后，未能充分發(fā)揮二樓商場的使用價值。自身條件規(guī)模較小，柱網(wǎng)過密。九龍商業(yè)廣場概況九龍商業(yè)廣場位于西湖大街北路段，處于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的邊緣位置。九龍商業(yè)廣場于2003年3月動工興建，2004年開業(yè)，占地約14000平方米，每層約6000平方米，總建筑面積約18000平方米，為三

58、層鋼混結(jié)構(gòu)商場，由中外合資企業(yè)邵陽盛亞商網(wǎng)建設(shè)開發(fā)投資建設(shè)，首層為精品百貨商場；二層、三層約11000平方米，為湖南目前規(guī)模較大、貨品較齊全、檔次較高的諾瑪特超市；商場前面設(shè)置開放式廣場和90個免費地上停車位。九龍商業(yè)廣場層高約，柱距約88米。功能業(yè)態(tài)組合以購物為主的百貨加超市組合樓層經(jīng)營種類首層珠寶首飾、化妝品、體育用品、電器、家居用品二層諾瑪特超市三層諾瑪特超市消費者特征邵陽市中高收入人士（含轄下縣）。經(jīng)營模式發(fā)展商出租經(jīng)營，統(tǒng)一管理，首層布局以柜臺式為主。價格水平首層的租金水平如下：樓層最高價均價最低價備注首層200160120優(yōu)勢規(guī)模是邵陽市目前規(guī)模最大的購物廣場。建筑設(shè)計商場前面有廣

59、場，可以為商場積聚人氣，疏散人流；有足夠的停車位。交通條件位于西湖大街北路段，附近有玉興路等高等級的城市主干道；有公交線路通過。成功之處招商策略引入全球500強企業(yè)之一的美國普爾斯馬特公司，經(jīng)營邵陽目前規(guī)模最大、貨品最齊、檔次最高的邵陽諾瑪特超市，有利于積聚人氣。商場定位經(jīng)營的商品可以吸引中高收入的消費人群。不足之處布局設(shè)計商品擺設(shè)過于擁擠，人流路線指示不清楚，容易造成混亂。經(jīng)營管理過分依賴超市的影響力而有意無意中忽視對商場首層的管理：由于首層是分散經(jīng)營，各商戶的商業(yè)行為難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)；而消費者對商戶信譽的信心也比不上邵陽百貨大樓等傳統(tǒng)百貨商場。長沙新百貨大樓商場概況長沙新百貨大樓（B座新紀元店

60、）位于三市街，接近城市的地理幾何中心，處于傳統(tǒng)城市中心商圈三市街商圈內(nèi)。長沙新百貨大樓（B座新紀元店）是一個綜合性商業(yè)物業(yè)，與老百貨大樓（A座）、百大家電大樓（C座，有停車場）三個相互連接形成商業(yè)建筑群，這個綜合性商業(yè)建筑群集零售商業(yè)、旅游、辦公、餐飲、娛樂等多功能于一體，包括購物、餐飲、商業(yè)辦公、酒店業(yè)、商業(yè)展示、時尚發(fā)布、文化休閑、影視娛樂等商業(yè)形態(tài)，在三市街商業(yè)經(jīng)濟圈中占據(jù)重要的地位。長沙新百貨大樓興建于1996年，共28層，大樓負1至6層為商場，商場每層的建筑面積約為3300平方米，總建筑面積約23100平方米；大樓層高約。2003年4月昆百大集團開始出售商場的產(chǎn)權(quán)，并承諾商場銷售的返