通用防盜器項目項目可行性研究

1、泓域/通用防盜器項目項目可行性研究通用防盜器項目項目可行性研究xxx有限責(zé)任公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112138585 一、 公司概況 PAGEREF _Toc112138585 h 3 HYPERLINK l _Toc112138586 公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc112138586 h 3 HYPERLINK l _Toc112138587 公司合并利潤表主要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc112138587 h 3 HYPERLINK l _Toc112138588 二、 項目基本情況 PAGEREF _Toc112

2、138588 h 4 HYPERLINK l _Toc112138589 三、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112138589 h 6 HYPERLINK l _Toc112138590 四、 行業(yè)發(fā)展概況和趨勢 PAGEREF _Toc112138590 h 7 HYPERLINK l _Toc112138591 五、 必要性分析 PAGEREF _Toc112138591 h 8 HYPERLINK l _Toc112138592 六、 工程項目環(huán)境影響評價和社會評價 PAGEREF _Toc112138592 h 8 HYPERLINK l _Toc112138593 七、 工

3、程項目可行性研究報告的編制和評估 PAGEREF _Toc112138593 h 15 HYPERLINK l _Toc112138594 八、 互斥方案比選方法 PAGEREF _Toc112138594 h 25 HYPERLINK l _Toc112138595 九、 投資方案類型 PAGEREF _Toc112138595 h 28 HYPERLINK l _Toc112138596 十、 價值工程基本原理 PAGEREF _Toc112138596 h 30 HYPERLINK l _Toc112138597 十一、 價值工程應(yīng)用程序及方法 PAGEREF _Toc112138597

4、 h 32 HYPERLINK l _Toc112138598 十二、 項目規(guī)劃進度 PAGEREF _Toc112138598 h 35 HYPERLINK l _Toc112138599 項目實施進度計劃一覽表 PAGEREF _Toc112138599 h 36 HYPERLINK l _Toc112138600 十三、 投資計劃方案 PAGEREF _Toc112138600 h 37 HYPERLINK l _Toc112138601 建設(shè)投資估算表 PAGEREF _Toc112138601 h 39 HYPERLINK l _Toc112138602 建設(shè)期利息估算表 PAGER

5、EF _Toc112138602 h 39 HYPERLINK l _Toc112138603 流動資金估算表 PAGEREF _Toc112138603 h 41 HYPERLINK l _Toc112138604 總投資及構(gòu)成一覽表 PAGEREF _Toc112138604 h 42 HYPERLINK l _Toc112138605 項目投資計劃與資金籌措一覽表 PAGEREF _Toc112138605 h 43公司概況（一）公司基本信息1、公司名稱：xxx有限責(zé)任公司2、法定代表人：姚xx3、注冊資本：980萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關(guān)：xxx市

6、場監(jiān)督管理局6、成立日期：2012-11-77、營業(yè)期限：2012-11-7至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx（二）公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)公司合并資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額4836.693869.353627.52負(fù)債總額2278.301822.641708.73股東權(quán)益合計2558.392046.711918.79公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入18994.0415195.2314245.53營業(yè)利潤4433.943547.153325.45利潤總額3950.583160.462962.93凈利潤29

7、62.932311.092133.31歸屬于母公司所有者的凈利潤2962.932311.092133.31項目基本情況（一）項目投資人xxx有限責(zé)任公司（二）建設(shè)地點本期項目選址位于xxx（待定）。（三）項目選址本期項目選址位于xxx（待定），占地面積約27.00畝。（四）項目實施進度本期項目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。（五）投資估算本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)估算，項目總投資12870.36萬元，其中：建設(shè)投資9831.61萬元，占項目總投資的76.39%；建設(shè)期利息111.24萬元，占項目總投資的0.86%；流動資金2927.51萬元，占項目總投資的22.75%

8、。（六）資金籌措項目總投資12870.36萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx有限責(zé)任公司計劃自籌資金（資本金）8329.93萬元。根據(jù)謹(jǐn)慎財務(wù)測算，本期工程項目申請銀行借款總額4540.43萬元。（七）經(jīng)濟評價1、項目達產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（SP）：25000.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：21284.38萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤（NP）：2707.46萬元。4、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：13.47%。5、全部投資回收期（Pt）：6.67年（含建設(shè)期12個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（BEP）：11743.47萬元（產(chǎn)值）。（八）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1占地

9、面積18000.00約27.00畝1.1總建筑面積34665.56容積率1.931.2基底面積11520.00建筑系數(shù)64.00%1.3投資強度萬元/畝340.532總投資萬元12870.362.1建設(shè)投資萬元9831.612.1.1工程費用萬元8197.242.1.2工程建設(shè)其他費用萬元1391.952.1.3預(yù)備費萬元242.422.2建設(shè)期利息萬元111.242.3流動資金萬元2927.513資金籌措萬元12870.363.1自籌資金萬元8329.933.2銀行貸款萬元4540.434營業(yè)收入萬元25000.00正常運營年份5總成本費用萬元21284.386利潤總額萬元3609.957凈

10、利潤萬元2707.468所得稅萬元902.499增值稅萬元880.6410稅金及附加萬元105.6711納稅總額萬元1888.8012工業(yè)增加值萬元6503.3613盈虧平衡點萬元11743.47產(chǎn)值14回收期年6.67含建設(shè)期12個月15財務(wù)內(nèi)部收益率13.47%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元242.55所得稅后產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析貫徹“中國制造2025”和“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，落實工業(yè)強基工程，深化信息技術(shù)在各領(lǐng)域的深度應(yīng)用，構(gòu)建鋼鐵、建材、化工、能源、裝備制造和先進裝備制造、電子信息、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料的“5+5”現(xiàn)代工業(yè)體系，加快工業(yè)大市向工業(yè)強市跨越。（一）加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中高端邁進按照“綠

11、色、高端、集約、高效”的發(fā)展方向，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進技術(shù)、產(chǎn)品、管理、組織結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)模式創(chuàng)新，加強質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)和品牌建設(shè)，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中高端邁進，推進“唐山制造”向“唐山智造”轉(zhuǎn)變。（二）培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)依托比較優(yōu)勢和現(xiàn)有基礎(chǔ)，做大做強先進裝備制造、電子信息、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，努力把我市建成環(huán)京津乃至環(huán)渤海地區(qū)重要的創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值年均增長14%以上。行業(yè)發(fā)展概況和趨勢安防是隨著現(xiàn)代社會安全需求應(yīng)運而生的產(chǎn)業(yè)，是社會公共安全體系的重要組成部分，只要社會還有犯罪和不安定因素存在，安防行業(yè)就會存在并不斷發(fā)展。

12、安防領(lǐng)域?qū)儆陔娮有袠I(yè)的范疇，是對現(xiàn)代計算機技術(shù)、集成電路應(yīng)用技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)控制與傳輸技術(shù)和軟件技術(shù)的綜合運用。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年我國安防行業(yè)總產(chǎn)值達到8,269億元。中安協(xié)發(fā)布的中國安防行業(yè)“十四五”發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）指出：到2020年底我國安防企業(yè)達到3萬余家，從業(yè)人員170多萬人；2020年安防行業(yè)總產(chǎn)值約達到7,950億元，實現(xiàn)增加值約為2,650億元，“十三五”期間年均增長率達到了10%以上。在行業(yè)總產(chǎn)值中，視頻監(jiān)控約占55%，出入口控制約占15%，實體防護約占18%，入侵報警約占5%，違禁品安檢約占4%，其他約為3%。必要性分析1、提升公司核心競爭力項目的投資，引

13、入資金的到位將改善公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，補充流動資金將提高公司應(yīng)對短期流動性壓力的能力，降低公司財務(wù)費用水平，提升公司盈利能力，促進公司的進一步發(fā)展。同時資金補充流動資金將為公司未來成為國際領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略提供堅實支持，提高公司核心競爭力。工程項目環(huán)境影響評價和社會評價（一）環(huán)境影響評價根據(jù)中華人民共和國環(huán)境影響評價法，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家鼓勵有關(guān)單位、專家和公眾以適當(dāng)方式參與環(huán)境影響評價。1、環(huán)境影響評價的分類管理中華人民共和國環(huán)境影響評價法規(guī)定，國家根據(jù)建設(shè)

14、項目對環(huán)境的影響程度，對建設(shè)項目的環(huán)境影響評價實行分類管理。（1）對于可能造成重大環(huán)境影響的項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行全面評價。（2）對于可能造成輕度環(huán)境影響的項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價。（3）對于環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的項目，應(yīng)當(dāng)填報環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報告書的內(nèi)容建設(shè)項目環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)項目概況；建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估；建設(shè)項目環(huán)境保護措施及其技術(shù).經(jīng)濟論證；建設(shè)項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；對建設(shè)項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評價結(jié)論。3

15、、環(huán)境影響評價的相關(guān)要求環(huán)境影響評價文件中的環(huán)境影響報告書或者環(huán)境影響報告表，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)環(huán)境影響評價資質(zhì)的機構(gòu)編制。除國家規(guī)定需要保密的情形外，對環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報批建設(shè)項目環(huán)境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)單位報批的環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)附有有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表經(jīng)過批準(zhǔn)后，建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新報批建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表

16、。建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表自批準(zhǔn)之日起已滿5年，建設(shè)項目方開工建設(shè)的，其環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表應(yīng)當(dāng)報原審批部門重新審核。4、房地產(chǎn)投資項目的環(huán)境影響評價房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)項目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設(shè)立的各級各類保護區(qū)域和對建設(shè)項目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護區(qū)、飲用水水源保護區(qū)?；巨r(nóng)田保護區(qū)、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動物重要棲息地、重點保護野生植物生長繁殖地。文物保護單

17、位。針對標(biāo)準(zhǔn)廠房類房地產(chǎn)項目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。對于其他房地產(chǎn)投資項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響登記表。（二）社會評價社會評價旨在分析擬建項目對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懞彤?dāng)?shù)厣鐣l件對項目的適應(yīng)性和可接受程度，評價項目的社會可行性。進行工程項目社會評價，有利于國民經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)與社會發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，有利于項目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致。1、社會評價適用范圍社會評價適用于社會因素較為復(fù)雜、社會影響較為久遠(yuǎn)、社會效益較為顯著、社會矛盾較為突出、社會風(fēng)險較大的投資項目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權(quán)紐項目、交通運輸項目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項目，扶

18、貧項目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項目。2、社會評價主要內(nèi)容（1）社會影響分析。社會影響分析旨在分析預(yù)測項目可能產(chǎn)生的正面影響（通常稱為社會效益）和負(fù)面影響。包括項目對所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質(zhì)量、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響，項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城鎮(zhèn)化進程等的影響，項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響等。（2）互適性分析。互適性分析主要是分析預(yù)測項目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度，考察項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。具體包括分析預(yù)

19、測不同利益攸關(guān)群體、項目所在地區(qū)各類組織對項目建設(shè)和運營的態(tài)度及參與程度，分析預(yù)測項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)項目建設(shè)和發(fā)展。（3）社會風(fēng)險分析。項目的社會風(fēng)險分析是對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會因素進行預(yù)測，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險的社會環(huán)境和條件?？赡軙T發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項目應(yīng)特別注重這方面的分析。3、社會評價方法項目涉及的社會因素、社會影響和社會風(fēng)險不可能用統(tǒng)一的指標(biāo)、量綱和判據(jù)進行評價，因此，社會評價應(yīng)根據(jù)項目的具體情況采用靈活的評價方法。在項目前期準(zhǔn)備階段，采用的社會評價方法主要有快速社會評價法和詳細(xì)社會評價

20、法?？焖偕鐣u價法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負(fù)面社會因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項目前期階段進行社會評價常用的一種簡捷方法，通過這一方法可大致了解擬建項目所在地區(qū)社會環(huán)境的基本狀況，識別主要社會影響因素，粗略地預(yù)測可能出現(xiàn)的情況及其對項目的影響程度。詳細(xì)社會評價法是在可行性研究階段廣泛應(yīng)用的一種評價方法，是指在快速社會評價的基礎(chǔ)上，進一步研究與項目相關(guān)的社會因素和社會影響，進行詳細(xì)論證，并預(yù)測風(fēng)險度，結(jié)合項目備選的技術(shù)方案、工程方案等，從社會分析角度進行優(yōu)化。詳細(xì)社會評價法采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，進行過程分析。4、社會穩(wěn)定風(fēng)險分析重大項目在可行性研究階段應(yīng)當(dāng)進行

21、社會穩(wěn)定風(fēng)險分析。社會穩(wěn)定風(fēng)險分析應(yīng)當(dāng)作為項目可行性研究報告、項目申請報告的重要內(nèi)容并設(shè)獨立篇章。項目單位在組織開展重大項目前期工作時，應(yīng)當(dāng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險進行調(diào)查分析，征詢相關(guān)群眾意見，查找并列出風(fēng)險點、風(fēng)險發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風(fēng)險的方案措施，以及采取相關(guān)措施后的社會穩(wěn)定風(fēng)險等級建議。（1）社會穩(wěn)定風(fēng)險等級劃分。重大項目社會穩(wěn)定風(fēng)險等級分為三級。1）高風(fēng)險。大部分群眾對項目有意見、反應(yīng)特別強烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風(fēng)險。部分群眾對項目有意見、反應(yīng)強烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風(fēng)險。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對項目有意見，但通過有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會

22、穩(wěn)定風(fēng)險分析相關(guān)要求。社會穩(wěn)定風(fēng)險分析由項目所在地人民政府或其有關(guān)部門指定的評估主體組織開展評估論證，根據(jù)實際情況可以采取公示、問卷調(diào)查、實地走訪和召開座談會、聽證會等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風(fēng)險等級，提出社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。評估報告的主要內(nèi)容包括項目建設(shè)實施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險，各方面意見及其采納情況，風(fēng)險評估結(jié)論和對策建議，風(fēng)險防范和化解措施及應(yīng)急處置預(yù)案等。對于由國家發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)或者核報國務(wù)院審批、核準(zhǔn)的在我國境內(nèi)實施的固定資產(chǎn)投資項目，國務(wù)院有關(guān)部門、省級發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國家發(fā)展改革委報送項目可行性研究報告、項目申

23、請報告的申報文件中，應(yīng)當(dāng)包含對該項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告的意見，并附具社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。評估主體作出的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告是項目審批、核準(zhǔn)機關(guān)審批、核準(zhǔn)項目的重要依據(jù)。評估報告認(rèn)為項目存在高風(fēng)險或者中風(fēng)險的，應(yīng)不予審批、核準(zhǔn)和核報；存在低風(fēng)險但有可靠防控措施的，可以審批、核準(zhǔn)或者核報，并應(yīng)在批復(fù)文件中對有關(guān)方面提出切實落實防范.化解風(fēng)險措施的要求。工程項目可行性研究報告的編制和評估（一）可行性研究報告的編制1、編制依據(jù)（1）國家經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟建設(shè)的指導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟政策及國家和地方法規(guī)等。（2）經(jīng)過批準(zhǔn)的項目建議書和在項目建議書批準(zhǔn)

24、后簽訂的意向性協(xié)議等。（3）由國家批準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；對于交通運輸項目建設(shè)，要有相關(guān)江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等。（4）國家進出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策。（5）擬建廠址的自然、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料。（6）有關(guān)國家、地區(qū)和行業(yè)的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和定額資料等。（7）由國家頒布的投資項目可行性研究及經(jīng)濟評價有關(guān)規(guī)定（8）包含各種市場信息的市場調(diào)研報告。2、編制要求為保證可行性研究報告編寫的質(zhì)量，應(yīng)切實做好編制前的準(zhǔn)備工作，充分收集信息資料進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全，表述形式盡可能數(shù)字化、圖

25、表化，能深度滿足投資決策和編制項目初步設(shè)計的需要。3、構(gòu)成內(nèi)容可行性研究報告是工程項目可行性研究工作成果的體現(xiàn)，報告由封面、摘要、目錄、正文、附件、附圖、附表等內(nèi)容構(gòu)成。（1）工程項目可行性研究報告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。工程項目可行性研究報告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項目總說明。具體包括項目背景、項目投資者及籌建單位情況、項目可行性研究報告編制依據(jù)等。2）項目概況。具體包括項目名稱、擬建地點、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。3）市場預(yù)測。具體包括市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預(yù)測、價格預(yù)測、競爭力分析、市場風(fēng)險分析等。4）資源條件評價。具體包括資源可利用

26、量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價5）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。具體包括建設(shè)規(guī)模方案的比選、推薦方案及其理由，產(chǎn)品方案的構(gòu)成、比選、推薦方案及其理由。6）場址選擇。具體包括場址現(xiàn)狀、場址建設(shè)條件、場址方案比選、推薦的場址方案等。7）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。具體包括技術(shù)方案選擇、主要設(shè)備方案選擇、工程方案選擇、節(jié)能措施、節(jié)水措施。8）原材料、燃料供應(yīng)。具體包括主要原材料、燃料供應(yīng)方案，分析主要原材料、輔助材料、燃料的品種、質(zhì)量與年需要量，供應(yīng)來源與運輸方式，以及主要原材料和燃料的價格現(xiàn)狀與價格預(yù)測。9）總圖、運輸與公用輔助工程。具體包括總圖布置方案，場內(nèi)外運輸方案，給排水、供電通信、供熱

27、、維修、倉儲等公用工程與輔助工程方案。10）環(huán)境影響評價。具體包括場址環(huán)境條件調(diào)查、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響、環(huán)境保護措施、環(huán)境保護投資等。11）勞動安全衛(wèi)生與消防。具體包括危險因素和危害程度分析、安全措施方案、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施等。12）組織機構(gòu)設(shè)置與人力資源配置。具體包括組織機構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析、人力資源配置、員工培訓(xùn)等。13）項目實施進度。具體包括建設(shè)工期、實施進度安排、技術(shù)改造項目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接。14）投資估算與資金籌措。具體包括投資估算依據(jù)和范圍、建設(shè)投資估算、流動資金估算、資本金籌措、債務(wù)資金籌措、融資方案分析。15）財務(wù)評價。具體包括選取財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)，估算經(jīng)營

28、（銷售）收人、稅金及附加、成本費用，編制財務(wù)評價報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，分析項目的盈利能力、償債能力、財務(wù)生存能力，進行不確定性分析，得出財務(wù)評價結(jié)論及建議。16）國民經(jīng)濟評價。具體包括選取影子價格及評價參數(shù)、調(diào)整效益費用范圍與數(shù)值、編制國民經(jīng)濟評價報表、計算國民經(jīng)濟評價指標(biāo)、得出國民經(jīng)濟評價結(jié)論。17）社會評價。具體包括項目對社會影響的分析、項目與所在地互適性分析、項目的社會風(fēng)險分析、社會評價結(jié)論。18）風(fēng)險分析。具體包括項目主要風(fēng)險因素識別、風(fēng)險程度分析、防范風(fēng)險的對策。19）研究結(jié)論與建議。具體包括推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性

29、研究報告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文結(jié)構(gòu)及內(nèi)容一般包括以下方面。1）項目總說明。具體包括項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目可行性研究報告編制依據(jù)及有關(guān)說明等。2）項目概況。具體包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項目地理位置，項目周圍主要建筑物等；項目所在地周圍環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO(shè)時機等社會環(huán)境和自然環(huán)境說明項目建設(shè)的必要性和可行性；項目性質(zhì)及主要特點；項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。3）開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定。具體包括以下內(nèi)容。0土地調(diào)查。其包括項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積

30、及使用單位。人口調(diào)查。其包括項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)等。調(diào)查項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類、數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查給排水管線雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電信管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。調(diào)查其他地上、地下物。項目用地范圍內(nèi)的地上物包括樹木和其他植物等，地下物包括水井、人防工程、地下倉庫、各種管線等。項目用地現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。用地范圍內(nèi)的拆遷計劃。圖制定安置方案。具體包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的

31、各類、各種房屋的套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人口等。4）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。具體包括市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)測、服務(wù)對象（目標(biāo)市場）分析、租售計劃制訂、項目建設(shè)規(guī)模的確定等。5）規(guī)劃設(shè)計方案的選擇。具體包括以下內(nèi)容。市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。項目構(gòu)成及平面布置。建筑規(guī)劃方案的選擇。建筑規(guī)劃方案主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。6）資源供給條件分析。具體包括建筑材

32、料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等供?yīng)條件。7）環(huán)境影響評價。具體包括建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、主要污染源和污染物、項目可能引起的周圍生態(tài)變化、設(shè)計采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)、控制污染與生態(tài)變化的初步方案、環(huán)境保護投資估算、環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析、存在問題及建議。8）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究。具體包括擬訂項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬訂人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況等。9）開發(fā)建設(shè)計劃的編制。具體包括以下內(nèi)容。前期開發(fā)計劃。其包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、下達規(guī)

33、劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。工程建設(shè)計劃。具體包括各個單項工程的開竣工時間、進度安排、市政工程配套建設(shè)計劃。建設(shè)場地的布置。施工隊伍的選擇。10）項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析。具體包括以下內(nèi)容。項目總投資估算。其包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。項目投資來源、籌措方式的確定。開發(fā)成本估算。銷售成本、運營成本估算。銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。財務(wù)評價。分析計算項目投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和利潤率、借款償還期、償債備付率、利息備付率等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評價。國民經(jīng)濟評價。房地產(chǎn)投資項目一般不進行國民經(jīng)

34、濟評價。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，有時需要進行國民經(jīng)濟評價。不確定性分析與風(fēng)險分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展形勢、市場周期等方面因素的可能變化，進行定性風(fēng)險分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法進行定量風(fēng)險分析。項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。11）結(jié)論及建議。具體包括以下內(nèi)容。運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述項目的可行性，并推薦最佳方案。存在的問題及相應(yīng)的建議。需要說明的是，無論是一般工程項目，還是房地產(chǎn)開發(fā)項目，以上結(jié)構(gòu)及內(nèi)容均是根據(jù)編寫的邏輯關(guān)系進行闡述的。在實際編寫過程中，有些內(nèi)容可合并在一起，不是一定分開的，章節(jié)劃分也不一

35、定與上述內(nèi)容完全一致。（二）可行性研究報告的評估可行性研究報告是工程項目投資決策的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，可行性研究報告的編寫質(zhì)量和準(zhǔn)確性關(guān)系到項目投資決策的科學(xué)性和可靠性，是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。鑒于此，投資法策機構(gòu)應(yīng)自行或委托專門的咨詢機構(gòu)，對可行性研究報告進行全面審核和評價，審查和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對擬建項目投資是否可行和確定最佳投資方案提出意見，作為項目投資最終決策的主要依據(jù)。貸款機構(gòu)在接到項目貸款申請時，也需要自行或委托專門的咨詢機構(gòu)對可行性研究報告進行評估，根據(jù)評估結(jié)論進行貸款決策。對可行性研究報告的評估內(nèi)容主要包括以下兩個方面。1、報告編制的規(guī)范性評估評估內(nèi)容

36、包括項目批復(fù)文件資料是否齊全，報告內(nèi)容及文件是否齊全、完整，編制依據(jù)是否可靠，編制深度是否符合要求，結(jié)論是否明確等。2、報告內(nèi)容及結(jié)果的真實性、可靠性、準(zhǔn)確性評估（1）項目建設(shè)必要性評估。評估擬建項目是否符合國家建設(shè)方針，是否滿足市場需求，是否具有良好的前景。（2）項目建設(shè)條件評估。評估項目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟合理；物料供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量是否滿足項目需求；項目所需的供電、供水、供熱、供氣和通信等設(shè)施條件是否可靠，能否滿足項目建設(shè)和建成后正常運行的需要；項目選址是否符合規(guī)劃原則和要求，是否符合土地管理、文物保護、環(huán)境保護等方面的法律和法規(guī)，選擇依據(jù)和理由是否充分；項目建設(shè)期組織管理機構(gòu)與職能分工是否明確

37、，建成后的運行管理機構(gòu)是否落實，運行管理及經(jīng)營方式是否可行；項目實施計劃和工程進度是否合理等。（3）項目環(huán)境影響評估。評估是否按要求編制環(huán)境影響評價文件，文件內(nèi)容是否全面，環(huán)境保護措施是否可行。（4）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案評估。評估技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案是否可行；節(jié)能措施和節(jié)水措施是否合理、得當(dāng)；設(shè)計依據(jù)是否正確，相關(guān)負(fù)荷、參數(shù)是否滿足功能需要，是否安全、經(jīng)濟、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)；安全防范措施是否可靠。（5）投資估算與資金籌措評估。評估投資估算依據(jù)、估算方法、內(nèi)容及范圍是否科學(xué)、合理、完整、準(zhǔn)確，是否真實反映了可行性研究報告中建設(shè)內(nèi)容的要求；對項目資金來源、籌措方式、籌資

38、額度、籌資風(fēng)險及資金使用計劃等的合理性和可靠性進行分析論證和評估，分析資金使用計劃是否與項目實施進度計劃相銜接，用款計劃安排能否與資金來源相對應(yīng)，能否保證項目順利實施。（6）項目效益評估。主要從經(jīng)濟、社會等方面對項目的效益狀況進行評估。評價項目對所屬行業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展及為建設(shè)單位帶來的效益，分析參數(shù)的選取是否合理，計算是否準(zhǔn)確是否客觀地反映了項目的經(jīng)濟效益和社會效益。在匯總上述評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，對可行性研究報告中各部分內(nèi)容和方案存在的問題提出修改意見，對不能確定的問題提出建議，得出最終的結(jié)論性意見，供決策部門參考?；コ夥桨副冗x方法互斥方案比選往往是指同一投資項目中不同實施方案的比選。根據(jù)投資方

39、案壽命期，互斥方案比選可分為兩種，一種是壽命期相等的互斥方案比選，另一種是壽命期不等的互斥方案比選。在進行經(jīng)濟效果評價時，應(yīng)針對不同類別選擇適宜的比選方法。（一）壽命期相等的互斥方案比選當(dāng)互斥方案壽命期相等時，進行方案比選可采用兩種思路直接比較各方案的凈現(xiàn)值或凈年值，選擇凈現(xiàn)值或凈年值最大的方案。針對增量投資的現(xiàn)金流量，計算增量凈現(xiàn)值或增量內(nèi)部收益率。這里主要介紹凈現(xiàn)值法、增量投資內(nèi)部收益率法和增量凈現(xiàn)值法。1、凈現(xiàn)值（NPV）法采用凈現(xiàn)值法進行壽命期相同的互斥方案比選時，應(yīng)首先使用基準(zhǔn)收益率計算各方案的凈現(xiàn)值（NPV）剔除NPVCO的方案，再從NPV20的方案中選取NPV最大者即為最優(yōu)方案。

40、當(dāng)互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考慮各方案的投資和運行費用。在這種情況下，凈現(xiàn)值法可轉(zhuǎn)化為費用現(xiàn)值法，費用現(xiàn)值法是將不同方案的投資現(xiàn)值與年運行成本現(xiàn)值相加，比較其現(xiàn)值之和的大小，費用現(xiàn)值之和最小的方案即為最佳方案。2、增量內(nèi)部收益率（AIRR）法增量內(nèi)部收益率法也稱差額內(nèi)部收益率法，它通過計算增量內(nèi)部收益率（AIRR）來選擇最優(yōu)方案，即用投資額大的方案凈現(xiàn)金流量減去投資額小的方案凈現(xiàn)金流量計算差額內(nèi)部收益率AIRR。若AIRRi，說明兩個方案之間的增量投資所帶來的收益能夠滿足基準(zhǔn)收益率要求，故應(yīng)選擇投資大的方案為最優(yōu)方案。（二）壽命期不等的互斥方案比選當(dāng)備選的互斥方案壽命期不等時，如果

41、直接進行比較，不能保證得出正確結(jié)論。此時，必須通過某些假設(shè)和處理，才能使投資方案在相同的時間內(nèi)進行比較。常用的方法有最小公倍數(shù)法、凈年值法和研究期法。對于只涉及費用比較的壽命期不等的互斥方案組，則可采用費用年值法。1、最小公倍數(shù)法最小公倍數(shù)法是在假設(shè)方案可以重復(fù)若干次的前提下，將備選方案壽命期的最小公倍數(shù)作為計算期，每個備選方案重復(fù)算至最小公倍數(shù)年數(shù)，然后再用凈現(xiàn)值、增量內(nèi)部收益率或增量凈現(xiàn)值等方法進行方案比選的一種比選方法。如兩個互斥方案A和B的壽命期分別為4年和6年，則將12年作為計算期（4和6的最小公倍數(shù)）分別對重復(fù)3次的方案A和重復(fù)2次的方案B的凈現(xiàn)金流量計算凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大者即為最優(yōu)

42、方案。最小公倍數(shù)法的缺點是：當(dāng)備選方案壽命期的最小公倍數(shù)很大時，計算期會變得很長，計算起來很煩瑣；由于技術(shù)進步，投資方案往往不可能重復(fù)實施，投資方案可以重復(fù)的假設(shè)比較脫離實際。2、凈年值法當(dāng)互斥方案壽命期不等時，可計算各個方案的凈年值NAV，選取NAV最大者為最優(yōu)方案。當(dāng)互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考慮各方案的投資和運行費用。這時，可將凈年值法轉(zhuǎn)化為費用年值法。費用年值法是將不同設(shè)計方案的投資與年運行成本折算成與其等值的各年年末等額成本，將費用年值最低的方案定為最優(yōu)方案的一種比選方法。不管方案壽命期是否相同，都可以使用這種方法。3、研究期法如果備選方案的計算期不能隨意向后延續(xù)，在對壽

43、命期不等的互斥方案進行比選時，可以人為選取一個相同的時段作為研究期，計算研究期內(nèi)各投資方案的凈現(xiàn)值，選取NPV較大者為最優(yōu)方案，這種方法被稱為研究期法。一般可將互斥備選方案中的最短壽命期作為研究期但在必要時也要考慮研究期后各方案凈現(xiàn)金流量的影響。投資方案類型為了正確地進行多方案比選，首先應(yīng)清楚投資方案之間的相互關(guān)系。依據(jù)投資方案之間的關(guān)系，投資方案可分為以下三種類型。（一）獨立方案獨立方案是指方案間互不干擾，即一個方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分運用為止。嚴(yán)格地講，獨立方案是指相互之間加法法則成立的方案。例如，有A、B兩個投資方案（假設(shè)投資期為1年）僅向

44、A方案投資，投資額為2000元收益為2600元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時向A，B兩個方案投資時，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關(guān)系成立，說明A、B兩個方案間加法法則成立，即A，B兩個投資方案是相互獨立的。（二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲在同一地點投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。進行方案比選時，有時還會遇到兩個方案互相影響（既不是完全獨立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制

45、定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的銷售存在關(guān)聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會滯銷，由此可形成“A產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個互斥方案。（三）混合方案如果在若干互相獨立的投資方案中，每個獨立方案又存在著若干個互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團公司對其下屬生產(chǎn)相互獨立產(chǎn)品的三個工廠分別進行新建、擴建和更新改造，由此形成互不影響的三個獨立方案，而每個獨立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團公司所面臨的就是混合方案的選擇問題在實際應(yīng)用時，明確所面臨的方案是互斥方案還是獨立方案，對于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨立方案的比選方法

46、，而且主要以動態(tài)分析指標(biāo)比選投資方案為主。價值工程基本原理價值工程（valueengineering，Ve）是以提高產(chǎn)品或作業(yè)價值為目的，通過有組織的創(chuàng)造性工作，尋求用最低壽命期成本可靠地實現(xiàn)使用者所需功能的一種管理技術(shù)。（一）價值工程三要素1、價值價值工程中所述的“價值”，是指作為某種產(chǎn)品（或作業(yè)）所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值。它不是研究對象的使用價值，也不是研究對象的經(jīng)濟價值和交換價值，而是研究對象的比較價值。2、功能價值工程中的功能是指研究對象能夠滿足某種要求的一種屬性。具體地講，產(chǎn)品的功能實質(zhì)上就是產(chǎn)品的使用價值。如住宅的功能是提供居住空間，建筑物的基礎(chǔ)功能是承受荷載等。（

47、二）價值工程的特征（1）價值工程的目標(biāo)，是以最低的壽命期成本來實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，使用戶和企業(yè)獲得理想的經(jīng)濟效益。（2）價值工程的核心，是對產(chǎn)品進行功能分析。（3）價值工程將產(chǎn)品價值、功能和成本作為一個整體來考慮。（4）價值工程是以集體智慧開展的有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計劃的管理活動。（三）提高產(chǎn)品價值的途徑價值工程的基本原理是深刻地反映出產(chǎn)品價值與產(chǎn)品功能和實現(xiàn)此功能所耗成本之間的關(guān)系，而且也為如何提高價值提供了有效途徑。提高產(chǎn)品價值的途徑有以下五種。（1）在提高產(chǎn)品功能的同時，降低產(chǎn)品成本，可大大提高產(chǎn)品價值。這是提高產(chǎn)品價值最理想的途徑。（2）在產(chǎn)品成本不變的條件下，通過提高產(chǎn)品的功能，達到提

48、高產(chǎn)品價值的目的（3）在保持產(chǎn)品功能不變的前提下，通過降低產(chǎn)品壽命期成本，達到提高產(chǎn)品價值的目的。（4）產(chǎn)品功能有較大幅度提高，產(chǎn)品成本有較小幅度提高。（5）在產(chǎn)品功能略有下降、產(chǎn)品成本大幅度降低的情況下，也可以達到提高產(chǎn)品價值的目的。價值工程應(yīng)用程序及方法（一）價值工程應(yīng)用程序價值工程的應(yīng)用程序見，其中，工作對象選擇、功能分析、功能評價等是關(guān)鍵內(nèi)容（二）價值工程研究對象選擇1、研究對象選擇原則在對價值工程的研究對象進行選擇時，應(yīng)抓住主要矛盾。其原則是：優(yōu)先考慮對國計民生影響較大或?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有重要影響的產(chǎn)品或項目；優(yōu)先考慮在改善價值上有較大潛力，可取得較大經(jīng)濟效益的產(chǎn)品或項目。具體可從以下

49、四個方面優(yōu)先考慮。（1）設(shè)計方面。結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)落后、零部件多、工藝性差的產(chǎn)品，體積大、質(zhì)量大、材料貴、性能差的產(chǎn)品。（2）生產(chǎn)方面。產(chǎn)量多、批量大的產(chǎn)品，原材料消耗大的產(chǎn)品，次品率高、廢品率高的產(chǎn)品。（3）成本方面。成本高、利潤低、經(jīng)濟效益差的產(chǎn)品。（4）銷售方面。市場競爭激烈、處于衰退期的產(chǎn)品總之，選擇價值工程研究的對象，要根據(jù)企業(yè)的具體情況全面、周密地考慮社會環(huán)境因素，以便正確地選擇價值分析對象，取得顯著的分析效果。2、研究對象選擇方法常用選擇方法有百分比法、價值指數(shù)法和ABC分析法。（1）百分比法。通過分析產(chǎn)品的兩個或兩個以上經(jīng)濟指標(biāo)（百分比）來確定價值工程研究對象。優(yōu)點是當(dāng)可選擇的對

50、象數(shù)目不多時，具有較強的針對性和有效性；缺點是不夠系統(tǒng)和全面。有時為了更全面、更綜合地選擇對象，百分比法可與經(jīng)驗分析法結(jié)合使用。（三）功能分析與評價1、功能分類為了明確功能定義，根據(jù)功能的不同特性，可將功能分為以下幾類。（1）按重要程度不同，產(chǎn)品功能可分為基本功能和輔助功能?；竟δ軐崿F(xiàn)產(chǎn)品使用目的起著必不可少的作用，輔助功能是為實現(xiàn)基本功能而附加的功能。（2）按功能性質(zhì)不同，產(chǎn)品功能可分為使用功能和品位功能。使用功能是指產(chǎn)品所具有的與技術(shù)經(jīng)濟用途直接有關(guān)的功能；品位功能是指與產(chǎn)品使用者的精神感覺、主觀意識有關(guān)的功能，如貴重功能、美學(xué)功能、外觀功能、欣賞功能等。（3）按用戶需求不同，產(chǎn)品功能

51、可分為必要功能和非必要功能。必要功能是指為滿足使用者需求而必須具備的功能，非必要功能是產(chǎn)品所具有的、與滿足使用者需求無關(guān)的功能。產(chǎn)品功能定義要抓住問題的本質(zhì)，主要從產(chǎn)品名稱、物理特征、功能名稱、功能特性四個維度來定位產(chǎn)品功能。2、功能整理一般來說，在產(chǎn)品及其零部件的功能之間，存在著上下關(guān)系或并列關(guān)系。上下關(guān)系是指一個功能系統(tǒng)中某些功能之間存在目的與手段的關(guān)系，即上位功能與下位功能的關(guān)系；并列關(guān)系是指在較復(fù)雜的功能系統(tǒng)中，為了實現(xiàn)同一目的功能，需要同時具備兩個及以上的手段功能。3、功能評價功能評價是指對組成對象的零部件在功能系統(tǒng)中的重要程度進行定量估計。功能評價方法有強制確定法、04評分法、直接

52、評分法、倍比法等。4、方案創(chuàng)造及評價（1）方案創(chuàng)造。方案創(chuàng)造是指從提高對象功能價值的角度出發(fā)，在正確的功能分析和評價的基礎(chǔ)上，針對應(yīng)改進的具體目標(biāo)，通過創(chuàng)造性的思維活動，提出能夠可靠地實現(xiàn)必要功能的新方案。從價值工程實踐的角度來看，方案創(chuàng)造是決定價值工程成敗的關(guān)鍵。方案創(chuàng)造可采用的方法有頭腦風(fēng)暴（brainStOrming，BS）法、哥頓（GOrden）法、德爾菲（Delphi）法、專家檢查法等。（2）方案評價。在方案創(chuàng)造階段提出的設(shè)想和方案是多種多樣的，能否付諸實施，就必須對各個方案的優(yōu)缺點和可行性進行分析、比較、論證和評價，并在評價過程中進一步完善有希望的方案。方案評價包括概略評價和詳細(xì)評

53、價兩個階段。其評價內(nèi)容都包括技術(shù)評價、經(jīng)濟評價、社會評價以及在三者基礎(chǔ)上進行的綜合評價。項目規(guī)劃進度（一）項目進度安排結(jié)合該項目建設(shè)的實際工作情況，xxx有限責(zé)任公司將項目工程的建設(shè)周期確定為12個月，其工作內(nèi)容包括：項目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計、土建工程施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。項目實施進度計劃一覽表單位：月序號工作內(nèi)容1234567891011121可行性研究及環(huán)評2項目立項3工程勘察建筑設(shè)計4施工圖設(shè)計5項目招標(biāo)及采購6土建施工7設(shè)備訂購及運輸8設(shè)備安裝和調(diào)試9新增職工培訓(xùn)10項目竣工驗收11項目試運行12正式投入運營（二）項目實施保障措施為了使本項目盡早建成投產(chǎn)并發(fā)揮其

54、社會效益和經(jīng)濟效益，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行工程設(shè)計并落實建設(shè)資金，同時，要積極做好設(shè)備考察和訂貨工作。為確保工程進度和投產(chǎn)后達到預(yù)期效益，應(yīng)科學(xué)合理地安排工期，做好市場開發(fā)和人員培訓(xùn)工作。投資計劃方案（一）投資估算的依據(jù)本期項目其投資估算范圍包括：建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金，估算的主要依據(jù)包括：1、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2、投資項目可行性研究指南3、建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程4、建設(shè)項目可行性研究報告編制深度規(guī)定5、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范6、企業(yè)工程設(shè)計概算編制辦法7、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定（二）項目費用與效益范圍界定本期項目費用界定為工程費用和項目運營

55、期所發(fā)生的各項費用；項目效益界定為運營期所產(chǎn)生的各項收益，并嚴(yán)格遵循財務(wù)評價過程中費用與效益計算范圍相一致性的原則。本期項目建設(shè)投資9831.61萬元，包括：工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三個部分。（三）工程費用工程費用包括建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費等；工程建設(shè)其他費用包括：建設(shè)管理費、勘察設(shè)計費、生產(chǎn)準(zhǔn)備費、其他前期工作費用，合計8197.24萬元。1、建筑工程費估算根據(jù)估算，本期項目建筑工程費為4372.69萬元。2、設(shè)備購置費估算設(shè)備購置費的估算是根據(jù)國內(nèi)外制造廠家（商）報價和類似工程設(shè)備價格，同時參照機電產(chǎn)品報價手冊和建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)規(guī)定的相應(yīng)要求進行，并

56、考慮必要的運雜費進行估算。本期項目設(shè)備購置費為3607.44萬元。3、安裝工程費估算本期項目安裝工程費為217.11萬元。（四）工程建設(shè)其他費用本期項目工程建設(shè)其他費用為1391.95萬元。（五）預(yù)備費本期項目預(yù)備費為242.42萬元。建設(shè)投資估算表單位：萬元序號項目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計1工程費用4372.693607.44217.118197.241.1建筑工程費4372.694372.691.2設(shè)備購置費3607.443607.441.3安裝工程費217.11217.112其他費用1391.951391.952.1土地出讓金748.44748.443預(yù)備費242.42242.423.1基本預(yù)備費123.81123.813.2漲價預(yù)備費118.61118.614投資合計9831.61（六）建設(shè)期利息按照建設(shè)規(guī)劃，本期項目建設(shè)期為12個月，其中申請銀行貸款45