物業(yè)管理投標(biāo)文件書

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word復(fù)地連城(lin chn)國(guó)際前期(qinq)物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱(mngchng)：上實(shí)物業(yè)管理上海地址(dzh)和 ：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 200031目 錄投標(biāo)(tu bio)函 1法定代表人身體(shnt)證明書 2授權(quán)(shuqun)委托書 2第一章 綜合(zngh)說明書 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體(zhngt)設(shè)想 18第三章 有效的管理機(jī)制 24第四章 管理規(guī)章制度 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施 39第六章 社區(qū)文化活動(dòng) 41第七章 便民效勞 43第八章 智能化系

2、統(tǒng)的管理維護(hù) 46第九章 日常管理的承諾與措施 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案和實(shí)施效果 56第十一章 費(fèi)用測(cè)算 61結(jié)束語 68投 標(biāo) 函致：浙江(zh jin)復(fù)地置業(yè)開展(kizhn)我方確認(rèn)(qurn)收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城(lin chn)國(guó)際前期物業(yè)管理的招標(biāo)(zho bio)文件的全部?jī)?nèi)容，我方：上實(shí)物業(yè)管理上海作為投標(biāo)者正式授權(quán) 市場(chǎng)籌劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。包括如下等內(nèi)容：一投標(biāo)函；二授權(quán)委托書三響應(yīng)標(biāo)書。我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：一我方?jīng)Q定參加杭州市“復(fù)地連城國(guó)際前期物業(yè)管理投標(biāo)。二本

3、投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日至?中標(biāo)通知書?發(fā)出之日，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。三我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文如果有和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出模糊意見或誤解的一切權(quán)力。四我方承諾投標(biāo)文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承當(dāng)由此引起的一切責(zé)任。五我方明白并愿意在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和日期之后，投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，那么投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。六我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。七我方理解貴方不一定接受最低價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。八我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書如果有的話中的全部責(zé)

4、任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定?前期物業(yè)效勞合同?，并嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成?前期物業(yè)效勞合同?中的全部任務(wù)。九所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往以下地址：地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓郵政編碼：200031單位名稱法人公章：法定代表人簽名或蓋章：日期： 2007年 10月 12日法定代表人身份(shn fen)證明書致：浙江(zh jin)復(fù)地置業(yè)開展(kizhn)居民身份證號(hào)碼(hom)：在我單位(dnwi)任董事長(zhǎng) 職務(wù)，是我公司單位的法定代表人，其簽名或蓋章真跡如本書末尾所示。特此證明。單位名稱：上實(shí)物業(yè)管理上海蓋單位公章地 址：上海市淮海中路

5、1298號(hào)5樓 法定代表人： 簽字或蓋章2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書致：浙江復(fù)地置業(yè)開展茲委托 居民身份證號(hào)碼：為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國(guó)際前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定合同和處理與之有關(guān)的一切事物，其簽名或蓋章真跡如本授權(quán)委托書末尾所示，特此證明。授權(quán)委托單位：上實(shí)物業(yè)管理上海蓋單位公章地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合(zngh)說明書1、公司簡(jiǎn)介一、公司概況上實(shí)物(shw)業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)效勞(xio lo)的獨(dú)立(dl)法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬美元折合(z

6、hh)人民幣513.22萬元。公司(n s)于2002年通過了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)之一。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健康平安管理體系認(rèn)證。經(jīng)過多年的持續(xù)開展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬平方米，管業(yè)種類包括超特高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障效勞等，其中已獲得全國(guó)物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理工程7個(gè)，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理工程11個(gè)。199

7、7年7月注冊(cè)成立的物業(yè)管理公司，其前身通過與境外專業(yè)物業(yè)管理公司合作，使公司學(xué)到了境外物業(yè)管理的先進(jìn)思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速開展打下了良好的根底。經(jīng)過多年的探索與實(shí)踐，在吸收了境外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本地物業(yè)管理的實(shí)際情況后，公司已經(jīng)形成了具有自身物業(yè)特色的管理思想和效勞特色，促進(jìn)了企業(yè)的穩(wěn)步開展，也逐漸形成了本公司獨(dú)特的企業(yè)文化。歷年來，上實(shí)物業(yè)獲得了全國(guó)和上海市的諸多榮譽(yù)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)我司管理的任何工程都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的要求?！吧蠈?shí)物(shw)業(yè)在效勞(xio lo)觀念、操作方法等諸方面獨(dú)樹一幟：奉行“時(shí)時(shí)以一流(

8、y li)標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用效勞(xio lo)觀念對(duì)待(dudi)業(yè)戶的理念；堅(jiān)持“業(yè)主至上，效勞第一，寓效勞于管理之中的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位的思想；提出效勞接待“不能帶不字作結(jié)束語的要求；創(chuàng)立“新、嚴(yán)、精、細(xì)的特色；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望的目標(biāo)?！吧蠈?shí)物業(yè)完全按照市場(chǎng)化原那么和現(xiàn)代企業(yè)制度模式運(yùn)作，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)于企業(yè)管理的各個(gè)方面，具有良好的企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，始終堅(jiān)持以“誠(chéng)信、標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，始終追求高效管理和優(yōu)質(zhì)效勞，力求“管理一流，效勞一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。公司成立十年來，年年完成利潤(rùn)指標(biāo)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

9、“上實(shí)物業(yè)現(xiàn)有在冊(cè)員工2400多人。憑借公司的雄厚實(shí)力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理公司工作多年、學(xué)歷層次較高、受過嚴(yán)格專業(yè)培訓(xùn)的資深物業(yè)管理人才，他們不僅具有管理能力和熟悉務(wù)實(shí)，而且有一定的理論建樹，在多份專業(yè)雜志和書籍上發(fā)表論文與文章。公司還配備有齊全的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的VIP效勞接待、工程維修、平安保衛(wèi)和清潔保綠隊(duì)伍。二、企業(yè)(qy)信譽(yù)情況上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海大型企業(yè)集團(tuán)之一，是上海市政府在海外(hiwi)的窗口企業(yè)，在促進(jìn)滬港合作和開展(kizhn)過程中發(fā)揮了積極的作用(zuyng)，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶曉，乃至在全國(guó)也非常著名，上實(shí)物(shw)業(yè)管理上海是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)

10、旗下的全資子公司，具有獨(dú)立法人資格。因此公司在上海地區(qū)開展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)。“上實(shí)物業(yè)以：標(biāo)準(zhǔn)、誠(chéng)信、品牌、利潤(rùn)嚴(yán)謹(jǐn)自律，以追求和獲得100%的工程成功率而贏得社會(huì)各方好評(píng)，也為“效勞品牌增添了榮耀?！吧蠈?shí)物業(yè)管理的物業(yè)類型綜合性強(qiáng)、涉及面廣，管理效勞經(jīng)驗(yàn)豐富，如在建的超特高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的環(huán)球金融中心，建筑面積分別是38萬m2，已經(jīng)在管的金鐘廣場(chǎng)和上實(shí)大廈，樓高分別為208米和150米，建筑面積分別是9.1萬m2和6.7萬m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑等。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技

11、術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。上實(shí)大廈的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的?！吧蠈?shí)物業(yè)所擁有的保潔、保安和特約效勞經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專業(yè)技能都到達(dá)了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理效勞所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們?cè)谒芾砩鷳B(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡很高的近代保護(hù)建筑時(shí)也能泰然自假設(shè)，得心應(yīng)手?！吧蠈?shí)物業(yè)獲得的主要榮譽(yù)： 2002年度市級(jí)機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)(xtng)先進(jìn)黨支部中共上海市級(jí)機(jī)關(guān)(jgun)委員會(huì)頒發(fā)。 2003年度上海市質(zhì)量(zhling)管理獎(jiǎng)上海市質(zhì)量管理(gunl)獎(jiǎng)審定委員會(huì)頒發(fā)。 2003年度建設(shè)(jinsh)行業(yè)信用AAA級(jí)單位

12、中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定。 2004年度全國(guó)質(zhì)量、效勞誠(chéng)信示范單位全國(guó)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)組織委員會(huì)頒發(fā)。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定。 2004年度上海上實(shí)集團(tuán)黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部中共上海上實(shí)集團(tuán)委員會(huì)頒發(fā)。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用信譽(yù)AAA級(jí)單位中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定。 智能化大樓和住宅小區(qū)管理資質(zhì)上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)智能化專家組認(rèn)定。?親情住區(qū)建設(shè)?課題組成員國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海市房科院。?物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)?課題組成員上海市房地資源管理局、上海市房科院。?上海市物業(yè)管理企業(yè)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?課

13、題組成員上海市房地資源管理局、上海市房科院。 中央電視臺(tái)曾專題報(bào)道公司管理的瑞南新苑作為上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型，在2004年春天在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制的效勞行業(yè)創(chuàng)立文明系列片?偉大的創(chuàng)造?中進(jìn)行了專題報(bào)道。 上海電視臺(tái)、東方(Dngfng)電視臺(tái)曾專題報(bào)道對(duì)上實(shí)物業(yè)管理公司及有關(guān)(yugun)重要活動(dòng)屢次(lc)進(jìn)行(jnxng)專題報(bào)道。 2006年榮獲(rn hu)?亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)?稱號(hào)亞洲物業(yè)管理協(xié)會(huì)、國(guó)際房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)評(píng)定。2006年榮獲?上海市實(shí)施卓越績(jī)效先進(jìn)企業(yè)?獎(jiǎng)上海市質(zhì)量管理中心審定委員會(huì)頒發(fā)。公司所管轄的?上實(shí)大廈?榮獲?辦公樓物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)-示范基

14、地?上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定。在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評(píng)選中，被評(píng)為2006年度最正確物業(yè)管理公司搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)言而有信，有“說到的一定做到，做到的比說的更好的口碑。為了更及時(shí)地得到業(yè)主的意見和信息，切實(shí)糾正管理效勞中存在的缺乏，不斷提高和完善自身的物業(yè)管理效勞水準(zhǔn)，我司愿意接受各方的意見和批評(píng)，在已經(jīng)設(shè)立公司投訴 的根底上，又開通了8006203434的業(yè)主免費(fèi)投訴熱線。三、物業(yè)管理業(yè)績(jī)“上實(shí)物(shw)業(yè)自1997年7月成立至今(zhjn)十年有余，不僅直接管理面積由最初的6.7萬M2逐漸(zhjin)地一步一個(gè)腳印增加至目前的630多萬M2，且均是中高檔工程(gngchng),經(jīng)營(yíng)

15、(jngyng)業(yè)績(jī)最正確的，加上合作、參謀的80余萬M2管理面積，總體量已逾700余萬M2。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)之稱。1999年2月，我司就通過了“涉外超高層綜合商辦樓和“超高層住宅小區(qū)的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證，2002年2月又通過了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的改版認(rèn)證。2003年，公司還通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2005年，公司通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。2006年4月建立和實(shí)施的ISO9001:2000、ISO14001:2004、GB/T28001：2001結(jié)合型管理體

16、系通過了上海市質(zhì)量審核中心的認(rèn)證。公司對(duì)下轄的各個(gè)管理工程全部實(shí)行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康平安管理體系的貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，我司管轄的“金鐘廣場(chǎng)商務(wù)樓被評(píng)為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈。憑借公司嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)、顯著的工作成績(jī)，從而得到了社會(huì)各界和各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評(píng)。經(jīng)上海市用戶評(píng)價(jià)中心測(cè)評(píng)，調(diào)查統(tǒng)計(jì)說明，公司/業(yè)主對(duì)我司所管轄的每個(gè)管理處總滿意度指數(shù)達(dá)85.33，領(lǐng)先于目前上海市一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)平均水平,

17、名列前茅。同時(shí)也反映出我司作為一個(gè)政府的效勞性窗口企業(yè)與開展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間都建立著良好的關(guān)系。2007年第一季度上海十大“百姓滿意(mny)物業(yè)評(píng)選(pngxun)揭曉。上實(shí)物(shw)業(yè)獲得(hud)百姓(bixng)滿意度分值為90.732，比平均分值高13.155個(gè)百分點(diǎn)，位列全市物業(yè)效勞公眾滿意度第三名。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。2000年9月，我司被選為“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組成員單位。上實(shí)大廈1999年11月被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈；自1998年

18、起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。多年來，上實(shí)大廈管理處與上海市消防局第五支隊(duì)建立了警民共建關(guān)系，并在上實(shí)大廈屢次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。2003年7月，由上海市消防局第五支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司在金鐘廣場(chǎng)聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)各界的好評(píng)，以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。瑞南新苑在2000年10月被評(píng)為上海市首批“四高小區(qū)，2002年2月被評(píng)為“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，2002年底又被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，期間還獲得諸多單項(xiàng)榮譽(yù)。2004年春天，瑞南新苑以上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型的身份，作為全國(guó)商品房住宅小區(qū)的唯一

19、代表，在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制的效勞行業(yè)創(chuàng)立文明系列片?偉大的創(chuàng)造?中進(jìn)行了專題報(bào)道。公司(n s)具有針對(duì)具體工程(gngchng)量身定做以適宜(shy)管理(gunl)效勞(xio lo)的方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理效勞的能力。我們管理的工程至今沒有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交委托方/業(yè)委會(huì)審核。公司通過多年的實(shí)踐運(yùn)作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理效勞相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法約裝修搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，到達(dá)預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)處理棘手問題有對(duì)策、有方法，而且還不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是

20、上海同行自嘆望塵莫及的。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任參謀，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過多年的探索實(shí)踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理效勞特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)：新管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。公司在開展過程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與效勞上有所突破，有所創(chuàng)新。嚴(yán)在企業(yè)管理中充分表達(dá)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的鼓勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰清楚的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)

21、明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處。精堅(jiān)持精品(jn pn)意識(shí)、品牌意識(shí)，在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí)，不斷提高效勞(xio lo)質(zhì)量(zhling)、效勞(xio lo)技能(jnng)以及效勞意識(shí)。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心籌劃。細(xì)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能滿足和超越顧客合理的要求與期望。我司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國(guó)國(guó)情，對(duì)每個(gè)不同的管理工程設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都表達(dá)了“統(tǒng)一的理念、

22、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的要求，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持“合法、合理、合情地處理一切事務(wù)是我司的一貫原那么。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。每年的維修養(yǎng)護(hù)方案都要反復(fù)論證，特別是針對(duì)辦公大廈系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大的特點(diǎn)，編制了20年的維保概算。一經(jīng)確定的，就確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗也從不間斷。在遵守(znshu)

23、標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)的前提下，為不同(b tn)業(yè)主提供人性化的情感效勞(xio lo)。我司報(bào)修(bo xi)10分鐘到達(dá)的做法，曾被?新民晚報(bào)?專題報(bào)道。我司倡導(dǎo)：先做好效勞，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原那么，從不讓步。雖然我們堅(jiān)持管理原那么非常堅(jiān)決，但幾年來根本沒有收到有效投訴。我司把“超值效勞的承諾真正落到實(shí)處，并使業(yè)主/住戶能切實(shí)感受得到。我們所管轄的一些工程,如?上實(shí)大廈?在運(yùn)作過程中出現(xiàn)降低管理費(fèi)的情況下，效勞水準(zhǔn)卻仍然是同業(yè)中上好的。因此，我們管理的辦公樓宇的租售率幾年來始終保持在98.5以上，而新建的住宅樓宇也全部都實(shí)現(xiàn)了100銷售。我司提出的保安、保潔專業(yè)條

24、線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行本錢，使總體管理水平又提升了一大步。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。在效勞觀念方面，我們堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用效勞觀念對(duì)待業(yè)戶的理念，奉行“業(yè)主至上，效勞第一，寓效勞于管理之中的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位的思想；要求效勞接待保持“不能帶不字作結(jié)束語的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望的目標(biāo)。在企業(yè)管理方面，我們堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成一家的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)

25、、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為標(biāo)準(zhǔn)，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的根底，從而保障了為委托方提供的管理效勞的優(yōu)質(zhì)。在標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)開展(kizhn)方面，我們(w men)正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)是開展(kizhn)的根底和必然條件，開展是標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果和既定目標(biāo)。沒有標(biāo)準(zhǔn)，就沒有開展；沒有標(biāo)準(zhǔn)，就是開展了也不會(huì)持久。能不能做到標(biāo)準(zhǔn)開展，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)整體水平的重要標(biāo)志。因此，我們?cè)跒槲蟹教峁﹥?yōu)質(zhì)效勞的過程中始終保持標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作體系，故無論是與我們合作的開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)都

26、對(duì)我司的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作物業(yè)管理表示極其的認(rèn)可，由此一些大型的開發(fā)商還與我司結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。我司在物業(yè)管理的過程中充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。我們的每個(gè)管理工程在該區(qū)域都是最好的，因此使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價(jià)值。充分發(fā)揮“三位一體現(xiàn)在以開展為“多位一體管理模式，形成“多方共贏局面。2、管理經(jīng)驗(yàn)及成果序號(hào)工程名稱管理面積萬m2物業(yè)類型工程所在地主要業(yè)績(jī)1上實(shí)大廈6.7涉外超高層綜合商辦樓上海市徐匯區(qū)漕溪北路18號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市消防工作先進(jìn)單位2金鐘廣場(chǎng)9.18涉外超高層綜合商辦樓上海市盧灣區(qū)淮海中路98號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上

27、海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市智能化大廈盧灣區(qū)綠色物業(yè)3環(huán)球金融中心38涉外超高層綜合商辦樓上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)4海上海新城22.88LOFT創(chuàng)意高級(jí)商住公寓上海市楊浦區(qū)大連路920號(hào)上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈5潤(rùn)和國(guó)際總部園8.09辦公樓浦東張衡路、李冰路局部建設(shè)中6玉佛城12.38高層住宅小區(qū)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市文明住宅普陀區(qū)區(qū)優(yōu)秀小區(qū)7黃浦新苑17.83高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)制造局路171號(hào)建設(shè)部小康住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)8御景園11.56高層/多層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)錦繡路888號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)9瑞南新苑10.73超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南

28、路185弄全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作先進(jìn)單位10中石化銷售大廈0.58辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)11地方天園7.29高層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉 園8.36高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬航渡路458弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑8.87多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號(hào)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園10.22多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高小區(qū)上海市綠色環(huán)

29、保小區(qū)15東新大廈2.35辦公樓高級(jí)公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園10.19高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑4.94住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園16.52別墅小區(qū)上海市長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路999號(hào)19明日星城22.01高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號(hào)20步高苑5.89高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高小區(qū)21臨江大廈2.91辦公樓高級(jí)公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)22夏陽湖國(guó)際花園16.07高層住宅小區(qū)23地杰國(guó)際城35.9小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德

30、瑪公寓2.28小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園22.56多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園14.05高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588號(hào)建設(shè)中27航天苑26.86多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場(chǎng)0.17公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號(hào)29和欣國(guó)際花苑25.24高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無錫市31無錫太湖威尼斯花園9.8別墅江蘇省無錫市全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園26.2多層/高層無錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場(chǎng)12高層/商場(chǎng)/公寓青島黃島開發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華

31、苑6.14住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門花苑32住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)雋府33住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中38瑞城花園31高層酒店公寓無錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計(jì)632.75合作(hzu)、參謀(cnmu)管理(gunl)工程(gngchng)一覽表序號(hào)工程名稱管理面積萬m2物業(yè)類型工程所在地主要業(yè)績(jī)1申港豪園5.7小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場(chǎng)10.17大型商場(chǎng)上海市七浦路3新弘國(guó)際公寓8.86住宅上海市老滬太路199弄4愛法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合 計(jì)84

32、.733、接管(jigun)主要人員名單簡(jiǎn)介及職稱專業(yè)資格資質(zhì)證書復(fù)印件 工程負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表姓名性別男年齡職務(wù)工程經(jīng)理職稱經(jīng)濟(jì)師擬在本合同中擔(dān)任職務(wù)工程經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時(shí)間28年從事本專業(yè)工作時(shí)間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體(zhngt)設(shè)想1、擬定(ndng)管理模式“多位一體(yt)管理模式作為(zuwi)本工程(gngchng)的社區(qū)(sh q)管理支撐連城國(guó)際居住工程作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成局部，要把管理效勞與江南的文化氣息聯(lián)合起來，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。我們會(huì)配合主管部門在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并會(huì)同市政成立由政府部門

33、牽頭，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、商業(yè)街、市政管理代表和物業(yè)公司等派代表參加組成的連城國(guó)際管委會(huì)，充分發(fā)揮“多位一體模式作用。前瞻專業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，實(shí)施物業(yè)管理早期介入，實(shí)現(xiàn)多方共贏連城國(guó)際工程的開發(fā)商充分考慮廣闊業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，為切實(shí)保障其利益，以前瞻性的理念，在開發(fā)初期就選聘優(yōu)秀物業(yè)管理公司，引入物業(yè)管理早期介入的全程物業(yè)管理效勞，共同打造杭州地產(chǎn)界的又一新亮點(diǎn)。通過成功的管理與效勞實(shí)踐，必然實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者和物業(yè)公司“多方共贏的局面。本企業(yè)作為專業(yè)化的物業(yè)管理公司，將秉承開發(fā)商前瞻性、專業(yè)化的先進(jìn)理念，創(chuàng)新效勞理念，形成管理特色，積極實(shí)施物業(yè)管理早期介入，切實(shí)為本工程前期物業(yè)管理全

34、過程提供專業(yè)化的物業(yè)管理效勞，并樹立與小區(qū)內(nèi)的權(quán)益各方共獲收益、共享財(cái)富的美好理想。層次空間與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實(shí)行“三統(tǒng)一要做好連城國(guó)際工程的物業(yè)管理效勞，就必須要將本工程的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)效勞于居民。運(yùn)用物業(yè)管理公司全方位配合開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商或經(jīng)營(yíng)者的“三統(tǒng)一模式，即“統(tǒng)一劃分布局、統(tǒng)一宣傳籌劃、統(tǒng)一物業(yè)管理，做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一又不單一，充分表達(dá)綜合功能商業(yè)和會(huì)所等的特性。點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，營(yíng)造充滿人文(rnwn)、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)連城國(guó)際小區(qū)地處杭州市的優(yōu)越

35、位置，將是杭州人和各地優(yōu)秀人士關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點(diǎn)，有效融合(rngh)江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)、鄰近標(biāo)志性建筑和周邊的文化氣氛(qfn)，設(shè)定(sh dn)符合連城國(guó)際工程特點(diǎn)的運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，使本工程真正成為一個(gè)充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。盡善齊全的效勞體系，滲透物業(yè)管理全方位、表達(dá)物業(yè)效勞多方面連城國(guó)際工程確立的效勞業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)中提供了完備效勞體系。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開始，全方位滲透，多方面表達(dá)，把西方理性與東方人性有機(jī)結(jié)合，提供杭州人和優(yōu)秀人士都能接受的管理效勞，用細(xì)心、貼心、用心的效勞理念，貫穿于物業(yè)管理效勞全過程

36、。經(jīng)營(yíng)與小區(qū)公建配套的效勞功能、開設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想業(yè)主之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)效勞。全面推行“人性化物業(yè)管理模式我們借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氣氛為特色的人性化管理模式。物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一：對(duì)業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對(duì)公司來說，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對(duì)員工來說，表達(dá)了企業(yè)開展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。“人性化物業(yè)管理模式就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)那么約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氣氛，

37、使人們?cè)诠ぷ鳌⑸睢⑽幕瘖蕵返雀鞣矫娴钠肺缎枨缶玫綕M足。在物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使連城國(guó)際工程的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。個(gè)性化效勞作為效勞性行業(yè)，我們?cè)诠芾硇谏喜粩辔招袠I(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化效勞，以適應(yīng)社會(huì)開展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的根底上，最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)心心靈、關(guān)注人性的深層次的效勞。因此，我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化管家式效勞。我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層

38、面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)效勞內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛好分類、個(gè)性效勞，將以往物業(yè)效勞的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、效勞細(xì)分的更人性化的效勞。實(shí)踐(shjin)“即時(shí)效勞(xio lo)和隱性管理(gunl)相結(jié)合的管理(gunl)設(shè)想我們(w men)在連城國(guó)際工程的物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)效勞和“隱性管理相結(jié)合的管理理念?！凹磿r(shí)效勞，就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的效勞需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急效勞隊(duì)伍和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍，保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)滿意的效勞，我們強(qiáng)調(diào)的是效勞的快捷性和業(yè)主的滿意度?！半[性管理是效勞檔次的提升，其主旨是充分

39、尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化效勞。比方，小區(qū)的清潔管理，我們?cè)跇I(yè)主上下班頂峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。我公司已經(jīng)建立了一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制，能量化的盡量加以量化，不能量化的那么以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的工程，在工作績(jī)效的考核方面將注重績(jī)效的改良，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L(zhǎng)期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級(jí)考核下級(jí)為主，輔以同級(jí)之間和下

40、級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來綜合衡量，確?？己说墓?、公正和公開。我們?cè)谖飿I(yè)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對(duì)員工進(jìn)行(jnxng)“人文關(guān)心(gunxn)、情感(qnggn)效勞(xio lo)，用溫馨(wn xn)、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氣氛打動(dòng)和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個(gè)“大家庭的溫暖；三是進(jìn)行職位鼓勵(lì)，幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)機(jī)。通過種種努力，我們引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保所轄工程

41、的物業(yè)管理質(zhì)量，保證了企業(yè)的可持續(xù)性開展。2、管理效勞措施我們?cè)诃h(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境的原汁原味；在管理效勞上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理效勞理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本工程特點(diǎn)，形成一整套適宜有效的管理效勞理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國(guó)特色，表達(dá)中西交融、博采眾長(zhǎng)、文明協(xié)調(diào)、多元開展。以人為本，建立一門式接待效勞中心我們?cè)诠芾硇谥校M(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理效勞理念，建立本工程適宜有效的管理模式。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的根底上，我們的管理效勞會(huì)方便業(yè)主的生活，成立一門式的接待效勞中心，提供全方位的各項(xiàng)效勞，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反響及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各

42、種需求。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在復(fù)地連成國(guó)際小區(qū)生活工作的人們提供溫馨和諧的大家庭環(huán)境。平安第一，保障住宅小區(qū)公共秩序平安業(yè)主對(duì)于居家平安是十分關(guān)切的，平安保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。我們將根據(jù)“群防群治、“綜合治理的原那么，為防盜竊、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外事故等所管理的物業(yè)開展一系列管理活動(dòng)。比方，制定管委會(huì)例會(huì)制度，對(duì)小區(qū)交通、業(yè)主入住、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化、程序化的管理，確保社區(qū)安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固假設(shè)金湯，內(nèi)部寬松愉悅。我們擬將建立起由中央監(jiān)控中心

43、統(tǒng)一指揮調(diào)度(diod)的、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反響(fnxing)系統(tǒng)(xtng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)(qing dio)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合(jih)即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。智能設(shè)施，提供專業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國(guó)際工程中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。我們將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)熟悉社區(qū)功能配置、建

44、筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。同時(shí)，培養(yǎng)和配備一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法的專業(yè)技能精湛的早期管理效勞隊(duì)伍。現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。我們已在企業(yè)所轄工程中全方位的使用了現(xiàn)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取將目前的網(wǎng)絡(luò)版投入連城國(guó)際工程的管理中，從而全面提升本工程的物業(yè)管理水平。加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開創(chuàng)的多元化、全方位的管理效勞監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的開展，成為本企業(yè)的一大特色。在連城國(guó)際工程的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，

45、建立良好的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力的社會(huì)監(jiān)督體系，把連城國(guó)際工程建設(shè)成高品質(zhì)的生活社區(qū)。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主(yzh)的衍生效勞(xio lo)將連城(lin chn)國(guó)際社區(qū)打造成(zo chn)余杭區(qū)內(nèi)的一個(gè)文化(wnhu)生活經(jīng)濟(jì)中心，會(huì)所設(shè)置和效勞工程應(yīng)在立足于滿足業(yè)主局部生活需求后，能給其提供并帶來更深層次的享受和娛樂。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生效勞特約效勞、個(gè)性化效勞，為廣闊業(yè)主提供更多的方便。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國(guó)際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，

46、更要做到不影響社區(qū)居民的生活。因此，對(duì)配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一籌劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂。對(duì)店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計(jì)方案，方案要與建筑風(fēng)貌融為一體。同時(shí)采取有效措施，做到燈光不造成光污染；聲音不造成噪音污染；清潔不造成衛(wèi)生污染；商鋪不造成環(huán)境污染。并制止商鋪的業(yè)主發(fā)生對(duì)社區(qū)平安有影響和隱患的舉措。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對(duì)連城國(guó)際工程的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門前、公寓居住區(qū)的門前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放一些綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)，兼顧欣賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。逐步增加社區(qū)管理效勞的技

47、術(shù)含量未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理效勞中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在連城國(guó)際工程的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力本錢；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。第三章 有效(yuxio)的管理機(jī)制(jzh)1、管理(gunl)方式(fngsh)內(nèi)部(nib)管理架構(gòu)連城國(guó)際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待特約效勞綠化養(yǎng)護(hù)保潔清洗監(jiān) 控門 衛(wèi)巡 邏日常維護(hù)巡 檢財(cái) 會(huì)接 待鼓勵(lì)機(jī)制在實(shí)際工作中，我們充分考慮員工的個(gè)體差異，實(shí)行差異鼓

48、勵(lì)的原那么。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的鼓勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)鼓勵(lì)：增加員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)，發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用品、工資晉級(jí)。信息鼓勵(lì)：交流企業(yè)、員工之間的信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門溝通會(huì)、報(bào)制度、懇談會(huì)、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)鼓勵(lì)：通過推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實(shí)，每個(gè)員工既有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強(qiáng)烈的動(dòng)力，努力完成任務(wù)。監(jiān)督機(jī)制我司有完善的監(jiān)督機(jī)制，主要包括:實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，公司利用網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)對(duì)各管理部以及各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正；定期報(bào)告制度，各處定期匯報(bào)工作情況，提交工作方案，由公司審核，并評(píng)估工作業(yè)績(jī)；不

49、定期巡察，彌補(bǔ)紕漏，促進(jìn)管理工作更加完善；投訴制度，接受業(yè)主投訴，并盡快做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)；接受業(yè)主及各級(jí)行政部門的監(jiān)督，定期向業(yè)主通報(bào)物業(yè)管理情況，定期公開財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理運(yùn)作情況。自我約束(yush)機(jī)制我司已通過(tnggu)ISO9001:2000的質(zhì)量管理認(rèn)證，根據(jù)該體系的具體標(biāo)準(zhǔn)并參照國(guó)家建設(shè)部的全國(guó)城市物業(yè)管理小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，制定管理中心日常工作標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合(jih)崗位聘用機(jī)制和逐級(jí)考核機(jī)制，形成自我約束機(jī)制。信息(xnx)反響(fnxing)機(jī)制在內(nèi)部的反響中，管理部有定期與不定期的各種會(huì)議，比方每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月

50、一次的主管會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反響情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。在對(duì)外的反響中，將通過回訪制度和定期的效勞調(diào)查來完成。工作方案 我們將工作方案分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三局部，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原那么，制定管理工作方案。前期管理工作方案前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)擬訂物業(yè)管理方案組建物業(yè)管理隊(duì)伍完善管理及辦公條件制定管理規(guī)章制度物業(yè)的驗(yàn)收和接管入住期管理工作方案入住手續(xù)辦理住戶裝修管理檔案的建立和管理正常期管理工作方案房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財(cái)務(wù)管理；社區(qū)文化活動(dòng)開展；便民效勞和完善配套；2、物資(wz)裝

51、備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦(dinno)、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺(tái)、保險(xiǎn)箱、 機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會(huì)議桌(椅)、掛壁(u b)式空調(diào)、更衣柜工程(gngchng)設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口(jn ku)、潛水泵(單相)、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬用表、鋁合金升降梯(2.5M)、電動(dòng)疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、梅花/開口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁(yè)梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽

52、傘等其他設(shè)備。3、人員配備各類人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)工程經(jīng)理1人主持全面管理工作客戶效勞部3人客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合效勞工 程 部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安 保 部25人監(jiān)控、大門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保 潔 部10人公共走道、外圍、車庫(kù)保潔、綠化工作合 計(jì)42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱人數(shù)經(jīng) 理1人客戶主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人客戶接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計(jì)： 42人各崗位(gng wi)人員要求物業(yè)(w y)經(jīng)理男性(nnxng)，年齡40歲以下(yxi)，大專以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒

53、發(fā)的物業(yè)經(jīng)理上崗證書，有良好的表達(dá)與溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，能全面負(fù)責(zé)社區(qū)管理。保安(bo n)主管 男性, 25-35歲 高中以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)經(jīng)歷，保安崗位證書、消防崗位證書，會(huì)操作常見的消防設(shè)備，具備一定的保安消防知識(shí)，并有對(duì)保安隊(duì)員的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，能負(fù)責(zé)全公司保安條線的整體工作，善于處理各類突發(fā)事件，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。工程主管 男性，年齡45歲以下，大專以上學(xué)歷，掌握物業(yè)工程相關(guān)技術(shù)知識(shí)和工作操作流程，有設(shè)備類上崗證或中級(jí)證，具有較強(qiáng)文案寫作能力,熟悉強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)，具有較強(qiáng)的工程管理、協(xié)調(diào)能力,熟悉土建常識(shí)，五年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。客服主管 男

54、/女性，35歲左右，大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。 保安員男1.70米以上(yshng)，年齡30歲以下(yxi)，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強(qiáng)，無違法犯罪記錄(jl)，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。出納(chn) 女性(nxng)，35歲以下，財(cái)會(huì)類專業(yè)，二年以上會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握各類會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，持有會(huì)計(jì)上崗證，有會(huì)計(jì)初、中級(jí)職稱者優(yōu)先。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。4、人員培訓(xùn)在我

55、們投入連城國(guó)際前期物業(yè)管理效勞工作后，將按照物業(yè)的規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心員工總體架構(gòu)及各級(jí)人員編制。根據(jù)對(duì)物業(yè)管理效勞之要求,招聘連城國(guó)際物業(yè)管理效勞所需之所有管理員工。按職務(wù)要求及勞務(wù)市場(chǎng)情況擬訂員工工薪標(biāo)準(zhǔn)。擬訂整體招聘方案包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等。篩選適當(dāng)申請(qǐng)人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收。員工培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí)員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理效勞員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。我們通過多年各類型物業(yè)管理效勞實(shí)踐和對(duì)不同層次之員工進(jìn)行培訓(xùn)，已開展出一套上實(shí)物

56、業(yè)獨(dú)特的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們將針對(duì)連城國(guó)際工程特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理根底培訓(xùn)課程。該課程由我們高級(jí)行政人員和專業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實(shí)地教授，使員工在上崗前能根本掌握物業(yè)管理所需之各類根底知識(shí)，以便其日常物業(yè)管理效勞工作之順利開展。同時(shí)，我們亦會(huì)對(duì)聘用的物業(yè)管理員工進(jìn)行考核和評(píng)估，就員工之物業(yè)管理效勞能力進(jìn)行評(píng)估，挑選出適宜之物業(yè)管理人選，組建優(yōu)秀物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。員工在職培訓(xùn)：我們將對(duì)連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職員工進(jìn)行循環(huán)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，安排各類重溫培訓(xùn)課程，并針對(duì)(zhndu)員工存在之缺乏(quf)，提供及時(shí)(jsh)培訓(xùn)課程。務(wù)求連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職

57、員工效勞(xio lo)素質(zhì)(szh)能到達(dá)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理效勞要求。跟班實(shí)習(xí)培訓(xùn)和交流：我們將安排連城國(guó)際物業(yè)管理中心局部員工至我們管理之同類型和其他類型樓盤進(jìn)行跟班實(shí)習(xí)，以便實(shí)地了解上實(shí)物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理運(yùn)作方式和內(nèi)容；同時(shí)，我們會(huì)安排物業(yè)管理中心高層管理人員，參加我們定期舉辦物業(yè)管理效勞研討會(huì)，通過交流和互相借鑒，以完善和提高連城國(guó)際物業(yè)管理效勞運(yùn)作效勞品質(zhì)。5、員工獎(jiǎng)懲制度員工日?？己瞬捎糜浄种?，以100分為基準(zhǔn)，根據(jù)員工表現(xiàn)對(duì)分值進(jìn)行加減，員工的得分將作為獎(jiǎng)懲、續(xù)聘的依據(jù)。具體內(nèi)容：序號(hào)項(xiàng) 目加減分標(biāo)準(zhǔn)1上班遲到、早退減5-10分2上班抽煙、看報(bào)、聊天、吃東西減5-10分3上班時(shí)間

58、打私人 減5-10分4違反服裝管理規(guī)定和不戴工牌者減5-10分5在宿舍會(huì)客、留外人住宿、不按時(shí)就寢者減5-10分6未使用文明語言，與顧客爭(zhēng)辯者減5-10分7工作不認(rèn)真，出過失或效勞欠佳被投訴者減5-10分8上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者減5-10分9非工作需要，私用機(jī)電設(shè)備，消防器材者減5-10分10當(dāng)值時(shí)間睡覺減5-10分11玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成事故或損失者減5-10分12蓄意破壞、偷竊公物或顧客之物品者減5-10分13未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容者減5-10分14收車費(fèi)不撕停車票據(jù)或以權(quán)謀私者減5-10分15效勞態(tài)度差，受到顧客合理投訴減5-10分16工作積極主動(dòng)、任

59、勞任怨者加5-10分17培訓(xùn)認(rèn)真刻苦、成績(jī)突出，能夠?qū)W以致用者加5-10分18工作中善于發(fā)現(xiàn)問題，并及時(shí)反映者加5-10分19反映問題及時(shí)，起到防微杜漸作用者加5-10分20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者加5-10分21工作中經(jīng)常提出合理化建議并被采納者加5-10分22能夠解決問題，處理問題靈活者加5-10分23拾金不昧者加5-10分24出色完成上級(jí)交給的特殊任務(wù)者加5-10分25在效勞中創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)，屢受各界表?yè)P(yáng)者加5-10分26提出合理化建議，經(jīng)實(shí)施有顯著成效者加5-10分27保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)平安，防止重大事故，搶險(xiǎn)救災(zāi)成績(jī)顯著者加5-10分28揭發(fā)損害顧客利益或違規(guī)行為，抵抗歪風(fēng)邪氣事跡突出

60、者加5-10分29嚴(yán)格控制開支，節(jié)約能源、費(fèi)用有顯著成效者加5-10分30協(xié)助公安機(jī)關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者加5-10分6、員工儀容儀表(ybio)要求勤理發(fā)，不留奇型頭發(fā)。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。男性胡須剃干凈(gnjng)，女性不得濃妝、梳理整齊。佩工號(hào)卡，衣著注意(zh y)整齊，不掉扣露胸，不準(zhǔn)光腳穿鞋子上崗。客人(k rn)面前不挖耳、不剔牙、不抓頭皮、不挖鼻子、不吃零食、不吸煙、不打哈欠。工作時(shí)間不準(zhǔn)談話聊天，不交頭接耳(jio tu ji r)，更不能說粗話。注意做到“三輕一快(講話輕、操作輕、走路輕、動(dòng)作要快)。工作中發(fā)生矛盾應(yīng)內(nèi)部解決，不能在客人面前爭(zhēng)吵，也不能向