房地產(chǎn)估價規(guī)范

1、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T502911999)2011-3-158:18:18中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T502911999(一九九九年六月一日起執(zhí)行)1總則101為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。102本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。03房地產(chǎn)估價應獨立、客觀、公正。104房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。術語201房地產(chǎn)realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于

2、物質(zhì)實體上的權益。202房地產(chǎn)估價realestateappraisal，propertyvaluation專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。203估價對象subjectproperty一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。20.4估價目的appraisalpurpose估價結(jié)果的期望用途。205估價時點appraisaldete，dateofValue估價結(jié)果對應的日期。2.0.6客觀合理價格或價值value某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。2.0.

3、7公開市場openmarket在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。2.0.8公開市場價值openmarketvalue在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。2.0.9類似房地產(chǎn)similarproperty與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。2010同一供求圈comparablesearcharea與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。2

4、011最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。2012市場比較法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格

5、或價值的方法。2014成本法costapproach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2015假設開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2016基準地價修正法landdatumvaluemethod在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。2017潛在毛收入potentialgrossincome假定房地產(chǎn)在充分利用

6、、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2018有效毛收入effectivegrossincome由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。2019運營費用operatingexpenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。2020凈收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。2021建筑物重置價格replacementcostofbuilding采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常

7、價格。2.022建筑物重建價格reproductioncostofbuilding采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2023物質(zhì)上的折舊physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。2024功能上的折舊functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。2025經(jīng)濟上的折舊economicdepreciation，economicobsolesc

8、ence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。2026估價結(jié)果conclusionofvalue關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。2027估價報告appraisalreport全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。估價原則30.1房地產(chǎn)估價應遵循下列原則：1合法原則；2最高最佳使用原則；3替代原則；4估價時點原則。302遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。303遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原

9、則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：l保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；3裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；4重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5上述情形的某種組合。304遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。305遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理

10、價格或價值。估價程序401自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應按下列程序進行：l明確估價基本項；2擬定估價作業(yè)方案；3搜集估價所需資料；4實地查勘估價對象；5選定估價方法計算；6確定估價結(jié)果；7撰寫估價報告；8估價資料歸檔。402明確估價基本事項主要應包括下列內(nèi)l明確估價目的；2明確估價對象；3明確估價時點。注：1估價目的應由委托方提出；2明確估價對象應包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀總和權益狀況；3估價時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日;4在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。403在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方

11、案。估價作業(yè)方案主要應包括下列內(nèi)容：1擬采用的估價技術路線和估價方法；2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3預計所需的時間、人力、經(jīng)費;4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。404估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括下列方面：1對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；3相關房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；4反映估價對象狀況的資料。40.5估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進行核實，

12、同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。406完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價方法51估價方法選用511估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。512對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。513根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。514有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。515收

13、益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。516具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。517在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。52市場比較法521運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正7進行個別因素修正；8求出比準價格。522運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實

14、例房地產(chǎn)狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。523根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：1是估價對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。524選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一，其表達方式和內(nèi)涵。換算處理應包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)一付款方式；2統(tǒng)一采用單價；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。2不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。525

15、進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1有利害關系人之間的交易；急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易；9其他非正常的交易。注：1當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正；2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

16、526進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。52.7進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格

17、差異進行調(diào)整。528進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。529交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用

18、百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20，綜合調(diào)整不得超過30。5210選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準價格。5211市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。53收益法531運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5.3.2凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。簂出租型房地產(chǎn)，

19、應根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本

20、、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。5.3.3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。534在

21、求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動情形。5.3.5資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、

22、估價對象的用途及新舊程度等確定復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R=MRm十（1-M）Re（5.3.5）式中R-資本化率（）；M-貸款價值比率（）,低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；Rm-抵押貸款資本化率（），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re-自有資本要求的正常收益率（）投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB（5.

23、3.6）式中RO-綜合資本化率（），適用于土地與建筑物合一的估價；RL-土地資本化率（%），適用于土地資本估價；RB建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價；L土地價值占房地產(chǎn)價值的比率（%）；B建筑物價值占房地價值的比率（%），L+B+100%。537計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。538對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限

24、確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。54成本法541運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算

25、重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。542重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成包括下列內(nèi)容：土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。543具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在第542條列舉的價格構成內(nèi)容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。54.4同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加

26、總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。545求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。546建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。547成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。548建筑物損

27、耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。549扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：l直線法下的建筑物理值計算公式：VC-(C-S)t/N(5.4.9-1)2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=CQ(549-3)式中V-建筑物現(xiàn)值(元，元/M2)；C-建筑物重置價格或重建價格(元，元/M2)；S建筑物預計凈殘值(元，元/M2；T建筑物已使用年限(年)；N建筑物耐用年限(年)；Q建筑物

28、成新率(%)。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。5.410建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。5411估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：1建筑物的建設期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；2建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按

29、建筑物耐用年限討算折舊；3建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；4建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊；5建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。5412積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。5413新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。55假設開發(fā)法

30、5.5.l運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2選擇最佳的開發(fā)利用方式；3估計開發(fā)建設期；4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；6進行具體計算。5.5.2假設開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預售）上、租（含預租）和自營等。5.

31、5.3運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。5.5.4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。5.5.5開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率。556運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。56基準地價修正法561運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：1搜集有關基準

32、地價的資料；2確定估價對象所處地段的基準地價；3進行交易日期修正；4進行區(qū)域因素修正；5進行個別因素修正；6求出估價對象宗地價格。562進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。563區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。564運用基準地價修正法評估宗地價格時，直按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。不同估價目的下的估價6.0.l房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：1土地使用權出讓價格評估；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；3房地產(chǎn)租賃價格評估；4房地產(chǎn)抵押價

33、值評估；5房地產(chǎn)保險估價；6房地產(chǎn)課稅估價；7證地和房屋拆遷補償估價；8房地產(chǎn)分割、合并估價；9房地產(chǎn)糾紛估價；10房地產(chǎn)拍賣底價評估；11企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；12其他目的的房地產(chǎn)估價。6.1土地使用權出讓價格評估6.1.1土地使用權出讓價格評估，應依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。6.1.2土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準，招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6

34、.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。6.1.3土地使用權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。6.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估62.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。622房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。623房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法。624以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益價值，并應注意國

35、家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。63房地產(chǎn)租賃價格評估631房地產(chǎn)租賃價格評估，應依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法人城市房屋租賃管理辦法以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。632從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。住宅的租賃價格評估，應執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)走的租賃政策。633房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。634以營利為目的出租劃撥土地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。64房地產(chǎn)抵押價值

36、評估64.1房地產(chǎn)抵押價值評估，應依據(jù)中華人民共和國擔保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。642房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。643房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。644以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時

37、應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。2用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。645以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮設走抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價的影響。646以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權利人可處分和收

38、益的份額部分的價值。6.4.7以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價值。648以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。65房地產(chǎn)保險估價651房地產(chǎn)保險估價，應依據(jù)中華人民共和國保險法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關規(guī)定進行。652房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。653保險價應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的實際投保金額。654房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意

39、外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。655房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。656保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。6.6房地產(chǎn)課稅估價66.l房地產(chǎn)課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務。62有關房地產(chǎn)稅的估價，應按相關稅法具體執(zhí)行。663房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規(guī)定。67征地和房屋拆遷補償估價671征地和房屋拆遷補償

40、估價，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。672征地估價，應依據(jù)中華人民共和國土地管理法以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。673拆遷估價，應依據(jù)城市房屋拆遷管理條例以及當?shù)刂谱叩膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。674依照規(guī)走，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。675實行作價補償?shù)?，可根?jù)當?shù)卣_定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結(jié)合建筑物成新估價。676依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提

41、前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。68房地產(chǎn)分割、合并估價681房地產(chǎn)分割、合并估價應注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和682分割估價應對分割后的各部分分別估價。683合并估價應對合并后的整體進行估價。69房地產(chǎn)糾紛估價691房地產(chǎn)糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。692房

42、地產(chǎn)糾紛估價，應按相應類型的房地產(chǎn)估價進行。693房地產(chǎn)糾紛估價，應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當事人各方的利610房地產(chǎn)拍賣底價評估6101地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)中華人民共和國拍賣法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關規(guī)定進行。6102房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。611企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價6111企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立

43、、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應按相應的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據(jù)原用途是否合法改變，按保持現(xiàn)狀前提或轉(zhuǎn)換用途前提進行估價。6112企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于市場價值。6113企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中

44、的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法，也可采用成本法。612其他目的的房地產(chǎn)估價6121其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。6122房地產(chǎn)損害賠償估價，應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。估價結(jié)果701對不同估價方法估算出的結(jié)果，應進行比較分析。當這些結(jié)果差異較大時，應尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。0.2對不同估價方法估算出的結(jié)果應做下列檢查：l計算過程是否有誤；2基礎數(shù)據(jù)是否準確；3參數(shù)選擇是否合理；4是否符合估價原則；5公式選用是否恰當；6選用

45、的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。703在確認所選用的估價方法估算出的結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果。704在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎上，應考慮不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。估價報告801估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全，配套；2公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應有充分的依據(jù)；3準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文

46、字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。4概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。8.0.2估價報告應包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件;6估價結(jié)果報告；7估價技術報告；8附件。0.3對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應采用文字說明的形式。8.0.4估價報告應記載下列事項：l估價項目名稱

47、；2委托方名稱或姓名和往所；3估價方（房地產(chǎn)估價機構）名稱和住所；4估價對象；5估價目的；6估價時點；7價值定義；8估價依據(jù)；9估價原則；10估價技術路線、方法和測算過程；11估價結(jié)果及其確定的理由；12估價作業(yè)日期；13估價報告應用的有效期；14估價人員；15注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；16估價的假設和限制條件；17附件，應包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。8.0.5估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權益狀況，其中：1對土地的描述說明應包括：名稱，

48、坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。2對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。806估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：1估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。2估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中己說明的假設和限制條件的限制。3估價人員與估價對象沒有（或

49、有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。4估價人員是依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。5估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。6沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。7其他需要聲明的事項。807估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責任。職業(yè)道德901估價人員和估價機構不得作任何虛偽的估價，應做到

50、公正、客觀、誠實。902估價人員和估價機構應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的估價業(yè)務。90.3估價人員和估價機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進行估價時，不應接受該項估價委托。904估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。905估價機構應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，或降低收費標準，進行不正當?shù)母偁帯?06估價人員和估價機構不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。附錄A估價報告的規(guī)范格

51、式A.0.1封面：標題：（房地產(chǎn)估價報告）估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）估價作業(yè)日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）估價報告編號：（說明本估價報告在本估價譏構內(nèi)的編號）A02目錄：標題：目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結(jié)果報告（一）（二）五、估價技術報告（可不提供給委托方，供估價機構存檔和有關部門查閱等）（一）（二）六、附件（一）（二）A03致委托方函（標題：）致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）A04估價師聲明：（標題：）估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專