房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的概念開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算部門(mén)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分兩期及以上期數(shù)開(kāi)發(fā)或不同建筑類(lèi)型時(shí)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用雖是直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能直接確定其為哪期哪種建筑類(lèi)型產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，需要先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪種建筑類(lèi)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理的部門(mén)主要有：前期管理部門(mén)、成本管理部門(mén)、工程管理部門(mén)、材料設(shè)備采購(gòu)管理部門(mén)、設(shè)計(jì)管理部門(mén)等。各企業(yè)因項(xiàng)目大小等原因，現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)的設(shè)置和名稱(chēng)各有不同?，F(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)的公司分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生的費(fèi)用可以劃歸至各部門(mén)核

2、算可不在管理費(fèi)用科目核算，這樣可以加大土地增值稅扣除成本。二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的明細(xì)科目及核算當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算對(duì)象為兩個(gè)及以上時(shí)（一般是分兩期及以上期數(shù)或不同建筑類(lèi)型），應(yīng)當(dāng)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”作為一級(jí)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，期末再將一級(jí)科目“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”金額轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無(wú)余額。如果只有一個(gè)成本核算對(duì)象，可直接在“開(kāi)發(fā)成本”一級(jí)科目下設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行核算，區(qū)別是“開(kāi)發(fā)成本”及明細(xì)科目都設(shè)有輔助核算（比如：期數(shù)或不同建筑類(lèi)型等），一級(jí)科目“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”一般不設(shè)期數(shù)核算?！伴_(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”輔助核算項(xiàng)一般為*期數(shù)和*建筑類(lèi)型產(chǎn)品等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中可能會(huì)存在不同的

3、建筑類(lèi)型產(chǎn)品有：住宅、商業(yè)、別墅、酒店、公寓、公共配套等。對(duì)核算要求不高的企業(yè)，可以只設(shè)“期數(shù)”輔助核算項(xiàng)（也有稱(chēng)作“組團(tuán)”），不設(shè)建筑類(lèi)型等其他輔助核算項(xiàng)。期數(shù)設(shè)置一般根據(jù)竣工交付時(shí)間來(lái)確定，同一時(shí)間段內(nèi)（一般是指一個(gè)月內(nèi)或季度內(nèi)）交付的劃為一期，主要是考慮到交付當(dāng)月或當(dāng)季收入與成本費(fèi)用等能同步結(jié)轉(zhuǎn)，且對(duì)企業(yè)所得稅的計(jì)算不產(chǎn)生影響?？缒甓鹊徑膬蓚€(gè)月應(yīng)分為兩期。當(dāng)然，期數(shù)也不宜分得太細(xì)（比如每幢分為一期），太細(xì)會(huì)增加核算工作量，效果也不明顯。期數(shù)也不宜分得太粗，這樣會(huì)造成在企業(yè)所得稅清算、土地增值稅清算時(shí)無(wú)法劃清各期各建筑類(lèi)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)期數(shù)劃分確定后，公司各項(xiàng)開(kāi)發(fā)行為，也應(yīng)按設(shè)定的期

4、數(shù)去操作，不要在各期數(shù)之間或各建筑產(chǎn)品之間混淆不清，包括：報(bào)批報(bào)建、招投標(biāo)、合同、發(fā)票等。舉例：201年21月開(kāi)工住宅1幢，交付時(shí)間為201年311月，201年23月開(kāi)工商業(yè)1幢，交付時(shí)間為201年312月，那么這2幢可歸為一期核算。201年21月開(kāi)工住宅1幢，交付時(shí)間為201年312月，201年3月開(kāi)工商業(yè)1幢，交付時(shí)間為201年41月，那么這2幢應(yīng)分為兩期核算?！伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”日常明細(xì)科目與管理費(fèi)用一致，這里不再贅述。主要細(xì)述那些不一致的明細(xì)科目：1、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)：指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的各種房屋。包括在開(kāi)發(fā)過(guò)程中已明確其為安置被遷居

5、民使用的房屋，開(kāi)發(fā)的商品房竣工后且在未銷(xiāo)售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋等。周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，但由于使用周期不長(zhǎng)，它又不同于固定資產(chǎn)核算。它應(yīng)根據(jù)使用期限計(jì)算其攤銷(xiāo)額，方法類(lèi)似于折舊計(jì)提。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷(xiāo)及其增減變動(dòng)情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)科目。本明細(xì)科目一般房地產(chǎn)企業(yè)很少碰到。2、利息支出：指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中借入資金所發(fā)生的利息支出。與借入資金業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等支出也應(yīng)包含在內(nèi)（以財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等名義收

6、取的類(lèi)似于利息的費(fèi)用雖然從手續(xù)上看不是利息，但事實(shí)上就是利息的一部分）。與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)關(guān)的借入資金所發(fā)生的利息支出應(yīng)在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算，比如：借入資金又轉(zhuǎn)借給其他企業(yè)使用的發(fā)生的利息支出，不應(yīng)將其資本化。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付后發(fā)生的利息支出應(yīng)在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目核算。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用途都是確定的，有明確的工程對(duì)象，其發(fā)生的利息支出，在期末可以直接轉(zhuǎn)入相應(yīng)的期數(shù)及開(kāi)發(fā)對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本。集團(tuán)借款等其他借款，用途可能不確定是哪期項(xiàng)目哪種建筑產(chǎn)品，就需要先在“利息支出”科目核算，期末再采用一定方法分配至各期成本及各建筑產(chǎn)品。考慮到土地增值稅清算等對(duì)利息的核算要求，需要在“開(kāi)發(fā)成本”下設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目“

7、利息支出”（或稱(chēng)“資本化利息”），對(duì)利息單獨(dú)進(jìn)行核算，二級(jí)明細(xì)科目的輔助核算項(xiàng)一般為*期數(shù)和*建筑類(lèi)型等。3、工程管理費(fèi)：聘用專(zhuān)業(yè)的工程管理公司代為管理施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的費(fèi)用。類(lèi)似于監(jiān)理費(fèi)，比如：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)生的代建費(fèi)用或工程管理費(fèi)用。4、監(jiān)理費(fèi)：聘用專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理公司發(fā)生的費(fèi)用。監(jiān)理合同條款如根據(jù)建筑面積收費(fèi)的，可以直接記入對(duì)應(yīng)的成本核算對(duì)象。監(jiān)理合同條款如根據(jù)時(shí)間或人員等收費(fèi)的，應(yīng)分配記入各期各建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。5、臨時(shí)設(shè)施建造費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)辦公用房所需建造費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施如與銷(xiāo)售、行政等部門(mén)合用的，應(yīng)采用一定方法，分別在“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算。有的企業(yè)將現(xiàn)場(chǎng)

8、管理部門(mén)辦公用房直接放在“開(kāi)發(fā)成本-前期工程費(fèi)”科目核算，但由于辦公用房一般會(huì)在多個(gè)開(kāi)發(fā)期數(shù)中存在并使用，在會(huì)計(jì)核算上，還是先放在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算然后再分配，這樣更加合理。6、水電費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)辦公所用水電費(fèi)用。有的公司是將其與施工用水電混在一起在“開(kāi)發(fā)成本-建-安工程費(fèi)”核算，對(duì)納稅雖無(wú)影響，但從內(nèi)部管理來(lái)看，略有不足。7、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)發(fā)生的業(yè)務(wù)費(fèi)用。有人認(rèn)為應(yīng)將其放在管理費(fèi)用核算，主要是考慮到納稅調(diào)整因素，這是稅收影響會(huì)計(jì)核算的做法。從內(nèi)部會(huì)計(jì)核算角度，為了核算現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)發(fā)生的業(yè)務(wù)費(fèi)用，放在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目核算適宜。8、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的明細(xì)費(fèi)用，如果能直接確定歸屬于哪一期哪種建

9、筑產(chǎn)品，也可以直接在“開(kāi)發(fā)成本”下二級(jí)明細(xì)進(jìn)行核算，輔助核算項(xiàng)一般為*期*數(shù)和*建筑類(lèi)型產(chǎn)品等。三、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的分配方法每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，將實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象。企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，一經(jīng)確定，不得隨意改變。公共配套設(shè)施一般不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，公共配套設(shè)施一般只核算建造成本。方法如下：1、建筑面積法。指按已動(dòng)工成本核算對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。此種方法簡(jiǎn)單，但是如果建筑類(lèi)型成本差異較大，就會(huì)有點(diǎn)不太合理。（1）一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開(kāi)發(fā)的，首先按期

10、內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。舉例：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，總建筑面積萬(wàn)平方米，一期萬(wàn)平方米，二期15萬(wàn)平方米，三期15萬(wàn)平方米。目前，已一期已開(kāi)工面積10萬(wàn)平方米（其中：住宅5萬(wàn)平方米，商業(yè)5萬(wàn)平方米），二期已開(kāi)工10萬(wàn)平方米（全部為酒店），當(dāng)期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)發(fā)生額為10萬(wàn)0元，月末分配：一期住宅應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)=0萬(wàn)一期商業(yè)應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)=0萬(wàn)二期酒店應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)=00=萬(wàn)52、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。此種方法要求會(huì)計(jì)核算能夠真實(shí)反映現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本包含已發(fā)生未支付成本。對(duì)成本動(dòng)態(tài)核算要求較高。假設(shè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月各成本對(duì)象實(shí)際發(fā)生的直接開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元，確定的成本對(duì)象為三個(gè)，其中：住宅用房直接成本為萬(wàn)元，商業(yè)用房的直接成本為萬(wàn)元，配套設(shè)施直接成本為10萬(wàn)0元。采取直接成本法分?jǐn)?，?dāng)月開(kāi)發(fā)間接費(fèi)20萬(wàn)元，由此計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分