房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用的核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算一、開發(fā)間接費的概念開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算部門在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用。當(dāng)開發(fā)項目分兩期及以上期數(shù)開發(fā)或不同建筑類型時，開發(fā)間接費用雖是直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能直接確定其為哪期哪種建筑類型產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，需要先在“開發(fā)間接費”科目進(jìn)行歸集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪種建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理的部門主要有：前期管理部門、成本管理部門、工程管理部門、材料設(shè)備采購管理部門、設(shè)計管理部門等。各企業(yè)因項目大小等原因，現(xiàn)場管理部門的設(shè)置和名稱各有不同。現(xiàn)場管理部門的公司分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生的費用可以劃歸至各部門核

2、算可不在管理費用科目核算，這樣可以加大土地增值稅扣除成本。二、開發(fā)間接費的明細(xì)科目及核算當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對象為兩個及以上時（一般是分兩期及以上期數(shù)或不同建筑類型），應(yīng)當(dāng)將“開發(fā)間接費用”作為一級會計科目設(shè)置，期末再將一級科目“開發(fā)間接費用”金額轉(zhuǎn)至“開發(fā)成本開發(fā)間接費”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無余額。如果只有一個成本核算對象，可直接在“開發(fā)成本”一級科目下設(shè)置“開發(fā)間接費用”科目進(jìn)行核算，區(qū)別是“開發(fā)成本”及明細(xì)科目都設(shè)有輔助核算（比如：期數(shù)或不同建筑類型等），一級科目“開發(fā)間接費用”一般不設(shè)期數(shù)核算。“開發(fā)成本開發(fā)間接費”輔助核算項一般為*期數(shù)和*建筑類型產(chǎn)品等。開發(fā)項目中可能會存在不同的

3、建筑類型產(chǎn)品有：住宅、商業(yè)、別墅、酒店、公寓、公共配套等。對核算要求不高的企業(yè)，可以只設(shè)“期數(shù)”輔助核算項（也有稱作“組團(tuán)”），不設(shè)建筑類型等其他輔助核算項。期數(shù)設(shè)置一般根據(jù)竣工交付時間來確定，同一時間段內(nèi)（一般是指一個月內(nèi)或季度內(nèi)）交付的劃為一期，主要是考慮到交付當(dāng)月或當(dāng)季收入與成本費用等能同步結(jié)轉(zhuǎn)，且對企業(yè)所得稅的計算不產(chǎn)生影響?？缒甓鹊徑膬蓚€月應(yīng)分為兩期。當(dāng)然，期數(shù)也不宜分得太細(xì)（比如每幢分為一期），太細(xì)會增加核算工作量，效果也不明顯。期數(shù)也不宜分得太粗，這樣會造成在企業(yè)所得稅清算、土地增值稅清算時無法劃清各期各建筑類型產(chǎn)品開發(fā)成本。當(dāng)期數(shù)劃分確定后，公司各項開發(fā)行為，也應(yīng)按設(shè)定的期

4、數(shù)去操作，不要在各期數(shù)之間或各建筑產(chǎn)品之間混淆不清，包括：報批報建、招投標(biāo)、合同、發(fā)票等。舉例：201年21月開工住宅1幢，交付時間為201年311月，201年23月開工商業(yè)1幢，交付時間為201年312月，那么這2幢可歸為一期核算。201年21月開工住宅1幢，交付時間為201年312月，201年3月開工商業(yè)1幢，交付時間為201年41月，那么這2幢應(yīng)分為兩期核算。“開發(fā)間接費”日常明細(xì)科目與管理費用一致，這里不再贅述。主要細(xì)述那些不一致的明細(xì)科目：1、周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的各種房屋。包括在開發(fā)過程中已明確其為安置被遷居

5、民使用的房屋，開發(fā)的商品房竣工后且在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋等。周轉(zhuǎn)房隨著使用和自然力的侵蝕，會逐漸發(fā)生損耗而減少其價值，但由于使用周期不長，它又不同于固定資產(chǎn)核算。它應(yīng)根據(jù)使用期限計算其攤銷額，方法類似于折舊計提。為了核算周轉(zhuǎn)房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶，并在其下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級科目。本明細(xì)科目一般房地產(chǎn)企業(yè)很少碰到。2、利息支出：指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出。與借入資金業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的手續(xù)費、評估費、擔(dān)保費、財務(wù)顧問費等支出也應(yīng)包含在內(nèi)（以財務(wù)顧問費等名義收

6、取的類似于利息的費用雖然從手續(xù)上看不是利息，但事實上就是利息的一部分）。與項目開發(fā)無關(guān)的借入資金所發(fā)生的利息支出應(yīng)在“財務(wù)費用”科目核算，比如：借入資金又轉(zhuǎn)借給其他企業(yè)使用的發(fā)生的利息支出，不應(yīng)將其資本化。開發(fā)項目竣工交付后發(fā)生的利息支出應(yīng)在“財務(wù)費用”科目核算。一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用途都是確定的，有明確的工程對象，其發(fā)生的利息支出，在期末可以直接轉(zhuǎn)入相應(yīng)的期數(shù)及開發(fā)對象的開發(fā)成本。集團(tuán)借款等其他借款，用途可能不確定是哪期項目哪種建筑產(chǎn)品，就需要先在“利息支出”科目核算，期末再采用一定方法分配至各期成本及各建筑產(chǎn)品。考慮到土地增值稅清算等對利息的核算要求，需要在“開發(fā)成本”下設(shè)置二級明細(xì)科目“

7、利息支出”（或稱“資本化利息”），對利息單獨進(jìn)行核算，二級明細(xì)科目的輔助核算項一般為*期數(shù)和*建筑類型等。3、工程管理費：聘用專業(yè)的工程管理公司代為管理施工現(xiàn)場發(fā)生的費用。類似于監(jiān)理費，比如：聘請專業(yè)公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)發(fā)生的代建費用或工程管理費用。4、監(jiān)理費：聘用專業(yè)的監(jiān)理公司發(fā)生的費用。監(jiān)理合同條款如根據(jù)建筑面積收費的，可以直接記入對應(yīng)的成本核算對象。監(jiān)理合同條款如根據(jù)時間或人員等收費的，應(yīng)分配記入各期各建筑產(chǎn)品開發(fā)成本。5、臨時設(shè)施建造費：現(xiàn)場管理部門辦公用房所需建造費用。臨時設(shè)施如與銷售、行政等部門合用的，應(yīng)采用一定方法，分別在“管理費用”、“銷售費用”和“開發(fā)間接費”核算。有的企業(yè)將現(xiàn)場

8、管理部門辦公用房直接放在“開發(fā)成本-前期工程費”科目核算，但由于辦公用房一般會在多個開發(fā)期數(shù)中存在并使用，在會計核算上，還是先放在“開發(fā)間接費”核算然后再分配，這樣更加合理。6、水電費：現(xiàn)場管理部門辦公所用水電費用。有的公司是將其與施工用水電混在一起在“開發(fā)成本-建-安工程費”核算，對納稅雖無影響，但從內(nèi)部管理來看，略有不足。7、業(yè)務(wù)招待費：現(xiàn)場管理部門發(fā)生的業(yè)務(wù)費用。有人認(rèn)為應(yīng)將其放在管理費用核算，主要是考慮到納稅調(diào)整因素，這是稅收影響會計核算的做法。從內(nèi)部會計核算角度，為了核算現(xiàn)場管理部門發(fā)生的業(yè)務(wù)費用，放在開發(fā)間接費科目核算適宜。8、開發(fā)間接費的明細(xì)費用，如果能直接確定歸屬于哪一期哪種建

9、筑產(chǎn)品，也可以直接在“開發(fā)成本”下二級明細(xì)進(jìn)行核算，輔助核算項一般為*期*數(shù)和*建筑類型產(chǎn)品等。三、開發(fā)間接費的分配方法每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進(jìn)行分配，將實際發(fā)生數(shù)計入有關(guān)的成本核算對象。企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定開發(fā)間接費用的分配方法，一經(jīng)確定，不得隨意改變。公共配套設(shè)施一般不分配開發(fā)間接費用，公共配套設(shè)施一般只核算建造成本。方法如下：1、建筑面積法。指按已動工成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。此種方法簡單，但是如果建筑類型成本差異較大，就會有點不太合理。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按期

10、內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。舉例：項目分三期開發(fā)，總建筑面積萬平方米，一期萬平方米，二期15萬平方米，三期15萬平方米。目前，已一期已開工面積10萬平方米（其中：住宅5萬平方米，商業(yè)5萬平方米），二期已開工10萬平方米（全部為酒店），當(dāng)期開發(fā)間接費發(fā)生額為10萬0元，月末分配：一期住宅應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)間接費=0萬一期商業(yè)應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)間接費=0萬二期酒店應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)間接費=00=萬52、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。此種方法要求會計核算能夠真實反映現(xiàn)場實際發(fā)生的開發(fā)成本包含已發(fā)生未支付成本。對成本動態(tài)核算要求較高。假設(shè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月各成本對象實際發(fā)生的直接開發(fā)成本萬元，確定的成本對象為三個，其中：住宅用房直接成本為萬元，商業(yè)用房的直接成本為萬元，配套設(shè)施直接成本為10萬0元。采取直接成本法分?jǐn)?，?dāng)月開發(fā)間接費20萬元，由此計算各成本對象應(yīng)分