房地產(chǎn)行業(yè)：中西部銷售略超預(yù)期自籌資金同比轉(zhuǎn)負(fù)

1、目錄索引TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250003 銷售面積單月同比轉(zhuǎn)負(fù)為正，中西部略超預(yù)期5 HYPERLINK l _TOC_250002 土地成交量?jī)r(jià)降幅均大幅擴(kuò)大，土地投資或?qū)⒒芈? HYPERLINK l _TOC_250001 新開工與投資增速均有所收窄8 HYPERLINK l _TOC_250000 房企到位資金增速持續(xù)回落，自籌資金單月同比轉(zhuǎn)負(fù)12圖表索引圖 1：商品房年度銷售面積及增速5圖 2：商品房年度銷售金額及增速5圖 3：歷年商品房銷售面積分區(qū)域增速6圖 4：歷年商品房銷售面積分區(qū)域占比6圖 5：商品房銷售面積累計(jì)同比增速對(duì)比6圖

2、6：各線城市商品房成交面積同比6圖 7：全國商品房單月銷售金額及銷售面積增速6圖 8：住宅年度成交均價(jià)同比增速對(duì)比6圖 9：土地購置面積（萬方）及增速7圖 10：土地成交價(jià)款（億元）及增速7圖 11：300 城市土地整體成交情況7圖 12：300 城市土地整體批售比情況（萬方）7圖 13：土地成交價(jià)款與 300 城市土地出讓金增速比較8圖 14：19 年 1-7 月 300 城分線樓面價(jià)及出讓面積增速8圖 15：全國地價(jià)增速與房?jī)r(jià)增速差8圖 16：一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)增速差8圖 17：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（年度）9圖 18：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（月度）9圖 19：全國商品房新開工

3、面積與施工面積關(guān)系圖9圖 20：商品房銷售面積及竣工面積關(guān)系9圖 21：全國商品房銷售面積及竣工面積增速9圖 22：住宅銷售面積與新開工面積關(guān)系10圖 23：住宅中期庫存規(guī)模及去化周期（年度）10圖 24：全國商品房累計(jì)停工面積及當(dāng)期凈停工面積10圖 25：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）11圖 26：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）11圖 27：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）11圖 28：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）11圖 29：商品房投資金額分地區(qū)同比（年度）11圖 30：商品房投資金額分地區(qū)占比11圖 31：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）12圖 32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金

4、來源分類占比12圖 33：房企開發(fā)貸及自籌資金累計(jì)同比增速12圖 34：房企定金預(yù)收款及按揭貸累計(jì)同比增速12圖 35：新增居民中長(zhǎng)期貸款（億元）13圖 36：個(gè)人住房貸款余額（億元）13銷售面積單月同比轉(zhuǎn)負(fù)為正，中西部略超預(yù)期根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，19年1-7月全國商品房銷售面積8.88億平米，同比下降1.3%， 降幅較1-6月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；住宅方面，1-7月銷售面積7.78億平米，同比下滑0.4%，降幅較1-6月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，各地區(qū)銷售情況均有所改善，其中東部地區(qū)19年1-7月累計(jì)銷售面積為3.53億平米，同比下降4.2%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)1-7

5、月累計(jì)銷售面積為2.51億平米，同比下降0.1%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)1-7月累計(jì)銷售面積為2.46億平米，同比增長(zhǎng)2.8%，增速較1-6月上升0.5個(gè)百分點(diǎn)； 東北部1-7月累計(jì)銷售面積為3747萬平方米，同比下降7.8%，降幅較1-6月收窄0.4 個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，7月單月銷售面積轉(zhuǎn)負(fù)為正，主要受中部和西部地區(qū)帶動(dòng)。分城市看，我們用房管局的備案高頻數(shù)據(jù)來刻畫一、二線城市的銷售情況，具體來看，19年1-7月4大一線城市銷售面積同比增長(zhǎng)21.7%，增速較1-6月收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)，12個(gè)二線城市同比增長(zhǎng)6.9%，增速較1-6月持平。根據(jù)房管局口徑的一二線城市銷售數(shù)據(jù)，同

6、時(shí)結(jié)合全國商品房銷售面積，我們反推算三四線的銷售面積， 根據(jù)推算結(jié)果，19年1-7月三四線銷售面積同比下降2.7%，降幅較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中7月單月同比上升0.5%。圖1：商品房年度銷售面積及增速圖2：商品房年度銷售金額及增速200000180000160000140000120000100000800006000040000200000200020032006200920122015201850%-1.3%40%30%20%10%0%-10%-20%16000014000012000010000080000600004000020000020002003200620092012

7、20152018100%6.2%80%60%40%20%0%-20%-40%商品房銷售面積（萬方）同比（右，%）商品房累計(jì)銷售額（億元）同比（右，%）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 銷售金額方面，19年1-7月商品房銷售金額8.32萬億元，同比上升6.2%，增速較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅方面，1-7月住宅銷售金額7.24萬億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增速較1-6月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額與銷售面積增速差反映了銷售均價(jià)的上漲， 19年1-7月商品房銷售均價(jià)9367元/平米，同比上漲7.7%，增速較1-6月上升0.2個(gè)百 分點(diǎn)，住宅均價(jià)為9315元/平米，同比上漲9.6%，增速較1

8、-6月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖3：歷年商品房銷售面積分區(qū)域增速圖4：歷年商品房銷售面積分區(qū)域占比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40% 2.8% -0.1% -4.2% -7.8%2013201420152016201720182019M1-M7東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)2019 40% 28%28%4% M1-M7 2018201720162015201420130%20%東部地區(qū)40%中部地區(qū)60%西部地區(qū)80%東北地區(qū)100%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖5：商品房銷售面積累計(jì)同比增速對(duì)比圖6：各線城市商品房成交面積同比100%50%80%40%60

9、%30%40%20%20%10%0%0%-20%-10%-40%-20%-30%-60%16/0116/0616/11 17/04 17/09 18/0218/0718/1219/05-40%15/0115/08 16/0316/1017/0517/1218/07 19/02一線城市二線城市三線城市40城市商品房銷售面積增速（房管局）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，Wind， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，房管局， 圖7：全國商品房單月銷售金額及銷售面積增速圖8：住宅年度成交均價(jià)同比增速對(duì)比14%12%10%8%6%4%2%0%-2% 9.6% 4.7% 16%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-2

10、0%-30%15/01 15/08 16/03 16/10 17/05 17/12 18/07 19/02商品房單月銷售額同比商品房單月銷售面積同比2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M7住宅銷售均價(jià)增速百城房?jī)r(jià)增速數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，中指院， 整體來看，7月東部和東北地區(qū)的單月銷售面積同比降幅均有所收窄，中部和西部地區(qū)則轉(zhuǎn)負(fù)為正，各區(qū)域市場(chǎng)同比均有所改善，帶動(dòng)整體7月成交增速轉(zhuǎn)負(fù)為正。進(jìn)入三季度，伴隨全年高基數(shù)壓力的下降，銷售或?qū)⑦呺H改善。土地成交量?jī)r(jià)降幅均大幅擴(kuò)大，土地投資或?qū)⒒芈涓鶕?jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，19年1-7月房地

11、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平米，同比下降29.4%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款方面，19年1-7月成交價(jià)款4795億元，同比下降27.6%，降幅較1-6月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。7月單月來看，土地購置面積1726萬方，同比下降36.8%，降幅擴(kuò)大22.5個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款984 億元，同比下降27.3%，降幅擴(kuò)大15.8個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款以及購置面積增速差反映了土地價(jià)格的上升，從土地價(jià)格（土地成交價(jià)款/土地購置面積）來看，19年1-7月全國土地價(jià)格為4912元/平米，同比上升2.6%。-29.4%-27.6%圖9：土地購置面積（萬方）及增速圖10：土地成交價(jià)款（億

12、元）及增速4500040000350003000025000200001500010000500002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M7土地購置面積（萬方）同比（右，%）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%1800016000140001200010000800060004000200002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M7土地成交價(jià)款（億元）同比（右，%）60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖11

13、：300城市土地整體成交情況圖12：300城市土地整體批售比情況（萬方）18%-1%4540353025201510502011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M760%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%3500030000250002000015000100005000016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05135%130%125%120%115%110%成交建筑面積（億平米）土地出讓金(千億元） 成交建面同比（%，右）出讓金同比（%，右）

14、 供給（萬方）成交（萬方） 供給/成交（6個(gè)月移動(dòng)平均，右）數(shù)據(jù)來源：中指院， 數(shù)據(jù)來源：中指院， 中指院數(shù)據(jù)來看，300城市19年1-7月全類型土地出讓建筑面積10.37億平米，同比下降2.4%。分線來看，1-7月一線、二線城市土地成交建面累計(jì)同比分別上升38.5%、 12.6%，三四線城市則累計(jì)同比下降13.8%。出讓金方面，300城市19年1-7月土地 出讓金為2.74萬億元，同比上升16.3%，分線城市來看，一線、二線城市1-7月累計(jì) 同比分別上升26.6%、31.6%，而三線城市則同比下降6.0%。從地價(jià)和房?jī)r(jià)增速關(guān)系來看，中指院300城市19年1-7月樓面價(jià)同比上漲19.2%，而同

15、期統(tǒng)計(jì)局銷售均價(jià)增速7.7%，地價(jià)增速高于房?jī)r(jià)增速。總體來看，統(tǒng)計(jì)局口徑土地成交數(shù)據(jù)較中指院口徑數(shù)據(jù)存在一定滯后，以中指院數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷，8-9月統(tǒng)計(jì)局土地成交價(jià)款同比降幅或?qū)⑹照欢恋毓┬枋苋木€市場(chǎng)降溫及高基數(shù)影響持續(xù)下降，預(yù)計(jì)下半年土地投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)回落。圖13：土地成交價(jià)款與300城市土地出讓金增速比較圖14：19年1-7月300城分線樓面價(jià)及出讓面積增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05300城土地出讓金累計(jì)增速土地成交價(jià)款累計(jì)增速50%40%30%20%1

16、0%0%-10%-20%38.5%16.8%12.6%9.1%-8.6%-13.8%一線二線三線土地樓面價(jià)同比土地出讓面積同比數(shù)據(jù)來源：CREIS，統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：CREIS， 圖15：全國地價(jià)增速與房?jī)r(jià)增速差圖16：一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)增速差11.5%30%20%10%120%00%80%60%40%20%0%20%40% 9.6% -26.0% 10%-10%-20%-30%20102012201420162018-2013201420152016201720182019地價(jià)房?jī)r(jià)增速差（地價(jià)增速-房?jī)r(jià)增速）一線城市二線城市M1-M7數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，中指院， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，中指院，

17、注：增速差為地價(jià)增速減房?jī)r(jià)增速新開工與投資增速均有所收窄根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，19年1-7月全國房屋新開工面積12.57億平米，同比增長(zhǎng)9.5%， 增速較1-6月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；住宅方面，19年1-7月住宅新開工面積9.28億平米， 同比增長(zhǎng)9.6%，增速較1-6月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。此外，商辦等非住宅19年1-7月全年新開工面積3.29億平米，同比上漲9.3%，漲幅較1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。圖17：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（年度）圖18：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（月度）25000020000015000010000050000050%10%40%30%20%10%0%-10%-20

18、%30,00025,00020,00015,00010,0005,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%2000200320062009201220152018商品房新開工面積（萬方）同比（右，%）16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07商品房單月新開工面積（萬方）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖19：全國商品房新開工面積與施工面積關(guān)系圖908070605040302010019992001200320052007200920112013201520172019M1-M750%45%40%35%

19、30%25%20%15%10%5%0%施工面積（億方）新開工/施工面積（右，%）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖20：商品房銷售面積及竣工面積關(guān)系圖21：全國商品房銷售面積及竣工面積增速191715131197531-120082010201220142016201850%40%30%20%10%0%-10%-20%9.5%-11.3%2000200320062009201220152018銷售面積（億方）竣工面積（億方） 商品房新開工面積增速商品房竣工面積增速 銷售-竣工（億方） 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 施工面積方面，19年1-7月累計(jì)施工面積為79.42億平米，同比增長(zhǎng)9.0%，其中

20、新開工占比為15.8%?？⒐し矫妫?9年1-7月竣工面積3.73億平米，同比下滑11.3%，降幅較1-6月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。自17年10月以來，房企基于資金運(yùn)用效率的考慮， 竣工面積連續(xù)21個(gè)月下滑，19年1-7月房企竣工交付節(jié)奏繼續(xù)放緩，但1-7月竣工降幅有所收窄，關(guān)注竣工持續(xù)放緩可能對(duì)房企利潤(rùn)表中結(jié)算收入的負(fù)面影響。對(duì)比新開工和銷售面積來看，15年以來，銷售端持續(xù)活躍，帶動(dòng)整體行業(yè)處于消化庫存階段，但18年以來，銷售端熱度回落，加上房企補(bǔ)庫存相對(duì)積極，導(dǎo)致新開工和銷售數(shù)據(jù)逆轉(zhuǎn)，19年1-7月住宅開工庫存繼續(xù)累計(jì)上升至1.51億平米（年內(nèi)開工-年內(nèi)銷售）。整體來看，19年住宅中期庫存（累計(jì)

21、開工-累計(jì)銷售）上行至28.62 億平，中期庫存去化周期（移動(dòng)平均12個(gè)月）則上行至23.26個(gè)月。停工面積方面，截至19年1-7月商品房累計(jì)停工面積（累計(jì)新開工-上年累計(jì)竣工-年內(nèi)累計(jì)施工）為33.30億平米，而19年1-7月當(dāng)期凈停工面積6.03億平米，同比下降9.0%。圖22：住宅銷售面積與新開工面積關(guān)系圖23：住宅中期庫存規(guī)模及去化周期（年度） 1.51 23.2618354516401430123510253068202541520201015-210-45520082010201220142016201800開工庫存累計(jì)（億方）住宅銷售面積（億方） 住宅新開工面積（億方）2000

22、2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018住宅中期庫存（億方）去化周期（月，右）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖24：全國商品房累計(jì)停工面積及當(dāng)期凈停工面積3025201510502008201120142017累計(jì)停工面積（億方）當(dāng)期凈停工面積（億方）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 投資方面，19年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.28萬億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速較1-6月下降0.4%；住宅投資方面，19年1-7月住宅投資5.35萬億元，同比增長(zhǎng)15.1%，增速較1-6月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。將投資拆分區(qū)域來看，19年1-7月東部、中部、西部、東北地

23、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比上漲9.2%、9.5%、15.1%、11.0%，其中東部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)增速較1-6月分別收窄0.7、0.4、1.7個(gè)百分點(diǎn)，而中部地區(qū)較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。圖25：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）圖26：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）140000120000100000800006000040000200000200020032006200920122015201840%10.6%35%30%25%20%15%10%5%0%18000160001400012000100008000600040002000016%14%12%10%8%6%4%

24、2%16/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/1018/0118/0418/0718/1019/0119/0419/070%商品房累計(jì)投資金額（億元）同比（右， ）商品房開發(fā)投資（億元）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖27：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）圖28：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）900008000070000600005000040000300002000010000015.1%2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018住宅累計(jì)投資額（億元）同比（右，%）40%

25、35%30%25%20%15%10%5%0%12000100008000600040002000020%15%10%5%0%-5% 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07住宅開發(fā)投資（億元）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 2019M1-M7201854%21%22%4%20172016201520142013圖29：商品房投資金額分地區(qū)同比（年度）圖30：商品房投資金額分地區(qū)占比15.1%9.5%11.0%9.2%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2013201420152016201720182

26、019M1-M7東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)0%20%40%60%80%100%東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 值得注意的是，19年1-7月投資同比上升10.6%，較1-6月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，同期施工面積增速9.0%，較1-6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，投資增速的下降主要受土地投資增速下降影響導(dǎo)致。房企到位資金增速持續(xù)回落，自籌資金單月同比轉(zhuǎn)負(fù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，19年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速較1-6月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，國內(nèi)貸款（開發(fā)貸）1.54萬億元， 累計(jì)同比上漲9.5%，增速較1-6月擴(kuò)大1.0個(gè)

27、百分點(diǎn)；自籌資金3.10萬億元，累計(jì)同比上漲2.8%，增速較1-6月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中7月但與同比轉(zhuǎn)負(fù)下滑7.4%。圖31：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）圖32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分類占比180000160000140000120000100000800006000040000200000200020032006200920122015201850%7%40%30%20%10%0%-10%2019M1-M7 201820172016201520142013 15% 0% 31.1% 34.0% 15% 4.2% 累計(jì)到位資金（億元）累計(jì)同比(右， )0%20%40%60%80%100%開發(fā)貸款利用外資自籌資金定金及預(yù)收款按揭貸款其他數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局， 其他資金方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，19年1-7月其他資金5.33萬億元，同比增長(zhǎng)8.7%。其他資金中，定金及預(yù)收款為3.40萬億元，同比增長(zhǎng)9.6%，增速較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款為1.52萬億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速較1-6月擴(kuò)大0.2 個(gè)百分點(diǎn)。圖33：房企開發(fā)貸及自籌資金累計(jì)同比增速圖34：房企定金預(yù)收款及按揭貸累計(jì)同比增速25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/0217/0717/1218/0618/11