南某汽車城項(xiàng)目運(yùn)作方案提綱-leonszjx

1、 PAGE 中南汽車新都市 *汽車城內(nèi)部資料 注意保密 PAGE 1 第二稿目 錄序言（天天時(shí)、地地利、人人和） PP02一、戰(zhàn)略略闡述 P044二、總體體規(guī)劃 P099三、政策策分析 P255四、資本本運(yùn)作 P31五、工程程運(yùn)作 P422六、營銷銷運(yùn)作 P522七、長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)規(guī)劃 P661八、項(xiàng)目目管理 P644九、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)測及及規(guī)避 P655十、說明明 PP70附件一 P771天時(shí) 地利 人和和（序 言）順天時(shí)之之勢，承承地利之之巔，載載人和之之氣，石石破天驚驚，恢弘弘磅礴，王者風(fēng)風(fēng)范，蛟蛟龍騰空空出世覆中南五五省，鼎鼎三市融融城，攬攬黃金寶寶地，規(guī)規(guī)模宏大大，資源源整合，提升品位位，汽

2、車車都市初初成中國汽車車處于起起步階段段，屬于于賣方市市場，汽汽車工業(yè)業(yè)和流通通能為國國家和地地方的經(jīng)經(jīng)濟(jì)做出出巨大貢貢獻(xiàn)（包包括帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)、稅收、創(chuàng)造就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)等）；目前，湖南汽汽車市場場星羅棋棋布，沒沒有整體體規(guī)劃、沒有資資源整合合、市場場處于無無序的競競爭狀態(tài)態(tài)，對(duì)湖湖南的貢貢獻(xiàn)“型小利利微”。另一一方面，湖南正正在加緊緊實(shí)施“三市融融城”宏大的的壯舉，需要重重大的項(xiàng)項(xiàng)目作為為基石；而汽車車城項(xiàng)目目從發(fā)展展經(jīng)濟(jì)、提升城城市品位位、樹立立良好社社會(huì)效應(yīng)應(yīng)等方面面都是最最理想的的選擇。此乃打打造*汽汽車城天天時(shí)也。以全國地地理位置置和汽車車流通的的角度看看，湖南南地處中中南五省省中心腹腹地

3、，東東西三省?。ń魑?、廣西西、貴州州）經(jīng)濟(jì)濟(jì)與湖南南有一定定的差距距，在全全國列為為第四類類經(jīng)濟(jì)欠欠發(fā)達(dá)地地區(qū)；這這三省的的汽車工工業(yè)和汽汽車流通通業(yè)同樣樣比較落落后，在在湖南打打造汽車車城項(xiàng)目目，將能能從物流流、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、技術(shù)術(shù)、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等方面面覆蓋此此三省，發(fā)展?jié)摑摿﹂L遠(yuǎn)遠(yuǎn)而巨大大。*汽汽車城項(xiàng)項(xiàng)目地處處“三市融融城”的中心心地帶，是長、株、潭潭三市未未來的發(fā)發(fā)展方向向，隨著著省政府府的南遷遷，長沙沙大道、火星大大道、蔡蔡家沖路路和韶山山路的拉拉通、拓拓寬，此此地將在在未來的的三年左左右成為為長沙的的黃金地地帶，升升值千百百倍。此此乃打造造*汽車車城地利利也。湖南汽車車流通的的現(xiàn)狀已已無法滿

4、滿足消費(fèi)費(fèi)者的需需求。消消費(fèi)者需需要具有有良好購購車環(huán)境境、提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)、選選擇范圍圍廣等優(yōu)優(yōu)點(diǎn)的購購車場所所。汽車車廠商面面臨入世世后國外外汽車廠廠商競爭爭的巨大大壓力，汽車廠廠商需要要發(fā)展、需要整整合、需需要提高高品牌度度和親和和力，因因此汽車車廠商從從純粹的的銷售和和維修發(fā)發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在的44S服務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)；打造一一個(gè)大規(guī)規(guī)模的汽汽車城能能為當(dāng)?shù)氐貏?chuàng)造幾幾萬個(gè)就就業(yè)的機(jī)機(jī)會(huì)和帶帶動(dòng)眾多多相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，此此乃人心心所向。打造*汽車城城人和也也。湖南需要要一個(gè)具具有規(guī)模模效應(yīng)，能整合合散亂資資源，為為發(fā)展湖湖南經(jīng)濟(jì)濟(jì)和提升升城市品品位等方方面做出出巨大貢貢獻(xiàn)的大大規(guī)模汽汽車流通通市場，

5、具備天天時(shí)地利利人和的的絕佳良良機(jī)，因因此由長長沙豐升升置業(yè)有有限公司司攜巨資資大筆揮揮就的“中南汽汽車新都都市*汽車車城”孕育而而生，騰騰空而起起。在策劃過過程中，懷著對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的認(rèn)同同和熱情情，我們們?cè)噲D描描繪一個(gè)個(gè)大氣而而國際化化的汽車車城，我我們也堅(jiān)堅(jiān)信奇跡跡可以創(chuàng)創(chuàng)造，只只因經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和水平平所限，肯定存存在不足足之處，誠摯懇懇請(qǐng)閱者者批評(píng)、指正。第一部分分 戰(zhàn)戰(zhàn)略闡述述一、目標(biāo)標(biāo)1、短期期目標(biāo)從本項(xiàng)目目操作開開始，一一年左右右完成一一期工程程中主要要的建設(shè)設(shè)和銷售售，并如如期開業(yè)業(yè)。搶占占到有限限的市場場資源，完成汽汽車市場場競爭的的第一步步。2、中期期目標(biāo)從本項(xiàng)目目操作開開始，兩兩

6、年左右右完成二二期工程程建設(shè)和和擴(kuò)大銷銷售，并并如期開開業(yè)。通通過不斷斷樹立形形象和知知名度，通過不不斷改進(jìn)進(jìn)并符合合市場需需求的服服務(wù)手段段，改變變長沙及及周邊地地區(qū)的購購車習(xí)慣慣和理念念，做大大做強(qiáng)，鞏固并并發(fā)展。3、長期期目標(biāo)二四年年，把*汽車城城打造為為中南地地區(qū)最具具競爭力力的大規(guī)規(guī)模汽車車流通市市場，成成為湖南南乃至中中南地區(qū)區(qū)汽車流流通領(lǐng)域域的龍頭頭市場。二、核心心定位一切從消消費(fèi)者需需求出發(fā)發(fā)詮釋：有了消費(fèi)費(fèi)者就有有了市場場，有了了市場就就有了商商家，有有了商家家就有回回報(bào)；吸吸引消費(fèi)費(fèi)者將是是本項(xiàng)目目的核心心內(nèi)容，每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都將將從這一一原則出出發(fā)。汽汽車城的的建設(shè)周周期較長

7、長，前瞻瞻性和實(shí)實(shí)用性是是本策劃劃書的基基礎(chǔ)。表述為：中南汽汽車新都都市詮釋：1、湖南南屬中南南腹地，東西相相鄰的廣廣西、貴貴州、江江西等經(jīng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)發(fā)達(dá)省份份，通過過建立汽汽車銷售售中心站站的概念念，汽車車流通將將可能覆覆蓋此三三??；從從*汽車車城規(guī)模模和品位位可看出出，在一一定時(shí)期期內(nèi)，*汽車城城都將是是中南地地區(qū)規(guī)模模和實(shí)力力最雄厚厚的汽車車城之一一。2、新都都市顧名名思義為為現(xiàn)代新新城，與與現(xiàn)今發(fā)發(fā)展的“衛(wèi)星城城”異曲同同工，為為新的發(fā)發(fā)展方向向、具有有巨大發(fā)發(fā)展?jié)摿α瓦m應(yīng)應(yīng)新競爭爭形勢量量身訂造造。根據(jù)據(jù)中國的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀分析析，打造造新的大大規(guī)模汽汽車城正正符合新新都市的的概念，更

8、符合合城市長長遠(yuǎn)發(fā)展展方向。而從世世界汽車車產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展軌跡跡和我國國汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的形勢勢可以得得出：大大規(guī)模汽汽車城所所帶動(dòng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、為為社會(huì)做做的貢獻(xiàn)獻(xiàn)、提高高城市品品位等都都具有都都市效應(yīng)應(yīng)，這也也應(yīng)該是是城市發(fā)發(fā)展中重重要的部部分。3、提供供更全面面的服務(wù)務(wù)也是新新都市的的特點(diǎn)之之一，*汽車城城將為消消費(fèi)者提提供一站站式服務(wù)務(wù)，在一一定時(shí)期期內(nèi)符合合行業(yè)發(fā)發(fā)展和購購車消費(fèi)費(fèi)者需求求。三、經(jīng)營營思路 1、融融資并啟啟動(dòng)項(xiàng)目目。2、營銷銷啟動(dòng)（大力引引進(jìn)汽車車廠商等等）。3、打造造*汽車車城，通通過經(jīng)營營做大做做強(qiáng)。4、通過過一期工工程帶來來的人氣氣和市場場進(jìn)一步步開拓汽汽車市場場

9、或相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)。5、經(jīng)營營并管理理汽車城城，謀求求長時(shí)間間的發(fā)展展。四、核心心競爭力力本項(xiàng)目的的核心競競爭力主主要表現(xiàn)現(xiàn)在兩方方面：1、消費(fèi)費(fèi)者需求求A、迎合合現(xiàn)在消消費(fèi)者需需求，即即提供一一站式服服務(wù)和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的購購車環(huán)境境。B、隨著著消費(fèi)者者的需求求越來越越個(gè)性化化，迎合合和適應(yīng)應(yīng)消費(fèi)者者的新需需求，提提供新的的服務(wù)。2、行業(yè)業(yè)發(fā)展需需求A、迎合合現(xiàn)在行行業(yè)對(duì)汽汽車流通通市場的的需求，提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的經(jīng)經(jīng)營服務(wù)務(wù)和創(chuàng)造造具有不不斷升值值市場經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境。B、汽車車行業(yè)將將隨著消消費(fèi)者的的需求進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分市場，對(duì)汽車車流通市市場的要要求也越越來越高高，根據(jù)據(jù)市場變變化和需需求不斷斷創(chuàng)新和和發(fā)展。五、

10、競爭爭對(duì)手分分析及對(duì)對(duì)策1、本項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭對(duì)手分分為三大大部分，一部分分為省外外，即本本項(xiàng)目可可以覆蓋蓋的三個(gè)個(gè)省份，但從其其現(xiàn)狀分分析，還還不足以以對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成成威脅，在此不不再贅述述；一部部分為省省內(nèi)，湖湖南省內(nèi)內(nèi)除開長長沙，只只有株洲洲在興建建與本項(xiàng)項(xiàng)目類似似的汽車車流通市市場，應(yīng)應(yīng)該說目目前它未未直接影影響本項(xiàng)項(xiàng)目，但但在本項(xiàng)項(xiàng)目正式式營業(yè)后后應(yīng)該成成為一個(gè)個(gè)重要競競爭對(duì)手手之一進(jìn)進(jìn)行研究究，在此此也不進(jìn)進(jìn)行過多多的闡述述；另一一部分即即本項(xiàng)目目目前息息息相關(guān)關(guān)的長沙沙市內(nèi)的的競爭對(duì)對(duì)手，這這也是本本項(xiàng)目目目前的重重點(diǎn)，下下面將就就長沙市市內(nèi)主要要競爭對(duì)對(duì)手情況況進(jìn)行分分析：A、遠(yuǎn)大

11、大路、湖湖南汽車車城及麗麗臣路，目前占占據(jù)長沙沙汽車銷銷售700%以上上的市場場份額，購車消消費(fèi)者具具有消費(fèi)費(fèi)慣性，因此在在一段時(shí)時(shí)間內(nèi)都都將具有有比較深深遠(yuǎn)的意意義。但但散、亂亂、差等等弊端無無法改變變，也沒沒有拓展展空間，無法為為消費(fèi)者者提供方方便、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)和良良好的購購車環(huán)境境，被市市場淘汰汰是無法法避免的的，而能能夠提供供消費(fèi)者者合理需需求的是是市場的的必然。B、新世世紀(jì)汽車車博覽城城雖然起起步較早早且有先先入為主主的優(yōu)勢勢，但其其資金有有限，使使此項(xiàng)目目舉步為為艱。另另一方面面其規(guī)劃劃設(shè)計(jì)等等不符合合市場需需求或太太超前。幾方面面的綜合合因素使使此項(xiàng)目目瀕臨流流產(chǎn)。C、星沙沙中

12、南汽汽車大世世界實(shí)際際起步的的時(shí)間比比本項(xiàng)目目還要早早，只因因開發(fā)商商當(dāng)時(shí)在在重點(diǎn)開開發(fā)其他他項(xiàng)目而而沒有對(duì)對(duì)此項(xiàng)目目投入過過多的人人力和物物力。此此項(xiàng)目作作為流通通項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢非常常多，如如交通便便利、操操作商業(yè)業(yè)地產(chǎn)豐豐富、地地價(jià)低廉廉、政策策優(yōu)惠等等。此項(xiàng)項(xiàng)目同樣樣具有劣劣勢，如如作為消消費(fèi)流通通市場地地處比較較偏僻，未來城城市發(fā)展展方向與與此項(xiàng)目目所處方方向剛好好相反；未來長長沙市北北面將作作為大型型流通中中心及工工業(yè)區(qū)，不利于于消費(fèi)流流通市場場的發(fā)展展。D、其他他汽車市市場項(xiàng)目目因不成成熟或過過小，不不會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目形形成大的的威脅，在市場場成熟后后，這些些零散的的小市場場必將被被整合，

13、這只是是時(shí)間問問題。2、競爭爭策略A、汽車車流通行行業(yè)的客客戶資源源有限，汽車廠廠商建立立4S店店的數(shù)量量有限，以長沙沙目前的的消費(fèi)情情況和經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況，大都都只建立立一個(gè)到到兩個(gè)店店。加快快推進(jìn)本本項(xiàng)目的的建設(shè)，爭奪到到有限資資源，將將能在當(dāng)當(dāng)前競爭爭態(tài)勢下下處于絕絕對(duì)優(yōu)勢勢。B、資金金問題是是當(dāng)今影影響企業(yè)業(yè)發(fā)展速速度的重重中之重重，而我我司是不不會(huì)為資資金問題題所“禁錮”，至少少目前不不用擔(dān)心心。這樣樣，我們們就應(yīng)該該多方面面為自己己“造勢”，爭取取更多的的政策扶扶持，誰誰是政策策傾斜的的對(duì)象，誰就是是贏家。C、制定定有效的的銷售策策略，把把汽車廠廠商吸進(jìn)進(jìn)來。此此點(diǎn)，將將在第六六部分闡

14、闡述。D、通過過整合宣宣傳，樹樹立行業(yè)業(yè)第一的的絕對(duì)形形象和地地位，給給競爭對(duì)對(duì)手造成成很高的的競爭壁壁壘，為為本項(xiàng)目目順利推推進(jìn)贏得得時(shí)間和和發(fā)展后后勁。第二部分分 總總體規(guī)劃劃一、項(xiàng)目目概況*汽車城城地處長長沙市南南大門，隸屬于于長沙市市雨花區(qū)區(qū)和暮云云組團(tuán)，位于長長沙市、株洲市市和湘潭潭市交匯匯的中心心地帶。交通、地地理位置置：人文、環(huán)環(huán)境位置置：不但擁有有便利快快捷的交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，而且且周圍有有得天獨(dú)獨(dú)厚的人人文環(huán)境境，更隨隨著省政政府和天天心區(qū)區(qū)區(qū)政府的的南遷，人氣指指數(shù)也直直線飚升升，*汽汽車城的的優(yōu)勢無無人可比比。在長株潭潭一體化化進(jìn)程中中，將勢勢必成為為長沙向向株洲、湘潭拓拓展

15、的前前沿陣地地，更能能以此輻輻射中南南地區(qū)。二、一期期項(xiàng)目區(qū)區(qū)域功能能定位及及經(jīng)濟(jì)分分析（一）*汽車城城的定位位立足長沙沙，輻射射中南，溝通海海外，以以汽車貿(mào)貿(mào)易為主主，以銷銷售為主主業(yè)，兼兼有汽車車服務(wù)、汽車文文化等功功能的綜綜合性汽汽車城；是以汽汽車貿(mào)易易和銷售售為龍頭頭帶動(dòng)制制造業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、物物流業(yè)、信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、會(huì)會(huì)展業(yè)、廣告和和服務(wù)業(yè)業(yè)，形成成縱橫延延伸的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目選選址在長長沙蔡家家沖路（湘府路路）以北北，洞井井路以東東，火星星大道以以西，北北以井圭圭路、香香樟路為為界，用用地面積積約35510畝畝，同時(shí)時(shí)倡導(dǎo)“綠色汽汽車”，“田園汽汽車”的新概概念。我我們必須須貫徹政政府主

16、導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)運(yùn)作、社會(huì)參參與共同同受益的的方針：充分發(fā)發(fā)揮政府府推動(dòng)和和市場運(yùn)運(yùn)作為主主的兩個(gè)個(gè)積極性性。（二）市市場前景景跨入211世紀(jì)以以來，中中國快速速增長的的汽車貿(mào)貿(mào)易和銷銷售市場場是最重重要的發(fā)發(fā)展空間間，而中中國加入入WTOO后的大大開放格格局，降降低了進(jìn)進(jìn)口車的的關(guān)稅，倡導(dǎo)了了與國際際接軌的的汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)理念念，它創(chuàng)創(chuàng)造了天天時(shí)、地地利、人人和的條條件，下下面的相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)，說明明了市場場前景是是十分美美好的。1、20010年年中國汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)總收入入預(yù)計(jì)為為31000億元元人民幣幣2、汽車車銷售額額到20010年年為56600億億元3、汽車車銷售量量到20010年年為5880萬輛

17、輛4、以220022年中國國16月中中國汽車車市場同同比增長長為300.1%作為中南南經(jīng)濟(jì)大大省湖南南省，汽汽車整車車和零配配件市場場火爆，年銷售售額達(dá)到到1800億元左左右。*汽車城城建成后后將成為為湖南最最大的汽汽車貿(mào)易易市場。年銷售售汽車335萬輛輛，形成成上下游游延伸的的產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，帶帶動(dòng)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造巨巨大的附附加值。（三）功功能區(qū)規(guī)規(guī)劃參數(shù)數(shù)一期項(xiàng)目目用地為為6811畝，在在項(xiàng)目功功能設(shè)計(jì)計(jì)上，以以主展館館、4SS專賣店店、配件件區(qū)、工工程機(jī)械械區(qū)、綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)五大大版塊進(jìn)進(jìn)行布局局。形成成適應(yīng)汽汽車市場場的綜合合性布局局，總用用地面積積為37700119.997平方方米，凈凈

18、用地面面積為33217707.61平平方米，建筑物物占地11255598.65平平方米,總建筑筑面積為為29554866.699平方米米，室外外停車場場10332平方方米，容容積率為為1.115，綠綠化率為為61%以以上，密密度不大大于399%，完完全符合合城市規(guī)規(guī)劃要求求。一)、44S/33S專賣賣店區(qū)建設(shè)依據(jù)據(jù)：A、汽車車“特許經(jīng)經(jīng)營”為目前前主要展展銷方式式，主要要根據(jù)汽汽車廠家家對(duì)其主打打品牌或或型號(hào)，在銷售售過程中中，需營營造特定定的展示示環(huán)境，用以傳傳達(dá)企業(yè)業(yè)精神和和品牌文文化，并并樹立其其特有形形象，占占領(lǐng)目標(biāo)標(biāo)市場。B、每個(gè)個(gè)廠家對(duì)對(duì)其專賣賣店的各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)要求不不同，我我們需

19、根根據(jù)客戶戶的要求求建設(shè)，但前提提是：它它必須與與我市場場的總體體規(guī)劃、設(shè)計(jì)思思想相協(xié)協(xié)調(diào)，相相融合。C、原來來將長沙沙定位在在第三級(jí)級(jí)市場的的廠家研研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，必需需提前在在長沙市市場建立立銷售點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)劃布局局：A、修建建一個(gè)44S店的的平均成成本在112000萬元左左右（含含土地價(jià)價(jià)），且且廠家對(duì)對(duì)其經(jīng)過過專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)，不不僅外型型美觀、醒目，而且布布局考究究，因此此，宜將將該區(qū)規(guī)規(guī)劃分布布在市場場內(nèi)主干干道兩旁旁，主展展館周圍圍等視線線較好的的區(qū)域，用以提提升市場場整體品品味，產(chǎn)產(chǎn)生良好好視覺感感受；B、便于于提高市市場銷售售吸引力力。規(guī)模：綜合汽行行業(yè)的整整合分析析和湖南南汽車品品牌市場

20、場的容量量測算，建議在在我市場場內(nèi)考慮慮設(shè)計(jì)220家左左右3SS或4SS店，根根據(jù)各大大品牌的的4S店店建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，將將地塊塊圖內(nèi)內(nèi)A、BB、D、G區(qū)，共共11887800.355m2（合1778.117畝）用作該該項(xiàng)用地地，設(shè)計(jì)計(jì)容量116家。價(jià)格分析析：1、4SS專賣區(qū)區(qū)總用地地面積為為1187780.35 m2，合1788.177畝（包包括市政政道路、小區(qū)道道路、綠綠化等面面積）；2、4SS專賣區(qū)區(qū)凈用地地面積為為：11187880.335 mm265%=7772077.233m2，合1115.881畝；3、4SS區(qū)土地地成本：48.21萬萬/畝178.17畝畝=85589.58萬萬則，

21、土地地成本單單價(jià)：885899.588萬1187780.35 m2=7233.155元/ mm2以悅達(dá)-起亞為為例：悅悅達(dá)-起起亞占地地11.25畝畝，建筑筑面積為為27550.66m2總用地面面積：775000.044 m2，凈用用地面積積：48875.02 m2容積率：27550.66 m248775.002 mm2=0.5644建筑密度度：0.3766則悅達(dá)-起亞44S店成成本=668萬11.25畝畝+8220元/ m227550.66m2=7655萬+2225.55萬萬=9900.555萬以出售建建筑物為為計(jì)價(jià)方方式，則則悅達(dá)-起亞44S店成成本價(jià)為為990.55萬萬27550.66m

22、2=36601.21元元/m2（售價(jià)為為：36601.21元元/ mm2，實(shí)際際成本為為：27791.80元元/ mm2）7、利潤潤增長率率為288.999%，銷銷售總價(jià)價(jià)為9990.555萬元元?jiǎng)t，4SS店區(qū)容容積率按按0.5564，建筑密密度按00.3774計(jì)算算，其總建筑筑面積為為：7772077.2330.5564=435544.88 m2 建筑筑物占地地面積為為：7772077.2330.3376=290029.92 m24S店區(qū)區(qū)預(yù)計(jì)成成本：448.221萬/畝1788.177畝+8820元元/ mm2435544.88 m2 =1121660.226萬元元4S店區(qū)區(qū)保守銷銷售額：

23、121160.26萬萬元（1+28.99%）=1156885.552萬元元8、4SS區(qū)分33年完成成銷售任任務(wù)：第一年完完成333%，為為51776.222萬第二年完完成577%，為為89440.775萬第三年完完成100%，為為15668.555萬二)、主主展館建設(shè)依據(jù)據(jù)：A、汽車車產(chǎn)業(yè)鏈鏈的全球球化趨勢勢，加速速了企業(yè)業(yè)兼并重重組；將將于今年年10月首首先在歐歐盟推行行的：“取消汽汽車銷售售特許經(jīng)經(jīng)營的做法法”，使得得國內(nèi)、外一些些汽車經(jīng)經(jīng)銷商在在銷售過過程中無無需或暫暫時(shí)不需需建立專專賣場（店），只需要要一個(gè)能能完成展展示和銷銷售的平平臺(tái)即可可，因此此，主展展館將成成為他們們的首選選。B

24、、主展展館將來來還可為為舉辦專專業(yè)型展展覽提供供場地，不但可可以擴(kuò)大大我汽車車城的知知名度，增強(qiáng)市市場人氣氣，對(duì)后后續(xù)項(xiàng)目目起到積積極帶動(dòng)動(dòng)作用，還可以以帶來一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益。C、偌大大的汽車車城必須須有一個(gè)個(gè)標(biāo)志性性建筑，作為整整個(gè)市場場的“點(diǎn)睛”之筆，主展館館責(zé)無旁旁貸。D、目前前，長沙沙汽車零零售市場場經(jīng)銷商商約900家（44S店客客戶200家，零零散客戶戶70家家），汽汽車品牌牌入駐率率80%。進(jìn)口車廠廠商所需需場地55008000m2/家，有意向向客戶量量810家家；國產(chǎn)車廠廠商所需需場地22005000 m22/家，有意向向客戶量量1015家家；規(guī)劃布局局：宜選址在在市場的的中

25、部或或偏北(后)。設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：A、現(xiàn)代代感強(qiáng)，建筑風(fēng)風(fēng)格新穎穎，造型型獨(dú)特，可借鑒鑒汽車的的外型特特征。玻璃璃外墻，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)；B、依據(jù)據(jù)國際一一些大型型汽車城城的設(shè)計(jì)計(jì)慣例，我市場場主展館館考慮建建2層； C、主主展館亦亦可建內(nèi)內(nèi)2層結(jié)結(jié)構(gòu)，第第二層為為夾層； D、層層高設(shè)計(jì)計(jì)為810米，夾層層設(shè)計(jì)334米；主展館基基本數(shù)據(jù)據(jù)：綜合分析析以上數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合我市市場的實(shí)實(shí)際情況況：主展館占占地2778733.4mm2，約合合41.81畝畝；一層：主要招商商對(duì)象為為進(jìn)口車車廠商，設(shè)計(jì)容容量12220家家，設(shè)計(jì)計(jì)面積994888.6mm2，層高高9米；二（夾）層：主要定位位在辦公公場地，設(shè)計(jì)面面積2

26、5511.4m22，層高高34米；成本估算算：1、土地地成本：48.21萬萬/畝41.81畝畝=20015.66萬萬2、建筑筑物概算算(含報(bào)建建費(fèi))：12200萬萬（仟府府設(shè)計(jì)院院提供）合計(jì)成本本=土地地成本+建筑概概算（含含報(bào)建費(fèi)費(fèi)） =20115.666+112000=32215.66萬萬4、建筑筑物成本本單價(jià)（均價(jià)）=合計(jì)計(jì)成本總建筑筑面積 =32115.666萬120000 m2=26679.72元元/m25、主展展館銷售售均價(jià)為為：50000元元/m2 6、主主展覽館館目前租租賃定價(jià)價(jià)：588元/ m2月主展館投投資效益益分析：1、主展展覽館銷銷售按330%計(jì)計(jì)算，剩剩余的770%則

27、則用于出出租。則可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售金金額：550000元/ m2120000mm230%=18800萬萬元主展覽館館銷售按按2年完完成，則則第一年完完成9000萬元元第二年完完成9000萬元元2、第一一、二年年采取特特價(jià)招租租方式，年租金金收益為為：58元/ m2月120000 m212月月70%=5884.664萬元元/年3、第三三年起，按照目目前國內(nèi)內(nèi)同類汽汽車主展展館的市市場租價(jià)價(jià)，則：4.8元元/ mm2.天120000 m23600天70%=14451.52萬萬元/年年以上租金金標(biāo)準(zhǔn)沒沒有考慮慮年遞增增，若按按6%的的年遞增增量計(jì)算算，年租租金將更更高。（見主主營業(yè)務(wù)務(wù)年度收收入表）三)、

28、汽汽車配件件區(qū)建設(shè)依據(jù)據(jù)：A、整車車配套市市場方面面零部件企企業(yè)將逐逐步從整整車企業(yè)業(yè)中分離離出來，其營銷銷結(jié)構(gòu)從從“樹狀”轉(zhuǎn)變成“網(wǎng)狀”，關(guān)系系從“隸屬”轉(zhuǎn)向“對(duì)等合合作”，從“自成體體系的封封閉系統(tǒng)統(tǒng)”走向“面向全全球的開開放系統(tǒng)統(tǒng)”。整車車企業(yè)將將面向全全球采購購，而零零部件企企業(yè)要在在全球配配套體系系的層級(jí)級(jí)結(jié)構(gòu)中中重新定定位，零零部件供供應(yīng)有了了更廣闊闊、更自自由的市市場。目目前，湖湖南市場場還達(dá)不不到向整整車供應(yīng)應(yīng)零配件件的規(guī)模模，所以以，下一一點(diǎn)才是是我市場場的建設(shè)設(shè)重點(diǎn)。B、售后后配件市市場方面面我國汽車車保有量量為20000多多萬輛，國內(nèi)汽汽車售后后配件市市場有7700800

29、0億元的的年需求求容量。到20010年年，我國國汽車保保有量將將達(dá)到440000萬輛，售后配配件市場場的需求求空間將將會(huì)進(jìn)一一步擴(kuò)大大；另外外，國際際售后配配件市場場（如汽汽車保有有量高的的美國、日本、德國等等）的拓拓展空間間更大?？梢哉f說，售后后配件市市場是一一個(gè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)步增增長的重重要市場場，零部部件企業(yè)業(yè)必須與與重視整整車配套套市場一一樣給予予同等重重視。因因此，作作為*汽汽車城中中的汽配配區(qū)的建建設(shè)，必必須融入入到全球球“大市場場，大流流通”的汽車車配件領(lǐng)領(lǐng)域中，為客戶戶提供多多方面的的服務(wù)及及平臺(tái)，便于客客戶在市市場覆蓋蓋面、營營銷服務(wù)務(wù)能力、訂單管管理、物物流運(yùn)輸輸、存貨貨保持、市

30、場信信息傳遞遞、國際際貿(mào)易機(jī)機(jī)會(huì)、客客戶支持持等方面面的業(yè)務(wù)務(wù)的開展展。C、有數(shù)數(shù)據(jù)顯示示：全國國汽車市市場銷售售排名，湖南名名列第五五。說明明湖南市市場汽車車保有量量相當(dāng)大大，湖南南汽車零零配件市市場大有有潛力。設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：采用倉儲(chǔ)儲(chǔ)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，辦公公、展示示、銷售售、倉儲(chǔ)儲(chǔ)于一體體。基本數(shù)據(jù)據(jù)換算：1、配件件區(qū)（BB、C、F區(qū)）：總用地面面積22252002.116m2，合3303.61畝畝， 凈用地地面積11315563.11mm2，合1197.34畝畝；2、配件件區(qū)容積積率按11.5，建筑密密度按00.3計(jì)計(jì)算，配件區(qū)總總建筑面面積13315663.111m21.55=19973444.

31、666m2建筑占地地面積11315563.11mm20.55=6557811.566m2規(guī)劃方案案：A、設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)5層層，其中中：1、1層層為門面面，層高高5-66米，全全框架結(jié)結(jié)構(gòu)，便便于任意意分割銷銷售；2、25層為為多層住住宅，層層高2.83米，磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，需另另外設(shè)計(jì)計(jì)通道；3、配件件用門面面按30 m2為一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門門面。住住宅以1120 m2為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型;4、配件件區(qū)總建建筑面積積19776444.666m2建筑占地地面積6657881.556m2則可建門門面6557811.566m2，合221933套（6657881.556m230 m2/套，最大值值）可建住宅宅13115

32、633.100m2，合110977套（11315563.1m2120 m2/套，最大值值）B、成本本估算1、土地地成本：48.21萬萬/畝3033.611畝=146637.04萬萬2、門面面建筑成成本：7700元元/ mm2（框架架結(jié)構(gòu)）657781.56mm2=46004.771萬3、多層層住宅建建筑成本本：5000元/ m22（磚混混結(jié)構(gòu)）13115633.100m2=65778.116萬4、報(bào)建建費(fèi)：1120元元/m219773444.666m2=23668.114萬合計(jì)成本本：1446377.044萬+46604.71萬萬+65578.16萬萬+23368.14萬萬 =281188.0

33、5萬萬建筑成本本單價(jià)=合計(jì)成成本總建筑筑面積=281188.05萬萬19773444.666m2=14228.337元/m2銷售利潤潤：1、門面面可銷售售額：66300元元/m2（均價(jià)價(jià)）657781.56mm2=4114422.388萬門面銷售售按4年年完成：第一年完完成300%，為為124432.71萬萬元第二年完完成400%，為為165576.95萬萬元第三年完完成200%，為為82888.448萬元元第四年完完成100%，為為41444.224萬元元2、住宅宅可銷售售額：115000元/mm2（均價(jià)價(jià)）13115633.100m2=197734.47萬萬 住宅銷銷售按44年完成成：第一

34、年完完成300%，為為59220.334萬元元第二年完完成400%，為為78993.779萬元元第三年完完成200%，為為39446.889萬元元第四年完完成100%，為為19773.445萬元元四)、特特種、工工程機(jī)械械車區(qū)建設(shè)依據(jù)據(jù)：A、長沙沙還沒有有一家成成規(guī)模的的特種、工程機(jī)機(jī)械車交交易市場場。B、配合合長沙市市城區(qū)規(guī)規(guī)劃、調(diào)調(diào)整，主主要針對(duì)對(duì)韶山南南路的特特種工程程用車。C、特種種、工程程用車一一般車體體較大，該區(qū)的的規(guī)劃能能使我市市場形成成磅礴氣氣勢。并并且湖南南省內(nèi)近近幾年的的工程建建設(shè)如火火如荼，工程用用車的交交易量呈呈上升趨趨勢，因因此，還還有助于于我市場場形成人人氣。D、我

35、司司合理集集中、規(guī)規(guī)范該市市場，還還可以帶帶來不菲菲的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。規(guī)劃布局局：因工工程用車車車大體體重，對(duì)對(duì)路面有有特殊要要求，應(yīng)應(yīng)考慮布布局與市市場的邊邊緣或角角落。目目前，我我司已將將地塊圖圖中H11、H2、H3區(qū)規(guī)劃劃為工程程車用地地。其中中H1區(qū)主要要修建工工程車四四位一體體店（44S店）。規(guī)模：。設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：1、分成成兩大功功能區(qū)： eq oac(,1) 銷銷售區(qū)。該區(qū)主主要集中中的是以以設(shè)備、配件、工具等等銷售為為主的客客商，要要求體現(xiàn)現(xiàn)出良好好的商業(yè)業(yè)氛圍，建筑設(shè)設(shè)計(jì)美觀觀、實(shí)用用。 eq oac(,2) 維維修區(qū)。該區(qū)主主要容納納的是以以設(shè)備維維修為主主的客商商。通過過合理設(shè)設(shè)

36、計(jì)，改改變或掩掩飾設(shè)備備維修時(shí)時(shí)，現(xiàn)場場的臟、亂景象象，也可可考慮在在該區(qū)搭搭建瓦棚棚，達(dá)到到視覺上上的整齊齊、劃一一；也為為維修作作業(yè)的開開展提供供方便。2、鋪面面正面設(shè)設(shè)計(jì)（主主入口）寬闊，進(jìn)深深不需太太深。3、鋪面面內(nèi)寬敞敞、開闊闊，采光光、通風(fēng)風(fēng)性好；便于客客戶分區(qū)區(qū)、布局局；要求求設(shè)有衛(wèi)衛(wèi)生間，現(xiàn)代化化辦公通通訊端口口接入。4、住宿宿公寓須須另外選選址，但但不宜離離辦公區(qū)區(qū)太遠(yuǎn)；應(yīng)考慮慮在市場場內(nèi)修建建綜合住住宿公寓寓，為整整個(gè)市場場內(nèi)的經(jīng)經(jīng)營戶解解決住宿宿問題。5、各鋪鋪面前停停車坪，寬大、適用，便于大大型設(shè)備備的進(jìn)出出和擺放放，路面面堅(jiān)固、結(jié)實(shí)。6、市場場內(nèi)的主主干道最最好設(shè)計(jì)計(jì)

37、在600m以上，便于大大型車輛輛的進(jìn)出出，且路路面能經(jīng)經(jīng)受起大大型車輛輛的碾壓壓。成本估算算：H區(qū)總用用地面積積1066.44畝畝，合2209661.43m2 凈用地地面積779.87畝畝，合5532446.44m2H區(qū)建筑筑密度按按0.4，容容積率按按0.8計(jì)算算，則，總建建筑面積積為：5532446.44 mm20.88=4225977.15 m2 建筑物物占地面面積為：35332466.44 mm20.44=2112988.58 mm2以80 m2（含上上下兩層層）為一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)門面，則可建5533戶戶（4225977.1580，最大值值）成本估算算：1、土地地成本：48.21萬萬/畝1

38、066.44畝畝= 551311.477萬2、建筑筑成本（含報(bào)建建費(fèi)）：9200元/ m2425597.15 mm2= 39118.94萬萬合計(jì)：551311.477萬+339188.944萬= 90550.441萬3、建筑筑成本單單價(jià)：990500.411萬425597.15 mm2=21124.65元元/ mm24、銷售售毛利：按40%門面可可銷售，則總額額：45000元/ m2（均價(jià)價(jià)）425597.15m240%= 76667.449萬門面銷售售按2年年完成：第一年完完成600%，為為46000.449萬元元第二年完完成400%，為為30666.999萬元元5、剩余余60%的門面面租賃

39、，租賃價(jià)價(jià)按：440元/ m2月年租賃收收入為：40元元/ mm2月425597.1560%12月月 =12226.80萬萬元/年年 若年租租金按66%的年年遞增率率，則租租金收入入更高。（見主營業(yè)業(yè)務(wù)年度度收入表表）五）綜合合區(qū)綜合區(qū)共共有兩塊塊，其中中（一）位位于湘府府路、洞洞井路路路口，原原4S區(qū)區(qū)A1A4地塊，共2886544.566 m2，合442.998畝，主要用用于修建建高級(jí)酒酒店，建建成后將將用于為為*汽車車城內(nèi)的的客商提提供商業(yè)業(yè)、會(huì)議議、住宿宿、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑服務(wù)的的場所。（二）位位于建設(shè)設(shè)路、燕燕子嶺路路交叉口口，C、F地塊塊內(nèi)。主要為汽汽車銷售售提供配配套服務(wù)務(wù)

40、的辦公公場所，如汽車車上牌、駕照考考試、汽汽車保險(xiǎn)險(xiǎn)、消費(fèi)費(fèi)信貸等等。一期項(xiàng)目目綜合指指標(biāo)：項(xiàng)目總用用地面積積：37700119.997 mm2，合5555.03畝畝 凈用地地面積：32117077.611 m2，合4482.56畝畝 總建筑筑面積：29554866.699 m2，建筑筑占地面面積：11255598.65 m2 綜合容容積率：1.1150，建筑密密度：00.3990，綠綠化率：61%項(xiàng)目銷售售總額：預(yù)計(jì)銷售售利潤： 利利潤增長長率：三、項(xiàng)目目建設(shè)定定位及目目標(biāo)“中南汽汽車新都都市，*汽車城城”，為項(xiàng)項(xiàng)目定位位。打造“一一流的購購物環(huán)境境，一流流的經(jīng)營營環(huán)境，一流的的人文景景觀環(huán)

41、境境”為我們們的宗旨旨。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等等工作過過程中，以“行業(yè)第第一”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)規(guī)范自己己，為我我們的市市場與國國際接軌軌創(chuàng)造條條件。要要用發(fā)展展的眼光光進(jìn)行汽汽車城的的建設(shè)，使我汽汽車城在在未來若若干年內(nèi)內(nèi)，都具具有領(lǐng)先先地位。第三部分分 政政策分析析汽車流通通市場項(xiàng)項(xiàng)目整體體投資及及前期啟啟動(dòng)資金金比較巨巨大，資資金回籠籠周期較較長，因因此風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也比較較大，在在中國目目前的情情況下，沒有政政府的支支持、沒沒有政策策的支持持、對(duì)大大環(huán)境政政策的把把握不準(zhǔn)準(zhǔn)確等都都將使此此類項(xiàng)目目失敗，而且可可能性極極大，下下面將就就*汽車車城政策策運(yùn)作方方面進(jìn)行行詳細(xì)闡闡述。一、我國國汽車行行業(yè)宏

42、觀觀調(diào)控政政策1、中國國加入WWTO后后，汽車車行業(yè)及及汽車消消費(fèi)等都都將產(chǎn)生生巨變，這種變變化將在在20002年到到20005年三三年中充充分表現(xiàn)現(xiàn)出來（A、220022年中國國汽車行行業(yè)及消消費(fèi)不降降反升，達(dá)到有有史以來來的400%，讓讓世界側(cè)側(cè)目，這這是中國國長期壓壓抑消費(fèi)費(fèi)形成的的高壓反反彈，這這種狀況況不會(huì)維維持太久久就趨于于平穩(wěn)。B、220033年，隨隨著汽車車行業(yè)從從純粹的的賣方市市場向買買方市場場轉(zhuǎn)變，價(jià)格也也不斷走走低，仍仍保持增增長勢頭頭；“非典”的流行行更是促促進(jìn)了汽汽車行業(yè)業(yè)的強(qiáng)勢勢走高。C、220044年20005年，隨著對(duì)對(duì)進(jìn)口車車政策的的進(jìn)一步步開放，國內(nèi)汽汽車行

43、業(yè)業(yè)將面臨臨巨大的的競爭壓壓力，適適者生存存。汽車車行業(yè)朝朝何方發(fā)發(fā)展還是是未知數(shù)數(shù)）。2、我國國道路發(fā)發(fā)展和汽汽車發(fā)展展嚴(yán)重失失衡：中中國政府府近幾年年在交通通方面投投資不遺遺余力，發(fā)展非非常迅速速，據(jù)中中國交通通部公布布的數(shù)據(jù)據(jù)顯示：中國高高等級(jí)公公路排名名世界前前三位，道路總總面積居居世界首首位。但但從中國國各大城城市的交交通狀況況來看，不盡人人意，以以北京和和日本東東京為例例：日本本東京擁擁有12200多多萬輛汽汽車，交交通狀況況非常良良好；北北京比東東京大很很多，道道路面積積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過東京京，北京京汽車擁擁有量為為2000萬輛左左右，高高峰期時(shí)時(shí)北京卻卻成了世世界最大大的露天天停車場

44、場。本例例表明中中國道路路規(guī)劃和和布局不不合理，城市化化過于集集中，而而汽車最最近兩年年的發(fā)展展大大超超出道路路的發(fā)展展，使汽汽車發(fā)展展和道路路發(fā)展出出現(xiàn)嚴(yán)重重失衡。3、以上上數(shù)據(jù)和和資料分分析表明明，中國國政府將將采取引引導(dǎo)型消消費(fèi)政策策，在一一定時(shí)期期內(nèi)對(duì)汽汽車行業(yè)業(yè)進(jìn)行宏宏觀調(diào)控控，使道道路發(fā)展展和汽車車消費(fèi)同同步。4、*汽汽車城應(yīng)應(yīng)根據(jù)國國家宏觀觀調(diào)控政政策確定定發(fā)展方方向和發(fā)發(fā)展規(guī)模模，在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的同時(shí)時(shí)須與汽汽車行業(yè)業(yè)發(fā)展同同步，不不應(yīng)太超超前，也也不應(yīng)太太落后。5、國家家在20005年年后對(duì)進(jìn)進(jìn)口車所所設(shè)立的的政策將將極大的的左右未未來汽車車行業(yè)的的發(fā)展和和競爭格格局，這這對(duì)

45、本項(xiàng)項(xiàng)目長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展極極為重要要。6、一個(gè)個(gè)國家對(duì)對(duì)汽車行行業(yè)的政政策有三三類，一一類為自自由發(fā)展展，政府府幾乎不不參與，美國就就是典型型；一類類為引導(dǎo)導(dǎo)型發(fā)展展，政府府進(jìn)行宏宏觀調(diào)控控，引導(dǎo)導(dǎo)汽車行行業(yè)向政政府希望望的方向向發(fā)展，中歐和和日本等等國就是是采取此此政策；還有一一類為限限制發(fā)展展，有國國家決定定汽車行行業(yè)的發(fā)發(fā)展，我我國在加加入WTTO以前前就是采采取這類類政策，現(xiàn)在也也只有少少數(shù)貧窮窮的非洲洲國家還還采取此此類政策策。我國國加入WWTO后后，將采采取引導(dǎo)導(dǎo)型消費(fèi)費(fèi)政策，并鼓勵(lì)勵(lì)私人購購車，這這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目在功功能和定定位方面面具有十十分重要要的意義義。二、湖南南省及長長沙市投投資環(huán)

46、境境根據(jù)國家家公布的的最新數(shù)數(shù)據(jù)表明明，長沙沙在全國國現(xiàn)今屬屬于第二二次經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展落落后地區(qū)區(qū)。根據(jù)據(jù)對(duì)長沙沙的綜合合分析，投資環(huán)環(huán)境過差差是發(fā)展展不如人人意的癥癥結(jié)所在在，長沙沙存在政政策落實(shí)實(shí)不到位位、亂收收費(fèi)現(xiàn)象象嚴(yán)重、辦事效效率低下下等問題題。*汽車城城項(xiàng)目能能否順利利操作很很大程度度上取決決于湖南南省及長長沙市等等政府的的支持，這些支支持包括括：1、政府府態(tài)度支支持A、省、市、區(qū)區(qū)政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)本本項(xiàng)目關(guān)關(guān)注度和和重視度度。B、省、市、區(qū)區(qū)各職能能部門對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的配合合程度。2、政策策支持A、用地地政策的的優(yōu)惠支支持。B、本項(xiàng)項(xiàng)目不是是純粹的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，為政府府創(chuàng)造的的稅收、為社

47、會(huì)會(huì)解決就就業(yè)、為為城市發(fā)發(fā)展起到到杠桿和和提速的的重要作作用、提提高城市市品位等等方面，政府應(yīng)應(yīng)該給予予一定的的扶持政政策和實(shí)實(shí)際的稅稅收減免免政策。C、成為為省、市市、區(qū)重重點(diǎn)項(xiàng)目目，給融融資、宣宣傳、形形象等帶帶來方便便。3、手續(xù)續(xù)支持A、計(jì)委委立項(xiàng)B、土地地使用（包括拆拆遷、國國土使用用權(quán)證、紅線圖圖及其他他與用地地和建設(shè)設(shè)相關(guān)的的證件與與批復(fù)等等）。C、*汽汽車城建建成后為為商家提提供（包包括工商商、稅務(wù)務(wù)、技術(shù)術(shù)監(jiān)督、銀行、保險(xiǎn)、消防、環(huán)衛(wèi)等等）服務(wù)務(wù)，政府府各職能能部門應(yīng)應(yīng)給予大大力支持持。D、*汽汽車城開開業(yè)后，須為客客戶提供供（包括括汽車上上牌、檢檢測、駕駕駛證辦辦理、消消費(fèi)

48、信貸貸、保險(xiǎn)險(xiǎn)等）與與購買汽汽車相關(guān)關(guān)的各類類手續(xù)及及代收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，須政府府各職能能部門給給予大力力支持。4、媒體體宣傳支支持媒體的操操作對(duì)企企業(yè)來說說一直是是一把“雙刃劍劍”，操作作成功便便可以達(dá)達(dá)到“四兩撥撥千斤”的奇效效；而操操作不當(dāng)當(dāng)，不但但投資會(huì)會(huì)如“泥牛入入?！保踔林吝€會(huì)起起到副作作用，出出現(xiàn)“搬起石石頭砸自自己的腳腳”的尷尬尬局面。因此，在在制定廣廣告計(jì)劃劃時(shí)，一一定要凸凸現(xiàn)計(jì)劃劃性、策策略性、時(shí)實(shí)性性三條基基本準(zhǔn)則則。三、長沙沙長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展方向向和重點(diǎn)點(diǎn)1、“三三市融城城”確定長長沙將向向南發(fā)展展，使本本項(xiàng)目擁擁有巨大大的發(fā)展展?jié)摿?，并在不不長的時(shí)時(shí)間內(nèi)成成為城市市中心地地帶。

49、2、長沙沙成為全全國四大大流通城城市之首首，作為為流通行行業(yè)的汽汽車市場場將能在在發(fā)展中中得到部部分政策策的支持持。3、“三三市融城城”過程中中，省政政府將在在三市中中心地帶帶扶持發(fā)發(fā)展一到到兩個(gè)大大的市場場群，以以帶動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展。四、公共共關(guān)系戰(zhàn)戰(zhàn)略公共關(guān)系系作為一一門行為為科學(xué)，應(yīng)該充充分理解解其精要要內(nèi)容，即以輿輿論作用用于人際際關(guān)系。本項(xiàng)目目要達(dá)到到期望的的支持力力度，需需要強(qiáng)有有力的攻攻關(guān)手段段進(jìn)行公公關(guān)，公公關(guān)需要要方案的的組合，才能達(dá)達(dá)到理想想的效果果：1、內(nèi)部部公關(guān)人是企業(yè)業(yè)之本，是企業(yè)業(yè)形象塑塑造的主主體。企企業(yè)的發(fā)發(fā)展與美美好形象象的塑造造，需要要全體員員工的共共同努力力

50、。人具具有受激激勵(lì)的潛潛能，他他們一旦旦受到關(guān)關(guān)心、尊尊重、激激勵(lì)，就就會(huì)把自自己的利利益和企企業(yè)的命命運(yùn)緊密密相連，對(duì)企業(yè)業(yè)充滿信信心和責(zé)責(zé)任感，從而釋釋放出巨巨大的能能量。因因此，員員工的情情感和利利益是不不容忽視視的，只只有當(dāng)員員工對(duì)企企業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出不尋尋常的忠忠誠與負(fù)負(fù)責(zé)時(shí)，才能為為企業(yè)形形象的樹樹立貢獻(xiàn)獻(xiàn)出自己己的全力力，才能能使企業(yè)業(yè)擁有活活力。2、社會(huì)會(huì)公關(guān)，在對(duì)公關(guān)關(guān)理論的的接受與與公關(guān)務(wù)務(wù)實(shí)的操操作規(guī)程程中，不不管動(dòng)機(jī)機(jī)如何，成敗的的關(guān)鍵取取決于公公眾，公公眾的合合作與否否將決定定企業(yè)的的生存與與發(fā)展。公眾是是公關(guān)的的起點(diǎn)，也是公公關(guān)的歸歸宿。針對(duì)我們們的項(xiàng)目目而言，社會(huì)公公關(guān)

51、可以以分成三三類：1）政策策公關(guān)即從大的的政策環(huán)環(huán)境著手手。企業(yè)業(yè)的發(fā)展展、項(xiàng)目目的實(shí)施施無一能能擺脫政政策的“制約”。政策策有利，則“推波助助瀾”，“高潮迭迭起”；政策策不利，則“如履薄薄冰”，“雞飛蛋蛋打”。這就就需要我我們能看看清時(shí)事事，摸清清規(guī)率，了解動(dòng)動(dòng)態(tài)，把把握機(jī)遇遇。目前前就長沙沙的發(fā)展展環(huán)境狀狀況，大大家已是是不言自自明，這這就對(duì)我我司的政政策公關(guān)關(guān)施加了了前所未未有的難難度。2）公眾眾公關(guān)公眾的輿輿論對(duì)企企業(yè)來說說是致命命的利器器也是雄雄起的跳跳板。公公眾關(guān)系系讓企業(yè)業(yè)努力自自己“做好”并善于于“告訴”公眾。“公眾就就是上帝帝”說到底底就是要要做“人”的工作作，而重重心在于于

52、打動(dòng)人人心、溝溝通情感感。情感感是人與與人之間間聯(lián)系的的紐帶，情感效效應(yīng)是吸吸引消費(fèi)費(fèi)者的一一塊磁石石。我們的消消費(fèi)者細(xì)細(xì)分為三三部分：a、汽車車行業(yè)經(jīng)經(jīng)銷商b、投資資者c、最終終消費(fèi)者者而最終消消費(fèi)者是是核心目目標(biāo)，是是公司、經(jīng)銷商商、投資資者共同同的關(guān)注注對(duì)象，他們是是企業(yè)塑塑造良好好形象的的基礎(chǔ)，因而在在進(jìn)入市市場之前前，先得得進(jìn)入消消費(fèi)者的的情感世世界。3）媒體體公關(guān)“成也蕭蕭何，敗敗也蕭何何”國內(nèi)外外無數(shù)的的事例也也證實(shí)了了媒體的的這一作作用，良良好的媒媒體關(guān)系系、媒體體信用極極其重要要，這方方面對(duì)公公司所有有人員皆皆為有效效，是全全員值得得、也必必須注意意的。對(duì)于媒體體的答問問，由

53、專專人負(fù)責(zé)責(zé)，以避避免一些些不利因因素地產(chǎn)產(chǎn)生。第四部分分 資資本運(yùn)作作操作大型型汽車城城項(xiàng)目需需要強(qiáng)有有力的資資金作為為支持，對(duì)資本本運(yùn)作要要求也同同樣非常常高，下下面將就就本項(xiàng)目目融資、資金運(yùn)運(yùn)作、成成本控制制、資金金回籠等等方面操操作進(jìn)行行詳細(xì)闡闡述。一、融資資1、本項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)前啟動(dòng)動(dòng)的融資資在本項(xiàng)目目策劃并并準(zhǔn)備立立項(xiàng)時(shí)，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行規(guī)劃和和測算，確定總總投資額額及首筆筆資金，尋找合合作伙伴伴（即股股東）及及資金來來源。2、在前前期啟動(dòng)動(dòng)后，公公司獲得得了土地地，項(xiàng)目目也正在在進(jìn)行，這時(shí)將將進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的第第二次融融資，即即銀行貸貸款，通通過土地地抵押和和項(xiàng)目前前景的條條件，融融得

54、本項(xiàng)項(xiàng)目的后后續(xù)開發(fā)發(fā)資金，保證項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)中所需需的資金金。第二二次融資資的時(shí)機(jī)機(jī)和數(shù)目目將根據(jù)據(jù)第一次次融資的的多少和和本項(xiàng)目目資金回回籠的具具體情況況而定。3、在可可能的情情況下，爭取政政府對(duì)重重大項(xiàng)目目扶持的的專項(xiàng)資資金（如如金鷹節(jié)節(jié)前三屆屆省政府府每年撥撥5000萬元扶扶持其發(fā)發(fā)展）。4、在本本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展過程程中，發(fā)發(fā)展不同同的項(xiàng)目目，為未未來公司司發(fā)展成成集團(tuán)公公司并上上市打下下基礎(chǔ)，未來公公司長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展將將從股市市融資并并進(jìn)行拓拓展性業(yè)業(yè)務(wù)。5、在項(xiàng)項(xiàng)目操作作中，遇遇到資金金困難的的問題，需要新新的股東東加入或或新的資資金注入入。6、本項(xiàng)項(xiàng)目在發(fā)發(fā)展過程程中需要要引進(jìn)各各類配套套

55、的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目和和與本項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的項(xiàng)目目，這些些項(xiàng)目盡盡可能的的引進(jìn)外外來資金金，我公公司只須須提供平平臺(tái)和以以土地或或建筑物物等作為為資本占占有股份份。二、資金金運(yùn)作本項(xiàng)目的的資金運(yùn)運(yùn)作須堅(jiān)堅(jiān)持四兩兩撥千斤斤的原則則，科學(xué)學(xué)運(yùn)用資資金對(duì)本本項(xiàng)目非非常重要要，決定定項(xiàng)目正正常運(yùn)作作和后續(xù)續(xù)發(fā)展。1、該投投入應(yīng)該該盡早投投入，這這樣也能能盡早的的產(chǎn)生效效益；另另一方面面任何資資金都需需要使用用費(fèi)用，如果資資金長時(shí)時(shí)間放在在銀行，兩筆費(fèi)費(fèi)用相差差甚遠(yuǎn)，承擔(dān)利利息都將將成為公公司負(fù)擔(dān)擔(dān)。2、在進(jìn)進(jìn)行必要要投入的的同時(shí)，資金還還應(yīng)從長長遠(yuǎn)發(fā)展展進(jìn)行長長線投資資，本項(xiàng)項(xiàng)目的長長遠(yuǎn)投資資即為拓拓展土地地，

56、以利利于本項(xiàng)項(xiàng)目的后后續(xù)發(fā)展展。3、在本本項(xiàng)目操操作過程程中，開開辟新的的項(xiàng)目或或?yàn)楸卷?xiàng)項(xiàng)目提供供服務(wù)的的新的項(xiàng)項(xiàng)目，盡盡量使用用外來資資金進(jìn)行行投入，減少公公司資金金運(yùn)作壓壓力。4、資金金運(yùn)作非非常復(fù)雜雜，在公公司財(cái)務(wù)務(wù)工作中中屬非常常重要的的一環(huán)，資金運(yùn)運(yùn)作隨時(shí)時(shí)機(jī)、情情況等進(jìn)進(jìn)行不斷斷調(diào)整，在此將將不過多多闡述。三、成本本控制1、合理理使用資資金、錢錢用在刀刀刃上、開源節(jié)節(jié)流等是是成本控控制的關(guān)關(guān)鍵，也也是本項(xiàng)項(xiàng)目能否否正常發(fā)發(fā)展的重重要部分分。A、制訂訂合理的的公司管管理制度度，減少少盲目和和失控中中造成的的浪費(fèi)。B、建立立合理的的公司機(jī)機(jī)構(gòu)，做做到因材材施用，發(fā)揮員員工最大大的效能能

57、。C、制訂訂合理的的薪酬制制度，因因材設(shè)薪薪，盡量量達(dá)到薪薪酬與貢貢獻(xiàn)合理理化。D、制訂訂合理的的資金使使用制度度，每筆筆資金的的使用建建立完善善合理的的審批制制度，使使資金的的使用最最大效能能化。E、增強(qiáng)強(qiáng)采購技技巧，一一方面采采購價(jià)格格盡量保保證市場場最低，另一方方面延遲遲付款也也是成本本控制的的重要手手段。F、建立立合理的的合同制制度，簽簽訂合同同時(shí)，在在不違反反時(shí)間和和不影響響進(jìn)度的的情況下下，應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持貨比比三家的的原則。G、項(xiàng)目目操作須須科學(xué)、系統(tǒng)，所有操操作項(xiàng)目目都應(yīng)先先進(jìn)行周周密的策策劃，避避免盲目目、決策策失誤、重復(fù)建建設(shè)、達(dá)達(dá)不到預(yù)預(yù)期的效效果等。2、建安安成本是是房地產(chǎn)產(chǎn)企

58、業(yè)開開發(fā)成本本中所占占比重最最大的支支出，一一般占到到全部開開發(fā)成本本的600%左右右。A、加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)工程程施工圖圖設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量的審審核B、優(yōu)選選工程施施工隊(duì)伍伍C、加強(qiáng)強(qiáng)施工圖圖預(yù)算的的編制和和審核D、認(rèn)真真作好圖圖紙會(huì)審審工作E、施工工技術(shù)措措施的研研究和論論證F、重視視材料的的確認(rèn)與與價(jià)格管管理G、設(shè)備備采購宜宜采用甲甲方供應(yīng)應(yīng)形式H、現(xiàn)場場簽證制制度必須須嚴(yán)格施工階段段的現(xiàn)場場簽證是是建安成成本的不不確定因因素，因因此只有有通過嚴(yán)嚴(yán)格的制制度和對(duì)對(duì)現(xiàn)場情情況的及及時(shí)了解解與掌握握來有效效控制。I、按合合同約定定控制資資金支出出要及時(shí)編編制工程程項(xiàng)目的的資金使使用計(jì)劃劃。3、辦公公費(fèi)用管管理

59、A、辦公公費(fèi)用管管理指導(dǎo)導(dǎo)原則及及控制目目標(biāo)辦公費(fèi)用用管理堅(jiān)堅(jiān)持總經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的歸歸口管理理原則，圍繞公公司總體體發(fā)展目目標(biāo)和企企業(yè)內(nèi)部部管理要要求，通通過教育育培訓(xùn)、制度約約束、全全員監(jiān)督督等手段段，盡快快建立起起程序規(guī)規(guī)范、約約束有力力、運(yùn)行行高效的的辦公費(fèi)費(fèi)用資金金使用管管理機(jī)制制，提高高資金的的使用效效率，力力爭通過過努力，使辦公公費(fèi)用開開支達(dá)到到相對(duì)合合理的規(guī)規(guī)模和水水平。B、辦公公費(fèi)用管管理的內(nèi)內(nèi)容及辦辦法辦公費(fèi)用用就本公公司現(xiàn)狀狀來說包包括日常常辦公費(fèi)費(fèi)用、差差旅費(fèi)用用、通訊訊費(fèi)用、車輛使使用管理理費(fèi)用、員工生生活費(fèi)支支出、公公關(guān)接待待及宣傳傳費(fèi)用、員工福福利費(fèi)用用、公司司開展

60、的的員工福福利活動(dòng)動(dòng)專項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用及其其它不可可預(yù)見或或不確定定的費(fèi)用用等。針針對(duì)目前前辦公費(fèi)費(fèi)用管理理存在的的問題，擬采取取精編人人員、勤勤儉節(jié)約約、責(zé)任任到人、過程監(jiān)監(jiān)控、歸歸口管理理的管理理辦法，做到三三定一降降三保，即定員員、定額額、定責(zé)責(zé)，降低低資金占占用消耗耗，保證證員工工工作生活活水平不不降低并并初步提提高，保保證工作作職能（管理、服務(wù)）不被削削弱，保保證公司司日常工工作正常常運(yùn)轉(zhuǎn)，工作質(zhì)質(zhì)量和工工作效率率不斷提提高。1）通過過責(zé)任與與行為規(guī)規(guī)范杜絕絕人浮于于事，苦苦樂不均均現(xiàn)象，慎重核核定崗位位，確定定一個(gè)合合理的人人員規(guī)模模。（人人員定崗崗定編由由公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提出出目標(biāo)方方案）2）