物業(yè)安全管理制度（精選21篇）

1、物業(yè)安全管理制度（精選21篇）物業(yè)安全管理制度1為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結(jié)合市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約（草案）、市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約（草案）制定本制度。一、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。本屆業(yè)主委員會是會設(shè)主任、委員共七名。業(yè)主委員會主要任務(wù)是監(jiān)督執(zhí)行市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約、市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約、市三塘園懷園小區(qū)管理制度，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則，不享受小

2、區(qū)任何福利待遇。三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修：小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。1、合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途。2、愛護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境。小區(qū)所有公共設(shè)施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。3、自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得

3、發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。4、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便。5、機(jī)動車在小區(qū)內(nèi)應(yīng)控制時速低于5公里。車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機(jī)動車應(yīng)該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。6、業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時，應(yīng)通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關(guān)規(guī)章制度：施工早上8：0012：00下午14：0017：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。四

4、、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納：本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費(fèi)，維修費(fèi)等等。1、業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。2、對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應(yīng)催繳措施。3、欠費(fèi)六個月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。4、欠費(fèi)總金額過高時，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)人員依法通過訴訟途徑解決。五、財務(wù)管理。本小區(qū)設(shè)收款記賬員一名。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次

5、，做到公正、公開、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督。本物業(yè)安全管理制度自20 xx年一月一日起執(zhí)行本物業(yè)安全管理制度由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)安全管理制度2物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。（一）物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。2、管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護(hù)等。物業(yè)公司管理制度。4、企業(yè)獎懲制度。（二）物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)1、總經(jīng)理室：是物業(yè)管理

6、公司的決策機(jī)構(gòu)?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是：（1）貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。（2）主持公司經(jīng)營管理的全面工作。（3）設(shè)置內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)安全管理制度。（4）選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。（5）選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。物業(yè)公司管理制度。（6）行使董事會授予的其他職權(quán)。2、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是：（1）辦公室主任：負(fù)責(zé)傳達(dá)總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。督促辦公室人員及時完成上級下達(dá)的任務(wù)。負(fù)責(zé)日常人事行政管理，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。做好員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工。（2）財務(wù)部經(jīng)理：組織公司財務(wù)管理工作。審核各類會議報表，撰寫財務(wù)分析報告。檢查、督

7、促各項費(fèi)用及時收繳。審核、控制費(fèi)用的支出。提出合理運(yùn)營公司金融資產(chǎn)的有效措施。組織擬定物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。制定物業(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。（3）公共關(guān)系部經(jīng)理：制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。策劃公司大型活動。組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛：組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。（4）房屋維修部經(jīng)理：落實并實施本部門管理規(guī)章制度。合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。（5）保安部經(jīng)理：落實并實施本部門管理規(guī)章制度。負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。制定部門崗位責(zé)

8、任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。定期組織員工進(jìn)行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。負(fù)責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。（6）清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：制定部門工作計劃與目標(biāo)，合理安排清潔衛(wèi)生。督促、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。負(fù)責(zé)進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。制定部門崗位責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。（7）經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理：確定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。監(jiān)督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。選聘服務(wù)人員，開展各項物業(yè)管理服務(wù)。定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。（8）計算機(jī)中心經(jīng)理：組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。制定本中心的監(jiān)控

9、、保密制度。檢查計算機(jī)的使用、信息輸入和保存等工作。做好系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。3、一般員工：指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下：（1）房屋管理人員：熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況，做好有關(guān)管理費(fèi)用的收取工作。辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。參與物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。經(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。（2）房屋及設(shè)備維修人員：及時完成下達(dá)的維修任務(wù)。及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。掌握各種設(shè)備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。巡查管區(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行情況，

10、定期對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。（3）保安人員：執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機(jī)動車輛驗證制度。做好流動人員監(jiān)督管理工作。懂得救護(hù)知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。（4）清潔人員：負(fù)責(zé)管區(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。杜絕蟻蠅，及時外運(yùn)垃圾。（5）綠化人員：按時剪枝、補(bǔ)種、施肥、澆水、灑藥。及時禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。做好綠化管理和草木生長情況的記錄。保持花園草坪清潔。（6）服務(wù)人員：準(zhǔn)時到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施，照章收費(fèi)。搞好商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)，有禮待賓。做好計時服務(wù)、特約服務(wù)等。

11、管理好文體娛樂設(shè)備、設(shè)施，及時制止違反規(guī)定的行為。（三）管理制度和規(guī)定1、工作管理制度：（1）上班必須穿工作裝、戴工牌；男士系領(lǐng)帶（維修工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外），穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā)；女士應(yīng)化淡妝。（2）辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。（3）每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。（4）上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。（5）紀(jì)律嚴(yán)明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準(zhǔn)后方能離開。（6）全體人員必須具有高度的責(zé)任心，巡視、查樓必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，注意發(fā)現(xiàn)

12、問題并做詳細(xì)記錄，及時匯報并跟蹤解決。（7）接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細(xì)傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。（8）接受業(yè)主電話投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。（9）管理員派單后，一定要追蹤落實，并負(fù)責(zé)檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾?。?0）對接受的投訴要認(rèn)真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認(rèn)真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。（11）協(xié)助財務(wù)人員做好各項費(fèi)用的派單和催繳工

13、作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。（12）認(rèn)真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。（13）認(rèn)真做好裝修審批和管理工作。（14）不準(zhǔn)在上班時間看書、閑聊、做私事，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。（15）下班后將自己保管的資料（物品）放好，將辦公桌收拾整齊。（16）休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。（17）管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認(rèn)真負(fù)責(zé)。2、業(yè)主回訪制度：（1）管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認(rèn)真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。（2）管理處負(fù)責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務(wù)情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應(yīng)及時給

14、予答復(fù)和解決。（3）維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單，以征求對服務(wù)的意見。（4）保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進(jìn)。（5）回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應(yīng)由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。3、巡崗制度：（1）保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進(jìn)行檢查。（2）檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀(jì)現(xiàn)象、查看值班登記等。（3）巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點值勤情況和動態(tài)。（4）管理員主要負(fù)責(zé)對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門派單解決，

15、并負(fù)責(zé)跟蹤：4、門衛(wèi)制度：（1）每位門衛(wèi)保安必須嚴(yán)格執(zhí)行各項管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負(fù)責(zé)。（2）按照規(guī)定認(rèn)真巡視，巡視時要掛巡視牌。（3）認(rèn)真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入。（4）外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進(jìn)入。（5）認(rèn)真做好報紙、信件的收發(fā)工作。（6）嚴(yán)禁自行車進(jìn)入塔樓。（7）業(yè)主若向外搬運(yùn)東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù)，大件物品必須到管理處開具放行條。（8）電梯運(yùn)貨時應(yīng)嚴(yán)格遵守管理規(guī)定；運(yùn)送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責(zé)任押金，在業(yè)主填寫責(zé)任承諾書后方可準(zhǔn)運(yùn)。物業(yè)安全管理制度31、辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信

16、息收集、管理及整理工作；2、專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，建立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。各類信息詳細(xì)排列，以便查閱；3、客戶信息檔案的內(nèi)容包括：業(yè)主收樓及驗收文件、裝修文件、日常維修文件、繳費(fèi)文件、回訪處理文件及投訴建議等其他文件；4、專管人員須認(rèn)真填寫各項記錄表，紙文檔與電子文檔同時進(jìn)行。及時跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準(zhǔn)確性；5、業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。嚴(yán)禁非相關(guān)人員查閱，以保護(hù)業(yè)主的隱私，維護(hù)公司良好形象；6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防蟲工作；7、業(yè)主檔案永久保存，及時與業(yè)主溝通，及時變更業(yè)主信息，保證其準(zhǔn)確性。物業(yè)安全管理制度4一、

17、貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。按照“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實到實處。二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專業(yè)隊伍進(jìn)行。三、發(fā)生火警立即疏散被困人員，并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達(dá)現(xiàn)場，同時組織自救，使用有效的消防器，把火災(zāi)撲滅于萌芽狀態(tài)，管理制度物業(yè)消防管理制度。四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當(dāng)保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車。五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。六、遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負(fù)荷，必須向上

18、級部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。七、嚴(yán)禁用金屬構(gòu)件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準(zhǔn)將導(dǎo)線搭接在氣焊設(shè)備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設(shè)備上。八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內(nèi)部電線必須外套難燃管。九、消防設(shè)施、器材嚴(yán)禁挪作他用，嚴(yán)禁損壞、丟失，如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應(yīng)立即報告。十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時更換。十二、消防箱前面及消防通道嚴(yán)禁堆放雜物。十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不

19、夠或過期，必須加足、更換。十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。十五、電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房要落實通風(fēng)冷卻措施，油箱必須密封完好。十六、每季度進(jìn)行一次消防系統(tǒng)試驗：首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動控制狀態(tài)；試驗消防栓系統(tǒng)；試驗寫字樓自動噴淋系統(tǒng)；試驗寫字樓煙感報警系統(tǒng)。十七、燒焊作業(yè)動火前必須實行“八不”、“四要”、“一清”?！鞍瞬弧笔侵福悍阑饻缁鸫胧┎宦鋵嵅粍踊穑恢車囊兹茧s物未清除不動火；附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動火；凡盛裝過油類等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動火；凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動火；凡存儲有易燃易爆物品的車間、倉庫

20、和場所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的不準(zhǔn)動火；在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動火；未經(jīng)配有相應(yīng)滅火器材的不動火?！八囊笔侵福簞踊饡r要有現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人；現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員，必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時要立即停止動火；發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時要及時樸救；動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)定。十八、防火的基本辦法：控制可燃物；隔絕助燃物；消滅著火源。十九、安裝、使用電氣設(shè)備時必須符合防火規(guī)定，臨時增加電氣設(shè)備，必須采取相應(yīng)的措施，保證安全。二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程，組織實施逐級防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。二十一、發(fā)生火災(zāi)時，起火單位要迅速組織力量，

21、撲救火災(zāi)，搶救生命和物資，并派人接應(yīng)消防車。任何單位或個人都有義務(wù)支援滅火。二十二、組織防火檢查，消除火災(zāi)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。二十三、管理人員應(yīng)當(dāng)堅守崗位，加強(qiáng)值班和檢查，確保安全。物業(yè)安全管理制度5為保持干凈整潔，使?。ㄓ茫粝碛袃?yōu)雅舒適的生活環(huán)境，結(jié)合管轄區(qū)實際情況，特制訂本制度。（一）清掃保潔隊員應(yīng)熱愛本職工作，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認(rèn)。（二）嚴(yán)格執(zhí)行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務(wù)，并按規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查驗收。（1）每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。（2）每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。（3）

22、每天清運(yùn)垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。（5）每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。（6）每季度疏通沙井一次。（一）完成規(guī)定清潔任務(wù)后，應(yīng)在區(qū)內(nèi)認(rèn)真巡查保潔，制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。（二）業(yè)主、住戶提出預(yù)約上門衛(wèi)生清潔服務(wù)或報告管道堵塞，必須在24小時內(nèi)處理完畢。（三）保潔員在當(dāng)班時間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時，應(yīng)立即予以清除，如工作量過大，應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報告，組織保潔員進(jìn)行清除。（四）認(rèn)真使用、保管各種清潔工具、機(jī)具，不得隨意亂放，以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者，要照價賠償。（五）嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，按時上、下班，上班時不

23、得無故離開工作崗位，不得無故曠工，請病、事假須得到上級批準(zhǔn)。（六）注意儀容儀表，上班時應(yīng)穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短褲上崗。（七）符合下列條件之一者，將給予嘉獎、晉升：（1）對搞好清掃保潔隊管理，提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻(xiàn)者、（2）在服務(wù)工作中，創(chuàng)造優(yōu)異成績者。（八）違反勞動紀(jì)律和嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為者，將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。物業(yè)安全管理制度6為了強(qiáng)化物業(yè)保潔員的各項工作行為管理，提高物業(yè)保潔人員的工作效率，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，給大家一個干凈、整潔、舒適的辦公環(huán)境，特制定本物業(yè)保潔員管理制度。一、物業(yè)保潔員工作職責(zé)、工作守則及工作時間：1、嚴(yán)格遵守企業(yè)管理制度、服從督辦人員指揮、服裝

24、整潔、禮貌待人、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)、一絲不茍。2、保潔人員需每日全面、細(xì)致的對衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行打掃、除塵。衛(wèi)生區(qū)域包括：大廈(休閑區(qū))、小樓(辦公室、走廊、衛(wèi)生間、玻璃、百葉窗、暖氣片等)衛(wèi)生。其中玻璃、暖氣片、百葉窗，每月擦拭兩次。3、休息日為周六(每月休二天)。4、物業(yè)保潔員每天工作時間為：上午8：0012：30下午14：00-18：30。二、物業(yè)保潔員工作制度及標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則：1、物業(yè)保潔員上崗期間保持個人儀容儀表及個人衛(wèi)生，維護(hù)公司良好形象;不大聲喧嘩，嚴(yán)禁與公司同事閑聊，工作期間不影響員工正常工作;穿工裝上崗，保持工裝整潔、干凈，工裝每周滌一次;不濃妝艷抹及佩帶不適宜的飾物;不留長指甲;不穿拖

25、鞋上崗。2、工作時間內(nèi)保證按時上崗，不得擅自離崗、不得私自使用辦公用品(如電腦、電話等)。3、按要求高質(zhì)量完成各項工作，所有工作在安排后必須立即行動。4、愛惜工作用具及公司辦公用品。如有工作用具損壞，可以舊換新。5、按工作職責(zé)每日全面清掃。環(huán)境衛(wèi)生包括辦公室、前臺、走廊(掛畫)，小樓衛(wèi)生。其中辦公室衛(wèi)生包括：辦公桌椅、公共辦公柜、電腦、電話、室內(nèi)玻璃、欄桿、地面吸塵、門框擦拭、辦公室內(nèi)植物澆灌、擦拭魚缸、換水等。走廊衛(wèi)生包括：掛畫、公司牌匾等。前臺衛(wèi)生包括：前臺桌椅、飲水機(jī)、小柜子、白板等。衛(wèi)生間包括：洗手液、空氣清新劑(盒)、衛(wèi)生紙等用品的及時更換。小樓衛(wèi)生包括：辦公室、走廊(地面、地角線)

26、、門窗、玻璃、百葉窗、衛(wèi)生間(及時更換用品)、飲水間等。三、物業(yè)保潔員處罰規(guī)定1、凡查出衛(wèi)生包干區(qū)不衛(wèi)生的，每次扣物業(yè)保潔員獎金50元，并責(zé)令其立即打掃。2、衛(wèi)生管理人員(包括打掃衛(wèi)生，打掃公共廁所人員)工作不負(fù)責(zé)任，造成臟、亂、差的每查出一次罰款100元。四、物業(yè)保潔員管理制度附則1、本物業(yè)保潔員管理制度解釋權(quán)由人力資源部負(fù)責(zé)。2、本物業(yè)保潔員管理制度自頒布之日起開始施行。物業(yè)安全管理制度7一、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要堅持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。三、樓道玻璃堅持清潔、透明。四

27、、小區(qū)內(nèi)墻、柱、門等無廣告紙。五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責(zé)任區(qū)內(nèi)如有修建渣滓要及時清算。六、小區(qū)內(nèi)有其它休息也要參與，同時要保證本職任務(wù)及時完成。七、推灰人員必需堅持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次。八、渣滓車停放點周圍要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時洗刷。九、以上制度保潔員必需嚴(yán)厲遵守，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實，業(yè)主反映一次對責(zé)任人罰款20元，累計3次，自動離崗。公用部位運(yùn)用和衛(wèi)生制度小區(qū)公用部位即樓道、樓區(qū)公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時也是小區(qū)樹立的一項重要內(nèi)容，為了堅持公用部位在公共運(yùn)用中的整潔、完整，為小區(qū)居民發(fā)明良好的外部環(huán)境，特制定本制

28、度。一、堅持公共樓道的清潔1、不得在樓道內(nèi)亂堆、亂放物品。2、樓道走廊內(nèi)堅持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。二、樓區(qū)內(nèi)公共路途、公共設(shè)備的運(yùn)用1、不得在公共路途等公共運(yùn)用部位違章私搭亂建。2、不得在公共運(yùn)用部位亂貼亂畫。3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。4、不得對公共配套設(shè)備停止破壞。三、公共部位的花壇、綠地等的運(yùn)用1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，四、小區(qū)居民要共同保護(hù)公用運(yùn)用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運(yùn)用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處置。物業(yè)安全管理制度8一、電梯的運(yùn)行管理為確保小

29、區(qū)電梯安全運(yùn)行，延長電梯使用壽命，保障使用人安全，小區(qū)電梯維保工作由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)，并接受管理服務(wù)中心的監(jiān)督檢查。二、電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、電梯公司維保人員依據(jù)電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)電梯實施維修保養(yǎng)。2、轎廂內(nèi)須張掛“電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”、和“乘梯須知”;3、執(zhí)行北京市房屋電梯運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)：18小時運(yùn)行，24小時有人值守;4、司機(jī)須持證上崗，統(tǒng)一工作服，禮貌待客，按時交接班，認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄;5、維修保養(yǎng)及時，嚴(yán)格執(zhí)行保養(yǎng)規(guī)程，認(rèn)真填寫保養(yǎng)記錄6、轎箱環(huán)境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機(jī)房干凈，整潔，各種應(yīng)急設(shè)施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。7、按計劃進(jìn)行大、中修，并提前2天通知管理服務(wù)中心，經(jīng)同

30、意方可實施。三、安全質(zhì)量管理1、電梯公司質(zhì)管部門定期對小區(qū)電梯維保工作進(jìn)行安全檢驗并填寫年度電梯安全普查表，電梯維修質(zhì)量實行內(nèi)檢，互檢，專職驗檢制度，填寫電梯維修保養(yǎng)檢查驗收摘要確保電梯維修質(zhì)量，電梯運(yùn)行安全可靠。2、電梯公司定期對電梯進(jìn)行檢查填寫電梯運(yùn)行維修(周)檢查表。3、維修、保養(yǎng)電梯時應(yīng)在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護(hù)措施。4、電梯設(shè)備出現(xiàn)停電、故障、火災(zāi)、浸水等緊急情況時，啟用電梯故障應(yīng)急方案。四、電梯設(shè)備檔案管理1、電梯運(yùn)行及保養(yǎng)、修理過程的記錄表應(yīng)建檔，保存期為兩年。2、建立電梯設(shè)備臺帳及設(shè)備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。五、質(zhì)量監(jiān)督檢查1、管理中心事務(wù)員每日

31、對小區(qū)電梯運(yùn)行情況進(jìn)行抽查，填寫電梯運(yùn)行抽查記錄。2、每月3號前事務(wù)員將上月電梯運(yùn)行抽查、考核記錄，交中心主任審核后，上報公司財務(wù)部，公司財務(wù)按照維保合同中相關(guān)約定，按電梯維保工作考核實際得分情況支付維保費(fèi)用，電梯維保費(fèi)用計算公式：月承包費(fèi)乙方實得分?jǐn)?shù)%.3、在維保合同到期前一個月，物業(yè)管理部根據(jù)服務(wù)中心每月的電梯維修保養(yǎng)考核表，對電梯公司進(jìn)行評定，以此決定是否續(xù)簽合同。物業(yè)安全管理制度91、負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備的檢修、維護(hù)保養(yǎng)、消除缺陷和事故處理。制止亂扯線路及浪費(fèi)電能現(xiàn)象。2、了解電氣設(shè)備使用情況及存在的缺陷。負(fù)責(zé)提出電氣設(shè)備的檢修計劃和技改方案。3、負(fù)責(zé)外包工程電氣部分的施工管理和質(zhì)量檢查工作

32、。4、牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，增強(qiáng)服務(wù)意識，不斷提高服務(wù)水平。制止違反“安規(guī)”或危及人身和設(shè)備安全的施工、作業(yè)。杜絕違章指揮和違章作業(yè)。嚴(yán)格執(zhí)行“安全規(guī)程”，遵守各種規(guī)章制度。負(fù)責(zé)電源設(shè)備的安全可靠供電。5、經(jīng)常向有關(guān)人員了解設(shè)備運(yùn)行情況和供電線路的使用情況。根據(jù)實際提出對線路及設(shè)備的改造建議。及時維修保養(yǎng)電器設(shè)備和線路，提高設(shè)備使用完好率。發(fā)現(xiàn)設(shè)備重大缺陷和事故時要及時處理并向上級如實匯報。6、做好工具、儀器儀表、備品備件和圖紙資料的使用和管理。7、搞好協(xié)作，積極配合各工種完成維修任務(wù)。完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作任務(wù)。物業(yè)安全管理制度10一、物業(yè)管理法律體系1國務(wù)院各相關(guān)行政部門、

33、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年城市危險房屋管理規(guī)定、1990年城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、2004年物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法等。地方性物業(yè)法規(guī)如廣東省物業(yè)管理條例、杭州市物業(yè)管理條例等。2最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋和最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋。二、物業(yè)管理實務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問題(一)物業(yè)管理招投標(biāo)通過物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要

34、。2003年建設(shè)部印發(fā)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，雖對前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標(biāo)，哪些可以通過招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。物業(yè)管理條例第二十四條只提到國家提倡通過招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。(二)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)部發(fā)布了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，以加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問

35、題，最高層次的專門立法物業(yè)管理條例只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律物權(quán)法的規(guī)定存在沖突。物業(yè)管理條例第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國家工商

36、行政管理總局1997年發(fā)布的物業(yè)管理委托合同(示范文本)。物業(yè)管理條例第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有明確界定。我國合同法分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。(三)物業(yè)裝飾裝修管理裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:物業(yè)管理條例的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年發(fā)布的住宅室內(nèi)裝飾裝修管

37、理辦法。(四)業(yè)主自治物權(quán)法首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋明確了業(yè)主的法律范圍。物業(yè)管理條例第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則，建設(shè)部制定了業(yè)主臨時公約(示范文本)，供建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可

38、能受損。(五)物業(yè)使用與維護(hù)物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理條例第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，建筑工程質(zhì)量管理條例、商品房預(yù)售管理辦法、商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定、開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定、住宅專項維修資金管理辦法、住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法、關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，物業(yè)管理條例對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單

39、位對其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有中華人民共和國價格法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、物業(yè)管理條例、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行的是政府定價、政府指導(dǎo)價，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭議，對車位費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一，物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯位，物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問題。三、物業(yè)管理的立法完善在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行

40、政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法物業(yè)管理條例層次低，與物權(quán)法存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展

41、過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。(二)出臺物業(yè)管理的專門法律物業(yè)管理法出臺物業(yè)管理法，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項

42、，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)的原則，收費(fèi)用途，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，對收費(fèi)的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時予以修訂，如:物業(yè)管理條例中關(guān)于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與物權(quán)法中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間

43、不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應(yīng)對物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問題上進(jìn)行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級部門應(yīng)及時修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個人、業(yè)主集團(tuán)、業(yè)主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進(jìn)行規(guī)范，并對監(jiān)管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細(xì)致規(guī)定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機(jī)制的完善，為我國物業(yè)管理的長遠(yuǎn)和高效發(fā)展提供保障。同時，建立專門處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理糾紛為專職，不僅能提供相關(guān)法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業(yè)管理糾紛。物業(yè)安全管理制度11第一

44、章保潔員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。2、文明服務(wù)、禮貌待人，并注意保持個人的儀容儀表，樹立良好形象。3、愛崗敬業(yè)，聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，在規(guī)定時間內(nèi)按照工作標(biāo)準(zhǔn)，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作。4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，工作時間不干私活，不做與工作無關(guān)的事情。5、發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作，以禮相待。6、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，如跑、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施損壞、故障等，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)或?qū)９苋藛T，并有義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過程或采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，必要時積極協(xié)助專業(yè)人員排除故障。7、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使

45、用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價賠償。8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。9、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。第二章保潔員工作標(biāo)準(zhǔn)一、走廊及會議室清掃標(biāo)準(zhǔn)1、會議室內(nèi)辦公桌、椅、電腦、電話、煙缸、地面、窗臺、窗框、門、文件柜、刊物架、沙發(fā)、茶幾等每天至少擦拭一次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。2、辦公桌上的辦公用品、文件、資料等要擺放整齊，不得隨意翻看。3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干凈、明亮，無手印、無塵土、無水跡；窗簾懸掛整齊。4、垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。5、辦公室內(nèi)的花草植物要定期澆水，并保持花盆內(nèi)無雜物，盆體無塵、無污漬。6、區(qū)域內(nèi)的踢腳線每周至

46、少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。7、下班前清掃時，檢查各類辦公設(shè)施電源是否關(guān)閉，最后將門、窗關(guān)閉、鎖好。二、衛(wèi)生間清掃標(biāo)準(zhǔn)1、衛(wèi)生間內(nèi)洗手臺面、鏡面、地面，應(yīng)隨時清掃，做到無污漬、無積水。2、衛(wèi)生間內(nèi)便池應(yīng)隨時清掃、沖刷，做到無污漬、無異味。3、衛(wèi)生間內(nèi)隔斷板、墻面、開關(guān)插座、窗臺等每日至少擦拭1次，做到無污漬、無痰跡、無水跡。4、衛(wèi)生間內(nèi)垃圾筒要保持干凈無污、垃圾及時清倒、垃圾袋及時更換。5、在蚊蠅活動季節(jié)里，每周噴藥一次，保證廁所內(nèi)無蠅、無蚊蟲。6、每日不定時噴灑空氣清新劑，減輕廁所內(nèi)異味。7、衛(wèi)生間內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。8、衛(wèi)生間室窗戶玻璃、天花

47、板及燈具，每月定期清掃擦拭，如遇節(jié)假日順延。三、樓梯通道清掃標(biāo)準(zhǔn)1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次，每周至少拖1次，做到無垃圾、無雜物，無污漬、無痰跡、無水跡、光潔明亮。2、樓梯通道內(nèi)的扶手、窗臺、樓道開關(guān)、配電箱門等每日至少擦拭1次，做到無灰塵、無污漬、無水跡。3、樓梯通道內(nèi)踢腳線、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到無污漬、無灰塵、無水跡。第三章保潔員安全操作規(guī)程（一）牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。（二）在超過2米高處操作時，必須使用梯子，雙腳需同時踏在梯子上，不得單腳踩踏，并保證梯子下方有人把扶，以免摔傷。（三）在清理開、關(guān)設(shè)備設(shè)施時，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。（四）

48、不得私自撥動任何機(jī)器設(shè)備及開關(guān)，以免發(fā)生故障。（五）在不會使用機(jī)器時，不得私自開動或關(guān)閉機(jī)器，以免發(fā)生意外事故。（六）保潔人員應(yīng)注意自我保護(hù)，工作時戴好膠皮手套，預(yù)防細(xì)菌感染，防止損害皮膚。清潔完畢，應(yīng)注意洗手。（七）應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度，不得動用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。物業(yè)安全管理制度12一、目的：使公司車輛高效、安全、最好的服務(wù)于公司總體生產(chǎn)經(jīng)營活動。二、適用范圍：公司所有車輛，3.1、本公司車輛分為售后服務(wù)車、辦公用車。3.2.售后服務(wù)車是指主要用于電梯維修、現(xiàn)場解決質(zhì)量、技術(shù)問題的車輛。3.3辦公用車是指主要用于辦理公務(wù)和給予部門經(jīng)理個人配置的專用車輛。四、管理職責(zé)41公司辦公室：負(fù)責(zé)車輛調(diào)

49、配、年審、保險、修理、安全事故處理。負(fù)責(zé)車輛包干費(fèi)用預(yù)算控制與審計。五、管理細(xì)則5.1各類車輛日常調(diào)度使用：售后服務(wù)車出車審批權(quán)維修部與辦公室負(fù)責(zé)人。辦公用車上班時間內(nèi)由辦公室統(tǒng)一調(diào)度。5.2出現(xiàn)如下情況，所有車輛均可由辦公室緊急調(diào)用，手續(xù)使用后補(bǔ)辦：5.3.車輛的日常保養(yǎng)清潔衛(wèi)生：司機(jī)必須隨時保持整個車輛內(nèi)外清潔衛(wèi)生，辦公室將不定期進(jìn)行檢查定期保養(yǎng)：車輛每行駛5000公里定期保養(yǎng)一次，保養(yǎng)點由公司確定。加油：加油點由公司確定，一般情況下只準(zhǔn)在指定加油站加油，特殊情況下路途加油不得超過30公升，每月不得超過100公升。5.3.9行車記錄：服務(wù)用車每周由司機(jī)填寫行車記錄，并由使用人員簽字確認(rèn)，否

50、則財務(wù)不得報銷相關(guān)出差費(fèi)用。5.4車輛的維修管理：一般情況下，維修的車輛由司機(jī)提出申請，報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由辦公室統(tǒng)一安排維修。車輛在路途中出現(xiàn)故障需維修者，由司機(jī)電話告之辦公室，同意后方可維修，車輛回公司后補(bǔ)辦手續(xù)。5.5車輛的安全管理5.5.1車況檢查：司機(jī)每日必須檢查車燈、水箱、剎車系統(tǒng)、輪胎、水、油、皮帶等，并填好車況點檢表。對有異常情況的要及時報告、及時排除。5.5.2安全行駛：司機(jī)必須樹立“安全第一”的思想，嚴(yán)禁超速、撞紅燈、無照駕駛、酒后駕駛及任意停車。5.5.3責(zé)任事故劃分及賠償：由于司機(jī)本人原因造成的交通違章罰款不給予報銷；司機(jī)責(zé)任事故在保險賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失個人賠償50%。

51、對于酒后駕車或沒經(jīng)批準(zhǔn)私自出車的，保險賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失全部由個人賠償。5.5.4鑰匙保管：非經(jīng)辦公室同意，任何人不得復(fù)制車輛鑰匙；車輛回公司后或司機(jī)請假鑰匙由辦公室托管專人保管；司機(jī)離職鑰匙交回公司辦公室。5.6辦公車輛的費(fèi)用管理公司部門經(jīng)理以上人員車輛使用費(fèi)用實行包干使用辦法5.6.1包干管理：按國家規(guī)費(fèi)（年審費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、保險費(fèi)）、加油費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、等涉及車輛的全部費(fèi)用實行包干使用。公司先行支付，年底核算費(fèi)用情況。5.6.1.1單車全年費(fèi)用若超過包干金額，則超過部分由使用人負(fù)擔(dān)，從年終獎金中一次性扣除。5.6.1.2單車全年費(fèi)用若低于包干費(fèi)，則節(jié)約部分加入年終獎金一并發(fā)放。5.6.1.3

52、包干費(fèi)用指標(biāo)由辦公室制定下達(dá)。六、罰則6.1服務(wù)用車的司機(jī)不按要求使用車輛如:不經(jīng)批準(zhǔn)私自出車、不按規(guī)定保養(yǎng)車輛、酒后駕車、以及在加油、維修中營私舞弊等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將視情節(jié)情況給與批評教育、罰款、以至于解雇等處分。6.2車輛實行費(fèi)用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影響車輛的正常使用，對于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛，另行分配。物業(yè)安全管理制度13集團(tuán)公司人事行政部負(fù)責(zé)對保潔員的日常工作進(jìn)行分配、監(jiān)督、檢查等管理工作。為規(guī)范保潔員工作流程，提高保潔員的工作效率和質(zhì)量，特制定本制度。一、保潔員崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。2、文明服務(wù)、禮貌待人，并注意保持個人的儀容儀表，

53、樹立良好形象。3、愛崗敬業(yè)，聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，在規(guī)定時間內(nèi)按照工作標(biāo)準(zhǔn)，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作。4、遵守考勤制度，按時上下班，不遲到、早退，不曠工離崗，工作時間不干私活，不做與工作無關(guān)的事情。5、發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作，以禮相待。6、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，如跑、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施損壞、故障等，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)或?qū)９苋藛T，并有義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過程或采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，必要時積極協(xié)助專業(yè)人員排除故障。7、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用，如損壞或遺失工具照價賠償。8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送還失主。9、除工作

54、時間外，可在四樓多功能廳休息。10、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。二、保潔員工作區(qū)域：(一)固定區(qū)域：1、負(fù)責(zé)董事長室、集團(tuán)總經(jīng)理、商務(wù)會館總經(jīng)理、北辰房開總經(jīng)理辦公室的清掃保潔。2、負(fù)責(zé)辦公樓一樓(集團(tuán)公司)、三、四樓走廊的清掃保潔。3、負(fù)責(zé)辦公樓三、四樓衛(wèi)生間的清掃保潔。4、負(fù)責(zé)四樓會議室、接待室、貴賓室、多功能廳的清掃保潔。5、負(fù)責(zé)南側(cè)一至五樓及北側(cè)一至四樓，樓梯通道的清掃保潔。(二)臨時性區(qū)域1、負(fù)責(zé)5樓外審辦公室清掃保潔。2、負(fù)責(zé)李福泉總助、修民川總工、張寒總助辦公室清掃保潔。3、負(fù)責(zé)三樓空閑辦公室(4間)清掃保潔。4、負(fù)責(zé)多功能廳婚宴后走廊地面清掃保潔。(三)分工負(fù)責(zé)1、一、

55、三樓保潔員負(fù)責(zé)范圍：北辰房開總經(jīng)理辦公室、一樓走廊、一樓接待處沙發(fā)、茶幾、接待處花卉、榮譽(yù)證書柜、三樓走廊、三樓衛(wèi)生間、三樓空閑辦公室(4間)、北側(cè)一至四樓及一、三樓臨時性的清掃保潔工作。2、四樓保潔員負(fù)責(zé)范圍：集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公室、四樓走廊、四樓衛(wèi)生間、負(fù)責(zé)南側(cè)一至五樓及四樓臨時性的清掃保潔工作。3、保潔共同負(fù)責(zé)范圍：商務(wù)會館總經(jīng)理辦公室、董事長室、四樓花卉養(yǎng)護(hù)、四樓會議室、接待室、貴賓室和多功能廳。4、分工負(fù)責(zé)實行月輪換制，共同負(fù)責(zé)范圍在輪換時依然共同負(fù)責(zé)。物業(yè)安全管理制度14為了規(guī)范保潔人員的管理制度，提高保潔人員的服務(wù)質(zhì)量，使公司整體衛(wèi)生環(huán)境清新、整潔，特作以下規(guī)定：一、工作職責(zé)、工作

56、守則及工作時間：1、保潔主管應(yīng)盡職盡責(zé)、以身作則、嚴(yán)格管理、帶領(lǐng)隊伍完成各項工作任務(wù)的同時，積極配合上級展開各項衛(wèi)生管理工作和完成交辦的其他工作。2、保潔人員需每日全面、細(xì)致的對衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行打掃、除塵。3、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度、服從領(lǐng)導(dǎo)指揮、服裝整潔、禮貌待人、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)、一絲不茍。4、保潔員每天工作時間為：上午7：3011：30下午12：30-16：30二、工作制度及標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則：1、保潔員上崗期間保持個人儀容儀表及個人衛(wèi)生，維護(hù)公司良好形象;不大聲喧嘩，嚴(yán)禁與公司同事閑聊，工作期間不影響員工正常工作;穿工裝上崗，保持工裝整潔、干凈，工裝每周滌一次;不濃妝艷抹及佩帶不適宜的飾物;不留長指

57、甲;不穿拖鞋上崗。2、按要求高質(zhì)量完成各項工作，所有工作在安排后必須立即行動。3、工作時間內(nèi)保證按時上崗，不得擅自離崗、不得私自使用辦公用品。4、愛惜工作用具及公司辦公用品。如有工作用具損壞，可以舊換新。5、按工作職責(zé)每日全面清掃責(zé)任區(qū)。其中辦公室衛(wèi)生包括：辦公桌椅、公共辦公柜、電腦、電話、室內(nèi)玻璃、欄桿、地面、吸塵、門框擦拭、辦公室內(nèi)植物澆灌、擦拭魚缸、換水等。前臺衛(wèi)生包括：前臺桌椅、飲水機(jī)、小柜子、白板等。走廊衛(wèi)生包括：掛畫、公司牌匾等。衛(wèi)生間包括：洗手液、空氣清新劑(盒)、衛(wèi)生紙等用品的及時更換。小樓衛(wèi)生包括：辦公室、走廊(地面、地角線)、門窗、玻璃、百葉窗、衛(wèi)生間(及時更換用品)、飲水

58、間等。三、獎懲管理制度1、保潔員薪金分為基本工資和績效獎金。其中基本工資全額內(nèi)保2500元；全月無遲到、早退、曠工、及其他違章紀(jì)錄，并按標(biāo)準(zhǔn)完成工作任務(wù)，發(fā)放全額工資；2、績效獎金(獎金為20-80元)，按公司制度中規(guī)定的相關(guān)工作任務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)考核。部門負(fù)責(zé)人實行每日檢查，每周抽查。一次未能按照操作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)者，將給與當(dāng)事人口頭警告；三次仍未能達(dá)標(biāo)者，將處以罰款5-20元不等；全月累計未達(dá)標(biāo)次數(shù)五次以上者，將予以辭退。物業(yè)安全管理制度15第一節(jié)消防安全教育、培訓(xùn)制度1、每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。2、定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治

59、火。3、各部門應(yīng)針對崗位特點進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)。4、對消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進(jìn)行實地演示和培訓(xùn)。5、對新員工進(jìn)行崗前消防培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。6、因工作需要員工換崗前必須進(jìn)行再教育培訓(xùn)。7、消控中心等特殊崗位要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。第二節(jié)防火巡查、檢查制度1、落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實巡查檢查制度。2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進(jìn)行防火巡查。每月對單位進(jìn)行一次防火檢查并復(fù)查追蹤改善。3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名。4、檢查部門應(yīng)將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)每日消防安

60、全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災(zāi)隱患，應(yīng)及時整改。5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。第三節(jié)安全疏散設(shè)施管理制度1、單位應(yīng)保持疏散通道、安全出口暢通，嚴(yán)禁占用疏散通道，嚴(yán)禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。2、應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施。3、應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明、機(jī)械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護(hù)和保養(yǎng)。4、嚴(yán)禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖。5、嚴(yán)禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標(biāo)志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。第四節(jié)消防控制中心管理制度1、熟悉并掌握各