房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第三版）第04章收益法

1、第四章 收益法1一、收益法的基本原理1、收益法的概念收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、收益法的適用對(duì)象和條件收益法的適用對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法的適用條件主要有：收益的可計(jì)量性，收益的連續(xù)性，收益的穩(wěn)定性，資本化率的可確定性，風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性23、收益法的操作步驟運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。3二、凈收益 收益性房地產(chǎn)獲

2、取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。1、基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為： 凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取1）出租型房地產(chǎn)，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi) 。42）商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益為商品銷售收入扣除扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn) 。3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品

3、銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn) 。4）自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益，可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按照上述相應(yīng)的方式來(lái)測(cè)算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。 5（5）混合型房地產(chǎn)其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。喊鸦旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。首先測(cè)算各種類型的收入，然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。63、凈收益流模式的確定在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲得收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈

4、收益流量屬于下列哪種類型：每年基本上固定不變；每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則的變動(dòng)情形74、求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍1)實(shí)際收益和客觀收益房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般它不能直接用于估價(jià)。客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金。82）有形收益和無(wú)形收益 房地產(chǎn)的收益還可分為有形收益和無(wú)形收益。

5、有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。3）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)求取凈收益實(shí)際上是預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益。預(yù)測(cè)由于面臨不確定性，因此不可避免地會(huì)有樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能（或折中）估計(jì)。5、收益年限的確定 收益年限是指估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。一般而言，估價(jià)對(duì)象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。9三、 資本化率 資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)價(jià)格的收益率。1、資本化率的種類：綜合資本化率；土地資本化率；建筑物資本化率。2、資本化率的確定方法： 市場(chǎng)提取法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；復(fù)合投資收益率法；投資收益率排序插入法。10四、收益法的計(jì)算公式1 、最基本的公式 公式原形為： 2、凈收益不變的公式 1）無(wú)限年的計(jì)算公式 112）有限年的計(jì)算公式3、凈收益在未來(lái)若干年后不變的公式 1）無(wú)限年的公式2）有限年的公式124 、凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增遞減的公式1）遞增無(wú)限年的公式2）遞增有限年的公式3）遞減有限年的公式135、凈收益按一定比率遞增遞