某物業(yè)公司投標文件(doc 52)

1、第一部分 投標函沈陽新錦源行物業(yè)招投標服務有限公司：我公司正式投標關于沈陽“中乾商務花園”住宅區(qū)前期物業(yè)管理的招投標項目，并提交下述文件正本一份，副本六份。據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1、在所附投標報價中規(guī)定提供相應的物業(yè)管理服務的基礎上，物業(yè)服務費標準為住宅每月每平方米建筑面積1.50元。（后附中乾商務花園住宅區(qū)管理費收費標準的測算）2、我公公司已詳詳細閱讀讀全部招招標文件件、參考考資料及及有關附附件，我我們完全全理解并并同意放放棄對任任何方面面不明及及誤解的的權利。3、如果果在規(guī)定定的開標標時間內內投標文文件撤回回，保證證金將不不要求貴貴方退回回。4、同意意按照貴貴方要求求提供與與投標有

2、有關的一一切數(shù)據(jù)據(jù)或資料料。5、如在在投標過過程中有有任何不不正當?shù)牡纳虡I(yè)行行為，或或采取任任何方式式向招標標人施加加壓力與與干擾，同意取取消投標標資格。6、我公公司嚴格格按照投標須須知履履行應盡盡義務，遵守招招投標紀紀律。7、未盡盡事宜依依照中中華人民民共和國國招投標標閥、物業(yè)業(yè)管理條條例、前期期物業(yè)管管理招投投標管理理暫行辦辦法和和沈陽陽市前期期物業(yè)管管理招投投標管理理規(guī)定等相關關法律法法規(guī)執(zhí)行行。8、與本本投標有有關的一一切正式式來往信信函請寄寄至：地 址：沈陽市市于洪區(qū)區(qū)鴨綠江江街433號郵 編：11000322電 話：2566495508收件人：閆永偉偉投標人：沈陽麥麥恩物業(yè)業(yè)有限公

3、公司（蓋蓋章）20077年111月8日日第二部分分 商商務文件件一、企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照副副本復印印件二、物物業(yè)管理理企業(yè)資資質證書書副本本復印件件三、法定定代表人人資格證證明書 孫孫杰系 沈沈陽麥恩恩物業(yè)有有限公司司的法定定代表人人，負責責簽署本本投標文文件、進進行合同同談判、簽署合合同及處處理與之之有關的的一切事事務。附法定代代表人情情況：單位名稱稱沈陽市麥麥恩物業(yè)業(yè)有限公公司 單位地地址 沈陽市市和平區(qū)區(qū)南經南南街1550號姓名孫 杰性別女年齡56民族漢職務董事長職稱身份證號號2101106119511043308224特此證明明！ 投標人人：（公公章）20077年111月8日日四、授

4、權權委托書書孫 杰 （姓名名）系 沈陽麥麥恩物業(yè)業(yè)有限公公司的法法定代表表人，現(xiàn)現(xiàn)委派閆閆永偉（姓名）參加貴貴方組織織的沈陽陽“ 中乾乾商務花花園”住宅區(qū)區(qū)前期物物業(yè)管理理招投標標活動，全權代代表我單單位處理理投標的的有關事事宜。代理人無無轉委托托權，特特此委托托。本授權書書有效期期：20077年11月8日至20007 年年12月8 日附授權代代表情況況：姓名閆永偉職務經理性別男年齡35身份證號號碼2101121119733101134661電話8662299994傳真通訊地址址沈陽市于于洪區(qū)鴨鴨綠江街街43甲甲郵編1100032 投投標人：（公章章） 法法定代表表人：（簽字/蓋章）20077

5、年111月8日日第三部分分 技術文文件一、企業(yè)業(yè)概況項 目內 容容企業(yè)名稱稱沈陽麥恩恩物業(yè)有有限公司司法定代表表人孫 杰注冊資本本人民幣550萬元元注冊地址址沈陽市和和平區(qū)南南京南街街1500號4111辦公地址址沈陽市和和平區(qū)南南京南街街1500號4111郵政編碼碼1100005電 話 2333704435經營范圍圍：房屋屋租賃、經營、維修、管理、服務；與房屋屋相關的的服務設設施的經經營管理理。二、目前前所管理理物業(yè)項項目情況況一覽表表序號物業(yè)項目目名稱開發(fā)建設設單位建筑面積積業(yè)主戶數(shù)數(shù)建筑形式式物業(yè)費標標準ISO990000認證接管時間間1集智大廈廈南方集智智房屋開開發(fā)有限限公司21，000

6、0169高層?。?.0/月月/平米米商：0.5/月月/平米米已通過20033.62祥和家園園遼寧鴻祥祥房地產產開發(fā)有有限公司司65，0000564多層?。?.8/月月/平米米商：0.4/月月/平米米已通過20044.5.153人和雅園園人和房地地產開發(fā)發(fā)公司6，000022多層2.0/月/平平米已通過20011.34人和馨園園人和房地地產開發(fā)發(fā)公司85，0000633多層0.655/月/平米已通過20033.55桃園宏基偉業(yè)業(yè)開發(fā)公公司60，0000607多層0.5/月/平平米已通過20055.9三、近三三年財務務狀況表表 單位位： 元元 年份項目20055年末20066年末20077年上半半

7、年一、資產產3514487.72369,1988.299605,7177.899 1、流流動資產產160,8844.266302,4199.688 、571,1222.566其中：應應收款合合計68,4402.16112,2077.59998,1149.93 2、固固定資產產2530000.001191101.001191101.00其中：固固定資產產凈值190,6033.52266,7778.6134,5595.33 3、其其他資產產二、負債債330,2644.633254,2555.644512,5299.233 1、流流動負債債330,2644.6332542255.64512,5299

8、.233其中：應應付款合合計891117.007653000.0001519998.00 2、長長期負債債三、營業(yè)業(yè)收入總總額2500076.00423,4266.5008016674.00其中:物物業(yè)管理理費收入入2500076.00423,4266.5008016674.00四、成本本費用總總額230,6844.099383,5644.655758,5644.522 其中：人力成成本1303363.721506672.042516697.11五、稅前前利潤19,3391.9139,8861.8543,1109.48四、擬派派管理項項目經理理自然情情況及主主要經歷歷姓 名閆永偉性 別男出生年

9、月月19733.100.133學 歷大 專專 業(yè)建 筑職 稱經 理建設部物物業(yè)管理理經理上上崗證（有）獲證時間間200559主要工作作經歷：20044年8月月20006年99月 廣州頤頤和酒店店物業(yè)管管理有限限公司職務：客客服經理理 20066年至今 沈沈陽麥恩恩物業(yè)有有限公司司 項目經經理附經理上上崗證五、本管管理項目目管理人人員配備備情況表表姓名職務年齡學歷專業(yè)管理經驗驗物業(yè)管理理資格證證書王玉芳管理員45大專物業(yè)管理理4年物業(yè)管理理上崗證證朱春山工程師40大專電氣4年電工證第四部分分 物物業(yè)管理理服務方方案及管管理指標標（一）物物業(yè)公司司簡介沈陽麥恩恩物業(yè)管管理有限限公司是是經工商商部門

10、批批準成立立的專業(yè)業(yè)從事物物業(yè)管理理、物業(yè)業(yè)代理具具有獨立立法人資資格的企企業(yè)，注注冊資金金伍拾萬萬人民幣幣。公司司現(xiàn)有員員工966人，其其中大、中專以以上學歷歷27人人，物業(yè)業(yè)管量為為36萬萬平方米米，供暖暖管量為為3萬平平方米，物業(yè)資資質為三三級，于于20003年通通過ISSO90001質質量管理理體系認認證。公司以物物業(yè)管理理和供暖暖為經營營主業(yè)，公司管管理的人人和馨園園、祥和和家園分分別于220055年獲得得了安全全四星級級物業(yè)小小區(qū)；人人和馨園園被評為為沈陽市市50家家業(yè)主滿滿意的物物業(yè)小區(qū)區(qū)榮譽稱稱號；祥祥和家園園被沈陽陽市評為為環(huán)保安安靜小區(qū)區(qū)稱號；集智大大廈為公公司管理理的5A

11、A智能高高檔商住住寫字間間，實施施了保潔潔全方位位、物業(yè)業(yè)全天候候，在高高檔商住住寫字間間的管理理方面實實現(xiàn)了高高檔次、高標準準的管理理典范。公司建立立了科學學、規(guī)范范和系統(tǒng)統(tǒng)的管理理體系，并將以以科學的的管理、良好的的形象，為振興興和發(fā)展展沈陽物物業(yè)管理理經濟做做出積極極的貢獻獻。（二）中中乾商務務花園概概況中乾商務務花園（簡稱“小區(qū)”）是由由遼寧中中乾房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)建設的的中型智智能化現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅小區(qū)，小區(qū)建建筑設計計與建造造品位高高，配套套設施齊齊備，是是沈陽二二十一世世紀初期期具有代代表性的的住宅區(qū)區(qū)。（三）設設備設施施情況1、供電電：整個小區(qū)區(qū)由單回回路8KKV供電電

12、，由電電纜溝或或橋架送送到各住住宅樓單單元的應應急電源源箱。2、電梯梯：整個小區(qū)區(qū)共9部部電梯。3、消防防：在住宅樓樓公共部部位安裝裝感煙、感溫探探測器、手報按按扭等，由消防防控制中中心集中中、聯(lián)動動控制；消防泵泵、排煙煙風機等等聯(lián)動控控制。設設中控消消防廣播播系統(tǒng)。4、安防防：小區(qū)安防防系統(tǒng)分分為電視視監(jiān)控系系統(tǒng)和周周界報警警系統(tǒng)；對園區(qū)區(qū)出入口口、道路路、廣場場、周界界及公共共場所進進行監(jiān)視視并記錄錄。5、門禁禁：小區(qū)及單單元的門門禁系統(tǒng)統(tǒng)與可視視對講相相結合，并由中中控室監(jiān)監(jiān)控。6、有線線電視：接到各戶戶，每戶戶一個端端口。7、電話話：每戶兩條條電話線線。8、寬帶帶：入小區(qū)1100兆兆帶

13、寬，入戶110兆帶帶寬。9、供水水（1）生生活供水水情況（17kkw）；分別由由市政給給水管網(wǎng)網(wǎng)及小區(qū)區(qū)自備井井供給小小區(qū)儲水水池，通通過小區(qū)區(qū)微機變變頻供水水系統(tǒng)分分高、低低壓供水水。設備有：低壓給給水泵 2臺 高壓壓給水泵泵 2臺臺 井水水提升水水泵 2臺 變頻頻控制柜柜 2臺臺（2）消消防供水水系統(tǒng)330kww小區(qū)設有有獨立消消防供水水系統(tǒng)和和自動噴噴淋供水水系統(tǒng)。設有消消防水泵泵2臺，自動噴噴淋消防防水泵22臺，并并設有高高位消防防水箱一一個，消消防氣壓壓罐一個個，增壓壓水泵22臺。10、排排水系統(tǒng)統(tǒng)11、煤煤氣由煤氣公公司提供供管道煤煤氣。12、智智能化系系統(tǒng)概況況中乾商務務花園智智

14、能化系系統(tǒng)包括括：1）防盜盜、秩序序維護與與對講系系統(tǒng)停車場及及小區(qū)內內主要出出入口設設攝像頭頭，并與與秩序維維護監(jiān)控控中心聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。2）火災災自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)按消防規(guī)規(guī)范在住住宅樓內內設火災災自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)，并與與防排煙煙、正壓壓送風、電梯等等聯(lián)動控控制。3）遠程程抄表（水、電電、煤氣氣、熱）預留接接口。4）小區(qū)區(qū)閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)。二、人員員構成及及招聘計計劃小區(qū)管理理處采取取由總公公司實行行整體管管理監(jiān)督督的經理理責任制制。小區(qū)區(qū)管理處處設立“4個部部門”，1、客服部部 2、保潔部部 3、秩序維維護部 4、工工程維修修部。由由管理處處經理直直接對各各部室的的工作實實施領導導，以便便全面、直

15、接、及時掌掌握日常常工作及及人員表表現(xiàn)，有有效控制制整個管管理過程程，減少少失誤，提高工工作效率率。為了使管管理處的的各項工工作能有有效運作作，切實實完成物物業(yè)公司司對業(yè)主主及各項項指標的的承諾，以及本本著精干干、一專專多能的的精神，公司將將配備一一批高學學歷、有有經驗、有責任任心的管管理人員員，結合合經過精精心挑選選、嚴格格培訓后后上崗的的專業(yè)人人員組成成一個業(yè)業(yè)務精、思想好好、素質質高的集集體，總總人數(shù)為為28人人，其中中管理人人員大專專學歷占占80%；所有有工作人人員分為為兩期止止崗：11、物業(yè)業(yè)籌備期期 22、常規(guī)規(guī)期。三、前期期物業(yè)管管理工作作目標及及內容（一）籌籌備期工工作內容容成

16、立中乾乾商務花花園物業(yè)業(yè)管理處處籌備組組工作內容容：1、成立立籌備組組；2、物業(yè)業(yè)人員招招聘；3、人員員培訓；4、管理理處設備備物資準準備；5、購置置用于提提供專項項服務的的物資及及裝備；6、編制制中乾商商務花園園物業(yè)管管理介紹紹彩頁；7、配合合售樓部部，從“物業(yè)創(chuàng)創(chuàng)品牌、中乾添添光彩”開展前前期物業(yè)業(yè)管理工工作；8、進行行中乾商商務花園園物業(yè)管管理標識識系統(tǒng)策策劃；9、聯(lián)系系將向中中乾商務務花園提提供公共共配套服服務的經經營服務務單位，如供水水、供電電、供氣氣、有線線電視、，郵政政、通訊訊，環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等部門門，準確確掌握開開通服輸輸務的條條件、方方式及收收費標準準；10、聯(lián)聯(lián)系將對對中乾商商務花

17、園園實行公公共管理理的各種種部門，如公安安、消防防、街道道辦事處處，與他他們建立立良好的的公共關關系。11、跟跟進小區(qū)區(qū)建設和和秩序維維護工作作。12、編編寫印制制中乾商商務花園園公眾制制度，包包括：前期期物業(yè)管管理服務務合同；臨時時管理規(guī)規(guī)約；業(yè)主主手冊；裝修修指南14、完完善管理理處各項項內部運運作規(guī)章章制度。15、跟跟進小區(qū)區(qū)建設和和秩序維維護工作作；16、參參與中乾乾商務花花園的房房屋、機機電、消消防、智智能系統(tǒng)統(tǒng)的安裝裝、調試試、竣工工驗收工工作。17、舉舉行一次次以物業(yè)業(yè)管理為為主題的的業(yè)主懇懇談會；18、攝攝制有關關小區(qū)物物業(yè)管理理介紹的的VCDD碟；19、管管理設備備進場；20

18、、智智能系統(tǒng)統(tǒng)操作、維護的的專項培培訓與實實習演練練；21、與與沈陽福福運房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司進行行物業(yè)移移交工作作；22、入入住工作作的全面面準備和和模擬管管理；23、辦辦理入住住。四 常常規(guī)期物物業(yè)管理理工作目目標及內內容（一）物物業(yè)公司司的內部部管理方方案1、公司司運作機機制 由由經理下下達工作作指令，由各職職能部門門執(zhí)行指指令，并并把指令令細化處處理，由由各管理理人予以以實施，各職能能部門按按分工對對管理處處的實施施情況進進行監(jiān)督督并獲取取反饋信信息，反反饋信息息的另一一來源由由管理處處自行發(fā)發(fā)出，由由各部門門負責人人協(xié)助經經理或直直接出處處理，再再由經理理發(fā)出新新的工作作指令。指

19、令經理執(zhí)行職能部門反饋監(jiān)督各管理處實處理實施2、人員員培訓計計劃培訓，是是麥恩物物業(yè)內部部管理一一直推行行的制度度，不斷斷地對各各級員工工進行不不同項目目、不同同階段的的培訓，也將是是中乾商商務花園園管理處處圓滿完完成合同同期承諾諾管理目目標的重重要保證證。因此此，自管管理處成成立之日日起，即即實施一一套有效效的培訓訓計劃，并切實實推行，以培養(yǎng)養(yǎng)出一批批有理想想、有覺覺悟、有有能力、有素質質、有現(xiàn)現(xiàn)代意識識的專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理人才才，公司司將依靠靠這樣的的一批優(yōu)優(yōu)秀人才才來完成成中乾商商務花園園各項物物業(yè)管理理工作。（1）培培訓形式式1）培訓訓分三階階段進行行： 入住住前培訓訓 入住住后上崗崗培

20、訓 正常常管理期期培訓（2）培培訓分集集中培訓訓和對各各類專業(yè)業(yè)人員單單獨進行行特別培培訓1）集中中培訓2）分類類培訓 物業(yè)業(yè)助理培培訓 秩序序維護員員培訓 保潔潔員培訓訓 維修修人員培培訓3）重點點培訓（2）培培訓目標標 管理理人員持持證上崗崗率1000%； 特種種工作人人員持證證上崗率率1000%； 其它它員工達達到崗位位技術精精通，550%以以上人員員熟悉22個部門門以下工工作； 完成成公司下下達的管管理目標標。（3）培培訓計劃劃 中乾乾商務花花園管理理處管理理人員培培訓計劃劃 中乾乾商務花花園管理理處秩序序維護員員特別培培訓計劃劃 中乾乾商務花花園管理理處保潔潔員特別別培訓計計劃 中乾

21、乾商務花花園管理理處維修修人員特特別培訓訓計劃（4）人人員管理理1)招聘聘2)崗位位責任制制度3)考核核與競爭爭考核: 日考考核 月考考核 季度度考核 年度度考核競爭： 管理理處經理理競選聘聘任制 管理理人員競競爭上崗崗制4)末位位淘汰制制度3、管理理規(guī)章制制度和小小區(qū)檔案案的建立立與管理理住宅區(qū)檔檔案資料料是住宅宅區(qū)財產產的重要要組成部部分，管管理好住住宅區(qū)檔檔案資料料是物業(yè)業(yè)管理工工作的重重要內容容，中乾乾商務花花園管理理處將按按小區(qū)工工程建設設資料、小區(qū)業(yè)業(yè)主/住住戶資料料和日常常管理資資料三部部分進行行檔案的的建立和和集中管管理，利利用計算算機這一一現(xiàn)代化化的管理理手段，不斷更更新完善

22、善提高管管理檔次次，開發(fā)發(fā)多媒體體信息查查詢系統(tǒng)統(tǒng)，方便便管理及及業(yè)主住住戶的查查詢工作作。（1） 管理制制度的建建立小區(qū)公眾眾制度為規(guī)范小小區(qū)管理理，維護護小區(qū)公公眾利益益，明確確業(yè)主/住戶公公共行為為指引，方便業(yè)業(yè)主/住住戶生活活辦理，管理處處根據(jù)市市有關物物業(yè)管理理條例及及法律法法規(guī)制定定出中乾乾商務花花園一整整套小區(qū)區(qū)公眾管管理制度度，主要要包括如如下： 中中乾商務務花園業(yè)業(yè)主管理理規(guī)定 中中乾商務務花園消消防管理理規(guī)定 中中乾商務務花園消消防指南南 中中乾商務務花園裝裝修管理理規(guī)定 中中乾商務務花園停停車場管管理規(guī)定定 中中乾商務務花園精精神文明明公約中乾乾商務花花園商鋪鋪管理規(guī)規(guī)定

23、小區(qū)檔案案管理A：小區(qū)區(qū)工程建建設資料料在管理處處成立進進駐中乾乾商務花花園后，管理處處將立即即建立小小區(qū)工程程資料檔檔案，通通過設計計單位、施工單單位，接接收完整整的小區(qū)區(qū)建筑竣竣工圖紙紙資料，包括有有結構、建筑、電氣、消防、給排水水等圖紙紙資料。B: 小小區(qū)住戶戶資料小區(qū)入住住后建立立的住戶戶檔案屬屬于管理理處要建建立的重重要資料料，內容容包括業(yè)業(yè)主/住住戶家庭庭資料，居住人人口變化化情況等等，主要要以“麥恩物物業(yè)管理理軟件”來建立立管理。C: 日日常管理理資料本項目資資料包括括：裝修修檔案、公用設設備設施施檔案、社區(qū)文文化活動動檔案、財務檔檔案、員員工個人人檔案、業(yè)主/住戶意意見調查查表

24、、服服務質量量回訪、住戶投投訴記錄錄及處理理情況、重大事事件等，以科學學、完善善地記錄錄小區(qū)的的日常管管理工作作。D: 保保密工作作在檔案資資料的保保管方面面，管理理處將本本著安全全、完整整、保密密、方便便查閱的的原則，設專人人柜保管管，制定定完善管管理、查查閱制度度，確保保不丟失失，不泄泄密。2）檔案案目錄 樓于于接管資資料； 專業(yè)業(yè)化管理理資料； 企業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃； 業(yè)主主委員會會資料； 委托托合同； 目標標責任制制及有償償服務； 爭創(chuàng)創(chuàng)國優(yōu)規(guī)規(guī)劃與實實施方案案； 各項項管理制制度 現(xiàn)化化代管理理手段 人員員素質與與培訓 房屋屋管理及及維修養(yǎng)養(yǎng)護 設備備管理 市政政公用設設施管理理 環(huán)境境

25、衛(wèi)生管管理 秩序序維護管管理 精神神文明建建設及社社會文化化活動 經濟濟效益與與便民服服務 質量量管理（二）物物業(yè)管理理工作內內容為配合中中乾商務務花園的的現(xiàn)代化化高檔次次設計特特點，管管理處將將通過推推行一套套完整的的規(guī)范化化、有重重點、有有特色的的物業(yè)管管理制度度，以維維護小區(qū)區(qū)的房屋屋、設施施，美化化小區(qū)的的環(huán)境面面貌，創(chuàng)創(chuàng)造一個個安逸、舒適的的生活樂樂園。1、入住住管理小區(qū)交付付管理后后的入住住工作，是管理理處與業(yè)業(yè)主/住住戶正式式接觸的的時間，入住過過程安排排、控制制的好壞壞，將直直接影響響業(yè)主/住戶對對地產公公司和物物業(yè)公司司的第一一印象，對日后后的管理理工作、日后的的服務管管理關

26、系系帶來關關鍵性的的影響，所以，管理處處在入住住儀式和和程序上上特作妥妥善的安安排，以以護地產產公司的的影響，方便業(yè)業(yè)主/住住戶入住住。入住儀式式協(xié)助地產產公司選選擇中乾乾商務花花園的入入住儀式式日期，邀請有有關部門門領導、同行及及部分業(yè)業(yè)主/住住戶參加加，邀請請新聞媒媒介出席席，開放放現(xiàn)場報報道，辦辦求擴大大中乾商商務花園園這個個高檔次次、配備備齊全的的現(xiàn)代住住宅小區(qū)區(qū)已順利利建成并并隆重入入住的影影響力，以促進進銷售工工作。入住程序序1） 業(yè)業(yè)主/住住戶提供供入住資資料：包包括入住住通知書書、購房房合同、身份證證、相片片、指定定銀行存存折及復復印件、交款證證明、前前期物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)議。2)

27、 業(yè)業(yè)主/住住戶參加加聽課，看VCCD（約約15分分鐘）詳詳細了解解小區(qū)情情況，了了解管理理處的有有關管理理制度，運作制制度。3)憑入入住通知知書領取取入住資資料，包包括住住戶手冊冊管管理公約約裝裝修指南南入住住通知書書加蓋“已領資資料”章。4)現(xiàn)場場填寫簽簽訂小小區(qū)繳費費協(xié)議書書、消防安安全責任任書、入住住登記表表、小區(qū)入入住合約約、緊急情情況聯(lián)絡絡表、業(yè)主主證申請請表。5)攜入入住繳費費通知書書一財務務室交納納有關費費用。6)憑交交費收據(jù)據(jù)領取鑰鑰匙，簽簽收，交交回有資資料歸檔檔。7)管理理處安排排維修人人員協(xié)同同業(yè)主/住戶驗驗收房屋屋，雙方方簽名后后交回驗驗收單歸歸檔。管理要點點1) 為

28、為使每位位業(yè)主/住戶來來管理處處辦事方方便，不不出現(xiàn)混混亂或無無所適從從的現(xiàn)象象，管理理處計劃劃分部門門、分職職能、分分步驟、采用指指引明確確的一條條龍流水水作業(yè)方方法為業(yè)業(yè)主/住住戶辦理理入住手手續(xù)。2) 小小區(qū)入口口處掛橫橫幅，內內容有“歡迎您您喬遷XXXX”等，插插彩旗，營造熱熱烈的氣氣氛；插插指路牌牌，由入入口處到到管理處處，指路路牌標明明“管理處處”字樣樣；標明明管理處處辦公地地址和辦辦公時間間。3) 張張貼大型型宣傳單單、入住住流程圖圖、辦理理手續(xù)窗窗口設置置要求做做到“一條龍龍服務”，各窗窗口標識識清楚、一目了了然，方方便業(yè)主主/住戶戶查閱了了解。4) 設設立業(yè)主主/住戶戶培訓課

29、課室，專專門制作作一輯VVCD反反復播放放，向業(yè)業(yè)主/住住戶介紹紹小區(qū)的的基本情情況，房房屋樓宇宇的特點點，配備備的各種種公共設設施和智智能系統(tǒng)統(tǒng)，管理理處運作作及中乾乾商務花花園的管管理制度度，讓每每一位業(yè)業(yè)主/住住戶從一一開始對對有關情情況有一一個清楚楚的認識識。5) 管管理處辦辦公環(huán)境境：掛燈燈籠，飄飄小彩帶帶，擺放放花籃、盆景，給人以以隆重、喜慶的的感受。6) 管管理人員員著裝整整潔，精精神飽滿滿；辦公公室內資資料擺放放整齊有有序。7) 管管理處的的工作準準則是入入住事情情一次辦辦完，不不用多次次往返，不用浪浪費時間間。2、小區(qū)區(qū)環(huán)境秩秩序1）中乾乾商務花花園紅線線范圍內內的環(huán)境境設施

30、。2）會影影響中乾乾商務花花園的美美觀、安安全、交交通、安安寧的圍圍墻外圍圍。管理要點點1） 維維持中乾乾商務花花園的原原設計風風貌、獨獨特風格格。2）使中中乾商務務花園環(huán)環(huán)境清新新宜人，干凈整整潔。3）有一一個安全全、祥和和、融洽洽、方便便、舒適適的生活活空間。3、保潔潔管理保潔管理理范圍1）中乾乾商務花花園內公公共環(huán)境境的保潔潔工作。2）各樓樓宇房屋屋與公共共樓梯、過道的的清潔保保潔工作作。3）各種種公共設設施、公公共設施施設備房房與配套套設備的的清潔、保潔工工作。4）小區(qū)區(qū)內的定定期消殺殺、滅蟲蟲害的工工作。清潔衛(wèi)生生 建立立清掃保保潔制度度 房屋屋立面、公共樓樓道及區(qū)區(qū)內道路路整潔，無

31、堆放放雜物現(xiàn)現(xiàn)象； 樓道道內每天天掃一次次，拖一一次，全全天保持持清潔。 水箱箱一年清清洗 一一次，供供水符合合衛(wèi)生標標準，無無二次污污染及隱隱患； 定期期殺滅蚊蚊、蠅、鼠，并并做到無無滋生源源； 保潔潔班長必必須對樓樓道及公公共區(qū)域域檢查一一次，保保證工作作質量。 保潔潔班長組組織保潔潔員每月月二次園園區(qū)大清清掃，保保持園區(qū)區(qū)良好環(huán)環(huán)境秩序序。管理模式式與作業(yè)業(yè)要求A、管理理模式：1）管理理處設立立保潔人人員負責責中乾商商務花園園的清潔潔、保潔潔工作。2）制定定健全完完善的操操作規(guī)程程，考核核制度及及激勵機機制，規(guī)規(guī)范化管管理。B、作業(yè)業(yè)要求：1）設施施設備、樓梯走走道、扶扶手圍欄欄等日掃掃

32、日拖，保持干干凈整潔潔，垃圾圾日產日日潔，確確保無亂亂扔亂放放現(xiàn)象。2）小區(qū)區(qū)內的消消殺工作作每年進進行一次次，做好好事前通通知工作作。管理措施施1）管理理處經理理是管理理工作的的指揮者者和監(jiān)督督檢查者者，每日日必須對對小區(qū)內內和各項項工作進進行巡視視檢查，發(fā)現(xiàn)問問題立即即處理，減少漏漏洞，掃掃除管理理盲點。2）所有有管理人人員、秩秩序維護護員、保保潔員都都是小區(qū)區(qū)環(huán)境與與安全的的維護員員，各盡盡其責、互相配配合，共共同搞好好小區(qū)管管理。3）加強強環(huán)境安安全巡邏邏整治，確保大大門、道道路暢通通，無公公共設備備設施損損壞及不不文明現(xiàn)現(xiàn)象發(fā)生生。4）建立立制度、宣傳精精神文明明建設，使小區(qū)區(qū)內業(yè)主

33、主/住戶戶自覺維維修、自自覺遵守守，形成成一個互互動的大大家庭。4、秩序序維護管管理安全是小小區(qū)居民民安居樂樂業(yè)的首首要保證證，也是是中乾商商務花園園一貫相相當重視視的工作作，中乾乾商務花花園的秩秩序維護護管理工工作在嚴嚴格堅持持標準化化管理的的同時，還將有有針對性性、有重重點地加加強對防防落應急急措施和和秩序維維護員隊隊伍的建建設，從從而確保保中乾商商務花園園秩序維維護工作作的萬無無一失。業(yè)主/住住戶被盜盜和車輛輛丟失的的責任和和承諾 家居安安全是每每位業(yè)主主/住戶戶最為關關心的事事情，也也是管理理處最為為重視的的首要工工作，結結合中乾乾商務花花園的特特點，安安全的工工作則更更為重要要。為使

34、使入住中中乾商務務花園的的業(yè)主/住戶可可以真正正安居樂樂業(yè)，無無后顧之之憂，共共享中乾乾商務花花園大自自然設計計的環(huán)境境和麥恩恩專業(yè)物物業(yè)管理理的優(yōu)越越，另外外，管理理處在積積極維護護小區(qū)安安全，撲撲滅犯罪罪因素的的同時，為住戶戶提供一一些額外外的信心心保證。對于不不論是任任何原因因發(fā)生的的有關被被盜、失失車案件件，管理理處必將將全力協(xié)協(xié)助有關關部門破破案。力力求將業(yè)業(yè)主/住住戶的損損失減至至最低。管理要點點：無“三無無”閑雜人人員進出出，無可可疑犯罪罪分子游游蕩。無摩托車車、機動動車丟失失。無搶劫、盜竊事事件、火火災發(fā)生生。管理方式式： 采用相對對獨立封封閉式管管理，交交叉巡邏邏的安全全管理

35、辦辦法，力力求掃除除任何的的治安盲盲點、黑黑點、死死點。（1）建建立三層層立體交交叉的巡巡查、檢檢查、監(jiān)監(jiān)控的秩秩序維護護機制。1）設立立門崗： 固定定門崗：嚴格控控制小區(qū)區(qū)人員和和車輛的的進出。 流動動巡邏崗崗：負責責小區(qū)內內環(huán)境、各樓層層、地下下室、商商鋪的巡巡邏檢查查，確保保無犯案案隱患存存在，無無犯罪案案件發(fā)生生。 機動動快速反反應崗：快速處處理、控控制突發(fā)發(fā)事件的的發(fā)生及及檢查，聯(lián)系各各崗位的的工作。2）人員員配置 固定定門崗：配置合合理適量量秩序維維護員。 流動動巡邏崗崗：配置置合理適適量秩序序維護員員 機動動快速反反應崗：一般由由秩序維維護部主主管或經經理擔任任，起到到調度、檢查

36、、監(jiān)督的的作用，利用配配備的摩摩托車，不停地地在區(qū)內內各崗間間穿插檢檢查。3）秩序序維護員員工作用用具 各固固定門崗崗配備對對講機一一部 流動動巡邏崗崗配備對對講機兩兩部。 機動動快速反反應崗和和智能監(jiān)監(jiān)控值班班室各配配備對講講機一部部。 每位位秩序維維護員配配備記事事本、警警棍，手手電筒。（2）充充分利用用智能巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)，重點點放在每每一樓道道、天臺臺、出入入口、架架空隱蔽蔽處，圍圍墻四周周均設立立巡更登登記點。（3）利利用小區(qū)區(qū)的智能能監(jiān)控值值班室224小時時的閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，各崗崗秩序維維護員的的巡查，對講網(wǎng)網(wǎng)形成一一個全面面嚴密、內外結結合、立立體交叉叉、動靜靜互補的的全方位

37、位立體防防范系統(tǒng)統(tǒng)和突發(fā)發(fā)事件快快速處理理系統(tǒng)。住宅區(qū)報報警的應應急處理理信息收集集處理以智能監(jiān)監(jiān)控值班班室為主主導的應應急信息息處理網(wǎng)網(wǎng)絡，通通過監(jiān)控控值班室室統(tǒng)一協(xié)協(xié)調、調調動所有有部門力力量，及及時處理理應急突突發(fā)事情情，并作作出快速速判斷，當內部部力量不不足時向向社會有有關公眾眾部門求求助支援援。居家報警監(jiān)控設備無線對講電話投訴巡邏員緊急求助線外控制外部轉達公司總部主管部門管理處巡邏員社會部門智能監(jiān)控值班室（信息收集處理）相關崗位快速反應安全緊急急事件處處理為了有效效地防范范盜竊、火災等等惡性事事故的發(fā)發(fā)生，打打擊犯罪罪活動，管理處處在秩序序維護方方面的工工作，特特別制定定出安全全緊急

38、事事件處理理流程。結合中中乾商務務花園的的閉路電電視智能能監(jiān)控系系統(tǒng)，流流程制定定就是要要使每一一位秩序序維護員員都能熟熟悉了解解應急情情況的作作戰(zhàn)方案案，不致致出現(xiàn)臨臨場混亂亂或處理理不當延延誤戰(zhàn)機機的現(xiàn)象象。確保保中乾商商務花園園在沒有有安裝防防盜網(wǎng)的的特色下下，仍能能使小區(qū)區(qū)的每一一位住戶戶放心工工作、安安心地生生活。有關電話、報告有突發(fā)可疑情況遇緊急突發(fā)事件判斷性質以及是否可自行處理是否發(fā)現(xiàn)可疑突發(fā)情況發(fā)現(xiàn)可疑突發(fā)情況智能監(jiān)控值班室控制調動向公安消防等部門求助，并迅速報告相關部門通知快速反映哨開始行動疏通完成處理情況結果報告監(jiān)控室做好記錄（3）秩秩序維護護服務，維持正正常公共共生活秩秩

39、序。1）主要要出入口口24小小時值班班；2）秩序序維護人人員定時時巡查；3）對入入口、重重要部位位24小小時監(jiān)控控；4）無私私充攤點點、廣告告牌、廣廣告字畫畫、亂貼貼亂畫現(xiàn)現(xiàn)象；5）無小小商小販販高聲喊喊叫；6）危及及住戶安安全處設設有明顯顯標志及及防范措措施；7）有應應急處理理計劃和和措施，必要時時能及時時報警，并努力力防止事事態(tài)進一一步惡化化，協(xié)助助保護現(xiàn)現(xiàn)場；8）對外外來訪探探人員，建立詢詢問登記記制度；（4）交交通車輛輛管理1）摩托托車、助助力車和和自行車車存放指指定地點點；2）停車車場以外外區(qū)域禁禁止停放放汽車；3）定期期清理破破舊、長長期無人人使用的的自行車車；5、車輛輛管理管理方

40、式式1）全面面對小區(qū)區(qū)實行規(guī)規(guī)范化、合理化化、專業(yè)業(yè)化的統(tǒng)統(tǒng)一管理理。2）244小時值值班制度度，選派派專職秩秩序維護護員負責責全面管管理。3）全面面實行車車輛嚴格格管理，車輛進進出、檢檢查、登登記、收收費全部部由電腦腦管理，避免人人為出錯錯或作弊弊。4）規(guī)范范車輛，確確保停車車位，各各種標識識指示齊齊全、確確保車輛輛停放進進出有序序，無道道路堵塞塞及亂放放現(xiàn)象。5）確保保人車分分流，維維持小區(qū)區(qū)良好秩秩序。人員工作作安排1）大門門崗設秩秩序維護護員，專專職負責責指揮車車輛進出出，檢查查監(jiān)督車車輛停放放情況，確保大大門主干干道路的的暢通。2）警衛(wèi)衛(wèi)人員對對停車場場進行巡巡邏，檢檢查每輛輛存放車

41、車輛，避避免出現(xiàn)現(xiàn)被盜、被損及及亂停放放現(xiàn)象發(fā)發(fā)生。管理要點點1）制備備完善的的標識系系統(tǒng)，小小區(qū)內各各種車輛輛指示指指路標識識，牌必必須清楚楚齊全，讓每一一位車主主均能方方便地通通過上述述標識，按規(guī)定定停車輛輛。2）規(guī)范范車輛，除除了有健健全的管管理制度度外，關關鍵還要要制定合合理的措措施，制制度上規(guī)規(guī)定每區(qū)區(qū)域業(yè)主主/住戶戶的車輛輛必須相相應地停停放，可可以避免免出現(xiàn)亂亂停亂放放或爭車車位等混混亂現(xiàn)象象。3）培訓訓秩序維維護員熟熟悉小區(qū)區(qū)車主情情況，認認真負責責地指揮揮、疏導導、確保保行人安安全。4）熟悉悉和充分分利用智智能化監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在混亂亂現(xiàn)象或或盜、損損車可疑疑情況，立即通

42、通過對講講通知有有關秩序序維護員員進行處處理，利利用人機機的完美美配合，有效地地管理停停車場和和車輛。5）單車車、摩托托車、電電動車的的管理，考慮中中乾商務務花園建建筑設計計的特點點，為保保證業(yè)主主/住戶戶有一個個安全、寧靜的的茶余、飯后散散步環(huán)境境、將限限制單車車、摩托托車上道道，兩車車在相應應的入口口邊建造造專用車車棚，統(tǒng)統(tǒng)一管理理。6）整體體規(guī)劃停停車位，按不同同情況，如出售售車位、長租固固定車位位、零星星臨時停停放車位位三種進進行劃分分管理，用不同同顏色、標志明明確標示示，方便便住戶車車主使用用，有利利于管理理，縮短短檢查監(jiān)監(jiān)控的時時間，減減少事故故的發(fā)生生。7）保持持與汽車車維修部部

43、門的熱熱線聯(lián)系系，一旦旦發(fā)生車車輛故障障或事故故，隨時時聯(lián)系維維修拖車車，確保保停車場場和道路路的暢通通無阻。6、公用用設施與與設備維維護和管管理中乾商務務花園包包括小高高層、多多層樓房房，集智智能安防防、人文文景觀于于一身的的住宅區(qū)區(qū)，相應應的各種種各樣公公用設計計設備則則數(shù)量繁繁多，如如電梯、生活水水泵房、防排煙煙風機、高低壓壓配電房房、消防防自動報報警噴淋淋系統(tǒng)等等等，非非一般小小區(qū)所能能攀比。但是，也提高高了維護護保養(yǎng)的的難度，因此對對公用設設施設備備如何做做好維護護管理，于小區(qū)區(qū)、于業(yè)業(yè)主/住住戶利益益都十分分重要和和必要。據(jù)此，管理處處的該項項工作的的管理上上將重點點加大力力度，強

44、強化措施施，力求求盡善盡盡。設備三級級人員管管理1）保養(yǎng)養(yǎng)責任人人：各種種設備設設立專職職維修保保養(yǎng)責任任人，全全面負責責設施、設備的的維護保保養(yǎng)。2）設備備負責人人：設立立維修主主管，對對設施、設備的的保養(yǎng)工工作進行行長期的的監(jiān)督及及指導工工作，編編制有關關的維修修保養(yǎng)計計劃，確確保工作作的落實實。3）專業(yè)業(yè)保養(yǎng)責責任人：與專業(yè)業(yè)維修公公司確定定專人專專職維修修養(yǎng)護計計劃，確確保重大大設施設設備的正正常運行行。設備五級級保養(yǎng)檢檢修1）日檢檢：每日日由保養(yǎng)養(yǎng)責任人人對設備備進行檢檢查、保保養(yǎng)。2）月檢檢：每月月由管理理處設備備維修主主管協(xié)同同具體設設備保養(yǎng)養(yǎng)責任人人對設備備進行檢檢查、保保養(yǎng)。

45、3）年檢檢：每年年一次由由公司品品質管理理部門設設備主管管牽頭號號對設備備進行年年度檢查查保養(yǎng)。4）大修修保養(yǎng)：根據(jù)設設備設施施的技術術要求、保養(yǎng)規(guī)規(guī)格、由由管理處處工程維維修部 配配合專業(yè)業(yè)保養(yǎng)責責任人定定期對設設備進行行大修保保養(yǎng)。5）承包包專業(yè)保保養(yǎng)：專專項設施施設備由由專業(yè)承承包方負負責全面面的保養(yǎng)養(yǎng)，與專專業(yè)維修修保養(yǎng)單單位簽訂訂合同，確保高高尖技術術的可靠靠性。設備管理理要點1）落實實設備設設施從安安裝、調調試、驗驗收到日日常維護護，中、大修一一條龍的的全面跟跟蹤管理理計劃，做到每每項設備備資料齊齊全、配配件完整整。2）制定定嚴格、科學的的設備管管理制度度、操作作堆積，確保設設備良

46、好好運作。3）制定定完善的的設備維維修人員員崗位責責任，提提高設備備管理人人員責任任心，調調動積極極性，發(fā)發(fā)揮潛能能。4）定崗崗定員，落實責責任，保保養(yǎng)、維維修、清清潔，包包干到底底。5）加強強培訓，掌握最最新技術術、技能能、集維維修、保保養(yǎng)、多多面全能能于一身身。7、消防防安全管管理1）設立立三級人人員管理理制度，維修工工、秩序序維護員員為消防防責任人人，主任任為主管管、公司司領導層層為最終終監(jiān)督指指導。2）成立立義務消消防隊，制度消消防檢查查計劃，培訓義義務消防防員，定定期檢查查，消除除隱患，維護設設施設備備。3）創(chuàng)建建“1199”消防示示范小區(qū)區(qū)，建立立義務消消防大使使，完全全消防法法規(guī)

47、精神神，共同同維護消消防安全全。4）密切切配合公公安消防防部門，定期舉舉行咨詢詢普查、消防演演習活動動，強化化消防意意識，提提高應急急能力，確保小小區(qū)安全全。管理措施施1）充分分發(fā)揮每每位業(yè)主主/住戶戶的消防防防范意意識，建建議每戶戶配備滅滅火器，由管理理處統(tǒng)一一聯(lián)系代代購，為為消防安安全提供供最基礎礎的保證證。2）每年年制定全全面的檢檢查、演演練、施施工、宣宣傳計劃劃，組織織全體員員工貫徹徹落實。3）建立立健全的的作業(yè)制制度并予予嚴格執(zhí)執(zhí)行。4）確保保消防報報警、自自動噴淋淋系統(tǒng)完完整良好好，專人人負責，定時檢檢測，定定時演練練。5）完善善設備、設施保保養(yǎng)、資資料、標標識，確確保隨時時處于良

48、良好待用用狀態(tài)。6）積極極參加培培訓，提提高業(yè)務務能力水水平。7）消防防通道、是消防防的薄弱弱點，確確保無雜雜物堆放放、堵塞塞或被占占用。8）充分分發(fā)揮智智能監(jiān)控控中內控控制系統(tǒng)統(tǒng)，人防防物防共共抓，將將消防隱隱患減低低為零。8、裝修修及規(guī)范范化管理理 由由于小區(qū)區(qū)在建筑筑設計上上給業(yè)主主/住戶戶留下了了很大的的居室裝裝修空間間，我們們根據(jù)經經驗預計計，在入入住后的的1-22年間，小區(qū)必必然要經經歷一個個規(guī)模龐龐大、密密度集中中的住宅宅單位高高峰裝修修期。在在這期間間，小區(qū)區(qū)會遇到到裝修人人流、車車流、物物流大，裝修垃垃圾多的的情況，成為影影響小區(qū)區(qū)衛(wèi)生環(huán)環(huán)境的客客觀因素素。為了了使在歷歷時1

49、-2年時時間的大大規(guī)模裝裝修期內內，確保保小區(qū)維維持一個個秩序井井然，清清潔衛(wèi)生生良好的的環(huán)境，擬在公公司過去去成功取取得的管管理經驗驗上，加加以進一一步提煉煉，制定定并實施施一整套套嚴格管管理的措措施，重重點放在在裝修材材料進場場、裝卸卸及裝修修垃圾清清運、存存貯及裝裝修審批批、監(jiān)管管及控制制糾正違違章等各各個環(huán)節(jié)節(jié)的工作作方面，務求確確保小區(qū)區(qū)在裝修修期間內內有一個個良好的的環(huán)境和和維護小小區(qū)房屋屋的正常常使用。同時，公司將將為業(yè)主主住戶提提供完善善的裝修修綜合服服務。對裝修材材料和運運輸車輛輛的管理理1）在小小區(qū)門崗崗處進行行嚴格檢檢查。2）對容容易散落落小區(qū)的的材料，必須經經妥善包包裝

50、后方方可進入入小區(qū)。小區(qū)外外開辟材材料臨時時堆放包包裝區(qū)，管理處處提供人人力裝卸卸、包裝裝材料等等服務。3）對容容易污染染小區(qū)的的車輛，必須經經過清潔潔后方可可進入小小區(qū)。在在區(qū)外設設車輛清清洗點，管理處處提供洗洗車服務務做配合合。4）規(guī)定定進入小小區(qū)的裝裝修材料料，不得得在戶外外堆放。管理處處提供水水平運輸輸車、搬搬運工具具和人力力裝卸搬搬運服務務做配合合。5）充分分發(fā)揮管管理處檢檢查、監(jiān)監(jiān)管與服服務三重重功能。對裝修垃垃圾的管管理1）實行行裝修垃垃圾袋裝裝化。2）實行行裝修垃垃圾袋統(tǒng)統(tǒng)一化、標識化化，嚴防防不潔包包裝袋污污染環(huán)境境。3）實行行袋裝裝裝修垃圾圾定時定定點投放放。小區(qū)區(qū)分片各各

51、設立一一個專用用裝修垃垃圾房，管理提提供水平平運輸小小區(qū)駁動動工具和和人力搬搬運服務務做配合合。4）實行行裝修垃垃圾定時時統(tǒng)一由由管理處處安排車車輛清運運工作。5）充分分發(fā)揮管管理處檢檢查、監(jiān)監(jiān)管與服服務三重重功能。裝修綜合合服務1）設立立裝修綜綜合服務務咨詢處處，提供供裝修設設計、選選材、報報價及工工程質量量咨詢服服務。2）組織織安排信信譽良好好，有實實車的材材料供應應商在現(xiàn)現(xiàn)場展銷銷產品。3）推薦薦口碑好好、實力力強的裝裝修單位位。4）根據(jù)據(jù)不同戶戶型，設設計提供供多種裝裝修方案案，供業(yè)業(yè)主/住住戶選擇擇。5）舉辦辦裝修知知識講座座會和業(yè)業(yè)主/住住戶裝修修心得交交流會。6）協(xié)助助業(yè)主/住戶

52、監(jiān)監(jiān)督材料料質量和和工程質質量。7）對裝裝修人員員按照區(qū)區(qū)域，嚴嚴格實行行分區(qū)管管理。9、物業(yè)業(yè)維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃和實施施房屋使用用維護和和管理為保持樓樓宇的完完好美觀觀，使業(yè)業(yè)主/住住戶享有有寧靜舒舒適的生生活環(huán)境境，管理理處將從從以下幾幾個方面面對房屋屋的使用用和維護護進行管管理。管理模式式1）制度度化管理理：根據(jù)據(jù)市、國國家的法法規(guī)要求求，在小小區(qū)接管管前制定定并在接接管后嚴嚴格執(zhí)行行一整套套樓宇房房屋的接接管、驗驗收、保保養(yǎng)、維維護等全全面的管管理制度度和計劃劃，規(guī)范范管理。2）裝修修管理：從美化化小區(qū)、統(tǒng)一外外貌、保保證結構構安全方方面考慮慮，重點點做好入入住后的的首次裝裝修管理理。由

53、于于大部門門房子是是毛壞房房，并且且嚴格要要求不設設防盜網(wǎng)網(wǎng)、故對對于防止止拆墻、封陽臺臺、加裝裝防盜網(wǎng)網(wǎng)、破壞壞紅外防防盜智能能系統(tǒng)等等違章裝裝修的監(jiān)監(jiān)控特點點重要，是房屋屋管理的的首要問問題，故故將加強強管理。3）人員員管理：建立房房屋維修修三級人人員管理理制度：裝修監(jiān)監(jiān)管員、房屋維維修員、主管（經理）巡視員員，全方方位地共共同維護護房屋使使用保養(yǎng)養(yǎng)。管理要點點1）裝修修管理： 制定定嚴格、科學、合理的的裝修管管理規(guī)定定： 嚴格格執(zhí)行裝裝修申請請審批制制度，控控制違章章裝修； 廣泛泛宣傳有有關裝修修的法規(guī)規(guī)和違章章裝修的的害處，讓業(yè)主主/住戶戶自愿、自覺維維護房屋屋的安全全使用。 設立立裝

54、修監(jiān)監(jiān)管員制制度，專專人專項項，巡查查復檢，層層把把關，堅堅決杜絕絕安裝防防盜網(wǎng)，違章搭搭建或因因裝修而而破壞紅紅外線防防盜智能能系統(tǒng)正正常使用用的現(xiàn)象象。2）有計計劃、有有制度地地對房屋屋維護： 每年年制定年年度的房房屋維修修保養(yǎng)計計劃，逐逐級落實實執(zhí)行； 定時時、不定定時地對對房屋、樓道、樓層進進行檢查查清理，確保無無亂堆放放雜物，無亂寫寫亂貼廣廣告等現(xiàn)現(xiàn)象。 完善善房屋維維修，保保養(yǎng)及觀觀察記錄錄資料，建立健健全房屋屋管理檔檔案。 重大大問題處處理均通通報地產產工程，使之隨隨時掌握握小區(qū)的的動態(tài)。智能系統(tǒng)統(tǒng)的日常常運作及及維護1、日常常運作1）建立立以智能能監(jiān)控值值班室為為中心、集設備備

55、監(jiān)控、消防監(jiān)監(jiān)控、閉閉路監(jiān)控控、可視視對講、緊急求求助、快快速反映映、信息息交流、網(wǎng)上服服務、日日常管理理等一體體的中乾乾商務花花園全面面、全方方位的物物業(yè)管理理網(wǎng)絡。2）實施施專人專專職244小時值值班監(jiān)控控操作，全面負負責小區(qū)區(qū)運行狀狀況監(jiān)控控、信息息采集、傳遞、記錄、反饋等等，作為為小區(qū)總總值班指指揮中心心，完成成小區(qū)正正常運作作或應急急姿態(tài)下下的協(xié)調調、高教教育工作作者的功功能。3）辦公公室作為為小區(qū)接接待住戶戶的一個個窗口，與智能能監(jiān)控值值班室緊緊密聯(lián)系系一體，互為補補充。白白天以辦辦公室為為主接收收業(yè)主住住戶投拆拆、維修修信息，晚上轉轉由該值值班室承承擔負責責，利用用本系統(tǒng)統(tǒng)全面協(xié)

56、協(xié)調、高高度管理理處各部部門的工工作，為為業(yè)主/住戶提提供及時時的優(yōu)質質服務。2、維護護1）加強強業(yè)主住住房裝修修管理，嚴格執(zhí)執(zhí)行裝修修審批制制度，避避免因業(yè)業(yè)主住戶戶裝修原原因而破破壞智能能系統(tǒng)的的管線，特別如如圍墻上上的壓敏敏電纜，墻內地地下的各各種預埋埋管線，堅決杜杜絕隨意意拆墻開開洞而對對智能系系統(tǒng)有所所損壞或或降低其其使用性性能。2）設立立六級維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程：即日檢檢、季檢檢、年檢檢、大修修、保養(yǎng)養(yǎng)。并每每日有記記錄，嚴嚴格保持持系統(tǒng)規(guī)規(guī)程及保保養(yǎng)規(guī)范范。3）勤于于檢查、巡視、隨時保保持系統(tǒng)統(tǒng)良好運運作狀態(tài)態(tài)。如紅紅外線報報警系統(tǒng)統(tǒng)、煤氣氣自動監(jiān)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)等比較較容易發(fā)發(fā)生誤報報，

57、針對對此情況況，制定定定期每每半年清清洗一次次探頭號號的制度度，確保保減少誤誤報，維維持系統(tǒng)統(tǒng)的正常常使用。4）廣泛泛做好宣宣傳，發(fā)發(fā)動廣大大業(yè)主住住戶自覺覺維修、正確使使用，并并協(xié)助做做好智能能系統(tǒng)的的保養(yǎng)工工作，以以提高系系統(tǒng)的可可靠性。房屋及公公用部位位的維修修養(yǎng)護：a) 房房屋完好好率988%以上上；b) 房房屋零修修、急修修及時率率95%以上；c) 房房屋零修修工程合合格率998%以以上；d) 保保持房屋屋外觀完完好、整整潔、沒沒有缺損損現(xiàn)象；e) 空空調必須須統(tǒng)一安安裝在預預留的位位置上，不得私私自隨意意安裝。f) 管管線統(tǒng)一一下地或或入公共共管道。房屋維修修養(yǎng)護計計劃序號養(yǎng)護項目

58、目周期/時時間責任人房屋樓宇宇地基基礎礎的養(yǎng)護護、降沉沉觀察每周一次次工程維修修部溝渠清理理、沙井井之沉積積物清理理每周二次次保潔部清理天臺臺雨水筒筒及渠閘閘每周一次次保潔部走廊及樓樓梯粉刷刷每三年一一次工程維修修部修補粉刷刷外墻每五年一一次外協(xié)空置房開門檢查查：是否否漏水、開裂等等問題每月一次次工程維修修部電氣設施施、供水水設施、開關電電燈、電電表每月一次次工程維修修部清潔、打打開門窗窗通風每季一次次保潔部機電設備備供水系統(tǒng)統(tǒng)：檢查查、加油油及調試試各水泵泵每月二次次工程維修修部供水系統(tǒng)統(tǒng)：檢查查閘閥、止水閥閥、開關關等每月一次次工程維修修部二次供水水水池清清洗每年二次次工程維修修部供電系統(tǒng)

59、統(tǒng)：高低低壓配電電柜清潔潔養(yǎng)護吸吸塵每周一次次工程維修修部供電系統(tǒng)統(tǒng)：各種種開關、電表檢檢查每月一次次工程維修修部供電系統(tǒng)統(tǒng)：線路路檢測、小修每年一次次外協(xié)設備、護護欄等油油漆翻新新每年一次次工程維修修部變壓器保保養(yǎng)每年一次次供電公司司消防設備備水泵試運運行每周一次次工程維修修部水泵軸承承加油、電機軸軸承加油油每季一次次工程維修修部日常巡社社及保養(yǎng)養(yǎng)、自動動報警系系統(tǒng)測試試每月一次次工程維修修部消防設備備保養(yǎng)公公共檢查查及維修修每年一次次外協(xié)電 梯例行抹沒沒及檢查查每周一次次工程維修修部徹底檢查查及大修修每年一次次工程維修修部智能系統(tǒng)統(tǒng)日常巡視視保養(yǎng)、自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)測試每周一次次工程維修修部

60、智能系統(tǒng)統(tǒng)各種監(jiān)視視探頭、感應器器清潔養(yǎng)養(yǎng)護每月二次次工程維修修部全面檢查查及測試試每年二次次工程維修修部10、智智能系統(tǒng)統(tǒng)前期管管理工作作智能系統(tǒng)統(tǒng)作為一一種高新新技術的的產品，對管理理人員以以及業(yè)主主/住戶戶來說是是一個新新生事物物，要能能充分發(fā)發(fā)揮其作作用，首首先是要要能了解解、熟悉悉掌握及及靈活運運用，并并進行必必要的維維護保養(yǎng)養(yǎng)、才能能使系統(tǒng)統(tǒng)正常提提供服務務。因此此，加強強智能系系統(tǒng)的前前期管理理工作就就變得十十分重要要，如下下是對前前期工作作的具體體安排：1、選派派一名智智能通訊訊工程師師參加工工程的施施工、調調度、驗驗收等工工作，提提前介入入，詳細細了解整整個系統(tǒng)統(tǒng)的功能能、布