商業(yè)廣場招商分析報(bào)告

1、百老匯商業(yè)廣場商鋪招商報(bào)告 深圳市星彥房地產(chǎn)顧問有限公司二OO四年五月二日深圳市百老匯投資進(jìn)展有限公司袁總 臺鑒：承蒙信任，我公司特不榮幸地向貴公司提交“百老匯商業(yè)廣場”商鋪招商報(bào)告，供貴公司決策時(shí)鑒！依照市場調(diào)查分析工作，我司就“百老匯商業(yè)廣場”商鋪招商進(jìn)行了專題市場調(diào)研，以及項(xiàng)目周邊市場及相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行了綜合分析，并結(jié)合我司相關(guān)部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗(yàn)所完成的。但由于時(shí)刻和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶?xiàng)目所有細(xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望在憑借貴公司的強(qiáng)大實(shí)力和雙方務(wù)實(shí)求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達(dá)到使項(xiàng)目商鋪成功招商的目的。因?yàn)轫?xiàng)目包裝推廣引致的最終關(guān)注點(diǎn)仍然會(huì)落實(shí)到項(xiàng)目產(chǎn)品本身，惟有

2、從前期就引入市場的觀點(diǎn)、明確市場的需求來研究項(xiàng)目招商及推廣的每個(gè)細(xì)節(jié)，才是招商成功的前提保證。我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“百老匯商業(yè)廣場”商業(yè)項(xiàng)目操作達(dá)致圓滿成功。專此送達(dá)，順致商祺！深圳市星彥房地產(chǎn)顧問有限公司 二四年五月二日目 錄第一部分 項(xiàng)目綜合評估項(xiàng)目講明項(xiàng)目綜合評估第二部分 項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目定位原則二、項(xiàng)目綜合定位三、經(jīng)營結(jié)構(gòu)和銷售商品定位四、經(jīng)營定位概念和經(jīng)營定位第三部分 營銷推廣營銷推廣策略 營銷打算 項(xiàng)目包裝及營銷通路整合項(xiàng)目整合傳播第四部分 招商實(shí)施招商總體戰(zhàn)略及目標(biāo)招商時(shí)期性工作安排招商前期預(yù)備工作第五部分 宣傳推廣策略廣告目標(biāo)廣告訴求廣告風(fēng)格時(shí)期性

3、安排媒體組合策略第一部分 項(xiàng)目綜合評估第一部分 項(xiàng)目綜合評估項(xiàng)目講明項(xiàng)目名稱百老匯商業(yè)廣場地理位置“百老匯商業(yè)廣場”位于福田中心區(qū)，毗鄰崗廈商圈和皇崗商圈，與皇崗村和皇崗口岸相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)通暢成熟，房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，交通四通八達(dá)；所處地理位置近鄰濱河大道,又與福民路、福強(qiáng)路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優(yōu)勢，具有開辦商業(yè)的地理?xiàng)l件和區(qū)域優(yōu)勢，周邊中高檔居民社區(qū)林立，消費(fèi)資源豐富。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目批準(zhǔn)總用地面積10737.2，建筑占地面積8016.19，總建筑面積26061.74，具有大商業(yè)規(guī)?；?jīng)營的條件。項(xiàng)目性質(zhì)臨時(shí)性建筑，用地合同時(shí)刻為15年。政策導(dǎo)向 政府對福田中心區(qū)

4、進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，將對一些不規(guī)范建筑和商業(yè)進(jìn)行整改和拆遷導(dǎo)向，對項(xiàng)目的商業(yè)立項(xiàng)是特不利好的，而項(xiàng)目本身具有的地利、天時(shí)、人和對商業(yè)立項(xiàng)具備了充分的支撐條件。二、項(xiàng)目綜合評估項(xiàng)目處于深圳市中心區(qū)，同時(shí)也處于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)域的直接輻射阻礙地帶，使之與中心區(qū)的政治、文化與商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易在區(qū)域內(nèi)形成有機(jī)的融合；同時(shí)，為了讓中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與商業(yè)配套，政府把彩田路片區(qū)規(guī)劃為以后的中心區(qū)商業(yè)中心，要緊是滿足于中心區(qū)及皇崗片區(qū)居民的購物需求。項(xiàng)目所在區(qū)域里的辦公、娛樂、食肆、星級酒店一應(yīng)俱全。政府有意把彩田路規(guī)劃建設(shè)成為福田區(qū)的又一華強(qiáng)北，而項(xiàng)目毗鄰彩田路，享有“地理、物流、交通、房地產(chǎn)開發(fā)、成熟中高檔居民社區(qū)”

5、等豐富的消費(fèi)資源優(yōu)勢。但項(xiàng)目區(qū)域與華強(qiáng)北所不同的是，華強(qiáng)北有原來強(qiáng)有力的工業(yè)架構(gòu)作為后盾，同時(shí)有政府強(qiáng)有力的支持，差不多上完成了華強(qiáng)北橫向經(jīng)濟(jì)進(jìn)展組合，到現(xiàn)在已形成了集大型超市，電子專業(yè)市場，零售業(yè)、飲食、娛樂和商業(yè)步行于一體的大型商圈，彩田片區(qū)商業(yè)則是以“表面經(jīng)濟(jì)”為進(jìn)展的縱向經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，橫向經(jīng)濟(jì)不能起到支撐作用，且另外中心區(qū)商業(yè)的規(guī)劃也是一個(gè)概念，目前區(qū)內(nèi)缺少大型的集中專業(yè)化的購物商城，同時(shí)商業(yè)步行街也沒有形成，特不是后者的建設(shè)跟不上，也是大型的零售業(yè)跟不上的緣故之一。但這些都能作為區(qū)域以后的進(jìn)展展望，我司的理解是大型的購物商城的誕生是建立在零售業(yè)進(jìn)展的基礎(chǔ)上，商業(yè)步行街是零售業(yè)進(jìn)展的組成部

6、分，因此我司建議項(xiàng)目在定位上首推集中專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的業(yè)態(tài)商性定位，并融入商業(yè)步行街的概念。結(jié)論：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，建設(shè)規(guī)模屬于大型建設(shè)項(xiàng)目，又處于福田中心區(qū)，與彩田片區(qū)崗廈商圈相隔幾十米，其以后經(jīng)營前景看好，使項(xiàng)目所面臨無與倫比的進(jìn)展機(jī)遇，推出集中專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的業(yè)態(tài)商性定位，并融入商業(yè)步行街的商性概念的進(jìn)展方向是可行的。第二部分項(xiàng)目市場定位k第二部分 項(xiàng)目市場定位一、項(xiàng)目定位原則綜上所述，區(qū)域定位須遵循縱觀大市場和對比區(qū)域市場，細(xì)考局部市場，并結(jié)合項(xiàng)目特征的原則，其科學(xué)定位應(yīng)考慮如下幾點(diǎn)：全面衡量大市場和區(qū)域市場及局部市場的商業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀正確評估區(qū)域的消費(fèi)方向和集群購買力如何將區(qū)域

7、內(nèi)的主流商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分開發(fā)出的商業(yè)應(yīng)滿足于以后中心區(qū)的進(jìn)展需求采取差異化的定位確定區(qū)域的差異化需求提供商業(yè)經(jīng)營的初步構(gòu)想和規(guī)劃在追求利潤最大化的同時(shí)，保障開發(fā)商和經(jīng)營者的利益。二、項(xiàng)目綜合定位定位概念福田中心區(qū)大型集家居、餐飲娛樂于一體的綜合性商業(yè)廣場業(yè)態(tài)主題定位 綜合性商業(yè)廣場家居休閑廣場經(jīng)營范圍家居產(chǎn)品、餐飲、娛樂營銷戰(zhàn)略引進(jìn)龍頭商家入駐，迅速聚攏人氣形成商品差異化迅速傳播市場知名度實(shí)現(xiàn)快速招商 定位分析依照前期市場調(diào)研結(jié)論和“定位假設(shè)”逐項(xiàng)進(jìn)行分析論證后，對項(xiàng)目作出“家居餐飲娛樂商業(yè)廣場”的定位，符合項(xiàng)目本身特點(diǎn)和區(qū)域市場的業(yè)態(tài)商性，解決了市場消費(fèi)需求方向和以后進(jìn)展現(xiàn)狀的問題，并

8、遵循市場定位的差不多原則，具有較強(qiáng)的市場可行性和可操作性。由于項(xiàng)目處于福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，同時(shí)近鄰皇崗口岸，坐享周邊大社區(qū)消費(fèi)資源，優(yōu)勢明顯，同時(shí)符合項(xiàng)目屬于臨時(shí)建筑，審批周期短的要求?？尚行哉撟C項(xiàng)目處于福田中心區(qū)，且中心區(qū)建設(shè)剛剛啟動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)展方興未艾，以后的民用家居建材、裝飾材料的消費(fèi)需求潛力巨大，市場前景寬敞。目前整個(gè)福田區(qū)域內(nèi)的小型建材、裝飾材料、家居廣場，大多分散在各個(gè)局部區(qū)域或局部社區(qū)；深圳市相對中型、大型家居建材市場分布在各大區(qū)區(qū)域，如以羅湖為概念的八卦嶺、筍崗物流區(qū)、田貝，南山和關(guān)外市場，大型的要緊分布在羅湖、南山、寶安、龍崗。項(xiàng)目所在區(qū)域靠近崗廈商圈和皇崗村、益田村，整個(gè)

9、區(qū)域的餐飲、酒店業(yè)進(jìn)展迅速，火鍋城、日、韓料理、崗廈食街、黃崗食街、圣保羅、拉斯維加斯，休閑、文化娛樂場所在那個(gè)地點(diǎn)密集布局，以崗廈、黃崗村為主的飲食、娛樂在外形成了一道口碑，地鐵的開通、24小時(shí)通關(guān)、皇崗食街、崗廈食街所形成的餐飲娛樂商業(yè)氛圍，都給項(xiàng)目帶來巨大的商機(jī)。中心區(qū)的建設(shè)進(jìn)展，項(xiàng)目的家居部分將是近水樓臺先得月，經(jīng)營蒸蒸日上。福田中心區(qū)是以后深圳的行政、文化和商務(wù)中心，規(guī)劃就業(yè)人口26萬人，居住人口7.7萬人。以深南大道為界，北區(qū)為行政、文化中心，南區(qū)為商務(wù)中心。目前已有辛城花園、中銀花園、中海華庭、彩福大廈、深業(yè)花園、黃埔雅苑一期等住宅小區(qū)入??；投資大廈、中銀大廈、江蘇大廈、郵電樞紐

10、中心大廈、國際商會(huì)大廈、豐立大廈等寫字樓差不多或?qū)⒁度胧褂?；天健世紀(jì)花園、雅頌居、城中雅苑、星河國際名城、風(fēng)華盛世、港麗豪庭等高檔住宅項(xiàng)目正在施工中。由此看來，項(xiàng)目的建成開辦，單片區(qū)消費(fèi)人口和在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目和以后進(jìn)展項(xiàng)目的增加，隨之增加的居住人口；由于項(xiàng)目優(yōu)勢的地理位置形成中心輻射，使整個(gè)福田區(qū)都成為項(xiàng)目的一級市場輻射區(qū)域，映射羅湖、南山周邊區(qū)域，可謂市場潛力巨大。結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)（短、平、快 ）的戰(zhàn)略方針，福田中心區(qū)的規(guī)劃前景，能夠吸引行業(yè)生產(chǎn)廠家，各大區(qū)域經(jīng)銷商、代理商、行業(yè)經(jīng)營者入駐。三、經(jīng)營結(jié)構(gòu)和銷售商品定位功能規(guī)劃一層家居市場占總面積的30%二層家居市場占總面積的30%三、四層餐飲娛

11、樂占總面積的40%商品組成門類結(jié)構(gòu)一層家居市場瓷磚、衛(wèi)浴、潔具、插花、地毯、金魚缸、便利店 二層家居市場燈飾、門窗、木地板、五金、廚房設(shè)備三、四層餐飲娛樂大型中式酒樓、特色餐吧、風(fēng)味餐廳、數(shù)碼俱樂部、KTV、健身中心等四、經(jīng)營定位概念和經(jīng)營定位大型家居休閑廣場一站式購物天地，福田區(qū)大型家居餐飲娛樂廣場品牌總動(dòng)員薈萃中外品牌廠家、代理商、經(jīng)銷商和行業(yè)機(jī)構(gòu)；中外風(fēng)味餐廳、特色餐吧入駐中高檔經(jīng)營定位中高檔經(jīng)營定位，零售、批發(fā)采納街鋪結(jié)合內(nèi)放開式商鋪布局提升整體經(jīng)營檔次，客戶自主化獨(dú)立經(jīng)營（自建財(cái)務(wù)、自行收銀），全內(nèi)鋪放開式商鋪經(jīng)營（由客戶自行裝修、貨架自然間隔），減小進(jìn)展商分割裝修成本，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本

12、最小化豐富的休閑設(shè)施和服務(wù)三四樓就有餐廳和娛樂項(xiàng)目，一家人累了正好在小憩品茗中討論購買結(jié)果，實(shí)現(xiàn)成本回收和利潤體現(xiàn)多元化形象導(dǎo)示系統(tǒng)在顯眼的地點(diǎn)，精心設(shè)置經(jīng)營門類及購物通行交通指引設(shè)施，方便顧客購物及休閑娛樂人性化的背景音樂和無微不至的服務(wù)，情景交融，增添購物樂趣消費(fèi)對象定位房地產(chǎn)業(yè)與之配套的集團(tuán)消費(fèi)周邊區(qū)域社區(qū)居民家庭福田保稅區(qū)的辦公人士往來深港的香港客人以后的深圳市中心區(qū)新建社區(qū)、南山、羅湖周邊片區(qū)等目標(biāo)客戶行業(yè)生產(chǎn)廠家，各大區(qū)域經(jīng)銷商、代理商、行業(yè)經(jīng)營者、大型中式酒樓、風(fēng)味餐廳、特色餐吧、健身中心、KTV、美容中心、數(shù)碼俱樂部等入駐第三部分 租金價(jià)格定位第三部分 租金價(jià)格定位一、租金價(jià)格

13、定位的相關(guān)因素價(jià)格與項(xiàng)目品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場有著緊密的關(guān)系，以下幾方面是我司擬定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素：整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年的股市和基金市場呈低迷態(tài)勢，造成資金滯留股市、但銀行的降息帶動(dòng)了消費(fèi)市場，購買私家車、投資房產(chǎn)及其他創(chuàng)業(yè)投資等低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，特不是商業(yè)物業(yè)投資方興未艾。我國入世后，對國內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)造成沖擊，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不甚理想，在定價(jià)使也需將此考慮在內(nèi)。區(qū)域市場的供求狀況近兩年和以后幾年深圳的商服物業(yè)成放量增長趨勢，大量商鋪推出，形成市場供給量激增，相應(yīng)需求量飽和，本項(xiàng)目要把握入市時(shí)機(jī)，以適宜的價(jià)格進(jìn)入市場。區(qū)域租賃市場狀況目前區(qū)域市場租金較低，經(jīng)營模式以和法人出租及個(gè)體出租經(jīng)營為主，對項(xiàng)目的

14、定價(jià)和銷售具有一定的阻礙，因此在定價(jià)時(shí)必須將現(xiàn)有區(qū)域市場商鋪?zhàn)饨馉顩r考慮在內(nèi)。項(xiàng)目自身的客觀條件項(xiàng)目的優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)物業(yè)對項(xiàng)目造成一定沖擊，因此，要在項(xiàng)目的業(yè)態(tài)商性定位上，突出自身優(yōu)勢和投資小、風(fēng)險(xiǎn)低、以后進(jìn)展空間大的特點(diǎn)，與同質(zhì)商場形成差異，對項(xiàng)目定價(jià)確定支撐點(diǎn)。項(xiàng)目的包裝針對周邊競爭性商場，本項(xiàng)目的硬件包裝要提升檔次，配套設(shè)施合理，以支撐大商業(yè)、小市場、高經(jīng)營回報(bào)、中高檔消費(fèi)的市場定位，同時(shí)符合引進(jìn)經(jīng)營商家的需要，使進(jìn)展商得到預(yù)期回報(bào)和利潤體現(xiàn)最大化。宣傳推廣度鑒于項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于大型的業(yè)態(tài)形象，突出顯示規(guī)模巨大和大商業(yè)、大商家的氣概；而項(xiàng)目本身定位綜合性商業(yè)廣場，是區(qū)域市場的業(yè)態(tài)補(bǔ)

15、充；因此，在宣傳推廣上要采取多種宣傳途徑并舉，多種推廣手段共用的策略，使本項(xiàng)目形成大商家，大商業(yè)、高回報(bào)的態(tài)勢，拉升租金水平。二、租金價(jià)格定位策略均衡價(jià)位開盤，平穩(wěn)調(diào)整三、租金定價(jià)原則商服物業(yè)的價(jià)格制訂受到地理位置、業(yè)態(tài)功能、商性主題、樓層層差、單層客流交通通道、整體視野、面積有用率等元素的制約，要合理體現(xiàn)這種差異檔次，就需要適宜的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來界定。租金定價(jià)原則位置差異、交通差異、視野差異、質(zhì)素差異項(xiàng)目定價(jià)遵循條件遞減比率樓層布局條件均價(jià)價(jià)差位置、交通、視野好 100%位置差 95%位置、交通差 90%位置、交通、視野差 85%四、項(xiàng)目租金定價(jià) 目前周邊市場出租水平項(xiàng)目一樓二樓三樓治理費(fèi)m/元.

16、月時(shí)代廣場180457533金三角建材城6010深榮大廈8050-6030-40南光名仕群樓1308050人人樂商業(yè)整體50-55天虹商場整體60 定價(jià)理由項(xiàng)目所處市場環(huán)境周邊商業(yè)一般，雖與人人樂購物廣場相距幾十米，但目前此片區(qū)商業(yè)氣氛仍不能支撐高租金，同時(shí)低價(jià)入市有利于開始招商，同時(shí)由于合同期一般只有先簽兩年，考慮到經(jīng)營商家入場需要放水養(yǎng)魚，開始經(jīng)營定價(jià)合理有利于后期新合同簽訂年的租金遞增，參照具有可比性的商場并全面考慮，據(jù)與以上租金定價(jià)和治理費(fèi)定價(jià)。3、項(xiàng)目租金、治理費(fèi)各樓層租金及面積一層：110元/ 面積：8000 二層：90元/ 面積：8000三層：70元/ 面積：5000四層：50元

17、/ 面積：5000租金平均價(jià)：85元/以上治理費(fèi)：20元/以上入場費(fèi)收?。菏杖⊥扔谝粋€(gè)月租金的入場費(fèi)注：依照深圳目前租賃市場現(xiàn)狀，一般都以免收基建費(fèi)（或叫統(tǒng)建費(fèi)、入場費(fèi)、贊助費(fèi)）作為招商成功的有力的輔助手段，在那個(gè)地點(diǎn)，我司建議本項(xiàng)目對散客收取每平方米100元的入場費(fèi)；相對而言，對引進(jìn)的大商家入場費(fèi)收取難度較大。合同保證金：收取等同于兩個(gè)月租金的合同保證金治理費(fèi)押金：收取治理費(fèi)治理費(fèi)押金4、項(xiàng)目回款租金總收入按商場一層的建設(shè)預(yù)算，總建筑面積約：26061（按建筑面積出租）租金收入：85元26061=2215185元治理費(fèi)收入：20元26061=521220元入場費(fèi)收入：100元16000=1

18、600000元合同保證金：85元260612元=4430370元治理費(fèi)押金：20元260612=1042440元廣告位收入：略招商時(shí)共計(jì)可收回資金：981萬元注：面積按設(shè)計(jì)院、國土局查丈面積實(shí)際計(jì)算，現(xiàn)不列明，見后期價(jià)格表。第四部分 營 銷 推 廣第四部分 營銷推廣一、營銷推廣策略營銷總體策略迅速傳播市場知名度、聚攏人氣、快速招商招商模式項(xiàng)目建設(shè)和客戶招商同時(shí)進(jìn)行招商策略項(xiàng)目現(xiàn)場招商，走出去，請進(jìn)來相結(jié)合在立足現(xiàn)場招商的同時(shí)，業(yè)務(wù)人員將融入市場將一些具有市場潛力的號召力的商家、品牌、代理商、經(jīng)銷商等進(jìn)行邀請，使招商速度更快，商品組成結(jié)構(gòu)更好，提升項(xiàng)目綜合實(shí)力，為以后經(jīng)營奠定牢實(shí)的基礎(chǔ)。招商對象

19、家居行業(yè)生產(chǎn)廠家，各大區(qū)域經(jīng)銷商、代理商、行業(yè)經(jīng)營者、大型中式酒樓、風(fēng)味餐廳、特色餐吧、健身中心、KTV、美容中心、數(shù)碼俱樂部等客戶區(qū)域以福田、羅湖、南山為主，關(guān)外為輔，及網(wǎng)絡(luò)招商異地客二、營銷打算招商步驟第一時(shí)期為：咨詢試探期，時(shí)刻2004.5.256.14日第二時(shí)期為：正式招商期，時(shí)刻為2004.6.152003.10.15日咨詢時(shí)期現(xiàn)在期的工作重點(diǎn)是進(jìn)行招商前全面預(yù)備工作，收集客戶及社會(huì)反應(yīng)信息。具體操作：制定客戶意向登記表，結(jié)合促銷策略推出部分單位試探市場反應(yīng)，相應(yīng)調(diào)整價(jià)格。正式招商時(shí)期全面招商三、項(xiàng)目包裝及營銷通路整合對項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，使項(xiàng)目形成高品質(zhì)形象感，并給投資客展示進(jìn)展商

20、實(shí)力形象的感受，以保證項(xiàng)目的價(jià)格穩(wěn)定或調(diào)整。在基礎(chǔ)系統(tǒng)即VI部分中，本項(xiàng)目的Logo以爽朗、熱烈的中性色彩，專門好的詮釋出項(xiàng)目的以后商業(yè)氣氛。在項(xiàng)目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項(xiàng)目定位，強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)氛圍，充分考慮目標(biāo)客戶的閱讀、理解適應(yīng)、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套，體現(xiàn)現(xiàn)代派的大氣表現(xiàn)手法，吸引目標(biāo)客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感、產(chǎn)生欲望，促成招商成功，提升項(xiàng)目的品牌形象，拉升價(jià)格水平。同時(shí)有效利用營銷通路指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營銷現(xiàn)場的路徑，本項(xiàng)目現(xiàn)場最大的優(yōu)勢，是四周開闊，容易展示；因此，在通路設(shè)計(jì)上，確?？蛻裟軌蚣皶r(shí)的獵取項(xiàng)目的信息，直接的抵達(dá)項(xiàng)目營銷現(xiàn)場?，F(xiàn)場施工通路與銷售通路

21、截然分開，互不阻礙，便于客戶參觀招商中心。施工機(jī)械、物料單獨(dú)路口進(jìn)出，弱化工地凌亂的施工形象。四、項(xiàng)目整合傳播基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)色象征圖形標(biāo)準(zhǔn)組合POP掛旗應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)具體時(shí)刻點(diǎn)見附件一：招商中心及地盤包裝建議、相關(guān)物料設(shè)計(jì)制作展示系統(tǒng)地盤形象設(shè)計(jì)工地圍墻展示導(dǎo)示牌條幅招商中心形象展示招商形象展示招商中心外部形象概念提示招商中心內(nèi)部形象概念提示經(jīng)營形象概念提示招商中心外部展示大氣球豎幅拱門充氣公仔彩旗、路燈旗、路旗營銷事務(wù)用品系統(tǒng)工作證（卡）、名片便箋、筆紙杯戶外廣告類看視板媒體傳播報(bào)紙廣告?zhèn)鞑ッ襟w選擇與代理公布報(bào)紙的選擇與代理公布促銷及活動(dòng)實(shí)施另行呈報(bào)第五部分 招 商 實(shí) 施第五部

22、分 招商實(shí)施招商總體戰(zhàn)略及目標(biāo)開盤試探期以均衡價(jià)位商鋪入市，樹立旺地旺鋪及品牌形象，正式招商時(shí)期平穩(wěn)推出高價(jià)位商鋪和低價(jià)位商鋪，搶先占據(jù)市場主動(dòng)，為整體招商打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，資金快速回籠。 招商進(jìn)度及目標(biāo)項(xiàng)目開盤，咨詢試探期：2004年5月25日6月14日實(shí)現(xiàn)10%的招商目標(biāo)第一個(gè)月：2004年6月15日7月15日完成總面積1030%的招商目標(biāo)第二個(gè)月：2004年7月16日8月15日完成總面積3055%的招商目標(biāo)第三個(gè)月：2004年8月16日9月15日完成總面積55%85%的招商目標(biāo)第四個(gè)月： 2004年9月16日10月15日完成總面積95%的招商目標(biāo)招商時(shí)期咨詢試探時(shí)期正式招商時(shí)期強(qiáng)勢期2004

23、年6月15日8月15日沖刺期2004年8月16日9月15日尾盤期2004年9月16日10月15日招商時(shí)期性工作安排咨詢試探期選出部分不同單位進(jìn)行市場初探考核客戶對項(xiàng)目的初步認(rèn)知價(jià)格調(diào)整正式招商期 強(qiáng)勢期完成了項(xiàng)目認(rèn)知，價(jià)格初探后，針對到訪客戶進(jìn)行分類分析，相應(yīng)調(diào)整定位調(diào)整均價(jià)，推出優(yōu)勢商鋪利用各種媒體渠道、組合推廣，與其他同片區(qū)項(xiàng)目拉開產(chǎn)品差異將招商工作推入第一次高潮沖刺期充分利用項(xiàng)目形象展示，將招商工作推入第二次高潮進(jìn)行各類促銷活動(dòng)，媒體聯(lián)動(dòng)，刺激市場尾盤期結(jié)合招商均價(jià)或促銷給于客戶相關(guān)優(yōu)惠利用開業(yè)造勢余波、完全消化剩余商鋪綜上所述在招商過程中，要求各營銷環(huán)節(jié)緊密相銜，以樹立項(xiàng)目商業(yè)品牌形象

24、為主，穩(wěn)定提升招商面積率。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)峻阻礙后續(xù)整體工作開展。因此，在執(zhí)行過程中，必須嚴(yán)格把握彼時(shí)市場形勢，推出時(shí)機(jī)，嚴(yán)格按照既定的招商進(jìn)度進(jìn)行，不積壓任務(wù)，一旦出現(xiàn)招商瓶頸，及時(shí)調(diào)整營銷思路及手段，使招商工作暢順完成，否則難以按時(shí)按量實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)，阻礙進(jìn)展商的資金回收和開業(yè)目標(biāo)。三、招商前期預(yù)備工作招商前預(yù)備工作內(nèi)容要緊包括：施工現(xiàn)場包裝、營銷現(xiàn)場包裝、招商物料預(yù)備、開盤宣傳推廣方案確定及資料預(yù)備、招商組織工作及開盤條件預(yù)備。促銷手段為達(dá)到順利招商的目的，本項(xiàng)目在招商時(shí)可采納一些比較新穎的足銷手段，另行制定方案。招商治理招商地點(diǎn) 以“項(xiàng)目”現(xiàn)場招商治理為主治理架構(gòu)本司以項(xiàng)目工作

25、組形式，采納項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在小組內(nèi)各專業(yè)人員的共同配合下，項(xiàng)目經(jīng)理向項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，與進(jìn)展商進(jìn)行營銷工作協(xié)調(diào)、對接，督促媒體、廣告公司、制作公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。進(jìn)展商項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理招商主管策劃師市場研究員招商主辦營業(yè)部經(jīng)理“項(xiàng)目”商鋪招商項(xiàng)目組架構(gòu)圖（另行呈報(bào)）現(xiàn)場治理與操縱招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場做招商前預(yù)備；每周項(xiàng)目例會(huì)，向進(jìn)展商通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題；每日以書面形式向進(jìn)展商匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測試分析并以周、月小結(jié)形式報(bào)告呈報(bào)進(jìn)展商；定期提交周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月總結(jié)；每周定期與招商人員溝通，及時(shí)分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整營銷

26、策略，提交宣傳推廣打算書。第六部分 宣傳推廣策略第六部分 宣傳推廣策略廣告目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，依照該群體的投資特點(diǎn)及閱讀適應(yīng)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成參與的概念以支撐競爭實(shí)力。廣告訴求宣傳推廣主題要充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色和定位 “高尚生活，從百老匯開始” “流行食尚，盡在百老匯” 以市中心區(qū)南結(jié)合皇崗口岸強(qiáng)勢的地理位置，通過新商業(yè)、精彩、家居生活、特色餐飲娛樂、酒吧一條街、餐飲一條街、時(shí)代感、旺地、旺鋪、生金活地等概念，以符合目標(biāo)受眾心理欲望及同意適應(yīng)的訴求點(diǎn)打動(dòng)客戶。主訴求點(diǎn)核心區(qū)域行業(yè)品質(zhì)氣概想象空間以后經(jīng)營回報(bào)輔訴求點(diǎn)政府對中心區(qū)的建設(shè)規(guī)劃中心區(qū)以后商業(yè)進(jìn)展展望綜合性商業(yè)廣場推廣口號“皇崗商業(yè)旗艦，喚你搶占新財(cái)源”“做皇崗區(qū)家居餐飲旺鋪，將你的鈔票翻番再翻番”推廣主題皇崗片區(qū)大型高檔家居及餐飲娛樂廣場、行業(yè)新旗艦開盤前期和開盤之初是本項(xiàng)目宣傳上的重點(diǎn)時(shí)期，因?yàn)樗巧啼佌猩痰狞S金時(shí)期，即前期要造足聲勢。宣傳應(yīng)以新聞性，概念性手段為主，奠定項(xiàng)目商業(yè)形象，樹立項(xiàng)目品牌知名度，營造社會(huì)效應(yīng)，為項(xiàng)目進(jìn)入市場積聚氣概，強(qiáng)勢出擊。進(jìn)入招商時(shí)期，以項(xiàng)目主訴求點(diǎn)強(qiáng)勢展示地域商業(yè)形象大商業(yè)回報(bào)空間經(jīng)營回報(bào)廣告風(fēng)格本項(xiàng)目