房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理剖析

1、12N167房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理( 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理內(nèi)容概要第部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)施全面預(yù)算管理第三部分:全面預(yù)算管理中的常見(jiàn)難題與解決途徑 第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理預(yù)算-預(yù)算管理-全面預(yù)算管理預(yù)算的基本內(nèi)容及全面預(yù)算管理的組織方式厘清易混淆的概念與誤解房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的全面預(yù)算管理模式及特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的確定過(guò)程3預(yù)算定義1:預(yù)算預(yù)算:是企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的數(shù)量表現(xiàn)形式,是“經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃正式的、量化的、現(xiàn)形式是“經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃貨幣化的表現(xiàn)【名詞】

2、的表現(xiàn)”【名詞】 4預(yù)算定義1:預(yù)算預(yù)算的內(nèi)涵:經(jīng)營(yíng)目標(biāo)-預(yù)算指標(biāo)業(yè)務(wù)計(jì)劃工作任務(wù)作任務(wù)管理措施5 定義2:預(yù)算管理預(yù)算管理預(yù)算管理:借助預(yù)算制度的推行,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行事先規(guī)劃、控制,并有效協(xié)調(diào)各部管理活動(dòng)進(jìn)行事先規(guī)劃控制門,以達(dá)成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。【管理活動(dòng)/管理方法】 6 定義3:全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理:是指以企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)(如利潤(rùn)目標(biāo)為導(dǎo)向,將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理, 即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)全部過(guò)程部業(yè)務(wù)、全部過(guò)程實(shí)施基于預(yù)算的控制和管理。7全面預(yù)算管理的基本原則管理范圍-全方位企業(yè)一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、投融資等;投資等實(shí)施方式程-全

3、過(guò)程通過(guò)預(yù)算的事前編制、事中執(zhí)行與調(diào)整、事后考核,對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程與結(jié)果控制;責(zé)任主體-全員企業(yè)所有人員參與,包括業(yè)務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)人員/部門; 8 第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理預(yù)算-預(yù)算管理-全面預(yù)算管理預(yù)算的基本內(nèi)容及全面預(yù)算管理的組織方式厘清易混淆的概念與誤解房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的全面預(yù)算管理模式及特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的確定過(guò)程9 全面預(yù)算管理之四項(xiàng)核心預(yù)算內(nèi)容業(yè)務(wù)預(yù)算(又稱:經(jīng)營(yíng)預(yù)算、營(yíng)業(yè)預(yù)算資本預(yù)算資金預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算(又稱:報(bào)表預(yù)算也有分為三類,把資金預(yù)算放入財(cái)務(wù)預(yù)算10 業(yè)務(wù)預(yù)算:反映預(yù)算期內(nèi)企業(yè)可能形成現(xiàn)金銷售預(yù)算銷售收入收付的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算。銷售預(yù)算-銷

4、售收入(銷售收入,數(shù)量,單價(jià)生產(chǎn)預(yù)算產(chǎn)品規(guī)模及結(jié)構(gòu)(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品成本預(yù)算-開(kāi)發(fā)成本(土地成本,前期費(fèi)用,主體建安,室外設(shè)施,配套公建,開(kāi)發(fā)間接體建安外設(shè)施配套公建開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用預(yù)算-三項(xiàng)期間費(fèi)用(財(cái)務(wù)、管理、營(yíng)業(yè)費(fèi)用其他業(yè)務(wù)預(yù)算非主營(yíng)業(yè)務(wù)收支繳納稅金等其他業(yè)務(wù)預(yù)算:非主營(yíng)業(yè)務(wù)收支,繳納稅金等11 資本預(yù)算:是企業(yè)對(duì)預(yù)算期內(nèi)進(jìn)行資本性投資活動(dòng)的預(yù)算。權(quán)益性資本投資預(yù)算:為獲得其他企業(yè)股權(quán)及收益分配權(quán)的資本投資或轉(zhuǎn)讓資本投資、股權(quán)及收益分配權(quán)的資本投資或轉(zhuǎn)讓資本投資收回股利;固定資產(chǎn)投資預(yù)算基建設(shè)備無(wú)形固定資產(chǎn)投資預(yù)算:基建、設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等的投資及處置收入;債券投資預(yù)算:購(gòu)買國(guó)債、企業(yè)債

5、券、金債券投資預(yù)算購(gòu)國(guó)債企債券金融債券等的投資或轉(zhuǎn)讓債權(quán)收回本息。12 資金預(yù)算:是企業(yè)根據(jù)日常業(yè)務(wù)預(yù)算與資本支出預(yù)算所作的現(xiàn)金流入、流出的預(yù)算,進(jìn)而企業(yè)可作出籌資方面的預(yù)算。其他業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入:銷售收入為主,其他業(yè)務(wù)、融資成本費(fèi)用為主其他支現(xiàn)金流出:成本、費(fèi)用為主,其他支出及投資 13 財(cái)務(wù)預(yù)算:以財(cái)務(wù)報(bào)表形式反映的預(yù)算成果。損益表:按照損益表的內(nèi)容和格式編制的反映企業(yè)在損益表預(yù)算期內(nèi)利潤(rùn)目標(biāo)的預(yù)算報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表:按照資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容和格式編制的綜合反映預(yù)算執(zhí)行單位期末財(cái)務(wù)狀況的預(yù)算報(bào)表現(xiàn)金流量表:按照現(xiàn)金流量表的內(nèi)容與格式編制的反映企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金流量狀況目標(biāo)的預(yù)算報(bào)表14 四項(xiàng)預(yù)算內(nèi)容之

6、間的邏輯關(guān)系業(yè)務(wù)預(yù)算資本預(yù)算向下指導(dǎo)執(zhí)行資金預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算向上預(yù)期結(jié)果15案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理報(bào)表案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理報(bào)表1.各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑計(jì)劃2.銷售計(jì)劃-銷售回款,結(jié)轉(zhuǎn)收入業(yè)業(yè)務(wù)生產(chǎn)預(yù)算3.其他業(yè)務(wù)收入4.開(kāi)發(fā)成本測(cè)算及支出計(jì)劃收入務(wù)、 5.財(cái)務(wù)費(fèi)測(cè)算及支出計(jì)劃6.管理費(fèi)測(cè)算及支出計(jì)劃資本、資7.營(yíng)銷費(fèi)測(cè)算及支出計(jì)劃8.固定資產(chǎn)支出及土地收購(gòu)測(cè)算及支出計(jì)劃支出金預(yù)算9.預(yù)繳稅測(cè)算及支出計(jì)劃10.損益表1611.現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)/報(bào)表預(yù)算全面預(yù)算管理之組織方式企業(yè)內(nèi)部形成的全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu):內(nèi)部形成多層級(jí)的面預(yù)算管織機(jī)構(gòu)完整的層級(jí)(五級(jí):決策機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、管

7、理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)、執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)、監(jiān)控機(jī)構(gòu)基本的層級(jí)(三級(jí):領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),統(tǒng)籌機(jī)構(gòu),實(shí)施機(jī)構(gòu)全面預(yù)算決策組織-領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)(決策、領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督職能全面預(yù)算管理組織-統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)(計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)職能全面預(yù)算執(zhí)行組織-實(shí)施機(jī)構(gòu)(編制、執(zhí)行、反饋職能17 例:某地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的組織機(jī)構(gòu)圖 董事會(huì)預(yù)算管理委員會(huì)董事長(zhǎng)、CEO 、COO 、CFO預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組CEO 、COO 、CFO 預(yù)算管理機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)部(運(yùn)營(yíng)管理部、計(jì)劃經(jīng) 營(yíng)部人力資源部總經(jīng)辦預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)各部門、下屬公司營(yíng)部、人力資源部、總經(jīng)辦 18 全面預(yù)算管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)1.常設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu):委員會(huì)2.年度成立領(lǐng)導(dǎo)小組年度成立領(lǐng)導(dǎo)小組預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的職責(zé)審議通過(guò)預(yù)算

8、目標(biāo)、預(yù)算政策和程序?qū)彾?、下達(dá)正式預(yù)算根據(jù)需要審批調(diào)整或修改的預(yù)算制定相應(yīng)的預(yù)算控制措施和激勵(lì)制度仲裁有關(guān)預(yù)算沖突19 全面預(yù)算管理的統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)組成:跨部門的工作小組(各年變化,隨架構(gòu)調(diào)整固定部門牽頭職責(zé):1.起草、審議有關(guān)制度與標(biāo)準(zhǔn),下發(fā)后培訓(xùn);1起草審議有關(guān)制度與標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)后培訓(xùn);2.組織、協(xié)調(diào)各部門完成相應(yīng)計(jì)劃與目標(biāo)的編制,有關(guān)輔導(dǎo)和預(yù)審3.跟蹤預(yù)算執(zhí)行,負(fù)責(zé)落實(shí)各業(yè)務(wù)信息反饋與指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)4.處理例外事件20對(duì)比:由某個(gè)部門統(tǒng)籌和跨部門工作組對(duì)比由某個(gè)部門統(tǒng)籌和跨部門工作組可能的部門:財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)部、總辦、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部、企管部【基于公司的組織架構(gòu)與人力資源狀況】對(duì)統(tǒng)籌部門的要求:1.具備協(xié)調(diào)的業(yè)

9、務(wù)背景和能力2.具備統(tǒng)籌的管理層級(jí)和職權(quán)(公司之間,部門之間3.人力、時(shí)間上的保證建議:初期或組織不穩(wěn)定時(shí),成立跨部門工作機(jī)構(gòu),有總牽頭人;后期確定牽頭機(jī)構(gòu),同時(shí)也可逐年成立跨部門虛擬團(tuán)隊(duì)以保證執(zhí)行力立跨部門虛擬團(tuán)隊(duì),以保證執(zhí)行力。21 企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)組成:各部門,下屬公司職責(zé):1.制定分管領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃和目標(biāo)2.學(xué)習(xí)掌握公司全面預(yù)算管理制度和應(yīng)用工具3、按照全面預(yù)算管理編制計(jì)劃完成預(yù)算表的編制并交財(cái)務(wù)(統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)審核同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)有關(guān)預(yù)算標(biāo)4、同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)有關(guān)預(yù)算目標(biāo)5、依據(jù)有關(guān)管理制度在業(yè)務(wù)活動(dòng)之執(zhí)行預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)6、預(yù)算執(zhí)行中本業(yè)務(wù)的臺(tái)帳建立、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與信息反預(yù)算執(zhí)行中

10、本業(yè)務(wù)的臺(tái)帳建立數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與信息反饋22 第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理預(yù)算-預(yù)算管理-全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理體系的基本內(nèi)容及組織方式厘清易混淆的概念與誤解房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的全面預(yù)算管理模式及特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的確定過(guò)程23 誤解一:“預(yù)算就是財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)”預(yù)測(cè):基于市場(chǎng)趨勢(shì)及業(yè)務(wù)規(guī)模等的判斷,對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的預(yù)期預(yù)算:具有執(zhí)行意義的目標(biāo)及為達(dá)成目標(biāo)所作的行動(dòng)計(jì)劃關(guān)系預(yù)算是基于預(yù)測(cè)提出的對(duì)策性方案 關(guān)系:預(yù)算是基于預(yù)測(cè)提出的對(duì)策性方案、計(jì)劃的數(shù)量表達(dá); (例:制造業(yè)的預(yù)算,前提、計(jì)劃、分到部門24 誤解二:“預(yù)算管理純粹是財(cái)務(wù)的工作”預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分,它

11、與企業(yè)中其他業(yè)務(wù)管理如生產(chǎn)管理、銷售管理、采購(gòu)管理等必須共同作用、相互支持。預(yù)算管理的目標(biāo)是團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),包括業(yè)務(wù)、經(jīng)預(yù)算管理的目標(biāo)是團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)包括業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理等方面財(cái)務(wù)人員的作用:結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)、綜合各項(xiàng)計(jì)劃,提供量化貨幣指標(biāo)(預(yù)測(cè)指標(biāo)及財(cái)務(wù)分析25 全面預(yù)算管理的作用簡(jiǎn)單的費(fèi)用預(yù)算管理:年度費(fèi)用控制是費(fèi)簡(jiǎn)單的費(fèi)用預(yù)算管理用控制的工具綜合的全面預(yù)算管理:實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、長(zhǎng)/短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo);與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)關(guān)系更密切,計(jì)劃內(nèi)容更豐富,控制范圍更廣泛是戰(zhàn)略管理的工具26 全面預(yù)算管理的作用:戰(zhàn)略管理工具規(guī)劃未來(lái)資源配置控制監(jiān)督 全面預(yù)算管理過(guò)程就是:企溝通協(xié)調(diào)業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分分考核激勵(lì)解、實(shí)施

12、、控制和實(shí)現(xiàn)的過(guò)27程 第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理預(yù)算-預(yù)算管理-全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理體系的基本內(nèi)容及組織方式厘清易混淆的概念與誤解房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的全面預(yù)算管理模式及特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的確定過(guò)程28全面預(yù)算管理的發(fā)展20世紀(jì)80年代后,企業(yè)全面預(yù)算管理趨于成熟,在國(guó)外成為現(xiàn)代企業(yè)的一種重要在國(guó)外成為現(xiàn)代企業(yè)的種重要管理方法。20年代全面預(yù)算管理進(jìn)入國(guó)內(nèi)并出現(xiàn)以世紀(jì)90年代全面預(yù)算管理進(jìn)入國(guó)內(nèi),并出現(xiàn)以成本為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式、以利潤(rùn)為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式以銷售收入為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式算管理模式、以銷售收入為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式、以現(xiàn)金流量為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式21世

13、紀(jì),隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,眾多房地產(chǎn)企業(yè)逐步引入全面預(yù)算管理以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)逐步引入全面預(yù)算管理,以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,規(guī)范內(nèi)部管理:從粗放式到精細(xì)化、從單一產(chǎn)品、單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到多種產(chǎn)品異地開(kāi)發(fā)的集團(tuán)型轉(zhuǎn)29單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到多種產(chǎn)品、異地開(kāi)發(fā)的集團(tuán)型轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理管理特點(diǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品單件性:由于客戶需求多樣、地域不同,市場(chǎng)/政策變化,經(jīng)營(yíng)的持續(xù)與均衡性難把握,預(yù)算同市場(chǎng)/政策變化經(jīng)營(yíng)的持續(xù)與均衡性難把握預(yù)算實(shí)現(xiàn)難度大資金需求與資源整合量大:作為資金密集型產(chǎn)業(yè),對(duì)資金和資源的整合能力影響預(yù)算的執(zhí)行專業(yè)協(xié)作要求高:房地產(chǎn)屬綜合學(xué)科且無(wú)固定模式,對(duì)各業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)要求高,而且是靠人為

14、不是機(jī)械控制過(guò)程30房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理管理現(xiàn)狀沒(méi)有不做預(yù)算的企業(yè),但全面預(yù)算管理作好的很少全面性不夠:大多局限于財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與核算系統(tǒng)性不強(qiáng):不能統(tǒng)籌所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)做法各異:行業(yè)管理粗放,無(wú)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)業(yè)務(wù)根本原因:沒(méi)有把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)、業(yè)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)管理脫節(jié),即項(xiàng)目管理與預(yù)算管理分離;31 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)特征關(guān)鍵特征:產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售融于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程;企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是通過(guò)各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)的;因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)和管理活動(dòng)中必須結(jié)合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)“基于項(xiàng)目的全面預(yù)算管理”是房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理模式32 基于項(xiàng)目的全面預(yù)算管理房產(chǎn)項(xiàng)開(kāi)的

15、預(yù)算管,要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理,要求把項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)充分結(jié)合起來(lái),即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售等業(yè)務(wù)活動(dòng)中、不論是計(jì)劃管理、盈利預(yù)測(cè)、成本費(fèi)用控制、資金安排、績(jī)效考核等方面,均貫徹從項(xiàng)目中“從項(xiàng)目中來(lái),到項(xiàng)目中去”的原則,把預(yù)算目標(biāo)落實(shí)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)中,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)。33 基于項(xiàng)目的全面預(yù)算管理之目標(biāo)對(duì)接清晰:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)結(jié)合企業(yè)總具體要求體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)(互為基礎(chǔ)與前提計(jì)劃綜合協(xié)調(diào):從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃到企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(生命周期與經(jīng)營(yíng)周期合理配置資源合理配置資源:統(tǒng)籌各項(xiàng)目對(duì)資源的占用與供給(資金、人員團(tuán)隊(duì)責(zé)任落實(shí):組織與個(gè)人的績(jī)效大多體現(xiàn)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理中(過(guò)程中的專業(yè)協(xié)作要

16、求34現(xiàn)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管中專 對(duì)比分析:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與全面預(yù)算管理二者之區(qū)別:一個(gè)著眼于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與生個(gè)著發(fā)標(biāo)生命期;另一個(gè)著眼于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)周期;項(xiàng)目是局部、企業(yè)是全局;期項(xiàng)目是局部企業(yè)是全局二者之聯(lián)系:企業(yè)的全面預(yù)算以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算者之聯(lián)系企業(yè)的全面預(yù)算以項(xiàng)發(fā)預(yù)算為基礎(chǔ),項(xiàng)目的計(jì)劃、目標(biāo)與資源運(yùn)用服從于企業(yè)全面預(yù)算35 厘清幾個(gè)概念:成本費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)年度工程造價(jià)預(yù)算預(yù)算預(yù)算預(yù)算針對(duì)某項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)針對(duì)項(xiàng)目的對(duì)企業(yè)一定時(shí)的工程造價(jià)進(jìn)行測(cè)算成本和/企業(yè)所有成本費(fèi)開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃和期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作出計(jì)【工程經(jīng)濟(jì)】用進(jìn)行測(cè)算【財(cái)務(wù)核算】財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)劃與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)【企業(yè)經(jīng)營(yíng)管36【項(xiàng)

17、目管理】理】 第一部分:深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理預(yù)算-預(yù)算管理-全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理體系的基本內(nèi)容及組織方式厘清易混淆的概念與誤解房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的全面預(yù)算管理模式與特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的確定過(guò)程37 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理包含兩個(gè)層級(jí)的預(yù)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算互為前提、互動(dòng)調(diào)整企業(yè)年度預(yù)算 38 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算的內(nèi)容【也叫項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等】綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃:產(chǎn)品、時(shí)間進(jìn)度、成本費(fèi)用銷售項(xiàng)目成本費(fèi)用、銷售開(kāi)發(fā)/盈利能力:動(dòng)態(tài)及靜態(tài)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)目資金預(yù)算:現(xiàn)金流入與流出標(biāo)通過(guò)項(xiàng)目預(yù)算,明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo),強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)避免是盲目建設(shè)39目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)意識(shí),避免

18、是盲目建設(shè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算在項(xiàng)目前期的確定過(guò)程投資方向確立-準(zhǔn)備看地前工作:編制業(yè)務(wù)籌劃/項(xiàng)目拓展計(jì)劃內(nèi)容:明確擬進(jìn)入的區(qū)域、時(shí)間、規(guī)劃指標(biāo)/產(chǎn)品類型、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定位要求:保證項(xiàng)目投資方向符合戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)需要,為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件依據(jù):戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方向、年度投資計(jì)劃/預(yù)算組織:公司最高層、戰(zhàn)略部門、拓展部門40 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算在項(xiàng)目前期的確定過(guò)程項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審-選擇地塊時(shí)工作:進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究,編制報(bào)告,進(jìn)行評(píng)審內(nèi)容:編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的綜合計(jì)劃、測(cè)算有關(guān)經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)內(nèi)容編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的綜合計(jì)劃測(cè)算有關(guān)經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求:保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)能滿足公司的基本要求依據(jù):公司項(xiàng)目評(píng)價(jià)核心指標(biāo)及參考指標(biāo),項(xiàng)目

19、投資戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)定位組織評(píng)審方式:責(zé)任部門牽頭,團(tuán)隊(duì)參與,正式審批41 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算在項(xiàng)目前期的確定過(guò)程項(xiàng)目策劃評(píng)審獲取項(xiàng)目土地后,準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)前工作:編制經(jīng)營(yíng)策劃書/啟動(dòng)報(bào)告,經(jīng)評(píng)審,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃與目標(biāo)內(nèi)容:分析項(xiàng)目定位、優(yōu)選產(chǎn)品組合、形成初步產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),相應(yīng)調(diào)整拿地時(shí)的測(cè)算,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo);地時(shí)的測(cè)算確定項(xiàng)發(fā)標(biāo)要求:滿足甚至超過(guò)項(xiàng)目獲取時(shí)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)依據(jù):可研階段經(jīng)營(yíng)指標(biāo)組織評(píng)審方式:責(zé)任部門牽頭,團(tuán)隊(duì)參與,正式審批42 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算在項(xiàng)目前期的確定過(guò)程設(shè)計(jì)方案評(píng)定工作:選定設(shè)計(jì)方案-,據(jù)此形成正式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書,內(nèi)容:依據(jù)性價(jià)比優(yōu)選方案,制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),確定成本目標(biāo)與總控進(jìn)度計(jì)劃要求:在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書框架內(nèi)實(shí)施產(chǎn)品開(kāi)