房地產(chǎn)行業(yè)：長租公寓市場月度報告

1、目錄123政策動向市場概況行業(yè)和企業(yè)動態(tài)摘要住建部：公示住房租賃市場發(fā)展試點名單，16城入圍財政部：土地增值稅法征求意見，集體房地產(chǎn)納入征稅范圍北京：正式發(fā)布新版租房合同，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金此外，廣州、深圳、杭州等城市均有利好長租公寓發(fā)展新動向政策動向。租金：7月十大代表城市中七個城市租金環(huán)比上漲土地：上海成交6宗自持地塊，其中1宗為純租賃地塊南京成交1宗自持地塊，自持比例5%7月，2個城市共成交租賃相關用地7宗，面積約18.0萬 。市場概況龍湖：獲準發(fā)行50億住房租賃專項公司債蛋殼公寓：在國內(nèi)長租公寓領域率先推出智能新風系統(tǒng)上海世博土地控股有限公司：全國首單租賃住房公募AB

2、N成功發(fā)行，票面利率3.9%此外，首創(chuàng)置業(yè)、城家公寓等也在長租公寓發(fā)展方面有新動作行業(yè)和企業(yè)動態(tài)。1政策動向住建部：公示住房租賃市場發(fā)展試點名單，16城入圍財政部：發(fā)布土地增值稅法征求意見，集體房地產(chǎn)納入征稅范圍北京：正式發(fā)布新版租房合同，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金廣州：規(guī)范新增租賃住房管理，新增租賃住房可合作運營廣州：商業(yè)用房可申請改造租賃住房，細則落地深圳：“穩(wěn)租金、穩(wěn)預期”租房新政意見稿發(fā)布杭州：連發(fā)三篇征求意見稿，以規(guī)范租賃市場武漢：年內(nèi)籌長租公寓5萬套，為大學生提供租賃補貼武漢：洪山區(qū)房管局與自如、江寓、蛋殼、龍湖簽訂人才公寓戰(zhàn)略合作協(xié)議部分政策詳述寧波：發(fā)布通知，放開放寬

3、重點群體落戶限制 HYPERLINK / 業(yè)發(fā)展提供強勁動力。點評與啟示此次入圍的16個城市主要為一線和熱點二線城市，并且其中13個城市近8年年均常住人口增量在全國居前列。該政策是截至目前涉及城市最多，對住房租賃行業(yè)獎補力度最大的政策， 將為城市的住房租賃市場發(fā)展帶來更直接的資金支持，為行住建部：公示住房租賃市場發(fā)展試點名單，16城入圍7月18日，住建部網(wǎng)站公示2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單。入圍名單：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。中央財政獎補資金標準按城市規(guī)模分檔（試點為期3年）：給予直轄市每年10億元

4、；省會城市和計劃單列市每年8億元；地級城市每年6億元。2019年初，財政部、住建部先后下發(fā)關于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知關于組織申報中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知。 HYPERLINK / 制度，推動盤活集體點評與啟示1993年12月13日，國務院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，此次發(fā)布的征求意見稿對條例中 不適應經(jīng)濟社會發(fā)展和改革要求的個別內(nèi)容，進行適當調(diào)整， 例如中央適當下放稅政管理權限等，有利于完善土地增值稅房地產(chǎn)。財政部：發(fā)布土地增值稅法征求意見，集體房地產(chǎn)納入征稅范圍7月16日，財政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)布中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿），落實稅收

5、法定原則要求，以及健全地方稅體系改革方案有關內(nèi)容。稅法征求意見稿摘要新增將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍。增加授權省級人民政府對增加授權省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。 HYPERLINK / 權益，規(guī)范住房租賃點評與啟示此次北京發(fā)布新版租房合同，針對可能存在的虛假房源、隨意漲租金、押金不返還、打隔斷、搞群租等租房痛點均作了相應要求，增加了禁止違法群租的相關要求，并且首次要求細化出租房屋的信息，對房屋信息要求更加嚴格，意在保障租賃雙方市場秩序。北京：正式發(fā)布新版租房合同，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金7

6、月8日，北京市住建委聯(lián)合北京市市場監(jiān)管局發(fā)布關于北京市住房租賃合同北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同北京市房屋承租經(jīng)紀服務合同三個合同示范文本的通知。通知摘要未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金；不得改變房屋內(nèi)部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人；要求填寫房屋坐落、建筑面積、層數(shù)、房屋平面圖、戶型、房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權證編號、房屋所有權人姓名。廣州：規(guī)范新增租賃住房管理，新增租賃住房可 合作運營7月1日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布關于規(guī)范新增租賃住房有關管理工作的通知，對廣州市新增租賃住房提出了新的要求。通

7、知摘要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可自主出租經(jīng)營新增租賃住房，也可與住房租賃企業(yè)合作出租經(jīng)營。住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為。點評與啟示該通知是主要針對自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、新建或改造的租賃住房入市作出的相應規(guī)范， 未來這部分新增租賃住房將形成租賃市場重要供應。通知提倡的合作出租經(jīng)營模式，將為租賃企業(yè)帶來更多合作機會，另外對租賃期限、租 HYPERLINK / 止以租代售，防范金金收取方式、宣傳等作了相應規(guī)范

8、，防融風險等。廣州：商業(yè)用房可申請改造租賃住房，細則落地7月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合印發(fā)廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見。意見摘要申請項目應按照改造建筑面積6集中設置配套的公共服務設施用房，位置宜在首層。公共服務設施用房具體配置功能由房屋所在區(qū)政府統(tǒng)籌。廣州市住建部門將房屋租賃情況、改建信息統(tǒng)一納入“陽光租房”平臺，建立項目庫統(tǒng)籌監(jiān)管。點評與啟示2016年6月國務院出臺關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見提出并鼓勵商改住政策。2017年6月廣州市發(fā) 布關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃

9、住房。此次發(fā)布意見進一步明確了商改住的實施條件和工作流程，有利于規(guī)范商改租的相關要求，在增加租賃住房供給的同時保障 HYPERLINK / 廣州住房租賃市場健康發(fā)展。 HYPERLINK / 且可進一步打擊非法點評與啟示意見稿提出租金指導價制度，意在提高租金透明度，穩(wěn)定租金；此外還對租賃企業(yè)、個人房東等提出稅收優(yōu)惠政策，規(guī)定不在政府平臺辦理租賃業(yè)務的企業(yè)和個人將不享受稅收優(yōu)惠并追究以往應繳稅款，此舉意在提高深圳租賃房源備案率，并房源和黑中介等現(xiàn)象。深圳：“穩(wěn)租金、穩(wěn)預期”租房新政意見稿發(fā)布7月4日，深圳發(fā)布關于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見（征求意見稿），從增加供給、規(guī)范市場、規(guī)范城中

10、村規(guī)?；脑?、發(fā)揮平臺作用、加大政策支持、加強秩序整頓六大方面提出相關意見。意見征求意見稿摘要力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套；對住房租賃企業(yè)向個人出租住房，并在政府住房租賃交易服務平臺上辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同信息采集、登記或備案， 且租金不高于租金指導價格的，適當降低增值稅征收率；將現(xiàn)行企業(yè)向個人出租住房減按4%征收房產(chǎn)稅政策，擴大到企業(yè)向專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房。杭州：連發(fā)三篇征求意見稿，以規(guī)范租賃市場7月11日，杭州發(fā)布杭州市住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理辦法（試行）（征求意見稿）、關于促進杭州市住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的通知（征求意見稿

11、）、杭州市促進住房租賃市場發(fā)展專項扶持資金管理辦法（試行）（征求意見稿）， 向公眾公開征求意見。征求意見稿摘要加強注冊管理和開業(yè)申報、實行租賃合同網(wǎng)簽備案、嚴格規(guī)范“租金貸”業(yè)務、健全住房租賃市場管理體系；住房租賃企業(yè)，應在本市任一銀行網(wǎng)點設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，接受監(jiān)管并納入開業(yè)申報內(nèi)容。符合條件的住房租賃企業(yè)每年獲得的專項扶持資金（含規(guī)模發(fā)展附加）最高為200萬元。點評與啟示本月，杭州市連發(fā)三份租賃相關的征求意見稿文件，從加強市場監(jiān)管、嚴格規(guī)范租金貸業(yè)務和扶持租賃企業(yè)發(fā)展等方面進一步規(guī)范租賃市場發(fā)展，要求企業(yè)建立租賃資金專用賬戶并接受監(jiān)管，以保證專款專 HYPERLINK / 盡快

12、建立規(guī)范、加大用。杭州住房租賃市場發(fā)展勢頭強勁，需支持，以保障市場穩(wěn)健發(fā)展。 HYPERLINK / 人才，同時也將推動點評與啟示武漢進一步放寬人才落戶年齡限制，并且加大高端人才引進力度，籌集5萬套人才公寓為人才解決居住問題，為人才提供一站式服務，此舉有助于武漢在人才爭奪戰(zhàn)中加快集聚各類優(yōu)秀武漢住房租賃市場發(fā)展。武漢：年內(nèi)籌長租公寓5萬套，為大學生提供租賃補貼7月11日，武漢市召開調(diào)度會部署今年引才育才10項重點任務舉措，并發(fā)布武漢市引才育才年度重點任務及資金安排。任務及資金安排摘要高等學校?？萍耙陨蠈W歷、年齡不滿45周歲，博士、碩士不受年齡限制，均可憑畢業(yè)證辦理落戶；年內(nèi)籌集5萬套（間）專業(yè)

13、人才公寓，對留漢大學生租住提供補貼，全年武漢全市人才專項資金投入將達到15億元以上；精準引進10名左右頂級戰(zhàn)略科技人才，加大博士、博士后引進力度，吸引更多優(yōu)秀青年人才留漢筑夢、圓夢。 HYPERLINK / 量的租住環(huán)境和有保點評與啟示此次洪山區(qū)的人才公寓計劃中，符合條件的畢業(yè)大學生均可申請入住，并將享受到政府提供的30%租金補貼。政企聯(lián)合共同推進人才公寓的發(fā)展，依托雙方優(yōu)勢，有助于為人才提供高質(zhì)障的配套服務。武漢：洪山區(qū)房管局與自如、江寓、蛋殼、龍湖 簽訂人才公寓戰(zhàn)略合作協(xié)議7月12日，武漢市洪山區(qū)房管局發(fā)布大學畢業(yè)生租賃房配租公告， 與武漢自如公寓、武漢蛋殼公寓、武漢江寓公寓、龍湖冠寓合作

14、， 利用長租公寓企業(yè)規(guī)范運營的房源作為大學畢業(yè)生租賃房配租使 用。 武漢江寓公寓：分散式公寓，使用面積10-25，價格區(qū)間約為690-1630元/間，共446間。 武漢自如公寓：分散式公寓，房屋使用面積約6.8-27，價格區(qū)間約為660-1790/間，共967間。 武漢蛋殼公寓：分散式公寓，房屋使用面積12-35，價格區(qū)間約為760-2990元/間，共646間。 龍湖冠寓人才公寓虎泉店、龍湖冠寓人才公寓丁字橋店：建筑面積17-48，1500-2100元/套，共346套。 HYPERLINK / 引人才和創(chuàng)業(yè)人群進入點評與啟示2018年寧波放寬落戶政策，時隔一年繼續(xù)放開放寬落戶政策，從放寬人才落

15、戶條件、放寬市區(qū)居住就業(yè)落戶條件、取消老年父母投靠落戶限制、新增投資創(chuàng)業(yè)落戶等方面，進一步吸，推動城市發(fā)展。寧波：發(fā)布通知，放開放寬重點群體落戶限制7月16日，寧波市政府下發(fā)關于進一步放寬我市戶口準入條件的通知，決定在去年出臺政策的基礎上，進一步優(yōu)化戶口遷移政策，放開放寬重點群體落戶限制。通知摘要具有碩士學位、中級專業(yè)技術職稱的人員和技師等人才在寧波無合法穩(wěn)定住所，本人、配偶、未婚子女戶口遷至高層次人才專戶的，社保繳納年限由3年調(diào)整為1年。在我市投資辦企業(yè)、個人創(chuàng)業(yè)稅款繳納滿3年或社保繳納滿3年，且取得商業(yè)用房或辦公用房合法所有權的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房產(chǎn)所在地的社區(qū)集體戶。

16、2 市場概況租金：7月十大城市中七個城市租金環(huán)比上漲土地：上海成交6宗自持地塊，其中1宗為純租賃地塊南京成交1宗自持地塊，自持比例5%7月，2個城市共成交自持用地7宗，自持面積約18.0萬。自2016年11月首宗自持地塊成交至2019年7月底，全國 共計成交自持地塊447宗，可供給租賃住房1591萬。表：7月土地成交情況城市成交宗數(shù)（宗）自持用地規(guī)劃建面（萬）上海616.9南京11.1部分土地詳述點評與啟示7月，環(huán)比來看，十大城市中武漢、重慶、杭州租金下跌，其余七個城市均上漲；同比來看，深圳、武漢、重慶、杭州、成都下跌，其余城市上漲，其中廣州漲幅最大。租金：7月十大城市中七個城市租金環(huán)比上漲土

17、地：上海成交6宗自持地塊，其中1宗為純租賃地塊地鐵15號線（在建中）外環(huán)高速地塊名稱：徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)A2B-2、A2C-2地塊成交總價：5.6億元規(guī)劃建筑面積：10.1萬自持比例：100%樓面均價：5500元/競得企業(yè)：上海臨港地塊性質(zhì)：租賃用地點評與啟示本月上海成交6宗自持地塊，其中位于徐匯區(qū)的地塊為純租賃 HYPERLINK / 日常生活需求。用地。地塊臨近地鐵15號線（在建中）和外環(huán)高速，周邊有學校、醫(yī)院、社區(qū)、商業(yè)等，生活便利，未來可滿足租戶的 HYPERLINK / 交通環(huán)境。點評與啟示本月南京成交1宗自持地塊，自持比例5%，自持面積為1.1萬。地塊位于棲霞區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，未來租住

18、需求旺盛， 且周邊有四條地鐵線環(huán)繞，開通后將為租戶帶來更加便利的土地：南京成交1宗自持地塊，自持比例5%地塊名稱：棲霞區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)興智科技城地塊二成交總價：36.5億元規(guī)劃建筑面積：22.7萬自持比例：5%自持面積：1.1萬樓面均價：15977元/競得企業(yè)：四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司&華宇集團地鐵14號線（在建中）地鐵6號線（在建中）地鐵8號線（在建中）地鐵7號線（在建中）3 行業(yè)和企業(yè)動態(tài)龍湖：獲準發(fā)行50億住房租賃專項公司債蛋殼公寓：在國內(nèi)長租公寓領域率先推出智能新風系統(tǒng)上海世博土地控股有限公司：全國首單租賃住房公募ABN成功發(fā)行，票面利率3.9%敏捷集團：長租公寓品牌泊舍正式發(fā)布，

19、聚焦青年多元化租住需求首創(chuàng)置業(yè)：成立兩家基金，擬用于長租公寓、商辦物業(yè)等領域城家公寓：首個奢華公寓“凱文公寓”正式開業(yè)部分動態(tài)詳述招商蛇口：壹間公寓新店開業(yè)，正式進入寶安 HYPERLINK / 公寓業(yè)務發(fā)展提供了點評與啟示龍湖冠寓近年來快速發(fā)展，管理房源數(shù)量不斷增加。年初龍湖發(fā)布的2018年業(yè)績報告顯示，長租公寓冠寓作為龍湖集團主航道業(yè)務之一，2019年將繼續(xù)有計劃持續(xù)投入。此次龍湖50億元較大規(guī)模的住房租賃債券獲批，為其接下來長租強大的資金支持。龍湖：獲準發(fā)行50億住房租賃專項公司債7月16日，龍湖發(fā)布公告，獲中國證監(jiān)會核準擬在中國公開發(fā)行2019年住房租賃專項公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模

20、不超過50億元。 2017年12月28日，龍湖2017年住房租賃專項公司債券獲批， 發(fā)行總規(guī)模不超過人民幣50億元。2018年3月22日，龍湖發(fā)行第一期30億元五年期住房租賃專項公募債券，票面利率5.6%。2018年8月17日，龍湖完成發(fā)行第二期住房租賃專項公司債券20億元， 票面利率4.98%。 2019年7月16日，龍湖2019年住房租賃專項公司債券（第一期）獲批，發(fā)行規(guī)模不超過50億元，首期不超過20億元。蛋殼公寓：在國內(nèi)長租公寓領域率先推出智能新風系統(tǒng)7月9日，蛋殼公寓宣布正式推出自主研發(fā)的“智能新風系統(tǒng)”， 為租賃住房量身定制空氣治理問題，為國內(nèi)長租公寓行業(yè)首創(chuàng)。蛋殼公寓將逐步為具備

21、條件的房源全部安裝新風設備，此舉能進一步提升防醛抗霾能力，是目前解決租賃住房室內(nèi)空氣質(zhì)量問題的最可行、最有效的措施之一。新風系統(tǒng)：具有防霾、除醛、富氧、靜音、節(jié)能五大優(yōu)勢，其工作原理簡單講就是在不開窗的狀態(tài)下，完成室內(nèi)通風換氣。點評與啟示2019年5月蛋殼公寓聯(lián)合環(huán)保部CEC首創(chuàng)長租公寓行業(yè)空氣 HYPERLINK / 領示范作用。質(zhì)量企業(yè)標準，時隔兩月即推出智能新風系統(tǒng)，可見其對長租公寓空氣質(zhì)量問題較為重視。去年下半年以來長租公寓 “甲醛房”事件多次爆出，令租戶租住恐慌，蛋殼作為行業(yè)領軍企業(yè)之一，積極探索解決室內(nèi)空氣問題，對行業(yè)起到引 HYPERLINK / 回款周期長，降低融資點評與啟示此

22、次發(fā)行的是全國首單租賃住房公募資產(chǎn)支持票據(jù)，為國內(nèi)住房租賃市場融資渠道帶來更多可能性，住房租賃金融的不斷創(chuàng) 新，有助于降低租賃企業(yè)融資成本。發(fā)展住房租賃前期投入大、成本有助于減輕企業(yè)負擔。上海世博土地控股有限公司：全國首單租賃住房公募ABN成功發(fā)行，票面利率3.9%7月，工商銀行作為主承銷商和簿記管理人的“上海世博土地控股有限公司2019年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”成功發(fā)行。本期票據(jù)的基礎資產(chǎn)為物業(yè)租金收入，租賃物業(yè)位于世博土控所有的位于南江洲路55、91和125號的浦江城市生活廣場2號、3號和4號樓。該物業(yè)竣工于2015年，均為鋼混結構，3幢樓層高均為20層， 高65米，原設計用途為辦公及商鋪，

23、由城市公司進行改建后作為租賃住房使用，改造后共提供1080套租賃住宅。本期項目3.7億元，該產(chǎn)品優(yōu)先級發(fā)行金額3.5億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持票據(jù)占所有資產(chǎn)支持票據(jù)總額的比例為94.59%；次級資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行規(guī)模0.2億元，占5.41%。點評與啟示泊舍長租公寓定位為型格城市公寓，主要客群為青年，公寓定位準確，配套及整體風格符合定位人群喜好，可滿足基本生活需求。此次泊舍與金融機構和其他長租公寓企業(yè)開啟合作，可助力其更快更穩(wěn)的進入市場。敏捷集團：長租公寓品牌泊舍正式發(fā)布，聚焦青年多元化租住需求7月5日，敏捷集團在廣州舉行長租公寓泊舍品牌發(fā)布會，泊舍定位為型格城市公寓，旨在打造小而美的精品公寓。定位為青

24、年公寓，為年輕人搭建一個有態(tài)度+社交+品質(zhì)的居住空間；泊舍目前在廣州落地小馬空間、御峰國際兩個項目；當天，泊舍與中國銀行（廣州番禺支行）、中國建設銀行（廣州番禺支行）、中國工商銀行（廣州番禺支行）、YOU+、窩趣、吉田概念、綠米聯(lián)創(chuàng)、蛋貝舉行戰(zhàn)略簽約儀式。 HYPERLINK / 長租公寓項目進一步擴點評與啟示2018年首創(chuàng)置業(yè)長租公寓品牌He寓首家門店正式開業(yè)，截至目前已布局北京和天津兩個城市。此次首創(chuàng)置業(yè)設立基金，將為首創(chuàng)包括長租公寓在內(nèi)的多類項目提供資金支持，有利于其張，加快布局步伐。首創(chuàng)置業(yè)：成立兩家基金，擬用于長租公寓、商辦物業(yè)等領域7月4日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將與首創(chuàng)證券聯(lián)合成立兩家基金：首金德創(chuàng)基金、首正德金基金。成立首金德創(chuàng)基金及首正德金基金的主要目的：為共同投資包括城市更新項目、商辦物業(yè)項目、長租