某海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險分析課件

1、研究生 XXX指導(dǎo)教師 王幼松教授2015年5月某海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險分析目錄123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法123456選題背景及研究方法文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景01選題背景01選題背景01研究方法01文獻(xiàn)回顧與綜述02123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制實證分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法案例項目介紹03 進(jìn)入模式綜合比較獨資合資優(yōu)缺點，首要考慮資金的安全性，同時結(jié)合海外拓展長期戰(zhàn)略，決定以合資方式進(jìn)入馬來市場，累積經(jīng)驗，培養(yǎng)人

2、才0303規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計定位：國際度假、養(yǎng)老圣地，新加 坡美麗后花園產(chǎn)品：高層洋房73141m2二房三房為主；公寓3769m2一房二房為主配套：風(fēng)情商業(yè)街，人造沙灘，游艇碼頭，私人會所，五星級酒店園林：依托自然資源，面臨新加坡海，組團(tuán)獨立主題公園，無邊泳池03開發(fā)銷售計劃年 限 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年合 計可售面積（m2）229，432232，481229，90446，163 / /737,980銷售均價（元/ m2）17，43417，85118，70332，294 / / /銷售額（億元）40.041.543.014.91 / /139.4現(xiàn)金

3、收入（億元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4備注項目預(yù)計分6年開發(fā)，4年銷售03經(jīng)濟(jì)測算銷售毛利率33.70%銷售凈利率18.61%銷售凈利潤總額25.94億元RMB 土地成本獲利倍數(shù)1.22開發(fā)周期6年預(yù)售首年資金回籠率 0.00%內(nèi)部收益率19.00%凈現(xiàn)值12.5億元RMB04案例項目風(fēng)險預(yù)測規(guī)劃決策階段：政策變化、客戶群風(fēng)險、決策失誤建設(shè)階段：政策變化、融資困難、規(guī)劃與設(shè)計變動在銷售階段：政策變化、客戶群風(fēng)險、決策失誤04案例項目風(fēng)險評估與實證分析售價下跌、開發(fā)成本上升、工期延長等因素對投資收益的影響較為敏感，土地費用上升、開發(fā)面積減小的敏感性稍差敏感性

4、分析123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法05 一、進(jìn)入模式加影，萬撓兩個項目試點 合資，股權(quán)50%，規(guī)模不大困難：股權(quán)較小，無決斷影響力；土地談判進(jìn)展緩慢（啟動土地談判一年半時間，仍然未完成）；項目推不動收獲：學(xué)習(xí)經(jīng)驗；培養(yǎng)人才案例項目：成立絕對控股合資公司（90%）;選擇無主的濱海灘涂地（土地談判僅費時6個月）；經(jīng)驗一:房企進(jìn)軍海外,從小項目著手,成立合資公司,累積 經(jīng)驗,開拓人脈,培養(yǎng)人才05 二、資金困局自有資金缺乏自有資金需要4550%國外金融機(jī)構(gòu)貸款獲取困難：規(guī)模龐大，額度限制；信用記錄缺乏；保護(hù)主義中資銀行海外業(yè)務(wù)獨

5、立，企業(yè)在國內(nèi)累積的信用度不適用于國外,銀行對企業(yè)能否適應(yīng)當(dāng)?shù)貢撼謶岩蓱B(tài)度“走出去”財政資金不包括房地產(chǎn)行業(yè)個人資金出境限制售樓款回收周期漫長馬來規(guī)定,分13個環(huán)節(jié)支付售樓款至主體結(jié)構(gòu)封頂,買方僅需分期支付35%款項最后一筆樓款,可在收樓使用后24個月內(nèi)支付目前簽訂合同,最早交樓日期2018.8,距離發(fā)售日期達(dá)5年之久工程款須按進(jìn)度支付給施工方,否則屬違法經(jīng)驗二:海外房地產(chǎn)開發(fā), 須精確計算快速開發(fā)所帶來的成本增加與取得收益是否匹配,制定適合的開發(fā)計劃；建議國內(nèi)銀行綜合企業(yè)在國內(nèi)累積的信用審批發(fā)放貸款；松動外匯管制05經(jīng)驗三:完善外派人才培養(yǎng)晉升海外服務(wù)歸國等管理制度;國內(nèi) 外行文分別管理;加

6、強(qiáng)文化建設(shè)及員工相互融合;建議國 家加強(qiáng)雙邊磋商,力爭東道國對我國開放勞務(wù)市場 三、人才流失自有人才流失勞工嚴(yán)重缺乏,懶散疏于管理05 四、政治及匯率風(fēng)險 新馬填海紛爭應(yīng)對:環(huán)評,調(diào)整規(guī)劃,資助環(huán)保,宣傳后果:工期延后3個月05 馬國政策修訂,控制外國人購房第二家園政策修訂,提高外國人購房門檻增稅:新增6%的商業(yè)服務(wù)稅;30%的不動產(chǎn)增值所得稅由3年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收改為5年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收國內(nèi)客戶在海外缺乏信用記錄，且不注意在國內(nèi)的信用積累，影響在東道國申請住房貸款的審批通過率 匯率浮動,帶來風(fēng)險經(jīng)驗四:政治風(fēng)險,冀望國家影響力的提高,雙邊協(xié)定的約束,以及投 資協(xié)議、合同書等具法律約束力文件 ；規(guī)避匯率風(fēng)

7、險，企 業(yè)須盡力在當(dāng)?shù)厝谫Y，投保相應(yīng)外匯險，大力開拓客戶群05 五、工程技術(shù)風(fēng)險依賴國外技術(shù)力量弊端較多國外設(shè)計體系專業(yè)性強(qiáng)，但需較多協(xié)調(diào)時間，部分設(shè)計問題甚至須到施工階段方能發(fā)現(xiàn)填海質(zhì)量控制在國外找不到相應(yīng)規(guī)范，最終按照國內(nèi)道路碼頭規(guī)范確定相關(guān)填海參數(shù)近年來國外工程建設(shè)項目相對較少，工程經(jīng)驗累積不夠外方工程技術(shù)人員設(shè)計手法粗獷，安全系數(shù)選取超規(guī)范較多，荷載及構(gòu)件尺度選用偏大，構(gòu)建類型歸并偏粗，成本控制意識不強(qiáng)，最終導(dǎo)致土建成本較計劃為高05經(jīng)驗七:海外房地產(chǎn)拓展注重穩(wěn)扎穩(wěn)打,切忌冒進(jìn);投保相應(yīng)商業(yè) 保險 七、其他風(fēng)險123456文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制實證分析結(jié)論與展