發(fā)展與機(jī)遇：粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)判

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)判2019年3月2 | 仲量聯(lián)行2月18日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，具有里程碑式的意義，該規(guī)劃是指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期區(qū)域合作發(fā)展、經(jīng)濟(jì)加速升級(jí)的綱領(lǐng)性文件。受益于改革開(kāi)放40年的高速發(fā)展，在5.6萬(wàn)平方公里的粵港澳大灣區(qū)，已形成了7,000萬(wàn)人口、GDP超過(guò)10萬(wàn)億元的龐大體量。雄厚的多元化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的科技創(chuàng)新能力以及人才優(yōu)勢(shì)，預(yù)期未來(lái)大灣區(qū)工作機(jī)會(huì)增加對(duì)人口導(dǎo)入中長(zhǎng)期持積極影響， 為粵港澳大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)世界級(jí)城市群及國(guó)際一流灣區(qū)提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。同時(shí)，在中國(guó)現(xiàn)階段面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，粵港澳大灣區(qū)預(yù)計(jì)將再一次引領(lǐng)中國(guó)新一輪的改革開(kāi)

2、放大潮。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)廣深港高鐵動(dòng)感號(hào)粵港澳大灣區(qū)主要建設(shè)目標(biāo)：大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)判 | 3到2022年，大灣區(qū)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，“區(qū)域創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、要素流動(dòng)順暢”。區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，分工合理、功能互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展的城市群發(fā)展格局基本確立開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新體制加快構(gòu)建，粵港澳市場(chǎng)互聯(lián)互通水平進(jìn)一步提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升新興技術(shù)原創(chuàng)能力和科技成果轉(zhuǎn)化能力顯著提升數(shù)字經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展到2035年，大灣區(qū)將形成以創(chuàng)新為主要支撐的經(jīng)濟(jì)體系和發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技實(shí)力的大幅躍升。肇慶佛山廣州東莞惠州深圳澳門(mén)珠海香港

3、江門(mén)中山4 | 仲量聯(lián)行發(fā)展重點(diǎn)升級(jí)轉(zhuǎn)變辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇規(guī)劃指出大灣區(qū)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，將從過(guò)去的制造業(yè)向服務(wù)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)變。其推動(dòng)因素來(lái)自： 香港將作為全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐和國(guó)際資產(chǎn)管理中心，提升外資對(duì)灣區(qū)市場(chǎng)參與程度。國(guó)家加大金融行業(yè)的創(chuàng)新和對(duì)外開(kāi)放力度，有利于香港、廣州和深圳的服務(wù)業(yè)發(fā)展； 而其他大灣區(qū)城市則將繼續(xù)受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和當(dāng)?shù)厝嗣褙?cái)富增長(zhǎng)帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇。深圳作為科技創(chuàng)新之都，將引領(lǐng)并加快提升大灣區(qū)制造業(yè)升級(jí)和新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上述原因?qū)τ诨浉郯拇鬄硡^(qū)的辦公樓市場(chǎng)將帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇：辦公需求總量增速。金融、服務(wù)業(yè)和科技類(lèi)企業(yè)對(duì)甲級(jí)辦公樓的需求增量將躍升一個(gè)層級(jí)，除了三個(gè)一線(xiàn)城市核心商

4、務(wù)區(qū)，珠海、佛山和東莞辦公樓市場(chǎng)整體需求也會(huì)增加?？萍碱?lèi)企業(yè)在辦公樓需求來(lái)源占比將繼續(xù)大幅增加，特別在廣州、深圳， 該占比有望達(dá)到30-40%，辦公需求結(jié)構(gòu)迎來(lái)根本性轉(zhuǎn)變?？萍夹袠I(yè)及高端制造業(yè)的發(fā)展以及相關(guān)的研發(fā)和服務(wù)行業(yè)將形成新的產(chǎn)業(yè)聚集中心。受惠區(qū)域包括廣州的天河區(qū)和琶洲；深圳的南山后海、福田。就中長(zhǎng)期而言，看好廣州南站和南沙、深圳的前海、深圳超級(jí)總部基地，以及佛山和中山，新興辦公樓市場(chǎng)有望迅速崛起。建筑面積，平方米跨境資本流動(dòng)及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展將影響香港辦公樓市場(chǎng)格局。中資金融機(jī)構(gòu)將加速在香港設(shè)點(diǎn)開(kāi)展其國(guó)際業(yè)務(wù)，中環(huán)成為辦公選址首選。另一方面，香港去中心化的趨勢(shì)也日趨明顯，港島東以及九龍東辦公

5、樓市場(chǎng)的興起，成為專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)新的辦公選址區(qū)域。同時(shí)新經(jīng)濟(jì)將成為香港的后起之秀，預(yù)動(dòng)力。此類(lèi)企業(yè)選址對(duì)非中心區(qū)域接受程度高，將助力香港辦公樓格局發(fā)生改變，形成多中心格局。除此以外，內(nèi)地居民對(duì)香港醫(yī)療資源需求的大幅攀升也使私家診所的辦公需求呈快速上升的趨勢(shì)。在廣州及深圳，隨著共享經(jīng)濟(jì)和靈活辦公理念逐步深入人心，企業(yè)的辦公模式將繼續(xù)深化轉(zhuǎn)變。憑借對(duì)空間利用率的優(yōu)化，從側(cè)面提高了企業(yè)承租能力，使企業(yè)更好地滿(mǎn)足升級(jí)需求的同時(shí)也使優(yōu)質(zhì)大廈的租金和回報(bào)率上升。中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)在大灣區(qū)版圖布局迎來(lái)改變。越來(lái)越多企業(yè)將在大灣區(qū)設(shè)立地區(qū)總部。同時(shí)，為了提高企業(yè)效率、節(jié)省成本、人才聚合以及更加貼近市場(chǎng)，未來(lái)企業(yè)的不

6、同業(yè)務(wù)線(xiàn)總部可能分設(shè)在大灣區(qū)不同城市，企業(yè)的資源整合將與灣區(qū)不同城市的定位更加緊密結(jié)合。計(jì)該行業(yè)在香港將很快進(jìn)入快速發(fā)展周期，并繼而成為辦公樓市場(chǎng)發(fā)展新資料來(lái)源：JLL香港廣州深圳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)判 | 5內(nèi)修外拓零售地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃在興在零售地產(chǎn)市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)以下三大因素將提升整個(gè)大灣區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局：更多擁有零售運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的外資及香港背景開(kāi)發(fā)商將通過(guò)開(kāi)發(fā)和收購(gòu)或改造現(xiàn)有零售物業(yè)的方式加大在灣區(qū)的布局, 以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的居民購(gòu)買(mǎi)力。深圳和廣州的成熟商圈內(nèi)，客群覆蓋面廣、位于地鐵沿線(xiàn)、并且具有業(yè)態(tài)組合和品牌組合提升空間的現(xiàn)有物業(yè)將成為投資熱點(diǎn)。新投資者的加入，也將為商圈發(fā)展帶來(lái)良性競(jìng)

7、爭(zhēng)，加速內(nèi)資開(kāi)發(fā)商不斷調(diào)整和改造現(xiàn)有項(xiàng)目，以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)?；ǖ母咚侔l(fā)展將進(jìn)一步推動(dòng)大灣區(qū)居民在灣區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)的頻率和消費(fèi)。這將推動(dòng)傳統(tǒng)商圈以及更多大灣區(qū)新興零售商圈發(fā)展，例如香港赤鱲角機(jī)場(chǎng)和東涌、澳門(mén)板樟堂一帶和路凼城區(qū)。深圳和廣州的一些優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，周末來(lái)自港澳以及周邊二線(xiàn)城市的人流量也錄得明顯上升。內(nèi)地零售品牌開(kāi)展全球化策略，其海外的布局策略多以香港作為跳板。作為全球重要國(guó)際旅游城市，不少內(nèi)地零售品牌，目前以餐飲和電子產(chǎn)品為主，紛紛打入香港市場(chǎng)開(kāi)設(shè)旗艦店以打響其國(guó)際知名度，然后再逐步開(kāi)拓東南亞等市場(chǎng)。內(nèi)地品牌已經(jīng)成為香港四大主要零售商圈中環(huán)、旺角、尖沙咀、銅鑼灣的重要新增零售需求。預(yù)計(jì)，其踴躍的

8、發(fā)展勢(shì)頭將持續(xù)。服飾與配飾網(wǎng)紅餐飲內(nèi)資零售商電子產(chǎn)品家電、生活零售6 | 仲量聯(lián)行零售市場(chǎng)的積極增長(zhǎng)及制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)助推物流地產(chǎn)騰飛一直以來(lái)，大灣區(qū)以?xún)?nèi)地九個(gè)城市為主的物流地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)呈穩(wěn)定向上態(tài)勢(shì)。我們持續(xù)看好市場(chǎng)發(fā)展前景，基于兩大因素：灣區(qū)內(nèi)零售市場(chǎng)的積極增長(zhǎng)及制造業(yè)的轉(zhuǎn)型。這兩大因素對(duì)于物流配送和倉(cāng)儲(chǔ)功能的需求增長(zhǎng)都有積極的推動(dòng)作用。而且，由于成本更低及基建帶來(lái)的物流配送效率大幅提升，二線(xiàn)城市的發(fā)展前景樂(lè)觀。東莞、佛山、惠州和中山由于臨近消費(fèi)市場(chǎng)和制造業(yè)基地，除了租賃市場(chǎng)向好，投資熱度一直不減。今后隨著投資市場(chǎng)透明度增加，以及高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)數(shù)量的增加，預(yù)計(jì)投資需求將大幅增加。流動(dòng)性顯

9、著提升 住宅市場(chǎng)需求上升住宅市場(chǎng)方面，內(nèi)地和港澳間工作流動(dòng)性將頻繁增加。這對(duì)于大灣區(qū)主要城市住宅租賃市場(chǎng)、尤其是集中式長(zhǎng)租公寓新興市場(chǎng)的需求而言，無(wú)疑增添了一個(gè)發(fā)展新引擎。預(yù)計(jì)在各大辦公樓聚集區(qū)以及交通樞紐節(jié)點(diǎn)板塊有望出現(xiàn)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，在銷(xiāo)售市場(chǎng)上，內(nèi)地和港澳居民工作流動(dòng)性的提升以及生活圈的擴(kuò)大也有望刺激高鐵沿線(xiàn)及重大基建項(xiàng)目附近的住宅市場(chǎng)發(fā)展，包括香港西九龍高鐵站、深圳福田、廣州南站、珠海和中山等。大灣區(qū)居民的生活與工作圈將不斷擴(kuò)大，無(wú)論通過(guò)租賃或購(gòu)買(mǎi)的方式，在大灣區(qū)內(nèi)往返兩個(gè)經(jīng)常性居所將成為新趨勢(shì)。香港西九龍高鐵站附近的住宅，成為內(nèi)地高凈值人士在香港投資豪宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。另外，借

10、鑒傳統(tǒng)兩地往返居民置業(yè)熱門(mén)地點(diǎn)上水的發(fā)展來(lái)看，我們預(yù)計(jì)香港元朗有機(jī)會(huì)成為下一個(gè)受惠的置業(yè)區(qū)域。大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)判 | 7粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展是一項(xiàng)萬(wàn)眾矚目的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略，旨在將此區(qū)域打造成世界級(jí)的一流經(jīng)濟(jì)和文化中心。在這片熱土上，企業(yè)、投資者和個(gè)人需順勢(shì)而為、積極變革，引領(lǐng)時(shí)代發(fā)展的步伐。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理聯(lián)系我們吳仲豪華南區(qū)董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:jex.ng jex.ng曾煥平香港董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:joseph.tsang joseph.tsang古嘉豪澳門(mén)董事總經(jīng)理 HYPERLINK mailto:gregory.ku gregory.ku葉建成中國(guó)區(qū)投資部總監(jiān) HYPERLINK mailto:j