怎樣訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同

1、怎樣訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同天高云淡/文中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法頒布實(shí)施后，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 工作逐步走上了“權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的軌 道，全面推進(jìn)了農(nóng)業(yè)向規(guī)模化、區(qū)域化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、社會(huì)化發(fā) 展，他解決了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，提高了土地的產(chǎn)出 效益，增加了農(nóng)民的收入，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。 但是，通過(guò)農(nóng)村土地承包案件審理、農(nóng)村承包合同審計(jì)和實(shí)際調(diào)查發(fā) 現(xiàn)，現(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同在不同程度上存在著違法違規(guī)、標(biāo)的不 清、期限不明、惠農(nóng)政策和征占土地補(bǔ)償受益人約定不詳?shù)膯?wèn)題，其 主要原因：一是農(nóng)村土地承包期限長(zhǎng)，在承包合同履行期間，黨和政 府的惠農(nóng)政策從

2、無(wú)到有，而且力度在逐年加大，有些問(wèn)題在簽訂流轉(zhuǎn) 合同時(shí)是無(wú)法預(yù)見(jiàn)的；二是部分農(nóng)戶(hù)不了解相關(guān)政策法規(guī)，法律意識(shí) 淡薄，未能依法簽約、依法履約；三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證行為 缺乏強(qiáng)制性，私下流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)象嚴(yán)重，使農(nóng)村承包合同管理部門(mén)無(wú)法 及時(shí)履行職責(zé)，嚴(yán)把土地流轉(zhuǎn)合同訂立關(guān)口，所以，因流轉(zhuǎn)合同簽訂 時(shí)存在的瑕疵，導(dǎo)致當(dāng)事人利益受到侵害的案件屢見(jiàn)不鮮，在樺甸市 農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)關(guān)審理的近五百起案件中至少占三分之一以上， 直接影響著農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。那么，怎樣才能簽 訂一份合格的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同？筆者經(jīng)過(guò)調(diào)查認(rèn)為，訂立農(nóng)村土地 流轉(zhuǎn)合同應(yīng)著重考慮六個(gè)方面的問(wèn)題：一、了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)

3、方式及其內(nèi)涵我國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方 式主要有七種，即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股、反租倒包、托 管，其內(nèi)涵是：轉(zhuǎn)包，是指農(nóng)村土地承包人把自己承包到的土地，以 一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承 包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包方履行合同的行為。在 承包人與第三者確定轉(zhuǎn)包關(guān)系后，承包人與原發(fā)包方所確定的權(quán)利義 務(wù)關(guān)系不變。轉(zhuǎn)包無(wú)需經(jīng)原發(fā)包方許可，但合同需向發(fā)包人備案，承 包人將土地交給他人代耕不足一年的除外。轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵赋邪私?jīng)發(fā) 包方同意自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包方履行承包合同的行為。 轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容雖無(wú)改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā) 包方的

4、權(quán)利義務(wù)關(guān)系，重新確立了受讓人與發(fā)包方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書(shū)面協(xié)議。受讓對(duì)象 可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位 和個(gè)人，但受讓方必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從事工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的人 不得成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓方。受讓方還必須是農(nóng)戶(hù)，投資開(kāi)發(fā) 農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能 成為受讓方。出租，是指農(nóng) 村土地的承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)租賃給 本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，并原承包方繼續(xù)履 行原出租后原土地承包關(guān)系不變，收取租金的行為。.土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包 方

5、負(fù)責(zé)?；Q，是指承包人將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交換給他人行使， 自己行使從他人處換來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。一般都是承包方之間為方 便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換， 同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?；Q土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是農(nóng)戶(hù)在自愿的基礎(chǔ)上，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，對(duì)人人有份的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn) 行的微調(diào)。該種調(diào)整改變了原有的權(quán)利分配，涉及到承包義務(wù)的履行， 因此，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。入股，是指在承包期內(nèi)，承包方將土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產(chǎn)，按股分紅。農(nóng)村土地承包法第四十二條規(guī)定“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)， 可以聯(lián)合自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作

6、生產(chǎn)?！保浜x： 一是入股應(yīng)在承包戶(hù)之間進(jìn)行，不包括將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份， 投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司，也不包括將土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)人作為投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)收入，是農(nóng)戶(hù) 以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而 不是將土地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股作為賺取經(jīng)營(yíng)回報(bào)的投資。反租倒包， 是指由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出面把農(nóng)戶(hù)的承包地反租過(guò)來(lái)，集中連成一 片，給予農(nóng)戶(hù)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，再把土地進(jìn)行轉(zhuǎn)租或 發(fā)包給農(nóng)戶(hù)、 個(gè)人或企業(yè)單位從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。.托管，是指承包方將承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶(hù)代為管理，托管 雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。托管期間

7、原承包合 同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可以由原承包方履行，也可以在協(xié)議中明確由托 管方履行。在訂立流轉(zhuǎn)合同時(shí)，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人，為了防 范其權(quán)益受到侵害，保證土地流轉(zhuǎn)行為在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，流 轉(zhuǎn)土地前，必須全面了解農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)方式及其內(nèi)涵，依法確定流 轉(zhuǎn)形式，特別是在原承包人在向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)土地時(shí)， 其流轉(zhuǎn) 形式為主，其他方式不符合法律規(guī)定。應(yīng)以“出租”二、掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的禁止性規(guī)定為保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村 土地承包方的利益，依法維護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定， 防止農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后失去生活保障，黨和政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為 制定了一些禁止性的規(guī)定，而且這些規(guī)定直

8、接影響著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合 同的效力，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)一旦違反了這些強(qiáng)制性規(guī)定，其流轉(zhuǎn) 合同將無(wú)法得到保護(hù)，發(fā)生糾紛時(shí)，仲裁機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和 國(guó)合同法第五十二條（五）項(xiàng)：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī) 定的合同無(wú)效”之規(guī)定，對(duì)所訂立的合同作出無(wú)效裁決，農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)的受讓方經(jīng)濟(jì)利益會(huì)受到損失。按照現(xiàn)行的政策法規(guī)，這些禁止性 規(guī)定主要有六項(xiàng)：一是所流轉(zhuǎn)的土地必須是已經(jīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂 承包合同并取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地；二是受讓方不得改變土 地的農(nóng)業(yè)用途；三是流轉(zhuǎn)期限不四是受讓方再次流轉(zhuǎn)土地時(shí)須征得原 承包得超過(guò)承包期的剩余期限；方的允許；五是以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)土地時(shí)須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組

9、織同 意；六是以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的受讓方必須是農(nóng)戶(hù)，投資開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)的 工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能成為受讓方。土地流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人只有 掌握了這些規(guī)定，所簽訂的合同才能合法有效，才會(huì)受到法律保護(hù)。三、擬全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的必備條款合同主體、合同標(biāo)的、合同條 款是訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的必備 條款，缺一不可，無(wú)此三者則合 同不能成立。流轉(zhuǎn)合同的主體，是指訂立流轉(zhuǎn)合同的當(dāng)事人，也就是 轉(zhuǎn)出方和受讓方，在訂立流轉(zhuǎn)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須具有主體資格， 轉(zhuǎn)出方享有轉(zhuǎn)出土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，受讓方的資格符合法律規(guī)定，如：轉(zhuǎn) 出人應(yīng)當(dāng)是年滿(mǎn)十八周歲具有獨(dú)立民事行為能力的當(dāng)事人，不具有獨(dú) 立民事行為能力和限制民事行為的當(dāng)事人

10、不能作為流轉(zhuǎn)土地的當(dāng)事 人訂立流轉(zhuǎn)合同；非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能以“出租”方式流轉(zhuǎn)土 地；投資開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)的工商企業(yè)、城鎮(zhèn)居民、外商不能以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn) 農(nóng)村土地等。流轉(zhuǎn)合同的標(biāo)的，是指雙方當(dāng)事人流轉(zhuǎn)的具體地塊， 是流轉(zhuǎn)合同成立的必要條件，沒(méi)有標(biāo)的，合同不能成立。農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)合同的標(biāo)的必須是已經(jīng)簽訂承包合同并取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 的土地，個(gè)人臨時(shí)經(jīng)營(yíng)的集體“四荒”、水面和“冊(cè)外地”等資源性 資產(chǎn)，因沒(méi)有簽訂承包合同，不享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，禁止流轉(zhuǎn)。簽 訂合同時(shí)，要寫(xiě)清地塊名稱(chēng)、坐落、面積、地類(lèi)、四至，在條件允許 的情況下，最 好經(jīng)實(shí)測(cè)后畫(huà)出草圖作為流轉(zhuǎn)合同附件備查。.流轉(zhuǎn)合同的條款，是確定當(dāng)事人

11、權(quán)利和義務(wù)的根據(jù)，合同條款應(yīng)當(dāng)明 確、肯定、完整，而且條款之間不能相互矛盾，否則將影響流轉(zhuǎn)合同 的成立、生效和履行，流轉(zhuǎn)合同條款包括轉(zhuǎn)出方、受讓方的名稱(chēng)、住 所；流轉(zhuǎn)土地的名稱(chēng)、坐落、面積、四至、地類(lèi)；承包期限和起止日 期（禁用“長(zhǎng)期”、“永久”、“永遠(yuǎn)”等期限表述不明的詞句）；承包 金數(shù)額和交納方式；承包土地的用途；當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；其 他 應(yīng)予明確的事項(xiàng)；違約責(zé)任。四、明確流轉(zhuǎn)期內(nèi)惠農(nóng)補(bǔ)貼的享受人 員自2003年農(nóng)村稅費(fèi)改革以來(lái)，黨的惠農(nóng)政策力度逐年加大， 種糧農(nóng)戶(hù)的補(bǔ)貼資金收入可觀，因原來(lái)所簽訂的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同對(duì) 此沒(méi)有作出約定，在補(bǔ)貼資金的享受人上往往爭(zhēng)議較大，也有少數(shù)案 件因此訴

12、諸法庭、對(duì)付公堂，甚至達(dá)到親屬反目、朋友成仇，所以， 當(dāng)事人在訂立流轉(zhuǎn)合同時(shí)有必要對(duì)惠農(nóng)資金的享受人作出約定，當(dāng)前， 農(nóng)戶(hù)承包地享受的惠農(nóng)資金主要是糧食直補(bǔ)，他是國(guó)家對(duì)種糧農(nóng)民的 直接補(bǔ)貼，就是把通過(guò)流通環(huán)節(jié)的間接補(bǔ)貼改為對(duì)種糧農(nóng)民的直接補(bǔ) 貼，原則上按糧食種植面積把補(bǔ)貼直接發(fā)放到種糧農(nóng)民手中,當(dāng)事人 在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)，對(duì)此應(yīng)當(dāng)單獨(dú)另列條款予以明確，原則上要 以受讓方即種糧農(nóng)戶(hù)享受直補(bǔ)資金為主，如當(dāng)事人對(duì)此存在異議的， 可以雙方協(xié)商約定意見(jiàn)為準(zhǔn)，并簽入流轉(zhuǎn)合同及時(shí)履行。五、約明 土地征占后“四費(fèi)”分配方法1996年第二輪農(nóng)村土地承包合同約定 的期限為30年，到承包期年，承包期內(nèi)，伴隨著社會(huì)

13、不斷進(jìn)步和農(nóng) 村城市化進(jìn)程16結(jié)束還有.逐漸加快，流轉(zhuǎn)后的土地被依法征占的現(xiàn)象會(huì)不可避免的發(fā)生，依據(jù) 中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第十五條（二）項(xiàng)：“承包地被 依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；”之規(guī)定，原土地承 包人有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。為消除糾紛隱患，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，解 決失地農(nóng)民的后顧之憂，在訂立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)土 地被征占后“四費(fèi)”（土地補(bǔ)償費(fèi)，勞動(dòng)力安置費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)，地 上附屬物補(bǔ)償費(fèi)）分配問(wèn)題作為獨(dú)立條款予以明確，具體可參照以下 方法辦理：1、依法應(yīng)由土地承包人獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力安置 費(fèi)，歸土地流轉(zhuǎn)前的原承包人所有；青苗補(bǔ)助費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)后建造的 地上附

14、 著物的補(bǔ)償費(fèi)歸現(xiàn)承包人所有。2、土地征占“四費(fèi)”歸被 征占土地的實(shí)際使用人（受讓方）所有。3、原承包人（轉(zhuǎn)出方） 在領(lǐng)取土地補(bǔ)償款和勞動(dòng)力安置費(fèi)后，應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng) 價(jià)格合理折價(jià)，將剩余年限的土地承包 款返還給現(xiàn)承包人（受讓方）。六、依法履行必要的審批和鑒證程序農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及到雙方當(dāng)事人 的利益，依法訂立的合同自簽訂之日起就具有法律效力，但有些流轉(zhuǎn) 行為是必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或登記備案后才能生效，如采取轉(zhuǎn)讓、互 換方式流轉(zhuǎn)土地的，須經(jīng)發(fā)包方（集體經(jīng)濟(jì)組織）批準(zhǔn)后方能生效， 所以，當(dāng)事人在流轉(zhuǎn)土地時(shí)應(yīng)當(dāng)采取并及時(shí)到農(nóng)村土地承包合同管理 機(jī)關(guān)鑒證，依法履行審批程序，轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的，要辦理農(nóng)村土地承包合同和經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)變更手 續(xù)。以戶(hù)主名義流轉(zhuǎn)土地的要征得其他家庭成員的同意，受讓方也要 審查一下轉(zhuǎn)出方的其他成員意見(jiàn)和簽字，避免在土地升值后，其他