2022年房地產(chǎn)估計案例及分析指錯題總結(jié)

1、按房地產(chǎn)估價報告各項容總結(jié) 指錯題 指錯題答題要點： 1、先瀏覽通篇，看與否有缺項錯誤，涉及大項和小項；2、各項容中按下述總結(jié)分析與否有錯誤；3、特別分析技術(shù)報告中按不同措施的各個表述、計算容。 一份完整的估價報告由如下八部分構(gòu)成：1、封面；2、致估價委托人函；3、目錄；4、注冊房地產(chǎn) 估價師聲明；5、估價的假設(shè)和限制條件；6、估價成果報告；7、估價技術(shù)報告；8、附件。 各部分容構(gòu)成及常用錯誤如下： 第一部分、封面一、構(gòu)成（7項） 標(biāo)題、估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人、估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期、估價報告編號 二、常用錯誤 1、估價報告名稱：房地產(chǎn)抵押估價的估價報告必

2、須用“房地產(chǎn)抵押估價報告”，否則算錯。2、注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師的及其注冊號。 3、估價報告出具日期應(yīng)與致函日期、作業(yè)日期一致，不一致的算錯。若還是“估價報告作業(yè)日期”，算錯。 4、封面中的“估價人員”應(yīng)為“注冊房地產(chǎn)估價師”5、估價報告中缺技術(shù)報告或封面、目錄不算重要容缺失。 第二部分：致估價委托人函一、構(gòu)成（10項） 標(biāo)題、致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價措施、估價成果、估價機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、致函日期。（有的有估價成果和使用報告有關(guān)的特別提示） 二、常用錯誤 1、缺標(biāo)題“致估價委托人函” ，算錯。 1、基本領(lǐng)項四個容：估價目的、估價對象、價值類型、估價時點、

3、估價措施。缺少上述某項，算錯 2、缺總價、大寫、單價或者缺不寫單價的理由，算錯； 3 、落款的估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 ，不能由分公司簽發(fā)，如果是其她印章如*公司業(yè)務(wù)章、估價專用章，則算錯。 4、房地產(chǎn)抵押報告中缺少“在估價時點未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值、估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值”三種價值的完整披露的，算錯。（該三種價值應(yīng)在致函、成果報告、技術(shù)報告中 完整披露）；價值類型應(yīng)一致，如是抵押價值，被寫成市場價值等，算錯5 、致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)截止日期，否則算錯。6.缺估價報告應(yīng)用有效期，錯。（、） 第三部分、目錄一、構(gòu)成（6項） 標(biāo)題（目錄）、注冊房地產(chǎn)估價師聲明

4、、估價假設(shè)和限制條件、估價成果報告、估價技術(shù)報告、附件。二、常用錯誤 1、 目錄中不應(yīng)有致估價委托人函！ 2、目錄容（特別是估價成果報告、技術(shù)報告二級目錄容中）不應(yīng)缺項，否則算錯。 第四部分、注冊房地產(chǎn)估價師聲明一、構(gòu)成（7項） 二、常用錯誤 1、估價師聲明應(yīng)是注冊 房地產(chǎn)估價師聲明2 、應(yīng)注明所有參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師的、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章替代簽名，否則算錯。 （非注冊房地產(chǎn)估價師和未參與估價的房地產(chǎn)估價師不得簽名。） 3、在聲明最后規(guī)定必須有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的，否則錯誤。 4、沒有查勘現(xiàn)場但參與本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師不必在聲明第 6條中列出，在聲

5、明第6條中只需列出參與現(xiàn)場查勘的注冊房地產(chǎn)估價師，沒有列出的，算錯； 5、抵押目的估價報告有效期最長不超過1年，對有效期超過1年的抵押估價報告可指出錯誤； 第五部分、估價的假設(shè)和限制條件一、構(gòu)成（4項） 1一般假設(shè)；2不擬定事項假設(shè)；3背離實際狀況假設(shè)；4估價報告使用限制：二、常用錯誤 1、“估價報告有效期限”或“估價報告應(yīng)用的有效期”放在估價假設(shè)和限制條件或成果報告中都不算錯誤。2、估價時點與實地查勘日期不一致時， 應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)闡明；3、在假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價應(yīng)充足考慮租約對價格的影響第六部分、估價成果報告一、構(gòu)成（14項） （1）估價委托人；（2）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

6、；（3）估價目的；（4）估價對象；（5）價值時點；（6）價值類型；（7）估價原則；（8）估價根據(jù)；（9）估價措施；（10）不同估價措施的測算成果和最后的估價成果；（11）注冊房地產(chǎn)估價師；（12）協(xié)助估價的人員；（13）實地查勘期；（14）估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)涉及變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示。 二、常用錯誤 1、估價委托人：寫明全稱、法定代表人和住所；個人、住所（不要寫明）2、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)： 缺“法定代表人”“資質(zhì)級別”“資質(zhì)證書編號”，算錯。3、估價目的： 抵押：“未擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值” 征收：“為房屋征收部門與被征收人擬定被征收房屋

7、價值的補(bǔ)償提供根據(jù)，評估被征收房屋的價值”轉(zhuǎn)讓：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參照”估價目的置于估價對象后，可作為備選錯誤。4、估價對象（規(guī)定描述具體些） （1）涉及估價對象圍；土地基本狀況；建筑物基本狀況。缺上述某項，算錯。（2）背面計算的某些數(shù)據(jù)要在此部分容體現(xiàn)，前后數(shù)據(jù)不一致的算錯。（3）未闡明共有權(quán)狀況、所有權(quán)狀況的，算錯。 （4）估價對象中權(quán)益狀況描述不全，與否有共有權(quán)、與否設(shè)立抵押權(quán)等她項權(quán)利（她項權(quán)利日期與否完整）、在抵押估價中與否有法定優(yōu)先受償款等未描述，算錯。 （5）土地有效期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出讓合同商定期滿后與否對收回的建筑物予以補(bǔ)償、建筑容積率、建

8、筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)、。 （6）估價對象中區(qū)位狀況描述不全，或景觀、周邊環(huán)境、基本設(shè)施完備限度、交通、公共配套設(shè)施完備限度、朝向等未描述。 （7）估價對象中實物狀況描述不全，或土地狀況、建筑物設(shè)施設(shè)備、建成年份、構(gòu)造、層高、裝修、維護(hù)保養(yǎng)、建成時間未具體到月、估價對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e等未描述。 5、價值時點沒有簡要理由，算錯。6、價值類型 價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的具體某種價值。 抵押：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”； 征收：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用圍的土地使

9、用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。缺，算錯。 7、估價原則 （1）對獨立、客觀、公正原則，沒有硬性規(guī)定，沒有，不算錯。（2）抵押，謹(jǐn)慎原則，沒有，算錯。 （3） 現(xiàn)狀價值評估不用列最高最佳運用原則，若列出算錯。（4）轉(zhuǎn)讓目的估價的估價原則不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。8、估價根據(jù) （1）所有估價，必須有房地產(chǎn)估價規(guī)（GB/T50291一1999），沒有算錯。（2）抵押，必須有房地產(chǎn)抵押估價指引意見（建住房8號），沒有算錯。 （3）征收，應(yīng)有國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國有土地上房屋征收評估措施建住房77號

10、），沒有算錯。 9、估價措施 （1）要闡明所選用估價措施理由，沒有算錯。 （2）成果報告和技術(shù)報告都缺估價措施定義，應(yīng)在成果報告中指出，沒有算錯；換句話說，在技術(shù)報告中未闡明估價措施定義不算錯。 （3）只用一種措施估價的還要闡明不采用其他措施的理由；對采用兩種或兩種以上措施的不規(guī)定闡明不采用其他措施的理由。 （4）有條件選用市場法的，應(yīng)選用市場法，有條件選用而不選用的，應(yīng)闡明理由；其她措施同理?？傊痪湓挘簯?yīng)選盡選，不選闡明理由。 10、估價成果 （1）要有總價、單價、總價大寫表達(dá)和幣種?？們r和單價中，只有其一且不闡明理由的，算錯。（2）用外幣表達(dá)的，還應(yīng)注明匯率中間價，并注明所折合的人民幣價

11、格。（3）抵押估價中未披露估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款的，算錯。（4）劃撥地，注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金（5）若是抵押報告，缺風(fēng)險提示算錯。（6）若是抵押報告，缺變現(xiàn)能力分析算錯。 （7）房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。（例如到百，算錯）11、注冊房地產(chǎn)估價師 闡明所有參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師估價的、注冊號，并由本人簽名。12、協(xié)助估價的人員 （1）闡明所有協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師估價的人員的、有關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。沒有該項不算錯 13、實地查勘期 實地查勘估價對象的起止日期、沒有實地查勘期的，算錯。14估價作業(yè)期：估價作業(yè)期是本次估價的起止日期，

12、沒有，算錯致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)截止日期，不一致，算錯 如13項與14項顛倒，算錯。 15、成果報告上述14項容的順序一般不要隨意變動，在考試中若浮現(xiàn)缺項或者順序不符合規(guī)定的，算錯。第七部分、估價技術(shù)報告一、構(gòu)成（6項） 1、估價對象描述與分析2、市場背景描述與分析3、估價對象最高最佳運用分析4、估價措施合用性分析5、估價測算過程6、估價成果擬定 二、常用錯誤 （一）估價對象描述與分析 1、根據(jù)新教材等，“區(qū)位狀況描述與分析”中不規(guī)定對區(qū)位狀況將來變化趨勢進(jìn)行分析，即沒有不算錯。 2、技術(shù)報告中估價對象狀況分析中缺少權(quán)益、實物、區(qū)位等狀況的闡明。（規(guī)定粗些，不缺項即可，缺項則算錯

13、） （二）市場背景描述與分析 1、 “市場背景描述與分析中”未進(jìn)行“本地本類房地產(chǎn)過去、目前和將來狀況分析”的，算錯。（三）最高最佳運用分析（四）估價措施合用性分析 1、缺選用理由，算錯。 2、缺對未選用的估價措施理由的（不管是采用一種措施估價還是一種以上措施估價），算錯。3、未闡明估價措施定義的，不算錯。（五）估價測算過程綜合性的： 1、估價測算過程中注意數(shù)值、參數(shù)選擇、公式等選擇對的及前后一致。市場法：（總的）：1、市場法定義錯誤2、市場法選用缺少理由或計算公式，算錯3、市場法公式中，“估價對象市場價格”應(yīng)為“估價對象比準(zhǔn)價格”（可比實例選用） 1從案例考試角度看，可比實例少于3個的，可作

14、為一處錯誤予以指出 2、可比實例的選用注意與否滿足可比實例的規(guī)定，即與估價對象與否一致，具有可比性，如：土地級別、用途、與否在同一供求圈，否則算錯。（下面是具體的） 3、選用的可比實例與估價對象相比規(guī)模差別大、構(gòu)造不同，不適宜作為可比實例 4、可比實例交易方式特殊與估價對象不一致（如拍賣與正常轉(zhuǎn)讓），其交易狀況應(yīng)作修正。5可比實例成交日期與價值時點不適宜超過一年，在房地產(chǎn)市場行情變化比較平緩時，這個時間可最多放寬至兩年；可比實例交易時間超過一年，未予以闡明，錯。 （可比實例調(diào)節(jié)或修正）： 1、未交待可比實例權(quán)益（土地使用年限）/實物/區(qū)位狀況，也未予以修正2、比較、 修正項目不全：或缺少租賃期

15、的比較和修正；或缺剩余收益年限 （土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場狀況）的修正或不修正的理由 3、*應(yīng)為區(qū)位因素/實物因素（冠戴）4、可比實例成交價未闡明付款方式5、可比實例匯率選用錯誤6、可比實例缺少幣種 7、可比實例修正系數(shù)與前面描述不一致8、*修正系數(shù)的擬定缺少理由或某個取值缺少理由 9、比較因素系數(shù)擬定未闡明比較基準(zhǔn)。修正系數(shù)的權(quán)重取值未闡明理由10、可比實例修正系數(shù)（區(qū)位、實物、權(quán)益等子項）計算錯誤（分子分母顛倒） 11、可比實例單項調(diào)節(jié)幅度超過20%，最后的調(diào)節(jié)系數(shù)綜合調(diào)節(jié)不超過30%。（單項調(diào)節(jié)是指市場狀況調(diào)節(jié)、交易狀況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)，不特指每一

16、項中的子項）。 （測算成果）：1、可比實例綜合修正系數(shù)（或比準(zhǔn)價格）計算錯誤2、市場法測算中未對底下車庫價值進(jìn)行測算，也未闡明理由3、擬定比準(zhǔn)價格時應(yīng)闡明采用簡樸算術(shù)平均值的理由。收益法：（總的）：1、收益法定義不對的 2、收益法的公式選用缺少理由或理由不充足或3、收益法選用計算公式錯誤 （租金）： 1、 估價對象的租金涵沒有明確闡明。 2、客觀毛租金收益擬定根據(jù)不充足或未具體闡明理由3、租金增長率的擬定無根據(jù) 4、未闡明租金與否有收租損失、空置率狀況；或空置率和租金損失率未闡明理由 5、沒有闡明空置率是預(yù)測的客觀空置率。6、有效毛收入計算錯誤，如：全年收益天數(shù)按300天計算錯誤或者說沒有闡明

17、理由； 7、租約期外的有效毛收入未考慮其她收入，如押金或租賃保證金的利息收入（或租約期外有效毛收入中缺押金或租賃保證金利息收益）8、租約期/外租金涵不清或可比實例租金涵未闡明（與否有押金或租賃保證金的利息收入，可出租面積比率、出租方式、租金繳納方式、租金項目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的項目，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等） 9、租約期外應(yīng)采用客觀收益、收益變化在將來使用年限相對穩(wěn)定的假設(shè)缺少根據(jù)10、收益法評估時租賃合同到期后應(yīng)當(dāng)取正常的市場租金而不能按原合同租金 11、對于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假租約或租約租金與市場租金偏離幅度過大，鑒定為非正常租金水平時可棄用，在租約期直接

18、用市場租金計算12、采用收益法評估征收補(bǔ)償價值時，月租金不應(yīng)采用租賃合同租金，應(yīng)評估無租約限制的價值，相應(yīng)的空置率也不能直接取零 （年運營費用）： 1、年運營費用計算沒有闡明取值根據(jù)或運營費用占有效毛收入比例沒有闡明是預(yù)測的客觀比率。2、營業(yè)稅及附加為租金收入的*%不精確。3、運營費用中缺少土地使用稅。4、出租房管理費和租賃費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不當(dāng)（或管理費和租賃費用取*%，理由不充足）（凈收益）： 1、租約期外凈收益擬定有誤，未扣除運營費用 2、沒有對凈收益進(jìn)行預(yù)期或盼望調(diào)節(jié)（或者未闡明凈收益是預(yù)測值）（收益期限）： 1、收益價格的擬定錯誤的。 2、收益年限取值錯誤，或缺少根據(jù)或闡明。3、土

19、地剩余使用年限的擬定有誤，算錯 4、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （報酬率）： 1、計算擬定報酬率的擬定沒有具體的闡明； 2、報酬率的擬定不能只參照一種實例或者說擬定過于簡樸。（測算成果）： 1、收益法測算中，收益價格擬定期應(yīng)闡明在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿時需要免費收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償 2幾種公式 潛在毛收入潛在毛租金收入押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入潛在毛租金收入收租損失空置損失有效毛收入潛在毛收入收租損失空置損失 有效毛收入有效毛租金收入押金或租賃保證金利息收入假設(shè)開發(fā)法： 1、假設(shè)開發(fā)法中缺少投資利潤、銷售費用、獲得待開發(fā)房