長春力旺地產(chǎn)的和項(xiàng)目開發(fā)可行性與開發(fā)時機(jī)選擇分析課件

1、長春力旺地產(chǎn)的和項(xiàng)目開發(fā)可行性與開發(fā)時機(jī)選擇分析長春力旺地產(chǎn)的和項(xiàng)目開發(fā)可行性與開發(fā)時機(jī)選擇分析工作目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目公司需要，從市場與項(xiàng)目自身與競爭角度綜合分析論證項(xiàng)目轉(zhuǎn)入二級開發(fā)的可行性；梳理項(xiàng)目前期開發(fā)遭遇的各種問題，綜合評估影響項(xiàng)目開發(fā)的因素與策略選擇方向，尋找最優(yōu)策略 ;工作目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目公司需要，從市場與項(xiàng)目自身與競爭角度綜合分析影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項(xiàng)目開發(fā) 時機(jī)選擇影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項(xiàng)目開發(fā) 外部因素：市場因素：整體市場是否健康平穩(wěn)？區(qū)域市場認(rèn)知是否能夠得到改善？競爭因素：區(qū)域需求有限，競爭項(xiàng)目紛紛入市是否增加項(xiàng)目壓力？需求因素：項(xiàng)目哪些方面更具

2、贏得目標(biāo)人群需求優(yōu)勢？如延后開發(fā)是否會造成人群大量流失內(nèi)部因素：污染治理等是否影響項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略選擇？主要影響哪些方面？外部因素：哈爾濱長沙蘭州北京天津上海重慶太原呼和浩特沈陽大連長春濟(jì)南鄭州武漢成都西安2019年人均GDP（美元）2019年住宅銷售均價（元/平米）200035003000700070005000注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計(jì)局及地方統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)前期市場數(shù)據(jù)分析，長春近年商品住宅價格水平明顯低于同類城市，市場發(fā)展比較健康市場因素哈爾濱長沙蘭州北京天津上海重慶太原呼和浩特沈陽大連長春濟(jì)南鄭2019-2019上半年二道、經(jīng)開、寬城區(qū)供應(yīng)及銷售數(shù)據(jù)匯總供應(yīng)規(guī)模比例市場消化比例剩余20萬以下5

3、7.622.6%44.724.0%12.925-35萬107.142.0%76.841.2%30.335-45萬32.812.9%24.713.2%8.150萬以上57.622.6%40.421.7%17.22019-2019上半年二道、經(jīng)開2019-2019上半年寬城二道經(jīng)開供應(yīng)消化剩余寬城供應(yīng)消化剩余20萬以下32.226.16.120萬以下25.418.66.825-35萬80.358.521.825-35萬26.818.38.535-45萬29.422.4735-45萬3.42.31.150萬以上57.140.316.850萬以上0.50.10.4前期數(shù)據(jù)顯示，年上半年，與本項(xiàng)目市場環(huán)

4、境最接近的寬城區(qū)市場消化率接近2019-2019上半年，三區(qū)合計(jì)市場消化量為萬平米，當(dāng)期消化率接近。市場因素2019-2019上半年二道、經(jīng)開、寬城區(qū)匯總供應(yīng)規(guī)模比例市代表性項(xiàng)目銷售均價（元/平方米）項(xiàng)目規(guī)模（萬平方米）證大光明城華大天朗國際包豪斯國際.市場因素目前寬城、二道環(huán)線區(qū)域項(xiàng)目均價已達(dá)到元之間,資金回流較快代表性項(xiàng)目銷售均價項(xiàng)目規(guī)模證大光明城華大天朗國當(dāng)前長春市場整體房價較低，供需平衡發(fā)展，鐵北區(qū)域整體消化能力較強(qiáng)，房價具備競爭優(yōu)勢市場因素市場因素萬達(dá)中海萬科萬科中海中海保利力旺力旺中海綠地中信力旺中海一線地產(chǎn)品牌均為城郊地產(chǎn)運(yùn)營專家，主要選擇城市需求外溢第一承接帶作為開發(fā)重點(diǎn)碧桂園

5、碧桂園碧桂園碧桂園恒大恒大華潤華潤華潤金地金地新世界萬科萬科萬科萬科萬科首創(chuàng)萬科首創(chuàng)保利保利保利保利綠地綠地遠(yuǎn)洋中海中房沿海陽光區(qū)域市場認(rèn)知國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)企業(yè)沈陽布局國內(nèi)一線品牌地產(chǎn)企業(yè)長春布局萬達(dá)中海萬科萬科中海中海保利力旺力旺中海綠地中信力旺中海一線吉林大路長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程，核心區(qū)初步定在伊通河以東，長吉高速以北，主要建設(shè)遠(yuǎn)達(dá)大街北延長線（三環(huán)路至環(huán)城高速公路）、洋浦大街、世紀(jì)大街等3條快速路，龍嘉機(jī)場備用通道等11條主干道、54條次干道、8座互通立交橋，總投資達(dá)38億元。2019-3-30 長春政府網(wǎng)年初，項(xiàng)目區(qū)域被初步確定為“長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)”，鐵北大開發(fā)正

6、式啟動區(qū)域市場認(rèn)知政策導(dǎo)向?qū)⒋呱鷧^(qū)域未來 年啟動關(guān)注期，市場關(guān)注將空前提高，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生明顯促進(jìn)作用吉林大路長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程，核心區(qū)初步定在伊通長白島沈陽第一人工島長白地區(qū)坐落在渾河南岸，原為沈陽市東陵區(qū)管轄，2019年經(jīng)省政府同意，劃歸和平區(qū)；年末，和平區(qū)提出長白地區(qū)發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖，并逐步確定建設(shè)沈陽第一個大型人工島長白島規(guī)劃方案政策分析長白島沈陽第一人工島長白地區(qū)坐落在渾河南岸，原為沈陽市東長白地區(qū)原有市政環(huán)境政策分析長白地區(qū)原有市政環(huán)境政策分析渾河南岸集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代化的濱水新城 長白島規(guī)劃用地10.87平方公里。規(guī)劃的主導(dǎo)概念是：立足

7、于人與自然、人與人、精神與物質(zhì)的和諧，將長白地區(qū)建設(shè)成為和諧島城；一期投入3.47億元進(jìn)行路網(wǎng)建設(shè)；投資6300萬元建設(shè)長白島灘地公園；政策分析渾河南岸集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代化的渾河南岸集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代化的濱水新城設(shè)施原有配套未來規(guī)劃大型公建（商務(wù)中心）無長白島東南部CRD、灘地森林公園寫字樓無沿渾河段高端商務(wù)辦公區(qū)酒店生態(tài)園五星級酒店（至少3家）商場無1家大型超市及大型綜合批零結(jié)合的市場醫(yī)院長白醫(yī)院規(guī)劃1所地區(qū)級的醫(yī)院銀行中國信合、郵政儲蓄等-學(xué)校長白中學(xué)、134中134中、鐵路五校、南寧幼兒園體育設(shè)施無沈水灣高爾夫體育公園文化設(shè)施無

8、國際高爾夫球場、灘地休閑森林公園交通條件287、324、327、149等沈蘇路改擴(kuò)建工程就業(yè)條件蟻力神集團(tuán)、石材城等政策分析渾河南岸集人居、科技、商貿(mào)、生態(tài)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代化的長白島規(guī)劃對區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)大促進(jìn)作用，實(shí)現(xiàn)多方共贏長白區(qū)域商品房價格近年走勢2019201920192019長白區(qū)域住宅均價20002400300035004000450050005800增長幅度5030_3330_40%年以來，長白島商品房用地樓面價亦從元/平方米彪升至如今的元/平方米左右；區(qū)域目前已吸引萬科、遠(yuǎn)洋、中海、新加坡許兄弟等國外內(nèi)一線公司及格林豪森等本土巨頭強(qiáng)勢介入政策分析長白島規(guī)劃對區(qū)域房地

9、產(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)大促進(jìn)作用，實(shí)現(xiàn)多方共贏長白當(dāng)前區(qū)域市場形象與認(rèn)知弱勢在開發(fā)與營銷推廣過程中可以化解，當(dāng)前政策傾斜機(jī)遇更為此提供了良好契機(jī) 眾多品牌地產(chǎn)公司實(shí)踐證明，區(qū)域陌生感與落后面 貌不是決定住宅項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵因素，反而是博 取超額開發(fā)利潤的市場前提； 沈陽長白島案例進(jìn)一步說明當(dāng)前政策傾斜將在未來 幾年逐漸改變區(qū)域認(rèn)知，是區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的難得 機(jī)遇區(qū)域市場認(rèn)知當(dāng)前區(qū)域市場形象與認(rèn)知弱勢在開發(fā)與營銷推廣過程中可以化解，當(dāng)競爭因素已上市及即將上市項(xiàng)目潛在項(xiàng)目區(qū)位總規(guī)模容積率開發(fā)時間年供應(yīng)量 備注青年城寬城681.42019-201913.6華大天朗國際寬城60約1.420192019先建5萬

10、平米回遷；分5年開發(fā)，多層為主，后期少量小高層證大光明城寬城1001.562019-201920魯輝國際城遠(yuǎn)達(dá)大街90公頃1.3108年開始07年開建23萬回遷房；其它2019開建潛在土地供應(yīng)東安屯舊城改造 東榮大橋南77公頃08年開始計(jì)劃2019年開建36萬(含24萬回遷)遠(yuǎn)達(dá)大街魯輝對面遠(yuǎn)達(dá)大街西側(cè)88公頃08年以后經(jīng)開區(qū)北部規(guī)劃本地塊往南約100公頃09年以后未來，區(qū)域市場大盤項(xiàng)目將集中入市，市場競爭將逐漸激烈，惟有具備足夠差異化優(yōu)勢方能突圍競爭因素已上市及即將上市項(xiàng)目潛在項(xiàng)目區(qū)位總規(guī)模容積率開發(fā)時間需求因素當(dāng)前換房需求主要為首次置業(yè)及改善居住條件需求需求因素當(dāng)前換房需求主要為首次置業(yè)及

11、改善居住條件需求配套、環(huán)境與物業(yè)管理為當(dāng)前換房需求產(chǎn)生的主要原因需求因素配套、環(huán)境與物業(yè)管理為當(dāng)前換房需求產(chǎn)生的主要原因需求因素環(huán)境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，遠(yuǎn)期能夠解決垃圾場區(qū)域距離項(xiàng)目前期開發(fā)區(qū)域有一定距離，容易以綠化進(jìn)行間隔；粉煤灰池未停排部分對項(xiàng)目前期銷售與環(huán)境造成惡劣影響，停排工作進(jìn)展趨勢不明朗，是項(xiàng)目開發(fā)中的重大隱患；自身因素環(huán)境改善：粉煤灰池治理周期不明朗，遠(yuǎn)期能夠解決垃圾場區(qū)域距離目前，已經(jīng)對風(fēng)沙大、粉煤灰污染重的重點(diǎn)部分啟動了全面綠化方案；已取得了一熱電和二熱電關(guān)于項(xiàng)目內(nèi)灰池停排的承諾：承諾08年5月底項(xiàng)目內(nèi)的灰池全部停排。09年底項(xiàng)目地塊和伊通河之間的4、5號兩個灰池停

12、排；污染電廠作為大型國企甚至有央企背景，工作推進(jìn)進(jìn)度將存在諸多變數(shù)，停排工作進(jìn)程無切實(shí)保證；綠地建設(shè)權(quán)申請工作仍在進(jìn)行中；環(huán)境污染治理對項(xiàng)目銷售與地塊價值實(shí)現(xiàn)影響較大，但最終能夠得到解決，是項(xiàng)目協(xié)調(diào)開發(fā)進(jìn)程的重要考慮因素由于政策影響且項(xiàng)目已取得停排承諾，項(xiàng)目粉煤灰污染治理工作在近年得到落實(shí)，目前工作的重點(diǎn)是促進(jìn)落實(shí)展開的進(jìn)程；綠地建設(shè)權(quán)申請反而對項(xiàng)目工作推進(jìn)更為重要，沿河綠地如由政府主導(dǎo)建設(shè)則其落實(shí)工作將更為漫長，對項(xiàng)目影響重大；自身因素目前，已經(jīng)對風(fēng)沙大、粉煤灰污染重的重點(diǎn)部分啟動了全面綠化方案綠化建設(shè)：綠地公園建設(shè)權(quán)尚未取得，得到有關(guān)部門 支持，仍需進(jìn)一步疏通項(xiàng)目公園改造部分是項(xiàng)目核心生態(tài)

13、配套資源，對項(xiàng)目整體價值提升與區(qū)域認(rèn)同度改善至關(guān)重要。自身因素綠化建設(shè)：綠地公園建設(shè)權(quán)尚未取得，得到有關(guān)部門 支持，仍需區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目可達(dá)性一般，區(qū)域市場形象較落后，市區(qū)人群對地塊缺乏認(rèn)知，客戶心理較遠(yuǎn)，需要營銷過程解決自身因素解放大路長春大街長新路東榮大路吉林大路四通路東容路遠(yuǎn)達(dá)大街區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目可達(dá)性一般，區(qū)域市場形象較落后，市區(qū)人群對地塊自身因素區(qū)域配套：區(qū)域教育、醫(yī)療及商業(yè)配套水平均明顯落后，提升配套水平是提升項(xiàng)目基礎(chǔ)價值的主要手段配套類別配套資源配套評價教育金錢小學(xué) 、長江小學(xué) 、開封小學(xué) 、新太小學(xué) 、18中學(xué) 等缺乏名?；蛑攸c(diǎn)學(xué)校 醫(yī)療二道區(qū)二院 將在魯輝地塊重建二道及寬城北部缺

14、乏大型醫(yī)院或品牌醫(yī)院商業(yè)及生活服務(wù)小白橋市場 、開泰綜合市場、十里堡市場 、滿客隆超市 、餐飲娛樂配套檔次不高，周邊居民，出行只能先先乘座272路 ，然后倒乘其它路線區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展必須完善商業(yè)、生活服務(wù)配套，公交路線引入與完善需求急切自身因素區(qū)域配套：區(qū)域教育、醫(yī)療及商業(yè)配套水平均明顯落后，提資金占用與政策制約：項(xiàng)目巨量資金占用局面有待改善，延緩開發(fā)將面臨土地閑置費(fèi)懲罰據(jù)相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目前期投入資金已達(dá)億元，根據(jù)現(xiàn)行銀行一年期存款利率計(jì)算，項(xiàng)目投入資金日利息損失約萬元，年度機(jī)會成本約萬元。按當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)年收益率計(jì)算，項(xiàng)目年度機(jī)會成本約萬元。項(xiàng)目在年月前如未能啟動開發(fā)，將面臨地

15、價款的閑置費(fèi)懲罰。自身因素資金占用與政策制約：項(xiàng)目巨量資金占用局面有待改善，延緩開發(fā)將影響項(xiàng)目開發(fā)因素分類及演變趨勢影響因素分類項(xiàng)目把控能力影響范圍前期（南區(qū)）中期（中區(qū)）后期（北區(qū)）應(yīng)對策略制約性因素粉煤灰池的停排與治理與綠化建設(shè)積極督促協(xié)調(diào)停排工作集中財力物力在較短時間內(nèi)完成治理與建設(shè)項(xiàng)目啟動按現(xiàn)有停排承諾，預(yù)期年末前可以實(shí)現(xiàn)停排；灰池治理與改造建設(shè)預(yù)期時間為個月經(jīng)過治理改造與綠化建設(shè)，灰池在項(xiàng)目中后期對項(xiàng)目影響已較小灰池治理是項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)的重要前提，但不對項(xiàng)目是否具有開發(fā)可行性有決定性影響可以改變的因素垃圾場污染協(xié)調(diào)治理參與建設(shè)價格走勢與開發(fā)進(jìn)度已實(shí)現(xiàn)停放，可綠化間隔，影響較小北區(qū)開發(fā)前

16、必須全面完成改造主要工作為改造與綠化間隔區(qū)域落后郊區(qū)形象加強(qiáng)自身推廣降低購買欲望與價格隨著競爭項(xiàng)目啟動，區(qū)域形象將逐步得到改善營銷推廣過程強(qiáng)調(diào)區(qū)域遠(yuǎn)期發(fā)展價值展示與推廣強(qiáng)化項(xiàng)目個性賣點(diǎn)區(qū)域落后的配套與人文生活氛圍以自身配套完善區(qū)域配套降低購買欲望與價格自身配套確定，改善預(yù)期區(qū)域配套逐步實(shí)現(xiàn)配套日漸完善堅(jiān)持配套先行，首期盡快確定配套標(biāo)準(zhǔn)，與開發(fā)周期協(xié)調(diào)逐步落實(shí)首期必須引入公交線及部分商業(yè)配套，確定醫(yī)療、教育配套標(biāo)準(zhǔn)影響項(xiàng)目開發(fā)因素分類及演變趨勢影響因素分類項(xiàng)目把控能力影響范影響因素分類項(xiàng)目把控能力影響范圍前期（南區(qū)）中期（中區(qū)）后期（北區(qū)）應(yīng)對策略可以借力的因素北湖規(guī)劃推廣倡導(dǎo)推進(jìn)落實(shí)價格與升值

17、潛力整體規(guī)劃有力于快速提升區(qū)域價值；“圣湖”規(guī)劃對項(xiàng)目有潛在利好北湖雛形改變區(qū)域整體認(rèn)知新功能區(qū)出現(xiàn)，區(qū)域價值得到高度認(rèn)同宗地價值推廣與北湖規(guī)劃執(zhí)行進(jìn)展緊密結(jié)合伊通河景觀及治理進(jìn)程市政主導(dǎo)價格走勢未來兩年流域水量增加，景觀效果將得到改善后期影響弱化新開河治理市政主導(dǎo)價格走勢北湖規(guī)劃執(zhí)行及區(qū)域開發(fā)氛圍改善后，新開河具備改造動力企業(yè)品牌影響力市場接受度與品牌力價格與購買欲望公司品牌建設(shè)階段品牌輻射與影響力不斷增強(qiáng)與兄弟項(xiàng)目共創(chuàng)品牌影響項(xiàng)目開發(fā)因素分類及演變趨勢影響因素分類項(xiàng)目把控能力影響范圍前期中期后期應(yīng)對策略可以借力影響項(xiàng)目開發(fā)因素分類及演變趨勢取得公園建設(shè)權(quán)使其成為項(xiàng)目獨(dú)享資源主導(dǎo)建設(shè)保證公園

18、品質(zhì)與建設(shè)進(jìn)度逐步建設(shè)完善不斷提升宗地價值規(guī)劃與局部呈現(xiàn)快速增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢價格走勢與購買欲望萬平濕地公園市場接受度與品牌力公司掌控公司主導(dǎo)項(xiàng)目把控能力逐步落實(shí)教育醫(yī)療商業(yè)生活服務(wù)配套舒適度提升城市創(chuàng)新導(dǎo)向定義健康住宅標(biāo)準(zhǔn)中期（中區(qū)）確定教育醫(yī)療商業(yè)配套資源；引進(jìn)公交線路注重與產(chǎn)品的融合及對產(chǎn)品的提升區(qū)域主流產(chǎn)品創(chuàng)新，以性價比優(yōu)勢迅速打開市場局面；逐步建立領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢前期（南區(qū)）品質(zhì)標(biāo)桿成熟產(chǎn)品體系價格與購買欲望領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)可以創(chuàng)造的因素注重內(nèi)景觀營造細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)施工與維護(hù)考慮聘請品牌公司設(shè)計(jì)價格與購買欲望項(xiàng)目內(nèi)景觀堅(jiān)持配套先行價格與購買欲望項(xiàng)目自身配套后期（北區(qū)）影響范圍影響因素分類應(yīng)對策略影響項(xiàng)

19、目開發(fā)因素分類及演變趨勢取得公園建設(shè)權(quán)使其成為項(xiàng)目獨(dú)享影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項(xiàng)目開發(fā) 時機(jī)選擇影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項(xiàng)目開發(fā) 區(qū)域均價整體不高；區(qū)域配套落后，市場形象較差；首次置業(yè)人群，價格為主要決定因素；換房人群，找喜歡的房子改善居住條件區(qū)域潛在供應(yīng)旺盛，無足夠差異化將陷入價格戰(zhàn)；宗地南側(cè)、沿河綠地、項(xiàng)目內(nèi)三重粉煤灰污染，不全面治理難以銷售；公園規(guī)劃為綠地，項(xiàng)目如不取得建設(shè)權(quán)，綠地建設(shè)時間難以保證；項(xiàng)目自身超大規(guī)模配套優(yōu)勢與經(jīng)營保障能力較強(qiáng)；區(qū)域均價整體不高；首次置業(yè)人群，價格為主要決定因素；區(qū)域潛在1.只有實(shí)現(xiàn)粉煤灰池全面停排與綠化覆蓋，項(xiàng)目才具備展示與

20、銷售條件； 2.必須強(qiáng)化項(xiàng)目自身教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交等配套，克服改善區(qū)域劣 勢； 3.項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品線較長，應(yīng)兼顧換房人群與首次置業(yè)人群兩大主 力，以保證項(xiàng)目較好的年去化能力； 4.取得公園建設(shè)權(quán)是項(xiàng)目差異化戰(zhàn)略的重要選擇方向。 現(xiàn)時退出將給公司造成巨大損失； 拖延開發(fā)將承擔(dān)機(jī)會成本及閑置費(fèi)懲罰； 區(qū)域開發(fā)環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)好，市場機(jī)會難得； 可以考慮轉(zhuǎn)讓部分土地，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，賺取一級開發(fā)收益1.只有實(shí)現(xiàn)粉煤灰池全面停排與綠化覆蓋，項(xiàng)目才具備展示與銷上策：整合優(yōu)勢資源啟動（主推現(xiàn)有方案）中策：以中端定位快速啟動（低開高走）下策：一、二級開發(fā)并舉（出售部分土地，引入強(qiáng)勢品牌公司，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險） 現(xiàn)時退出

21、將給公司造成巨大損失； 拖延開發(fā)將承擔(dān)機(jī)會成本及閑置費(fèi)懲罰； 區(qū)域開發(fā)環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)好，市場機(jī)會難得； 可以考慮轉(zhuǎn)讓部分土地，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，賺取一級開發(fā)收益開發(fā)選擇上策：整合優(yōu)勢資源啟動（主推現(xiàn)有方案）中策：以中端定位快速啟方案一：以實(shí)現(xiàn)完整優(yōu)勢資源啟動聯(lián)排別墅、創(chuàng)新洋房、多層與電梯產(chǎn)品組合，聯(lián)排、洋房產(chǎn)品保持較高舒適度，樹立價值標(biāo)桿；取得濕地公園建設(shè)權(quán)，完成粉煤灰池停排、治理與建設(shè)，濕地南區(qū)呈現(xiàn)，全面展示區(qū)域環(huán)境改善前景；規(guī)劃建設(shè)沿河風(fēng)情商街，啟動前期商業(yè)配套；確定并引進(jìn)公交路線；完成看房路線建設(shè)改造；確定南區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育配套標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)選擇產(chǎn)品策略啟動方案描述配套策略方案一：以實(shí)現(xiàn)完整優(yōu)勢資源啟

22、動聯(lián)排別墅、創(chuàng)新洋房、多層與電梯在短期內(nèi)迅速樹立項(xiàng)目生態(tài)健康地產(chǎn)形象，提升價值認(rèn)知；以高端產(chǎn)品線突破區(qū)域價格限制，在前期即奠定區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位， 獲得明顯收益；改善區(qū)域形象，增強(qiáng)購買人群對區(qū)域與項(xiàng)目信心；換房與首次目前區(qū)域環(huán)境改善工作進(jìn)度缺乏保障，尤其項(xiàng)目外部粉煤灰池停 排工作如進(jìn)行不夠順利，將使項(xiàng)目上市時間難以確定，各項(xiàng)工作 協(xié)調(diào)控制難以把握；如項(xiàng)目公園部分、號粉煤灰池在09年末停用，項(xiàng)目銷售期 可能推遲至2019年年中，項(xiàng)目銷售目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)。方案優(yōu)勢方案劣勢方案一：以實(shí)現(xiàn)完整優(yōu)勢資源啟動在短期內(nèi)迅速樹立項(xiàng)目生態(tài)健康地產(chǎn)形象，提升價值認(rèn)知；目前區(qū)域方案二：以現(xiàn)有優(yōu)勢資源啟動首期以創(chuàng)新洋房、多層

23、與電梯產(chǎn)品組合為主，洋房產(chǎn)品控制戶型尺度，保持較低總價，電梯產(chǎn)品規(guī)劃較小比例；放棄公園建設(shè)權(quán)，積極參與促進(jìn)粉煤灰池停排后治理與改造工作；確定并引進(jìn)公交路線；完成看房路線建設(shè)改造；確定南區(qū)商業(yè)、醫(yī)療、教育配套標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品策略啟動方案描述配套策略方案二：以現(xiàn)有優(yōu)勢資源啟動首期以創(chuàng)新洋房、多層與電梯產(chǎn)品組合方案二：以現(xiàn)有優(yōu)勢資源啟動以產(chǎn)品品質(zhì)與規(guī)劃前景優(yōu)勢啟動，以性價比優(yōu)勢快速打開市場局面， 改善區(qū)域置業(yè)氛圍；規(guī)避環(huán)境弱勢與改造不確定性影響，扭轉(zhuǎn)資金凈流出局面，增強(qiáng)開發(fā) 主動性；為后期高端產(chǎn)品入市與環(huán)境改造贏得足夠時間項(xiàng)目整體價值難以得到有效體現(xiàn)，預(yù)期首期價格在當(dāng)前階段難以突破區(qū)域3000左右的現(xiàn)有區(qū)

24、域價值體系，前期不能獲得較高收益,并增加后期開發(fā)與操盤難度開發(fā)選擇方案優(yōu)勢方案劣勢方案二：以現(xiàn)有優(yōu)勢資源啟動以產(chǎn)品品質(zhì)與規(guī)劃前景優(yōu)勢啟動，以性七里香堤：以中端定位打贏遠(yuǎn)郊之戰(zhàn)2019年，香港泰盈進(jìn)入剛剛啟動的輝山農(nóng)高區(qū)；以中端“”洋房產(chǎn)品撬動市場；從摘牌到開盤僅80天的積累，首推房源全部售罄，創(chuàng)造2019年冬季樓市神話。案例借鑒七里香堤：以中端定位打贏遠(yuǎn)郊之戰(zhàn)2019年，香港泰盈進(jìn)入剛剛類別年份開發(fā)量銷售量銷售比住宅2019年4000040000100%2019年25600021360083%農(nóng)高區(qū)20192019年房地產(chǎn)市場供求量七里香堤的年：完全處于田野與鄉(xiāng)村包圍的農(nóng)業(yè)高新區(qū)；規(guī)劃中的美好

25、前景：教育：遼寧省育才、沈陽二中、加拿大楓葉學(xué)校（均為建設(shè)中）落后現(xiàn)實(shí)：區(qū)域有小型醫(yī)院所，除小商店外無購物場所，無休閑娛樂場所，無路燈；區(qū)域房價：元案例借鑒七里香堤：以中端定位打贏遠(yuǎn)郊之戰(zhàn)類別年份開發(fā)量銷售量銷售比住宅2019年4000040001 期品牌、團(tuán)隊(duì)、環(huán)境、建筑、戶型1.2期園林2 期產(chǎn)品的全面升級：區(qū)域、規(guī)劃、園林、戶型、鄰家鋪?zhàn)右浴暗赝酢鄙矸萏鰠^(qū)域競爭，以元均價賣院落洋房，高性價比吸引市區(qū)人群案例借鑒1 期品牌、團(tuán)隊(duì)、環(huán)境、建筑、戶型以“地王”身份跳出以產(chǎn)品品質(zhì)與性價比可以化解陌生區(qū)域抗性，但前期啟動勢必犧牲部分收益年年年年區(qū)域教育、公交配套呈現(xiàn)農(nóng)高區(qū)劃入沈北新區(qū)區(qū)域成為開發(fā)

26、熱點(diǎn)項(xiàng)目均價總結(jié)以產(chǎn)品品質(zhì)與性價比可以化解陌生區(qū)域抗性，但前期啟動勢必犧牲方案三：一、二級開發(fā)并舉開發(fā)選擇轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險，收獲前期一級開發(fā)收益；在鄰近區(qū)域引入大型品牌地產(chǎn)商，提升區(qū)域關(guān)注度，改善區(qū)域置 業(yè)氛圍；增加與相關(guān)部門談判籌碼；由于放棄部分開發(fā)權(quán)，項(xiàng)目將失去部分遠(yuǎn)期收益；在當(dāng)前政策調(diào)控下，大面積住宅用地出讓明顯減少，公司將難以 再次獲得如此大規(guī)模開發(fā)用地與良好的長期土地儲備機(jī)遇。方案劣勢方案優(yōu)勢方案描述轉(zhuǎn)讓部分土地，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，賺取一級開發(fā)收益，引入大型品牌地產(chǎn)商，改善區(qū)域置業(yè)氛圍，啟動策略與方案二一致方案三：一、二級開發(fā)并舉開發(fā)選擇轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險，收獲前期一級開備選方案前提條件方案差異性選擇

27、標(biāo)準(zhǔn)不利因素方案一1.必須取得濕地公園建設(shè)權(quán)；2.引入高標(biāo)準(zhǔn)教育、醫(yī)療、商業(yè)、公交等配套；土地及產(chǎn)品自身增值空間較大，電梯產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品結(jié)合，前期均價預(yù)期可接近或突破4000元；1.創(chuàng)造長線開發(fā)超值回 報2.強(qiáng)化公司品牌形象3.在較長開發(fā)周期內(nèi)， 保持公司市場份額優(yōu) 勢；打造資源獨(dú)享性區(qū)域環(huán)境改善工作進(jìn)度缺乏保障，各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)控制難以把握。方案二可以放棄公園建設(shè)權(quán)，但教育、醫(yī)療、商業(yè)等必須陸續(xù)跟進(jìn)。以現(xiàn)有手中資源開發(fā)，針對目標(biāo)人群，走性價比路線，日后逐步提高。預(yù)期首期價格在當(dāng)前階段難以突破區(qū)域3000左右的現(xiàn)有區(qū)域價值體系1.減少前期資金投入2.降低公司承擔(dān)風(fēng)險3.以性價比優(yōu)勢快速打 開市場

28、局面，改善區(qū) 域置業(yè)氛圍1.對企業(yè)品牌影響力提 升不利；2.公園如由政府主導(dǎo)建 設(shè)，其建設(shè)時間與標(biāo) 準(zhǔn)均無保證，將對項(xiàng) 目發(fā)展缺乏促進(jìn)性甚 至產(chǎn)生不利影響；3.易于陷入?yún)^(qū)域價格戰(zhàn)；方案三轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險，收獲前期一級開發(fā)收益；放棄部分開發(fā)權(quán)，在鄰近區(qū)域引入大型品牌地產(chǎn)商1.可降低自身配套投入2.增加公司財務(wù)選擇自由 度3.依托強(qiáng)勢品牌快速改善 區(qū)域置業(yè)氛圍1.與公司長線開發(fā)目標(biāo)不符2.項(xiàng)目將失去部分遠(yuǎn)期收益綜合評價以上方案，項(xiàng)目堅(jiān)持以實(shí)現(xiàn)完整優(yōu)勢資源啟動方案（方案一）更符合項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營利益開發(fā)選擇備選方案前提條件方案差異性選擇標(biāo)準(zhǔn)不利因素方案一1.必須取得影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選

29、擇項(xiàng)目開發(fā) 時機(jī)選擇影響項(xiàng)目開發(fā)的因素分析項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的選擇項(xiàng)目開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)的選擇與開發(fā)條件籌備充分條件必要條件開發(fā)時機(jī)選擇開發(fā)條件籌備機(jī)會成本較高，開發(fā)勢在必行；土地政策約束，09年4月前如不開工將繳納土地閑置費(fèi)，最遲10年4 月必須動工?！伴L東北”開放開發(fā)啟動，順勢而為；區(qū)域潛在競爭較大，目標(biāo)客戶消費(fèi)能力有限，項(xiàng)目延緩開發(fā)將面臨 客戶流失與營銷難度加大困境；通過與公司溝通得知，項(xiàng)目年內(nèi)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售約億元；粉煤灰池如不全面停排，項(xiàng)目不具備展示銷售條件4、5號粉煤灰 池如不停排、治理，將對公園建設(shè)產(chǎn)生影響。4、5號粉煤灰池的停排、治理與改造建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)、取得施工許可證首期教育、

30、商業(yè)、公交等配套確定公園建設(shè)權(quán)取得與改造方案設(shè)計(jì)綜合以上分析，項(xiàng)目開發(fā)籌備應(yīng)盡早啟動，如積極推進(jìn)粉煤灰池提前停排、盡快取得公園建設(shè)權(quán)、落實(shí)首期配套等，施工集中期應(yīng)在年項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)的選擇與開發(fā)條件籌備充分條件必要開發(fā)時機(jī)選擇開發(fā)項(xiàng)目推廣時機(jī)的選擇與條件籌備充分條件必要條件推廣時機(jī)選擇推廣條件籌備08年內(nèi)取得公園建設(shè)權(quán)并確定改造設(shè)計(jì)方案后，即應(yīng)啟動公園推 廣，吸引市場關(guān)注與期待；密切關(guān)注“長東北開放先導(dǎo)區(qū)”與“北湖”兩大區(qū)域性利好宣傳節(jié) 奏，借勢提升項(xiàng)目公園關(guān)注度；項(xiàng)目推廣應(yīng)在具備銷售接待條件后進(jìn)行，可行時間預(yù)期在2009年 56月左右。取得公園建設(shè)權(quán)并確定改造設(shè)計(jì)方案確定首期教育、醫(yī)療合作資源及公交線路引入方案完成銷售道路鋪裝建設(shè)與綠化施工確定營銷推廣計(jì)劃具備銷售接待條件與展示功能（包括團(tuán)隊(duì)組建）施工現(xiàn)場環(huán)境改善戶外媒體提前布點(diǎn)占位項(xiàng)目推廣時機(jī)的選擇與條件籌備充分必要推廣時機(jī)