房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，無(wú)論是在項(xiàng)目的開發(fā)模式上，還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上，房 地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、 復(fù)雜化的趨勢(shì)。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜， 必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃、降低納稅成本， 已成為決 定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。第一章 房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅1.2什么是納稅籌劃1.3納稅籌劃是偷漏稅嗎1.4房地產(chǎn)企業(yè)納稅有何特點(diǎn)1.5房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法和技巧是什么1.6我們?cè)诩{稅籌劃中能做什么第二章房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基礎(chǔ) 納稅測(cè)算2.1什么是房地產(chǎn)企業(yè)納稅測(cè)算

2、2.2房地產(chǎn)企業(yè)編制納稅測(cè)算的四個(gè)步驟2.3房地產(chǎn)企業(yè)基于現(xiàn)金流的納稅測(cè)算2.4影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅測(cè)算的因素分析第三章房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的選擇 戰(zhàn)略籌劃3.1項(xiàng)目組織形式的選擇3.2變自建為代建3.3合作建房的方式選擇3.4銷售與自營(yíng)的選擇3.5開發(fā)節(jié)點(diǎn)的納稅籌劃第四章房地產(chǎn)企業(yè)銷售與納稅的博弈一銷售籌劃4.1銷售方式的籌劃4.2銷售定價(jià)的籌劃4.3價(jià)外費(fèi)用的籌劃4.4精裝修住房的籌劃第五章房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及費(fèi)用的籌劃建設(shè)籌劃5.1開發(fā)成本的構(gòu)成5.2建筑合同訂立的籌劃5.3開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃5.4借款費(fèi)用的籌劃5.5配套設(shè)施的處理方法第六章房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)納稅籌劃的重點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)6.1什么

3、是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)6.2視同銷售的籌劃6.3變出租為承包經(jīng)營(yíng)6.4合理分解租金6.5售后返租模式的籌劃第七章房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤 風(fēng)險(xiǎn)控制7.1企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)7.2有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的涉稅誤區(qū)7.3有關(guān)土地增值稅的涉稅誤區(qū)7.4有關(guān)企業(yè)所得稅的涉稅誤區(qū)7.5有關(guān)房產(chǎn)稅的涉稅誤區(qū)第八章房地產(chǎn)企業(yè)納稅策劃的外部環(huán)境 稅企關(guān)系第九章房地產(chǎn)企業(yè)常用稅收政策法規(guī)編輯本段書摘第一章房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳哪些稅房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。具有不同的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式：通過(guò)土地購(gòu)買、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)組

4、織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等五個(gè)階段，將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購(gòu)買者，并一次性取得銷售收入。自營(yíng)物業(yè)模式：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過(guò)出租、聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)等方式分期取得經(jīng)營(yíng)收入。1992年實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但始終局限于銷售物業(yè)模式，這時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進(jìn)賣出，沒(méi)有企業(yè)自己的資產(chǎn)。而進(jìn)入21 世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自營(yíng)物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書為什么將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本 書所研究的納稅問(wèn)題不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時(shí)也涉及新興的自營(yíng)物業(yè)。閱讀資料開發(fā)商改變賺錢策略長(zhǎng)久持有

5、物業(yè)不再割售近期，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了2007 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告， 2007 年年初對(duì)699 家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查顯示：選擇 “只租不售”開發(fā)模式的達(dá)到了39；而在2006 年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為21.4 。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念正在轉(zhuǎn)變，不乏這樣的實(shí)例?！菊撐年P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃【論文摘要】企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很

6、大的現(xiàn)實(shí)意義。稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻

7、關(guān)注稅 法 的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。稅收籌劃由3 個(gè)操作層次組成： 初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。 中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的

8、選擇，納稅人可以避重就輕，選擇 低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范

9、圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行 定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一 ）的通知的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)， 另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。 建成后按比例分房自用的，暫 免征收土地增值稅； 建成后轉(zhuǎn)讓的， 再按規(guī)定征收土地增值稅。此外， 以土地入股合作建房 或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為， 不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。開發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同

10、時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)， 可分別核算， 也可合并核算， 兩種方式所繳納的 稅收不同， 這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。 一般來(lái)講， 合并核算的稅收利益 大一些， 但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。例 1 長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400 萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000 萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600 嗚 00=150 %，應(yīng)該繳納土地增值稅600 X50 % -400 X5 % =240 （萬(wàn)元

11、），營(yíng)業(yè)稅及其附加1000 5.5 % =55 萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500 出 000=50 %,應(yīng)繳納土地增值稅500 x30 %=150 （萬(wàn)元 ）；營(yíng)業(yè)稅及其附加 1500.5 % =83.55 （萬(wàn)元 ）。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-4001000-240 55 150 83.55=571.45 萬(wàn)元。 如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為 2500 萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400 萬(wàn)元，增值額為 1100 萬(wàn)元，增 值率為1100 - 1400=78.5 %。應(yīng)該繳納土地增值稅1100X40 %- 1400X5 % =370 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及

12、其附加 2500 5.5 %=137.5 萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500 1100 370 - 137.5=892.5 萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5 - 571.45=321.05 萬(wàn)元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃1 通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò) 20%的情況下可以免征， 企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%， 從而享受免稅待遇。例 2 長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000 萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800 萬(wàn)元，增值

13、額為 200 萬(wàn)元，增值率為 200 - 800=25 %。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200 X30% =60 （萬(wàn)元 ），營(yíng)業(yè)稅 1000X5% =50 （萬(wàn)元 ），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附 加 50X 10% =5 （萬(wàn)元） 。 不考 慮企業(yè) 所得稅 ， 該房 地產(chǎn)公司 的利 潤(rùn)為 1000 -800-60-50-5=85 （萬(wàn)元 ）。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200 萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000 萬(wàn)元，增值額為 200 萬(wàn)元，增值率為 200 X 1000=20 %，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)

14、業(yè)稅1200X5 % =60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60X10% =6 （萬(wàn)元） 。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為12001000-60-6=134（ 萬(wàn)元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49（萬(wàn)元）。相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。1 ）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用 ）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成

15、本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。（2）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)

16、費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增， 若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則 可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同， 一份房屋裝修合同， 則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅， 第 二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃 房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式， 通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅 可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立這也就是說(shuō)，

17、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。例 3 長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。若以1500 萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5 萬(wàn)元，增值率為28.48 %，應(yīng)納99.75 萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺 232.75 萬(wàn)元。以 1400 萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96 萬(wàn)元，增值率為19.97 %，免征土地增值稅，凈賺233.04 萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400 萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由

18、銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97 %20 %，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500X5.5 % =82.5 （萬(wàn)元）,可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250（萬(wàn)元），其增值率為16.67 %20 %，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金 1400 X5.5 % =77 （萬(wàn)元 ），獲利潤(rùn)1500 （1167.5+77 ）=255.5 （萬(wàn)元），比籌劃前增加255.5232.75=22.75（萬(wàn)元）。2 減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間（1）開發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公

19、司銷售房地產(chǎn)，于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并可協(xié)商開具銷售清單， 由 所以在確認(rèn)納稅 義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。(2)將原來(lái)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。(3)對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開 立指定代收專戶，將客戶按揭還貸

20、的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧1.1籌劃思路納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)， 按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng) 納稅額。 營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一， 貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。 營(yíng)業(yè)稅以 營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)， 營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)

21、、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞?取的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、 集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及 其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額 跡稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。1.2籌劃案例案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6 億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7 億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)

22、營(yíng)業(yè)稅法 的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1) “以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6 億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000 萬(wàn)元。(2) “合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須 繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧2.1籌劃思路房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房

23、屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%? 30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2 的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。2.2籌劃案例案例二：A 公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500 萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000 萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500 萬(wàn)元。由于該商住

24、樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000 多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H 先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。方案 1： A 公司與H 先生簽訂房屋租賃合同，年租金500 萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12 =60 （萬(wàn)元 ）。方案 2： A 公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H 先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500 萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅

25、費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500X（130%）XI.2 % =12.6 （萬(wàn)元 ）?？梢姡悍桨? 巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1 少繳納房產(chǎn)稅47.40 萬(wàn)元。改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧3.1 籌劃思路土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、 贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未

26、超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100 %的部分。稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100 %、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200 %的部分，稅率為 50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200 %的部分，稅率為60%。 土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。 因此， 土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：（1）減少或分解

27、銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。（2） 增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。3.2 籌劃案例案例三： Y 公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積 100000m2 ，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500 元 /m2 , 預(yù)計(jì)總收入 35000 萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960 萬(wàn)元，總開發(fā)成本20800 萬(wàn)元 （不 含 銀行 費(fèi)用 ）。方案 1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售, 則； 可扣除項(xiàng)目金額 =20800X （ 1+20 % +10 % ）-51960=29000（萬(wàn)元）增值額 =35000 29000=6000 （萬(wàn)元）增值率

28、 =6000-29000X100% =20.69 %應(yīng)繳納的土地增值稅 = 6000X30% =1800 （萬(wàn)元 ）方案 2：追加園林綠化方面的投資 200萬(wàn)元, 則： 可扣除項(xiàng)目金額 =（ 20800+200） X（1+20 % +10% ） +1960=89260（萬(wàn)元）增值額 =35000 29260=5740 （萬(wàn)元）增值率 =5740 - 29260 X100 %=19.62 %因?yàn)樵鲋德?0.33=2970元、多交印花稅：( 300 000-291 000)0.0003=2.7 元、多交土地增值稅：( 300 000-291 000 )0.01=90元、多交四稅合計(jì)3 512.7元

29、。納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合 理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1 次評(píng)價(jià)，通過(guò)與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。俗話說(shuō) 亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)

30、機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展 進(jìn)步，法治會(huì)越來(lái)越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì) 效 益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并 且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多

31、層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的代理活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng) 納稅籌劃才是成功的籌劃。2006 年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家觀調(diào)控政策，4 月底的央行宣布加息；5 月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、密集下發(fā)宏限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108 號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接

32、受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20% 左右上升為 30% 左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資 如采用一方以土地作價(jià)入股， 另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、 利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié) 合具體實(shí)際工作制定定額，控制相

33、應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001 年 7月 1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈(zèng)， 在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3% 以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除； 超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外， 對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按 經(jīng)銷金額比例， 通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以

34、加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷售收入5% 范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8% 的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2% 計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)

35、行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。 就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、 繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì) 計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的， 由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際 數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么 就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，

36、 創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的 空間。房地產(chǎn)素有 “春節(jié)七日 ”、“五一黃金周 ”、“金九銀十 ”的假期銷售旺季，在這段時(shí)間廣告費(fèi)，銷售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005 年 5 月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動(dòng)，策劃部分在4 月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來(lái)，各銷售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，該月支付的廣告費(fèi)600 000 元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000 元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33% 。則該企業(yè)5 月份應(yīng)納稅所得額減少（85 000 + 15 000 ）= 700 00

37、0（元）。少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000 33%= 231 000（元）這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動(dòng)，或付工程款或購(gòu)置新地，能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足?？梢姡{稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20% ，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能

38、把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20% 以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5 億元，其中普通住宅的銷售額為1 億元，豪華住宅的銷售額為5 000 萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15 億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500 萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000 萬(wàn)元。 1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 00011 500）-11 500 XI00%= 30.43%適用30% 稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（ 15 00011

39、500 ）X 30%= 1050（萬(wàn)元）2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 000 8 500 ）七 500 X00% = 17.65%增值額與可扣除額低于20% ，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 000-3 000 ）七 000 X00% = 66.67%適用 40% 稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000 3 000 ） 40% 3000X5% = 650 （萬(wàn)元）分開核算合計(jì)共交650 萬(wàn)元，比不分開核算交1 050 萬(wàn)元少交400 萬(wàn)元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價(jià)格

40、進(jìn)行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃；利用空白點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真掌握好稅收籌劃，將對(duì)企業(yè)起到事半功倍的效果，尤 其是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預(yù)見：今 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當(dāng)將對(duì)本企業(yè)品牌的打造有著深遠(yuǎn)的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實(shí)體稅法由2

41、2 個(gè)稅種構(gòu)成，在這 22 個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等 11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50% 。二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃分析本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅）進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析。（一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì) 稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭

42、金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。 （ 1 ）合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作， 建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式

43、我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅1。（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃分析土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專門針對(duì)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設(shè)立的特殊稅種。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定， 土地增值稅按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取30% 一 60% 的四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式，增值額與扣除項(xiàng)目

44、的比率越大，適用的稅率越高，稅負(fù)越重。從2007 年 2 月 1 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由“預(yù)征制 ”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。所以， 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理地對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅=增值額 X 稅率 -扣除項(xiàng)目金額X 速算扣除數(shù)， 從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務(wù)籌劃中降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而 減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。所以， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃：1.減低增值額，（1）降低房屋的銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值

45、額減少， 也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必 須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。 （2） 與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。 若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份 合同不用繳納土地增值稅。2.增加扣除項(xiàng)目金額，（ 1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較

46、高， 應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除； 另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以 多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷售時(shí)間。3.選擇合適的建房方式，（ 1 ）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。 （ 2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)， 向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收 入，但沒(méi)有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移， 其收入

47、屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式， 在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。4.利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% 的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額 20% 的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20% 以內(nèi)以獲得免稅待遇。5. 利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù) （國(guó)稅發(fā) （2006 ） 187 號(hào) ），擴(kuò)了對(duì)于開發(fā)商征收土地增 值稅的清算條件，清算條件規(guī)定： “已竣工驗(yàn)

48、收的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例 85% 以上的，或該比例雖未超過(guò) 85% ，但剩余的可售建筑 面積已經(jīng)出租或自用的以及 “取得銷售 （預(yù)售 ）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85% 這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85% 以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法2。（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析我國(guó)自2008 年 1 月 1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25 。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)

49、目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。1. 合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間， 推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。收入的實(shí)推遲銷售收入的2. 合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題（一 ）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必

50、須知法、懂法、守法，不能 只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)。要想合理、 合法地做好納稅籌劃工作（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃， 但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿 了芝麻丟了西瓜 ”。（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土

51、地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，要精確計(jì)算各個(gè)稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財(cái)務(wù)人員頭疼，就是稅務(wù)人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準(zhǔn)確，稅種偏 多，整體稅負(fù)偏重，如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房 地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。（一） 利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出， 避免承擔(dān) 較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法

52、規(guī)定， 納稅人 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20% 的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。 目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中商品房?jī)r(jià)格仍居高不下，原因很多，土地增值 稅的存在是原因之一。 開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤(rùn)， 而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大土地增值稅繳得越多，房?jī)r(jià)就越高。因此， 如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里 “ 20%的增值額 ”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn) ”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅

53、籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20% 這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500 萬(wàn)元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100 萬(wàn)元， 新建房及配套設(shè)施的成本為1000 萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80 萬(wàn)元，該批住宅以2410 萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加扣 ( 500 1001000 ) 疋 0%=320 萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為(2410-500-100-1000-80-320)/( 500 100 1000 8

54、0 320) =20.5%. 根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30% 的稅率繳納土地增值稅( 2410-500-100-1000-80-320 )X 30%=123 萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400 萬(wàn)元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320) /( 500 100 1000 80 320) =20%. 根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2400-500-萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)萬(wàn) 元。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)

55、目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。正 如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800 萬(wàn)元。增值額為200 萬(wàn)元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200X30%=60萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000X5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50 X( 7% 3% ) =5 萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。200 萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200

56、萬(wàn)元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200X5%=60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60X( 7% 3% )=6萬(wàn)元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為134-85=49萬(wàn)元。因?yàn)?，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20% 的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20% ，從而享受免稅待遇。( 二 )巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、 4 條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減

57、除10% 至30% 后的余值計(jì)算繳納。 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 1.2% ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%. 兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候會(huì)存在很大差異，在這種情況下， 就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。最近， 汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20 萬(wàn)元一年，該房屋的原值為 100 萬(wàn)元。該公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20 X 12%=2.4 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20 X5%=1 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1X( 7% 3% )

58、=0.1 萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤(rùn)為20-2.4-1-0.1=16.5 萬(wàn)元。 如果進(jìn)行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿(mào)企業(yè)，承包費(fèi)為20萬(wàn)元一年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租， 不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅 100 X ( 1-30% )X 1.2%=0.84 萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20-0.84=19.16 萬(wàn)元。該納稅籌劃可 減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬(wàn)元。( 三 )利用建房的方式進(jìn)

59、行納稅籌劃我國(guó)稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按 “服務(wù)業(yè) 代理業(yè) ”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬務(wù)如何核算，應(yīng)全 額按“銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅； 建成后轉(zhuǎn)讓的， 再按規(guī)定征收。 企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久， 汕頭某商貿(mào)公司需要購(gòu)置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公 司預(yù)計(jì)

60、建成該房屋的售價(jià)為 1000 萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為600 萬(wàn)元。土地增值率為400/600=66.7%. 該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400X40%-60 5%=130萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000 5%=50 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50X(7% 3% ) =5 萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000 萬(wàn)元費(fèi)用， 該房地產(chǎn)公司利潤(rùn)為 1000-600-130-50-5=215萬(wàn)元。 如果進(jìn)行納稅籌劃， 該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬(wàn)元，建成后商貿(mào)公司分得95% 的房屋，房地產(chǎn)公司分得5% 的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本