金橋項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告

1、PAGE PAGE 26金橋項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告本報(bào)告將通過對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷史、項(xiàng)目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解決金橋項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)上以怎樣的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，能夠在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格。上海酒店店式公寓寓概述上海酒店店式公寓寓最早出出現(xiàn)于220000年6月月的普陀陀區(qū)Myy Ciity。作為一一個(gè)新興興的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品由于其其產(chǎn)品形形態(tài)、開開發(fā)模式式較為特特殊，在在最初解解決了一一部分爛爛尾樓改改造問題題，成為為部分開開發(fā)商相相繼追捧捧的開發(fā)發(fā)模式，酒店式式公寓經(jīng)經(jīng)歷了較較為特殊殊的產(chǎn)品品歷程。上海歷年年酒店式式公寓上上市樓盤盤早期的酒酒店式公公寓主要要為爛尾尾樓改

2、建建，產(chǎn)品品單一。但作為為一個(gè)新新興的房房地產(chǎn)投投資類型型產(chǎn)品，酒店式式公寓以以其全裝裝修，面面積小，總價(jià)低低，高回回報(bào)等因因素不斷斷受到市市場(chǎng)追捧捧。由于其產(chǎn)產(chǎn)品特殊殊，伴隨隨著上海海整體房房地產(chǎn)高高速發(fā)展展，其發(fā)發(fā)展步伐伐由20003年年達(dá)到高高峰。220044年不斷斷受到相相關(guān)政策策影響，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開始調(diào)整整，整體體市場(chǎng)快快速降溫溫，雖然然價(jià)格仍仍然保持持增勢(shì)，但是需需求減緩緩，二手手房拋售售快速增增長(zhǎng)，市市場(chǎng)供求求出現(xiàn)失失衡。作作為投資資型物業(yè)業(yè)的酒店店式公寓寓開發(fā)力力度有所所減弱。上海酒店店式公寓寓分布從上海酒酒店式公公寓分布布情況來(lái)來(lái)看，其其主要集集中于內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)，這主要要也是同

3、同酒店式式公寓發(fā)發(fā)展及特特性分不不開的。早期的酒酒店式公公寓多為為爛尾樓樓改建，由于房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)遺留問問題具備備開發(fā)酒酒店式公公寓的爛爛尾樓大大多集中中與內(nèi)環(huán)環(huán)內(nèi)，而而隨著酒酒店式公公寓的發(fā)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)品特殊殊性決定定了其需需要較高高區(qū)域?qū)賹傩约皡^(qū)區(qū)域成熟熟度等條條件作為為產(chǎn)品支支撐，大大多開發(fā)發(fā)商考慮慮到利潤(rùn)潤(rùn)最大化化、產(chǎn)品品多樣化化的因素素，加大大了對(duì)酒酒店式公公寓的開開發(fā)力度度。而內(nèi)環(huán)以以外的部部分區(qū)域域，由于于靠近成成熟的內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)，更多的的采取開開發(fā)住宅宅社區(qū)的的模式，回避開開發(fā)對(duì)區(qū)區(qū)域成熟熟度、區(qū)區(qū)域配套套要求較較高的酒酒店式公公寓產(chǎn)品品。中外環(huán)地地區(qū)由于于大量的的開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)成成熟，

4、外外來(lái)高收收入人口口的不斷斷增加，區(qū)域成成熟度的的增加及及外來(lái)人人口的增增加，使使得酒店店式公寓寓這一特特殊住宅宅產(chǎn)品獲獲得了一一定市場(chǎng)場(chǎng)，產(chǎn)品品有進(jìn)一一步放大大趨勢(shì)。上海酒店店式公寓寓價(jià)格分分布酒店式公公寓作為為房地產(chǎn)產(chǎn)中特殊殊的產(chǎn)品品形態(tài)，其價(jià)格格分布與與上海房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格分布布狀況基基本一致致，由城城市中心心區(qū)域?yàn)闉榘l(fā)散點(diǎn)點(diǎn)，由內(nèi)內(nèi)向外價(jià)價(jià)格逐步步走低。同時(shí)也也表明酒酒店式公公寓對(duì)區(qū)區(qū)域成熟熟度的要要求相對(duì)對(duì)較高。影響酒店店式公寓寓關(guān)鍵因因素因素影響分析析地段作為投資資型產(chǎn)品品，地段段因素影影響相對(duì)對(duì)較小區(qū)位項(xiàng)目所處處區(qū)域是是否有較較高成熟熟度，成成熟度高高、區(qū)域域配套完完善，接接受度越

5、越高產(chǎn)品產(chǎn)品要有有亮點(diǎn)，精裝修修、注重重實(shí)用性性、舒適適性總價(jià)要求低總總價(jià)、進(jìn)進(jìn)入門檻檻低、投投資成本本低投資回報(bào)報(bào)短期高投投資回報(bào)報(bào)率或長(zhǎng)長(zhǎng)期高租租金回報(bào)報(bào)配套對(duì)自身配配套、會(huì)會(huì)所服務(wù)務(wù)要求高高客源作為投資資客戶，注重投投資回報(bào)報(bào)物業(yè)管理理酒店式服服務(wù)、人人性化管管理，提提升物業(yè)業(yè)品質(zhì)銷售策略略體現(xiàn)的投投資回報(bào)報(bào)銷售策策略，能能夠吸引引更多的的客源相關(guān)政策策投資型物物業(yè)對(duì)于于政策敏敏感度高高，受相相關(guān)政策策影響較較大上海酒店店式公寓寓發(fā)展趨趨勢(shì)發(fā)展初期：主要以爛尾樓改建，產(chǎn)品力缺乏，簡(jiǎn)單的小戶型、低總價(jià)發(fā)展中期：仍然是爛尾樓改建，但產(chǎn)品力有所提升，注重部分可居住性發(fā)展后期：大型住宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)

6、酒店式公寓，產(chǎn)品得到充分提升，體現(xiàn)居住實(shí)用性、舒適性未來(lái)發(fā)展：成熟居住區(qū)域環(huán)境內(nèi)，充分體現(xiàn)居住實(shí)用性、舒適性，人文的關(guān)懷，高品質(zhì)的物業(yè)管理、會(huì)所配置未來(lái)酒店店式公寓寓產(chǎn)品將將朝著更更加實(shí)用用性、舒舒適性的的方向發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)物業(yè)管管理、會(huì)會(huì)所配置置、社區(qū)區(qū)環(huán)境的的要求將將進(jìn)一步步提高。二、項(xiàng)目目分析本項(xiàng)目位位于上海海浦東新新區(qū)，金金橋加工工出口區(qū)區(qū)內(nèi)，因因此我們們從金橋橋加工出出口區(qū)研研究著手手，在具具體到項(xiàng)項(xiàng)目自身身的分析析。金橋加工工出口區(qū)區(qū)概況金橋區(qū)域域位于浦浦東新區(qū)區(qū)中部，西臨陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)，北北靠外高高橋保稅稅區(qū)，南南接張江江高科技技園區(qū)，19998年被被國(guó)家科科技部認(rèn)認(rèn)定為上

7、上海金橋橋現(xiàn)代科科技園。開發(fā)區(qū)規(guī)規(guī)劃面積積20平平方公里里，以南南北走向向的金橋橋路為界界，東部部為現(xiàn)代代工業(yè)園園區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)園區(qū)，約166平方公公里；西西部為現(xiàn)現(xiàn)代生活活園區(qū)和和管理服服務(wù)中心心，約44平方公公里。 金橋區(qū)域域路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，交交通極為為便捷，距上海?；疖囌菊?5公公里、虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)25公公里、浦浦東國(guó)際際機(jī)場(chǎng)115公里里、外高高橋港區(qū)區(qū)9公里里。金橋加工工出口區(qū)區(qū)功能規(guī)規(guī)劃劃分分整個(gè)金橋橋加工出出口開發(fā)發(fā)區(qū)的功功能劃分分按照“一主、三次”的原則則，主要要?jiǎng)澐譃闉楝F(xiàn)代工工業(yè)區(qū)、現(xiàn)代生生活區(qū)、管理中中心區(qū)、現(xiàn)代商商貿(mào)區(qū)。形成了了進(jìn)出口口工業(yè)為為主導(dǎo)，全方位位、多層層次配套套服務(wù)

8、為為輔的高高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化化、科技技性園區(qū)區(qū)，功能能上劃分分合理、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展協(xié)調(diào)調(diào)、互為為補(bǔ)充。 項(xiàng)目所處處區(qū)位及及現(xiàn)狀本項(xiàng)目本項(xiàng)目位位于金橋橋加工出出口開發(fā)發(fā)區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)，金新路路、浙橋橋路交匯匯路口。西臨銀銀橋大廈廈，東靠靠建銀大大廈，南南北兩面面均臨城城市干道道綠地隔隔離帶，其規(guī)劃劃地理位位置優(yōu)越越。就目前現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)看看，整體體商業(yè)氛氛圍經(jīng)過過十年的的發(fā)展，發(fā)展速速度較為為緩慢，并沒有有形成良良好的商商業(yè)氛圍圍，項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域成熟熟度不高高。項(xiàng)目以東東碧云國(guó)國(guó)際社區(qū)區(qū)的建成成，無(wú)疑疑提升了了本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域的形形象，有有利于塑塑造高品品質(zhì)國(guó)際際化酒店店式社區(qū)區(qū)的產(chǎn)

9、品品形象。基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)容積率3.8總建筑面面積5萬(wàn)平方方米商業(yè)面積積83000平方米米建筑形態(tài)態(tài)高層建筑層數(shù)數(shù)兩棟155層、一一棟300層物業(yè)類型型酒店式辦辦公主力戶型型面積50660平方方米/戶戶總套數(shù)約9000多套項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分析析優(yōu)勢(shì)（SS）金橋加工工出口區(qū)區(qū)的良好好支撐位于規(guī)劃劃中的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)面積小、總價(jià)低低新建項(xiàng)目目、最大大程度提提升產(chǎn)品品力劣勢(shì)（WW）商業(yè)購(gòu)物物和生活活配套設(shè)設(shè)施缺乏乏項(xiàng)目周邊邊爛尾樓樓影響區(qū)區(qū)域形象象交通欠缺缺總戶數(shù)多多、體量量大中外環(huán)間間機(jī)會(huì)（OO）軌道交通通6號(hào)線線帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展依托碧云云國(guó)際社社區(qū)，良良好的大大社區(qū)概概念整體酒店店式公寓寓上市量量減

10、少威脅（TT）整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)發(fā)展趨緩緩不斷出臺(tái)臺(tái)宏觀調(diào)調(diào)控政策策、投資資型客戶戶持幣觀觀望優(yōu)勢(shì)金橋加工工出口區(qū)區(qū)良好支支撐金橋加工工出口區(qū)區(qū)經(jīng)過近近十五年年的發(fā)展展，區(qū)內(nèi)內(nèi)吸引了了大量的的企業(yè)、資金、人才，為本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)奠定定了一定定基礎(chǔ)。位于規(guī)劃劃中的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)項(xiàng)目位于于規(guī)劃的的現(xiàn)代商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)，區(qū)域域內(nèi)聚集集了大量量的商業(yè)業(yè)物業(yè)，未來(lái)大大量的商商業(yè)物業(yè)業(yè)啟動(dòng)將將帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目自身身發(fā)展。面積小、總價(jià)低低作為投資資型物業(yè)業(yè)，本相相目可投投資性強(qiáng)強(qiáng)，進(jìn)入入門檻低低，很大大程度的的擴(kuò)大了了客源構(gòu)構(gòu)成面。新建項(xiàng)目目、最大大程度提提升產(chǎn)品品力本項(xiàng)目由由于為新新建項(xiàng)目目，不同同與大

11、多多數(shù)酒店店式公寓寓爛尾樓樓改建開開發(fā)模式式，能夠夠有利于于本項(xiàng)目目最大程程度的提提升產(chǎn)品品力。劣勢(shì)商業(yè)購(gòu)物物和生活活配套設(shè)設(shè)施缺乏乏現(xiàn)代商業(yè)業(yè)區(qū)經(jīng)過過近十五五年的發(fā)發(fā)展，區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)和生生活設(shè)施施缺乏，區(qū)域成成熟度低低，人氣氣不足，無(wú)法支支撐區(qū)域域辦公和和居住的的基本要要求。項(xiàng)目周邊邊爛尾樓樓影響區(qū)區(qū)域形象象項(xiàng)目周邊邊爛尾樓樓已經(jīng)有有很長(zhǎng)時(shí)時(shí)間歷史史，區(qū)域域整體形形象影響響較大。 交通欠缺缺本項(xiàng)目主主要臨街街面金新新路、浙浙橋路交交通缺乏乏，區(qū)域域主要交交通分布布與新金金橋路、楊高南南路，出出行較為為不便?？倯魯?shù)多多、體量量大作為投資資型物業(yè)業(yè)，本項(xiàng)項(xiàng)目由于于體量大大、總戶戶數(shù)多，不同程程

12、度上影影響了投投資客戶戶的進(jìn)入入信心，擔(dān)心同同一區(qū)域域大量拋拋盤導(dǎo)致致交易下下降。中外環(huán)間間本項(xiàng)目位位于中外外環(huán)間，不屬于于傳統(tǒng)的的酒店式式公寓酒酒店開發(fā)發(fā)地段，地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)不明明現(xiàn)。機(jī)會(huì)軌道交通通6號(hào)線線帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展唯一一條條貫穿浦浦東新區(qū)區(qū)南北向向的軌道道交通66號(hào)線項(xiàng)項(xiàng)目。全全程計(jì)劃劃于20005年年底前建建成試通通車，220066年完成成投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)。屆屆時(shí)以金金橋居住住區(qū)為中中心，向向四周輻輻射延伸伸，將會(huì)會(huì)帶動(dòng)整整個(gè)地區(qū)區(qū)的發(fā)展展，無(wú)論論是出行行購(gòu)物還還是上班班，都將將十分的的方便。依托碧云云國(guó)際社社區(qū)，良良好的大大社區(qū)概概念項(xiàng)目地塊塊以西的的碧云國(guó)國(guó)際社區(qū)區(qū)的形成成，無(wú)疑疑成為本

13、本項(xiàng)目依依托的重重要資源源之一，為項(xiàng)目目創(chuàng)國(guó)際際化酒店店式公寓寓社區(qū)創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。整體酒店店式公寓寓上市量量減少上海新建建酒店式式公寓整整體上市市量減少少，供應(yīng)應(yīng)量減少少，為本本項(xiàng)目成成為市場(chǎng)場(chǎng)焦點(diǎn)提提供了有有利的條條件。威脅整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)降溫、區(qū)域發(fā)發(fā)展趨緩緩近年來(lái)上上海整體體房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不不斷降溫溫，房?jī)r(jià)價(jià)上漲勢(shì)勢(shì)頭有所所減緩，區(qū)域發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)放緩，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成成了不同同程度的的影響。不斷出臺(tái)臺(tái)宏觀調(diào)調(diào)控政策策、投資資型客戶戶持幣觀觀望自20004年以以來(lái)，政政府不斷斷出臺(tái)宏宏觀調(diào)控控政策，打擊投投機(jī)行為為，對(duì)于于作為投投資型物物業(yè)的酒酒店式公公寓客戶戶，部分分投資客客戶趨于于持幣

14、觀觀望狀態(tài)態(tài)。小結(jié)：從整體上上來(lái)看本本項(xiàng)目威威脅主要要來(lái)自政政策面，機(jī)會(huì)是是有限的的，本項(xiàng)項(xiàng)目想要要成功，將主要要取決于于較早的的入世時(shí)時(shí)間，產(chǎn)產(chǎn)品力的的塑造，抓住現(xiàn)現(xiàn)有的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，整合合項(xiàng)目資資源，是是項(xiàng)目成成功的核核心所在在。6.本項(xiàng)項(xiàng)目屬性性歸納：結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)位及及周邊因因素，項(xiàng)項(xiàng)目初步步定位為為：具有高品品質(zhì)國(guó)際際化的酒酒店式公公寓社區(qū)區(qū)三、部分分在售酒酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)分析產(chǎn)品形態(tài)態(tài)樓盤名稱稱地理位置置物業(yè)形態(tài)態(tài)總建面積積總套數(shù)得房率主力面積積天賜公寓寓廣東路4429號(hào)號(hào)一幢177層1.511470%65-775眾昌金城城大廈海寧路113399號(hào)一幢288層363472%

15、40-555東星SOOHO荊州路2265號(hào)號(hào)一幢9層層0.48875%30-335四季沙龍龍新市南路路5855號(hào)一幢277層2.518572%40-555悠詩(shī)閣滬太路8826號(hào)號(hào)一幢5和和7層1.36373%50-555萬(wàn)源晶典典浦東大道道5999號(hào)一幢333層3.451072%50-660碧云東新金橋路路2555號(hào)一幢9層層2.39941372%52碧云1008紅楓路1108弄弄9號(hào)一幢4層層1.210873%45-660目前在售售酒店式式公寓產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)單一，大多為為單體式式建筑，產(chǎn)品規(guī)規(guī)模較小小，不具具備規(guī)模模優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品得得房率大大多在772%左左右，主主力面積積多在440-555之間間

16、。銷售去化化樓盤名稱稱環(huán)線位置置公開時(shí)間間開盤時(shí)間間交房時(shí)間間總套數(shù)去化情況況銷售率去化速度度天賜公寓寓內(nèi)環(huán)內(nèi)20044.11120044.111現(xiàn)房1145952%9.8套套/月眾昌金城城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)20044.520044.12220055.12263452582%131套套/月東星SOOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)20055.320055.320055.6884045%20套/月四季沙龍龍中外環(huán)20044.220044.320055.518518197%12套/月悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)20033.11120033.111現(xiàn)房635180%3套/月月萬(wàn)源晶典典內(nèi)環(huán)內(nèi)20033.620033.720044.122510售

17、完100%28套/月碧云東中外環(huán)20044.12220055.220055.10041336989%123套套/月碧云1008內(nèi)中環(huán)20044.720044.820044.122108售完100%22套/月可以看到到在售樓樓盤當(dāng)中中，樓盤盤預(yù)熱時(shí)時(shí)期相對(duì)對(duì)較長(zhǎng)、產(chǎn)品有有亮點(diǎn)的的個(gè)案其其去化速速度較快快；位于于內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)的個(gè)案案，由于于區(qū)位較較好，能能夠獲得得較快的的去化速速度?？傮w來(lái)看看，受整整體市場(chǎng)場(chǎng)影響，大部分分個(gè)案去去化速度度有所減減緩。在售個(gè)案案產(chǎn)品亮亮點(diǎn)分析析樓盤名稱稱環(huán)線位置置產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)配套設(shè)施施服務(wù)包租服務(wù)務(wù)天賜公寓寓內(nèi)環(huán)內(nèi)廚房配套套，長(zhǎng)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)多功能健健身房3年包租租計(jì)劃眾昌

18、金城城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)/俱樂部、健身房房等不包租東星SOOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)/無(wú)不包租四季沙龍龍中外環(huán)內(nèi)廊式時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)、景觀觀露臺(tái) 主題會(huì)所所悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)閣樓設(shè)計(jì)計(jì)無(wú)會(huì)所包租1-3年 萬(wàn)源晶典典內(nèi)環(huán)內(nèi)氣派挑高高大堂、空中花花園花園會(huì)所所/碧云東中外環(huán)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，半圓圓形陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)沒有確定定會(huì)所不包租碧云1008內(nèi)中環(huán)閣層設(shè)計(jì)計(jì)地下會(huì)所所不包租在售樓盤盤部分采采用閣層層設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)居居住功能能分區(qū)，設(shè)計(jì)趨趨向于舒舒適性、可居住住性。作為投資資型物業(yè)業(yè)，大多多注重產(chǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)，吸引客客戶眼球球，提升升產(chǎn)品品品質(zhì)。如如設(shè)置大大堂、裝裝修、空空中花園園、休閑閑廣場(chǎng)等等。而會(huì)會(huì)所已經(jīng)經(jīng)成為酒酒店式公公寓產(chǎn)品品最為

19、重重要的部部分之一一，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目定定位不同同會(huì)所性性質(zhì)有所所不同。目前有相相關(guān)政策策限止廣廣告推廣廣過程中中出現(xiàn)包包租等促促銷手段段，但對(duì)對(duì)于投資資客為主主要客戶戶的酒店店式公寓寓來(lái)說(shuō)，包租仍仍然是對(duì)對(duì)客戶吸吸引力最最大的促促銷手段段。總價(jià)分析析樓盤名稱稱環(huán)線位置置均價(jià)主力面積積主力總價(jià)價(jià)天賜公寓寓內(nèi)環(huán)內(nèi)24000165-775156-1800眾昌金城城大廈內(nèi)環(huán)內(nèi)13322840-55553-773東星SOOHO內(nèi)環(huán)內(nèi)12500030-33537.55-444四季沙龍龍中外環(huán)8798840-55535-448悠詩(shī)閣內(nèi)中環(huán)8640050-55543-447萬(wàn)源晶典典內(nèi)環(huán)內(nèi)12000050-660

20、60-772碧云東中外環(huán)1134425259碧云1008內(nèi)中環(huán)14677745-66066-888作為投資資型物業(yè)業(yè)，在售售個(gè)案主主力總價(jià)價(jià)大多在在40-60萬(wàn)萬(wàn)元左右右，投資資門檻較較低，最最大程度度的擴(kuò)大大投資客客源構(gòu)成成。部分在售售樓盤立立面歸納納東星SOHO天賜公寓碧云108 萬(wàn)源晶典作為特殊殊產(chǎn)品形形態(tài)的酒酒店式公公寓，個(gè)個(gè)案在產(chǎn)產(chǎn)品塑造造上立面面要求高高，或現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔潔明快，或歐陸陸沉穩(wěn)大大氣，最最大程度度的吸引引眼球，通過立立面的深深度塑造造，提升升產(chǎn)品形形象、產(chǎn)產(chǎn)品力。 小結(jié)：由于整體體市場(chǎng)影影響，酒酒店式公公寓銷售售周期將將會(huì)逐步步延長(zhǎng)，但前期期做好預(yù)預(yù)熱的個(gè)個(gè)別產(chǎn)品品力強(qiáng)的

21、的樓盤可可以取得得較好的的去化速速度。在售酒店店式公寓寓產(chǎn)品形形態(tài)單一一，而本本項(xiàng)目作作為酒店店式公寓寓社區(qū)形形式出現(xiàn)現(xiàn)，能夠夠很好的的避免同同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，形形成差異異化產(chǎn)品品，在市市場(chǎng)前景景不明朗朗前提下下具有較較強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)趨向于于舒適性性、可居居住性。大多注注重產(chǎn)品品亮點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)，如如設(shè)置大大堂、裝裝修、空空中花園園、休閑閑廣場(chǎng)、會(huì)所等等。對(duì)于投資資型酒店店式公寓寓來(lái)說(shuō)，包租仍仍然是對(duì)對(duì)客戶吸吸引力最最大的促促銷手段段。為保證本本項(xiàng)目取取得較高高的去化化速度，在現(xiàn)有有的戶型型條件下下，保證證實(shí)用性性、舒適適性；本項(xiàng)目作作為具有有高品質(zhì)質(zhì)國(guó)際化化的酒店店式公寓寓社區(qū)，在產(chǎn)品

22、品立面上上應(yīng)做到到國(guó)際化化、高品品質(zhì)形象象，最大大程度上上提升產(chǎn)產(chǎn)品力、產(chǎn)品形形象。四、本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品初步建建議通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身身?xiàng)l件的的分析，結(jié)合酒酒店式公公寓特性性及在售售酒店式式公寓市市場(chǎng)情況況，在現(xiàn)現(xiàn)有的產(chǎn)產(chǎn)品條件件下，建建議產(chǎn)品品做如下下方面調(diào)調(diào)整：產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)建議考慮到本本項(xiàng)目特特殊性，產(chǎn)品比比較單一一。建議議產(chǎn)品作作出亮點(diǎn)點(diǎn)，在現(xiàn)現(xiàn)有的限限高條件件下，犧犧牲部分分樓層，增加單單層層高高，做出出目前市市場(chǎng)接受受程度較較高的復(fù)復(fù)式型酒酒店式公公寓。產(chǎn)品立面面建議結(jié)合項(xiàng)目目初步定定位，本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品立面面采用高高品質(zhì)、國(guó)際化化的立面面構(gòu)成，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，拔高高區(qū)域形形象，成成為區(qū)域域

23、標(biāo)志物物業(yè)。社區(qū)配套套服務(wù)提供高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)配套服服務(wù)設(shè)施施，引入入國(guó)際品品牌休閑閑會(huì)所，提升社社區(qū)形象象地位。酒店式管管理服務(wù)務(wù)引入著名名品牌物物業(yè)管理理公司，提供高高品質(zhì)物物業(yè)管理理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)酒酒店式社社區(qū)管理理理念。小結(jié)：由于本項(xiàng)項(xiàng)目特殊殊型，在在目前的的市場(chǎng)條條件下，本項(xiàng)目目銷售周周期將會(huì)會(huì)延長(zhǎng)，建議項(xiàng)項(xiàng)目盡快快入世，保證足足夠的預(yù)預(yù)熱期、積累前前期客源源。本項(xiàng)目最最終在目目前的市市場(chǎng)情況況下獲得得成功，近早縮縮短銷售售周期，必須盡盡最大程程度提升升產(chǎn)品力力，營(yíng)造造酒店公公寓社區(qū)區(qū)氛圍，增加社社區(qū)配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施。五、政策策影響分分析政策一：商場(chǎng)、辦公樓樓分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)范范化發(fā)布日期期：

24、20004年年1月99日主要內(nèi)容容：上海市房房地資源源局和市市建委聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布的關(guān)關(guān)于商場(chǎng)場(chǎng)和辦公公樓分割割轉(zhuǎn)讓問問題的通通知，明確規(guī)規(guī)定對(duì)商商場(chǎng)、辦辦公樓分分割轉(zhuǎn)讓讓的規(guī)范范化運(yùn)作作，以期期降低交交易過程程中和交交易后的的風(fēng)險(xiǎn)，防止個(gè)個(gè)別經(jīng)營(yíng)營(yíng)者以不不正當(dāng)手手段進(jìn)行行商業(yè)欺欺詐，保保護(hù)消費(fèi)費(fèi)者、投投資者的的合法權(quán)權(quán)益。通知明確否否定這類類“劃線為為界”式分割割權(quán)屬單單元的做做法，要要求不得得對(duì)房地地產(chǎn)登記記冊(cè)中記記載為一一個(gè)權(quán)屬屬單元的的房地產(chǎn)產(chǎn)擅自分分割轉(zhuǎn)讓讓。需要要分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須在在獲得相相關(guān)管理理部門批批準(zhǔn)的條條件下進(jìn)進(jìn)行“實(shí)體分分割”，并變變更登記記手續(xù)后后方可銷銷售。影響：本報(bào)

25、告認(rèn)認(rèn)為從該該通知知來(lái)看看，本質(zhì)質(zhì)上是為為了杜絕絕商鋪、辦公樓樓項(xiàng)目被被任意地地分割銷銷售，明明確轉(zhuǎn)讓讓標(biāo)的物物權(quán)屬單單元，銷銷售標(biāo)的的物必須須是被測(cè)測(cè)繪過的的和可以以登記的的，“隨意分分割”的現(xiàn)象象即將不不復(fù)存在在，交易易標(biāo)的物物產(chǎn)權(quán)形形態(tài)將進(jìn)進(jìn)一步明明確。從該通通知的的影響來(lái)來(lái)看，主主要是規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)，杜絕絕商鋪、辦公樓樓項(xiàng)目被被任意分分割的現(xiàn)現(xiàn)象，有有利于置置業(yè)者、投資者者，同時(shí)時(shí)對(duì)開發(fā)發(fā)商在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)階段充充分了解解市場(chǎng)，開發(fā)適適合市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品品形態(tài)要要求更高高。分析：由于本項(xiàng)項(xiàng)目為小小戶型辦辦公公寓寓產(chǎn)品，該通通知的的發(fā)布有有利于本本項(xiàng)目的的市場(chǎng)透透明度，對(duì)于廣廣大的投投資

26、客戶戶來(lái)說(shuō)，其投資資標(biāo)的物物更加明明確，投投資信心心將進(jìn)一一步提高高。政策二：期房限限轉(zhuǎn)發(fā)布日期期：20004年年4月220日主要內(nèi)容容：自20004年44月266日起，預(yù)購(gòu)人人購(gòu)買的的預(yù)售商商品住房房應(yīng)當(dāng)在在竣工并并取得房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證后進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓，并按按規(guī)定辦辦理房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移登記；在取得得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，房地地產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)不不辦理預(yù)預(yù)售商品品住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的預(yù)預(yù)告登記記。除商品住住房外的的其他商商品房在在未竣工工并取得得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，預(yù)購(gòu)購(gòu)人進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓得得，可以以按規(guī)定定辦理預(yù)預(yù)售商品品房轉(zhuǎn)讓讓的預(yù)告告登記。影響：本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為，期期房限轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)主要目目的是抑抑制期房房交易短短期炒作作行為，

27、并不會(huì)會(huì)影響全全部投資資者。投投資性購(gòu)購(gòu)房是指指以獲取取投資回回報(bào)為目目的的購(gòu)購(gòu)房行為為，只要要存在贏贏利點(diǎn)，符合投投資者預(yù)預(yù)期，投投資行為為仍然存存在。由于此次次期房限限轉(zhuǎn)行不不對(duì)非居居住用房房（辦公公用房、商鋪等等）作限限制，因因此部分分房產(chǎn)投投資客逐逐漸由住住宅投資資轉(zhuǎn)向商商業(yè)、辦辦公投資資。因此此，限制制期房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓政策策對(duì)投資資購(gòu)房者者的影響響并不大大，只是是在一段段時(shí)期一一定范圍圍內(nèi)打擊擊投機(jī)炒炒作行為為。期房限轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)對(duì)抑制制炒房行行為，凈凈化上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有一定作作用，但但是房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品具具有商品品屬性，遵循市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)律，期房限限轉(zhuǎn)在一一定程度度上起到到抑制投投機(jī)炒作作行為，

28、但最終終決定房房?jī)r(jià)的仍仍然上市市場(chǎng)供求求關(guān)系。分析：由于本項(xiàng)項(xiàng)目為商商辦用地地性質(zhì)及及特殊產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，期房房限轉(zhuǎn)對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目而言言影響是是積極的的，部分分投資客客戶將有有可能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移投資資方向，從住宅宅轉(zhuǎn)向非非居住用用房投資資，有利利于增加加項(xiàng)目潛潛在客戶戶群體。政策三：征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅收收發(fā)布日期期：20005年年3月11日主要內(nèi)容容：自20005年33月7日日起購(gòu)買買本市行行政區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)普通住住房（包包括從二二手房市市場(chǎng)購(gòu)入入的商品品住房、售后公公房），居住不不滿一年年就出售售的個(gè)人人，包括括本市戶戶籍居住住和非本本市戶籍籍個(gè)人、外籍個(gè)個(gè)人。按按5%的的稅率計(jì)計(jì)算征收收營(yíng)業(yè)稅稅，同時(shí)時(shí)，

29、按應(yīng)應(yīng)繳納的的營(yíng)業(yè)稅稅稅額計(jì)計(jì)算征收收7%的的城建稅稅、3%的教育育費(fèi)附加加和1%的河道道整治費(fèi)費(fèi)。按照房產(chǎn)產(chǎn)所有人人即出售售人購(gòu)進(jìn)進(jìn)該普通通住房時(shí)時(shí)，房地地產(chǎn)權(quán)證證上記載載的時(shí)間間或房屋屋交接書書上記載載的時(shí)間間，至出出售該普普通住房房時(shí)向稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)開開具售房房發(fā)票的的當(dāng)天，按孰先先原則計(jì)計(jì)算是否否滿一年年。計(jì)稅依據(jù)據(jù)：按房房產(chǎn)所有有人出售售該房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)與購(gòu)購(gòu)房者簽簽訂的房房產(chǎn)買賣賣合同上上注明的的售價(jià)減減去購(gòu)買買該房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)購(gòu)房房發(fā)票上上注明的的購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)款后的的差額作作為營(yíng)業(yè)業(yè)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)。 影響：營(yíng)業(yè)稅征征收只是是針對(duì)普普通商品品住房，范圍并并不涉及及商辦性性質(zhì)物業(yè)業(yè)。營(yíng)業(yè)業(yè)稅的開

30、開征，只只是表明明上海市市政府的的態(tài)度，要維護(hù)護(hù)市民居居住的權(quán)權(quán)利，抑抑制投機(jī)機(jī)炒作行行為。但征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅這這一措施施較為溫溫和，對(duì)對(duì)投機(jī)炒炒作的抑抑制十分分有限。相對(duì)于于10萬(wàn)萬(wàn)元的增增值部分分只收555500元的稅稅，營(yíng)業(yè)業(yè)稅對(duì)投投機(jī)的抑抑制作用用很小。從另一一方面來(lái)來(lái)看，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的溫和有有可能反反過來(lái)促促使房?jī)r(jià)價(jià)的上升升，因?yàn)闉檫@部分分營(yíng)業(yè)稅稅很可能能轉(zhuǎn)嫁到到真實(shí)需需求者身身上而導(dǎo)導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)上升。同時(shí)營(yíng)業(yè)業(yè)稅的開開征，將將會(huì)分流流部分普普通商品品房投資資客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而投向向其他投投資物業(yè)業(yè)類型。分析：本項(xiàng)目不不屬于本本次營(yíng)業(yè)業(yè)稅征收收范圍之之內(nèi)，因因此對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目類型型產(chǎn)品影影響也是是屬于積積

31、極的。雖然此此次營(yíng)業(yè)業(yè)稅征收收較為溫溫和，對(duì)對(duì)投機(jī)炒炒作的抑抑制作用用不大，但部分分投資客客戶將有有可能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移投資資方向，有利于于增加項(xiàng)項(xiàng)目潛在在客戶群群體。政策四：央行收收緊房貸貸 上調(diào)調(diào)房貸利利率發(fā)布日期期：20005年年3月117日主要內(nèi)容容：從20005年33月177日起，中國(guó)人人民銀行行調(diào)整商商業(yè)銀行行自營(yíng)性性個(gè)人住住房貸款款政策：以5年期期以上個(gè)個(gè)人住房房貸款為為例，其其利率下下限為貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率66.122% 的的0.99倍（即即5.551%），比現(xiàn)現(xiàn)行優(yōu)惠惠利率55.311%高00.200個(gè)百分分點(diǎn)。個(gè)個(gè)人住房房貸款最最低首付付款比例例可由現(xiàn)現(xiàn)行的220%提提高到330%。個(gè)

32、人住房房公積金金貸款利利率上調(diào)調(diào)0.118個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中中，5年年（含）以下貸貸款由現(xiàn)現(xiàn)行年利利率3.78調(diào)整為為3.996，5年以以上貸款款由現(xiàn)行行年利率率4.223調(diào)調(diào)整為44.411。影響：一年之內(nèi)內(nèi)兩度提提高利率率，可以以看到央央行是要要通過此此舉打擊擊炒房者者，從而而平抑房房?jī)r(jià)，最最終讓真真正需要要購(gòu)房的的消費(fèi)者者得到實(shí)實(shí)惠。在在目前再再度加息息政策不不明朗、預(yù)期不不確定的的情況下下，持幣幣觀望者者增加。對(duì)于純投投資型物物業(yè)影響響較大，提高利利率必然然會(huì)影響響投資收收益，導(dǎo)導(dǎo)致部分分投資客客戶進(jìn)入入謹(jǐn)慎，淘汰部部分跟風(fēng)風(fēng)炒作的的投機(jī)客客戶。對(duì)對(duì)初步控控制房?jī)r(jià)價(jià)大幅上上漲、抑抑平房?jī)r(jià)價(jià)起到積積極作用用，房地地產(chǎn)發(fā)展展逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)理性回回歸、良良性發(fā)展展奠定了了一定基基礎(chǔ)。同時(shí)由于于對(duì)于未未來(lái)利率率變化、房?jī)r(jià)的的擔(dān)心，又使得得尚有實(shí)實(shí)力的消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，在這這種情況