房地產(chǎn)評(píng)估（第二版）第10章不同評(píng)估目的的房地產(chǎn)評(píng)估

1、房地產(chǎn)評(píng)估 Real Estate Valuation 第二版2第10章不同評(píng)估目的的房地產(chǎn)評(píng)估通過對(duì)本章的學(xué)習(xí)，了解不同評(píng)估目的下的房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，掌握各種常見評(píng)估目的房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型和評(píng)估方法，熟悉不同評(píng)估目的下的房地產(chǎn)評(píng)估的工作內(nèi)容。學(xué)習(xí)目標(biāo)3第10章不同評(píng)估目的的房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估目的是指房地產(chǎn)評(píng)估所要達(dá)到的目標(biāo)，是指委托方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的期望用途，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所承接的每一項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，均有其特定的評(píng)估目的。房地產(chǎn)評(píng)估特定目的的不同，將影響房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型和評(píng)估結(jié)果。4第10章不同評(píng)估目的的房地產(chǎn)評(píng)估10.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估10.2房地產(chǎn)抵押的評(píng)估10.3房地產(chǎn)課稅

2、的評(píng)估10.4投資性房地產(chǎn)的評(píng)估10.5房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估510.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是經(jīng)濟(jì)生活中見的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，需要合理估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，引發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估事項(xiàng)。610.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”710.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為:以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨

3、之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。810.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)交易客體具有合法性，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法的基本前提。根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。910.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;1010.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。1110.1.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持有合法取得的土地使用權(quán)證書

4、。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于可依法轉(zhuǎn)讓的類型，并具備依法轉(zhuǎn)讓的條件。1210.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的要求，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供價(jià)值參考依據(jù)。1310.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)提供依據(jù)，為房地產(chǎn)交易提供咨詢。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)論，可以為雙方協(xié)商交易價(jià)格提供參照。（1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估服務(wù)于房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)1410.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估及

5、其特點(diǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的是為房地產(chǎn)的交易價(jià)格提供依據(jù)，當(dāng)事雙方可以按著自愿的原則進(jìn)行評(píng)估委托，選擇社會(huì)中有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的委托人，既可能是轉(zhuǎn)讓方，也可能是購買方，除國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓外，是否需要對(duì)擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并無法律或制度的規(guī)定。（2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估源于交易者的需要1510.1.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種市場(chǎng)交易行為，其評(píng)估結(jié)果為市場(chǎng)交易服務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估應(yīng)當(dāng)假定被評(píng)估房地產(chǎn)已經(jīng)處于交易過程中，模擬市場(chǎng)條件對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算，并且評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)。房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)，可以是公開市場(chǎng)，也可以是非公開市場(chǎng)。（3） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估結(jié)論

6、具有明顯的市場(chǎng)性1610.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的價(jià)值類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值是以轉(zhuǎn)讓為目的評(píng)估的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日轉(zhuǎn)讓價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)，合理選擇評(píng)估價(jià)值類型，并予以定義。1710.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的價(jià)值類型是擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。從目前的評(píng)估實(shí)踐來看，較多的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要求市場(chǎng)價(jià)值類型。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值1810.1.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的價(jià)值類型是指特定市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。如果房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓存在非市場(chǎng)因素的特別限制條件，或者轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的使用受到制約不能發(fā)揮最佳或正常效用，則評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)

7、值類型，其價(jià)值形式為特定的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。（2） ）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值1910.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，。評(píng)估方法是評(píng)定估算房地產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，房地產(chǎn)評(píng)估的具體方法有許多，主要包括市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法等。2010.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法目前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，評(píng)估人員在市場(chǎng)中可以收集到大量的與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例，可以通過市場(chǎng)比較的方法確定其評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值一般為市場(chǎng)價(jià)值，如果評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件具備，應(yīng)當(dāng)首先選擇市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。（1）房

8、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估，較為適宜采用市場(chǎng)法2110.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法在特定情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估也可以采用成本法、收益法等其他評(píng)估方法。對(duì)于收益性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用收益法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于新近開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于待開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的成本法、收益法2210.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法如果評(píng)估方法的選擇條件具備，評(píng)估人員可以選擇兩種或兩種以上的評(píng)估方法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值進(jìn)行估算，不同評(píng)估方法的結(jié)論可以相互驗(yàn)證，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。對(duì)同一評(píng)估對(duì)象需要同時(shí)采用多種評(píng)估方法的，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)采用各種方法評(píng)估形成的初

9、步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析比較，確定最終的評(píng)估結(jié)論。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的多種方法并用2310.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法例101 評(píng)估對(duì)象為濱海市星海路100號(hào)一幢寫字樓，為A公司所有。該寫字樓為框架結(jié)構(gòu)，于2002年5月完工，同年8月開始運(yùn)營，目前的用途為出租，為客戶提供商業(yè)辦公場(chǎng)所。寫字樓占地面積1 238平方米，建筑面積4 230平方米。目前A公司擬對(duì)該寫字樓進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2012年9月1日。2410.1.4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的評(píng)估方法2510.2房地產(chǎn)抵押的評(píng)估房地產(chǎn)抵押評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的要求，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)抵

10、押價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。2610.2.1房地產(chǎn)抵押及相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)抵押是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2710.2.1房地產(chǎn)抵押及相關(guān)規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。2810.2.1房地產(chǎn)抵押及相關(guān)規(guī)定中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可以進(jìn)行抵押:抵押人所有的房屋和其他地上定著物;抵押

11、人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。2910.2.1房地產(chǎn)抵押及相關(guān)規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)存在一定的限制條件。房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值。3010.2.1房地產(chǎn)抵押及相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定部門申請(qǐng)辦理抵押登記。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人要簽

12、訂書面抵押合同。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。3110.2.2房地產(chǎn)抵押評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的要求，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。3210.2.2房地產(chǎn)抵押評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)抵押是將被評(píng)估房地產(chǎn)作為抵押物，房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他目的下的評(píng)估有較多的不同。房地產(chǎn)抵押評(píng)估有如下特點(diǎn):3310.2.2房地產(chǎn)抵押評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的

13、目的，是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款數(shù)額的重要依據(jù)，關(guān)系到信貸資金的安全。（1） 房地產(chǎn)抵押評(píng)估服務(wù)于房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)3410.2.2房地產(chǎn)抵押評(píng)估及其特點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，一般要求借款方提供抵押資產(chǎn)作為擔(dān)保。為合理確定抵押借款額度，需要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押是將被評(píng)估房地產(chǎn)作為抵押物，評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值既要參考房地產(chǎn)本身的狀況和市場(chǎng)情況，又要充分滿足金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押價(jià)值的評(píng)估要求。（2）房地產(chǎn)抵押評(píng)估源于金融機(jī)構(gòu)的制度安排3510.2.2房地產(chǎn)抵押評(píng)估及其特點(diǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)指引金融機(jī)構(gòu)合理使用評(píng)估結(jié)論，適

14、當(dāng)考慮抵押房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，確定抵押貸款折扣比率，對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。（3） 抵押評(píng)估結(jié)論不宜直接作為抵押貸款額度3610.2.3房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是以抵押為目的評(píng)估的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日抵押價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)，合理選擇評(píng)估價(jià)值類型，并予以定義。房地產(chǎn)抵押價(jià)值的價(jià)值類型是受評(píng)估目的制約的，包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩種類型。3710.2.3房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型是抵押房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。目前較多的金融機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值按一定的貸款折扣比率自行計(jì)算

15、房地產(chǎn)的抵押貸款額度。（1）抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值3810.2.3房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型是指特定市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。在評(píng)估實(shí)踐中，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值類型，但根據(jù)委托方的要求，也存在市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型，主要包括抵押貸款價(jià)值和清算價(jià)值兩種價(jià)值形式。（2）抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值3910.2.3房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值，是抵押房地產(chǎn)在抵押期間出售時(shí)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。（2）抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值房地產(chǎn)清算價(jià)值，是抵押房地產(chǎn)在抵押期結(jié)束后被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。4010.2.4房地產(chǎn)抵押評(píng)估

16、的評(píng)估方法房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，可根據(jù)抵押房地產(chǎn)的情況、價(jià)值類型及各評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等評(píng)估方法，及相關(guān)的評(píng)估參數(shù)。4110.2.4房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估人員在選取評(píng)估參數(shù)時(shí)應(yīng)當(dāng)貫徹審慎原則，避免高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。（1）評(píng)估方法及相關(guān)參數(shù)的選擇，要與抵押評(píng)估的目的相適應(yīng)4210.2.4房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法如果以市場(chǎng)價(jià)值作為抵押評(píng)估的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)從公開市場(chǎng)中獲取評(píng)估數(shù)據(jù)。如果以市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值作為抵押評(píng)估的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮非市場(chǎng)因素的特別限制條件。（2）評(píng)估方法及相關(guān)參數(shù)的選擇，要與抵押評(píng)估的價(jià)值類型相適應(yīng)。4310.2.4房地

17、產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法（3）評(píng)估方法及相關(guān)參數(shù)的選擇，要與抵押房地產(chǎn)的類別相適應(yīng)。4410.2.4房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法例102 作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)為濱海市開發(fā)區(qū)的一幢廠房。該廠為B公司所有，位于B公司廠區(qū)內(nèi)。B公司為新遷入濱海市開發(fā)區(qū)的制造業(yè)企業(yè)，1個(gè)月前開始正式生產(chǎn)。評(píng)估對(duì)象于三個(gè)月前完工并交付使用，占地面積為6 000平方米，建筑面積為4 500平方米，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途為工業(yè)用地。目前B公司擬以該廠房為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，需要對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2012年9月1日。4510.2.4房地產(chǎn)抵押評(píng)估的評(píng)估方法4610.3房地產(chǎn)課稅的評(píng)估房地產(chǎn)課稅評(píng)估，是房地產(chǎn)

18、評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)課稅評(píng)估的要求，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)課稅價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為房地產(chǎn)稅收提供計(jì)稅依據(jù)。4710.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。4810.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定目前我國直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。與房地產(chǎn)課稅的評(píng)估相關(guān)的房地產(chǎn)稅收，主要包括房產(chǎn)稅和契稅。4910.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。中華人民共和國

19、房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人、代管人或者使用人依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。（1） 房產(chǎn)稅5010.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)包括從價(jià)或從租兩種情況，按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。（1） 房產(chǎn)稅5110.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。中華人民共和國契稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定

20、繳納契稅。（2） 契稅5210.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定契稅的計(jì)稅依據(jù)有:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格;土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;土地使用權(quán)交換、房屋交換，計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。（2） 契稅5310.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。契稅的稅率為3一5，但對(duì)于普通住房存在一定的優(yōu)惠政策。（2） 契稅5410.3.1房地產(chǎn)課稅及相關(guān)規(guī)定為完善房地

21、產(chǎn)稅收制度，我國正在進(jìn)行房產(chǎn)稅收制度改革。新的房產(chǎn)稅收制度正在部分城市試點(diǎn)。新的房產(chǎn)稅制度的實(shí)施，必將推動(dòng)房地產(chǎn)課稅評(píng)估業(yè)務(wù)的開展。5510.3.2房地產(chǎn)課稅評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)課稅評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)房地產(chǎn)課稅評(píng)估的要求，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)課稅價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為房地產(chǎn)稅收提供計(jì)稅依據(jù)。5610.3.2房地產(chǎn)課稅評(píng)估及其特點(diǎn)在房地產(chǎn)稅收中，需要根據(jù)計(jì)稅依據(jù)和規(guī)定的稅率標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算應(yīng)納稅額，但有時(shí)計(jì)稅依據(jù)不能直接確定，需要委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的課稅價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)課稅評(píng)估有如下特點(diǎn):5710.3.2房地產(chǎn)課稅評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)課

22、稅評(píng)估目的，是為房地產(chǎn)征稅提供客觀的計(jì)稅依據(jù)，保證國家稅收公平合理，避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平。（1）房地產(chǎn)課稅評(píng)估服務(wù)于房地產(chǎn)納稅業(yè)務(wù)5810.3.2房地產(chǎn)課稅評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)稅收是國家的財(cái)政收入，稅基是計(jì)算應(yīng)納稅額的重要依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估，是保證稅收公平性的一種重要方式。（2）房地產(chǎn)課稅評(píng)估源于國家稅收法律制度的要求5910.3.2房地產(chǎn)課稅評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)課稅評(píng)估結(jié)論是計(jì)算應(yīng)納稅額的依據(jù)，關(guān)系到國家和納稅人的利益。房地產(chǎn)課稅評(píng)估結(jié)論一旦形成，即以此為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，納稅人不能以個(gè)人的意愿拒絕評(píng)估結(jié)論。如果對(duì)評(píng)估結(jié)論有異議，可以提出申訴，申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估復(fù)核。（3）房

23、地產(chǎn)課稅評(píng)估結(jié)論具有一定的強(qiáng)制性6010.3.3房地產(chǎn)課稅評(píng)估的價(jià)值類型房地產(chǎn)課稅價(jià)值是以課稅為目的評(píng)估的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日課稅價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅法的規(guī)定，合理選擇房地產(chǎn)課稅評(píng)估的價(jià)值類型，并予以定義。價(jià)值類型是房地產(chǎn)評(píng)估的基本要素之一，在房地產(chǎn)課稅評(píng)估中同樣存在市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩種價(jià)值類型。6110.3.3房地產(chǎn)課稅評(píng)估的價(jià)值類型是課稅房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。如果評(píng)估結(jié)論為稅基市場(chǎng)價(jià)值，需要根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)一些符合要求的項(xiàng)目進(jìn)行扣除，計(jì)算出評(píng)估的計(jì)稅價(jià)值。（1）課稅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值6210.3.3房地產(chǎn)課稅評(píng)估的價(jià)值類型是指特定市

24、場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)的課稅價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。市區(qū)周邊、農(nóng)村等房地產(chǎn)，由于不存在完善的交易市場(chǎng)，可以選擇在用價(jià)值、重置價(jià)值等市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。（2）課稅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值6310.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)課稅評(píng)估的特點(diǎn)，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。房地產(chǎn)課稅評(píng)估的方法包括兩類：傳統(tǒng)評(píng)估方法批量評(píng)估方法6410.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法以傳統(tǒng)評(píng)估方法為基礎(chǔ)的單宗房地產(chǎn)課稅的評(píng)估方法，此類評(píng)估方法與普通房地產(chǎn)評(píng)估方法類似，是將通常的評(píng)估方法運(yùn)用在房地產(chǎn)課稅評(píng)估中，主要包括市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法等。（1）傳統(tǒng)評(píng)估方

25、法6510.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法例103作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)為一套公寓，該公寓位于濱海市星海小區(qū)18號(hào)樓二單元402室，建筑面積為158平方米，房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人為王先生。該小區(qū)于2003年6月建成并交付使用，小區(qū)生活環(huán)境安靜，配套設(shè)施齊全，風(fēng)景秀麗，周邊交通便捷，有完善的商業(yè)設(shè)施。目前王先生擬將此套公寓贈(zèng)與其子女，并且已經(jīng)辦理了贈(zèng)與公證。現(xiàn)需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶，需要對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為繳納房地產(chǎn)契稅提供計(jì)稅依據(jù)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2012年9月1日。6610.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法6710.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法批量評(píng)估方法是利用一定的技術(shù)方法對(duì)某一區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)行集中評(píng)

26、估的方法。傳統(tǒng)單宗的評(píng)估方法可以滿足目前個(gè)別房地產(chǎn)課稅評(píng)估的需要，待新的房產(chǎn)稅政策出臺(tái)后房地產(chǎn)課稅評(píng)估將更多地采用批量評(píng)估方法。（2） 批量評(píng)估方法6810.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法批量評(píng)估（簡(jiǎn)稱MA， Mass appraisal）是指以評(píng)估的基本方法為基礎(chǔ)，分析影響被評(píng)估對(duì)象價(jià)值因素，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)建立評(píng)估數(shù)學(xué)模型，利用計(jì)算機(jī)對(duì)評(píng)估數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，一次性對(duì)多項(xiàng)同類評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法。（2） 批量評(píng)估方法6910.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法（1）確定批量評(píng)估對(duì)象的范圍與價(jià)值特征。（2）評(píng)估數(shù)據(jù)的采集與錄入。（3）建立評(píng)估數(shù)學(xué)模型，運(yùn)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及相關(guān)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理

27、。（4）應(yīng)用評(píng)估模型進(jìn)行稅基評(píng)估。（5）確定最終評(píng)估結(jié)果。（2） 批量評(píng)估方法7010.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法例104某市作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革城市，擬對(duì)星海居民小區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。該居民小區(qū)位于市區(qū)路街，于2005年6月交付使用，占地面積19600平方米，建筑面積35300平方米，共有共644套住宅，戶型包括高層、小高層和多層?，F(xiàn)需要對(duì)該小區(qū)的所有住宅的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為即將實(shí)施的房產(chǎn)稅計(jì)稅提供依據(jù)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2012年12月1日。7110.3.4房地產(chǎn)課稅評(píng)估的評(píng)估方法7210.4投資性房地產(chǎn)的評(píng)估投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)企

28、業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為企業(yè)編制財(cái)務(wù)報(bào)告提供依據(jù)。7310.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定投資性房地產(chǎn)是會(huì)計(jì)學(xué)中的概念。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)指出，“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售”。7410.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南指出，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物?！?510.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定企業(yè)會(huì)

29、計(jì)人員應(yīng)當(dāng)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。7610.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi);自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（1） 初始計(jì)量7710.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，包括成本模式和公允價(jià)值模式。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（2）

30、 后續(xù)計(jì)量7810.4.1投資性房地產(chǎn)及相關(guān)規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)期末判斷投資性資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值指出，“資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值”。（2） 后續(xù)計(jì)量7910.4.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為企業(yè)編制財(cái)務(wù)報(bào)告提供依據(jù)。8010.4.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估是為企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量服務(wù)的，企業(yè)會(huì)計(jì)人員需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，確定投資性房地產(chǎn)的公允

31、價(jià)值，這項(xiàng)工作可以委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。投資性房地產(chǎn)評(píng)估有如下特點(diǎn):8110.4.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)投資性房地產(chǎn)評(píng)估屬于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，主要任務(wù)是對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值做出合理的評(píng)價(jià)，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)減值測(cè)試，使企業(yè)能夠按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，合理計(jì)提減值準(zhǔn)備，準(zhǔn)確編制財(cái)務(wù)報(bào)告，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。（1） 投資性房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告業(yè)務(wù)8210.4.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)為保證會(huì)計(jì)信息的可靠性、合理計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。（2） 投資性房地產(chǎn)評(píng)估源于財(cái)

32、務(wù)報(bào)告披露的要求8310.4.2投資性房地產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在某些概念上存在著一定的差異，評(píng)估師在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)并充分理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露的具體要求。（3）投資性房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的要求8410.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，合理選擇投資性房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估價(jià)值類型，并予以定義。8510.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)規(guī)范涉及的主要計(jì)量屬性包括歷史成本、公允價(jià)值

33、、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等。在資產(chǎn)評(píng)估中，不涉及歷史成本計(jì)量屬性。（1） 會(huì)計(jì)計(jì)量屬性8610.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性既有明顯的區(qū)別，也存在一定的聯(lián)系。評(píng)估人員在執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，需要明確評(píng)估所要求的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，再根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的對(duì)應(yīng)關(guān)系，經(jīng)過分析后確定本次評(píng)估的價(jià)值類型（2） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性8710.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型一般來說，在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值等同于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值;會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及的現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等可以理解為

34、資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。（2） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性8810.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（2） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與會(huì)計(jì)計(jì)量屬性會(huì)計(jì)計(jì)量資產(chǎn)評(píng)估歷史成本無公允價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值現(xiàn)值在用價(jià)值可變現(xiàn)凈值市場(chǎng)價(jià)值處置費(fèi)用重置成本重置成本各項(xiàng)貶值會(huì)計(jì)計(jì)量屬性與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的對(duì)應(yīng)關(guān)系8910.4.3投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型評(píng)估人員在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，不能將會(huì)計(jì)計(jì)量屬性與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型簡(jiǎn)單地對(duì)應(yīng)起來，根據(jù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性直接確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)熟悉會(huì)計(jì)計(jì)量的基本概念和相關(guān)要求，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的具體情況和市場(chǎng)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)估價(jià)值類型。9010.4.

35、4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法評(píng)估人員從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)計(jì)量方法的規(guī)定，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等房地產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方法。9110.4.4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注相關(guān)市場(chǎng)的活躍程度，從相關(guān)市場(chǎng)獲得足夠的交易案例或其他比較對(duì)象，判斷其可比性、適用性和合理性，盡可能選擇最接近的、比較因素調(diào)整較少的交易案例或其他比較對(duì)象作為參照物，并對(duì)參照物的比較因素進(jìn)行比較，做出恰當(dāng)、合理的調(diào)整。（1）市場(chǎng)法9210.4.4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法運(yùn)用收

36、益法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和應(yīng)用條件，并結(jié)合相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)收益法應(yīng)用的有關(guān)規(guī)定，恰當(dāng)考慮收益法的適用性，選擇恰當(dāng)?shù)氖找婵趶?。?）收益法9310.4.4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法運(yùn)用成本法進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。需要注意的是，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資產(chǎn)減值測(cè)試不適用成本法。（3）成本法9410.4.4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法例105 濱海市M公司為大型電子企業(yè)，在上海股票交易所上市。為編制年終會(huì)計(jì)報(bào)表，需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求對(duì)投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估人員與M公司的會(huì)計(jì)師

37、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，確認(rèn)M公司有兩項(xiàng)房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，一項(xiàng)為位于市商業(yè)區(qū)的寫字樓，目前用于出租;另一項(xiàng)為位于開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地，M公司持有并擁有該土地使用權(quán)，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)要求對(duì)上述兩項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)負(fù)債表日2012年12月31日。9510.4.4投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法9610.5房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)的征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。9710.5.1房地產(chǎn)征收補(bǔ)償及相關(guān)規(guī)定為了保障國家安全、促

38、進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，國家可以依法對(duì)土地和土地上房屋實(shí)行征收，但應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)的征收補(bǔ)償包括土地征收補(bǔ)償和房屋征收補(bǔ)償。9810.5.1房地產(chǎn)征收補(bǔ)償及相關(guān)規(guī)定是國家為了公共利益的需要依法征收、征用土地，并給予被征土地的所有權(quán)人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨?。?）土地征收補(bǔ)償9910.5.1房地產(chǎn)征收補(bǔ)償及相關(guān)規(guī)定是指為使城市某一規(guī)范區(qū)域內(nèi)國有土地達(dá)到新規(guī)劃的建設(shè)要求，政府征收并拆除原有建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，并給予被征收房屋所有權(quán)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨椤＃?）房屋征收補(bǔ)償10010.5.2房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員依據(jù)相關(guān)法律、

39、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)房地產(chǎn)的征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，為確定房地產(chǎn)的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。10110.5.2房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估包括土地征收補(bǔ)償評(píng)估和房屋征收補(bǔ)償評(píng)估。土地征收補(bǔ)償評(píng)估應(yīng)依據(jù)中華人民共和國土地管理法、各城市制定的實(shí)施辦法以及土地征收評(píng)估的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房屋征收補(bǔ)償評(píng)估應(yīng)依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、各城市制定的實(shí)施細(xì)則以及房屋征收評(píng)估的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。10210.5.2房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的目的，是為確定土地征用和房屋征收的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估政策性較強(qiáng)，評(píng)估人員不但要掌握房地產(chǎn)評(píng)估

40、理論與方法，還需要了解國家有關(guān)土地與房屋征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，了解城市有關(guān)土地與房屋征收補(bǔ)償?shù)木唧w政策。（1）房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估服務(wù)于房地產(chǎn)的征收業(yè)務(wù)10310.5.2房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估及其特點(diǎn)被征收土地、房屋的價(jià)值是房地產(chǎn)征收補(bǔ)償金額的重要組成部分，對(duì)于制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有較大的影響。為維護(hù)征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)的要求，被征收土地、房屋的價(jià)值需要委托具有一定專業(yè)能力的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。（2）房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估源于國家法律、法規(guī)要求10410.5.2房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估及其特點(diǎn)房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系到國家利益，也關(guān)

41、系到集體和群眾的利益。特別是居民小區(qū)的拆遷改造，關(guān)系到千家萬戶的切身利益，關(guān)系到居民的生存條件，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，有較大的社會(huì)影響。（3）房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論的社會(huì)影響較大10510.5.3房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的價(jià)值類型房地產(chǎn)征收補(bǔ)償價(jià)值是以征收補(bǔ)償為目的評(píng)估的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日征收補(bǔ)償價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，合理選擇評(píng)估的價(jià)值類型，并予以定義。10610.5.3房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的價(jià)值類型國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第11條規(guī)定，“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租