物業(yè)管理法規(guī)（第三版）第07章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

1、第7章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)招投標(biāo)制度對(duì)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、提高物業(yè)管理公司管理水平的重要性；了解物業(yè)管理招投標(biāo)的一般程序和組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置；學(xué)習(xí)物業(yè)管理招投標(biāo)的一般概念及其相關(guān)法律法規(guī)；掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的原則、特點(diǎn)、方式及內(nèi)容。7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述7.2 物業(yè)管理招標(biāo) 7.3 物業(yè)管理投標(biāo) 7.4 物業(yè)管理開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 1第2章 債券7.1 物業(yè)管理招投標(biāo)概述7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序2第2章 債券7.1.1 物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 （1）公開原則 （2）公平原則 （3）公正原則 （4）誠實(shí)信用原則 3第2章 債券（1）

2、公開原則 所謂公開原則，就是指在投標(biāo)招標(biāo) 活動(dòng)中，嚴(yán)格按照程序公開。 4第2章 債券（2）公平原則 所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件 中向所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的投標(biāo)條件 都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須 在相同的基礎(chǔ)上，在同一條件下進(jìn)行投 標(biāo)。 5第2章 債券（3）公正原則 所謂公正原則，是指在評(píng)定標(biāo)書時(shí) 準(zhǔn)確無誤，而且投標(biāo)評(píng)定的準(zhǔn)則是衡量 所有投標(biāo)書的尺度，另外在評(píng)標(biāo)定標(biāo)的 過程中，應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，按照 平等、競(jìng)爭的原則，進(jìn)行事實(shí)求是地分 析、判斷和選擇。 6第2章 債券（4）誠實(shí)信用原則 所謂誠實(shí)信用原則，是指在招標(biāo)投標(biāo) 活動(dòng)中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)講究信用，恪 守諾言，不把自己利益的獲

3、得建立在損害 國家、社會(huì)和他人利益的基礎(chǔ)之上。 7第2章 債券7.1.2 物業(yè)管理招投標(biāo)的程序 （1）招標(biāo)階段 （2）投標(biāo)階段 （3）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)階段 （4）合同的訂立、履行及歸檔階段 8第2章 債券7.2 物業(yè)管理招標(biāo)7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)的類型 7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 7.2.3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 7.2.4招標(biāo)文件的主要內(nèi)容9第2章 債券7.2.1 物業(yè)管理招標(biāo)的類型 現(xiàn)行國際市場(chǎng)上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方 式類型大致可分為3種：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招 標(biāo)和議標(biāo)。10第2章 債券 （1）公開招標(biāo) 公開招標(biāo)，也稱無限競(jìng)爭性招標(biāo)， 是一種由招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）按照法定程序，在公開

4、出版物上發(fā)布招標(biāo)公告，所有符合條件且愿意投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)都可以平等參加投標(biāo)競(jìng)爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者的招標(biāo)方式。 11第2章 債券 （2）邀請(qǐng)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)，又稱選擇性招標(biāo)，是指 招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ?法人或者其他組織投標(biāo)的招標(biāo)方式。 12第2章 債券 （3）議標(biāo) 議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或 業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是通過 協(xié)商達(dá)成交易的方式，通常是在非公開 狀態(tài)下采取一對(duì)一談判方式進(jìn)行的。 13第2章 債券7.2.2 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定， 下列物業(yè)管理項(xiàng)目必需進(jìn)行招標(biāo)： 1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共 利益、公眾安全的

5、項(xiàng)目，如機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵和 一些公用物業(yè)如圖書館等； 2）全部和部分使用國有資金投資或者國家融 資項(xiàng)目； 3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資 金的項(xiàng)目； 4)具有強(qiáng)烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項(xiàng)目，如經(jīng) 濟(jì)適用房項(xiàng)目。14第2章 債券7.2.3 物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 15第2章 債券1）自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 開發(fā)商自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且 沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主 委員會(huì)代

6、表業(yè)主組織招標(biāo)。業(yè)主自行招標(biāo) 由于通常情況下業(yè)主數(shù)量很大，且沒 有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員 會(huì)代表業(yè)主組織招標(biāo)。 16第2章 債券2）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金； （2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量； （3）有符合規(guī)定條件、可以作為評(píng)標(biāo) 委員會(huì)成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的 專家?guī)臁?7第2章 債券7.2.4招標(biāo)文件的主要內(nèi)容 1）招標(biāo)書（1）擬招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目說明。主要包括物業(yè)項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、郵編、法人代表姓名、物業(yè)管理的水平檔次等。（2）物業(yè)概況。主要包括住宅小區(qū)（大廈）的占地面積、建筑面積、物業(yè)結(jié)構(gòu)

7、類型、外墻裝修、隱蔽與地下建筑、新工藝和新材料使用情況等。（3）附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施。主要包括綠地及綠化、文化景點(diǎn)、燈飾、道路與排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、公共照明、消防設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、通訊設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、智能化系統(tǒng)等。（4）物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容。包括公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容，視招標(biāo)人的需要而定，但公共服務(wù)是基本的、不可缺少的內(nèi)容。（5）物業(yè)管理維修基金的落實(shí)情況。（6）應(yīng)說明的問題。委托管理期限、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的范圍、內(nèi)容及收取標(biāo)準(zhǔn)、其他有關(guān)約定等。（7）投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)。18第2章 債券2）招標(biāo)公告招標(biāo)公告是開展招標(biāo)投標(biāo)工作的一種說明，是面向社會(huì)一切愿意參加競(jìng)標(biāo)的物業(yè)服

8、務(wù)企業(yè)的一種公開性告示，招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：（1）標(biāo)的。主要說明擬招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目。（2）招標(biāo)的對(duì)象。指招標(biāo)的地域范圍及對(duì)投標(biāo)人的資格和條件等方面的要求。（3）招標(biāo)人名稱、地址和通訊方式。（4）相關(guān)說明包括：投標(biāo)人應(yīng)提交的文件；資格預(yù)審；標(biāo)書出售及要求；現(xiàn)場(chǎng)勘查及答疑的時(shí)間、地點(diǎn)；送標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間和評(píng)標(biāo)的方法；其他有關(guān)問題。 19第2章 債券7.3 物業(yè)管理投標(biāo) 7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念及原則 7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容20第2章 債券7.3.1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念及原則1）物業(yè)管理投標(biāo)的概念 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指

9、符合招標(biāo)文件要 求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照公布的招標(biāo)文件中 確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家 有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平， 編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過 程。 21第2章 債券2）物業(yè)管理投標(biāo)的原則 （1）真實(shí)性原則 所謂真實(shí)性原則，投標(biāo)人應(yīng)仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及完整性。 22第2章 債券（2）合理競(jìng)爭原則 所謂合理競(jìng)爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng) 憑自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì) 量，通過良性競(jìng)爭及優(yōu)勝劣汰而取勝。 23第2章 債券7.3.2 物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)

10、 管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo) 活動(dòng)。一般的分工如下： - 開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心，它 負(fù)責(zé)確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)， 參加市場(chǎng)競(jìng)爭； - 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各 類收費(fèi)活動(dòng)； - 工程部負(fù)責(zé)各種物業(yè)管理工程的預(yù)算， 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維 修、保養(yǎng)和工程技術(shù)方面的咨詢與研究 工作。24第2章 債券7.3.3 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 收集有關(guān)招標(biāo)資料 投標(biāo)可行性研究分析 遞送投標(biāo)申請(qǐng)書并申請(qǐng)資格預(yù)審 購買、閱讀招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 編制投標(biāo)文件 投遞標(biāo)書 參加開標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答辯 定標(biāo)后的工作25第2章 債券7.3.4 物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容 1）物

11、業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中 定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括： - 致函 - 附件 2）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 - 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 - 分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) - 介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及 功能26第2章 債券7.4 物業(yè)管理開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 7.4.1 物業(yè)管理開標(biāo) 7.4.2 物業(yè)管理評(píng)標(biāo) 7.4.3 物業(yè)管理定標(biāo) 27第2章 債券7.4.1 物業(yè)管理開標(biāo) 開標(biāo)是指招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間 將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。 1）開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)； 2）開標(biāo)組織； 3）開標(biāo)程序。28第2章 債券7.4.2 物業(yè)管理評(píng)標(biāo) 評(píng)標(biāo)是指開標(biāo)之后，

12、評(píng)標(biāo)委員會(huì)本著 公平、公開、公正的原則，對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行 評(píng)定，并由招標(biāo)委員會(huì)選擇報(bào)價(jià)較低，資 信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同談判簽訂 的階段。 29第2章 債券 1）評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu) 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。30第2章 債券2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)的過程與內(nèi)容 （1）對(duì)標(biāo)書進(jìn)行初步評(píng)議； （2）對(duì)標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審。通常這一工作包括服務(wù)內(nèi)容評(píng)審、標(biāo)價(jià)評(píng)審及承包 條件評(píng)審三大部分； （3）召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)； （4）編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。 31第2章 債券7

13、.4.3 物業(yè)管理定標(biāo) 定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書進(jìn)行的篩選評(píng)定結(jié)果，再次評(píng)審，并最終確定中標(biāo)人的過程。 定標(biāo)包括以下過程： （1）確定中標(biāo)企業(yè) （2）向中標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書 32第2章 債券中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一： (1)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件 中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； (2)能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要 求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低；但是 投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。33第2章 債券本章小結(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)等物業(yè)管理市場(chǎng)主體，通過編制符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定

14、最佳的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理招標(biāo)大致可分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種方式。物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循“公開、公平、公正、誠實(shí)信用”的原則。招標(biāo)人可自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，也可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 34第2章 債券 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制投標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)的整個(gè)過程。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹真實(shí)性原則和合理競(jìng)爭原則。 招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封、宣讀。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)本著

15、公平、公開、公正的原則，選擇報(bào)價(jià)較低，資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同談判簽訂的階段。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。35第2章 債券關(guān)鍵概念物業(yè)管理招標(biāo) 議標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo) 開標(biāo) 評(píng)標(biāo) 定標(biāo) 36第2章 債券實(shí)訓(xùn) 操作訓(xùn)練 位于xx市的新城置業(yè)有限公司擬對(duì)其開發(fā)的“新城苑”小區(qū)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行公開招標(biāo)。該小區(qū)占地面積150畝，總建筑面積6萬M2，有35棟7層住宅樓，1所幼兒園，1棟2層物業(yè)管理用房，1處地下停車庫。小區(qū)預(yù)計(jì)2010年