歐陽(yáng)修商業(yè)街全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

1、歐陽(yáng)修商業(yè)街全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（2005/7/20）目 錄第一部分 市場(chǎng)調(diào)研分析一、永豐縣商業(yè)市場(chǎng)整體情況研究二、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析三、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況調(diào)查分析四、目前在售、在建商鋪情況調(diào)查分析五、小結(jié)六、永豐縣城商鋪經(jīng)營(yíng)者調(diào)查分析第二部分項(xiàng)目分析一、優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)二、劣勢(shì)及威脅點(diǎn)第三部分項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品部分二、產(chǎn)品功能部分三、建筑內(nèi)部空間的組織四、建筑環(huán)境定位五、街區(qū)功能定位六、目標(biāo)客戶(hù)定位七、物業(yè)服務(wù)定位第四部分營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略一、差異化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略二、差異化營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)第五部分項(xiàng)目行銷(xiāo)策略一總體策略二、機(jī)會(huì)點(diǎn)三、困難點(diǎn)四、本策略執(zhí)行中必須預(yù)見(jiàn)和理解的問(wèn)題五、租金提升策略及手法六、目標(biāo)客戶(hù)與相應(yīng)的銷(xiāo)

2、售措施七、返租及租金返還策略八、銷(xiāo)售策略九、行銷(xiāo)節(jié)奏策略十、行銷(xiāo)渠道方式類(lèi)型第六部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、從兩個(gè)方面分析本案物業(yè)的價(jià)值所在二、從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹎闆r看項(xiàng)目?jī)r(jià)值三、以市場(chǎng)比較法進(jìn)行售價(jià)的評(píng)估四、本項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜述第七部分營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、原則二、概念定位三、媒體創(chuàng)新四、階段性營(yíng)銷(xiāo)策略第一部分 市場(chǎng)調(diào)研分析調(diào)查時(shí)間2005年6月13日2005年7月6日調(diào)查方法實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查采用實(shí)地入戶(hù)調(diào)查和沿街問(wèn)詢(xún)調(diào)查結(jié)合，并輔助當(dāng)?shù)卣冀?jīng)濟(jì)信息狀況、趨勢(shì)調(diào)查目的分析永豐縣商業(yè)環(huán)境及歐陽(yáng)修商業(yè)街目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣提供客觀依據(jù)。調(diào)查范圍永豐縣主要商業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)

3、市場(chǎng)及沿街商鋪商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)、投資者調(diào)查項(xiàng)目1永豐縣商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2永豐縣商業(yè)形態(tài)3永豐縣經(jīng)營(yíng)商戶(hù)4競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)狀況一、永豐縣商業(yè)市場(chǎng)整體情況研究1、總體概況 永豐縣位于江西省中部，距京九鐵路、105國(guó)道22公里，有二級(jí)公路與之相通，其中，泉畢高速公路、贛粵高速離本地約11公里，南下北上方便快捷。永豐主要產(chǎn)業(yè)為制藥、針織服裝、碳酸鈣、磷產(chǎn)化工、食品。永豐人民勤勞樸實(shí)，喜愛(ài)種植蔬菜，尤其是辣椒，遠(yuǎn)近聞名。蔬菜出口成為永豐縣一大支柱產(chǎn)業(yè)。2、市場(chǎng)格局目前,整個(gè)永豐縣城的市場(chǎng)由中心向外可以劃分為如下幾個(gè)部分：核心商業(yè)圈以時(shí)代廣場(chǎng)為中心帶狀商圈。次級(jí)商業(yè)圈時(shí)代廣場(chǎng)往外200米范圍內(nèi)。外圍商業(yè)圈包括老城區(qū)、迎

4、賓大道周邊、商貿(mào)城。本案處于此范圍內(nèi)。新興商業(yè)圈包括貿(mào)易廣場(chǎng)及周邊輻射區(qū)域、躍進(jìn)西路、歐陽(yáng)修大道主要商業(yè)街恩江南、北路、迎賓大道、龍崗南、北路、躍進(jìn)路、直街?？偟膩?lái)說(shuō)：1、整個(gè)永豐縣市場(chǎng)分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以時(shí)代廣場(chǎng)為核心發(fā)展分布，輻射范圍在200米以?xún)?nèi)，經(jīng)營(yíng)品種齊全，基本滿(mǎn)足城鄉(xiāng)人們的商業(yè)配套需求。2、由于多年的積累，整體商業(yè)格局形成了一定市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。二、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析1、商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購(gòu)物中心甘雨亭商場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)市民購(gòu)物中心，硬件設(shè)施佳，購(gòu)物環(huán)境好專(zhuān)營(yíng)店報(bào)喜鳥(niǎo)七匹狼大

5、光明眼鏡金盾柒牌恩江北路直街龍崗北路裝修好，服務(wù)意識(shí)好，能跟上時(shí)代潮流超市寶嘉旺超市萬(wàn)客隆超市時(shí)代廣場(chǎng)數(shù)量不夠多，貨品略不足，裝修一般市場(chǎng)類(lèi)五金、布匹、電子、食品、汽配、廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)市場(chǎng)種類(lèi)齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營(yíng)水平，市場(chǎng)環(huán)境、管理水平落后農(nóng)貿(mào)類(lèi)種業(yè)、飼料、獸藥、農(nóng)具龍崗南路迎賓大道農(nóng)業(yè)局旁環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小特色專(zhuān)營(yíng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)建材、摩托（電動(dòng)車(chē)）、農(nóng)機(jī)貿(mào)易廣場(chǎng)裝修好市場(chǎng)種類(lèi)齊全購(gòu)物環(huán)境好酒店賓館類(lèi)恩江賓館永豐賓館永陵賓館廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)裝修精良服務(wù)態(tài)度好有特色休閑娛樂(lè)類(lèi)天地豪情、金谷園、天使養(yǎng)生堂、名之緣茶座、康樂(lè)茶座、佳人茶恩江北路、躍進(jìn)路休閑環(huán)境不佳，但近年來(lái)大多開(kāi)始注意裝修

6、水平的提升及娛樂(lè)項(xiàng)目的改進(jìn)綜述永豐縣商業(yè)物業(yè)從質(zhì)量和數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)相對(duì)齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營(yíng)管理水平，缺少良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種商業(yè)文化的專(zhuān)門(mén)商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成。2、主要商區(qū)及市場(chǎng)分析商業(yè)核心區(qū)：時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)位于永豐縣城的中心，而且由于其休閑功能，使得時(shí)代廣場(chǎng)成為縣城最繁華、人流最大的地方。全縣最大的商場(chǎng)、超市甘雨亭購(gòu)物商場(chǎng)、寶嘉旺超市、萬(wàn)客隆超市太平洋商場(chǎng)、新華書(shū)店等都云集于此。租金范圍為50-75元每平方米每月，是縣城最貴的地段。由于時(shí)代廣場(chǎng)南面的杰升商業(yè)街還在建設(shè)中，商業(yè)尚未進(jìn)駐，以下是時(shí)代廣場(chǎng)所現(xiàn)階段的主要經(jīng)營(yíng)情

7、況：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重商場(chǎng)212.5超市212.5文體書(shū)店212.5服飾318.75美容16.25婚車(chē)鮮花總匯16.25電車(chē)專(zhuān)賣(mài)16.25五金交化16.25影碟出租212.5總匯16100商場(chǎng)、超市、書(shū)店的整體規(guī)劃和裝修較好。交通方便，人流量大、人氣旺。經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品大多是國(guó)內(nèi)品牌，為顧客所接受和喜愛(ài)。經(jīng)營(yíng)方式有：多為租賃經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)和超市的服務(wù)態(tài)度較好，管理水平較好，但還可以再提高。次級(jí)商業(yè)圈：以時(shí)代廣場(chǎng)為中心，方圓200米以?xún)?nèi)，（不包括迎賓大道）次級(jí)商業(yè)圈是由下面幾個(gè)商業(yè)街組成：龍岡北路，龍岡南路五金交化商場(chǎng)至農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主要是服飾和農(nóng)產(chǎn)品，主要服務(wù)對(duì)象是普通大眾。恩江北路萬(wàn)客隆

8、超市到電影院，恩江南路寶嘉旺超市到南海名都，以及直街，是永豐縣城的主要商業(yè)配套，但商鋪的檔次不等，經(jīng)營(yíng)方式也不一樣，主要有專(zhuān)賣(mài)店，精裝修，比較高檔，專(zhuān)賣(mài)店有圣帝羅、意爾康等；還有的是一般的商鋪店面。租金范圍1550元每平方米每月。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲95.20休閑10.58服飾8146.82服務(wù)3319.08家電105.78零售3319.08裝飾10.58文體書(shū)社52.89總匯1731001、從上表可以看出次級(jí)商業(yè)圈主要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)是服飾，比重占46.82%。2、服飾業(yè)多半以專(zhuān)賣(mài)店的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，裝修不錯(cuò)，服務(wù)態(tài)度熱情，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。其經(jīng)營(yíng)額占總體消費(fèi)量的60-70以上。外圍商業(yè)圈：老城區(qū)

9、迎賓東、西大道商貿(mào)城永吉路a.老城區(qū)位于永豐縣城的東面，為行政機(jī)關(guān)中心位置，但已不作為縣城和商業(yè)發(fā)展方向。商鋪不多，以小賣(mài)部、小飯店為主，店面租金從幾元到十幾元不等，街道轉(zhuǎn)角處大致為20元/平方米。b.迎賓東大道永豐縣城與外界連接的主要交通干道，中國(guó)電信和長(zhǎng)途汽車(chē)站位于此，從而形成了以電子和餐飲服務(wù)業(yè)為主的商業(yè)街，兼有農(nóng)機(jī)農(nóng)貿(mào)、裝潢、汽配及修理。手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店分布在中國(guó)移動(dòng)恩江西路營(yíng)業(yè)部?jī)蓚?cè)，總共有十多家，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)各不相同。農(nóng)業(yè)服務(wù)店在交警大隊(duì)右側(cè)，總共有10家。餐飲業(yè)則廣泛分布于街兩面。這些商鋪大多規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)水平一般，靠時(shí)代廣場(chǎng)這邊租金大致為二三十元每平米，再往西也就十來(lái)塊錢(qián)，有不少商鋪還沒(méi)租

10、出去。以進(jìn)城方向劃分，左側(cè)商鋪價(jià)格比右側(cè)便宜，店主反應(yīng)生意不好做。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材64.41摩托、電動(dòng)車(chē)21.47農(nóng)資、農(nóng)貿(mào)1913.97五金交電107.35零售128.82電子通訊1611.76服務(wù)配套2115.44文體用品10.74餐飲2719.85家電53.68能源10.74服飾32.21汽配修理139.56總匯136100c.商貿(mào)城處于交通要道永吉路和迎賓大道傍，是永豐縣蔬菜出口的最大集散地，正由于此在商貿(mào)城及其周邊（永吉路、迎賓西大道）形成了以物流、汽配修理、餐飲服務(wù)業(yè)為主的商業(yè)物業(yè)，由于規(guī)劃雜亂，商業(yè)環(huán)境不理想，整個(gè)商貿(mào)城空置率超過(guò)70%，大多門(mén)面還被用做紡織作坊，這也是

11、商貿(mào)城的一大特色。其周邊商鋪分布表如下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理26.67餐飲1343.33零售620油氣電焊13.33農(nóng)貿(mào)農(nóng)資413.33布藝310門(mén)診13.33總匯30100d.迎賓西大道作為永豐縣城的主入城口，其整體想象給人以一種開(kāi)闊的視覺(jué)效果，這體現(xiàn)了永豐人民開(kāi)放的思潮?，F(xiàn)有的商業(yè)主要受商貿(mào)城及大圓盤(pán)的輻射作用，其商業(yè)業(yè)態(tài)分布如下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲716.28物流613.95汽配修理1023.26家具12.33建材36.98零售613.95農(nóng)資農(nóng)貿(mào)36.95服務(wù)49.30通訊12.33摩托24.65總匯43100e.永吉路是永豐縣通往吉水縣的一條重要道路，但是永吉路較短

12、，且比較破舊，道路狀況不佳，商業(yè)環(huán)境惡劣。目前該區(qū)域商鋪以經(jīng)營(yíng)汽車(chē)配件、修理、農(nóng)資農(nóng)機(jī)為主。其商業(yè)物業(yè)分布如下：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重農(nóng)資農(nóng)貿(mào)1017.54農(nóng)機(jī)610.53汽配修理1526.32機(jī)車(chē)11.75零售1017.54家具11.75餐飲814.04服務(wù)業(yè)47.02物流11.75建材裝飾11.75總匯57100新興商業(yè)圈A、躍進(jìn)路躍進(jìn)路貫穿整個(gè)縣城，在躍進(jìn)路兩側(cè)依次分部了恩江小學(xué)，機(jī)關(guān)幼兒園，恩江中學(xué)，有較大的人流量。躍進(jìn)路經(jīng)營(yíng)的層次、范圍比較廣，從餐飲，服裝、休閑及生活配套設(shè)施都有，主要是以書(shū)店、文化用品，便利店為主。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重餐飲2418.2服務(wù)配套4332.6零售322

13、4.2服飾139.85文體用品53.79家電43.03家具43.03農(nóng)資農(nóng)貿(mào)43.03太陽(yáng)能10.76建材10.76電子通訊10.76總匯132100B、貿(mào)易廣場(chǎng)及周邊輻射區(qū)域位于恩江北路與永豐大道的交叉處，是目前永豐縣唯一一個(gè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、專(zhuān)業(yè)管理的交易市場(chǎng)，并對(duì)周?chē)謪^(qū)商業(yè)產(chǎn)生一定的影響經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與之大體相同。貿(mào)易廣場(chǎng)外圍以經(jīng)營(yíng)農(nóng)機(jī)、五金水暖為主，場(chǎng)內(nèi)以經(jīng)營(yíng)摩托、各類(lèi)裝璜材料為主。底層店面大小大致為40平方米，兩層租金折合為18元/平方米，三層折合為20元/平方米。商鋪售價(jià)約為10萬(wàn)元。從去年開(kāi)始出租，免稅兩年，免物業(yè)管理費(fèi)，出租率超過(guò)80%。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重建材裝飾6468.8摩托1

14、111.8農(nóng)機(jī)66.45餐飲33.23五金水暖77.53家具11.08服務(wù)配套11.08總匯93100C、歐陽(yáng)修大道該街為新興街道，從目前來(lái)看，人流量不大，主要為當(dāng)?shù)鼐用窈蛯W(xué)生流，商鋪出租率很低，租金水平很低，以商貿(mào)城沿街商鋪為例，70平米左右的單層商鋪月租金在400元左右，據(jù)說(shuō)前兩年更低，兩三百元就能租到。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重汽配修理825餐飲721.9零售515.6電子通訊13.13家具13.13建材裝飾39.38服務(wù)412.5摩托13.13書(shū)社文體26.25總匯32100永豐縣城沿街商鋪及專(zhuān)業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)商鋪分布總體情況如下：總結(jié)：1）零售小雜貨商鋪數(shù)量最多，達(dá)200余家，經(jīng)營(yíng)面很廣，分布

15、在每條街道，完成主要生活配套職能；2）經(jīng)營(yíng)餐飲的商鋪數(shù)量居次，分布也較廣泛和分散，在永叔路形成了一定的餐飲一條街的氣氛，但總體來(lái)說(shuō)未形成特色和規(guī)模；3）農(nóng)資農(nóng)貿(mào)商鋪數(shù)量占第三位，可見(jiàn)永豐很大一部分商業(yè)面向農(nóng)村市場(chǎng)，而永豐農(nóng)業(yè)較為發(fā)達(dá)，遂能支撐起如此龐大的農(nóng)資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；4）建材裝飾等商業(yè)配套在這幾年內(nèi)發(fā)展迅猛，據(jù)以上統(tǒng)計(jì)已達(dá)百余家?？梢?jiàn)永豐建筑業(yè)及家裝業(yè)市場(chǎng)容量依然十分可觀；5）服飾、服務(wù)配套等行業(yè)的商鋪數(shù)量也具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，均達(dá)到了100家以上。6）物流、手工業(yè)、五金、文體用品等行業(yè)數(shù)量都比較少，配套嚴(yán)重不足，在當(dāng)?shù)匕l(fā)展均未成熟，除五金主要分布在五金交化公司沿街外，其他幾類(lèi)分布都極為散亂。6）

16、維修行業(yè)在當(dāng)?shù)匾矒碛休^少的數(shù)量，汽配維修、家電維修二者加起來(lái)也只有50余家。7）電子數(shù)碼、家電行業(yè)數(shù)量有限，且同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)通訊類(lèi)產(chǎn)品過(guò)多，而電腦產(chǎn)業(yè)配套卻嚴(yán)重不足，且這幾大行業(yè)均為小店經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的大型旗艦主力店。3商鋪權(quán)屬形態(tài)分析永豐縣城商鋪在權(quán)屬上分為業(yè)主自有經(jīng)營(yíng)和出租給他人兩種形式。開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場(chǎng)出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平有相應(yīng)的差距。4、商家來(lái)源分析根據(jù)實(shí)地采訪調(diào)查收集資料來(lái)看，永豐縣城的商家來(lái)源大體可歸納以下幾個(gè)主要群體： a.永豐縣商家來(lái)源細(xì)分：永豐縣城人民、郊區(qū)人民、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民、企事業(yè)單位 b.周邊縣市商家群

17、體細(xì)分：主要為吉水、峽江、吉安等特點(diǎn)：這些商家常常往來(lái)于永豐，與當(dāng)?shù)厝俗錾饣蛱接H，對(duì)永豐的市場(chǎng)形成和發(fā)展起著重要作用。 c.外市外省商家群體細(xì)分：主要是私營(yíng)業(yè)主，偶爾與永豐人民做生意，對(duì)于批零銷(xiāo)售的各類(lèi)市場(chǎng)情有獨(dú)鐘，另外對(duì)專(zhuān)業(yè)商業(yè)街較感興趣，愛(ài)推廣他們的家鄉(xiāng)特色，多數(shù)人要求中小面積。但是此群體數(shù)量很小。三、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況1、貿(mào)易廣場(chǎng)位置：恩江北路與永豐大道交叉處規(guī)模：經(jīng)營(yíng)戶(hù)302戶(hù)概況：共有13棟，分A、B、C三區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括農(nóng)機(jī)、摩托、裝潢五金水暖器材、燈飾、油漆、陶瓷、鋁材、板材等。租售情況：由于目前免稅兩年，免物業(yè)管理費(fèi)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在80%左右。租售價(jià)格（抽樣調(diào)查）：地點(diǎn)面

18、積（平米）月租金年租金貿(mào)易廣場(chǎng)40 （底層）18元/（兩層）8460元貿(mào)易廣場(chǎng)40 （底層）20元/（三層）9600元2、躍進(jìn)西路一條街位置：躍進(jìn)西路（恩江中學(xué)左邊）概況：底層為店面，二層以上為商品房的多層建筑，典型的沿街初級(jí)市場(chǎng)格局，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：包括小百貨、餐飲、服裝、五金水暖器材、書(shū)店、文化用品、花店等。租售情況：由于人氣不旺，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在50%左右，有些店鋪經(jīng)營(yíng)不佳，關(guān)門(mén)倒閉。轉(zhuǎn)盤(pán)以西還是在建工程，據(jù)調(diào)查，還有近百個(gè)店鋪未銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售狀況不佳。地點(diǎn)面積（平米）月租金年租金售價(jià)東段35700元/月8400元3600元/中段35550元/月6600元3600元/西段35未租3600元/3

19、、時(shí)代廣場(chǎng)附近商圈：商鋪名稱(chēng)規(guī)模租金/平方米月年租金備注萬(wàn)客隆超市60050元/月30萬(wàn)一層經(jīng)營(yíng)好寶嘉旺超市50元/月共兩層經(jīng)營(yíng)好甘雨亭商場(chǎng)70元/75元/月兩層經(jīng)營(yíng)好在水衣坊38平方米52元/月24000元一層經(jīng)營(yíng)一般金鷹家電22平方米45元/月22000元規(guī)模小4、龍崗北路：主要經(jīng)營(yíng)服飾、鞋、床上用品等，還有化妝品，精品飾物、家電、餐飲等店。該處商鋪大多裝修精良，商品等次較高。待天誠(chéng)商業(yè)步行街建成投入使用以后，即對(duì)該街形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)又由于商業(yè)圈范圍的擴(kuò)大，使得該商業(yè)圈更加繁榮、熱鬧，從而提升龍崗北路的市場(chǎng)價(jià)值。商鋪名稱(chēng)規(guī)模月租金租金（元）/平方米酷族服裝20400元20元/科龍空調(diào)

20、18600元33元/東洋空調(diào)12600元50元/雜貨店13600元46元/5、龍崗南路：龍崗南路屬農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)型的街市，街道兩邊布滿(mǎn)了各種賣(mài)蔬菜、水果的地?cái)?，兩邊商鋪多以賣(mài)農(nóng)資物品為主，如農(nóng)具、種業(yè)、農(nóng)藥、飼料；還有大量的鞭炮店，家庭常用的物品、竹席、生活用品、服裝，物品以中低檔為主。街道左邊有菜市場(chǎng)和服裝場(chǎng)。以俊發(fā)小百貨店為分界，以北為熱鬧的集市，地?cái)?，人流量較大，商鋪?zhàn)饨鹨脖容^貴，以南則明顯的冷清，商鋪陳舊，租金便宜。由于左側(cè)有菜市場(chǎng)和服裝場(chǎng)，且岔路里又多有商鋪?zhàn)髠?cè)價(jià)格比右邊貴，尤其是轉(zhuǎn)角處表現(xiàn)得更加明顯。6、結(jié)論從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出：（1）目前永豐縣城的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范

21、圍檔次：A）每平方30-50元及以上，主要是時(shí)代廣場(chǎng)以及一些街道轉(zhuǎn)角處的沿街店面B）每平方1030元左右者，主要是時(shí)代廣場(chǎng)外圍200米以?xún)?nèi)中段的商鋪。C）每平方10元以下者，基本是主街道的邊緣、人流量少的街道、次街道、外圍商業(yè)圈。（2）在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。特別說(shuō)明：從上面的價(jià)格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來(lái)說(shuō)商鋪售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。（3）經(jīng)營(yíng)品種與經(jīng)營(yíng)范圍的不同，使經(jīng)營(yíng)額和利潤(rùn)率大不

22、相同，在很大程度上決定了對(duì)位置需求的不同，以及對(duì)租金的承受水平也不一樣。其中服裝類(lèi)、以及各類(lèi)品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。（4）目前從永豐縣開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商鋪的角度來(lái)看，作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本上以招商、招租的形式為主（例如貿(mào)易廣場(chǎng)），但在建的南海名都和天誠(chéng)商業(yè)步行街只出售；而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主，價(jià)格較高。（5）目前永豐縣的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本上處于一種簡(jiǎn)單的商品匯聚集中狀態(tài)，對(duì)于相關(guān)的同類(lèi)商品兼收并蓄，經(jīng)營(yíng)者以及經(jīng)營(yíng)的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場(chǎng)并不多。市場(chǎng)建筑與配套也較簡(jiǎn)單，不乏臨時(shí)性的建筑和棚戶(hù)型市場(chǎng)，大規(guī)模的永久型批發(fā)性質(zhì)的市場(chǎng)或商城缺乏。四、目前在售、在建商鋪情況（

23、一）典型個(gè)案情況1、南海名都位置永豐恩江大道南段規(guī)模占地面積7468平方米，共五棟建筑，商業(yè)規(guī)模大約40個(gè)店面規(guī)劃沿街建筑1層為商鋪、2層為商場(chǎng)，3-7樓為住宅，其余三棟均為住宅，沒(méi)有物業(yè)管理。商鋪售價(jià)沿街商鋪單位面積在50-60平方米，售價(jià)為6000元/左右，主力總價(jià)在30萬(wàn)左右，二樓統(tǒng)一價(jià)2200元/，面積可自由選擇。住宅售價(jià)7981288元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度已完成三通一平2、天誠(chéng)商業(yè)步行街位置位于龍崗北路與恩江北路之間，時(shí)代廣場(chǎng)北面。規(guī)劃建筑一層、二層為商鋪，3-6層住宅，商業(yè)面積超過(guò)3萬(wàn)平方米。售價(jià)一樓4900-7300元/平方米，面積70左右二樓售價(jià)為2000元/平方米，做大商場(chǎng)銷(xiāo)售狀

24、況一期商鋪基本已售完，只剩兩個(gè)商鋪待售現(xiàn)狀與進(jìn)度在建付款方式一次性付款或分期付款，按揭3、杰升商業(yè)街位置位于時(shí)代廣場(chǎng)南側(cè)規(guī)劃建筑一層、二層為商場(chǎng)，3-6層住宅，商業(yè)規(guī)模約70個(gè)店面（一二層合計(jì)）；售價(jià)一樓10000元/平方米，面積50-60 二樓售價(jià)為2560元/平方米，做大商場(chǎng)銷(xiāo)售狀況住宅已售完，商鋪還有少量幾個(gè)店面現(xiàn)狀與進(jìn)度在建付款方式一次性付款或分期付款，按揭4、鼎祥花園位置位于汽車(chē)站對(duì)面性質(zhì)商住樓，沿街為商鋪售價(jià)3800元/平方米，面積約50平方米銷(xiāo)售狀況11個(gè)店面還剩有7間，也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)工程現(xiàn)狀已交付5、嘉華沿街商鋪位置一期位于汽車(chē)站對(duì)面、二三期位于歐陽(yáng)修大道東側(cè)性質(zhì)商住樓，沿

25、街為商鋪（單層），總體商業(yè)量大約100間店面售價(jià)二期售價(jià)3900元/平方米，面積約50平方米，單層5.9米層高，三期售價(jià)未出銷(xiāo)售狀況二期商鋪滯銷(xiāo)，三期未銷(xiāo)售工程現(xiàn)狀一期已交付，二三期在建五、小結(jié)（一）永豐縣商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及預(yù)測(cè)1、未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)飽和狀況短期內(nèi)很難改善，競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈在建商鋪門(mén)面房較多，根據(jù)以上不完全統(tǒng)計(jì)，總體商業(yè)供應(yīng)量將近7萬(wàn)平米，這對(duì)于一個(gè)城市居住人口還不到7萬(wàn)人的縣級(jí)城市來(lái)講，這個(gè)商業(yè)總量是十分驚人的，這將導(dǎo)致在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)加劇供大于求的現(xiàn)狀；而且對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將進(jìn)一步惡化，未來(lái)地段不佳的商鋪空置率還將加劇。2、商業(yè)格局越來(lái)越向中心區(qū)聚集，商業(yè)輻射能力受限

26、天城步行街、杰升商業(yè)街、南海名都作為未來(lái)兩年內(nèi)主要的商業(yè)供應(yīng)，從區(qū)位來(lái)講過(guò)于集中，受核心商圈的聚集效應(yīng)，永豐縣商業(yè)格局將在此基礎(chǔ)上更走向集中，極大地遏止了商業(yè)的輻射能力。3大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線隨著市民消費(fèi)水平的提高，對(duì)品牌的追求將愈來(lái)愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。市民消費(fèi)的理性討價(jià)還價(jià)能力提高及商業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力加劇，以薄利多銷(xiāo)為特征的大型超市必將獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。伴隨市民經(jīng)濟(jì)水平的提高和休閑文化的盛行，商業(yè)步行街獨(dú)有的規(guī)劃特色和其集購(gòu)物、休閑、觀光、旅游為一體的特點(diǎn)，必將深受市民青睞，成為永修縣一道靚麗的風(fēng)景線。（二）對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的啟示1、天誠(chéng)步行街拔得永豐

27、首條商業(yè)步行街的頭籌，商業(yè)規(guī)劃與規(guī)模也是屈指可數(shù)，且憑借無(wú)與倫比的地理?xiàng)l件，一期商鋪銷(xiāo)售獲得成功。可以預(yù)知未來(lái)的二期還將吞噬絕大部分的投資客與經(jīng)營(yíng)者。永豐縣城商業(yè)格局既成，核心商圈商鋪供應(yīng)充足，各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存并達(dá)到基本覆蓋，本項(xiàng)目作為邊緣沿街商鋪，業(yè)態(tài)空白點(diǎn)何在？2、作為決定商鋪成敗與否的關(guān)鍵因素絕對(duì)人流，本項(xiàng)目西面與北面喪失拓展空間，人流有限，僅僅依靠歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園、商貿(mào)城、嘉華居住人群及部分至歐陽(yáng)修廣場(chǎng)休閑人流，無(wú)法支撐如此龐大的商業(yè)體量，如何吸引更多的人流將成為項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵所在。3、區(qū)域商業(yè)環(huán)境因商貿(mào)城的雜亂規(guī)劃而顯得檔次很低，租金水平也幾乎是永豐縣最低，如此低的租金水平將無(wú)法保障本

28、項(xiàng)目投資者應(yīng)有的資金回報(bào)，而低投資回報(bào)則直接影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。六、永豐縣城商鋪經(jīng)營(yíng)者調(diào)查調(diào)查時(shí)間：2005年6月28日7月6日調(diào)查范圍：永豐縣城主要商業(yè)街，行業(yè)涉及服裝、鞋帽、箱包、家電、通訊產(chǎn)品、小商品、食品百貨、化妝品、文化用品、音像產(chǎn)品、建材、家俬、餐飲及當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)品等十幾個(gè)行業(yè)調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)永豐縣各商業(yè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)者調(diào)查，深入了解經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)信心以及對(duì)未來(lái)的規(guī)劃，并針對(duì)性地了解其對(duì)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近商業(yè)的期望與看法。調(diào)查方式：開(kāi)放式訪談形式樣本抽樣方式：以街區(qū)繁榮度及業(yè)態(tài)分布情況進(jìn)行定點(diǎn)抽樣樣本數(shù)量：80份1、對(duì)自身經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià)經(jīng)過(guò)對(duì)縣城商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)者的抽樣調(diào)查分析，商鋪經(jīng)營(yíng)狀

29、況可分為以下幾種情況：好、較好、一般、較差四種。具體數(shù)據(jù)表現(xiàn)如下圖：商鋪經(jīng)營(yíng)好的有下列原因，一是商鋪的位置好、人流量大，處于縣城的中心地帶，例如：北街、直街、時(shí)代廣場(chǎng)等；二是經(jīng)營(yíng)者善于經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng)營(yíng)狀況較好的商鋪一般處于次級(jí)商業(yè)圈，人流量比較大。經(jīng)營(yíng)狀況一般或較差的商鋪屬于外圍商業(yè)圈，人流量較少，甚至比較偏僻。2、經(jīng)營(yíng)者對(duì)其商鋪?zhàn)饨鸬目捶霸蚋鶕?jù)對(duì)采訪資料的統(tǒng)計(jì)，38%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其商鋪?zhàn)饨鹌撸虼篌w如下： A.物業(yè)所處地段好，街道很繁華，租金壓力較大 B.物業(yè)所處街道雖不繁華，但卻是轉(zhuǎn)角處 C.經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)額、生意狀況一般或較差，因此相對(duì)性地認(rèn)為租金偏高 D.經(jīng)營(yíng)者只是根據(jù)租金數(shù)值便發(fā)

30、表租金偏高的看法也有32%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其商鋪?zhàn)饨疬m中，原因如下： A經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，租金值相對(duì)店面所處位置來(lái)講，比較匹配 B店面租金是該條街或區(qū)域的均價(jià)或統(tǒng)一價(jià) C與經(jīng)營(yíng)額、生意狀況相比，租金處于合理水平 D與店面新舊程度、設(shè)施、臨街狀況相比，經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其店面租金較合理。經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其商鋪?zhàn)饨鹌偷脑蛉缦拢?A物業(yè)所處地段較偏 B物業(yè)陳舊，設(shè)施不完備，結(jié)構(gòu)不合理，周邊環(huán)境差 C經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其店面租金確實(shí)低于市場(chǎng)價(jià) D物業(yè)系行政單位或親朋好友，租金比私人店面低3、經(jīng)營(yíng)者對(duì)未來(lái)商鋪?zhàn)饨鹱呦虻念A(yù)期根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，大約有12%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為他們的商鋪的租金可能會(huì)漲，這些商鋪大部分位于核心商業(yè)圈，如北街、直街

31、和時(shí)代廣場(chǎng)，并且那里有的商鋪的租金近兩年都有不小的漲幅，但普遍反映未來(lái)即使有漲也沒(méi)有很大的上漲空間，因?yàn)樽饨饓毫σ呀?jīng)很大，而經(jīng)營(yíng)規(guī)模和利潤(rùn)卻無(wú)法上升。約50%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為租金不會(huì)漲，這些商鋪大都處于外圍商業(yè)圈，有的甚至比較偏，如貿(mào)易廣場(chǎng)和商貿(mào)城等商業(yè)區(qū)域。還有37%的經(jīng)營(yíng)者不能確定租金是否會(huì)漲，對(duì)未來(lái)的變化持觀望態(tài)度，這也說(shuō)明他們對(duì)市場(chǎng)的把握性不強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)上具有隨他性等特點(diǎn)。4、經(jīng)營(yíng)者對(duì)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商業(yè)前景及繁華年限所持態(tài)度與期望高達(dá)60%的受訪者不看好歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園的商業(yè)前景，他們普遍認(rèn)為地段太偏，人流量少，不符合其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容所需要求；也有部分經(jīng)營(yíng)者看好歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近的商業(yè)前景，主要因?yàn)槠浣?jīng)

32、營(yíng)內(nèi)容對(duì)位置、人流要求不高，對(duì)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近商鋪的租金比較滿(mǎn)意；還有部分人認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)能否繁華起來(lái)要看政府規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊住戶(hù)數(shù)量。同時(shí)，據(jù)調(diào)查，35%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近繁華所需年限在5年以?xún)?nèi)，他們普遍都反映了該區(qū)域建設(shè)速度比較快，而且未來(lái)多個(gè)行政單位都將搬往歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近。10%的受訪者認(rèn)為本區(qū)域繁華所需年限在5年以上。28%的經(jīng)營(yíng)者表現(xiàn)出不確定的態(tài)度，比重較高。該部分經(jīng)營(yíng)者大部分偏向于保守型，他們對(duì)未來(lái)的把握度不強(qiáng)，基本上反映的情況是看未來(lái)的規(guī)劃和發(fā)展情況以及其他商家的走向。12%的經(jīng)營(yíng)者直截了當(dāng)?shù)胤从潮緟^(qū)域不可能繁華起來(lái)，比重也頗高。他們堅(jiān)信，人流決定一切。歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近的

33、人流非常有限，生意很難做。5、經(jīng)營(yíng)者對(duì)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商鋪業(yè)態(tài)定位的觀點(diǎn)經(jīng)過(guò)和被調(diào)查者的溝通與交流，大部分人認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園目前還比較偏，但規(guī)劃好、環(huán)境好，以后這里是縣城的政治、文化中心，對(duì)未來(lái)的發(fā)展前景還是比較認(rèn)同。在縣政府的規(guī)劃中，歐陽(yáng)修廣場(chǎng)附近地帶也是縣城新興的居住區(qū)，有較大消費(fèi)群體。所以大部分人認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園的商業(yè)有一定發(fā)展前景。鑒于歐陽(yáng)修廣場(chǎng)的目前情況，約有60%的人認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最好具有休閑、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物等多種商業(yè)；有20%的人認(rèn)為可以經(jīng)營(yíng)批發(fā)市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如專(zhuān)業(yè)的建材市場(chǎng)、農(nóng)資市場(chǎng)等；約有20%的人不清楚經(jīng)營(yíng)什么好，對(duì)區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比較模糊。6、對(duì)

34、歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商鋪售價(jià)期望值及購(gòu)買(mǎi)意向的調(diào)查租售情況比例不買(mǎi)97%不買(mǎi)但租用10%買(mǎi)3%高達(dá)97%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商鋪無(wú)購(gòu)買(mǎi)意向，據(jù)深入調(diào)查，大部分經(jīng)營(yíng)者所經(jīng)營(yíng)商鋪均為租用形式，且資金積累有限，無(wú)商鋪投資必要條件。也有很大一部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商業(yè)的認(rèn)知度低以及認(rèn)為該區(qū)域太偏僻，從而直接影響他們的購(gòu)買(mǎi)意向。在價(jià)格方面，不同的經(jīng)營(yíng)戶(hù)也表現(xiàn)出了不同的一面，總體來(lái)說(shuō)，都認(rèn)為新城區(qū)商鋪價(jià)格要比老城區(qū)商鋪價(jià)格低一個(gè)檔次；但在價(jià)格差上有一定區(qū)別，老城區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)為本案較適中的租金價(jià)格在1015元/月，底層售價(jià)在20002500元/；新城區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)為本案的租金在610元/月，底層售價(jià)在2000元/

35、左右。7、購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)的決策因素在所有被訪商戶(hù)中，最影響商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素是人流量大，周邊居住人口多；第二位的是發(fā)展?jié)摿谩⒁?guī)劃有特色；有政府支持和開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)則列居購(gòu)買(mǎi)決策因素的第三位。8、經(jīng)營(yíng)者對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的行業(yè)所需商鋪面積的評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積如下表：面積范圍（）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例40以下便利店、服裝、文體店等38%40100摩托、建材、美容、專(zhuān)賣(mài)店等30%100以上超市、商場(chǎng)、灑店17%看規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)15%綜 述：從此次經(jīng)營(yíng)者調(diào)查中，我們可以總結(jié)以下幾點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)者普遍認(rèn)為永豐縣城的商鋪物業(yè)已經(jīng)趨于飽和，且增值潛力不大，然而近幾年又有比較多的商鋪推出，這必然導(dǎo)致商鋪物

36、業(yè)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、大部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)反應(yīng)如今商業(yè)狀況遠(yuǎn)不如九十年代，生意難做，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)少且有逐年下降的趨勢(shì)，不理想的經(jīng)營(yíng)狀況使得商家難以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。整個(gè)永豐縣城的商業(yè)市場(chǎng)處于一種相對(duì)緩慢的發(fā)展之中。3、永豐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)畸變，最典型的例子就是貿(mào)易廣場(chǎng)。目前，永豐縣政府使用行政手段，強(qiáng)迫建材、摩托、農(nóng)機(jī)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)到貿(mào)易廣場(chǎng)去經(jīng)營(yíng)，昂貴的租金和慘淡的經(jīng)營(yíng)使經(jīng)營(yíng)戶(hù)產(chǎn)生強(qiáng)烈的不滿(mǎn)情緒甚至發(fā)生抵抗行為。雖然維持較高的出租率，但是據(jù)反映，到目前為止，貿(mào)易廣場(chǎng)的實(shí)際銷(xiāo)售比例僅為1/3左右，銷(xiāo)售情況非常不理想?；诖祟?lèi)情況，永豐縣經(jīng)營(yíng)者及投資者對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一種莫名的抵制情緒，這對(duì)未來(lái)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)

37、展形成極其不利的阻礙因素。4、受訪者普遍反應(yīng)歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園太偏，人流量少，缺乏相應(yīng)的公共服務(wù)配套設(shè)施，近期內(nèi)不適宜做對(duì)人流量要求較高的商業(yè)，近幾年內(nèi)還不能繁榮起來(lái)；但受訪者又認(rèn)為歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園附近公共環(huán)境好，又是將來(lái)縣城的行政中心和文化中心，隨著歐陽(yáng)修大道兩邊住戶(hù)的增多，歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園商業(yè)狀況肯定會(huì)向好的方向偏轉(zhuǎn)；至于要繁華起來(lái)，還要看縣城的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這要經(jīng)歷相對(duì)漫長(zhǎng)一些的過(guò)程。第二部分 項(xiàng)目分析前面我們對(duì)永豐縣商業(yè)作了全面的調(diào)研分析，現(xiàn)在我們進(jìn)行SWTO分析，以便在項(xiàng)目推廣中充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，改善劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，回避威脅：一、優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)1歐陽(yáng)修商業(yè)街商鋪面積適中，總價(jià)不高，能吸納較多的

38、中端投資客；2整體規(guī)模大，利于多業(yè)態(tài)共存共榮；3住宅的順利銷(xiāo)售，為商鋪銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)奠定了良好的資金基礎(chǔ)；4商業(yè)步行街規(guī)劃，新型商業(yè)形態(tài)，符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；5政府支持，新城區(qū)建設(shè)如火如荼，區(qū)域活動(dòng)人群不斷增加；6依托歐陽(yáng)修廣場(chǎng)等各大主要生活區(qū)及行政辦公區(qū)，前景依然光明；7順應(yīng)當(dāng)?shù)厝巳合M(fèi)習(xí)慣。二、劣勢(shì)及威脅點(diǎn)1項(xiàng)目用地不完整，步行街太短，無(wú)法形成大氣候，商業(yè)規(guī)劃上也有較大難度；2區(qū)域在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)依然不成熟，人氣不旺；3缺乏良好的商業(yè)環(huán)境，尤其是內(nèi)街與商貿(mào)城直連，更是大大影響了其商業(yè)形象；4永豐商業(yè)體量過(guò)大，供求嚴(yán)重失衡。第三部分 項(xiàng)目定位依據(jù)我方對(duì)歐陽(yáng)修商業(yè)街項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研分析的結(jié)論，我們對(duì)歐陽(yáng)修商業(yè)

39、街的的操作提出初步思路，并強(qiáng)化了定位的重要性。一、產(chǎn)品部分1產(chǎn)品的整體定位（1）整體定位：大型綜合特色商業(yè)街區(qū)，百姓創(chuàng)業(yè)首選致富平臺(tái)（2）定位依據(jù)A商業(yè)環(huán)境問(wèn)題歐陽(yáng)修商業(yè)街地處新城區(qū)，但隨著城市經(jīng)濟(jì)格局的改變和政府相關(guān)部門(mén)的逐步搬遷，歐陽(yáng)修商業(yè)街區(qū)未來(lái)勢(shì)必形成以廣場(chǎng)和學(xué)校為中軸的輻射經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并將形成以本土常規(guī)商業(yè)為主的商業(yè)格局。隨著區(qū)域的整體發(fā)展，周邊也勢(shì)必會(huì)形成多種業(yè)態(tài)的商業(yè)及居住格局。宏觀的商業(yè)環(huán)境及本身商業(yè)規(guī)模決定了歐陽(yáng)修商業(yè)街市場(chǎng)整合的必然走勢(shì)，奠定其商業(yè)地位。B特色方是出路歐陽(yáng)修廣場(chǎng)周邊商業(yè)環(huán)境并不容樂(lè)觀，北面因?yàn)閷W(xué)校的因素，城市范圍無(wú)法向北擴(kuò)張；西面，由于花園村的因素，更淡化了未

40、來(lái)的城市中心感。可以看到，未來(lái)該區(qū)域的主要人流將集中在廣場(chǎng)及歐陽(yáng)修大道，而廣場(chǎng)西路及項(xiàng)目?jī)?nèi)街的外部人流十分有限。如何將更多的人流引向本商業(yè)街區(qū)是定位的關(guān)鍵。普通的常規(guī)的商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法吸納外部人流，因?yàn)檫@種商業(yè)規(guī)模有限且隨處可見(jiàn)，區(qū)域外消費(fèi)者不會(huì)過(guò)來(lái)消費(fèi)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)又怎么會(huì)過(guò)來(lái)。所以要打造特色的，別具風(fēng)情的商業(yè)業(yè)態(tài)，永豐別的地方?jīng)]有，只有歐陽(yáng)修商業(yè)街區(qū)有，從而匯聚更多的人流，更多的財(cái)氣。C歐陽(yáng)修商業(yè)街在市場(chǎng)銷(xiāo)售及招商中面臨的問(wèn)題隨著歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園的整體推進(jìn)，在住宅和歐陽(yáng)修商業(yè)街局部建成后，其商業(yè)氛圍將有較大的提高，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)量及資金實(shí)力相對(duì)有限，且對(duì)價(jià)格的敏感度較高，僅僅依靠本地人群將很難完

41、成招商工作，因此從市場(chǎng)角度考慮必須考慮對(duì)外宣傳。并盡快完成整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的劃分和定位，出租與出售并舉，做活市場(chǎng)，擴(kuò)大商業(yè)街的影響力，為后期的項(xiàng)目銷(xiāo)售建立良好口碑。D歐陽(yáng)修商業(yè)街建設(shè)成本由于歐陽(yáng)修商業(yè)街整體定位較高，全部為以底商，不同于以往的普通集貿(mào)市場(chǎng)具有較低的成本優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)建造成本及利潤(rùn)要求都具有很強(qiáng)的剛性，在這種情況下，提高整體市場(chǎng)的檔次，吸引商戶(hù)大量進(jìn)駐與提高商鋪銷(xiāo)售價(jià)格成為相互制約的因素，找到或發(fā)現(xiàn)兩者利益平衡點(diǎn)是項(xiàng)目贏利的關(guān)鍵點(diǎn)。E差異化營(yíng)銷(xiāo)所需具備的硬件條件為形成歐陽(yáng)修商業(yè)街的差異性業(yè)態(tài)，我們必須使市場(chǎng)形成特色，科學(xué)整合是形成特色的必要手段，地域商業(yè)文化的融合是城市文化濃縮的最

42、佳體現(xiàn)，如何打造出一個(gè)極具復(fù)合特色并符合永豐實(shí)際民情的大型綜合商業(yè)街區(qū)是項(xiàng)目成功的根本條件。（3）定位目標(biāo)A吸引目標(biāo)客戶(hù)群以特色市場(chǎng)為炒作點(diǎn)，借政府支持進(jìn)行炒作，將歐陽(yáng)修商業(yè)街包裝為永豐地區(qū)文化的縮影“永豐之窗”，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓永豐城區(qū)的居民有參與性的活動(dòng)，是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。以文化、經(jīng)濟(jì)、自然旅游（如：文化節(jié)、市民晚會(huì)等）為吸引本地消費(fèi)人群及外來(lái)旅游者，積極開(kāi)展各項(xiàng)公關(guān)活動(dòng)，文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲，集攏人氣，帶動(dòng)商業(yè)街的經(jīng)濟(jì)。B延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間目標(biāo)商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留來(lái)營(yíng)造，當(dāng)?shù)匚幕诤系目s影可吸引大量客戶(hù)在此邊購(gòu)

43、物，邊休閑，從而延長(zhǎng)停留時(shí)間，讓永豐老百姓真正在歐陽(yáng)修商業(yè)街愿逛、愛(ài)逛、值得一逛。C提高顧客消費(fèi)水平目標(biāo)特色市場(chǎng)對(duì)高收入顧客及旅游客戶(hù)有極強(qiáng)的吸引力，并因此帶動(dòng)了市場(chǎng)的消費(fèi)水平。以特色街為基礎(chǔ)，其他相關(guān)的生活資料及農(nóng)業(yè)物資等業(yè)態(tài)為輔，逐步提高市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種和檔次，建立和完善永豐物流市場(chǎng)，成為具有一定經(jīng)濟(jì)輻射影響力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。D促銷(xiāo)目標(biāo)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)作物融合的商業(yè)市場(chǎng)可有效擴(kuò)大目標(biāo)客戶(hù)群，并可依托市場(chǎng)特色，實(shí)施差異化營(yíng)銷(xiāo)，達(dá)到促銷(xiāo)的目標(biāo)。并有利于永豐特有的經(jīng)濟(jì)作物的發(fā)展，形成具有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為歐陽(yáng)修商業(yè)街營(yíng)建堅(jiān)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而本項(xiàng)目和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)互為促進(jìn)，項(xiàng)目成功運(yùn)作

44、就必有保證。2產(chǎn)品風(fēng)格定位（1）產(chǎn)品風(fēng)格定位地方性特色，招牌店經(jīng)營(yíng)（2）定位依據(jù)A特色化經(jīng)營(yíng)的必要性項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)雖無(wú)任何地方性建筑的元素（事實(shí)上也是一種缺失），但卻可以依托歐陽(yáng)修本土品牌效應(yīng)，提煉地方性特色，從而有效地與永豐經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者拉近距離：歐陽(yáng)修商業(yè)街是本土的，是永豐的，是我們的。B休閑消費(fèi)的必要性歐陽(yáng)修商業(yè)街相對(duì)主城區(qū)較偏，如何吸引人群前來(lái)購(gòu)物？地方特色成為主要吸引點(diǎn)，借地方特色經(jīng)濟(jì)凸顯本土文化特點(diǎn)，倡導(dǎo)日常休閑及旅游消費(fèi)，改善商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。C招牌店經(jīng)營(yíng)的必要性。特色經(jīng)營(yíng)的最佳體現(xiàn)就是招牌店形式獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)，各具風(fēng)格；同時(shí)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)方式比較適合永豐商戶(hù)的投資及經(jīng)商心理，便于銷(xiāo)售和租賃

45、。3商業(yè)符號(hào)定位A總目標(biāo)涌金旺鋪，創(chuàng)業(yè)基地B傳播符號(hào)集購(gòu)物、觀光、餐飲、娛樂(lè)、健康、旅游于一體的商業(yè)街區(qū)永豐之窗歐陽(yáng)修商業(yè)步行街整合經(jīng)營(yíng)的地方特色商業(yè)街廣場(chǎng)商圈 黃金要道二、產(chǎn)品功能部分1商業(yè)人流（1）商業(yè)街布局以市民休閑消費(fèi)為理念，提供一站式購(gòu)物環(huán)境，商品種類(lèi)多元化，極大方便老百姓的生活需求，建立優(yōu)良的消費(fèi)環(huán)境。 （2）在各個(gè)消費(fèi)區(qū)域里，以店面的專(zhuān)業(yè)特色和各個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)劃分，建立特色鮮明的消費(fèi)環(huán)境，服務(wù)顧客不同需求，真正做到走百家不如到一家。2商業(yè)物流（1）停車(chē)位歐陽(yáng)修商業(yè)街沒(méi)有規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)，無(wú)法解決機(jī)動(dòng)車(chē)停泊問(wèn)題，更沒(méi)有考慮建設(shè)自行車(chē)及摩托車(chē)專(zhuān)屬停車(chē)區(qū)，在今后的規(guī)劃當(dāng)中應(yīng)想辦法充分解決停車(chē)問(wèn)題

46、。（2）交通考慮到永豐縣現(xiàn)有的商業(yè)水平和項(xiàng)目整體規(guī)劃，歐陽(yáng)修商業(yè)街內(nèi)街實(shí)行全封閉步行街管理不具備條件，建議進(jìn)行半封閉管理，即出租車(chē)及送貨車(chē)可入內(nèi)，其它車(chē)輛禁止駛?cè)?，以提供良好的交通及?gòu)物環(huán)境。待商業(yè)成熟后，逐步實(shí)行全封閉式步行街。三、建筑內(nèi)部空間的組織1如何適應(yīng)商業(yè)形態(tài)需求從永豐縣未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而言，商業(yè)步行街具有良好的發(fā)展前景，我們對(duì)歐陽(yáng)修商業(yè)街的前景具有信心。其次，從永豐縣商戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)思想而言，商業(yè)街的招牌店滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求，并輔以各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?如何適應(yīng)第一主力店在商業(yè)街的規(guī)劃中，我們必須考慮如何適應(yīng)第一主力店或大賣(mài)場(chǎng)，形成主導(dǎo)

47、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，我們的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要集中于特色風(fēng)情商業(yè)、生活資料、農(nóng)貿(mào)農(nóng)資、家電超市、摩托批發(fā)專(zhuān)賣(mài)、建材批發(fā)專(zhuān)賣(mài)等，兼顧其他小宗經(jīng)營(yíng)，商業(yè)步行街及廣場(chǎng)沿街鋪面極好的解決了第一主力店的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，形成了對(duì)目標(biāo)客戶(hù)極強(qiáng)的感召力。3如何適應(yīng)不同經(jīng)營(yíng)面積商戶(hù)的需求針對(duì)商戶(hù)對(duì)面積需求的差異性和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，我方建議除對(duì)大面積用戶(hù)向各分散商業(yè)街的中間商鋪引導(dǎo)的同時(shí)，還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)上中間隔墻的拆除問(wèn)題， 以適應(yīng)大商戶(hù)對(duì)面積的不同要求，直接帶動(dòng)各區(qū)域商業(yè)街的人氣。4如何形成街區(qū)間的人流除以中心廣場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成的環(huán)形人流外，還應(yīng)考慮街區(qū)間的人流，為解決街區(qū)間的人流問(wèn)題，建議將整個(gè)商業(yè)街按街區(qū)不同規(guī)劃成不同特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，

48、并依據(jù)先購(gòu)物，后餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)習(xí)慣形成消費(fèi)路線，促進(jìn)顧客游玩所有街區(qū)，形成街區(qū)間的人流。四、建筑環(huán)境定位1 雕塑、小品雕塑建議從設(shè)計(jì)理念上突出永豐之窗，濃縮永豐歷史及本土文化，并形成亮點(diǎn)，突出經(jīng)營(yíng)環(huán)境的理想格局，印證永豐及周邊地區(qū)最具特色和影響力的商圈。小品設(shè)計(jì)要突出永豐文化及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特色。2商業(yè)街與小區(qū)的融合在住宅開(kāi)發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構(gòu)成一個(gè)大的景觀區(qū)，形成對(duì)永豐本土客源以及外來(lái)旅游者強(qiáng)大的吸引力。3外部環(huán)境的延展商業(yè)街的墻面及商鋪門(mén)頭均應(yīng)有統(tǒng)一特色和規(guī)劃，以強(qiáng)化觀賞性，并加強(qiáng)路兩側(cè)的綠化及燈光美化，每隔10米配備休閑椅為方便顧客休息，延長(zhǎng)客戶(hù)的停留時(shí)間。五、街區(qū)功

49、能定位項(xiàng)目的定位及經(jīng)營(yíng)組合往往是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，對(duì)于一個(gè)最終需銷(xiāo)售的商業(yè)項(xiàng)目，考慮經(jīng)營(yíng)的組合需綜合最終對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的提升幫助，本項(xiàng)目需要的是項(xiàng)目最終的整體的收益，局部的利益以服從整體利益為出發(fā)點(diǎn)。以下對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)組合進(jìn)行規(guī)劃的建議：軸線劃分1以中心內(nèi)街為軸線的南北劃分以中心商業(yè)街（即內(nèi)街）為中軸，東西分治的商業(yè)格局，即廣場(chǎng)西路以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商戶(hù)為主，相關(guān)補(bǔ)充商戶(hù)為輔；中心商業(yè)街及廣場(chǎng)南路以品牌風(fēng)情主力店、特色餐飲、各小商品、日用百貨、美容、娛樂(lè)、特色商戶(hù)為主；充分利用廣場(chǎng)形成的人流環(huán)線，形成先購(gòu)物，后飲食、娛樂(lè)的消費(fèi)路線，形成各具特色，整體統(tǒng)一相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)街大格局。2業(yè)態(tài)規(guī)劃內(nèi)街市場(chǎng)：永豐本

50、土產(chǎn)品專(zhuān)營(yíng)店、文化用品、品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、布料紡織品、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、家電市場(chǎng)、音像制品、超市、網(wǎng)吧、電信金融網(wǎng)點(diǎn)等；廣場(chǎng)南路市場(chǎng)：風(fēng)味小吃、特色飲食、茶座、酒吧、卡拉ok、美容美發(fā)廳等西部市場(chǎng)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建材市場(chǎng)，五金批發(fā)，化工市場(chǎng)，小商品市場(chǎng)，農(nóng)資市場(chǎng)，農(nóng)機(jī)市場(chǎng)，摩托批發(fā)市場(chǎng)，物流市場(chǎng)。3街區(qū)組團(tuán)命名時(shí)尚街區(qū)流行前線書(shū)香SPACE零距離超市美食街區(qū)歡樂(lè)谷五谷豐街3說(shuō)明1、依托學(xué)校、廣場(chǎng)、歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園高品質(zhì)居住環(huán)境，與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。2、具體體現(xiàn)、細(xì)化本項(xiàng)目定位，又從檔次上與周邊拉開(kāi)了差距，雖然檔次的提升與消費(fèi)者對(duì)本街區(qū)的定

51、位、周邊商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生差距，但能夠有效確保未來(lái)的品位和檔次；3、檔次的提升可能對(duì)區(qū)域的傳統(tǒng)消費(fèi)的吸納產(chǎn)生一定的抗性，但可吸納新的消費(fèi)群體，而且賦予了經(jīng)營(yíng)客的選擇面和自主性，使招商、招租和銷(xiāo)售又有針對(duì)性；4、增設(shè)超市、金融、電信網(wǎng)點(diǎn)等，完善住宅配套，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；5、廣場(chǎng)西路由于區(qū)位因素，且全部為沿街商鋪，所以我們考慮依托商貿(mào)城傳統(tǒng)商業(yè)形象，打造出永豐首條農(nóng)貿(mào)農(nóng)資一條街的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，直接面向農(nóng)村，有效地避免了城區(qū)人流不能到達(dá)的致命因素，開(kāi)拓出一幅全新的商業(yè)局面。并且，因?yàn)榫嚯x較遠(yuǎn)，該定位及商業(yè)形象與項(xiàng)目其他商業(yè)組團(tuán)并不形成沖突。5、此種業(yè)種分布匠心獨(dú)運(yùn)，為市內(nèi)僅見(jiàn)，讓消費(fèi)者的感受到截然不同的購(gòu)物體驗(yàn)

52、。4市場(chǎng)背景：l.周邊缺少超市、電信、金融網(wǎng)點(diǎn)等生活配套設(shè)施，隨著幾個(gè)新小區(qū)建成入住及附近舊城改造進(jìn)程，對(duì)周邊配套要求更多。2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不斷提高，市民消費(fèi)總量、消費(fèi)水平也將不斷提高，這必將對(duì)業(yè)種檔次、業(yè)種分布模式提出更高的要求，而業(yè)態(tài)重組、特色經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的時(shí)代主題。六、目標(biāo)客戶(hù)定位（一）終端消費(fèi)者市場(chǎng)定位：類(lèi)型：永豐縣城區(qū)固定收入者（中等），包括部分高收入階層；煙草局、建設(shè)局、國(guó)稅地稅、廣電局等單位工作人員；周邊固有居住人口（歐陽(yáng)修廣場(chǎng)花園、商貿(mào)城、新世紀(jì)花園、嘉華小區(qū)、永吉路居民、迎賓大道居民、花園村居民）；學(xué)校教師及學(xué)生、歐陽(yáng)修廣場(chǎng)、藝術(shù)中心所吸納的旅游休閑者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)

53、縣城的購(gòu)物者。消費(fèi)心理：講究消費(fèi)實(shí)惠，又追求時(shí)尚潮流；注重品牌、講究一定檔次；地域情結(jié)濃厚， 注重親情，有家庭歸屬感；尋求自我認(rèn)可、身份定位，心理平衡感；（二）投資經(jīng)營(yíng)者類(lèi)型與心理類(lèi)型：項(xiàng)目周邊在經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)客其他商街和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)客專(zhuān)門(mén)的投資、投機(jī)炒家外地招商的目標(biāo)客戶(hù)，包括強(qiáng)勢(shì)品牌租賃客和聯(lián)營(yíng)客戶(hù)新市場(chǎng)的挖掘心理：對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)具有一定的經(jīng)歷或體會(huì)；看重?fù)碛幸环菁耶a(chǎn)，具有保值增值心理；有不動(dòng)產(chǎn)與金融投資意識(shí)；較好的理性思維與比較概念；投機(jī)炒作心理七、物業(yè)服務(wù)定位為使歐陽(yáng)修商業(yè)街更具競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，建議前期即引入對(duì)商業(yè)步行街有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)物業(yè)管理公司及經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)駐，為商戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服

54、務(wù)，并通過(guò)軟環(huán)境的營(yíng)造為商戶(hù)提供良好的服務(wù)，吸引廣大顧客光臨歐陽(yáng)修商業(yè)街。（一）建議聘請(qǐng)具品牌知名度的專(zhuān)業(yè)物業(yè)為本項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)以提高本項(xiàng)目的檔次以體現(xiàn)本項(xiàng)目服務(wù)的規(guī)范；可以有力促進(jìn)對(duì)本地、外地強(qiáng)勢(shì)品牌的招商；本項(xiàng)目為縣級(jí)項(xiàng)目，盡管有一定規(guī)模，但聘大公司為物業(yè)公司有難度，而且對(duì)于住戶(hù)及經(jīng)營(yíng)戶(hù)而言還不一定能接受，而聘其為物業(yè)顧問(wèn)則是可能的，從而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提升商住物業(yè)價(jià)值，一方面可以促進(jìn)租售工作的進(jìn)行。（二）物業(yè)管理重點(diǎn)建議在項(xiàng)目管理職能上，其職能大致如下：1、作為物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲(chóng)事務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事

55、務(wù)代表客戶(hù)與有關(guān)政府部門(mén)聯(lián)絡(luò)（主要為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目協(xié)助/監(jiān)管裝修工作解答業(yè)主的查詢(xún)2、作為大業(yè)主的租務(wù)代理人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶(hù)的租務(wù)管理工作負(fù)責(zé)租戶(hù)的查詢(xún)及提供有關(guān)協(xié)助負(fù)責(zé)商業(yè)街部分的推廣工作3、作為停車(chē)場(chǎng)管理人負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)的日常運(yùn)作和管理工作另行提供特色服務(wù)：家政服務(wù)：家居清潔、代訂車(chē)票、代訂煤氣、代購(gòu)報(bào)紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆、節(jié)日特色活動(dòng)等（三）經(jīng)營(yíng)管理建議建議公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理單位，一方面能夠切實(shí)確保商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，能夠極大促進(jìn)本案的銷(xiāo)售和招商。對(duì)商業(yè)街區(qū)的直接管理可

56、采用兩種方案：1、由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)單位進(jìn)行管理。2、由代理商下設(shè)經(jīng)營(yíng)部進(jìn)行管理。以上兩種方案由開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略因素決定。這是一種全新的經(jīng)營(yíng)模式，由專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃，在形象推廣方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)營(yíng)上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由專(zhuān)業(yè)的從業(yè)人員組建的市場(chǎng)推廣部門(mén)將成為經(jīng)營(yíng)公司的核心機(jī)構(gòu)。歐陽(yáng)修商業(yè)街全年度將有計(jì)劃地組織統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，高密度的媒體廣告推廣和各類(lèi)大型公關(guān)、節(jié)日性活動(dòng)，有效地帶動(dòng)每個(gè)店鋪的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，而且規(guī)模性的整體廣告使得每個(gè)店鋪所攤的廣告成本和促銷(xiāo)收益比值達(dá)到最小。同時(shí)商業(yè)街聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司做物業(yè)管理顧問(wèn)，向業(yè)主提供全面、專(zhuān)業(yè)、周到的人性化服務(wù)。引

57、入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理、靈活經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營(yíng)，服從統(tǒng)一監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)管理公司（部門(mén)）基本職責(zé)：1）制訂整體和階段市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)和執(zhí)行策略并負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。2）具有CIS導(dǎo)入和推廣的職責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目推廣基金的管理與運(yùn)作。3）全面負(fù)責(zé)招商工作的執(zhí)行以及租金水平的統(tǒng)一制定和租金管理。4）直接向業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)商業(yè)街的各單元店鋪執(zhí)行統(tǒng)一有效的管理與服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利。5）負(fù)責(zé)兌現(xiàn)保租、返購(gòu)等承諾。4）CS（顧客滿(mǎn)意）戰(zhàn)略具有倡導(dǎo)和監(jiān)控的職責(zé)。6）嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)行商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理制度。7）監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。第四

58、部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析本案商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)商業(yè)性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)目的一般不是為了最終消費(fèi)，而是為了貨幣向更多的貨幣轉(zhuǎn)化：不論是自營(yíng)客和投資客其購(gòu)買(mǎi)意圖都是為了將資金投入，進(jìn)而產(chǎn)生商業(yè)上的收益與增值。而任何商鋪的價(jià)值就是他們充當(dāng)了實(shí)現(xiàn)這一過(guò)程的載體。自營(yíng)客與投資客不同在于：自營(yíng)客是親自去實(shí)現(xiàn)貨幣升值的過(guò)程，投資客借助租戶(hù)和市場(chǎng)來(lái)完成。因此，商鋪價(jià)值對(duì)于不同的買(mǎi)家考慮核心因素是不同的：因?yàn)樽誀I(yíng)客會(huì)容易向投資方向轉(zhuǎn)變，而投資客也比較關(guān)心租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)收益預(yù)期。此外，由于購(gòu)買(mǎi)商鋪買(mǎi)家所付出的貨幣成本量相對(duì)消費(fèi)品而言一般較大，所以此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)行為基本上呈現(xiàn)理性化、謹(jǐn)慎化，從而一個(gè)理性的、引導(dǎo)性的、現(xiàn)實(shí)性的投資價(jià)值

59、分析是買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的催化劑，是必備的文本材料。只有比較全面地闡述項(xiàng)目的價(jià)值內(nèi)涵、才能給市場(chǎng)一個(gè)最具說(shuō)服力的投資理由。（一）本司將從以下兩個(gè)方面分析本案物業(yè)的價(jià)值所在，以期挖掘物業(yè)的價(jià)值內(nèi)涵，拓展物業(yè)的市場(chǎng)認(rèn)可度：A對(duì)售價(jià)采用市場(chǎng)比較法，得出本案的售價(jià)上在市場(chǎng)上相比的優(yōu)劣勢(shì)；B租金倒算法，用本案可能的市場(chǎng)租賃行情，除以預(yù)期年投資回報(bào)率，得出市場(chǎng)可被接受的銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)也是購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本案投資價(jià)值判斷的重要依據(jù)。（二）從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹎闆r看項(xiàng)目?jī)r(jià)值租金是鋪位價(jià)值的一種直接表現(xiàn)形式，通過(guò)租金看出人們對(duì)地段的認(rèn)可程度如何、商鋪的價(jià)值如何、商業(yè)的銷(xiāo)售效應(yīng)如何、對(duì)商家的吸引力如何。租金既是商鋪獲利能力的

60、一種體現(xiàn)，也是商鋪周邊消費(fèi)者效應(yīng)的體現(xiàn)。名稱(chēng)地段面積/平方租金/年租金/平方/年租金/建面貿(mào)易廣場(chǎng)恩江北路與永豐大道交叉處80（底層40平米）86401109元/平方躍進(jìn)西路商業(yè)街躍進(jìn)西路（恩江中學(xué)左邊）40860021618元/平方服裝時(shí)代廣場(chǎng)402400060050元/平方服裝龍崗北路20720036030元/平方文體用品歐陽(yáng)修大道704800726元/平方金鷹家電時(shí)代廣場(chǎng)附近222200054045元/平方寶嘉旺商城600元/平方/年（二樓）從上面我們可以看出A）每平方30-50元及以上，主要是時(shí)代廣場(chǎng)以及一些街道轉(zhuǎn)角處的沿街店面B）每平方1030元左右者，主要是時(shí)代廣場(chǎng)外圍200米以?xún)?nèi)