商貿(mào)物流總部基地項目策劃可行性研究報告

1、南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地項目第一、二期可行性研究報告投 資 商：南方香江集團二零一一年八月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc283387642 第一章 總論 PAGEREF _Toc283387642 h 4 HYPERLINK l _Toc283387643 1.1 項目背景 PAGEREF _Toc283387643 h 4 HYPERLINK l _Toc283387644 1.2 項目概況 PAGEREF _Toc283387644 h 12 HYPERLINK l _Toc283387645 1.3 結(jié)論 PAGEREF _Toc28338

2、7645 h 15 HYPERLINK l _Toc283387646 第二章 項目建設(shè)的必要性和擬建內(nèi)容 PAGEREF _Toc283387646 h 15 HYPERLINK l _Toc283387647 2.1項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc283387647 h 15 HYPERLINK l _Toc283387648 2.2擬建內(nèi)容 PAGEREF _Toc283387648 h 16 HYPERLINK l _Toc283387649 第三章 市場分析 PAGEREF _Toc283387649 h 18 HYPERLINK l _Toc283387650 3.1市場

3、機遇 PAGEREF _Toc283387650 h 18 HYPERLINK l _Toc283387651 3.2香江集團優(yōu)勢分析 PAGEREF _Toc283387651 h 19 HYPERLINK l _Toc283387652 3.3市場競爭力分析 PAGEREF _Toc283387652 h 21 HYPERLINK l _Toc283387653 3.4存在的問題和不足 PAGEREF _Toc283387653 h 21 HYPERLINK l _Toc283387654 第四章 土地利用及場址選擇 PAGEREF _Toc283387654 h 23 HYPERLINK

4、 l _Toc283387655 4.1 土地利用 PAGEREF _Toc283387655 h 23 HYPERLINK l _Toc283387656 4.2 場址選擇 PAGEREF _Toc283387656 h 24 HYPERLINK l _Toc283387657 4.3房屋拆遷安置補償方案 PAGEREF _Toc283387657 h 25 HYPERLINK l _Toc283387658 第五章 工程方案和設(shè)備方案 PAGEREF _Toc283387658 h 26 HYPERLINK l _Toc283387659 5.1 要緊設(shè)計原則 PAGEREF _Toc28

5、3387659 h 26 HYPERLINK l _Toc283387660 5.2總體規(guī)劃和空間布局 PAGEREF _Toc283387660 h 26 HYPERLINK l _Toc283387661 5.3 工程和設(shè)備方案 PAGEREF _Toc283387661 h 28 HYPERLINK l _Toc283387662 第六章 資源開發(fā)及綜合利用分析 PAGEREF _Toc283387662 h 37 HYPERLINK l _Toc283387663 6.1資源開發(fā)方案 PAGEREF _Toc283387663 h 37 HYPERLINK l _Toc28338766

6、4 6.2資源利用方案 PAGEREF _Toc283387664 h 38 HYPERLINK l _Toc283387665 6.3資源節(jié)約措施 PAGEREF _Toc283387665 h 39 HYPERLINK l _Toc283387666 第七章 節(jié)能措施 PAGEREF _Toc283387666 h 42 HYPERLINK l _Toc283387667 7.1用能標準及節(jié)能規(guī)范 PAGEREF _Toc283387667 h 43 HYPERLINK l _Toc283387668 7.2電氣節(jié)能 PAGEREF _Toc283387668 h 43 HYPERLINK

7、 l _Toc283387669 7.3給水排水節(jié)能 PAGEREF _Toc283387669 h 45 HYPERLINK l _Toc283387670 7.4暖通空調(diào)動力節(jié)能 PAGEREF _Toc283387670 h 46 HYPERLINK l _Toc283387671 7.5建筑節(jié)能 PAGEREF _Toc283387671 h 48 HYPERLINK l _Toc283387672 7.6設(shè)備節(jié)能 PAGEREF _Toc283387672 h 50 HYPERLINK l _Toc283387673 7.7節(jié)能效果綜合分析及評價 PAGEREF _Toc283387

8、673 h 50 HYPERLINK l _Toc283387674 第八章 環(huán)境和生態(tài)阻礙分析 PAGEREF _Toc283387674 h 50 HYPERLINK l _Toc283387675 8.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc283387675 h 50 HYPERLINK l _Toc283387676 8.2項目建設(shè)對環(huán)境的阻礙 PAGEREF _Toc283387676 h 51 HYPERLINK l _Toc283387677 8.3生態(tài)環(huán)境愛護措施 PAGEREF _Toc283387677 h 51 HYPERLINK l _Toc283387678 8.

9、4環(huán)境和生態(tài)阻礙綜合評價 PAGEREF _Toc283387678 h 55 HYPERLINK l _Toc283387679 第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 PAGEREF _Toc283387679 h 55 HYPERLINK l _Toc283387680 9.1 勞動安全與衛(wèi)生 PAGEREF _Toc283387680 h 55 HYPERLINK l _Toc283387681 9.2 安全衛(wèi)生措施預(yù)期效果評價 PAGEREF _Toc283387681 h 57 HYPERLINK l _Toc283387682 9.3消防 PAGEREF _Toc283387682 h 57

10、 HYPERLINK l _Toc283387683 第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 PAGEREF _Toc283387683 h 59 HYPERLINK l _Toc283387684 10.1組織機構(gòu) PAGEREF _Toc283387684 h 59 HYPERLINK l _Toc283387685 10.2人力資源配置 PAGEREF _Toc283387685 h 59 HYPERLINK l _Toc283387686 10.3職員培訓打算 PAGEREF _Toc283387686 h 59 HYPERLINK l _Toc283387687 第十一章 項目實施進度 PA

11、GEREF _Toc283387687 h 60 HYPERLINK l _Toc283387688 11.1項目進展規(guī)劃 PAGEREF _Toc283387688 h 60 HYPERLINK l _Toc283387689 11.2 項目開發(fā)打算 PAGEREF _Toc283387689 h 60 HYPERLINK l _Toc283387690 第十二章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc283387690 h 61 HYPERLINK l _Toc283387691 12.1總投資估算 PAGEREF _Toc283387691 h 61 HYPERLINK l _To

12、c283387692 12.2項目第一期投資估算 PAGEREF _Toc283387692 h 62 HYPERLINK l _Toc283387693 12.2項目第二期至第五期投資估算 PAGEREF _Toc283387693 h 62 HYPERLINK l _Toc283387694 12.3 項目建設(shè)資金籌措 PAGEREF _Toc283387694 h 65 HYPERLINK l _Toc283387695 第十三章 經(jīng)濟效益評價和經(jīng)濟阻礙分析 PAGEREF _Toc283387695 h 66 HYPERLINK l _Toc283387696 13.1經(jīng)濟效益評價 P

13、AGEREF _Toc283387696 h 66 HYPERLINK l _Toc283387697 13.2行業(yè)阻礙分析 PAGEREF _Toc283387697 h 70 HYPERLINK l _Toc283387698 13.3區(qū)域經(jīng)濟阻礙 PAGEREF _Toc283387698 h 71 HYPERLINK l _Toc283387699 13.4宏觀經(jīng)濟阻礙 PAGEREF _Toc283387699 h 71 HYPERLINK l _Toc283387700 第十四章 社會阻礙分析 PAGEREF _Toc283387700 h 72 HYPERLINK l _Toc2

14、83387701 14.1社會阻礙效果分析 PAGEREF _Toc283387701 h 72 HYPERLINK l _Toc283387702 14.2社會適應(yīng)性分析 PAGEREF _Toc283387702 h 72 HYPERLINK l _Toc283387703 14.3社會風險及對策分析 PAGEREF _Toc283387703 h 73 HYPERLINK l _Toc283387704 14.4社會阻礙分析結(jié)論 PAGEREF _Toc283387704 h 73 HYPERLINK l _Toc283387705 第十五章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc2833

15、87705 h 74 HYPERLINK l _Toc283387706 15.1結(jié)論 PAGEREF _Toc283387706 h 74 HYPERLINK l _Toc283387707 15.2建議 PAGEREF _Toc283387707 h 75第一章 總論1.1 項目背景1.1.1項目名稱南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地1.1.2項目承辦單位概況單位名稱：來安南京灣投資進展有限公司注冊資本：人民幣1億元企業(yè)類型：有限責任公司來安南京灣投資進展有限公司是香江集團在滁州市來安縣新注冊的全資子公司，注冊資本10000萬元。香江集團創(chuàng)建于1990年，秉承“辦好實業(yè)、回報社會”的企業(yè)宗旨，

16、已進展成為擁有20000多名職員的大型企業(yè)集團。業(yè)務(wù)領(lǐng)域橫跨家居流通、家居制造業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)、鋁業(yè)和金融投資。商業(yè)版圖遍及珠三角、環(huán)渤海及內(nèi)地核心都市。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資控股的南方香江集團，先后開發(fā)了獲得“中國名盤”稱號的錦繡香江花園、翡翠綠洲等超大型明星樓盤。同時在國內(nèi)10多個省市建立了20多個商貿(mào)建設(shè)項目。在鋁業(yè)領(lǐng)域，采納國際上先進的技術(shù)、工藝和治理。香江萬基鋁業(yè)是經(jīng)國家發(fā)改委正式核準的、唯一一家由民營企業(yè)主導(dǎo)的大型氧化鋁項目，年產(chǎn)120萬噸氧化鋁粉。在金融投資領(lǐng)域，香江集團是廣東進展銀行、廣發(fā)證券和廣發(fā)基金治理公司的大股東之一。1.1.3企業(yè)背景香江集團創(chuàng)始人劉志強、翟美卿夫婦是中

17、國商界風云人物。劉志強先生現(xiàn)任香江集團董事局主席、全國政協(xié)委員、全國工商聯(lián)副主席、全國工商聯(lián)聯(lián)絡(luò)委員會主任、全國青聯(lián)副主席、廣東省民營企業(yè)商會主席。翟美卿女士現(xiàn)任香江集團總裁、深圳香江控股股份有限公司董事長、金海馬集團董事長、香江社會救助基金會主席、全國婦聯(lián)常委、廣東省政協(xié)常委、廣東省工商聯(lián)副主席、廣東省女企業(yè)家協(xié)會會長、全國工商聯(lián)家具裝飾業(yè)商會首任會長。胡錦濤主席親切接見了香江集團董事長劉志強先生，并對香江集團領(lǐng)先進行民族商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的戰(zhàn)略給予了充分確信香江集團在中國民營企業(yè)和世界華商會中擁有巨大的阻礙力，集團創(chuàng)始人是中國家居裝飾商會以及廣東省家居商會創(chuàng)始會長，集團與全國家居商會、裝飾業(yè)商會

18、、五金機電商會、中國女企業(yè)家商會等各類型商會保持緊密的合作。香江集團投資控股的南方香江集團，目前差不多在國內(nèi)10多個省市建立了20多個商貿(mào)建設(shè)項目，已開發(fā)的商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)面積達700萬平方米，目前已擁有全國最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進的物流中心平臺。在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，南方香江集團還先后開發(fā)了出了具有“中國名盤”稱號的錦繡香江花園、錦繡香江-翡翠綠洲、星河灣等超大型明星樓盤。香江集團總裁翟美卿受到溫家寶總理的親切接見香江集團是一家多元化大型企業(yè)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域橫跨家居流通、家居制造業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)、旅游開發(fā)、資源能源開發(fā)、金融投資和公益慈善事業(yè)等。1）家居生產(chǎn)流通領(lǐng)域香江集團同時橫跨家具、建材和裝飾三大

19、產(chǎn)業(yè)，并集制造和銷售于一體。全資擁有的金海馬集團是目前中國最大的家具產(chǎn)品代理商和經(jīng)銷商,是中國家具行業(yè)最大的連鎖商業(yè)機構(gòu)和行業(yè)領(lǐng)跑者。金海馬集團在中國成功首創(chuàng)專業(yè)化家居賣場、倉儲式銷售模式和連鎖經(jīng)營商業(yè)模式；中國第一家推出“統(tǒng)一采購”、“統(tǒng)一經(jīng)營治理”、“統(tǒng)一核算”的國際化先進治理模式，也是第一家成功導(dǎo)入SAP信息治理系統(tǒng)的家居流通企業(yè)，形成獨具優(yōu)勢的企業(yè)核心競爭力。目前，金海馬集團連鎖網(wǎng)點已有300多家，遍布全國各大中都市，市場覆蓋華南、華東、華北、華中、東北五大區(qū)域，與全國一萬多家生產(chǎn)企業(yè)建立了長期合作關(guān)系、構(gòu)建了遍布全國的市場網(wǎng)絡(luò)。2）商貿(mào)流通領(lǐng)域香江集團投資控股的南方香江集團，專注于商

20、貿(mào)物流市場和都市CBD項目的建設(shè)和經(jīng)營。在天津、遼寧、吉林、山東、江西、湖北、河南、安徽等十多個省市建立了20多個商貿(mào)市場和都市CBD項目，總建筑面積達700萬平方米，形成了全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)。有效地帶動了地點經(jīng)濟，提供了30多萬個就業(yè)崗位，促進了第三產(chǎn)業(yè)的進展。案例一：成都：香江全球家居CBD香江全球家居CBD位于成都市新都區(qū)，總用地面積達6平方公里（9000畝）。是集“產(chǎn)、學、研、展、銷”于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈平臺，旨在整合提升西部家具產(chǎn)業(yè)，服務(wù)全球家具廠商與消費者的產(chǎn)業(yè)高端。經(jīng)營范圍涉及家具、家居飾品、燈飾照明、藝術(shù)家居產(chǎn)品、家居用品、原輔材料等幾十大品類，受到香港、臺灣、樂從、順德、東莞、江

21、蘇等地的家具廠商青睞，目前，項目一期立即交付使用，已有679家廠家與經(jīng)銷商與香江全球家居CBD簽訂入駐協(xié)議，12000余家生產(chǎn)廠商、經(jīng)銷商正在接洽入駐事宜。在全國工商聯(lián)家具裝飾業(yè)商會等行業(yè)權(quán)威組織的協(xié)助下，香江集團將聯(lián)合美國、意大利、日本等國家的家具商會和會展公司在香江全球家居CBD舉辦“2012世界家具博覽會”。案例二：武漢香江家居武漢香江家居位于武漢市硚口區(qū)，占地面積1000畝，是為中國建材家居總部基地功能需求量身定制的具有先進功能和業(yè)態(tài)的第四代建材家居市場。是武漢規(guī)模最大的、兼具批零功能的建材家居市場，也是輻射華中的具有現(xiàn)代電子信息特色，虛擬與現(xiàn)實相結(jié)合的建材、裝飾材料、住宅產(chǎn)品采購中心

22、、國際物流中心和全亞洲最具規(guī)模的建材家居采購基地之一。案例三：山東聊城香江光彩大市場。山東聊城香江光彩大市場目前建設(shè)規(guī)模已達100多萬平方米。自2002年4月28日起破土動工，到同年10月25日正式開業(yè)投入運營，僅僅6個月時刻就完成了全部建設(shè)、招商工作，并在當年實現(xiàn)交易額、上繳稅收等指標名列山東省前列，被評為山東省五大市場之一，制造了比此外，南方香江集團還投資開發(fā)了河南鄭州鄭東建材家居城、洛陽百年家居建材城、河北香河全球家居產(chǎn)業(yè)CBD暨總部集群項目、河北保定香江家居國際體驗中心、江西南昌香江商貿(mào)中心、景德鎮(zhèn)中國陶瓷城、山東臨沂香江商貿(mào)城等一系列超大規(guī)模的商貿(mào)流通園區(qū)。3）房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域香江集團

23、秉承“人與自然和諧進展”、“居住與世界同步”的經(jīng)營、開發(fā)理念，定位于“國際化生態(tài)社區(qū)”，已先后打造出“中國名盤” 星河灣、“居住與世界同步” 的錦銹香江花園、“可能是世界上最好的不墅”錦繡香江翡翠綠洲、世界級休閑人居水城天津錦繡香江等明星樓盤。4）旅游開發(fā)領(lǐng)域香江集團自2005年開始介入生態(tài)旅游開發(fā)領(lǐng)域，差不多在廣州增城投資興建了大豐門生態(tài)旅游景區(qū)，在廣東南昆山國家森林公園投入巨資打造錦繡香江溫泉城。在南昆山投資建設(shè)的超五星級度假酒店被政府指定為2010年廣州亞運會外賓下榻酒店。此外，香江集團在廣東惠州市、恩平、河南鄭州等地的旅游項目也在穩(wěn)步推進當中。5）金融投資領(lǐng)域香江集團目前擁有一家國內(nèi)上

24、市公司香江控股（股票代碼600162），是廣東進展銀行、廣發(fā)證券和廣發(fā)基金治理公司的大股東；2009年，香江集團入股湛江商業(yè)銀行，成為其第一大股東。香江投資有限公司是香江集團旗下專事金融和戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)的子公司，1999年成立于深圳，注冊資本3億元。投資范圍已涉及金融機構(gòu)、私募股權(quán)（PE）、擬上市公司股權(quán)（PRE-IPO）、能源資源、高科技和其他戰(zhàn)略性行業(yè)等眾多領(lǐng)域，為集團及其下屬子公司搭建了有效的資本運作和金融投資后盾。6）資源能源領(lǐng)域香江集團2005年投資建設(shè)的香江萬基鋁業(yè)是中國光彩事業(yè)促進會、洛陽市人民政府招商引資的重點項目，是經(jīng)國家發(fā)改委正式核準的、唯一一家由民營企業(yè)主導(dǎo)的大型氧化鋁項目

25、。香江萬基鋁業(yè)是一家采納國際先進技術(shù)、工藝和治理的現(xiàn)代化企業(yè)，項目年產(chǎn)120萬噸氧化鋁粉，年銷售額近60億元。7）公益慈善事業(yè)香江集團主動肩負社會責任，從成立之初到現(xiàn)在，一直踴躍響應(yīng)黨和國家的各項號召，積極開展公益、慈善、扶貧、救災(zāi)、興教、助學等各項活動，為國家的科學教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)、文化體育事業(yè)、扶貧事業(yè)和支援災(zāi)區(qū)共捐資8億多元，捐建了500多所學校，資助了3萬多名失學的青青年。2005年經(jīng)國家民政部批準，撥出5000萬元專項資金，創(chuàng)立了全國首家非公募基金會“香江社會救助基金會”(國家民政部批號“001”)，兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實業(yè)、回報社會”的莊嚴承諾。香江

26、集團通過商貿(mào)物流市場的建設(shè)，解決了下崗職工再就業(yè)和安排農(nóng)村富余勞動力近30萬人，為振興地點經(jīng)濟和建設(shè)社會主義新農(nóng)村做出了積極貢獻。1.1.4項目建設(shè)環(huán)境背景2010年1月，國務(wù)院正式批復(fù)皖江都市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃，安徽沿江都市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)納入國家進展戰(zhàn)略。這是迄今全國唯一以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為主題的區(qū)域進展規(guī)劃，是促進區(qū)域協(xié)調(diào)進展的重大舉措，為推進安徽參與長三角區(qū)域進展分工，探究中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新模式，也為中部地區(qū)加速崛起點燃了助推器。這一重要政策，為汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的進展提供了有力的政策背景。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)始建于2005年9月，2009年1月被批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃

27、面積100平方公里。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是安徽東向進展的橋頭堡，是皖江都市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一站和首選地，與江蘇南京江北新市區(qū)和南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一河之隔，屬南京1小時工作和生活圈的核心層。長三角不僅是中國城鎮(zhèn)最密集的地區(qū)，也是中國最大的核心經(jīng)濟區(qū)，長三角正處于一個為構(gòu)筑更高競爭平臺而激烈重組的時期。南京是長三角經(jīng)濟圈中的一個重要節(jié)點，作為南京的江北門戶，汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的進展規(guī)劃目標是緊緊抓住南京跨江進展的契機，同意南京更大更強的經(jīng)濟、人文輻射，傾心打造南京江北新市區(qū)的拓展區(qū)，成為連接南京都市圈沿江產(chǎn)業(yè)帶與滁來經(jīng)濟區(qū)的樞紐區(qū)。1.2 項目概況1.2.1項目選址項目用地位于滁州市來安縣汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，

28、土地四至：位于汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)天河以東、撇洪溝以西、滬寧洛高速公路以南、汊河城鄉(xiāng)一體化項目以北范圍；以及黃牌西北、104國道兩側(cè)區(qū)域范圍內(nèi)。本項目在汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中的位置（藍線范圍區(qū)域）1.2.2 項目定位南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地將建設(shè)成為立足滁州市、面向華東，進而輻射全國，以高度聚合的商貿(mào)物流業(yè)為支撐，以長三角為核心，輻射周邊500公里1.2.3區(qū)位來安縣地處安徽省東部，緊靠東部發(fā)達省份，介于長江、淮河之間，承東啟西，橫貫?zāi)媳?，是長三角、江浙滬的核心腹地，是向周邊十余省輻射和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要樞紐。同時又具備中部地區(qū)巨大進展空間，孕育巨大產(chǎn)業(yè)進展?jié)摿Φ纳藤Q(mào)進展重地，將成為繼八十年代的深圳

29、、九十年代的浦東、二千年的環(huán)渤海之后，又一顆令世人矚目的明亮明珠。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于來安縣南端，地處“長三角”經(jīng)濟西緣，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，便于與“長三角”內(nèi)發(fā)達地區(qū)進行產(chǎn)業(yè)分工與合作，主動迎接 “長三角”地區(qū)的經(jīng)濟輻射與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。來安縣區(qū)位示意圖1.2.4交通公路交通：104國道橫貫全境，是汊河至南京便利的交通通道。312省道縱穿南北與寧連高速公路銜接，滬寧洛高速公路蚌寧段穿境而過。過江隧道連接口距開發(fā)區(qū)18公里，南京602鐵路交通：距離津浦鐵路滁州站18公里，距離南京火車站20公里，距京滬鐵路物資中轉(zhuǎn)站水運交通：滁河、來河、清流河在此交匯，直達長江，汊河港和規(guī)劃中的汊河文山碼頭常年通航，單船

30、最大通航能力可達600噸，距南京港20公里航空運輸：距離南京祿口國際機場48公里軌道交通：南京花旗地鐵3號線距離開發(fā)區(qū)4公里1.2.5建設(shè)規(guī)模南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地用地面積20平方公里（30000畝），總建筑面積達3000萬平方米，總投資額將超過600億元。其中第一期用地3000畝、建筑面積400萬平方米；第二期用地5000畝、建筑面積500萬平方米。南方香江集團投資成立來安南京灣投資進展有限公司，與來安縣人民政府雙方合作進行土地整理。相關(guān)土地經(jīng)整理達到土地出讓標準后，來安縣人民政府依法出讓，南方香江集團或其下屬公司或關(guān)聯(lián)公司可通過招拍掛程序取得相應(yīng)土地，進行本項目的二級開發(fā)。1.3

31、結(jié)論1）通過香江集團南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地項目的建設(shè)，可大大改善來安的投資環(huán)境，吸引更多的商家、企業(yè)落戶，提高來安在長三角甚至全國的阻礙力及輻射能力。項目將建設(shè)成為投資環(huán)境佳、創(chuàng)業(yè)環(huán)境佳、人居環(huán)境佳、社會和諧文明的現(xiàn)代化商貿(mào)新城。2）目前項目建設(shè)條件具備，項目設(shè)計的工程建設(shè)方案合理可行，項目建成后可取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風險能力。3）本項目具有市場前景寬敞，建設(shè)條件優(yōu)越，投資省、社會效益經(jīng)濟效益比較顯著的特點。因此，項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第二章 項目建設(shè)的必要性和擬建內(nèi)容2.1項目建設(shè)的必要性長三角是我國最大的工業(yè)、商貿(mào)業(yè)基地，差不多進展成為一個國際化大都

32、市群、全球重要的經(jīng)濟和貿(mào)易中心區(qū)。南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的建設(shè)有著區(qū)位、南京跨江進展、市場等多方面利好因素，項目的建設(shè)為完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈、改善區(qū)域商貿(mào)投資環(huán)境、加快區(qū)域都市化進程和增加就業(yè)等起到專門大的促進作用，項目的建設(shè)是有必要的。1）能夠填補市場空白。長三角及華東地區(qū)經(jīng)濟快速進展，原有的小規(guī)模、功能單一的批發(fā)市場差不多不能滿足整個區(qū)域的進展需求。在家居建材、汽車及用品行業(yè)、工業(yè)原輔材料等領(lǐng)域，缺乏大規(guī)模、現(xiàn)代化、集中集群式進展的國際性商貿(mào)物流平臺，本項目的建設(shè)能夠填補這方面的空白。2）對區(qū)域進展起到輻射作用。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東鄰南京、上海等東部發(fā)達都市，西接安徽等進展?jié)摿薮蟮闹胁渴》?/p>

33、，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，有著強大的輻射力，具備進展大型商貿(mào)物流業(yè)的基礎(chǔ)和空間，對區(qū)域的進展起到較大的輻射作用。3）專門好的利用南京跨江進展戰(zhàn)略因素。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與南京市一河之隔，是南京“1小時都市圈”的核心層，是南京高新企業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的基地，將直接承接南京及長三角地區(qū)的輻射，本項目的提出能專門好的利用這些有利的因素，起到事半功倍的作用。4）南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地將直接和間接提供幾十萬個以上就業(yè)崗位，吸引數(shù)萬的高端人才進駐服務(wù)，同時為當?shù)卣畮泶罅康亩愂詹⒋龠M當?shù)仄渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的進展，對當?shù)厣鐣淖璧K深遠。2.2擬建內(nèi)容南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地總用地面積20平方公里（300

34、00畝），總建筑面積達3000萬平方米。其中第一期用地3000畝、建筑面積400萬平方米；第二期用地5000畝、建筑面積500萬平方米。項目將通過“四大版塊、十六大功能”打造經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境舒適化的超大規(guī)模的全球商貿(mào)物流之都。1）四大版塊版塊一：燈飾家居建材結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟高速進展和江蘇、安徽傳統(tǒng)家居建材市場升級改造的契機，以燈飾、陶瓷、型材、石材、家具為主導(dǎo)行業(yè)，打造大規(guī)模、綜合性的建材家具集散中心。版塊構(gòu)成：燈飾貿(mào)易中心（花燈、民用燈具、戶外燈具、工礦照明等）；陶瓷貿(mào)易中心（陶瓷、潔具、水暖等）；建材貿(mào)易中心（鋁型材、石材、板材、地板、門

35、業(yè)等）；家居貿(mào)易中心（民用家具、辦公家具、軟裝飾品等）；家電貿(mào)易中心（電視、冰箱、空調(diào)、洗衣機、小家電等）版塊二：汽車及用品面對快速進展的汽車行業(yè)和旺盛的市場需求，打造集汽車展示、交易、維護、服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈高度集中的綜合性國際汽車博覽中心。版塊構(gòu)成：汽車貿(mào)易中心（汽車4S店、二手車交易、上牌辦證服務(wù)、汽車檢測、汽車維修等）汽車用品貿(mào)易中心（汽車配件、汽車裝飾用品）版塊三：工業(yè)原輔材料長三角輕工業(yè)發(fā)達，工業(yè)原輔材料版塊將服務(wù)眾多生產(chǎn)廠家，提供生產(chǎn)所需的各類原輔材料和工具設(shè)備。版塊構(gòu)成：電工電料貿(mào)易中心五金機電貿(mào)易中心輕工機械貿(mào)易中心工程設(shè)備貿(mào)易中心、電子元件貿(mào)易中心印刷包裝貿(mào)易中心輕紡貿(mào)易中

36、心版塊四：居住休閑居住休閑版塊將服務(wù)園區(qū)廠商和來自全球的采購群體，為其提供居住、餐飲、食宿、交通等一系列的服務(wù)各功能版塊的面積劃分版塊用地面積（畝）建筑面積（萬平方米）燈飾家居建材9000900汽車及用品9000900工業(yè)原輔材料9000900居住休閑3000300合計3000030002）十六大功能交易、會展、物流、總部基地、創(chuàng)意研發(fā)、產(chǎn)品檢測認證、電子商務(wù)、金融服務(wù)、政府服務(wù)、商務(wù)辦公、進出口報關(guān)、商會服務(wù)、培訓、居住、休閑、娛樂等功能。第三章 市場分析3.1市場機遇汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)進展定位為“三大產(chǎn)業(yè)、兩大基地”，即汽車配件產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以建材交易為主的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)；汽車配件基地

37、和建材商貿(mào)物流基地。國家商務(wù)部公布的加工貿(mào)易限制類商品目錄中，1853個勞動密集型加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)被列入外遷進展名單，以安徽、成都為代表的中西部地區(qū)，成為廣東、江浙等地廠家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要選擇。南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的建設(shè)完全符合汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)進展定位、符合國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策，多種有利條件為項目提供良好的進展機遇。3.2香江集團優(yōu)勢分析1）中國家居生產(chǎn)流通領(lǐng)域的領(lǐng)跑者：香江集團在家居領(lǐng)域橫跨家具、建材和裝飾三大產(chǎn)業(yè)，并集制造和銷售于一體，是中國最早實施家具連鎖經(jīng)營的運營商，與幾十個國家、一萬多家家居、燈飾業(yè)廠商結(jié)成了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，直接推動了廣東家具業(yè)的進展?；食⒓t蘋果、大富豪、聯(lián)

38、邦等上百個中國優(yōu)秀品牌伴隨著香江的進展一路成長、壯大。是國內(nèi)開發(fā)南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的最佳合作伙伴。2）擁有全國最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進的物流中心平臺：南方香江集團目前在全國十幾個省市建立了以家居、裝飾材料為經(jīng)營主體的商貿(mào)市場20多個，已建成的總面積達700萬平方米，構(gòu)建了全國性的批發(fā)網(wǎng)絡(luò)。通過長期致力于專業(yè)化市場、超大型商貿(mào)物流市場的開發(fā)和經(jīng)營，南方香江集團積存了豐富的市場培育和現(xiàn)代化市場治理的經(jīng)驗，與全國2萬多家生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷商建立了長期合作關(guān)系，形成了我國最龐大的商貿(mào)物流市場網(wǎng)絡(luò)，具有極強的造市和旺市能力。這為南京灣（香江）3）家居裝飾行業(yè)內(nèi)豐富的行業(yè)資源：香江集團是廣東民營

39、企業(yè)商會的會長單位，下屬的金海馬集團是全國家居裝飾業(yè)協(xié)會和廣東家居裝飾業(yè)協(xié)會的會長單位，具有特不廣泛的行業(yè)資源優(yōu)勢。香江集團與國內(nèi)外眾多的行業(yè)組織建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，能夠為本項目的開發(fā)、運營、招商及后期的運營提供各種資源。4）雄厚的資金實力保證項目的順利開發(fā)：本項目的總投資超過600億元，前期投資也超過80億元，一般企業(yè)是沒有實力操作本項目的。而香江集團通過數(shù)十年的進展差不多積存了雄厚的資金，同時與銀行金融機構(gòu)有著長期的合作基礎(chǔ)，雄厚的資金實力和強大的資源整合能力將保障項目如期按質(zhì)完成。5）良好的企業(yè)形象與阻礙力：1992年以來，香江集團先后為捐資助教、扶貧賑災(zāi)等社會公益事業(yè)捐款捐物已達8億元

40、，實踐了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實業(yè)、回報社會”的企業(yè)宗旨。其領(lǐng)先在國內(nèi)建設(shè)民族商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)的貢獻，振興地點經(jīng)濟和解決當?shù)鼐蜆I(yè)的舉措受到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的高度確信和贊揚。6）復(fù)合型人力資源優(yōu)勢：香江集團二十年來在家居流通、商貿(mào)市場建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)方面的成功經(jīng)驗為其儲備了專門多經(jīng)驗豐富的家居流通業(yè)、商貿(mào)市場建設(shè)方面的人才，將保證本項目能快速順利實施。7）香江集團的高度重視：南方香江集團正在環(huán)渤海、長三角、珠三角和西三角實施商貿(mào)物流總部基地的進展戰(zhàn)略。南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的定位與南方香江集團的進展戰(zhàn)略吻合，香江集團將傾全力打造本項目。3.3市場競爭力分析南方香江集團目前在十幾個省市建立了以家

41、居、裝飾材料為主的商貿(mào)市場20多個，形成了全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)，已建成的總面積達700萬平方米。通過長期致力于專業(yè)化市場、超大型商貿(mào)物流市場和房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，集團積存了豐富的市場培育和現(xiàn)代化市場治理的經(jīng)驗，與全國2萬多家生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷商建立了長期合作關(guān)系，形成了我國最龐大的商貿(mào)物流市場網(wǎng)絡(luò)，具有極強的造市和旺市能力。這為南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的招商和市場建設(shè)、繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的定位與南方香江集團的優(yōu)勢和進展戰(zhàn)略將形成高效、無縫對接。南方香江集團將充分發(fā)揮滁州市及來安縣的各項綜合優(yōu)勢，在汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)運營南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地，打造成為長三角區(qū)域內(nèi)最大規(guī)

42、模、對中國乃至全球產(chǎn)生重要阻礙力的全球商貿(mào)物流之都。3.4存在的問題和不足通過調(diào)研發(fā)覺，目前滁州市的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模小，功能較為單一，要緊服務(wù)滁州市本地區(qū)客戶群體，商業(yè)輻射能力、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動動能不足。目前，滁州市商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)存在的不足要緊表現(xiàn)在：1）目前滁州市缺乏成熟的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點布局比較散亂，且存在一定程度的條塊分割和重復(fù)建設(shè)；同時，從運作效能看，投入高、產(chǎn)出低、費用高，效率低，亟需行業(yè)整合，以實現(xiàn)“規(guī)?；?、集約化、效益化、幾何化”增長。2）各類商貿(mào)市場過于分散，形式雷同，生活消費品市場多、生產(chǎn)資料市場少，產(chǎn)業(yè)集群進展不夠，集中度不高，沒能形成較完善的產(chǎn)業(yè)鏈，增加了生產(chǎn)成本以及

43、交易成本。3）商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)營銷體系不夠完善，商貿(mào)流通企業(yè)規(guī)模小，且市場主體整體素養(yǎng)不高。滁州市多數(shù)商貿(mào)流通企業(yè)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)分散，經(jīng)營治理水平低，資金投入不足，進展后勁不強，專門難向集約化和規(guī)?；较蜻M展。4）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，真正意義上的龍頭集散商貿(mào)市場沒有形成，品牌效應(yīng)不強，市場規(guī)模不能滿足交易需求，服務(wù)功能不完善，信息化程度不高，現(xiàn)代化程度滯后，不能適應(yīng)“大商貿(mào)、大流通、大市場”的進展需要。與蘇州蠡口、廣東樂從等商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)基地相比較，缺乏相對競爭優(yōu)勢。縱觀滁州市商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)集聚、投資強度、營銷體系、統(tǒng)一規(guī)劃等產(chǎn)業(yè)鏈重要環(huán)節(jié)的缺失導(dǎo)致商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)沒有形成社會化和集約化產(chǎn)業(yè)群，商貿(mào)物

44、流產(chǎn)業(yè)亟需規(guī)劃先行、整合市場資源，優(yōu)化市場環(huán)境，加強整體規(guī)劃和配套建設(shè)。因此，高起點介入是唯一的、也是必定的產(chǎn)業(yè)進展路徑，這是滁州市商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)進展的有利因素。為此，在政府政策指引下，香江集團將利用在全國各個省份家居流通、商貿(mào)市場開發(fā)的成功經(jīng)驗和我們對滁州市、蘇州蠡口國際家具城的調(diào)查，我們將采取“以大流通帶動大市場，以大市場帶動大產(chǎn)業(yè)，以大產(chǎn)業(yè)帶動大進展”的開發(fā)思路，在最短時刻內(nèi)實現(xiàn)“彎道超車”，搶占競爭戰(zhàn)略高地，為推動滁州乃至長三角區(qū)域商貿(mào)物流業(yè)的進展貢獻一分力量。第四章 土地利用及場址選擇4.1 土地利用依照國土資源部頒布實施的建設(shè)項目用地預(yù)審治理方法，本項目建設(shè)因需要新征土地，報告增列土

45、地利用章節(jié)。4.1.1 用地規(guī)劃選址情況南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地項目用地位于汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)天河以東、撇洪溝以西、滬寧洛高速公路以南、汊河城鄉(xiāng)一體化項目以北范圍；以及黃牌西北、104國道兩側(cè)區(qū)域范圍內(nèi)，總用地面積20平方公里。項目所在地交通發(fā)達，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，總體建設(shè)符合滁州市、來安縣都市總體規(guī)劃要求。場區(qū)地勢平坦，無國家明文規(guī)定的自然愛護區(qū)、風景旅游區(qū)和瀕危動植物愛護名錄。4.1.2 項目功能分區(qū)和土地利用指標情況南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地建設(shè)將打造“四大版塊、十六大功能”的綜合性商貿(mào)物流總部基地。四大版塊是指燈飾家居建材、汽車及用品、工業(yè)原輔材料、居住

46、休閑；十六大功能包括交易、會展、物流、總部基地、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)、品檢測認證、電子商務(wù)、金融服務(wù)、政府服務(wù)、商務(wù)辦公、進出口報關(guān)、商會服務(wù)、培訓、居住、休閑、娛樂。項目第一、二期總投資約200億元，用地面積9000畝，建筑面積約900萬平方米，投資強度為約220萬元/畝，項目綜合容積率為1.5。本項目投資強度、容積率等均滿足國家及滁州市對用地指標的要求。4.2 場址選擇4.2.1地理位置本項目建于汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于來安縣城南部約27公里，江蘇、安徽兩省交界處，距南京中心區(qū)約20公里，與南京市浦口區(qū)相鄰。項目西面為來河、北面有寧洛高速公路、東南面是滁河，水陸交通便利，距京滬鐵路物資中轉(zhuǎn)站及南京高新技

47、術(shù)開發(fā)區(qū)相距8公里4.2.2 建設(shè)條件1）地質(zhì)地貌：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地勢北高南低。北部黃土崗丘高程38.5m，南部滁河平原高程約6m（均為黃海高程）。開發(fā)區(qū)南半部為河流沖積平原，全區(qū)屬半圩半崗地貌。土壤以水稻土為主，工程地質(zhì)條件好，地基承載力約12T/m2地震差不多烈度6級。2）水文：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南部有來河和清流河在此匯入滁河，東入長江。滁河汊河集水文站河流常年水位5.8m，最高洪水位12.57m（均為吳淞高程），洪水期有一定程度的洪澇災(zāi)難。有較好的航運條件，由于受上游阻礙，滁河污染嚴峻，淺層地下水含砷量超過飲用水標準的9倍，不宜作為飲用水水源。3）氣候：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)屬于亞熱帶濕潤性季風氣候

48、，其特點是：氣候濕潤和氣、雨量適中、陽光充足、四季分明、雨熱同季、易旱易澇。四季的特點是：春季和氣多變、夏季炎熱多雨、秋季天高氣爽、冬季嚴寒干燥。汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)年平均氣溫14.9，最熱月平均氣溫30，最冷月平均氣溫為1.3，平均無霜期為219天，年平均降水量為969mm，常年風向以東北風為主，冬夏兩季由于受單一的冷氣團、暖氣團操縱，故冬季多偏北風，夏季多偏南風。4.1.3 項目選址合理性分析來安縣地處滁州市區(qū)東部，介于長江、淮河之間，承東啟西，橫貫?zāi)媳保情L三角江浙滬的核心腹地，是向周邊十余省輻射和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要樞紐，緊靠最發(fā)達省份，又具有寶貴進展空間，孕育巨大產(chǎn)業(yè)進展?jié)摿Φ纳虡I(yè)聚攏區(qū)。依

49、照滁州市都市進展總體規(guī)劃，滁州將成為經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的皖東中心都市、長三角區(qū)域現(xiàn)代制造業(yè)基地和生態(tài)旅游都市，要緊職能是南京都市圈門戶都市、區(qū)域性制造業(yè)、旅游業(yè)和專業(yè)性商貿(mào)業(yè)基地。來安汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是被批準的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)進展定位為“三大產(chǎn)業(yè)、兩大基地”，即汽車配件產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以建材交易為主的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)；汽車配件基地和建材商貿(mào)物流基地。本項目的提出完全符合汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，項目選址合理。4.3房屋拆遷安置補償方案南方香江集團與來安縣人民政府簽訂協(xié)議，由來安縣人民政府依法將本項目規(guī)劃范圍內(nèi)相關(guān)土地征收為國有土地。在來安縣人民政府負責的土地開發(fā)整理工作中，房屋拆遷安置補償依

50、法進行，為取得上級政府等有關(guān)機構(gòu)征收項目地塊的批文及其他合法用地手續(xù)而應(yīng)交納的所有稅收及規(guī)費和項目地塊拆遷安置補償費用、征地（包括被征地范圍內(nèi)農(nóng)民社會保險的補償）、土地指標費、差不多農(nóng)田指標費等由南方香江集團負責。第五章 工程方案和設(shè)備方案5.1 要緊設(shè)計原則1)為整個南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地項目區(qū)建立一套完美的“經(jīng)絡(luò)”，即道路、景觀和空間的整體構(gòu)架。通過明確的空間序列，使身處總部基地區(qū)域任何一隅的人都能體驗到一個現(xiàn)代化新都市中心的存在。2)通過要緊動態(tài)、靜態(tài)空間的營造，來定位整個總部基地區(qū)的形象，提升入駐商家的認同感、自豪感。3）堅持“以人為本”的理念，精心配置總部基地區(qū)域環(huán)境的逐層肌

51、里。4）按照環(huán)境愛護、勞動安全衛(wèi)生和消防要求，對施工期間的廢水、塵土、噪音等不利因素，遵照“三同時”的原則，采取相應(yīng)的治理措施，以符合國家和地點的有關(guān)法規(guī)。5.2總體規(guī)劃和空間布局區(qū)域位置：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于來安縣城南部27公里，江蘇、安徽兩省交界處，距南京中心城區(qū)約公里，與江蘇省南京市浦口區(qū)相鄰。南京都市圈規(guī)劃的快速推進，特不是南京“一城三區(qū)”空間格局的提出，明確了南京進展江北新市區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想，同時也使南京高新開發(fā)區(qū)的空間拓展產(chǎn)生了新的契機，其空間的拓展和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移均為汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)帶來前所未有的進展良機。目前我國的長江三角洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷升級中，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正由東部發(fā)達地區(qū)向中西部地

52、區(qū)轉(zhuǎn)移。來安汊河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處“長三角”經(jīng)濟區(qū)西緣，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，便于對接“長三角”，主動迎接“長三角”地區(qū)的經(jīng)濟輻射與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。建筑設(shè)計：項目要緊建設(shè)南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地集群工程，依照各場地功能不同，進行合理布局，以滿足要求。充分考慮場區(qū)地面平坦度和防洪排水等要求。雨水排除：現(xiàn)場地設(shè)有排水系統(tǒng)。項目區(qū)內(nèi)按都市型道路排水方式設(shè)計，與區(qū)外排水系統(tǒng)相連。區(qū)內(nèi)道路布置及設(shè)計標準：區(qū)內(nèi)道路路面型式：主干道路為都市型道路，其兩側(cè)設(shè)有帶孔的蓋板，道路為砼路面，面層厚220-300mm，3:7灰土墊層220mm厚。圓形建筑外布置停車場。防洪工程：依照當?shù)靥峁┑馁Y料，近期該地區(qū)未被洪水淹過，

53、因此該區(qū)受洪水威脅較小。警衛(wèi)與消防設(shè)施：區(qū)內(nèi)自配備警衛(wèi)人員，負責門衛(wèi)值班及日常保衛(wèi)工作。配備給水消防和設(shè)備消防兩套方案，每棟建筑物內(nèi)均配備滅火器。5.3 工程和設(shè)備方案5.3.1土建工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為50年。建筑抗震設(shè)防類不為丙類，抗震設(shè)防烈度為8度。燈飾貿(mào)易中心、陶瓷貿(mào)易中心、建材貿(mào)易中心、家居貿(mào)易中心、家電貿(mào)易中心、汽車貿(mào)易中心、汽車用品貿(mào)易中心、電工電料貿(mào)易中心、五金機電貿(mào)易中心、輕工機械貿(mào)易中心、工程設(shè)備貿(mào)易中心、電子元件貿(mào)易中心、印刷包裝貿(mào)易中心、輕紡貿(mào)易中心、居住休閑區(qū)均為框架結(jié)構(gòu)。5.3.2公用工程1）給排水本項目給排水共包含給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消

54、火栓消防系統(tǒng)及自動噴灑系統(tǒng)。（1）給水項目所在地采納市政管網(wǎng)供水，管網(wǎng)遍布全區(qū)，項目區(qū)內(nèi)的供水水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標準（GB5749-85），供水能力滿足本項目的需要。本項目建筑物耐火等級為二級。室內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室外消防用水量為20L/S項目區(qū)消防水管均采納內(nèi)外涂環(huán)氧復(fù)合鋼管，埋地敷設(shè)。室外消火栓系統(tǒng)在要緊建筑物周圍，形成環(huán)狀，其主管徑DN200，并在道邊2m內(nèi)設(shè)室外消火栓，消火栓間距小于40m。各要緊建筑物內(nèi)均設(shè)室內(nèi)消火栓和滅火器。室內(nèi)消防水管均采納內(nèi)外熱鍍鋅鋼管。（2）排水項目無生產(chǎn)廢水排放，生活污水中的糞便污水經(jīng)化糞池處理。污水排水管網(wǎng)采納鋼筋混凝土管，處理后的生活污水及生活廢水經(jīng)室

55、外排水管網(wǎng)有組織排入園區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)。雨水排水由雨水口收集經(jīng)室外雨水管網(wǎng)有組織排入園區(qū)內(nèi)的雨水排水管網(wǎng)，雨水排水管網(wǎng)采納鋼筋混凝土管。2）采暖通風（1）供熱：本項目區(qū)生活熱水熱源擬采納集中供熱，既綠色環(huán)保又節(jié)約運營成本，同時大幅度的改善商貿(mào)、辦公、生活條件。（2）通風：為保證項目建筑物內(nèi)的通風換氣，除充分利用自然通風外，在空氣流通較差場所設(shè)通風機。（3）空調(diào)：本項目區(qū)夏季制冷及冬季取暖均由中央空調(diào)提供。3）供電工程設(shè)計范圍包含變、配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、動力用電設(shè)備的供電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、公共廣播及消防緊急廣播系統(tǒng)、電氣消防系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)。（1）變

56、、配電系統(tǒng)本工程電源引自來安縣的變電站，供電的上級電站為滁州供電公司，供電電壓10KV。電源雙路10KV埋地引至項目區(qū)，YJV22-10KV電力電纜直埋敷設(shè)進入變電站。本項目負荷等級為三級。一級負荷包括：火災(zāi)報警操縱設(shè)備、消防泵、消防風機、消防電梯及應(yīng)急照明、疏散照明等；二級負荷包括：一般客梯、排水泵、生活水泵等其它用電設(shè)備；一般電力、照明用電屬三級負荷。（2）照明系統(tǒng)及全場供電線路低壓饋出電纜選用YJY220.6/1KV交聯(lián)鎧裝電力電纜，直埋敷設(shè)至建設(shè)區(qū)，室內(nèi)選用YJY1KV電纜沿電纜溝或電纜橋架敷設(shè)。至用電設(shè)備處穿鋼管埋地暗敷。（3）弱電系統(tǒng)本項目安防監(jiān)控系統(tǒng)包括園區(qū)監(jiān)視攝像系統(tǒng)，在各建筑

57、物內(nèi)設(shè)置安防監(jiān)控中心，安防監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)有監(jiān)控操作站、各安防監(jiān)控設(shè)備主機和大屏幕顯示裝置及聲光報警裝置等必要的設(shè)備。各系統(tǒng)的信息數(shù)據(jù)匯總于安防監(jiān)控中心集中顯示及操作報警。監(jiān)視攝像系統(tǒng)本工程監(jiān)視攝像系統(tǒng)選用數(shù)字硬盤錄像機和模擬錄像機相結(jié)合的系統(tǒng)，采納數(shù)字監(jiān)控技術(shù)對各個場所進行監(jiān)視并長時刻錄像，對重要地區(qū)監(jiān)視點采納一對一的錄像方式，遇突發(fā)事件，錄像自動轉(zhuǎn)至正常錄像狀態(tài)。本系統(tǒng)可在一臺監(jiān)視器或錄像機上同時顯示或錄制重放一路或多路圖像。監(jiān)視攝像系統(tǒng)通過安防中心的監(jiān)控站由操作員通過鍵盤和鼠標對攝像機的焦距、俯仰、水平旋轉(zhuǎn)等進行操作。本系統(tǒng)畫面顯示能任意編程、自動或手動切換，畫面上顯示攝像機的編號、攝像機部

58、位地址和時刻、日期等。項目區(qū)監(jiān)視攝像系統(tǒng)在項目區(qū)的各個主入口、次入口和生活入口分不各設(shè)置兩套數(shù)字攝像機（出向及入向各一套），監(jiān)視每個入口的出入情況。在園區(qū)的圍墻上每隔200米設(shè)一套數(shù)字監(jiān)控攝像機監(jiān)視相應(yīng)區(qū)域的情況。并將信號傳至物業(yè)治理中心安防監(jiān)控中心。監(jiān)視攝像系統(tǒng)要緊建筑物首層各出入口、各層電梯口、樓梯口及展示大廳重要位置設(shè)置數(shù)字監(jiān)控攝像機，監(jiān)視出入情況。并將信號傳至物業(yè)治理中心安防監(jiān)控中心。防盜報警系統(tǒng)燈飾貿(mào)易中心、陶瓷貿(mào)易中心、建材貿(mào)易中心、家居貿(mào)易中心、家電貿(mào)易中心、汽車貿(mào)易中心、汽車用品貿(mào)易中心、電工電料貿(mào)易中心、五金機電貿(mào)易中心、輕工機械貿(mào)易中心、工程設(shè)備貿(mào)易中心、電子元件貿(mào)易中心、

59、印刷包裝貿(mào)易中心、輕紡貿(mào)易中心等人多繁雜場所設(shè)置報警探測器，如有非法入侵，及時向保安人員示警。在存放現(xiàn)金，或現(xiàn)金交易場所設(shè)手動報警按鈕，如有意外情況，相關(guān)人員能夠手動報警，將報警傳至位于安防監(jiān)控中心的報警主機，報警主機可顯示報警區(qū)域并及時通過值班人員及時阻止盜情的發(fā)生。實現(xiàn)與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動，提供系統(tǒng)集成接口。智能門禁系統(tǒng)在建筑物內(nèi)重要場所設(shè)置門禁系統(tǒng)以實現(xiàn)對客戶的識不、出入記錄、與可視對講系統(tǒng)配合使用。外網(wǎng)敷設(shè)本工程由各個主建筑及園區(qū)圍墻的監(jiān)控點至物業(yè)治理中心安防監(jiān)控中心的操縱電纜及光纜均通過通信管道及局部埋管的方式進行外網(wǎng)敷設(shè)。通信及電視系統(tǒng)中國聯(lián)通和中國移動先進的程控電話網(wǎng)覆蓋全區(qū)，512K

60、10M的寬帶延伸到開發(fā)區(qū)內(nèi)每一個角落；中國移動通信系統(tǒng)實現(xiàn)全區(qū)無間縫覆蓋。有線電視傳輸系統(tǒng)實現(xiàn)光纖進入項目區(qū)，向燈飾貿(mào)易中心、陶瓷貿(mào)易中心、建材貿(mào)易中心、家居貿(mào)易中心、家電貿(mào)易中心、汽車貿(mào)易中心、汽車用品貿(mào)易中心、電工電料貿(mào)易中心、五金機電貿(mào)易中心、輕工機械貿(mào)易中心、工程設(shè)備貿(mào)易中心、電子元件貿(mào)易中心、印刷包裝貿(mào)易中心、輕紡貿(mào)易中心等建筑物內(nèi)各用戶提供圖文和數(shù)據(jù)服務(wù)，保證信號的可靠性和連續(xù)性。有線電視系統(tǒng)有線電視信號直接由縣網(wǎng)引入，位置與有線電視主管部門協(xié)商確定。5.3.3電氣消防系統(tǒng)1)在一層設(shè)置消防操縱室。本項目的消防泵房分不由項目區(qū)變電室用剖纜引來兩路專用220380V電源供電，末端自動