房地產(chǎn)二期項目建設(shè)可行性研究報告

1、Xxxx二期項目可行性研究報告Xxxx二期項目可行性研究報告 xxx 房地產(chǎn)項目二期項目可行性研究報告編制單位： xx 投資咨詢有限公司 編制時間：二零一一年十一月目 錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章申報單位及項目概況 4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.1項目概況 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 1.2企業(yè)概況 4 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document

2、 1.3項目申請報告編制依據(jù)和范圍 5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 1.4項目背景 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 1.5建筑規(guī)模與方案 6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 1.6建設(shè)條件 8 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.7研究結(jié)論與建設(shè) 11 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 12

3、 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 2.1發(fā)展規(guī)劃 12 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 2.2產(chǎn)業(yè)政策 16 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 2.3市場供求分析 18 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 2.4行業(yè)準(zhǔn)入分析 20 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 24 HYPERLINK l bookmark34

4、o Current Document 3.1資源開發(fā)方案 24 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.2資源利用 25 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 3.3資源節(jié)約措施 25 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第四章節(jié)能方案分析 27 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 4.1節(jié)能原則 27 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 4.2節(jié)能分析 30

5、 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.3綜合能耗分析 32 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 4.4節(jié)能措施 33 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 4.5節(jié)能效果分析 39 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 41 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 5.1建設(shè)地點 41 HYPERLINK l bookma

6、rk56 o Current Document 土地性質(zhì)及土地取得方式 41 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 土地利用 41 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 5.4選址結(jié)論 43 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 44 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 6.1建設(shè)地點環(huán)境 44 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 6.2

7、環(huán)保方案設(shè)計原則 44 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 6.3環(huán)境現(xiàn)狀和區(qū)域主要環(huán)境問題 44 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 6.4擬采取的環(huán)保措施可行性 45 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 6.5環(huán)境保護(hù)具體措施如下 56 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 6.6綠化及環(huán)境衛(wèi)生 57 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 6.7環(huán)境評價結(jié)論

8、 57 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 58 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 7.1工程概況 58 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 7.2建設(shè)投資估算 58 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 7.3、資金籌措與來源 60 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 7.4、財務(wù)評價 60 HYPERLINK l bookmark88

9、 o Current Document 7.5經(jīng)濟(jì)效益分析 62 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 7.6項目不確定性分析 63 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第八章社會影響分析 65 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 8.1、社會影響分析 65 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 8.2、互適性分析 65 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 8.

10、3、評價結(jié)論 66第一章 申報單位及項目概況1.1項目概況項目名稱：xx二期項目建設(shè)規(guī)模：項目占地面積 42268平方米；建筑面積74107.16平 方米，其中：住宅建筑面積65079.22平方米，幼兒園建筑面積1029.6 平方米，商業(yè)及物管建筑面積 3907.35平方米。建設(shè)地點：新城區(qū)（公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)）。建設(shè)投資：12251.91萬元資金來源：項目投資資金全部由企業(yè)自籌。1.2企業(yè)概況建設(shè)單位：xx市xx都市工業(yè)園發(fā)展有限公司法人代表：張勇經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售。企業(yè)概況：xx市xx都市工業(yè)園發(fā)展有限公司成立于 2006年4 月27日，為有限公司，辦公地點位于 xx縣xx鎮(zhèn)華

11、南二路，單位法 人張勇，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。注冊資本3000萬元人民幣?，F(xiàn)承擔(dān)xxxx拆遷安置小區(qū)的建設(shè)，公司的宗旨是深化企業(yè)改革，建 立現(xiàn)代企業(yè)制度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加速結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)資源優(yōu)化 配置，提高規(guī)模效益，實現(xiàn)凈資產(chǎn)的報值、增值，促進(jìn)xx經(jīng)濟(jì)和社 會發(fā)展 公司以“質(zhì)量第一、用戶至上、信譽為本”為宗旨，公司奉行“勵精圖治、追求卓越”的企業(yè)精神。以優(yōu)良的質(zhì)量、優(yōu)美的環(huán)境、 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽為品牌戰(zhàn)略的內(nèi)涵，在規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)中 以人為本，關(guān)愛人生。展望未來，公司不斷加強管理，提高自身素質(zhì)， 在競爭中求發(fā)展，為建設(shè)現(xiàn)代化城市、美化城市環(huán)境，為xx的騰飛做出更大的貢獻(xiàn)。1.3項

12、目申請報告編制依據(jù)和范圍1.3.1項目申請報告編制依據(jù)xx市城總體規(guī)劃xx二期項目設(shè)計方案。xx市開發(fā)建設(shè)工程行政、事業(yè)、服務(wù)性收費標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省2005年建筑、安裝工程概（預(yù)）算估算表。國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）。1.3.2項目申請報告研究范圍本申請報告研究工作范圍主要包括：申報單位及概況，發(fā)展規(guī)劃， 產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析，資源開發(fā)及綜合利用分析，節(jié)能方案分析， 建設(shè)用地，環(huán)境和生態(tài)影響分析，投資估算、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益， 以及社會影響分析等方面進(jìn)行研究。1.4項目背景xx縣房地產(chǎn)業(yè)近幾年一直都在活躍發(fā)展，樓市不衰，源于領(lǐng)導(dǎo) 重視，各方齊動，并由此闖出了一條適合市情的發(fā)展之

13、路，形成十分 強勁的總體聯(lián)動的發(fā)展態(tài)勢。縣委、縣政府十分重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 把擴(kuò)大開放，優(yōu)化投資環(huán)境，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，與不斷提高全縣人民生 活質(zhì)量的戰(zhàn)略舉措緊密結(jié)合起來，形成經(jīng)營現(xiàn)代城市的新理念，人本 思想的務(wù)實化，推動了一輪又一輪房地產(chǎn)業(yè)跨越式大發(fā)展。為推動xx 一體兩翼一一北翼xx縣東部城區(qū)建設(shè)同時配合社會主 義新農(nóng)村建設(shè)推進(jìn)，再加上我縣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施歷史欠賬較多、城市化程 度較低。另外，在城區(qū)中仍有許多自然村布局散亂，設(shè)施不配套，環(huán) 境較差。這種狀況已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要瓶頸之一。如何破除瓶頸，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，縣委、縣政府審時度勢，因地制宜的制定 了經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，全面對接 xx市“快

14、速突破東區(qū)、著力提升新 海、積極發(fā)展xx ”的城市發(fā)展重點，突出沿海特色重點加快新城區(qū) 的建設(shè)，實現(xiàn)新城區(qū)與老城區(qū)的互動發(fā)展。該項目符合xx市總體規(guī)劃要求，本項目地理位置優(yōu)越，城市自來 水網(wǎng)、排水網(wǎng)、電力網(wǎng)、可直接接通。1.5建筑規(guī)模與方案1.5.1項目介紹xx二期項目位于新城區(qū)（公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)）。項目占 地面積42268平方米；建筑面積74107.16平方米,其中：其中：住宅 建筑面積65079.22平方米，幼兒園建筑面積1029.6平方米，商業(yè)及 物管建筑面積3907.35平方米。項目包含多層、高層建筑，及排屋住 宅建筑，1幢幼兒園建筑。1.5.2規(guī)劃設(shè)計思想本規(guī)劃力求克服地形平

15、整而缺乏特色的的劣勢，在合理安排各類建筑的同時，使小區(qū)布局與人的關(guān)系體現(xiàn)出韻律感，在有序中求變化， 體現(xiàn)秩序之美，本項目規(guī)劃設(shè)計，隱喻該地塊是個聚寶盆，開發(fā)生意 興隆，財源滾滾。并融合自然山水的意境及幾何構(gòu)圖手法，主要圍繞 “自然、和諧”的主題開展，將建筑空間、道路空間、步行空間和水 體空間融合在一起，創(chuàng)造出多樣性、連續(xù)性的怡人的居住空間。1.5.3項目地址項目擬建地點位于新城區(qū)（公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)），該地段交通便利，市政設(shè)施配套齊全，項目所需水、電等公用設(shè)施，附近 建有電網(wǎng)線路、水管管網(wǎng)。1.5.4環(huán)境保護(hù)本項目由于是第三產(chǎn)業(yè)，不會對環(huán)境產(chǎn)生危害，對于生活污水， 經(jīng)過處理后直接排入城市

16、污水管道。同時，加強建設(shè)施工管理，減少 揚塵和噪聲污染。生活垃圾，由環(huán)衛(wèi)部門收集處理。1.5.5總投資及資金籌措本項目計劃總投資12251.91萬元。企業(yè)自籌資金。1.5.6項目實施進(jìn)度建議本項目建設(shè)工期3年，即36個月，將于2011年七月底開展前期 工作2011年4月一2011年5月，完成初步設(shè)計方案；2011年6月一7月完成施工設(shè)計圖；2011年8月通過招投標(biāo)選擇好施工隊伍；2011年9月一2014年5月，完成項目工程施工任務(wù)，對工程竣 工驗收。1.5.7項目招投標(biāo)本項目為房地產(chǎn)開發(fā)，投資成本高，應(yīng)嚴(yán)格按招投標(biāo)法規(guī)定的招 投程序進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)選定建筑公司及工程監(jiān)理公司，保證工程按質(zhì)、 按量

17、、按時完成。1.6建設(shè)條件1.6.1 土地條件項目位于新城區(qū)（公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)），地塊位于xx縣 新城區(qū)，公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)。項目用地為xx縣國土資源局掛牌出讓地塊，xx市xx都市工業(yè)園發(fā)展有限公司通過競拍方式取得 土地使用權(quán)。1.6.2交通條件及周邊環(huán)境項目位于新城區(qū)（公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)），在xx縣新城東 區(qū)，公園路北側(cè)、青龍大溝西側(cè)。地塊西側(cè)和西北側(cè)為已建成住宅區(qū)。 1.6.3市政管網(wǎng)配套條件該地塊周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施良好，供電、供排水、通訊機等城市基 礎(chǔ)設(shè)施的管道（線）均已鋪設(shè)至此，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申請辦理 使用手續(xù)，將上述設(shè)施的管道(線)引至擬建場地內(nèi)，所需條件即有

18、 保障。164自然條件xx縣處于暖溫帶和北亞熱帶的過渡帶，屬暖溫帶南緣濕潤性氣 候，既有暖溫帶氣候特征，又有北亞熱帶氣候特征(云臺山南麓)。氣 候總的特點是：四季分明，氣候溫和，光照充足，雨量適中，雨熱同 季。(1). 日照，太陽輻射總量為117.6125.5千卡/平方厘米年， 年內(nèi)分布呈雙峰型，5月、8月為兩個高值區(qū)，分別為13.314.4千 卡/平方厘米月和11.8 13.0千卡/平方厘米月。本地區(qū)日照 充足，全年日照時數(shù)平均達(dá) 2500小時左右。各月平均日照時數(shù)以冬 季各月最低，為170 180小時；日照時數(shù)最多的月份在雨季前后的 5、6月和8月，可達(dá)240 250小時；7月份受雨季影響

19、，不足200 小時；9月份以后逐月減少。(2 ).溫度，年平均溫度在14C左右，各月平均氣溫以1月份最 低，約0C;沿海地區(qū)在2C。最高氣溫出現(xiàn)在7、8月份，平均可 達(dá)26C以上。冬季月份極端歷史最低氣溫為 11.9 C。夏季極端歷 史最高氣溫內(nèi)地可達(dá)38.5 C,而沿海島嶼約低2C左右。(3 ).降水，全年平均降水量為900 950毫米，局部地區(qū)受地形 影響可達(dá)1000毫米；年最多雨量在1250毫米以上(2003年為1211.5 毫米)；年至少雨量不足550毫米。各月雨量分配以冬季各月最低， 其平均量僅10毫米左右；最少時連續(xù)數(shù)月不降水；最多月份出現(xiàn)在7月份，平均雨量在250毫米以上；極端最

20、多月份可達(dá)500毫米以上。(4 ).風(fēng)力，典型季風(fēng)氣候區(qū)，風(fēng)向年變化明顯。冬季受大陸冷 高壓控制，盛行偏北風(fēng)，氣候寒冷、干燥。在西北西至東北東方內(nèi)出 現(xiàn)風(fēng)向頻率達(dá)55%以上。夏季受西太平洋副熱帶高壓影響，盛行東 南風(fēng)，受海洋調(diào)節(jié)，氣候濕熱、多魚。在東至南方向出現(xiàn)風(fēng)向頻率超 過50%。年平均風(fēng)速內(nèi)地約4米/秒；沿海地區(qū)可達(dá)6米/秒以上。 年最大風(fēng)速沿海地區(qū)可達(dá)25米/秒以上；內(nèi)地也可達(dá)20米/秒。月 平均風(fēng)速一般春季較大而秋季最小， 春季內(nèi)地在4米/秒以上，沿海 地區(qū)超過6米/秒；秋季內(nèi)地不到3米/秒，沿海地區(qū)在5米/秒以 下。主要氣象數(shù)據(jù)：常年平均氣溫14.4C平均最高氣溫17.4C平均最低氣

21、溫12.0C年平均降水量872.3mm年最大降水量1380.7mm年最小降水量520.7mm年最大積雪深度13cm年最大凍土深度25cm主導(dǎo)風(fēng)向E & ESE1.7研究結(jié)論與建設(shè)本項目有著較強的區(qū)位優(yōu)勢，具備良好的建設(shè)條件，項目經(jīng)濟(jì)效 益顯著，項目可行。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1建設(shè)項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1總用地面積M422682總建筑面積M74107.163半地下總建筑面積M4090.994地上總建筑面積M70016.175其中：高層住宅建筑面積M34820.656多層住宅建筑面積M22811.057商業(yè)及物管建筑面積M3907.358幼兒園建筑面積M1029.

22、69總停車位輛38310包括：半地下室停車位輛24211地面停車位輛14112建筑密度%3013容積率%1.7414綠地率%3515居住戶數(shù)戶42416營業(yè)收入萬元21879.8217營業(yè)稅金及附加萬元1214.3318營業(yè)利潤萬元8413.58191稅后利潤萬元5637.1020投資利潤率%68.721投資利稅率%78.622投資回收期年1.46第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的 綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī) 劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和 政策引導(dǎo)才能真正

23、走上健康發(fā)展道路。 從項目立項開始，房地產(chǎn)項目 的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政 策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān) 法規(guī)政策調(diào)控等。中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 提出“十二五”時期，江蘇經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體目標(biāo)是：全省綜合經(jīng) 濟(jì)實力、自主創(chuàng)新能力、國際競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力顯著增強，全 面建成更高水平的小康社會，蘇南等有條件的地方在鞏固全面小康成 果基礎(chǔ)上率先進(jìn)入基本現(xiàn)代化，人民群眾普遍過上更加寬裕安康的生 活，為2020年全省基本實現(xiàn)現(xiàn)代化打下具有決定性意義的基礎(chǔ)。綜合實力。2015年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值6.58萬億

24、元（2010年價, 下同），年均增長10%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益明顯提升，人均地 區(qū)生產(chǎn)總值超過8萬元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到 48%左右，加快形成服務(wù)經(jīng)濟(jì) 為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到 40%消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60%左右。科技創(chuàng)新。自主創(chuàng)新體系逐步完善，研發(fā)經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總 值比重提高到2.5%;人力資本投資占GDP:匕重達(dá)到15%以上；人才貢 獻(xiàn)率達(dá)到43%百億元GDP專利授權(quán)數(shù)提高到400件，專利發(fā)展水平 居全國前列；科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率提高到 60%以上。生態(tài)文明。耕地保有量保持475萬公頃；能源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化， 非化石能源占一次能源消費

25、比重達(dá)到7%右，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗降低和二氧化碳排放減少均完成國家下達(dá)指標(biāo)；主要污染物排 放總量減少10%以上；單位工業(yè)增加值用水量降低 25%農(nóng)業(yè)灌溉用 水有效利用系數(shù)提高到0.58，森林覆蓋率提高到22%城鄉(xiāng)區(qū)域。城市化和城市現(xiàn)代化水平進(jìn)一步提高， 社會主義新農(nóng) 村建設(shè)取得明顯成效，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化取得實質(zhì)性進(jìn)展；城市化水平 達(dá)到63%沿海開發(fā)取得重大突破，蘇北地區(qū)人均主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超過 全國平均水平，三大區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢更加鮮明，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格 局。改革開放。財稅、金融、資源性產(chǎn)品價格、要素市場等重點領(lǐng)域 和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得明顯進(jìn)展；政府職能加快轉(zhuǎn)變，政府公信力和行 政效率顯著提高；

26、所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，民營經(jīng)濟(jì)加快轉(zhuǎn)型升級， 整體素質(zhì)和綜合競爭力顯著增強。開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平全面提高，利 用外資和對外投資、進(jìn)出口貿(mào)易總額位居全國前列，參與國際分工地 位和國際影響力明顯提升。人民生活。努力實現(xiàn)居民收入增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、 勞動報酬增 長和勞動生產(chǎn)率提高同步。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均 純收入年均增長10噓右；在2011年實現(xiàn)農(nóng)村貧困人口（年人均純 收入低于2500元）全部脫貧基礎(chǔ)上，繼續(xù)推進(jìn)脫貧奔小康工程；城 鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4刎內(nèi)，五年新增城鎮(zhèn)就業(yè) 500萬人以上；城 鎮(zhèn)、農(nóng)村基尼系數(shù)分別控制在0.39和0.35以內(nèi)；居民消費價格總水 平年均漲幅控制在國家規(guī)定

27、范圍。社會建設(shè)和管理。高中階段教育普及率達(dá)到 95%以上，高等教育 毛入學(xué)率提升到50%主要勞動年齡人口平均受教育年限提高到 11.2 年；人口自然增長率4%。左右；醫(yī)療服務(wù)體系進(jìn)一步完善，萬人擁 有病床數(shù)達(dá)到40張左右；公共文化服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達(dá)到 90%以 上；社會救助體系更加完善，城鄉(xiāng)基本社會保險覆蓋率穩(wěn)定在95%以上；城鄉(xiāng)三項醫(yī)療保險參保率保持在 95%以上；住房保障能力不斷提 高，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)139萬套；民主法制更加健全，依法行 政能力顯著增強，社會管理機制更趨完善，人民群眾權(quán)益得到切實保 障，法治江蘇、平安江蘇建設(shè)再上新水平。江蘇省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要

28、提出著力優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房需求，加大中低價位、中小套型 普通商品住房建設(shè)力度，完善適應(yīng)不同消費需求的房地產(chǎn)市場。推進(jìn) 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，推廣綠色建筑和成品住宅，發(fā)展為工業(yè)、商務(wù) 及其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。完善房地產(chǎn)市場服 務(wù)體系，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需 求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們 可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長， 人們買新房以及對住房升級 的需求規(guī)模逐步增大。就xx市房地產(chǎn)市場來看，自2006年以來，隨著涉房調(diào)控政 策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土

29、地政策的 調(diào)節(jié)作用下，xx市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升， 增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和 購房行為日趨成熟。目前，小高層住宅已經(jīng)成了xx市城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)的一個熱點，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，整體銷售率在95%以上。高層及小高層住宅已是市民安家落戶首選的一大品牌?！笆濉逼陂g，住房建設(shè)將以節(jié)約型、節(jié)能省地型住宅為標(biāo) 準(zhǔn)，以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為重點，加大成套技術(shù)集 成的推廣應(yīng)用。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合 規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)劃要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率 水平。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計、技術(shù)選

30、擇與優(yōu)化、 產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護(hù)等各個環(huán)節(jié)， 提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住 環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)， 促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！笆濉逼陂g，住房建設(shè)將以優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，以穩(wěn)定 住房價格為目標(biāo)，解決普通居民需求，鼓勵扶持中低價位、中小戶型 普通商品住房的建設(shè)，完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。廉租住房主要保障市 區(qū)“雙困”家庭住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房主要保障市區(qū)低收入家庭住 房需求，中低價位、中小套型普通商品住房主要滿足市區(qū)中低收入和 中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要滿足中等以上收入家庭的 住房

31、需求。xx市正由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達(dá)到38%城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善， 正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素 提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條 件?？梢灶A(yù)見，2011年以后，隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策 的出臺，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，xx市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快發(fā) 展。由此可以肯定，該項目符合國家和省市“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求， 也符合行業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和優(yōu)化xx市的城市風(fēng)光起到了推動作用。縱觀xx市場，2

32、011年上半年前價格雖有上升，但基本是在合理范圍之內(nèi)，價格虛高的情況很小，不過價格調(diào)整的趨勢是必然的， 而且自下半年國家對農(nóng)村土地制度的改革也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影 響，隨著消費人群理性回歸，新的一輪購房熱也必將逐漸恢復(fù)，因此未來房地產(chǎn)市場前景依然廣闊。2.2產(chǎn)業(yè)政策自2005年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控就緊鑼密鼓進(jìn)行著，相 繼出臺了一系列調(diào)控政策以及具體措施。隨著政策出臺的密度加大、 內(nèi)容逐漸細(xì)化，國家對地產(chǎn)調(diào)控的著力點也更加清晰起來，3年的調(diào) 控后，地產(chǎn)業(yè)得到更加規(guī)范的發(fā)展，卻也仍然存在著需要繼續(xù)加以完 善和解決的問題。2005年4月30日建設(shè)部、發(fā)展改革委員會、財政部、國土資 源部、人民銀

33、行、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會下發(fā)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房 價格工作的意見。為進(jìn)一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改 革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、 銀監(jiān)會2006年5月聯(lián)合制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價 格的意見，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。2007年國家調(diào)控思 路更加清晰，政策趨向更加鮮明，措施得以細(xì)化，責(zé)任更加明確，2007 年3月5日，溫家寶總理在兩會政府工作報告中將房地產(chǎn)持續(xù) 健康發(fā)展用了一個段落來講；接下來的 3月到9月，央行連續(xù)五次 加息，特別是最后兩次加息間距不到一個月；8月7日，國務(wù)院發(fā)布了24號文，即關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，

34、 相對于以前只在國務(wù)院辦公廳發(fā)出的調(diào)控文件，24號文的重要性 不言而喻；9月27 日，央行銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地 產(chǎn)貸款管理的通知，包括首付、利息的調(diào)整；10月29 日，全國人 大常委會通過了節(jié)能法的修正案，即節(jié)約能源法，經(jīng)過了修改以后重新公布，2008年4月正式實施；11月8日，國家八部委 關(guān)于廉租住房保障辦法出臺，根據(jù)國務(wù)院的若干意見八個部門出 臺廉租住房保障的細(xì)則；11月19 日，其中七個部門對經(jīng)濟(jì)適用 房住房管理辦法又做了更加明晰的規(guī)定。2008年12月，政策限制大幅放寬。根據(jù)規(guī)定，對已貸款購買 一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?再申請貸款購買第二 套用于改善居住條件

35、的普通自住房的居民， 可比照執(zhí)行首次貸款購買 普通自住房的優(yōu)惠政策。而一周后出臺的“新八條”直接省略了“人 均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健钡南拗茥l件。各地二套房貸政策放開， 購買二套房貸款的，比照執(zhí)行首套房貸的政策。2009年06月隨著房價出現(xiàn)大幅上漲，銀監(jiān)會通知重申嚴(yán) 控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為 由放棄第二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo) 準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！?009年12月，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費政策則繼續(xù)實施。根據(jù)國家、江蘇省、xx市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的文件，堅持房地 產(chǎn)開發(fā)適當(dāng)超前和

36、總量控制的原則， 確保供求結(jié)構(gòu)平衡。在相關(guān)產(chǎn)業(yè) 政策的作用下，xx房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，作為經(jīng)營性物業(yè)的購物 中心，更是成為市民投資中炙手可熱的產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)政策的推動下， 商業(yè)房地產(chǎn)成為挑動xx資本的起搏器，商鋪的投資成為xx商業(yè)經(jīng)濟(jì) 的催化劑。建設(shè)項目不在產(chǎn)業(yè)政策的限制范圍內(nèi)。2.3市場供求分析1、房地產(chǎn)業(yè)的市場分析:就全國來說，房地產(chǎn)業(yè)有九十年代的“筒子樓”演變現(xiàn)代各種設(shè) 計的板式樓、塔式樓等類型多樣的建筑，各種公共設(shè)施、配套服務(wù)不 斷升級，人性化突出，在滿足人們基本住需要的同時，更注重對人們 高層次心理的滿足，精品舒適的住宅成為社會的流行。從全國來看，舒適精品小區(qū)是大勢所趨；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階

37、段來看， 舒適精品小區(qū)是小康階段生活水平的重要標(biāo)志之一；從城市規(guī)劃的角度來看，是高質(zhì)量市政及公共設(shè)施建設(shè)的配套條件之一； 從人們的需 求層次來看，建設(shè)舒適精品住宅是一種必然。馬斯洛把人們的需求劃分為五個層次：生理需求、安全需求、社 交需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求。為了生存而購買住宅屬于最低層 次的生理需求，而當(dāng)人們步入小康社會之后，人們的需求層次也在逐 步提高，人們購房更注重房子的其他價值，更想獲得一種安全、被人 尊重，甚至賦予了另外的內(nèi)涵，更是一種生活方式，是人的價值的體 現(xiàn)，而只有不斷提高住宅的質(zhì)量和層次，才能更好滿足人們的需求， 因此，舒適精品住宅成為人們需求層次提高的必然。房地產(chǎn)業(yè)總的

38、來講，作為關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展既 關(guān)系到千家萬戶的居住條件的改善，同時，它牽系若干個相關(guān)產(chǎn)業(yè)， 它對促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造眾多的就業(yè)機會，為地方稅源的高速 增長創(chuàng)造了源泉。但這次中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺速度之快， 頻率之高，力度之大，執(zhí)行之細(xì)為歷次調(diào)控之少有，可謂前所未聞。新政的核心點，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的事項為：1、抑制不合理的 住房需求，具體表現(xiàn)在：第三套房可暫停發(fā)放貸款；限制外來人口購房；提高二套房的首付比例，提高二套房的貸款利率；2、增加住房有效供給；3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；4、加強對市場的監(jiān)督，建立良好 的市場秩序。這些政策的出臺，無疑會對 2009年以來過熱的房地產(chǎn)

39、市場起到降溫作用，會對過快上漲的房價起到抑制作用， 對過快的銷 售增長起到減緩的作用。在這些政策中，對開發(fā)商的影響主要表現(xiàn)在； 第一、限外令影響最大，直接影響了外來人口購房的需求，二套房首 付比例提高及利率提高影響次之，它直接增加了改善性住房的成本； 第三套房停貸影響再次之；限制了有錢人的投資和投機行為；第二、 對人們購房心理影響較大，更多的調(diào)控政策出臺，會增加購房者持幣 觀望；第三、調(diào)控政策的實施，影響最大的是上海、北京、深圳等一 線城市，房價會快速微調(diào)，但類似 xx這樣三、四線城市，在制訂 調(diào)控實施細(xì)則時，如不從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)，而參照一、二線城市政策執(zhí) 行，貝S后期對當(dāng)?shù)胤渴械淖邉?，毫無疑問

40、影響也是巨大的。2.4行業(yè)準(zhǔn)入分析xx市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過 30%大大高于當(dāng)年國 內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動xx市經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。連云 港市統(tǒng)計部門通過對未來城市人口增量及城市化進(jìn)程的帶動性分析， 初步確定xx市“十二五”期間的住房需求總量大概在1000萬平方米左右?！笆濉逼陂g，隨著住房制度改革的不斷深入，xx市住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī) 劃綱要，到2015年，全市經(jīng)濟(jì)綜合實力和競爭力顯著提升，社會建 設(shè)不斷加強，人民生活水平持續(xù)改善，全面建成小康社會，向基本實 現(xiàn)現(xiàn)代化邁出堅實步伐。經(jīng)濟(jì)綜合實力實現(xiàn)新跨越。地區(qū)生產(chǎn)總值年 均增長15注

41、右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)五年翻一番，超過全國平均 水平，實現(xiàn)在全國沿海地區(qū)進(jìn)位、蘇北地區(qū)爭先。城市輻射能力不斷提升。國際性海濱城市建設(shè)實現(xiàn)新跨越，加快 建設(shè)區(qū)域性航運、商貿(mào)、金融、信息、物流、旅游中心，中心城區(qū)建 成區(qū)面積達(dá)到150平方公里，人口達(dá)到150萬人。創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境。提升城市規(guī)劃建設(shè)、建筑設(shè)計水平，確定城 市建筑主色調(diào)，打造精品工程和經(jīng)典建筑。確定城標(biāo)、城徽、市花、 市樹、市歌。充分利用森林、濕地、山體、海洋等自然條件，加強環(huán) 境和生態(tài)建設(shè)，加強歷史文化街區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)和山體、海面輪廓線 保護(hù)，努力打造個性鮮明的城市生態(tài)人文景觀。 引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā) 展，建立多層次的住房供應(yīng)體系，

42、適應(yīng)城市人口集聚需求，人均住房 面積達(dá)到32平方米。大力推廣省地節(jié)能環(huán)保型住宅和全裝修住宅， 不斷提高居民居住水平和居住質(zhì)量。按照每年新增6萬人口、人均住宅建筑面積32平方米（2005年 xx市已達(dá)31.8平方米）測算，因城市居民增加對住房的年潛在需求 約為192萬平方米左右?！笆濉逼陂g，xx將由此新增住房面積約 960萬平方米。綜合考慮城市人均住房面積增長的需求，以及拆遷安置引起的住房需求，估計“十二五”期間，xx市住房需求總量為1062 萬平方米，因為住房潛在需求的不確定性，預(yù)計住房需求總量將在850萬至1050萬平方米。XX市xx都市工業(yè)園發(fā)展有限公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售工 作的

43、房地產(chǎn)企業(yè)。公司具有較強的經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量以及較好的社 會信譽，內(nèi)部法人治理結(jié)構(gòu)完善，配套班子齊全，管理規(guī)范，經(jīng)營理 念豐富。公司以開放式的創(chuàng)新思維構(gòu)筑企業(yè)發(fā)展的宏偉框架，持續(xù)貫 徹“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園，堅持建設(shè)高質(zhì) 量，全力為客戶建造滿意放心房，服務(wù)高效益，全力為消費者提供既 優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售前售中售后服務(wù)”的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方針， 在各相關(guān)部門和同仁及朋友們的關(guān)心和支持下，同心協(xié)力、共謀發(fā)展、 與時俱進(jìn)譜寫“優(yōu)質(zhì)企業(yè)”新篇章。公司以“質(zhì)量第一、用戶至上、 信譽為本”為宗旨，公司奉行“勵精圖治、追求卓越”的企業(yè)精神以 優(yōu)良的質(zhì)量、優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的

44、信譽為品牌戰(zhàn)略的內(nèi) 涵，在規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)中以人為本，關(guān)愛人生，堅持“為了至誠至 信而恪守信譽，為了盡善盡美而追求完美”的經(jīng)營理念。公司實力雄 厚，技術(shù)精良。符合相關(guān)建筑行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè) 計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán) 境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、 綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計采用 框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)， 嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致

45、，豐富了空間效果及視 覺效果。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要 求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。 符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定和國家發(fā)改委關(guān) 于加強固定資產(chǎn)項目節(jié)能評估和審查工作的通知（發(fā)改20062787號精神，做好固定資產(chǎn)投資項目的節(jié)能和審查工作。 建筑節(jié)能是建筑 業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國策的重 要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢。中華人民共和國節(jié)約能源法 中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定：“固定資產(chǎn)投資項目的可行性研究報

46、告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)投資項 目的設(shè)計和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范， 應(yīng)當(dāng)依照 有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和 產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、強化舊城改 造力度，大批工程項目相繼投入運營。提高了城市品位，完善了城市 基礎(chǔ)建設(shè)。同時也會占用大量的土地資源，合理有效的運用土地資源， 是工程項目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項目主要開發(fā)資源為土地， 該工程項目土地為承辦單位在xx縣國土局掛牌公開拍賣所得，各 種手續(xù)齊全，開發(fā)單位匯同xx縣市國土局、城建管理相關(guān)部門，對 該工

47、程項目選址及方案反復(fù)論證， 優(yōu)化設(shè)計。在滿足該項目整體和局 部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項目的延續(xù)和發(fā) 展。該工程項目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材、 木材、玻璃等。xx縣本地區(qū)土產(chǎn)建材資源豐富，有多個建材生產(chǎn)廠家及批發(fā)市 場，交通便利，物流快捷，完全能夠滿足項目建設(shè)所需全部材料供給。 工程項目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材 料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降耗。3.2資源利用本項目做好節(jié)能技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用。優(yōu)先選用無 污染或輕污染的材料，如環(huán)保涂料、綠色建材等，墻體用空心磚代替 粘土實心磚。采取措施，加大對太陽能利用與建筑一體化，

48、加大節(jié)能 門窗、節(jié)能產(chǎn)品的推廣，力爭本項目建設(shè)成建筑節(jié)能示范工程。本項目主要建構(gòu)筑物總建筑面積74107.16平方米，所有項目均滿 足國家有關(guān)設(shè)計和建筑工藝要求，所選建筑材料均為國家成熟產(chǎn)品， 符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和標(biāo)準(zhǔn)。3.3資源節(jié)約措施擬建設(shè)xx二期項目主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產(chǎn)生。設(shè)計方面在嚴(yán)格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進(jìn)和消化國內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工 設(shè)備，提高設(shè)備運行效率。做好項目的供配電的技

49、術(shù)設(shè)計和用電計量 管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。建筑施工 臨時用水，建設(shè)單位需事先到市、區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時用水手續(xù)。加強現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；大力推廣利用太陽能 加熱施工現(xiàn)場淋浴和廚房用熱水， 加強施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利 用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進(jìn)高效的節(jié) 能機械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長流水、長明燈等浪 費現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機械能耗，減少建筑構(gòu)配件的破損 率。此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。 提高建筑物使用壽 命，有效降低對建筑材料的消耗。推廣應(yīng)用高強鋼筋和高性能混凝土。第四章節(jié)能方案分析節(jié)能是

50、我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，當(dāng)今世界能源建設(shè)已 成為世界性的重大問題之一，各國對能源問題都給與了極大的關(guān)注。 合理利用能源，降低能耗被列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題。所以節(jié)約能源， 是通過技術(shù)進(jìn)步，合理利用、科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理化等，以最小 的能源消耗取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。我國解決能源問題的方針是開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位，1997年公布施行的中華人民求：“國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人 民政府應(yīng)當(dāng)在基本建設(shè)、技術(shù)共和國節(jié)約能源法 是我國關(guān)于節(jié)約能 源的基本大法，該法明確要改造資金中安排節(jié)約能源資金， 用于支持 能源的合理利用以及新能源和可再生能源的開發(fā)”，固定資產(chǎn)投資項 目申請報告，應(yīng)當(dāng)包括合

51、理用能的專題論證，固定資產(chǎn)投資項目的設(shè) 計和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守“合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范”，“達(dá)不到合理 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范的項目， 依法審批機關(guān)不得批準(zhǔn)建設(shè)”，“目 建成后，達(dá)不到合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求的，不予驗收”，“禁止新建技術(shù)落后，耗能過高，嚴(yán)重浪費能源的工業(yè)項目”，“對落 后的耗能過高的用能產(chǎn)品、設(shè)備實行淘汰制度”。4.1節(jié)能原則早在1992年，國家計委、國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦、建設(shè)部就規(guī)定基本 建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究要增列“節(jié)能篇章” ，1997年國 家計委、國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦、建設(shè)部重新發(fā)布了關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程 項目申請報告“節(jié)能篇章”編制及評估的規(guī)定，規(guī)定固定資產(chǎn)工程 項

52、目申請報告必須包括“節(jié)能篇章”。本項目節(jié)能率將達(dá)到50%項目的建設(shè)方案按照本法則的要求， 依 據(jù)國家和行業(yè)有關(guān)節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，合理設(shè)計，注重節(jié)約，提高了 能源利用效率，貫徹了生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展原則。4.1.1節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范一、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、中華人民共和國節(jié)約能源法2、中華人民共和國可再生能源法3、中華人民共和國電力法4、中華人民共和國建筑法5、中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法6、中華人民共和國計量法7、國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定（國務(wù)院令28號）&清潔生產(chǎn)審核暫行辦法（國家環(huán)境保護(hù)總局令第16號）9、節(jié)能中長期專項規(guī)劃（國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】 2505 號）10、 “

53、 一五”十大重點節(jié)能工程實施意見（國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】 1457號）11、重點用能單位節(jié)能管理辦法（國家經(jīng)貿(mào)委1999.3.10）12、節(jié)能用電管理辦法（國家經(jīng)貿(mào)委 國家發(fā)展計劃費【2000】1256 號）13、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（國務(wù)院令279號）14、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令第143號）15、建設(shè)部關(guān)于貫徹 國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定 的實施 意見（建科【2006】231號）16、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例（國務(wù)院令293號）17、 關(guān)于加強大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見（建質(zhì)【2007】年1號）18、能源效率標(biāo)識管理辦法（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004 年17號令

54、）三、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378-20062、 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程GB50243-20023、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 GB50176-934、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-20045、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范 GB50028-936、 生活鍋爐熱效率及熱工試驗方法GB/T10820-20027、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科2005199號）&夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JGJ134-20019、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ26-9510、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范11、 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-200412、 采暖居住建筑節(jié)能檢驗

55、標(biāo)準(zhǔn)JGJ 132 200113、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16-92 *14、 建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-200215、綠色照明工程技術(shù)規(guī)程 DBJ01-607-200116、全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施一一節(jié)能專篇17、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB50015-200318、建筑中水設(shè)計規(guī)范19、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范20、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)21江蘇省民用建筑工程施工圖設(shè)計文件（節(jié)能專篇編制深度規(guī)定）22、江蘇省居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DHJ32/J71-2008.4.2節(jié)能分析本項目主要消耗能源是水、電力和燃料等能源。1）供水項目主要是居民用水、商業(yè)區(qū)用水、綠化

56、用水等。xx二期項目建成后，將有424戶居民住宅，預(yù)計共有居民1884 人，該小區(qū)內(nèi)的人均用水量定為150L/人d ,則日平均用水量為210m3;廢水排放量按生活用水量的80%計，則生活污水產(chǎn)生量為168mVd。居民區(qū)水量按365天計，則項目建成后居民全年用水量為76650 m3,廢水排放量為 61320 m3。2）商業(yè)及物管用水根據(jù)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB50015-2003資料，商業(yè)區(qū) 員工及顧客，本項目為150L/ d,項目配套商業(yè)物管建筑面積3907.35 m2,則日平均用水量為45 m3,以全年運行365天計算，則全年用水 16425用，廢水排放量為13140 m3。3）綠化用水綠

57、化用水2L/ m 次，按一周兩次計算（去除多雨月份 6-9月）, 則綠化用水量為2.92m3/a.綠化不產(chǎn)生外排水。綜上，該項目年用水總量10.12萬噸。2、供電項目占地面積42268平方米；建筑面積74107.16平方米,其中： 其中：住宅建筑面積65079.22平方米，幼兒園建筑面積1029.6平方 米，商業(yè)及物管建筑面積3907.35平方米。住宅：面積 65079.22平方米，按 50W/ m2計，總用電負(fù)荷為： 3253.961kw。用電系數(shù)取值0.6，功率因數(shù)取值0.9，按照每天8小時工作，年耗電513.08萬kw.h。幼兒園：面積1029.6平方米，按50W/ m2計，總用電負(fù)荷為

58、51.48 kw。用電系數(shù)取值0.6，功率因數(shù)取值0.9，按照每天8小時工作， 年耗電8.11萬kw.h。商業(yè)：面積3603平方米，按70W/ m2計，總用電負(fù)荷為273.51 kw。用電系數(shù)取值0.6，功率因數(shù)取值0.9，按照每天8小時工作,年耗電43.12萬kw.h。地下室：面積6844平方米，按40W/ m2計，總用電負(fù)荷為163.6kw用電系數(shù)取值0.6，功率因數(shù)取值0.9，按照每天8小時工作,年耗電25.79萬kw.h。序號項目建筑面積（m2）負(fù)荷密度 指標(biāo)（Kw/m2）用電負(fù)荷（Kw）用電負(fù)荷（萬 Kw）備注1住宅65079.22503253.96513.08含空調(diào)2幼兒園1029

59、.64051.488.11含空調(diào)3商業(yè)360370273.51443.124地下室409040163.625.795合計3742.55590.126電力增容590.12根據(jù)單位建筑面積用電負(fù)荷密度指標(biāo)測算，項目開發(fā)一期年耗電590.12 萬 KWH3、供氣本項目建成后，年用煤氣量約為1.1萬立方米。4.3綜合能耗分析（1）電的折算系數(shù)根據(jù)綜合能耗計算通則（2008-06-01實施），1KWh電可折算 為當(dāng)量0.1229kg標(biāo)準(zhǔn)煤，等價值折算為0.35kg標(biāo)準(zhǔn)煤。（2）水的折算系數(shù)根據(jù)綜合能耗計算通則（2008-06-01實施），一噸新鮮水可等價值折算為0.0857kg標(biāo)準(zhǔn)煤。（3）管道煤氣的折

60、算系數(shù)根據(jù)綜合能耗計算通則（2008-06-01實施），1 m3可等價值折 算為0.3571kg標(biāo)準(zhǔn)煤。該項目建成后用電量估算為590.12萬千瓦時/年，用水消耗量估算10.12萬噸/年，用氣量估算為1.1萬立方米，為進(jìn)行能源消耗定 額及年消耗量的分析，具體消耗指標(biāo)見下表:表4-1綜合能耗分析表序號項目全年能源消耗實物量標(biāo)煤折算值單位項目需求量P折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù)折標(biāo)準(zhǔn)煤量（噸）1天然氣1萬m31.11.2143 kgce/m3144.082電力萬Kwh590.120.1229kg/kw.h725.263自來水萬噸10.1290.0857kg/t8.68合計878.02本項目用能總量為878.02噸