地產(chǎn)、宏觀聯(lián)合當(dāng)前地產(chǎn)現(xiàn)狀評(píng)估

1、前言自 2021 年下半年以來(lái)，地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，房企債務(wù)違約事件不斷，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入歷史罕見(jiàn)的低迷。從中央到地方，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，無(wú)論政策在銷售端、土地市場(chǎng)、房企融資渠道都有所放寬。當(dāng)前出臺(tái)的政策效果如何，整個(gè)地產(chǎn)處于什么樣的狀態(tài)？地產(chǎn)政策實(shí)際落地作用如何？未來(lái)還會(huì)有哪些政策推出？都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不確定性。本文將通過(guò)梳理回顧地產(chǎn)政策，全維度展示地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的現(xiàn)狀，對(duì)當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)現(xiàn)狀和面臨的問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)性總結(jié)。政策現(xiàn)狀：高低能級(jí)城市放松力度分化當(dāng)前地產(chǎn)政策主要還是聚焦于需求端，政策寬松力度整體為 2018 年以來(lái)最大寬松。當(dāng)前地產(chǎn)政策放松主要集中在需求側(cè)，分為限貸、限價(jià)、限購(gòu)、

2、限售四個(gè)維度。本輪地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)“因城施策”，尚未發(fā)布全國(guó)性的調(diào)控政策，但并不意味著當(dāng)前地產(chǎn)政策力度就比以往小。城市能級(jí)越低，政策力度越大，二三線城市的放松政策幾乎已經(jīng)應(yīng)出盡出，一線和強(qiáng)二線城市相對(duì)保守。限貸政策放松狀況限貸政策放松，主要是放松貸款利率和貸款比例。各地實(shí)施差別化住房信貸政策，低能級(jí)城市限貸政策放松力度普遍大于高能級(jí)城市。本輪利率下調(diào)幅度已經(jīng)很大，但距離 2015 仍有距離。2022 年以來(lái)，5 年期 LPR 共下調(diào)三輪，共 35BP，帶動(dòng)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已經(jīng)從去年底的 5.63%，到 6 月份已經(jīng)下降到 4.62%，下調(diào)幅度超 100BP。然而本輪五年期 LPR 降幅仍不

3、及 15 年。個(gè)人住房貸款利率但與過(guò)去兩輪地產(chǎn)（2009 年、2016 年）的歷史低點(diǎn)有一定距離。大部分城市已經(jīng)將利率降至最低。根據(jù)貝克研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 7 月已有 74 城房貸利率下調(diào)至 5 年期 LPR 減點(diǎn) 20BP 的最低值，其中不乏像廣州這樣的一線城市。各地首付比例都有所調(diào)降，三四線相比于一二線力度更大。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，百城首套房商貸最低首付比例為三成及以上的有 21 城，主要為直轄市及強(qiáng)二線城市。首套房商貸最低首付比例為兩成（全部銀行）的有 49 城，其中包括長(zhǎng)春、哈爾濱、南昌、武漢等二線城市。圖 1：住房貸款加權(quán)利率與住房貸款增速圖 2：100 城首套房貸最低首付比分布）

4、個(gè)人住房貸款同比 個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率（右，逆）（）60350440530620107082009201120132015201720192021（個(gè)）49302160504030201003成及以上3成2成貝殼研究院限價(jià)政策放松狀況當(dāng)前一手房限價(jià)政策均有放松，二手房限價(jià)幾乎全部取消。土地市場(chǎng)冷清，各地一手房限價(jià)政策放松（地價(jià)和新房銷售價(jià)格）。一手房限價(jià)主要控制兩塊價(jià)格，土地出讓環(huán)節(jié)的地價(jià)限制，新房銷售價(jià)格限制。一手房限價(jià)目的是為防止新房?jī)r(jià)格大幅上漲。今年土地市場(chǎng)趨冷，各地紛紛放寬土地限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，提高利潤(rùn)空間，吸引房企拍地。例如深圳第一輪供地提高了出讓地塊的限售價(jià)格，東莞更是直接取消了銷售限

5、價(jià)的約束。銷售疲軟，二手房限價(jià)政策幾乎全都取消。二手房參考價(jià)通常低于實(shí)際成交價(jià)格，而銀行在放發(fā)房貸時(shí)會(huì)作為參考，二手房限價(jià)最終起到的效果是變相提高二手房購(gòu)房首付。據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，自 2021 年 2 月，深圳率先推出二手指導(dǎo)價(jià)政策后，截至 2021 年底，全國(guó)至少有 15 個(gè)城市陸續(xù)建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，目前各地均有不同程度放松二手房限價(jià)，目前僅只有深圳和上海還在嚴(yán)格執(zhí)行這項(xiàng)政策。限購(gòu)政策放松狀況年初二三線城市已經(jīng)放松限購(gòu)政策，近期一線城市跟進(jìn)限購(gòu)政策放松。本輪限購(gòu)政策放松開(kāi)始于 2022 年 3 月，鄭州放松限購(gòu)政策，隨后大部分二三線城市在 4月、5 月跟進(jìn)。8 月 20 日，上海發(fā)布臨

6、港新片區(qū)優(yōu)化人才購(gòu)房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿 1 年即可購(gòu)房，成為首個(gè)邊際上放寬限購(gòu)的一線城市，后續(xù)其他一線城市可能也會(huì)逐步跟進(jìn)。 圖 3：限購(gòu)放松城市一覽時(shí)間限購(gòu)放松的城市3月鄭州、哈爾濱、福州4月東莞、中山、無(wú)錫、南京、湖州、佛山、紹興、淮安、大連、廈門、蘇州、九江、蘭州、秦皇島、衢州5月長(zhǎng)沙、合肥、揚(yáng)州、蘇州、南京、句容、杭州、沈陽(yáng)、惠州6月廣州、青島、九江、武漢、南京、佛山7月成都、東莞8月上海（臨港新區(qū)）各地房管局，整理限售政策放松狀況三四線城市已經(jīng)放松，個(gè)別二線城市跟進(jìn)，一線城市未見(jiàn)調(diào)整。限售政策主要抑制房屋購(gòu)買后轉(zhuǎn)售的時(shí)間，從而抑制炒房行為，但同時(shí)也

7、會(huì)抑制改善型需求的釋放。三四線城市本身二手房市場(chǎng)深度一般，當(dāng)前地產(chǎn)銷售低迷，三四線城市大多已經(jīng)取消或放松限售政策。另外，部分二線城市如蘇州等，通過(guò)縮短限售時(shí)間，對(duì)二孩以上的家庭，出售房屋時(shí)不受約束等手段略有放寬限售政策。一線城市尚未見(jiàn)調(diào)整。 圖 4：限售政策一覽政策類型城市能級(jí)時(shí)間主要內(nèi)容放松居民售房限制青島二線3月新房由原來(lái)的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年，變更為網(wǎng)簽后滿五年便可交易，二手房拿證滿兩年即可交易。哈爾濱二線3月擬廢止區(qū)域性限售政策。蘇州二線4月二手房限售期限由5年縮至3年。宜昌三線4月明確新建商品住房網(wǎng)簽備案2年內(nèi)上市交易不再受限制衢州四線4月取消限售西寧四線6月取消限售，暫緩執(zhí)行新購(gòu)

8、買的住房限售2年。各地房管局，整理房票制度重啟房票政策當(dāng)前已經(jīng)在三四線重新啟用，二線城市開(kāi)始跟進(jìn)，但政策力度不及上一輪。房票作為創(chuàng)造商品房需求的工具，也在今年重新啟用。與其他地產(chǎn)政策松綁節(jié)奏一致，房票在今年首先于三四線城市推行，隨后寧波、鄭州、南京等二線城市也參與其中。當(dāng)前已有逾 20 個(gè)城市推行地產(chǎn)政策，主要集中在浙江、江蘇以及河南。 圖 5：已經(jīng)實(shí)施房票的城市各地房管局，整理銷售現(xiàn)狀：保交樓擔(dān)憂抑制居民購(gòu)房需求居民杠桿意愿低迷當(dāng)前地產(chǎn)銷售整體仍低迷，處于歷史低位，居民加杠桿動(dòng)力不足。上半年地產(chǎn)銷售因疫情影響進(jìn)一步下滑，各地紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策。全國(guó)層面看，作用效果并不明顯。6 月地產(chǎn)銷售因

9、遞延需求集中釋放有所反彈，7 月銷售同比增速再度快速下滑。居民信貸增速持續(xù)創(chuàng)新低，相比于往年大幅少增，甚至一度出現(xiàn)居民中長(zhǎng)貸負(fù)增長(zhǎng)，反映當(dāng)前居民部門加杠桿動(dòng)力不足。各能級(jí)城市銷售情況分化嚴(yán)重，一線和強(qiáng)二線城市銷售復(fù)蘇力度較強(qiáng)。一線城市中，上海、深圳復(fù)蘇力度顯著。以上海為例，7 月單月成交面積高達(dá) 142 萬(wàn)平方米，創(chuàng) 2020 年以來(lái)單月成交新高，銷售同比增速回正。二線城市中，成都、西安、杭州、合肥等城市維持高熱度，7 月成交保持同環(huán)比齊增，前 7月累計(jì)同比降幅已收窄至 10%左右，房地產(chǎn)行情自成一體，另外，長(zhǎng)沙在政策出臺(tái)后有明顯回暖。整體來(lái)看，強(qiáng)二線城市前期各類政策利好疊加，市場(chǎng)修復(fù)尚可。多

10、數(shù)二線及三四線城市復(fù)蘇力度較為有限，根據(jù) 30 大中城市商品房銷售面積數(shù)據(jù)，當(dāng)前二、三線城市銷售同比增速仍在-40%左右，相較于此前低點(diǎn)回升幅度有限。圖 6：居民杠桿率圖 7：歷年 1-7 月居民累計(jì)信貸）居民杠桿率（70605040302010(億元）498594234442712431782301760,00050,00040,00030,00020,00010,0001-7月居民信貸累計(jì)02001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021020182019202020212022圖 8：30 城地產(chǎn)銷售情況圖 9：各能級(jí)城市商品房

11、成交面積同比萬(wàn)平方米）20182021201920222020（100（%） 30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比：一線城市30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比：二線城市90807060504030201000102 0304050607080910111242032022012020-80 30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比：三線城市20162017201820192020202120222.2 地產(chǎn)銷售分化顯著居民購(gòu)房觀望情緒加重，當(dāng)前市場(chǎng)以剛需消費(fèi)為主。地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，開(kāi)放商降價(jià)銷售，居民對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加悲觀，觀望情緒有所加劇，市場(chǎng)信心略有不足。當(dāng)前市場(chǎng)主要需求來(lái)自剛需消費(fèi)，人口凈流入和經(jīng)

12、濟(jì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)的城市，銷售復(fù)蘇動(dòng)能相對(duì)較好。地產(chǎn)企業(yè)違約事件影響居民購(gòu)房信心，房企交付能力成為居民購(gòu)房重要考量因素?，F(xiàn)房銷售增速大幅領(lǐng)先期房。自 2021 年下半年以來(lái)，現(xiàn)房和期房銷售增速開(kāi)始分叉，并且逐步擴(kuò)大。7 月現(xiàn)房銷售同比增速大幅領(lǐng)先期房超過(guò) 40 個(gè)百分點(diǎn)，這是自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，首次現(xiàn)房銷售增速連續(xù) 12 個(gè)月領(lǐng)先期房銷售。二手房市場(chǎng)好于新房市場(chǎng)。盡管 7 月全國(guó)房地產(chǎn)銷售回落，然而監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7 月主要城市二手房成交規(guī)模繼續(xù)回暖，15 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比上漲 3%，同比降幅收窄至 11%。出險(xiǎn)房企銷售大幅落后于未出險(xiǎn)房企。對(duì)比上市出險(xiǎn)房企和未出險(xiǎn)房企樣本，6 月未出險(xiǎn)房企銷售明顯反

13、彈，而出險(xiǎn)房企幾乎與 5 月持平。甚至同一個(gè)區(qū)塊內(nèi)，財(cái)務(wù)狀況不佳的房企推出更大打折力度，銷售情況財(cái)務(wù)健康房企，即便財(cái)務(wù)健康房企絲毫打折。圖 10：現(xiàn)房銷售大幅好于期房圖 11：未出險(xiǎn)房企與出險(xiǎn)房企銷售月度同比增速分化120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%商品房現(xiàn)房銷售同比商品房期房銷售同比250%200%150%100%50%0%-50%-100%未出險(xiǎn)房企出險(xiǎn)房企2007 2008 2009 2011 2012 2013 2015 2016 2017 2019 2020 20212016201720182019202020212022；注：未出險(xiǎn)房企樣本為：萬(wàn)科

14、、保利、招商蛇口、中國(guó)金茂，出險(xiǎn)房企樣本為：融創(chuàng)、世茂、龍光土地現(xiàn)狀：城投托底不改土地市場(chǎng)冰冷態(tài)勢(shì)土地出讓金顯著收縮2022 年以來(lái)土地市場(chǎng)冷淡程度超市場(chǎng)預(yù)期，土地出讓金減收規(guī)模超地方政府預(yù)期。今年以來(lái)土地出讓金加速下滑，超出地方政府預(yù)期。去年下半年土地出讓金增速開(kāi)始下滑，2022 年以來(lái)加速下滑，同比增速滑落至-30%左右。2022 年 1-7 月土地出讓收入累計(jì)比上年同期下降 31.7%，少增約 1.3 萬(wàn)億。年初政府性基金預(yù)算收入同比增速 0.6%，當(dāng)前情況與距離年初預(yù)算差距較大。各地持續(xù)放松土地拍賣條件，實(shí)際效果一般。22 個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)中，大部分城市首輪集中供地時(shí)均已放松土地拍賣條件。

15、第二輪集中供地時(shí)，又有 8 個(gè)城市在第二輪土地拍賣中放松條件。放松的手段不限于放寬限價(jià)、降低或取消配建、放寬繳款周期等，來(lái)吸引房企參與土地拍賣，但實(shí)際效果一般。 圖 12：土地出讓金同比增速 201820202022 20192021 剔除城投拿地2022-40%-33%-53%-58%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2月累計(jì)4月6月8月10月12月；注：剔除城投土地出讓金是根據(jù) 22 重點(diǎn)城市城投拿地占比推算得出土地出讓市場(chǎng)分化低能級(jí)城市土地市場(chǎng)降溫更明顯。全國(guó)層面看， 4 月華東地區(qū)疫情加劇后，地市場(chǎng)受到影響，100 大中城市土地流拍率明顯上升。2022 以來(lái)，

16、100 大中城市成交土地溢價(jià)率一直在 5%左右的低位徘徊，而上一次土地市場(chǎng)出現(xiàn)如此冷淡的情況還是在 2008 年金融危機(jī)期間?？梢?jiàn)當(dāng)前土地市場(chǎng)幾乎已經(jīng)陷入冰點(diǎn)。22 個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地成交情況也不樂(lè)觀，首批共計(jì)成交4969 億，同比下降52.7%。大量地塊以底價(jià)成交，頂價(jià)成交地塊較少。城市之間分化較為明顯，如深圳、合肥等地土地市場(chǎng)熱度較高，觸頂成交地塊占比超過(guò) 60%，而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、廣州等城市土地市場(chǎng)熱度較低，以底價(jià)成交的地塊占比超過(guò) 80%。當(dāng)前土地市場(chǎng)參與方主要以國(guó)、央企為主，城投托底依然非常明顯，民企參與度不高。截至 8 月中旬，22 個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)成交的地塊當(dāng)中，民企占比僅

17、 25%。其中民企拿地較多的主要是上海、成都、杭州、寧波等銷售較好的高能級(jí)城市。當(dāng)前重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)主要參與方是國(guó)企、央企，其次是城投，成交地塊數(shù)量占比分別為 45%和 30%。其中，二三線城市如徐州和金華，第二輪集中供地甚至出現(xiàn)全部由城投拍下的情況。城投所購(gòu)地塊 60%-90%是以底價(jià)成交，主要集中于土地市場(chǎng)冷清的城市以及熱門城市的非核心區(qū)域。圖 13：22 個(gè)重點(diǎn)城市土地成交情況圖 14：100 大中城市流拍率和溢價(jià)率（宗）120100806040200國(guó)企、央企城投民企60 80 100大中城市：流拍率100大中城市成交土地溢價(jià)率（右）5060403040202010廣 重 無(wú) 長(zhǎng) 杭

18、 沈 北 深 天 南 廈 濟(jì) 福 青 上 成 武 鄭 蘇 寧 長(zhǎng) 合州 慶 錫 春 州 陽(yáng) 京 圳 津 京 門 南 州 島 海 都 漢 州 州 波 沙 肥002008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022wind 圖 15：22 個(gè)重點(diǎn)城市第二輪土地拍賣規(guī)則相比于第一輪的變動(dòng)各地自然資源管理局房企現(xiàn)狀：融資受困且民企和國(guó)央企加速分化截至 2022 年 7 月，房企融資情況并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增速自去年 7 月持續(xù)下滑，當(dāng)前增速中樞在-25%左右，低于歷史正常區(qū)間。一方面是房企最為依賴的銷售回款，因?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)整體低迷而大幅下滑，另一方面不管是銀

19、行渠道還是公開(kāi)市場(chǎng)渠道，房企融資并沒(méi)有明顯改善。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)2022 年一季度和二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比增速分別為 0%、-0.2%，相比于去年四季度繼續(xù)下滑。盡管央行層面強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款供給，對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不盲目抽貸、斷貸、壓貸”，但從地產(chǎn)行業(yè)總體層面來(lái)看，一方面出險(xiǎn)企業(yè)很難獲取信貸，另一方面房企整體開(kāi)發(fā)力度有所減弱，降低導(dǎo)致上半年開(kāi)發(fā)貸增速轉(zhuǎn)負(fù)。圖 16：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比增速圖 17：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比增速100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款（ ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比增長(zhǎng)4035302520151

20、0502004-122005-122006-122007-122008-122009-122010-122011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-12-5201120132015201720192021wind當(dāng)前房企融資依然沒(méi)有太大改善違約事件頻發(fā)，非標(biāo)渠道融資收縮仍在繼續(xù)去年下半年以來(lái)，投向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模就開(kāi)始收縮。從 2021 年 5 月以來(lái)，房地產(chǎn)就一直是信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)事件的高發(fā)領(lǐng)域。今年 1-7 月房地產(chǎn)信托違約金額達(dá) 566.76 億元，規(guī)模占比達(dá)到 77.52%。頻發(fā)的違

21、約事件也影響了信托向房地產(chǎn)投資的信心。另一方面，信托資金投向基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)等領(lǐng)域的占比中長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)不變。債券融資邊際略有好轉(zhuǎn)，但離正常區(qū)間仍有差距。2022 年上半年房企信用債凈融資規(guī)模轉(zhuǎn)正，相比于 2021 年下半年以來(lái)持續(xù)凈償還的情況有所好轉(zhuǎn)。而 5 月后，信用債凈融資規(guī)模又開(kāi)始有所回落，7 月凈融資規(guī)模為-60 億元。此外，境外美元債發(fā)行相比于去年下半年也有小幅回升，7 月發(fā)行規(guī)模高達(dá) 61 億美元，創(chuàng)近 10 個(gè)月以來(lái)的新高。但無(wú)論是境內(nèi)還是境外債券融資，仍離正常水平之前有所差距。圖 18：房地產(chǎn)信用債凈融資規(guī)模圖 19：房地產(chǎn)美元債發(fā)行規(guī)模（億元）140012001000800

22、6004002000-200-400-6002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022（億美元）2001801601401201008060402002016201720182019202020212022wind4.3 國(guó)企與民企融資仍存在明顯分化去年民營(yíng)房企接連違約，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企信用資質(zhì)產(chǎn)生疑慮，民營(yíng)房企債券融資也幾乎陷入停滯，國(guó)央企背景房企雖然受到一定影響，但債券融資規(guī)模并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下滑。盡管政策層面也曾出臺(tái)多項(xiàng)政策，支持民營(yíng)房企融資，例如引入信用保護(hù)工具、引入交易商協(xié)會(huì)等第三方對(duì)民營(yíng)企業(yè)的債券增信擔(dān)保等，但這些措施主要是針對(duì)于本身信用資質(zhì)較好

23、的民營(yíng)房企，當(dāng)前企業(yè)之間由于資質(zhì)背景而產(chǎn)生的分化依然存在，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。 圖 20：民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模仍遠(yuǎn)低于國(guó)有房企（億元）8007006005004003002001000-100民營(yíng)房企發(fā)行規(guī)模國(guó)企央企發(fā)行規(guī)模2016201720182019202020212022本輪地產(chǎn)有何不同？預(yù)期轉(zhuǎn)弱風(fēng)險(xiǎn)不斷自我放大2021 年下半年地產(chǎn)走弱以來(lái)，房企違約事件接連不斷，從中央到地方針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策也在不斷加碼，但當(dāng)前地產(chǎn)問(wèn)題與過(guò)去幾輪地產(chǎn)問(wèn)題并不太一樣。不同之一，居民對(duì)民企開(kāi)發(fā)商信心不足?！胺孔〔怀础钡恼呋{(diào)下，當(dāng)前投資型需求已經(jīng)基本退出，主要是剛需和改善型消費(fèi)拉動(dòng)，但當(dāng)前房企信用資質(zhì)惡化

24、已經(jīng)傳遞到居民端，抑制了需求釋放。盡管在過(guò)去幾輪地產(chǎn)下行周期中，也有房企退出的情況，但本次房企違約蔓延范圍遠(yuǎn)超以往，即使是行業(yè)龍頭也未能幸免。頭部房企大量已開(kāi)始出售的項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交付、甚至停工，導(dǎo)致購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)房企信心不足，尤其是首次現(xiàn)房銷售連續(xù)長(zhǎng)時(shí)間好于期房銷售，可以印證這一點(diǎn)。不同之二，居民購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)弱并自我強(qiáng)化。地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的模式是“居民購(gòu)房房企回款拍地開(kāi)發(fā)推盤居民購(gòu)房”。而一旦居民購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)弱，那么意味著房企無(wú)法回款、拍地，進(jìn)一步投資，也就形成了“居民觀望房企無(wú)法回款土地市場(chǎng)走弱房地產(chǎn)投資減弱停工項(xiàng)目增加居民繼續(xù)觀望“。出險(xiǎn)房企和非出險(xiǎn)房企的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)很好驗(yàn)證了這點(diǎn)，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱并逐步自我強(qiáng)化的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)。不同之三，單靠“因城施策”，徹底修復(fù)地產(chǎn)信心不足并不容易。地產(chǎn)政府作為土地市場(chǎng)的參與者，或多或少依賴于土地出讓收入。地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況改下，地方政府財(cái)政壓力也會(huì)顯著抬升。一旦房企財(cái)務(wù)狀況惡化，銷售回款停滯，地方政府自身收入下滑，很難有余力去救助房企，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重回正軌。地方政府各類政策應(yīng)出盡出，多數(shù)地方政府的政策出發(fā)點(diǎn)在于拉動(dòng)居民需求。需要地方政府支出資金的政策