溫泉度假村提升全案方案

1、八達(dá)嶺溫泉度假村提升全案策劃（初稿）北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院2008年1月目錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc188157116 第一部分 策劃篇 PAGEREF _Toc188157116 h 4 HYPERLINK l _Toc188157117 規(guī)劃導(dǎo)覽 PAGEREF _Toc188157117 h 4 HYPERLINK l _Toc188157118 一、京郊的度假會(huì)都和溫泉樂(lè)園 PAGEREF _Toc188157118 h 4 HYPERLINK l _Toc188157119 二、延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級(jí)的支撐點(diǎn)與互動(dòng)要素 PAGEREF _Toc

2、188157119 h 4 HYPERLINK l _Toc188157120 三、八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要 PAGEREF _Toc188157120 h 5 HYPERLINK l _Toc188157121 第一章 項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc188157121 h 12 HYPERLINK l _Toc188157122 一、八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188157122 h 12 HYPERLINK l _Toc188157123 二、經(jīng)營(yíng)狀況分析 PAGEREF _Toc188157123 h 12 HYPERLINK l _Toc1881571

3、24 三、要緊問(wèn)題與提升思路 PAGEREF _Toc188157124 h 13 HYPERLINK l _Toc188157125 四、市場(chǎng)分析與定位 PAGEREF _Toc188157125 h 17 HYPERLINK l _Toc188157126 第二章 項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc188157126 h 21 HYPERLINK l _Toc188157127 一、主題定位 PAGEREF _Toc188157127 h 21 HYPERLINK l _Toc188157128 二、形象定位 PAGEREF _Toc188157128 h 21 HYPERLINK l _

4、Toc188157129 三、目標(biāo)定位 PAGEREF _Toc188157129 h 22 HYPERLINK l _Toc188157130 四、功能定位 PAGEREF _Toc188157130 h 23 HYPERLINK l _Toc188157131 五、戰(zhàn)略定位 PAGEREF _Toc188157131 h 24 HYPERLINK l _Toc188157132 第三章 度假村整體提升方案 PAGEREF _Toc188157132 h 25 HYPERLINK l _Toc188157133 二、一個(gè)核心賣點(diǎn) PAGEREF _Toc188157133 h 25 HYPE

5、RLINK l _Toc188157134 三、兩大重點(diǎn)產(chǎn)品 PAGEREF _Toc188157134 h 26 HYPERLINK l _Toc188157135 四、三大經(jīng)營(yíng)板塊 PAGEREF _Toc188157135 h 29 HYPERLINK l _Toc188157136 五、四大提升要素 PAGEREF _Toc188157136 h 30 HYPERLINK l _Toc188157137 六、五S特色進(jìn)展結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc188157137 h 34 HYPERLINK l _Toc188157138 七、六個(gè)功能分區(qū) PAGEREF _Toc1881571

6、38 h 35 HYPERLINK l _Toc188157139 第四章 功能分區(qū)與產(chǎn)品設(shè)置 PAGEREF _Toc188157139 h 37 HYPERLINK l _Toc188157140 一、高端會(huì)所區(qū) PAGEREF _Toc188157140 h 37 HYPERLINK l _Toc188157141 二、會(huì)議接待區(qū) PAGEREF _Toc188157141 h 41 HYPERLINK l _Toc188157142 三、餐飲住宿區(qū) PAGEREF _Toc188157142 h 42 HYPERLINK l _Toc188157143 四、溫泉水游樂(lè)區(qū) PAGEREF

7、 _Toc188157143 h 43 HYPERLINK l _Toc188157144 五、康體運(yùn)動(dòng)區(qū) PAGEREF _Toc188157144 h 45 HYPERLINK l _Toc188157145 六、后勤服務(wù)區(qū) PAGEREF _Toc188157145 h 46 HYPERLINK l _Toc188157146 第五章 游憩方式創(chuàng)新 PAGEREF _Toc188157146 h 47 HYPERLINK l _Toc188157147 一、泡浴模式 PAGEREF _Toc188157147 h 47 HYPERLINK l _Toc188157148 二、親水游樂(lè) P

8、AGEREF _Toc188157148 h 52 HYPERLINK l _Toc188157149 三、健康治理服務(wù) PAGEREF _Toc188157149 h 58 HYPERLINK l _Toc188157150 四、特色休閑 PAGEREF _Toc188157150 h 58 HYPERLINK l _Toc188157151 五、旅游商品 PAGEREF _Toc188157151 h 61 HYPERLINK l _Toc188157152 六、24小時(shí)度假概念 PAGEREF _Toc188157152 h 61 HYPERLINK l _Toc188157153 第七

9、章 投資與收益分析 PAGEREF _Toc188157153 h 62 HYPERLINK l _Toc188157154 一、投資估算 PAGEREF _Toc188157154 h 62 HYPERLINK l _Toc188157155 二、財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc188157155 h 64 HYPERLINK l _Toc188157156 專題附件 PAGEREF _Toc188157156 h 72 HYPERLINK l _Toc188157157 一、八達(dá)嶺溫泉度假村調(diào)查問(wèn)卷分析 PAGEREF _Toc188157157 h 72 HYPERLINK l _To

10、c188157158 二、北京市會(huì)議市場(chǎng)專題調(diào)查 PAGEREF _Toc188157158 h 82 HYPERLINK l _Toc188157159 引言 PAGEREF _Toc188157159 h 82 HYPERLINK l _Toc188157160 一、會(huì)議產(chǎn)業(yè)綜述 PAGEREF _Toc188157160 h 83 HYPERLINK l _Toc188157161 二、會(huì)議產(chǎn)業(yè)空間分布 PAGEREF _Toc188157161 h 85 HYPERLINK l _Toc188157162 三、北京會(huì)議市場(chǎng) PAGEREF _Toc188157162 h 90 HYPE

11、RLINK l _Toc188157163 第二部分 規(guī)劃篇 PAGEREF _Toc188157163 h 117 HYPERLINK l _Toc188157164 一、區(qū)位分析圖 PAGEREF _Toc188157164 h 117 HYPERLINK l _Toc188157165 二、功能分區(qū)示意圖（近期） PAGEREF _Toc188157165 h 118 HYPERLINK l _Toc188157166 三、功能分區(qū)示意圖（中遠(yuǎn)期） PAGEREF _Toc188157166 h 119 HYPERLINK l _Toc188157167 四、總平面示意圖 PAGEREF

12、 _Toc188157167 h 120 HYPERLINK l _Toc188157168 五、道路交通與游線安排示意圖 PAGEREF _Toc188157168 h 121 HYPERLINK l _Toc188157169 六、分期開(kāi)發(fā)示意圖 PAGEREF _Toc188157169 h 122 HYPERLINK l _Toc188157170 七、不墅區(qū)總平面圖 PAGEREF _Toc188157170 h 123 HYPERLINK l _Toc188157171 八、不墅區(qū)效果圖一 PAGEREF _Toc188157171 h 124 HYPERLINK l _Toc18

13、8157172 九、不墅區(qū)效果圖二 PAGEREF _Toc188157172 h 124 HYPERLINK l _Toc188157173 十、景觀節(jié)點(diǎn)示意圖 PAGEREF _Toc188157173 h 125第一部分 策劃篇規(guī)劃導(dǎo)覽京郊的度假會(huì)都和溫泉樂(lè)園八達(dá)嶺溫泉度假村是特不典型的京郊度假結(jié)構(gòu)，隨著北京大都市圈的擴(kuò)張，如此的一個(gè)夏季清涼避暑，冬季玩雪觀冰的度假村，是以后北京旅游市場(chǎng)的稀缺資源！八達(dá)嶺溫泉度假村目前尚處于轉(zhuǎn)型與升級(jí)時(shí)期，要在明確主題定位與進(jìn)展目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最快轉(zhuǎn)換，因此我們認(rèn)為，盡管度假村面臨著比較大的經(jīng)營(yíng)壓力，提升需要過(guò)程，然而一旦能夠?qū)ｉT(mén)好的對(duì)產(chǎn)品

14、及功能進(jìn)行升級(jí)，打造特色，形成拳頭產(chǎn)品，以后的潛力仍然是巨大的。在策劃過(guò)程中，我們對(duì)八達(dá)嶺溫泉度假村的核心目標(biāo)定位是：“打造京郊的五星級(jí)溫泉會(huì)都度假村”。那個(gè)理念之下，包含了溫泉樂(lè)園與度假會(huì)都兩大組成部分，即以后五年度假村需要重點(diǎn)提升和打造的兩大產(chǎn)品體系。延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級(jí)的支撐點(diǎn)與互動(dòng)要素2008年是全國(guó)旅游系統(tǒng)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)年，延慶旅游同樣面臨著巨大的進(jìn)展機(jī)遇。八達(dá)嶺溫泉度假村的進(jìn)展，既要依靠自身吸引力的打造，又同時(shí)需要融入延慶縣的大旅游體系中。因此，我們提出，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)和石京龍、龍慶峽進(jìn)行充分的互動(dòng)，打造延慶休閑游樂(lè)度假的“金三角結(jié)構(gòu)”。同時(shí)，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)堅(jiān)持“特色創(chuàng)新，

15、高端延伸”戰(zhàn)略，通過(guò)大眾化溫泉休閑產(chǎn)品、特色親水游樂(lè)產(chǎn)品、風(fēng)情SPA康療產(chǎn)品及高端會(huì)議度假類產(chǎn)品促進(jìn)延慶縣整體休閑度假類產(chǎn)品的提升，打造“延慶第一，北京知名”的特色品牌。八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要要緊問(wèn)題與提升思路通過(guò)對(duì)八達(dá)嶺溫泉度假村的考察與市場(chǎng)調(diào)查，我們整理了前期度假村進(jìn)展過(guò)程中的一些重點(diǎn)問(wèn)題，這些問(wèn)題既是現(xiàn)在度假村著力解決和提升的要點(diǎn)，也是以后需要通過(guò)規(guī)劃分期逐步調(diào)整的關(guān)鍵。要緊問(wèn)題：1.主題定位缺乏清晰的主題形象；2.治理問(wèn)題決策層不穩(wěn)定；3.產(chǎn)品問(wèn)題旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低；4.布局問(wèn)題結(jié)構(gòu)欠合理；5.產(chǎn)出問(wèn)題整體容積率較低，部分設(shè)施的產(chǎn)出率不高；6.游線問(wèn)題交通游

16、線關(guān)系不暢；7.景觀問(wèn)題景觀系統(tǒng)缺乏整體打造；8.營(yíng)銷問(wèn)題缺乏高質(zhì)量的營(yíng)銷策略。提升思路：1.品牌提升主題整合；2.治理提升靈活高效；3.產(chǎn)品提升極致打造；4.功能提升合理配置；5.效益提升產(chǎn)出最大化；6.交通提升線路優(yōu)化；7.景觀提升整體改造；8.營(yíng)銷提升營(yíng)銷精益化。市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)分析，八達(dá)嶺溫泉度假村的市場(chǎng)定位應(yīng)確定為：以大眾休閑度假市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以會(huì)議市場(chǎng)為重要補(bǔ)充，拓展高端度假和運(yùn)動(dòng)休閑類等專項(xiàng)市場(chǎng)的進(jìn)展結(jié)構(gòu)。八達(dá)嶺溫泉度假村總體定位主題定位溫泉會(huì)都休閑樂(lè)園八達(dá)嶺溫泉度假村作為延慶旅游接待的支撐結(jié)構(gòu)，不管在區(qū)位條件和自身資源方面都有著巨大的升值潛力，延慶專門(mén)的旅游優(yōu)勢(shì)及氣候特點(diǎn)，決定

17、了八達(dá)嶺溫泉度假村以后的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，“溫泉樂(lè)園與休閑會(huì)都”是八達(dá)嶺溫泉度假村面向大眾休閑與高端商務(wù)接待市場(chǎng)的明確進(jìn)展目標(biāo)，以此形成的升級(jí)產(chǎn)品，將在延慶乃至北京市場(chǎng)形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與品牌阻礙力。形象定位形象定位是八達(dá)嶺溫泉度假村在企業(yè)文化建設(shè)，品牌營(yíng)銷及產(chǎn)品升級(jí)過(guò)程中的重要指導(dǎo)要素，因此，必須結(jié)合企業(yè)以后進(jìn)展的趨勢(shì)及市場(chǎng)需求進(jìn)行明確。(一)京郊第一景觀溫泉樂(lè)園溫泉品牌效應(yīng)和聚合能力是現(xiàn)代旅游產(chǎn)品中最強(qiáng)的，八達(dá)嶺溫泉采自地下2000米，最高出水溫度54(二)八達(dá)嶺腳下的“樂(lè)活”空間“樂(lè)活”確實(shí)是“健康歡樂(lè)生活”，那個(gè)概念是由LOHAS延伸而來(lái)的，是英文Lifestyles of Health

18、 and Sustainability的縮寫(xiě)，最早由美國(guó)社會(huì)學(xué)者保羅瑞恩在80年代提出。隨著全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展及人們生活節(jié)奏的不斷加快，人們?cè)絹?lái)越感受到樂(lè)活生活方式的重要性，而八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)將“樂(lè)活生活方式”的打造，變成企業(yè)文化的重要組成部分，使其成為度假村與游客溝通與聯(lián)系的工具之一，成為共同價(jià)值觀形成的核心。(三)樂(lè)活人生休閑金隅LOHO溫泉會(huì)都八達(dá)嶺溫泉度假村的最終進(jìn)展目標(biāo)是打造高端化品味化的休閑度假產(chǎn)品，形成以高端溫泉、康樂(lè)、休閑產(chǎn)品為基礎(chǔ)的“樂(lè)活圈子”，那個(gè)圈子的形成，將大大提升八達(dá)嶺溫泉度假村在北京高端度假市場(chǎng)的阻礙力。目標(biāo)定位(一)5星級(jí)溫泉會(huì)都度假村與北京市的會(huì)議巨頭九華山莊或

19、是和京城第一家五星級(jí)度假村瑞海姆比較，八達(dá)嶺溫泉度假村具有更強(qiáng)的郊野優(yōu)勢(shì)，其冬夏兩季的氣候特點(diǎn)和可拓展性差不多上以后的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。因此我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)以溫泉產(chǎn)品為核心，突出會(huì)議功能和高端接待，力爭(zhēng)打造成為京郊最具阻礙力和規(guī)模檔次的五星級(jí)溫泉會(huì)都度假村。(二)聯(lián)動(dòng)龍慶峽與石京龍打造京郊休閑金三角隨著延慶縣旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，八達(dá)嶺溫泉度假村將有條件作為延慶的接待核心，與特色旅游產(chǎn)品龍慶峽和石京龍形成互動(dòng)互補(bǔ)的進(jìn)展關(guān)系，如此的優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)延慶旅游的進(jìn)展，也將為其品牌競(jìng)爭(zhēng)力提供有力支持。(三)京郊高尚運(yùn)動(dòng)休閑特色品牌八達(dá)嶺度假村應(yīng)在溫泉SPA、生態(tài)休閑和親水游樂(lè)這三類產(chǎn)品體系中開(kāi)發(fā)自己的

20、特色賣點(diǎn)，形成為高端度假群體提供一流產(chǎn)品的服務(wù)基礎(chǔ)。SPA類產(chǎn)品應(yīng)在風(fēng)情和檔次上重點(diǎn)提升，休閑類以園內(nèi)各個(gè)空間下的Mini高爾夫產(chǎn)品為特色，親水游樂(lè)則主攻夏季市場(chǎng)，同時(shí)聯(lián)動(dòng)溫泉產(chǎn)品進(jìn)行四季性的開(kāi)發(fā)。(四)延慶第一高端會(huì)議度假休閑產(chǎn)品定位延慶第一，目標(biāo)北京市場(chǎng)是八達(dá)嶺溫泉度假村會(huì)議產(chǎn)品進(jìn)展的必定需求。因此，必須有打算的對(duì)會(huì)議產(chǎn)品的內(nèi)涵與專業(yè)化程度進(jìn)行提升，對(duì)規(guī)模和配套設(shè)置進(jìn)行更加合理的配置。(五)溫泉休閑+會(huì)議度假=25萬(wàn)人次/年 溫泉產(chǎn)品在北京市場(chǎng)的大眾化程度越來(lái)越高，我們的目標(biāo)是通過(guò)產(chǎn)品文化內(nèi)涵的提升，擴(kuò)大樂(lè)活生活方式下的休閑圈子，并在此基礎(chǔ)上形成更強(qiáng)的會(huì)議吸引力。我們相信，隨著八達(dá)嶺溫泉度

21、假村的升級(jí)，溫泉游客達(dá)到20萬(wàn)人次/年，會(huì)議客源超過(guò)5萬(wàn)人次/年的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。功能定位(一)溫泉水休閑做大溫泉板塊，以溫泉休閑和親水游樂(lè)為特色，增加高端特色水療項(xiàng)目，打造京郊最具特色溫泉項(xiàng)目；(二)會(huì)議度假做大會(huì)議規(guī)模，成為延慶縣的龍頭會(huì)議品牌，北京市的京郊知名會(huì)都；(三)康體運(yùn)動(dòng)以Mini高爾夫?yàn)樘厣纬上盗懈叨丝刁w休閑運(yùn)動(dòng)類產(chǎn)品體系，成為度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分；(四)高端接待北京市最具特色的高端商務(wù)休閑會(huì)所，提供個(gè)性化、品味化的接待服務(wù)。戰(zhàn)略定位以“溫泉樂(lè)園休閑會(huì)都”為定位，以樂(lè)活生活方式為主線，明確大眾化休閑度假、專業(yè)會(huì)議度假、游樂(lè)化升級(jí)和高端延伸的度假村進(jìn)展方向，確立延

22、慶縣龍頭產(chǎn)品的地位，成為北京最具品牌阻礙力和特色產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的度假村產(chǎn)品?？傮w進(jìn)展構(gòu)架描述通過(guò)一段時(shí)刻對(duì)項(xiàng)目的分析與探討，我們將八達(dá)嶺溫泉度假村的核心提升理念概括為一個(gè)：“1-2-3-4-5-6”結(jié)構(gòu)，即：“一個(gè)核心賣點(diǎn)，兩大重點(diǎn)產(chǎn)品，三個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊，四大提升要素，五S特色進(jìn)展結(jié)構(gòu)和六個(gè)功能分區(qū)”一個(gè)核心賣點(diǎn)一個(gè)核心賣點(diǎn)是：“溫泉系列產(chǎn)品”，即以溫泉為資源基礎(chǔ)的泡浴、養(yǎng)療、SPA、游樂(lè)及其它體驗(yàn)?zāi)Ｊ健囊院笮蓍e市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，溫泉是整合能力最強(qiáng)的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。溫泉大廳中華五千年文化之泉戶外露天湯池經(jīng)典園林溫泉親水游樂(lè)溫泉戲水樂(lè)園康療SPA京郊第一特色水療兩大重點(diǎn)產(chǎn)品兩

23、大重點(diǎn)產(chǎn)品是與溫泉形成互動(dòng)，并形成八達(dá)嶺溫泉度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分，它們分不是：“會(huì)議度假和休閑游樂(lè)”。會(huì)議度假提升休閑游樂(lè)提升三大經(jīng)營(yíng)板塊三大經(jīng)營(yíng)板塊分不是：“大眾溫泉休閑游樂(lè)板塊、會(huì)議度假板塊和高端接待板塊”。三大經(jīng)營(yíng)板塊是度假村內(nèi)部相互聯(lián)動(dòng)促進(jìn)的分區(qū)結(jié)構(gòu)，其劃分明確了度假村在整體項(xiàng)目布局、產(chǎn)品設(shè)置、游線串連及游憩方式的設(shè)計(jì)方向，對(duì)度假村的遠(yuǎn)景規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)意義。在這三個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊中，溫泉部分是最早明確并能夠投入有效運(yùn)營(yíng)的，溫泉大廳是其板塊核心。另外兩個(gè)板塊需要在今后三年的升級(jí)改造過(guò)程中，通過(guò)國(guó)際會(huì)議中心的新建，通過(guò)內(nèi)部功能的完善、轉(zhuǎn)換與整合，形成度假村以后進(jìn)展的完整結(jié)構(gòu)。

24、四大提升要素四大提升要素分不是：“經(jīng)營(yíng)治理、景觀環(huán)境、功能與產(chǎn)品設(shè)置和營(yíng)銷”，在此四大提升要素之下，我們將重點(diǎn)探討度假村軟環(huán)境下的提升策略與方法。經(jīng)營(yíng)治理內(nèi)涵提升景觀環(huán)境表象提升功能與產(chǎn)品設(shè)置構(gòu)架提升營(yíng)銷包裝提升五S特色進(jìn)展結(jié)構(gòu)八達(dá)嶺溫泉度假村的特色能夠歸結(jié)成為一個(gè)“5S結(jié)構(gòu)”，也能夠定位成為北京市的第一家“5S度假村”。5S特色結(jié)構(gòu)包括：Spring（溫泉文化）、SPA（高端水療）、Style（健康治理與服務(wù)模式）、Sports（以迷你高爾夫?yàn)榇淼倪\(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品）和Splash（親水游樂(lè)），5S產(chǎn)品是依托特色與品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)的結(jié)構(gòu)，那個(gè)結(jié)構(gòu)將形成度假村遠(yuǎn)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。Spring（溫泉）

25、定位京城知名溫泉產(chǎn)品溫泉文化與溫泉體驗(yàn)方式結(jié)合所形成的獨(dú)特新引力：文化內(nèi)涵的不斷挖掘與提升大眾化休閑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與更新溫泉游樂(lè)化與體驗(yàn)化打造溫泉圈子，形成溫泉生活方式SPA（水療）打造京郊SPA旗艦品牌定位高端，目標(biāo)第一的郊野化水療度假產(chǎn)品體系，讓顧客真正的體驗(yàn)出行與消費(fèi)帶來(lái)的價(jià)值：國(guó)際風(fēng)情的特色SPA產(chǎn)品品味決定檔次提供進(jìn)階式體驗(yàn)服務(wù)Style（健康治理）引領(lǐng)休閑度假時(shí)尚潮流以溫泉與水療為基礎(chǔ)提供的專享菜單式服務(wù)：結(jié)合會(huì)員制提供個(gè)性化健康治理服務(wù)設(shè)計(jì)菜單式度假套餐與金隅度假系列產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)，提供全國(guó)范圍的會(huì)員增值服務(wù)Sports（高端休閑運(yùn)動(dòng)）形成高端運(yùn)動(dòng)休閑新風(fēng)尚提倡樂(lè)活理念，倡導(dǎo)健康運(yùn)動(dòng)的生活

26、方式：打造京城大眾體驗(yàn)式高爾夫第一家引進(jìn)特色高端運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目以小眾運(yùn)動(dòng)為突破，進(jìn)行活動(dòng)與事件營(yíng)銷Splash（親水游樂(lè)）創(chuàng)意四季親水樂(lè)園創(chuàng)意你的水生活，玩轉(zhuǎn)你的水世界，不管何時(shí)，都能夠感受度假村人與水互動(dòng)的樂(lè)趣：冬夏兩個(gè)核心，四個(gè)季節(jié)，四大特色親水結(jié)合溫泉，創(chuàng)新特色與亮點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)本地客源，形成大眾化親水游樂(lè)品牌六個(gè)功能分區(qū)依照度假村遠(yuǎn)期的進(jìn)展需求，我們將整個(gè)度假村劃分成為六個(gè)功能區(qū)域，分不是：高端會(huì)所區(qū)、會(huì)議接待區(qū)、餐飲住宿區(qū)、溫泉水游樂(lè)區(qū)、康體運(yùn)動(dòng)區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)。功能分區(qū)的設(shè)置，將使現(xiàn)有度假村的產(chǎn)品配置更加合理，形成更為有效的游憩結(jié)構(gòu)。以上是度假村整體結(jié)構(gòu)的策劃概要部分，思路分析與整體架構(gòu)策

27、劃部分，通過(guò)對(duì)資源、市場(chǎng)、定位、結(jié)構(gòu)、功能、產(chǎn)品、游憩方式等方面的分析，我們將能夠得出更加有效的提升思路與方法。第一章 項(xiàng)目背景八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀北京八達(dá)嶺溫泉度假村位于夏都延慶，距北京市區(qū)74公里，處在八達(dá)嶺長(zhǎng)城、康西草原、龍慶峽、石京龍滑雪場(chǎng)、松山等旅游景區(qū)的中心位置，從城區(qū)動(dòng)身經(jīng)八達(dá)嶺高速到達(dá)度假村僅需1個(gè)小時(shí)。度假村總占地260畝，建筑面積6萬(wàn)平方米，目前共有高、中、低檔各類客房381套及多個(gè)餐廳，可同時(shí)接待800余人住宿、用餐；擁有十余個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議室，最大的會(huì)議室可容納268人；正在改造的戲水大廳占地4500平米；康樂(lè)中心設(shè)有保齡球、臺(tái)球、乒乓球以及室內(nèi)網(wǎng)球等娛樂(lè)項(xiàng)目。度假村溫

28、泉資源豐富，溫泉水源自地下2000米，最高出水溫度54，水質(zhì)優(yōu)良，含人體所需的多種礦物質(zhì)：鐵、硫、硅及多種微量元素，具有專門(mén)好的保健、美膚度假村自1998年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，通過(guò)10年的進(jìn)展，已進(jìn)展成為集住宿、餐飲、溫泉養(yǎng)生、休閑游樂(lè)、會(huì)議度假為一體的綜合性旅游區(qū)，也形成了一定的市場(chǎng)知名度。經(jīng)營(yíng)狀況分析金隅集團(tuán)收購(gòu)后，八達(dá)嶺溫泉度假村迎來(lái)新的進(jìn)展契機(jī)，在企業(yè)文化、服務(wù)理念和部門(mén)治理等諸多方面將迎來(lái)新的構(gòu)架和建設(shè)，營(yíng)業(yè)收入立即進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期。由于長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)體制和治理模式方面的約束，八達(dá)嶺溫泉度假村創(chuàng)新方面不活躍，職員的職業(yè)化建設(shè)未能有效開(kāi)展，制度建設(shè)和執(zhí)行明顯落后。在新形勢(shì)下，八達(dá)嶺溫泉度假村40

29、0名左右職員尤其是治理人員需要?jiǎng)?chuàng)新的意識(shí)和勇于迎接挑戰(zhàn)的精神。隨著改造工程等硬件的完成，業(yè)務(wù)治理、職員治理和客戶治理等日常治理工作需要進(jìn)一步規(guī)范，營(yíng)銷質(zhì)量和力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)所有職員的工作過(guò)程、服務(wù)質(zhì)量和技能提升進(jìn)行切實(shí)有效地考核、評(píng)估和監(jiān)督。而首當(dāng)其沖的，是在細(xì)致分析八達(dá)嶺溫泉度假村傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在與職員充分溝通的條件下，建立起體現(xiàn)企業(yè)文化、支持品牌戰(zhàn)略的激勵(lì)機(jī)制和決策機(jī)制，并為制度體系的執(zhí)行和提升做好預(yù)備。 要緊問(wèn)題與提升思路要緊問(wèn)題從八達(dá)嶺溫泉度假村近幾年的經(jīng)營(yíng)進(jìn)展?fàn)顩r來(lái)看，我們認(rèn)為要緊在以下方面存在問(wèn)題：主題定位缺乏清晰的主題形象八達(dá)嶺溫泉度假村始終沒(méi)有提煉出清晰的旅游地形象，也就

30、無(wú)從凸顯度假村的地域或文化特征，品牌形象始終模糊。目前，北京周邊共有40多家以溫泉為賣點(diǎn)的酒店或度假村，同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，而主題、特色的缺乏將成為制約其進(jìn)展的重要因素。治理問(wèn)題決策層不穩(wěn)定 度假村在之前的10年經(jīng)營(yíng)中，治理方面存在專門(mén)大的問(wèn)題，突出的表現(xiàn)為治理層的頻繁變動(dòng)，使得度假村進(jìn)展沒(méi)有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略或長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃不能實(shí)施。產(chǎn)品問(wèn)題旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低度假村的產(chǎn)品目前依舊以餐飲、住宿為主，關(guān)于游、娛類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)明顯不足，缺乏創(chuàng)新，親水文章做的不足，產(chǎn)品的附加值不高，檔次與品位也有待提升，度假村需要引入新的旅游產(chǎn)品，從全然上解決這一問(wèn)題。布局問(wèn)題結(jié)構(gòu)欠合理目前，度假村功能布局存

31、在一定問(wèn)題，餐飲、住宿和游樂(lè)等距離較遠(yuǎn)，沒(méi)有從游客角度動(dòng)身，整體、合理的規(guī)劃，布局的欠缺，專門(mén)大方面限制了游客在度假村內(nèi)流淌和消費(fèi)。產(chǎn)出問(wèn)題整體容積率較低，部分設(shè)施的產(chǎn)出率不高度假村的土地面積專門(mén)大，但容積率較低，且閑置地塊較分散，給再次開(kāi)發(fā)利用帶來(lái)一定難度；另一方面，如溫泉公寓、一會(huì)、網(wǎng)球館等設(shè)施的利用率也不高，經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有最大化。游線問(wèn)題交通游線關(guān)系不暢目前度假村內(nèi)部沒(méi)有形成科學(xué)、流暢的交通游線，交通線路與功能布局、景觀配置沒(méi)有有效組織起來(lái)，各功能區(qū)之間缺乏時(shí)空連續(xù)性，突出表現(xiàn)為網(wǎng)球館周邊人氣差。景觀問(wèn)題景觀系統(tǒng)缺乏整體打造在景觀系統(tǒng)方面，度假村本身存在了較多亮點(diǎn)，如大面積的綠地、天然河流

32、的通過(guò)，但缺乏整體的、精心的設(shè)計(jì)，綠化樹(shù)種較為單一，景觀與建筑風(fēng)格也不明確，整體效果不佳。營(yíng)銷問(wèn)題缺乏高質(zhì)量的營(yíng)銷策略度假村的旅游形象沒(méi)有專門(mén)好的提煉出來(lái)，也就專門(mén)難依照產(chǎn)品性質(zhì)、市場(chǎng)需求確定目標(biāo)群體并制定出高質(zhì)量的營(yíng)銷策略，繼而通過(guò)有效的手段傳播予客戶群體。提升思路通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為：八達(dá)嶺溫泉度假村要走出目前的低谷，整體提升度假村的各項(xiàng)指標(biāo)，重新塑造其品牌形象和打造核心吸引力，能夠考慮從以下方面進(jìn)行重點(diǎn)突破。提 升提 升思 路主題提升景觀提升營(yíng)銷提升交通提升效益提升功能提升產(chǎn)品提升治理提升品牌提升主題整合八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)將主題的整合放在頭等重要的地位，通過(guò)主題的明確與突破，為度假村今

33、后的進(jìn)展確定出明確的思路，實(shí)現(xiàn)品牌的提升。對(duì)原有設(shè)施的改造和新設(shè)施的建設(shè)，均以統(tǒng)一的主題為指導(dǎo)，在豐富度假村產(chǎn)品類型的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其文化內(nèi)涵，提升旅游產(chǎn)品的整體品質(zhì)。治理提升靈活高效金隅集團(tuán)接手后的八達(dá)嶺溫泉度假村，治理層不穩(wěn)定的問(wèn)題將不復(fù)存在，企業(yè)治理需要全面提升，以業(yè)績(jī)和薪酬提升為中心靈活高效的治理機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，需要予以考慮。產(chǎn)品提升極致打造產(chǎn)品打造方面，需要貫穿精品和特色意識(shí)。一方面通過(guò)增加大眾康體項(xiàng)目，增強(qiáng)其休閑能力，達(dá)到聚人氣、斂財(cái)氣的目的；另一方面，對(duì)度假村內(nèi)的各類型產(chǎn)品通過(guò)極致化的手法予以表現(xiàn)，策劃一批如戶外迷你高爾夫、垂釣露臺(tái)等新奇的，有吸引力的旅游項(xiàng)目，建設(shè)區(qū)不于其他度假區(qū)

34、的差異性旅游產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。功能提升合理配置充分發(fā)揮旅游整合規(guī)劃在調(diào)整功能布局中的重要作用，以整體的眼光通過(guò)撤、并、改、擴(kuò)、建等方式對(duì)度假村內(nèi)現(xiàn)有功能進(jìn)行規(guī)劃：擴(kuò)建會(huì)議設(shè)施、調(diào)整一會(huì)現(xiàn)有功能，增加新設(shè)施室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等，使功能布局更加完善和有序。效益提升產(chǎn)出最大化在對(duì)現(xiàn)有設(shè)施合理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)西側(cè)環(huán)湖區(qū)域產(chǎn)出率不高的設(shè)施進(jìn)行功能改造，同時(shí)，解決中高端市場(chǎng)不足的問(wèn)題，延伸游客綜合消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)度假村綜合效益的最大化。交通提升線路優(yōu)化綜合考慮現(xiàn)有功能的分布特征，按照不同類型游客在度假村內(nèi)實(shí)現(xiàn)巡游需求的不同，對(duì)度假村內(nèi)部的交通游線進(jìn)行優(yōu)化，可在西南河岸增加橋梁，加強(qiáng)南部區(qū)塊與中心區(qū)域的聯(lián)系，取

35、消東北段河流的橋梁，以保證不墅區(qū)的私密性，最終形成主次分明、功能互補(bǔ)的多條巡游線路。景觀提升整體改造 通過(guò)特色景觀與特色建筑有機(jī)融合，提升景觀的檔次，強(qiáng)化古羅馬風(fēng)格下的歐式園林景觀，增加小品和高檔環(huán)境，美化河岸和水面。營(yíng)銷提升營(yíng)銷精益化針對(duì)現(xiàn)狀，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，制定自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，研究和推出適銷對(duì)路的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游市場(chǎng)大的突破。市場(chǎng)分析與定位區(qū)域市場(chǎng)分析北京市場(chǎng)近年來(lái)北京旅游業(yè)迅猛進(jìn)展，除了傳統(tǒng)的觀光旅游之外，本地的溫泉休閑、會(huì)議度假等旅游蓬勃興起。目前北京常住人口1500多萬(wàn)，2006年都市居民人均可支配收入18344元/人，都市居民人均消費(fèi)支出13637元/人

36、，較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)水平和時(shí)尚消費(fèi)觀念，為旅游的進(jìn)展帶來(lái)了巨大商機(jī)，也產(chǎn)生了數(shù)量巨大的中高端消費(fèi)人群。京郊市場(chǎng)據(jù)調(diào)查，北京的周末休閑市場(chǎng)越來(lái)越壯大，以北京郊區(qū)為目的地的短程旅游逐漸成為市民的首選。依照北京休閑市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，95%的北京市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民情愿在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿；超過(guò)2/3的都市家庭每年都進(jìn)行郊游，其中30%的家庭每年郊游3次以上，北京人口基數(shù)巨大，從調(diào)查中情愿出游和實(shí)際出游的人數(shù)比例能夠看出，這部分出游群體規(guī)模龐大，京郊旅游市場(chǎng)空間寬敞。延慶市場(chǎng)作為京郊旅游大縣，延慶擁有豐富的旅游資源，目前開(kāi)放的景區(qū)景點(diǎn)30多處。在八達(dá)嶺長(zhǎng)

37、城和龍慶峽兩個(gè)品牌景區(qū)的輻射帶動(dòng)下，已初步構(gòu)建了以縣城為中心，集旅游、賽事、展覽、會(huì)議、商務(wù)于一體的首都生態(tài)休閑商務(wù)區(qū)；依托冰雪旅游節(jié)和消夏避暑節(jié)，延慶作為北京“夏都”的阻礙力日益擴(kuò)大。2005年，接待游客1010萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)11.91億元，延慶旅游深度開(kāi)發(fā)的潛力，在京郊區(qū)縣及華北地區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。在延慶旅游蓬勃進(jìn)展的背景下，也表現(xiàn)出延慶游客人均消費(fèi)水平不高等問(wèn)題。針對(duì)這一現(xiàn)象，延慶政府積極開(kāi)發(fā)高端休閑商務(wù)產(chǎn)品，通過(guò)進(jìn)展高檔酒店和高級(jí)旅游度假村，穩(wěn)定中等消費(fèi)游客，重點(diǎn)進(jìn)展高檔商務(wù)、會(huì)議、休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)，以全面提升旅游接待檔次，爭(zhēng)取高收入階層的客源市場(chǎng)，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，因此，以溫泉、會(huì)議

38、產(chǎn)品為重點(diǎn)的度假型景區(qū)在延慶旅游進(jìn)展中大有可為，也將成為延慶旅游轉(zhuǎn)型的重要支撐?？驮词袌?chǎng)分析北京客源市場(chǎng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模和拓展空間，潛力專門(mén)大，同時(shí)，北京游客具有如下特點(diǎn)：出游意愿強(qiáng)，市場(chǎng)規(guī)模龐大；客源優(yōu)越感強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、新意、服務(wù)等非價(jià)格因素更為關(guān)注，對(duì)文化信息需求量大，喜懷舊，價(jià)格敏感度低，游客對(duì)旅游的態(tài)度更偏向于一種經(jīng)歷的品質(zhì)，而非廉價(jià)的消遣；游客出游率高，出游方式以自駕車和攜親朋出游為主；對(duì)周末短程的休閑度假類旅游產(chǎn)品需求逐漸增強(qiáng)，如生態(tài)觀光、溫泉休閑、度假類項(xiàng)目；出游不注重旅游點(diǎn)的等級(jí)、意義、知名度，更注重環(huán)境、文化內(nèi)涵、交通、服務(wù)、治安狀況等；主動(dòng)參與意識(shí)增強(qiáng)，差不多要求變過(guò)去的被

39、動(dòng)觀看為主動(dòng)參與，更喜愛(ài)新、奇的旅游產(chǎn)品。旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要充分考慮目標(biāo)客源市場(chǎng)特征，推出符合需求的旅游產(chǎn)品。從以上客源市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)能夠看出，隨著休閑意識(shí)的提高，趨向高檔消費(fèi)的游客的逐漸增多，針對(duì)這部分市場(chǎng)推出的產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)空間。專項(xiàng)市場(chǎng)研究近幾年京郊休閑度假人群以驚人的速度增長(zhǎng)，從旅行社的統(tǒng)計(jì)資料也表明：溫泉旅游、會(huì)議度假等市場(chǎng)需求旺盛。會(huì)議度假市場(chǎng)北京會(huì)議市場(chǎng)目前已進(jìn)入快速進(jìn)展時(shí)期，總量規(guī)模不斷增加，已成為旅游業(yè)重要的推動(dòng)力量。北京具有優(yōu)良的進(jìn)展會(huì)議的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，要緊包括：（1）北京的協(xié)會(huì)總部專門(mén)多，國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、大學(xué)、中科院研究所數(shù)量相對(duì)龐大；（2）北京匯聚了各類企事業(yè)單位近百萬(wàn)家；

40、（3）擁有政治中心無(wú)形的資源和知名度，有諸多建交國(guó)駐華大使館和國(guó)際駐華組織；（4）北京歷史、文化、旅游資源豐富，長(zhǎng)城、故宮等享譽(yù)海內(nèi)外，在這些綜合產(chǎn)業(yè)環(huán)境下，北京專門(mén)有希望進(jìn)展成為世界頂級(jí)的會(huì)議和活動(dòng)目的地都市。2005 年，北京要緊賓館飯店、場(chǎng)館共承接會(huì)議17.4萬(wàn)個(gè)，同時(shí)客源相對(duì)穩(wěn)定，數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。傳統(tǒng)上，大多數(shù)會(huì)議差不多上由就近的市內(nèi)各大會(huì)議酒店占有的，而現(xiàn)在，京郊的度假村也成了各種會(huì)議的云集之地，在會(huì)議市場(chǎng)中所占的份額越來(lái)越大，那個(gè)地點(diǎn)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、價(jià)格也相對(duì)低廉，會(huì)議市場(chǎng)出現(xiàn)了“都市會(huì)議郊區(qū)化，工作會(huì)議度假化”的趨勢(shì)，為京郊度假村的會(huì)議市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的進(jìn)展機(jī)遇。溫泉休閑市場(chǎng)近幾

41、年，北京溫泉市場(chǎng)迅速進(jìn)展壯大。目前，已有九華山莊、鳳山、天龍?jiān)?、溫都水城等溫泉旅游區(qū)40多家，溫泉旅游正成為人們休閑度假和保健養(yǎng)生的重要選擇，也成為北京冬季旅游市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)，市場(chǎng)空間專門(mén)大，競(jìng)爭(zhēng)也特不激烈。在溫泉旅游的進(jìn)一步進(jìn)展中，環(huán)城休閑度假帶正逐步形成，但目前北京溫泉旅游的游憩、游樂(lè)手段不夠豐富，泡湯方式較為單一，溫泉旅游項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力總體水平不高，產(chǎn)品生命周期短，大部分要靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，行成了一種惡性循環(huán)。在市場(chǎng)導(dǎo)向的推動(dòng)作用下，產(chǎn)品的創(chuàng)新、設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新、文化的包裝、形象的包裝更顯重要。自駕車市場(chǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2005年底，北京市私人汽車保有量達(dá)到154萬(wàn)輛，按照年末1538萬(wàn)的常住人口

42、計(jì)算，不到10個(gè)北京人就擁有一輛私家車，都市汽車擁有輛已躍居全國(guó)首位。因此私家車的大幅度增加，使自駕車旅游越來(lái)越成為家庭出游的要緊方式。市場(chǎng)定位核心市場(chǎng)休閑度假市場(chǎng) 八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉休閑、親水游樂(lè)旅游產(chǎn)品，所針對(duì)的最大的市場(chǎng)即為北京的休閑度假市場(chǎng)，并逐漸向中高端休閑度假群體過(guò)渡，這部分市場(chǎng)會(huì)隨著北京至延慶交通條件的改善而日益壯大。除此之外，環(huán)渤海地區(qū)尤其是張家口、大同等地的休閑度假游客也要作為度假村以后的重要市場(chǎng)來(lái)開(kāi)拓。會(huì)議市場(chǎng) 度假村“以泉聚人、以會(huì)聚人”的進(jìn)展戰(zhàn)略，最終形成溫泉與會(huì)議互動(dòng)進(jìn)展的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，形成延慶會(huì)議的龍頭和北京會(huì)議市場(chǎng)的重要品牌，會(huì)議市場(chǎng)將與溫泉休閑市場(chǎng)共同構(gòu)成度假村

43、的主體客源市場(chǎng)。其他市場(chǎng)高端接待 要緊是高端會(huì)所區(qū)所承接的度假村內(nèi)部接待和經(jīng)營(yíng)性接待的部分，隨著八達(dá)嶺溫泉度假村品牌阻礙力的提升和金隅國(guó)際俱樂(lè)部的建成，這部分市場(chǎng)的數(shù)量會(huì)逐漸上升并形成穩(wěn)定的客源。專項(xiàng)市場(chǎng)要緊包括北京的避暑、自駕車、企業(yè)拓展訓(xùn)練市場(chǎng)，延慶本地餐飲、康體、婚慶市場(chǎng)，及由延慶其它旅游區(qū)分流的游客及部分隨機(jī)游客。第二章 項(xiàng)目定位主題定位溫泉樂(lè)園休閑會(huì)都八達(dá)嶺溫泉度假村作為延慶旅游接待的支撐結(jié)構(gòu)，不管在區(qū)位條件和自身資源方面都有著巨大的升值潛力，延慶專門(mén)的旅游優(yōu)勢(shì)及氣候特點(diǎn)，決定了八達(dá)嶺溫泉度假村以后的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，“溫泉樂(lè)園與休閑會(huì)都”是八達(dá)嶺溫泉度假村面向大眾休閑與高端商務(wù)接

44、待市場(chǎng)的明確進(jìn)展目標(biāo)，以此形成的升級(jí)產(chǎn)品，將在延慶乃至北京市場(chǎng)形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與品牌阻礙力。形象定位形象定位是八達(dá)嶺溫泉度假村在企業(yè)文化建設(shè)，品牌營(yíng)銷及產(chǎn)品升級(jí)過(guò)程中的重要指導(dǎo)要素，因此，必須結(jié)合企業(yè)以后進(jìn)展的趨勢(shì)及市場(chǎng)需求進(jìn)行明確。京郊第一景觀溫泉樂(lè)園溫泉品牌效應(yīng)和聚合能力是現(xiàn)代旅游產(chǎn)品中最強(qiáng)的，八達(dá)嶺溫泉采自地下2000米，最高出水溫度54，為超一流醫(yī)療熱礦水，是京城罕見(jiàn)的綠色能源，含人體所需的多種礦物質(zhì)：鐵、硫、硅及各種微量元素，具有專門(mén)好的保健、美膚作用八達(dá)嶺腳下的“樂(lè)活”空間“樂(lè)活”確實(shí)是“健康歡樂(lè)生活”，那個(gè)概念是由LOHAS延伸而來(lái)的，是英文Lifestyles of Health

45、 and Sustainability的縮寫(xiě)，最早由美國(guó)社會(huì)學(xué)者保羅瑞恩在80年代提出。隨著全球經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展及人們生活節(jié)奏的不斷加快，人們?cè)絹?lái)越感受到樂(lè)活生活方式的重要性，而八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)將“樂(lè)活生活方式”的打造，變成企業(yè)文化的重要組成部分，使其成為度假村與游客溝通與聯(lián)系的工具之一，成為共同價(jià)值觀形成的核心。樂(lè)活人生休閑金隅LOHO溫泉會(huì)都八達(dá)嶺溫泉度假村的最終進(jìn)展目標(biāo)是打造高端化品味化的休閑度假產(chǎn)品，形成以高端溫泉、康樂(lè)、休閑產(chǎn)品為基礎(chǔ)的“樂(lè)活圈子”，那個(gè)圈子的形成，將大大提升八達(dá)嶺溫泉度假村在北京高端度假市場(chǎng)的阻礙力。目標(biāo)定位5星級(jí)溫泉會(huì)都度假村與北京市的會(huì)議巨頭九華山莊或是和京城第一

46、家五星級(jí)度假村瑞海姆比較，八達(dá)嶺溫泉度假村具有更強(qiáng)的郊野優(yōu)勢(shì)，其冬夏兩季的氣候特點(diǎn)和可拓展性差不多上以后的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)。因此我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)以溫泉產(chǎn)品為核心，突出會(huì)議功能和高端接待，力爭(zhēng)打造成為京郊最具阻礙力和規(guī)模檔次的五星級(jí)溫泉會(huì)都度假村。聯(lián)動(dòng)龍慶峽與石京龍打造京郊休閑金三角隨著延慶縣旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，八達(dá)嶺溫泉度假村將有條件作為延慶的接待核心，與特色旅游產(chǎn)品龍慶峽和石京龍形成互動(dòng)互補(bǔ)的進(jìn)展關(guān)系，如此的優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)延慶旅游的進(jìn)展，也將為其品牌競(jìng)爭(zhēng)力提供有力支持。京郊高尚運(yùn)動(dòng)休閑特色品牌八達(dá)嶺度假村應(yīng)在溫泉SPA、生態(tài)休閑和親水游樂(lè)這三類產(chǎn)品體系中開(kāi)發(fā)自己的特色賣點(diǎn)，形成為高端度假

47、群體提供一流產(chǎn)品的服務(wù)基礎(chǔ)。SPA類產(chǎn)品應(yīng)在風(fēng)情和檔次上重點(diǎn)提升，休閑類以園內(nèi)各個(gè)空間下的Mini高爾夫產(chǎn)品為特色，親水游樂(lè)則主攻夏季市場(chǎng)，同時(shí)聯(lián)動(dòng)溫泉產(chǎn)品進(jìn)行四季性的開(kāi)發(fā)。延慶第一高端會(huì)議度假休閑產(chǎn)品定位延慶第一，目標(biāo)北京市場(chǎng)是八達(dá)嶺溫泉度假村會(huì)議產(chǎn)品進(jìn)展的必定需求。因此，必須有打算的對(duì)會(huì)議產(chǎn)品的內(nèi)涵與專業(yè)化程度進(jìn)行提升，對(duì)規(guī)模和配套設(shè)置進(jìn)行更加合理的配置。溫泉休閑+會(huì)議度假=25萬(wàn)人次/年 溫泉產(chǎn)品在北京市場(chǎng)的大眾化程度越來(lái)越高，我們的目標(biāo)是通過(guò)產(chǎn)品文化內(nèi)涵的提升，擴(kuò)大樂(lè)活生活方式下的休閑圈子，并在此基礎(chǔ)上形成更強(qiáng)的會(huì)議吸引力。我們相信，隨著八達(dá)嶺溫泉度假村的升級(jí)，溫泉游客達(dá)到20萬(wàn)人次/

48、年，會(huì)議客源超過(guò)5萬(wàn)人次/年的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。功能定位溫泉水休閑做大溫泉板塊，以溫泉休閑和親水游樂(lè)為特色，增加高端特色水療項(xiàng)目，打造京郊最具特色溫泉項(xiàng)目；會(huì)議度假做大會(huì)議規(guī)模，成為延慶縣的龍頭會(huì)議品牌，北京市的京郊知名會(huì)都；康體運(yùn)動(dòng)以Mini高爾夫?yàn)樘厣纬上盗懈叨丝刁w休閑運(yùn)動(dòng)類產(chǎn)品體系，成為度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分；高端接待北京市最具特色的高端商務(wù)休閑會(huì)所，提供個(gè)性化、品味化的接待服務(wù)。戰(zhàn)略定位以“溫泉樂(lè)園休閑會(huì)都”為定位，以樂(lè)活生活方式為主線，明確大眾化休閑度假、專業(yè)會(huì)議度假、游樂(lè)化升級(jí)和高端延伸的度假村進(jìn)展方向，確立延慶縣龍頭產(chǎn)品的地位，成為北京最具品牌阻礙力和特色產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的

49、度假村產(chǎn)品。第三章 度假村整體提升方案通過(guò)一段時(shí)刻對(duì)項(xiàng)目的分析與探討，我們將八達(dá)嶺溫泉度假村的核心提升理念概括為一個(gè)：“1-2-3-4-5-6”結(jié)構(gòu)，即：“一個(gè)核心賣點(diǎn)，兩大重點(diǎn)產(chǎn)品，三個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊，四大提升要素，五S特色進(jìn)展結(jié)構(gòu)和六個(gè)功能分區(qū)”一個(gè)核心賣點(diǎn)一個(gè)核心賣點(diǎn)是：“溫泉系列產(chǎn)品”，即以溫泉為資源基礎(chǔ)的泡浴、養(yǎng)療、SPA、游樂(lè)及其它體驗(yàn)?zāi)Ｊ?。從以后休閑市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，溫泉是整合能力最強(qiáng)的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。溫泉大廳中華五千年文化之泉溫泉大廳的最大特色是提供與中華五千年傳統(tǒng)溫泉文化相結(jié)合的休閑產(chǎn)品，是引導(dǎo)游客感受和體驗(yàn)溫泉文化，找尋自我回歸的泡浴方式。戶外露天湯池經(jīng)

50、典園林溫泉露天溫泉和戶外湯池是溫泉產(chǎn)品的必定趨勢(shì)，也是最受溫泉愛(ài)好者喜愛(ài)的產(chǎn)品之一。八達(dá)嶺溫泉度假村的戶外溫泉完全有條件打造成為京郊最具特色的園林型戶外湯池。我們認(rèn)為，戶外溫泉產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)三大特色，形成獨(dú)特品牌：第一，打造經(jīng)典園林環(huán)境，通過(guò)四季性植物的配置和景觀小品的設(shè)置，形成特色溫泉泡浴環(huán)境；第二，融入世界風(fēng)情元素，打造特色SPA產(chǎn)品。溫泉大廳是中國(guó)文化溫泉，而戶外則能夠采納多元文化元素融合的方式，并時(shí)時(shí)更新，依照季節(jié)或環(huán)境提供個(gè)性化SPA產(chǎn)品；第三，冬季采納造景的方式（人工造雪或采雪），營(yíng)造北京最具氛圍和特色的冰雪戶外溫泉。親水游樂(lè)溫泉戲水樂(lè)園親水游樂(lè)產(chǎn)品是現(xiàn)代休閑化趨勢(shì)中最具阻礙

51、力和親和力的產(chǎn)品類型，被譽(yù)為旅游景區(qū)的“印鈔機(jī)”。八達(dá)嶺溫泉度假村打造親水游樂(lè)產(chǎn)品具有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，依托靜泉湖的活水資源，有條件形成水上、濱水、水中等多種形式的親水項(xiàng)目；第二，在拆除目前溫泉不墅后，溫泉大廳南側(cè)及水岸將形成空間，為親水項(xiàng)目的落地提供了條件；第三，八達(dá)嶺溫泉度假村夏季的避暑型游樂(lè)結(jié)合冬季的冰雪型游樂(lè)，將能夠成為特色賣點(diǎn)，假如能夠結(jié)合戶外溫泉進(jìn)行水游樂(lè)開(kāi)發(fā)，將更能夠形成引爆效應(yīng)。因此，我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉水游樂(lè)項(xiàng)目是賣點(diǎn)也是亮點(diǎn)，特不是一些設(shè)置靈活，購(gòu)置與運(yùn)營(yíng)成本低，但盈利和周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，特不適合引進(jìn)。康療SPA京郊第一特色水療SPA是水療類產(chǎn)品，是八達(dá)嶺度假村

52、高端延伸戰(zhàn)略中的核心賣點(diǎn)，也是“樂(lè)活生活方式”的重要詮釋。我們建議八達(dá)嶺溫泉度假村引進(jìn)專業(yè)的SPA技師，結(jié)合溫泉開(kāi)發(fā)美容、舒體、保健類的SPA產(chǎn)品，并通過(guò)改造設(shè)計(jì)特色化的室內(nèi)戶外SPA空間，為會(huì)員提供個(gè)性化的菜單式服務(wù)。兩大重點(diǎn)產(chǎn)品兩大重點(diǎn)產(chǎn)品是與溫泉形成互動(dòng)，并形成八達(dá)嶺溫泉度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分，它們分不是：“會(huì)議度假和休閑游樂(lè)”。會(huì)議度假提升會(huì)議設(shè)施及功能調(diào)整八達(dá)嶺溫泉度假村會(huì)議設(shè)施及功能的調(diào)整要緊分為兩個(gè)時(shí)期進(jìn)行：第一時(shí)期，將現(xiàn)有的第一會(huì)議中心調(diào)整成為主樓（紫藤園）的康樂(lè)配套設(shè)施（保齡球、KTV），將第二會(huì)議中心進(jìn)行改造，取消現(xiàn)有客房，增加一個(gè)300人以上的會(huì)議空間和若干中

53、小多功能會(huì)議廳；改造后，第二會(huì)議中心將調(diào)整成為“八達(dá)嶺溫泉度假村國(guó)際會(huì)議中心”，并同時(shí)承擔(dān)不墅區(qū)會(huì)所的功能。第二時(shí)期，按照產(chǎn)品設(shè)置及分區(qū)的進(jìn)展需求，八達(dá)嶺溫泉度假村的會(huì)議功能將調(diào)整到現(xiàn)溫莎網(wǎng)球館區(qū)域，并新建大型綜合會(huì)議中心（同時(shí)容納2000人以上會(huì)議）；原有會(huì)議中心則配合不墅區(qū)和藍(lán)藤園的高端化進(jìn)展需求，向高端企業(yè)會(huì)所的方向進(jìn)行改造。會(huì)議配套設(shè)施完善八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)有會(huì)議配套設(shè)施存在的要緊問(wèn)題包括：1）會(huì)議設(shè)施相對(duì)陳舊，私密性較差；2）商務(wù)配套功能不足，高端接待廳、會(huì)晤室、同聲傳譯系統(tǒng)、多媒體（多功能）展示空間等欠缺；3）環(huán)境與空間配置不到位，廊道、露臺(tái)、BUFFEE空間等幾乎沒(méi)有，環(huán)境配置需

54、要較大程度的提升；4）空間的組合使用功能沒(méi)有形成；5）專業(yè)化、主題化的空間模式需要加強(qiáng)，也確實(shí)是講能夠在既有空間的條件下，隨時(shí)通過(guò)布置形成滿足政務(wù)、商務(wù)或?qū)ｉT(mén)培訓(xùn)等會(huì)議類型的需求；6）冷餐廚坊、咖啡廳、茶座、自助型商務(wù)中心等設(shè)施需要新增或完善。因此，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)時(shí)期會(huì)議設(shè)施的改造和提升為契機(jī)，為今后打造京郊溫泉會(huì)都進(jìn)行練兵，形成自己在會(huì)議硬件方面的良好口碑，進(jìn)而面向更大的市場(chǎng)出擊。專業(yè)化會(huì)議服務(wù)會(huì)議服務(wù)需要專門(mén)強(qiáng)的專業(yè)性和操作經(jīng)驗(yàn)，也是與硬件提升相配合的軟件提升核心。專業(yè)的會(huì)議組織治理人才，需要在滿足客人需求的同時(shí)，專門(mén)好的協(xié)調(diào)餐飲、客房、康樂(lè)等各個(gè)部門(mén)，理順客人在會(huì)議過(guò)程中的每一

55、處細(xì)節(jié)。我們建議，八達(dá)嶺溫泉度假村的會(huì)議專業(yè)化之路，應(yīng)當(dāng)從幾個(gè)方面入手：第一，治理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化、穩(wěn)定化和高效化，吸引優(yōu)秀人才，增強(qiáng)儲(chǔ)備；第二，建立更加精細(xì)的會(huì)議服務(wù)流程治理制度，形成相對(duì)扁平的主管模式，增加部門(mén)間的協(xié)調(diào)效率；第三，科技化、智能化設(shè)施的配備，吸引更為高端的會(huì)務(wù)群體；第四，服務(wù)體系及配套設(shè)施的完善。國(guó)際會(huì)議中心升級(jí)依照八達(dá)嶺溫泉度假村打造京北會(huì)都的需求，我們建議在3年左右的時(shí)刻內(nèi)首先形成溫泉度假的品牌，進(jìn)一步通過(guò)新建金隅國(guó)際會(huì)議中心（及收購(gòu)金色假日酒店）的方式，形成更強(qiáng)的會(huì)議規(guī)模和更高端的會(huì)議檔次。目前初步的設(shè)想，是在度假村西南側(cè)地塊，打造一個(gè)占地3000m國(guó)際會(huì)議中心的升級(jí)，既能

56、夠解決與溫泉產(chǎn)品的互動(dòng)問(wèn)題，也能夠解放現(xiàn)有的第二會(huì)議中心，使其能夠更好的與會(huì)所區(qū)聯(lián)動(dòng)，成為服務(wù)于高端客戶的大型綜合會(huì)所，從而形成度假村另一個(gè)具備競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)板塊。休閑游樂(lè)提升康體游樂(lè)類康體游樂(lè)類項(xiàng)目是八達(dá)嶺溫泉度假村目前比較薄弱的環(huán)節(jié)，要緊的問(wèn)題體現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先，缺乏特色項(xiàng)目；其次，項(xiàng)目配置不足，產(chǎn)品老化，KTV、健身房、保齡球、兒童樂(lè)園等產(chǎn)品或不能滿足顧客需求，或不能體現(xiàn)足夠價(jià)值；再次，以往一些設(shè)施利用率較低，如網(wǎng)球館、溫泉火鍋、親水游樂(lè)等項(xiàng)目；在我們此次針對(duì)度假村內(nèi)部職員的市場(chǎng)調(diào)查中能夠看出兩個(gè)以后度假村康體游樂(lè)方面的進(jìn)展趨向：第一，大眾的，常規(guī)的不能沒(méi)有，如健身房、保齡球、臺(tái)球、專業(yè)

57、KTV、慢搖池等等；第二，還應(yīng)當(dāng)引進(jìn)在北京具備唯一性或獨(dú)特性的項(xiàng)目，體現(xiàn)度假村的高端理念和競(jìng)爭(zhēng)力。那個(gè)方面我們提出的項(xiàng)目包括EMBA拓展、Mini高爾夫、大型翻斗樂(lè)和溫泉水游樂(lè)等。運(yùn)動(dòng)休閑類運(yùn)動(dòng)休閑類項(xiàng)目具有大眾化和地點(diǎn)化特點(diǎn)，因此我們建議度假村應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目設(shè)置的同時(shí)，兼顧考慮住店客人與本地游客的雙重需求，從游泳館、模擬水上運(yùn)動(dòng)、網(wǎng)球中心，各種小球運(yùn)動(dòng)到攀巖、戲水、航模等戶外項(xiàng)目，都應(yīng)充分的考慮本地化經(jīng)營(yíng)提升的問(wèn)題。在特色化提升方面，我們建議結(jié)合以后擬建的標(biāo)準(zhǔn)游泳館，打造一個(gè)綜合水上運(yùn)動(dòng)中心，將模擬沖浪、模擬皮劃艇、潛水等項(xiàng)目引進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)特色，同時(shí)通過(guò)組織會(huì)員活動(dòng)和舉辦小型賽事的方式，抓住幾

58、個(gè)小眾項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)運(yùn)作，如飛鏢、航模、Mini高爾夫、冰上沙狐球、極限小輪車、輪滑等。這些項(xiàng)目差不多上極具潛力的運(yùn)動(dòng)形式，假如能夠融入到度假村以后的品牌化戰(zhàn)略中，將能夠從形象和知名度方面取得突破。三大經(jīng)營(yíng)板塊三大經(jīng)營(yíng)板塊分不是：“大眾溫泉休閑游樂(lè)板塊、會(huì)議度假板塊和高端接待板塊”。三大經(jīng)營(yíng)板塊是度假村內(nèi)部相互聯(lián)動(dòng)促進(jìn)的分區(qū)結(jié)構(gòu)，其劃分明確了度假村在整體項(xiàng)目布局、產(chǎn)品設(shè)置、游線串連及游憩方式的設(shè)計(jì)方向，對(duì)度假村的遠(yuǎn)景規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)意義。在這三個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊中，溫泉部分是最早明確并能夠投入有效運(yùn)營(yíng)的，溫泉大廳是其板塊核心。另外兩個(gè)板塊需要在今后三年的升級(jí)改造過(guò)程中，通過(guò)國(guó)際會(huì)議中心的新建，通過(guò)內(nèi)

59、部功能的完善、轉(zhuǎn)換與整合，形成度假村以后進(jìn)展的完整結(jié)構(gòu)。四大提升要素四大提升要素分不是：“經(jīng)營(yíng)治理、景觀環(huán)境、功能與產(chǎn)品設(shè)置和營(yíng)銷”，在此四大提升要素之下，我們將重點(diǎn)探討度假村軟環(huán)境下的提升策略與方法。經(jīng)營(yíng)治理內(nèi)涵提升治理模式八達(dá)嶺溫泉度假村以往的要緊問(wèn)題在于治理層的動(dòng)蕩，現(xiàn)時(shí)期能夠講那個(gè)瓶頸差不多突破，在治理團(tuán)隊(duì)和體制相對(duì)穩(wěn)定的進(jìn)展期內(nèi)，盡快完善和形成有效的治理模式是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。治理模式方面，我們建議，應(yīng)重點(diǎn)從度假村治理團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)與職員激勵(lì)、度假村服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系、崗位責(zé)任與監(jiān)督體系、成本操縱與治理及效率化銷售與服務(wù)等方面入手；換句話講，應(yīng)探究和形成度假村的治理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不但

60、作為八達(dá)嶺溫泉度假村自身的模式基礎(chǔ)，也能夠成為金隅度假酒店群的規(guī)范樣本。職員培訓(xùn)職員培訓(xùn)是度假村以往經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的弱項(xiàng)，調(diào)查反映，職員對(duì)度假村能夠提供良好培訓(xùn)的渴望程度較高，這也是留住人才的最佳方式之一。八達(dá)嶺溫泉度假村職員多以本地招募為主，中層以下人員比較缺乏專業(yè)素養(yǎng)與高端客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。隨著度假村產(chǎn)品改造的陸續(xù)完成，完全有必要進(jìn)行持續(xù)、全面、系統(tǒng)的職員培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)與淘汰政策。我們建議重點(diǎn)實(shí)施以下幾點(diǎn)：第一，治理人員的考察與培訓(xùn)制度立即建立，重點(diǎn)培訓(xùn)企業(yè)文化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與治理模式；第二，摸底與考核，對(duì)癥下藥，組建以部門(mén)為單位，負(fù)責(zé)人制的培訓(xùn)小組，提供晉升機(jī)會(huì)和一定時(shí)期內(nèi)的淘汰政策；第三