鋼材交易中心市場項目建議書

1、XX鋼材交易中心建設(shè)項目建議書 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章、項目概述4 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、項目名稱4 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、建設(shè)基址4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 三、用地概況4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 四、承建單位4 HYPERLINK l bookmark12

2、 o Current Document 五、計劃投資5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 六、項目創(chuàng)新5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 七、成功要素6 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 九、目標市場7 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第二章市場分析7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 一、國內(nèi)先進地區(qū)鋼材市場8 HYPERLINK l boo

3、kmark24 o Current Document 二、XX經(jīng)濟發(fā)展狀況10 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 三、東北地區(qū)鋼鐵工業(yè)狀況11 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 四.東北地區(qū)用鋼行業(yè)情況13 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 五、XX鋼材市場現(xiàn)狀16 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document （一）、市場經(jīng)營現(xiàn)狀16 HYPERLINK l bookmark34 o Current Doc

4、ument （二）、市場管理現(xiàn)狀17六、項目市場調(diào)查18 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 七、市場調(diào)研小結(jié)19 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 一、地理位置優(yōu)勢20 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 二、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢21 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document （一）交通運輸21（二）其他設(shè)施23 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 三、項目區(qū)位優(yōu)勢2

5、3四、物流優(yōu)勢25 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第四章建設(shè)的必要性26 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 一、航運中心配套需要26 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 二、城市建設(shè)發(fā)展需要26 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 三、整合市場資源需要26 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 四、提高社會效益需要27 HYPERLINK l book

6、mark62 o Current Document 第五章項目選址28 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 一、項目選址28 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 二、地塊現(xiàn)狀29 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 第六章項目定位29 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 一、定位原則29 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 二、定位依據(jù)29 HYPERLIN

7、K l bookmark74 o Current Document 三、項目定位30 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 第七章項目規(guī)劃31 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 一、生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)31 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 二、生活服務(wù)區(qū)32 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 三、XX鋼材交易中心整體架構(gòu)32 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document

8、四、開發(fā)策略33 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 第八章投資與效益34 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 一、項目投資估算34 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 二、項目效益估算34 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第九章組織結(jié)構(gòu)35 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 一、組織設(shè)置原則35 HYPERLINK l bookmark96 o Cu

9、rrent Document 二、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置35 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 三、部門職能設(shè)置36 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第十章項目結(jié)論與評價38 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 一、環(huán)境評價39 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 二、社會評價39 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 三、綜合評價39 HYPERLINK

10、 l bookmark108 o Current Document 第十一章問題與建議39第一章、項目概述一、項目名稱XX鋼材交易中心二、建設(shè)基址XX金州國際農(nóng)業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，既有填海工程，又有動遷工程。項目四至：東為重機廠，西靠擬建20萬噸冷藏庫，南為金窯鐵路，北與124中學(xué)為鄰。三、用地概況該項目總用地面積為64.46萬平方米，其中：征用國有工業(yè)用地49.81萬平方米,用于生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)；征用集體宅基地14.65萬平方米,用于生活服務(wù)區(qū)。土地使用年限為50年。四、承建單位負責本項目開發(fā)建設(shè)的是XX華億鋼材經(jīng)銷有限公司。該公司是XX經(jīng)營鋼材最大的營銷企業(yè)，年銷售額達2億元以上人民幣。該公司有著廣闊

11、的市場和客戶基礎(chǔ)，始終秉承“誠實做人，踏實做事”的企業(yè)精神，堅持“專業(yè)創(chuàng)造價值”的經(jīng)營理念，贏得了市場的美譽度、認知度、信譽度。通過多年的不斷積累，把企業(yè)做大做強。承擔本項目的開發(fā)建設(shè)是公司綜合實力的充分體現(xiàn)。五、計劃投資項目總投資16.32億元人民幣。其中：基礎(chǔ)工程投資5億元人民幣，配套工程投資L35億元元人民幣，建安工程投資8.2億元人民幣，管理及其他支出L77億元人民幣。六、項目創(chuàng)新項目將打破傳統(tǒng)的思維方式和運行模式，建立適應(yīng)市場需要的組織模式和運行機制，采取現(xiàn)代化的管理手段，對市場實行有效管理。主要表現(xiàn)在：管理理念創(chuàng)新。將傳統(tǒng)的以資源為中心管理模式和多級化批發(fā)環(huán)節(jié)，向“消費主導(dǎo)階段”的

12、物流模式轉(zhuǎn)變。流通方式創(chuàng)新。通過連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)的延伸，促進流通方式的現(xiàn)代化，使其更加適應(yīng)市場要求。管理模式創(chuàng)新。實行一站式經(jīng)營，將聚集業(yè)戶，形成合力，在品種上、經(jīng)營上、管理上具有一定的互補性，有利提高業(yè)戶經(jīng)營管理水平,增強市場競爭優(yōu)勢。業(yè)務(wù)流程創(chuàng)新。將傳統(tǒng)的買與賣單一經(jīng)營，向以市場為主導(dǎo)的采購、儲存、精加、包裝、配送、網(wǎng)絡(luò)營銷、電子商務(wù)功能延伸。精心構(gòu)建集交易平臺、金融平臺、信息平臺、物流平臺于一體，商流、物流、信息流于一身。有形市場與無形市場相結(jié)合，現(xiàn)貨交易與遠程交易相結(jié)合，引領(lǐng)鋼材流通發(fā)展的潮流。七、成功要素政策基礎(chǔ)。鋼材行業(yè)是國家政策支持和各級政府扶持的產(chǎn)業(yè)。市場基礎(chǔ)。

13、XX市政府“西拓北進”促進了城市化步伐加快；東北亞國際航運中心的建設(shè)，為項目提供了良好的市場基礎(chǔ)。群眾基礎(chǔ)。“一站式”的營銷模式，得到了廣大業(yè)戶、用戶的首肯,是項目運作的群眾基礎(chǔ)。經(jīng)營基礎(chǔ)。XX便捷的交通、優(yōu)越的地理位置、超大的物流、強勁的市場需求，為項目提供了經(jīng)營條件。業(yè)戶基礎(chǔ)，現(xiàn)有鋼材市場的動遷改造、東北鋼材加工企業(yè)和用鋼消費企業(yè)的入住，為項目招商贏得了業(yè)戶資源基礎(chǔ)。九、目標市場短期目標：適應(yīng)需要，服務(wù)區(qū)域市場（包括：金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、港區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)）輻射XX周邊市場（包括：莊河、瓦房店、普蘭店、營口）。中期目標：積極創(chuàng)造條件，在夯實基礎(chǔ)、積累經(jīng)驗、加強硬件建設(shè)和軟件管理的基礎(chǔ)上，

14、服務(wù)于東北地區(qū)市場，為振興東北老工業(yè)基地建設(shè)發(fā)揮作用。長期目標：積極開拓國際市場，參與國際市場經(jīng)營，力爭在國際市場中占有一定份額。一要，走出國門，參與國際市場經(jīng)營；二要，招商引資，把國外企業(yè)請進來，共同開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理鋼材交易中心。吸收先進的管理手段，先進的技術(shù)，真正意義上把企業(yè)做大做強。第二章市場分析在中國經(jīng)濟高速發(fā)展中，鋼材作為基礎(chǔ)建設(shè)材料的強力支撐，是工業(yè)和建筑業(yè)硬件材料。隨著經(jīng)濟的不斷增長，需求呈逐年增長態(tài)勢?，F(xiàn)代化的鋼材交易中心，具有集散商品、傳遞信息、服務(wù)產(chǎn)銷、優(yōu)化配置的重要作用。為此，從國內(nèi)先進地區(qū)鋼材市場、鋼材生產(chǎn)、鋼材消費、XX經(jīng)濟和鋼材市場現(xiàn)狀及問卷調(diào)查等多角度進行研究與

15、分析，為鋼材交易中心的開發(fā)建設(shè)提供決策依據(jù)。一、國內(nèi)先進地區(qū)鋼材市場天津國際金屬物流園是一座高起點、多功能、全方位的現(xiàn)代化金屬物流園，由天津市津南區(qū)政府與龍納集團聯(lián)合打造園區(qū)，位于天津市濱海新區(qū)，已列入天津市政府重點物流項目。面積：總占地面積5000畝。交通：毗鄰天津濱海國際機場，擁有5000噸級海河碼頭泊位及鐵路專線，輔以高速公路網(wǎng)，優(yōu)越的地理區(qū)位、便捷的交通條件為入園企業(yè)奠定了貿(mào)易、物流基礎(chǔ)平臺。配套：在園區(qū)內(nèi)打造人性化商住概念，為入住企業(yè)提供完善的“辦公、居住、娛樂、休閑、運動、教育”等配套設(shè)施。功能：通過產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)、信息流量商務(wù)空間，實現(xiàn)“一站式”物流網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)平臺、BT0B電子商務(wù)解

16、決方案，與金融對接，把電子物流商務(wù)系統(tǒng)打造成集金融、交易、信息、物流、服務(wù)“五位一體”的商務(wù)平臺。上海鋼領(lǐng)鋼材交易市場“鋼領(lǐng)”坐落寶山友誼路以南，鐵山路以東，寶鋼集團、各大鋼鐵企業(yè)聚集在此地，依托長江黃金水道、虹橋國際機場、浦東國際機場輻射長三角，面向全世界。周邊有鋼鐵基地、造船基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地、化工基地環(huán)繞，金融中心、貿(mào)易中心、航運中心強力支持。地鐵、輕軌、外環(huán)、郊環(huán)同濟路環(huán)擁“鋼領(lǐng)”，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。規(guī)模：“鋼領(lǐng)”占地面積347畝，總建筑面積32萬平方米，其中：辦公11萬平方米，商業(yè)配套L2萬平方米、鋼材交易中心、信息服務(wù)中心、金融服務(wù)中心、物流分撥中心8400平方米，商務(wù)酒店3萬平方

17、米。功能：信息交易中心：有形市場與無形市場，現(xiàn)貨交易與遠期交易的有機結(jié)合。物流分撥中心：借助上海、寶山及周邊地區(qū)雄厚的物流配套優(yōu)勢，通過物流服務(wù)平臺，進行系統(tǒng)自動分析，實施物流配送的信息化、電子化，有效地提高物流效率，提高社會資源利用率。會展服務(wù)中心：擁有高檔的會議中心、展示中心。具有會議、展示、信息發(fā)布等功能。提升企業(yè)的影響力，保證企業(yè)的信息發(fā)布、信息采集活動的高效運行。金融服務(wù)中心：成立專業(yè)的金融擔保公司，為入駐企業(yè)提供資金支持，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。建立動產(chǎn)質(zhì)押、專項擔保、交易結(jié)算等方面的金融服務(wù)。上海、天津、廣東、山東等地的鋼材交易市場歸納起來可概括為：管理機制創(chuàng)新，經(jīng)營模式領(lǐng)先，配套

18、設(shè)施齊全，功能適伸到位。贏得了市場，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。二、XX經(jīng)濟發(fā)展狀況XX是東北地區(qū)對外開放的前沿陣地，XX面積為遼寧省的2%,人口占全省5%,GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資占遼寧省20%以上，占東北地區(qū)10%以上。XX對外貿(mào)易總值占遼寧省的60%以上、占東北地區(qū)的40%以上。2006XX對外貿(mào)易經(jīng)濟指標面積人口進出口總值加總值出口總值XX承擔著東北地區(qū)70%以上的海運貨物和90%以上集裝箱運輸，成為東北及環(huán)渤海地區(qū)國內(nèi)外物流主要集散地之一。大連貨運指標港口集裝箱吞吐量（百萬百大連港口集裝箱吞吐量占全國比負港口貨物吞吐量（億噸）為輻口翻晤吐量占ta三、東北地區(qū)鋼鐵

19、工業(yè)狀況東北鋼鐵工業(yè)東北是我國鋼材主產(chǎn)區(qū)之一，遼寧占東北鋼材生產(chǎn)的80%以上,歷史上在北材南下中起主導(dǎo)作用。東北施區(qū)粗鋼生產(chǎn)情況2006年東北地國B協(xié)會員企業(yè)生產(chǎn)醐售流向構(gòu)成遼寧鋼鐵工業(yè)在中國鋼鐵工業(yè)占有舉足輕重的地位，已形成了從采選到冶煉加工，從普鋼、特鋼到精密合金等功能的延伸。有完善的生產(chǎn)體系，包括：采礦、選礦、燒結(jié)球團、煉鐵、煉鋼、軋鋼、鍛鋼、金屬制品、煤焦化工、耐火材料、鐵合金、碳素制品等。遼寧鋼鐵產(chǎn)品除滿足國內(nèi)市場需求外，已銷往亞洲、歐洲、美洲、大洋洲等數(shù)十個國家和地區(qū)。遼寧鋼鐵工業(yè)的骨干企業(yè)主要有：鞍鋼、本鋼、新?lián)徜?、XX金牛、撫順特鋼、凌鋼、北臺鋼鐵、營口五礦等。XX鋼鐵工業(yè)發(fā)展

20、狀況XX十一五規(guī)劃指出，依托XX金牛、浦金鋼板、金華特鋼、鞍鋼新軋-蒂森克虜伯等重點企業(yè)發(fā)展不銹鋼及軸承鋼線材、合金彈簧鋼小型材、優(yōu)質(zhì)鋼深加工、板材深加工、汽車用氣閥門鋼系列等資源消耗低、經(jīng)濟附加值高的高新產(chǎn)品。.東北地區(qū)用鋼行業(yè)情況東北地區(qū)用鋼行業(yè)情況東北是傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，裝備制造、機械、造船、汽車及零部件、石化、建材等工業(yè)有較好的基礎(chǔ)。國家已提出了振興東北老工業(yè)基地的目標，大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步展開。據(jù)測算，2006年東北地區(qū)的鋼鐵消費量在3,800萬噸左右，占全國的9%左右。隨著東北老工業(yè)基地的振興，東北地區(qū)的鋼鐵消費將不斷增加。遼寧的GDP、工業(yè)占東北的比重近50%,固定資產(chǎn)投資占東北

21、比重超過50%,房地產(chǎn)開發(fā)投資占東北比重超過60%。建筑用鋼材和工業(yè)用鋼材需求均較為旺盛。遼寧是中國最大的機械、造船工業(yè)基地之一。機械、造船是遼寧的支柱產(chǎn)業(yè)。主要有重型礦山機械、石油化工通用機械、機床工具、電工電器、汽車制造行業(yè)、工程機械、機械基礎(chǔ)件、儀器儀表、農(nóng)用機械等。其中冶金礦山設(shè)備、輸變電工程、金屬切削機床、造船、內(nèi)燃機車等產(chǎn)量居中國前列。遼寧工業(yè)的重點企業(yè)有：XX造船廠、XX機車車輛廠、一汽金杯股份有限公司、XX冰山制冷集團、瓦房店軸承集團有限責任公司、沈陽礦山機械廠、XX重型機器廠、沈陽鼓風機廠、沈陽高中壓閥門廠、XX耐酸泵廠、遼寧省工程機械集團、丹東汽車制造廠、東風朝陽柴油機集團

22、、沈陽飛機制造公司、黎明發(fā)動機制造公司、沈重集團等。據(jù)測算，2006年遼寧省的鋼鐵消費量在1,900萬噸左右，占東北地區(qū)的50%左右，低于鋼鐵產(chǎn)量，為鋼材的凈輸出區(qū)。隨著遼寧經(jīng)濟的發(fā)展，遼寧的鋼鐵消費還將不斷增長。XX用鋼行業(yè)情況XX的固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資占遼寧的25%以上，占東北地區(qū)的比重在10-20%。城市化步伐的加快，建筑用鋼材需求較為強勁。2006年大連經(jīng)濟指標國家實施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略，布局了煙大鐵路輪渡、哈大鐵路客運專線、東北東部邊境鐵路、紅沿河核電站、莊河電廠、LNG（液化天然氣）上岸、原油戰(zhàn)略儲備庫以及港口、機場等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和能源建設(shè)項目。這些項目都需要大

23、量使用鋼材。XX是東北老工業(yè)基地的聚集地。主要企業(yè)有XX重工起重集團、瓦軸集團、中遠船務(wù)（成為全國最大的修船基地）、一汽大柴道依茨發(fā)動機、大眾一汽發(fā)動機、XX機床集團、中船XX船舶重工（全國第一）、中遠XX造船、中國一重XX加氫反應(yīng)器公司、XX冰山集團、XX機車車輛廠、XX重型機器廠、XX叉車有限責任公司等。據(jù)測算，2006年XX的鋼鐵消費量在500萬噸左右，占遼寧省的25%左右。隨著XX東北亞國際航運中心和各工業(yè)區(qū)的建設(shè)，XX的鋼鐵消費將不斷增長。五、XX鋼材市場現(xiàn)狀（一）、市場經(jīng)營現(xiàn)狀XX有13家鋼材交易市場，在工商登記注冊的企業(yè)有2,000業(yè)戶,實際進入市場從事經(jīng)營活動的企業(yè)不足1200

24、家。最大的鋼材市場面積10萬平方米可儲存鋼材6萬噸左右，月出貨量在3萬噸左右，年吞吐量在70多萬噸，入駐130多家商戶，經(jīng)營品種以建材、型材為主。收費：鋼材進出收費16元/噸。模式：傳統(tǒng)營銷模式，前店后庫模式。不提供加工、配送服務(wù)。貨源：貨源來自東北腹地，以省內(nèi)資源為主，從鋼廠進貨的商家不過10家，對貨源的掌控能力不強。運輸：以陸路運輸為主，運輸成本較高，如卡車市內(nèi)配送20公里的運輸費用在20元/噸。管理：開單記帳基本上為手工，沒有運用ERP系統(tǒng)。金融：金融對貿(mào)易的支持手段不夠，擔保手段缺乏?？蛻簦簩K端用戶多，中間批發(fā)少。人員：從業(yè)人員市場觀念不強，營銷水平不高。（二）、市場管理現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀

25、可概括為：設(shè)施陳舊，管理滯后，分布零散，不具規(guī)模。具體表現(xiàn)在如下方面：從鋼材物流管理看：我市傳統(tǒng)的鋼材貿(mào)易為：鋼材加工、貿(mào)易、批發(fā)、零售多種主體。分散經(jīng)營，各自為戰(zhàn)，很難集聚行業(yè)優(yōu)勢。鋼材產(chǎn)品從生產(chǎn)到終端用戶的流通環(huán)節(jié)多、重復(fù)搬運，加大社會物流成本。從營銷人員素質(zhì)看：一是，業(yè)戶素質(zhì)：可用“四不”概括：信息不靈，渠道不暢、制度不新，效益不高；二是，員工素質(zhì)：缺乏營銷知識和職業(yè)技能。由于從業(yè)人員素質(zhì)低，致使交易行為的隨意性多，計劃性少，缺乏對用戶需求的系統(tǒng)分析和分類服務(wù)，資源（產(chǎn)品和資金）經(jīng)營粗放，造成交易成本居高不下，競爭能力不強。從鋼材市場規(guī)?？矗狐c多、面廣、分布零散。表現(xiàn)在“四難”難以形成營

26、銷網(wǎng)絡(luò)，難以集聚行業(yè)優(yōu)勢；難以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，難以降低物流成本。有的能開展倉儲物流業(yè)務(wù)，但專業(yè)化水平不高。在一定程度上阻礙了現(xiàn)代物流的發(fā)展。從鋼材加工狀況看：這幾年流通企業(yè)開始由單一的貿(mào)易企業(yè)向加工配送、物流配送的方向發(fā)展，但其占流通總量低、深加工比例低，成材率，鋼材本身的附加值不高。六、項目市場調(diào)查擬建的鋼材交易中心實行“一站式”經(jīng)營服務(wù)模式，因此，對市場不同層面展開了調(diào)查。業(yè)戶對“一站式”認可度調(diào)查顯示：76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”鋼材交易中心的開發(fā)建設(shè)。有50%的經(jīng)營戶表示愿意在“一站式”市場入駐經(jīng)營。大部分經(jīng)營戶已經(jīng)意識到分布零散，對經(jīng)營和消費者都不利?！耙徽臼健本邆洹耙徽举忼R”、

27、“價格更低”、“服務(wù)更好”是傳統(tǒng)行業(yè)所不具備的優(yōu)勢。因此受到大部分業(yè)戶的支持和贊同。也為業(yè)戶發(fā)展提供了一個良好機會。用戶對“一站式”認可度鋼材消費者對“一站式”市場支持率為54%,對其無所謂的業(yè)主占了32%,對其不看好的占了14%.這表明：對“一站式”鋼材市場認可度比較高，由于市場還不成熟，有待進一步引導(dǎo)。市民對“一站式”認可度從左圖可以看出，絕大部分市民持支持和歡迎態(tài)度。長期以來市民購買鋼材，都需要到各個門店不斷的詢價、比較。“一站式”鋼材市場，有集中的品種，將大大縮短購買時間，提高購買效率。對鋼材市場的選址調(diào)查已經(jīng)更趨于理性，考慮到交通、物流、倉儲等鋼材行業(yè)發(fā)展所必備的基礎(chǔ)條件。七、市場調(diào)

28、研小結(jié)工業(yè)化程度的提高、城市化步伐的加快，鋼材的產(chǎn)銷、需求呈兩旺態(tài)勢。隨著鋼材需求逐年增加，我市現(xiàn)有鋼材市場無論從規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)、管理、設(shè)施上遠不適應(yīng)市場發(fā)展需要，難以聚集行業(yè)優(yōu)勢。它不僅制約了鋼材行業(yè)的發(fā)展，而且也影響了我市整體經(jīng)濟發(fā)展。因此，要將傳統(tǒng)的以資源為中心的管理模式，向以“消費主導(dǎo)階段”物流模式轉(zhuǎn)變。借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，結(jié)合XX的實際發(fā)展需要，建設(shè)一個國際領(lǐng)先、國內(nèi)一流的、現(xiàn)代化的鋼材交易中心是XX經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。第三章項目優(yōu)勢一、地理位置優(yōu)勢國際區(qū)位XX地處歐亞大陸東岸、北太平洋的中樞、東北亞經(jīng)濟圈的中心區(qū)域，與日本、韓國、朝鮮及俄羅斯的遠東地區(qū)相鄰。國內(nèi)區(qū)位XX位于中國東

29、北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，連接?xùn)|北與東部沿海的煙大鐵路輪渡，北依地域遼闊、資源豐富、人口密集、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)達、進出口需求旺盛的東北和內(nèi)蒙古東部的廣大腹地。令輻射能力XX是中國環(huán)渤海地區(qū)和遼東半島沿岸港口城市通往國外的最近點，是東北亞區(qū)域進入太平洋、走向世界的最便捷的海上門戶。XX港是轉(zhuǎn)運遠東、南亞、北美、歐洲貨物最便捷的港口，是中國主要集裝箱海鐵聯(lián)運和海上中轉(zhuǎn)港口之一。令現(xiàn)有地位XX是東北亞國際航運中心和國際物流中心，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，是東北對外開放的龍頭。二、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢（-）交通運輸XX海、陸、空、鐵、管各種運輸方式齊全，已形成具有較強運

30、輸能力的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)。截止2005年，XX市連續(xù)五年榮獲全國暢通工程評比第一名。XX十一五規(guī)劃指出，到2010年，率先實現(xiàn)東北老工業(yè)基地全面振興，基本建成東北亞國際航運中心主體框架。，港口XX港是中國北方天然不淤不凍良港，是中國第三大綜合性港口、最大的對外貿(mào)易口岸之一，與世界160多個國家和地區(qū)的300多個港口有著貿(mào)易往來，是世界上為數(shù)不多的億噸大港之一。XX港擁有集裝箱（全國主要集裝箱海鐵聯(lián)運和海上中轉(zhuǎn)港口之一）、干雜貨、原油成品油（全國最大最先進，30萬噸級，國內(nèi)自有儲罐儲量最大，儲油罐容量300余萬立方米，年綜合通過能力5600萬噸以上；東北亞油品轉(zhuǎn)運中心）、糧食：（1200萬噸吞吐

31、能力，100萬噸國家糧食儲備庫）。煤炭：鋼材、木材、散礦（全國最大最先進，全國裝卸效率最高，30萬噸級）。化工產(chǎn)品（亞洲最先進的散裝液體化工產(chǎn)品轉(zhuǎn)運基地）、汽車（全國最大的汽車物流碼頭）。雜貨：客貨滾裝（全國最大的海上客/車滾裝運輸港口）等現(xiàn)代化專業(yè)泊位；擁有大窯灣保稅港區(qū)（國家重點建設(shè)的四大國際深水中轉(zhuǎn)港之一，中國最大的國際集裝箱中轉(zhuǎn)深水港）。大密灣二期集裝箝 碼頭工程大連港30萬噸級 原油碼頭大連新港海濱60萬 立方米原油儲槽工程大連30萬噸曠石 專用碼頭鐵路XX鐵路與東北、華北鐵路網(wǎng)相連接。煙大鐵路輪渡與華東相連。哈大鐵路、大莊鐵路縱貫?zāi)媳?。XX至哈爾濱鐵路的電氣化改造工程是中國新干線的

32、開端。以長大干線為主干，旅順、金莊、南甘、田五、白老等支線為分支,呈樹枝狀延伸至東西海岸，將海陸交通聯(lián)系起來。公路XX已形成由新改擴建的沈大高速公路和丹大高速公路為主的對外公路大動脈和以國省干線公路為主骨架的市域公路網(wǎng)。市區(qū)與各區(qū)市縣，除長?？h以外，均以高速公路和一級公路連接，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通油路，行政村全部通公路?？崭踃X是東北地區(qū)最大的客貨空運基地。去年，XX空港完成旅客吞吐量635萬人次、貨郵吞吐量14.5萬噸，新開通國際航線9條，成為我國連通日本、韓國和俄羅斯的樞紐機場。(-)其他設(shè)施XX通訊便利，金融機構(gòu)齊全，高校等智力資源豐富，涉外服務(wù)體系完善，投資環(huán)境十分優(yōu)越。三、項目區(qū)位優(yōu)勢交通

33、便捷。立體化交通，使空間變小。便捷的通訊，使時間節(jié)奏加快，為項目插上了騰飛的翅膀。項目距XX港33公里，距大窯灣港25公里，(已成為中國北方最大的集裝箱樞紐港)。哈大、沈大、丹大、莊大公路和區(qū)級公路縱貫?zāi)媳?，是?nèi)地通往XX的咽喉要道。項目距XX火車站30公里，距金州鐵路編組站0.5公里，距二十里堡火車站15公里，項目附近有金馬輕軌站、金州至開發(fā)區(qū)和XX至開發(fā)區(qū)公交站。區(qū)位優(yōu)越。項目在金州區(qū)規(guī)劃建設(shè)的物流園內(nèi)，與開發(fā)區(qū)相連,在招商中，可整合開發(fā)區(qū)、市區(qū)、金州區(qū)業(yè)戶資源。同時規(guī)劃建設(shè)的物流園啟動，與項目互為效應(yīng)，將帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升商業(yè)價值，有利于項目的招商。因此，從經(jīng)濟發(fā)展、業(yè)戶經(jīng)營、居

34、民消費、商圈發(fā)展看，為本項目提供了絕好的發(fā)展機會。配套齊全。水、電、氣在項目城市管網(wǎng)就近接入，商業(yè)、酒店、銀行、學(xué)校、郵電等配套功能應(yīng)有盡有。US物流優(yōu)勢這里有金州鐵路編組站、北良港、大窯灣港、XX港，吞吐能力極強，專用線可延伸至本項目中。本項目可充分利用這一優(yōu)勢，為東北“三省一區(qū)”建筑、鋼材的進出及銷往南方各地提供代儲、代運業(yè)務(wù)，以擴大項目經(jīng)營。第四章建設(shè)的必要性XX的特殊位置，產(chǎn)銷的實際需要，東北亞國際航運中心的配套,XX鋼材市場的現(xiàn)狀，決定了XX鋼材交易中心建設(shè)的重要性。一、航運中心配套需要黨中央國務(wù)院提出把XX建成東北亞重要的國際航運中心。國際航運中心的建設(shè)必然有物流中心與之相適應(yīng)。X

35、X鋼材交易中心的建設(shè)是東北亞國際航運中心配套需要。二、城市建設(shè)發(fā)展需要目前在金州和開發(fā)區(qū)尚未有達標淮、上檔次、夠規(guī)模的鋼材市場與本地區(qū)建設(shè)發(fā)展相適應(yīng)，本項目建設(shè)將填補“兩區(qū)”鋼材市場的空白。據(jù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)兩地鋼材市場調(diào)查，現(xiàn)有的鋼材市場：經(jīng)營規(guī)模不大、經(jīng)營設(shè)施陳舊、經(jīng)營品種不全、經(jīng)營渠道不暢。很難滿足金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)和金石灘度假區(qū)開發(fā)建設(shè)對鋼材的需求。至使開發(fā)企業(yè)所用鋼材到外地采購，不僅形成資金外流，而且增加了建筑企業(yè)工程成本，造成了人力、物力、財力的浪費。三、整合市場資源需要市場需要引導(dǎo)缺乏規(guī)模效應(yīng)，難以聚集優(yōu)勢。所帶來的結(jié)果是：有的在觀望，有的要轉(zhuǎn)產(chǎn)，有的難以為續(xù)

36、，有的破產(chǎn)倒閉。產(chǎn)生深層次問題是：滯后的管理手段，傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，原始的管理手段、閉塞的市場信息陳舊的思維方式，與快速多變的市場經(jīng)濟不適應(yīng)。鋼材交易中心的建立，將現(xiàn)有的業(yè)戶集中起來，形成規(guī)模效應(yīng)。用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，快捷的服務(wù)，良好的外部形象贏得市場；用現(xiàn)代化的經(jīng)營模式和管理方式改變市場。統(tǒng)一打造市場品牌，把市場做大做強。在市場開發(fā)上，一靠，強勢廣告推進，二靠，政府行業(yè)集中政策引導(dǎo)，三靠，優(yōu)惠政策扶持，四靠，招商渠道多樣化。全方位、多渠道推進項目成功運作，增強業(yè)戶入市信心。業(yè)戶期待整合鋼材行業(yè)競爭激烈，靠單打獨斗，很難生存下去，發(fā)展起來。據(jù)調(diào)查有60%以上業(yè)戶期待早日整合。隨著行業(yè)競爭的加劇，導(dǎo)致利

37、潤下降。廣大鋼材經(jīng)營者已經(jīng)意識到鋼材行業(yè)整合的重要性，歡迎建設(shè)鋼材交易市場?！颁摬慕灰字行摹睂姶蟮钠放菩?yīng)、統(tǒng)一的市場管理、強勢的廣告推進，以貼心的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、低廉的價格服務(wù)用戶，以舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而順應(yīng)趨勢，使其走向良性循環(huán)軌道。提高社會效益需要鋼材交易中心的建設(shè)，具有良好的社會效益o具體體現(xiàn)在“五個方面”:就業(yè)機會。鋼材交易中心的建設(shè)將為社會提供就業(yè)人員12,000人左右。實現(xiàn)稅收。據(jù)測算，市場經(jīng)營初期可實現(xiàn)銷售額100億元人民幣左右，在應(yīng)交地方稅金在L2億元人民幣左右，隨著倉儲、配送、加工、網(wǎng)上交易、服務(wù)配套功能的延伸、拓展，將達到銷售額200億元人民幣左右，年應(yīng)交

38、地方稅金2.5億元人民幣左右，為地方經(jīng)濟快速發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。有利消費。“一站式”交易，可節(jié)約用戶時間和降低用戶費用。經(jīng)營水平?，F(xiàn)代化的市場業(yè)戶不僅享受到舒適的經(jīng)營環(huán)境，將得到信息共享，優(yōu)勢互補，互惠共贏特有優(yōu)勢，增強業(yè)戶經(jīng)營理念、服務(wù)意識，促進經(jīng)營管理水平不斷提升。市場發(fā)展。交易中心將把“提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境、創(chuàng)造一流服務(wù);”作為發(fā)展的宗旨。本著“團結(jié)、進取、開拓、創(chuàng)新”的理念，發(fā)揚艱苦創(chuàng)業(yè)、致力于市場的發(fā)展建設(shè)。本著立足當前、著眼未來的原則，促進市場的不斷發(fā)展，用理性和智慧打造“鋼材交易中心”獨特品牌。第五章項目選址一、項目選址項目在XX金州農(nóng)業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，該區(qū)域地處XX市區(qū)、金州區(qū)、開發(fā)區(qū)的三角

39、區(qū)域，位于金南鐵路和金窯鐵路復(fù)線組成的“之”字形的交匯處。沈大、丹大高速公路，在項目附近通過。五一路和金窯復(fù)線直連大窯灣港。交通條件十分優(yōu)越，地勢規(guī)則，各種配套設(shè)施齊全,具備開發(fā)建設(shè)鋼材交易中心的優(yōu)越條件。二、地塊現(xiàn)狀總用地面積為64.46萬平方米，分別為生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)和生活服務(wù)區(qū)兩塊地，其地塊現(xiàn)狀如下：生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)用地狀況該區(qū)用地面積為49.81萬平方米，土地性質(zhì)為國有工業(yè)用地，使用權(quán)為華能電廠，土地現(xiàn)狀為灘涂，全部需填海造地，平均填海深度為8米。生活服務(wù)區(qū)用地狀況該區(qū)用地面積為14.65萬平方米，土地性質(zhì)為集體宅基地和集體建設(shè)用地。地面需動遷企業(yè)1戶、居民125戶，動遷建筑面積5.11萬平方米。

40、其中：企業(yè)動遷面積2.1萬平方米，居民動遷面積3.01萬平方米（包括：有證動遷面積09萬平方米，無證動遷2.11萬平方米。第六章項目定位一、定位原則在規(guī)劃時應(yīng)按照：“面對現(xiàn)在，著眼未來”的原則進行規(guī)劃。不但要滿足現(xiàn)在，提高項目經(jīng)濟效益的要求。還要考慮未來，項目發(fā)展需要。二、定位依據(jù)以XX統(tǒng)一規(guī)劃為基礎(chǔ)以市場調(diào)研結(jié)果為依據(jù)。以省外成功經(jīng)驗為借鑒。三、項目定位XX鋼材交易中心建設(shè)目標：要國際領(lǐng)先，國內(nèi)一流。戰(zhàn)略定位：整合鋼鐵產(chǎn)品銷售物流渠道，加強以戰(zhàn)略直供和物流配送為核心的銷售物流管理，將成為鋼鐵產(chǎn)品流通的戰(zhàn)略發(fā)展方向。規(guī)模定位：用地為64.46萬平方米，市場業(yè)戶在1600戶左右，交易量在600萬

41、噸左右。功能定位：倉儲區(qū)、加工區(qū)、配送區(qū)、辦公區(qū)、服務(wù)區(qū)、其他配套區(qū)。市場定位：立足XX、幅射東北、積極創(chuàng)造條件，進入國際市場。業(yè)戶定位：利用現(xiàn)有鋼材市場動遷改造機遇，整合現(xiàn)有鋼材市場業(yè)戶資源。東北地區(qū)鋼廠、用戶及國外商家入駐。第七章項目規(guī)劃根據(jù)外地成功作法，結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展的實際需要，擬建的鋼材交易中心規(guī)劃原則為：“功能一體，動靜分離，互為補充，協(xié)調(diào)發(fā)展”。由“兩大區(qū)”、“六個功能區(qū)”組成。各區(qū)功能分布如下：一、生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)總占地面積為49.81萬平方米，總建筑面積為14.1萬平方米。鋼材交易區(qū)：該區(qū)占地約6.8萬平方米，建筑面積約3.4萬平方米。首期擬建500個商鋪，年交易各類鋼材300萬噸

42、；建成達產(chǎn)期后將擁有1600個商鋪,年交易為600萬噸。鋼材加工區(qū)：占地約17萬平方米，總建筑面積約6.8萬平方米。計劃分期建成各類標準廠房約25座，主要用于鋼材及各種鋼制品的加工制造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。倉儲物流區(qū)：占地約24萬平方米，擬建新型頂蓋可開啟式固定庫房3.4萬平方米，露天貨場15萬平方米。計劃存儲各類鋼材55萬噸，其中首期儲貨25萬噸。該區(qū)域內(nèi)將設(shè)有專用火車轉(zhuǎn)運站場和設(shè)置大型機器設(shè)備。其它配套區(qū)：占地約2萬平，擬建各類市場管理用房0.5萬平方米。二、生活服務(wù)區(qū)總占地約14.65萬平方米，總建筑面積約25萬平方米。商務(wù)辦公區(qū)：擬建設(shè)總建筑面積約5萬平方米的綜合配套設(shè)施，為現(xiàn)代鋼材交易中心提

43、供服務(wù)。包括：大型鋼材交易中心L5萬平方米;酒店式公寓1.5萬平方米；配套商業(yè)1.2萬平方米；電信、銀行、工商、稅務(wù)、商檢等其它管理及商業(yè)服務(wù)用房約0.8萬平方米。生活服務(wù)區(qū)：隨著交易中心逐步發(fā)展，將帶動區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的同步發(fā)展，陸續(xù)將形成由1600個業(yè)戶、常年從業(yè)人員9000多人、配套服務(wù)人員3000多人的社會群體。生活配套服務(wù)區(qū)是鋼材交易市場的重要組成部分，用以解決項目動遷居民、經(jīng)營業(yè)戶、從業(yè)人員的生活居住問題。建筑面積19萬平方米，主要以公寓、住宅、配套商業(yè)為主。三、XX鋼材交易中心整體架構(gòu)包括：加工、物流、金融、電子商務(wù)、信息功能，提供配套服務(wù)和增值服務(wù)，具體提供“四個平臺和三項服務(wù)”：信

44、息平臺：鋼材信息發(fā)布與檢索、行業(yè)快訊、產(chǎn)業(yè)動態(tài)、政策法規(guī)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、通知/公告、入駐企業(yè)檢索、入駐企業(yè)誠信記錄、品牌企業(yè)展示、招商信息和營銷推廣活動。電子商務(wù)平臺：價格發(fā)布與詢價、運價發(fā)布與詢價、供求信息檢索、供求信息交流、在線查詢、議價、訂貨、受理、跟蹤，網(wǎng)上支付等。金融平臺：聯(lián)網(wǎng)國內(nèi)外商業(yè)銀行，提供優(yōu)質(zhì)高效的金融服務(wù)。開展信托、評估、擔保、典當、證券、期貨服務(wù)，倉單質(zhì)押、貨物抵押、資信擔保業(yè)務(wù)，滿足商戶各種融資需求。物流平臺：-倉儲：靈活的出入庫管理，準確動態(tài)的虛存盤點，庫存動態(tài)管理、計費等管理。-運輸：配送一體化，在線貨運受理，交通工具調(diào)度，單據(jù)自動生成等。鋼材加工：向精深加工要效益。配

45、套服務(wù)：一站式行政后勒服務(wù)，全方位商貿(mào)增值服務(wù)，全方位生活配套，專業(yè)化物業(yè)管理。增值服務(wù)：物流審計、物流規(guī)劃、物流顧問等。四、開發(fā)策略開發(fā)策略：采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)，滾動發(fā)展，穩(wěn)步推進的策略。力爭做到：投入一塊，見效一塊。項目周期：從開工至完工交付使用計劃在三年完成。第八章投資與效益一、項目投資估算該項目計劃總投資16.32億元人民幣，具體構(gòu)成如下表:項目面積肝總費用：萬元單價：元備注1,土地求M嘗費49.817969.60160.00華能電廠2,動遷補償費5.1126572.005200.00企業(yè)和居民3,土地整理費49.8123410.70470.00填海造地4,配套設(shè)施費64.4613

46、536.60210.005,建安工程費39.0481984.002100.006,管理費用64.461933.8030.007,預(yù)備費用64.461289.2020.008,財務(wù)費用64.466550.00101.55合計163245.902532.51二、項目效益估算經(jīng)營初期：業(yè)戶500戶，銷量300萬噸，營業(yè)額100億元人民幣，提供就業(yè)6,000人，稅收1.2億元人民幣。發(fā)展時期：業(yè)戶1,600戶，銷量600萬噸，營業(yè)額200億元人民幣，提供就業(yè)12,000人，稅收2.5億元人民幣。第九章組織結(jié)構(gòu)為了構(gòu)建高效流暢的組織、明確職責分工，保證組織結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和適用性,確保XX鋼材交易中心項目的

47、成功運作。一、組織設(shè)置原則在設(shè)計時，應(yīng)堅持“八項”原則，即：目標與任務(wù)原則；精干與高效原則；有效幅度原則；責、權(quán)、利相結(jié)合原則；穩(wěn)定與適應(yīng)結(jié)合原則；集權(quán)與分權(quán)原則；統(tǒng)一指揮原則；信息暢通原則。二、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置根據(jù)開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展需要，公司應(yīng)設(shè)立銷售部、項目拓展部、策劃部、工程部、設(shè)計部、總工室、預(yù)算部、人事行政部、財務(wù)部等,計13個部門，共計員工70余人。其組織機構(gòu)設(shè)置如下圖所示：三、部門職能設(shè)置銷售部協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計劃、挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔；負責辦理招商、租售中的各項手續(xù)，做好售后服務(wù)工作；協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用；

48、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。策劃部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定各項推廣策劃方案；負責廣告的制作及實際操作；負責根據(jù)物業(yè)的特點組織策劃各項公關(guān)宣傳活動，并負責其實施工作；協(xié)同銷售部進行物業(yè)招商、租售工作。設(shè)計部參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作；對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施；參與做好各項從規(guī)劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作；做好與總工室的工作配合，負責對工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會審工作；與設(shè)計合作公司的交流、配合工作。工程部負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃；負責嚴格執(zhí)行公司的決議，嚴格執(zhí)行工程預(yù)、決算的審批手續(xù)；協(xié)助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作；進行施工階段的進度控制，審查施工組