論房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)

1、中國(guó)房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)MG 11001049 國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué) 丁毅10.引言定義：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。方法：從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。(1）從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計(jì)算繳納。(2）房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%。2. 從租計(jì)征房產(chǎn)稅。(1）從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。(2）房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。(3）對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。征收范圍：城

2、市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。20.引言上海：規(guī)定從2011年1月28日起，凡在上海新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)。征收范圍：包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。征收標(biāo)準(zhǔn)：上海市居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。計(jì)算方法：上海應(yīng)稅住房

3、年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)70%稅率。30.引言重慶：1、征收對(duì)象試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：（1）個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。（2）個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。（3）在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。2、稅率（1）獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以

4、上的稅率為1.2%。（2）在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。以上細(xì)則說(shuō)明房產(chǎn)稅征收的目的之一是打壓商品房交易量從而打壓房?jī)r(jià)上升過(guò)猛的勢(shì)頭，同時(shí)滿(mǎn)足了地方政府征稅的需要，因此能夠很好推動(dòng)落實(shí)。41.背景合理性：房產(chǎn)稅是針對(duì)公民持有資產(chǎn)征稅，這將成為一種更加有效的調(diào)節(jié)不同收入分配差距的手段。尤其是近年來(lái)社會(huì)不同群體間擁有財(cái)產(chǎn)的差距日益擴(kuò)大，的確到了需要適當(dāng)加以調(diào)節(jié)的時(shí)候了。房產(chǎn)稅的開(kāi)征可以確保地方政府有一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源，以糾正這些年來(lái)各地政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政和扭曲政府職能的情況?？梢砸种茖⒎康禺a(chǎn)作為虛擬金融資產(chǎn)過(guò)度炒作。購(gòu)房者

5、應(yīng)該為公共財(cái)政支出帶來(lái)的房?jī)r(jià)增值買(mǎi)單。依據(jù)：放縱房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的做法不僅會(huì)加劇財(cái)富和收入分配的不公，由此造成的龐大房地產(chǎn)泡沫也會(huì)成為災(zāi)難性金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源。（上世紀(jì)90年代日本爆發(fā)的金融危機(jī)，以及2008年美國(guó)爆發(fā)的金融危機(jī)）稅收對(duì)收入調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)使得征稅對(duì)象主體為擁有兩套房以上的居民51.背景不合理性：房產(chǎn)稅顯然是一種財(cái)產(chǎn)稅，是公眾為擁有房屋這種財(cái)產(chǎn)而納的稅。西方許多國(guó)家征財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)楣竦姆慨a(chǎn)收益受到保障。作為國(guó)內(nèi)多數(shù)民眾最大私產(chǎn)的房屋，最大的產(chǎn)權(quán)不過(guò)只有70年；不同國(guó)情之下，是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅？在土地出讓金占了房?jī)r(jià)多半部分的現(xiàn)實(shí)下，房產(chǎn)稅很不合理。房子是建在土地上的，人們買(mǎi)

6、房很大程度上就是在買(mǎi)土地和空間人們既然為買(mǎi)房付了那么高的土地出讓金，再征房產(chǎn)稅就很牽強(qiáng)了，無(wú)疑是一種重復(fù)收稅。任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，所有實(shí)行房產(chǎn)稅的國(guó)家，房屋持有前相關(guān)環(huán)節(jié)的門(mén)檻會(huì)大大降低，而我國(guó)現(xiàn)在有土地使用費(fèi)、農(nóng)田占用費(fèi)等一大堆，還有增值稅、營(yíng)業(yè)稅等。地方政府賣(mài)地時(shí)早征了70年的土地出讓金，之后再征收房產(chǎn)稅等于二次征稅。合法性問(wèn)題。房產(chǎn)稅這么重要的稅種，當(dāng)然應(yīng)該像車(chē)船稅立法一樣，須由全國(guó)人大去立法的。根本沒(méi)經(jīng)過(guò)全國(guó)人大，而是依據(jù)那個(gè)1986年通過(guò)的房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院制定，人大授權(quán)。2000年出臺(tái)的立法法第八條規(guī)定“基本經(jīng)濟(jì)制度以及財(cái)政、稅收、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度”只能制定法律，即必須由全國(guó)

7、人大制定條款），這顯然存在深層次問(wèn)題的，超脫了命題范疇。62 房產(chǎn)稅實(shí)行本身存在的問(wèn)題難題1：對(duì)增量還是存量征收。從理論和公平性上說(shuō)，房產(chǎn)稅要收理應(yīng)全部征收，不能只收增量，否則同房不同稅。“橫向”如果不公平，雙軌制將造成資產(chǎn)定價(jià)的極大扭曲，失卻調(diào)節(jié)住房與財(cái)富分配的功能，于轉(zhuǎn)換財(cái)政收入機(jī)制也無(wú)益。但如果從現(xiàn)在開(kāi)始全部存量都征收，又有“縱向”不公平之嫌。難題2：稅率太輕的話，不僅無(wú)濟(jì)于事，反而可能因?yàn)椤袄粘霰M”而引起房?jī)r(jià)的大反彈。反之，如果太重的話，很難把握分寸，對(duì)市場(chǎng)形成類(lèi)似休克療法的效果，而且會(huì)因?yàn)榻o普通自住居民造成過(guò)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)而遭致反對(duì)，難以推行下去。難題3：房產(chǎn)稅收入應(yīng)該全部用于公租房

8、建設(shè)，才能達(dá)到降價(jià)的目的。著如何讓操作仍沒(méi)有具體細(xì)則。重慶市政府27日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布開(kāi)展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在會(huì)上表示，重慶征收的房產(chǎn)稅將全部用于公租房建設(shè)，重慶開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅，標(biāo)志著重慶完成了“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系建設(shè)，將加快實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋步伐。（準(zhǔn)公共產(chǎn)品供給問(wèn)題）72 房產(chǎn)稅實(shí)行本身存在的問(wèn)題難題4：高房?jī)r(jià)是痛苦的。對(duì)一線城市征收房產(chǎn)稅使得熱錢(qián)向二線城市流動(dòng)，推動(dòng)了二線城市房?jī)r(jià)。一線城市房?jī)r(jià)痛苦沒(méi)有結(jié)束，又產(chǎn)生了新的問(wèn)題。難題5：每個(gè)城市如何制定本市相應(yīng)的細(xì)則？83 房產(chǎn)稅的實(shí)際效果試點(diǎn)房產(chǎn)稅方案實(shí)際效果：形式上擴(kuò)大了地方財(cái)政收

9、入的來(lái)源，健全了地方稅體系。但是其稅收規(guī)模小，實(shí)際意義不大。比如上海的房產(chǎn)稅稅率只有0.6%，而大多數(shù)非高檔住房瞎價(jià)低于全市上一年度均價(jià)兩倍的商品住房)只適用0.6%的稅率，國(guó)際上房產(chǎn)稅稅率基本在l左右。不僅如此，上海的稅基還要根據(jù)市價(jià)打七折。這樣低的稅率，其實(shí)對(duì)財(cái)政增收的貢獻(xiàn)也很小。調(diào)節(jié)住房需求效應(yīng)存在有限性。新購(gòu)套40O萬(wàn)元的高檔商品住房(200平米*2萬(wàn)元/平米)僅需納房產(chǎn)稅112萬(wàn)元(400萬(wàn)*04%*70)，在一些高檔社區(qū)，其與物業(yè)費(fèi)加水電費(fèi)差不多。如果有180平米的免稅額(本地戶(hù)口或常住的三口之家)，實(shí)際每年只繳納房產(chǎn)稅1120元(20平米*2萬(wàn)/平米*04*70)。對(duì)于買(mǎi)得起40

10、0萬(wàn)住房的家庭而言，這個(gè)負(fù)擔(dān)微不足道。不過(guò)，對(duì)于房產(chǎn)稅的承受者，這樣的稅率，盡管對(duì)其直接的財(cái)務(wù)影響或不大，但對(duì)其心理上的安全感會(huì)有很大沖擊。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是年年交，而且隨市值浮動(dòng)。93 房產(chǎn)稅的實(shí)際效果試點(diǎn)房產(chǎn)稅方案實(shí)際效果：對(duì)收入調(diào)節(jié)的作用目前沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。在上海，外地的非常住居民新購(gòu)商品住房直接全額適用房產(chǎn)稅率，而上海常住居民則可首套住房免稅，這樣的政策容易受到支持，也符合在住房領(lǐng)域鼓勵(lì)自住需求、反對(duì)投資需求的政策引導(dǎo)。但由于只管新購(gòu)，對(duì)存量房不征稅，調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能基本落空，對(duì)囤房的打擊相對(duì)有限，可以增加的稅源也較少，土地利用格局基本難以發(fā)生大的變動(dòng)。103 房產(chǎn)稅的實(shí)際效果上海:1-11

11、月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1995.79億元，比去年同期增長(zhǎng)9.3%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的45.9%。商品房施工面積12587.43萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.9%。其中商品住宅施工面積8073.56萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.3%。商品房新開(kāi)工面積3294.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.8%。其中商品住宅新開(kāi)工面積2187.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1%。商品房竣工面積1672.19萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.5%。其中商品住宅竣工面積1111.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.6%。商品房銷(xiāo)售面積1497.96萬(wàn)平方米，下降16.5%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積1211.7萬(wàn)平方米,下降16.5%。114 房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控有效果，但是房?jī)r(jià)放

12、緩實(shí)際出現(xiàn)在2010年：先是利率上調(diào)85折沒(méi)有7折利率優(yōu)惠，再是貸款二套首付調(diào)到五成后調(diào)到6成，到4月全國(guó)限購(gòu)，貸款要求徹底貫徹沒(méi)有社?；蚣{稅證明而且不是連續(xù)五年以上的不予貸款，實(shí)時(shí)做到了本市能有2套房，外地只能購(gòu)買(mǎi)一套房子，外地就是有錢(qián)也不讓買(mǎi)了只能賣(mài)了再買(mǎi)。本市也是有了2套以上就別想再買(mǎi)了必須保證名下房產(chǎn)小于2套才能買(mǎi)房。 到后來(lái)央行連調(diào)幾次利率，到現(xiàn)在首套購(gòu)房也都是基準(zhǔn)利率以上了，不再優(yōu)惠，縮進(jìn)銀根。124 房?jī)r(jià)上海：房產(chǎn)稅間接加快了降價(jià)步伐，起了輔助作用。但是說(shuō)這是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)過(guò)早。134 房?jī)r(jià)上海：二手房事實(shí)上更加關(guān)系外來(lái)居民。房?jī)r(jià)在曲折中上升，最后趨于平穩(wěn)。二手房通過(guò)博弈，如果房產(chǎn)

13、稅加碼，會(huì)導(dǎo)致恐慌性拋售。144 房?jī)r(jià)上海統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的調(diào)查：房?jī)r(jià)下跌也存在棘輪效應(yīng)使得部分居民感覺(jué)不明顯，房?jī)r(jià)應(yīng)該還需下行。154 房?jī)r(jià)上海征收房產(chǎn)稅后，蘇州房?jī)r(jià)有一個(gè)明顯增長(zhǎng)的過(guò)程，考慮是上海開(kāi)征房產(chǎn)稅導(dǎo)致資金外流向附近城市?？梢钥紤]收集其他城市的房?jī)r(jià)資料分析房產(chǎn)稅對(duì)資本的擠出效應(yīng)。164 房?jī)r(jià)二手房購(gòu)買(mǎi)者主要是剛性需求用戶(hù)，相比之下新建商品房在1月至6月間房?jī)r(jià)反升。暗示投資型用戶(hù)涌入該市。175 試點(diǎn)中存在的問(wèn)題房產(chǎn)稅方案是否公平：只對(duì)增量房征稅而不對(duì)存量房征稅使得政府的公信力受到損害。在沒(méi)有出臺(tái)房產(chǎn)稅方案之前，囤房等投機(jī)行為雖然受詬病但是不違反當(dāng)時(shí)的規(guī)則，不應(yīng)該在現(xiàn)在受到制裁。公

14、共財(cái)政問(wèn)題：地方政府的開(kāi)支不受到約束和監(jiān)督，地方政府對(duì)財(cái)政收入的缺口永遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足，開(kāi)征再多的稅收都沒(méi)有用。在財(cái)政收支沒(méi)有建立有效監(jiān)督體制的時(shí)候，還沒(méi)有形成“公共財(cái)政”的機(jī)制，房產(chǎn)稅只會(huì)給老百姓增加稅務(wù)負(fù)擔(dān)，不會(huì)帶來(lái)政府公共服務(wù)的改善，不會(huì)帶來(lái)政府效率的提高。因此，以房產(chǎn)稅代替土地出讓金方案目前不可行。房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的矛盾：房產(chǎn)稅既然是根據(jù)房?jī)r(jià)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，高房?jī)r(jià)會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)，為政府拉動(dòng)房?jī)r(jià)提供了內(nèi)在動(dòng)機(jī)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看這項(xiàng)稅收處理不當(dāng)會(huì)帶來(lái)一系列問(wèn)題。而當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是讓居民有所居，因此房產(chǎn)稅進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)應(yīng)該再做斟酌。186 一些看法房產(chǎn)稅無(wú)論如何作為一種稅收，對(duì)打壓房?jī)r(jià)的作用有限。它抑制了非理性

15、需求和壓縮了投機(jī)的空間。稅負(fù)實(shí)際上是由購(gòu)房者承擔(dān)，因此籍由房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)可能難以實(shí)現(xiàn)。政府征稅，減少了私人部門(mén)的的總體福利。從稅法法理上看，它對(duì)納稅人，外來(lái)居民和本地居民實(shí)行了歧視，使得事實(shí)上外來(lái)居民有更高的稅負(fù)。雖然這是一種打壓外來(lái)投機(jī)的手段，但是這違反了公平的原則，有太大的隨意性（事實(shí)上，對(duì)于資本雄厚投機(jī)者，這不是什么大問(wèn)題，反而某種意義上減少了它們的競(jìng)爭(zhēng)壓力）。征收范圍上來(lái)看，房產(chǎn)稅征收不涉及農(nóng)村。實(shí)際上，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，如上海等城市很多高檔住房建在農(nóng)村。這實(shí)際是對(duì)城市住房購(gòu)買(mǎi)者的不公平。而對(duì)存量房沒(méi)有直接征收房產(chǎn)稅，這對(duì)打壓房?jī)r(jià)猶如隔靴搔癢。作為一種稅收，它是調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的一種手段。因此，以房產(chǎn)稅來(lái)打壓房?jī)r(jià)，個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)該報(bào)太大希望。