雅居樂清水灣項(xiàng)目解讀

1、雅居樂清水灣項(xiàng)目解讀海南省十一五重點(diǎn)工程目 錄項(xiàng)目介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)展示空間軟件配套營銷分析地理：背山面海，北靠九所嶺森林公園，南臨陵水灣，屬于熱帶海濱旅游圈，即大三亞旅游圈的陵水境內(nèi)，緊鄰高速路的英州出口項(xiàng)目總規(guī)模： 總占地面積：約1.5萬畝，折合平方米約1000萬 總建筑面積：約1.35萬畝，折合平方米約900萬 整體容積率：0.9 綠化率：35%項(xiàng)目賣點(diǎn)：臨近三亞黃金海岸線，海景資源優(yōu)越；度假勝地，高端、齊全配套；品牌開發(fā)商開發(fā)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商：海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：摩根斯坦利 物業(yè)管理公司：雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司/第一太平戴維斯 建筑設(shè)計(jì)單位：美國RTKL國際建筑事務(wù)所/美國

2、著名酒店設(shè)計(jì)公司W(wǎng)ATG/EDSA環(huán)境景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 銷售代理：中原地產(chǎn)&中原中國香港獨(dú)家代理/富陽（中國）控股 基本情況 區(qū)域價(jià)值三亞最早開發(fā)的度假區(qū)，擁有熱帶植物園林、20公里海岸線、開發(fā)趨飽和，基本不具備游泳條件國家旅游度假區(qū)；7公里海岸線聚集30多家酒店，目前為軍事基地“國家海岸”國際休閑度假區(qū)；多為向東海域，由多家開發(fā)商各自開發(fā)清水灣海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，海水質(zhì)量達(dá)國家一類海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；坡緩水清，是世界頂級(jí)的天然海濱浴場(chǎng)，堪稱海南第一灣 ；擁有世界罕見“會(huì)唱歌的沙灘”；清水灣距三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)僅45分鐘車程， 三亞市區(qū)30分鐘車程；2011年竣工的海南東環(huán)城際輕軌，將清水灣至三亞和?？诘?/p>

3、時(shí)間，縮短為15分鐘和1小時(shí)以內(nèi)；交通便捷，暢通島內(nèi)外。處于熱帶與亞熱帶分界處，向東海域，風(fēng)浪大；距離三亞市區(qū)遠(yuǎn)，公共配套不完善“國際旅游島”新標(biāo)桿；12公里海岸線，世界第3個(gè)會(huì)唱歌的沙灘，200米內(nèi)水深不過2米，能見度11米 總體發(fā)展金色果嶺位于清水灣旅游度假區(qū)的入口段，該地塊南北走向，東臨36米的景觀大道，四面均為高爾夫球場(chǎng)，空間開闊、環(huán)境十分優(yōu)美 蔚藍(lán)海岸位于項(xiàng)目的中前段，為項(xiàng)目前段主要的商業(yè)配套區(qū)，南面是高爾夫球場(chǎng)，東面為衛(wèi)星觀測(cè)站翰海銀灘南面為一線海景，西側(cè)為新加坡六星級(jí)萊佛士酒店，東側(cè)為頂級(jí)游艇碼頭區(qū)，坐擁一線南中國無敵海景，盡顯尊崇地位 清水灣是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)，

4、項(xiàng)目總投資逾200億元，開發(fā)周期為10年，涵蓋了酒店、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)；目前推售住宅產(chǎn)品為：金色果嶺、蔚藍(lán)海岸、瀚海銀灘三大組團(tuán)，包括高爾夫別墅、湖景洋房、臨海別墅和酒店式公寓。目 錄項(xiàng)目介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)展示空間軟件配套營銷分析 金色果嶺總規(guī)劃金色果嶺組團(tuán) （A05區(qū)）360闊景高爾夫大宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積：232038； 總建筑面積：92816（其中會(huì)所面積2793）； 容 積 率：0.4； 總 戶 數(shù)：171棟別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、四拼）共計(jì)254套，2棟高層共計(jì)144套，合計(jì)398套； 戶 型 區(qū) 間：別墅180-567，洋房115-291 停 車 位：低層住宅1.3輛

5、/戶，高層住宅1.2輛/戶，亦在室外布置了近200個(gè)訪客停車位 整體效果圖總平圖 山地建筑概念： 充分利用地形的優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少挖填方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成(22米、24米、 30米、34米)的設(shè)計(jì)標(biāo)高，使住戶充分獲得良好的景觀； 建筑布置刻意將兩層的獨(dú)立屋以低密度形式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線， 三層及高層的住戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景； 立面設(shè)計(jì)層次分明、高低錯(cuò)落，采用文化石與高檔涂料外墻以及樸素的大挑檐坡屋頂，整體色調(diào)質(zhì)樸 溫暖，營造簡(jiǎn)潔，優(yōu)雅、舒適的立面造型； 同時(shí)通過多種戶型的搭配，平面設(shè)計(jì)中亦結(jié)合海南島熱帶氣候的特性，

6、創(chuàng)造多種的架空層、架空廊以 及有頂陽臺(tái)提供居民充分享受自然、參予自然的機(jī)會(huì)。 金色果嶺建筑特點(diǎn) 金色果嶺建筑特點(diǎn) 海景住宅概念： 布置在小區(qū)中心的兩幢18層住宅，采用單朝向一梯四戶的平面設(shè)計(jì)； 南北對(duì)流，正南向布置，設(shè)計(jì)中運(yùn)用了大陽臺(tái)、大窗臺(tái)的手法，充分利用南面海景的資源； 在立面設(shè)計(jì)中運(yùn)用了低調(diào)不張揚(yáng)的平面弧形飾線，結(jié)合淺藍(lán)灰的外墻顏色，形成與大海和諧統(tǒng)一的格 調(diào)。 設(shè)計(jì)原則： 平面布局控制低層建筑側(cè)向間距在713m之間，高層建筑以點(diǎn)式布置，側(cè)向間距34m，以低密度的 布置極力營造宜人的居住環(huán)境； 住宅在力求獲得最大景觀效果的同時(shí)，取消正東西向的布局，在西立面運(yùn)用了大陽臺(tái)及遮陽板等的立 成構(gòu)

7、造處理，以達(dá)到在滿足遮陽、通風(fēng)和節(jié)能的同時(shí)，又不遮擋觀景的視線。 結(jié)合整個(gè)小區(qū)特點(diǎn)設(shè)置區(qū)內(nèi)環(huán)路，同時(shí)通過一條南北向的主軸和兩條東西向的景觀次軸將小區(qū)的步 行系統(tǒng)連接起來，沿區(qū)內(nèi)道路自然形成區(qū)內(nèi)主要的開放空間和帶狀綠化空間； 根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米二級(jí)道路組成，道路系 統(tǒng)成環(huán)狀布置； 綠地系統(tǒng)分為公共綠地和庭院綠地，與庭院綠地有機(jī)融合，保證戶戶可親草地，充分體現(xiàn)居住環(huán)境 自然化的構(gòu)思； 引溫泉入戶，在家也可尊享溫泉SPA的療養(yǎng)。 金色果嶺園林特點(diǎn)陽臺(tái)溫泉SPA溫泉入戶花園溫泉SPA小區(qū)園林雙車位設(shè)計(jì)一線高爾夫景觀270超大露臺(tái)八角窗多幾倍的視野空間超大

8、前后花園 獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn)私家泳池 金色果嶺產(chǎn)品特點(diǎn)挑高6米客廳，氣派尊貴入戶電梯，彰顯奢華地下室多功能附送空間躍式客廳設(shè)計(jì)夾層多功能附送空間 金色果嶺產(chǎn)品特點(diǎn) 獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn)面積適中，且擁有足夠大的花園做私家泳池 雙拼別墅產(chǎn)品特點(diǎn) 金色果嶺產(chǎn)品特點(diǎn) 雅居樂首創(chuàng)產(chǎn)品，面積緊湊實(shí)用，價(jià)格與洋房相當(dāng) 花園面積93120，有天有地有花園、性價(jià)比高 四拼別墅產(chǎn)品特點(diǎn) 金色果嶺產(chǎn)品特點(diǎn) 蔚藍(lán)海岸總規(guī)劃蔚藍(lán)海岸組團(tuán) （A03區(qū)）湖畔樂湖小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積：176682； 總建筑面積：141395.38（其中商業(yè)配套面積28028. 81，地下車庫面積為6074.18）； 容 積 率：0.726；

9、 綠 化 率：40%； 總 戶 數(shù)：28棟（8-11）小高層住宅，共847套； 戶 型 區(qū) 間：洋房80209 停 車 位：770個(gè)（地上：573個(gè)，地下197個(gè)）；低層住宅0.6輛/戶，商業(yè)0.4輛/（100），亦在 室外布置了近30個(gè)訪客停車位 整體效果圖總平圖 山地建筑概念： 充分利用地形的優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少挖填方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成(21.5米、23米、26米)的設(shè)計(jì)標(biāo)高，建筑由低至高圈層點(diǎn)式布置，使住戶充分獲得良好的景觀； 23層低密度商業(yè)的以點(diǎn)式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線，8-11層中高層住 戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景

10、。 蔚藍(lán)海岸建筑特點(diǎn) 景觀住宅概念： 布置在小區(qū)內(nèi)排的8-11層住宅,在力求南北向的同時(shí)，亦爭(zhēng)取有良好的組團(tuán)景觀； 布置在小區(qū)外排的住宅，在爭(zhēng)取南北的同時(shí)，亦力爭(zhēng)獲得良好的球場(chǎng)及中心湖景觀； 親切而不張揚(yáng)的坡屋頂結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑裝飾，力求體現(xiàn)濱海建筑的特征。 設(shè)計(jì)原則： 平面布局控制中高層建筑側(cè)向間距在13m以上，以低密度的布置極力營造宜人的居住環(huán)境。 綠地系統(tǒng)分為公共綠地、組團(tuán)綠地和宅旁綠地三種，景觀中心是2萬的大型水體主題公園，與整區(qū)的主干道及高爾夫球場(chǎng)相映成趣，同時(shí)提供了大量的親水平臺(tái)、湖畔步道、水岸的湖畔商業(yè)街成為整個(gè)組團(tuán)人群聚集的區(qū)域；設(shè)計(jì)中運(yùn)用了水景、泳池等的造園手法，提供給人們

11、濃厚的熱帶旅游度假生活氛圍； 根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，方便居民出行，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米、3米三級(jí)道路組成，道路系統(tǒng)成盡端式布置，減少車流對(duì)人行流線的干擾。 蔚藍(lán)海岸園林特點(diǎn) 蔚藍(lán)海岸產(chǎn)品特點(diǎn)南北對(duì)流，穿堂風(fēng)自然舞動(dòng)超寬景觀飄窗，日觀美景夜聽濤超大雙陽臺(tái)及空中花園，四季花香滿庭 產(chǎn)品:28棟8-11層湖濱高爾夫景洋房，面積80208 瀚海銀灘總規(guī)劃瀚海銀灘組團(tuán) （A09區(qū)）一線海景城邦經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總占地面積：500000； 總建筑面積：700000； 容 積 率：1.4； 總 戶 數(shù)：115棟別墅，18-28F塔式住宅，合計(jì)4560套； 戶 型 區(qū) 間：別墅293-141

12、5，洋房97-335，酒店式公寓77-176整體效果圖總平圖坡地概念： 充分利用原有地形的優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，將住宅場(chǎng)地形成615米的設(shè)計(jì)標(biāo)高，使住戶充 分獲得良好的景觀； 同時(shí)通過多種戶型的搭配，通過多種戶型組合創(chuàng)造多種的架空層、架空廊以及有頂陽臺(tái)，使居民充分 享受自然、融入自然； 建筑布置刻意將兩層的獨(dú)立別墅以低密度的形式布置在南面，力求不阻擋后排住宅的視線，高層的住 戶布置在內(nèi)排較高位置，形成戶戶有景，南北通風(fēng)； 海景住宅以板式一梯四戶的平面設(shè)計(jì)，南北通透，戶型南側(cè)設(shè)計(jì)大陽臺(tái)、大窗臺(tái)，充分利用南面海景 的資源。 瀚海銀灘建筑特點(diǎn) 整區(qū)規(guī)劃由西至東設(shè)置三個(gè)出入口，與16公里景觀大道

13、相連，北面與主干道平行，設(shè)有一條國際化商業(yè)風(fēng)情街，其業(yè)態(tài)豐富多樣，提供給度假居民一個(gè)集購物休閑娛樂為一體的生活度假新天地； 規(guī)劃中的公共綠地由中央綠地公園，市民廣場(chǎng)，大型港灣式海水人工湖泊兼港灣游艇碼頭組成，并成為該區(qū)的一大主軸，充分體現(xiàn)了居住環(huán)境與海洋有機(jī)地融為一體的設(shè)計(jì)概念。在不失其自然風(fēng)貌 的前提下，保證戶戶可親近自然，家家有美景，充分體現(xiàn)居住環(huán)境自然化的構(gòu)思； 超1平方公里海岸線和沙灘，坐擁一線海景，自然資源優(yōu)越。 瀚海銀灘園林特點(diǎn)景觀大道示意圖 瀚海銀灘產(chǎn)品特點(diǎn) 酒店式公寓，拎包入住專為老人設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)雙人套房標(biāo)準(zhǔn)套房功能分區(qū)布局合理觀景大陽臺(tái)，一邊聽海一邊泡溫泉的無敵享受品牌家電廚具

14、明亮寬敞的衛(wèi)生間目 錄項(xiàng)目介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)展示空間軟件配套營銷分析 銷售中心 銷售中心為規(guī)劃中泰式會(huì)所，面朝大海，沙灘美景； 外部設(shè)置大型休閑觀景廣場(chǎng)，方便客戶駐足觀海，體現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)； 內(nèi)部以大空間和貼近自然泰式裝飾為主，體現(xiàn)項(xiàng)目熱帶風(fēng)情。 銷售中心展示模型，從左到右依次為區(qū)域模型、項(xiàng)目整體模型、組團(tuán)模型、戶型模型 銷售中心目 錄項(xiàng)目介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)展示空間軟件配套營銷分析 商業(yè)配套雅居樂攜手世界著名酒店管理集團(tuán)（包括朱美拉、萊佛士、W 酒店、JW萬豪酒店、希爾頓、豪瑞格），共同打造中國熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群，組成濱海酒店長(zhǎng)廊；6家國際超五星級(jí)酒店進(jìn)駐，奠定清水灣的世界級(jí)地位；曾打造迪拜頂級(jí)奢華帆

15、船酒店的朱美拉酒店集團(tuán)，即是進(jìn)駐中國的第一家國際七星級(jí)濱海度假酒店集團(tuán)。 與6家國際超五星級(jí)酒店為鄰的一線海居，世界唯此一處七星級(jí)朱美拉酒店六星級(jí)萊佛士酒店W酒店JW萬豪酒店希爾頓酒店豪瑞格酒店酒店分布圖 商業(yè)配套 七星級(jí)朱美拉酒店效果圖海南清水灣朱美拉灑店，建筑面積約9萬平方米，有300間客戶（含50套酒店別墅）。 商業(yè)配套 六星級(jí)萊佛士酒店效果圖海南清水灣萊佛士灑店，規(guī)劃占地面積約208畝，建筑面積約7萬平方米，有350間客戶（含50套別墅客房），總投資約7億元，配套有世界一流的會(huì)議及休閑娛樂設(shè)施。 商業(yè)配套 3個(gè)18洞國際濱海高爾夫球場(chǎng) 海南唯一的海濱球場(chǎng)，也是中國唯一一個(gè)將果嶺建在沙灘

16、上的高爾夫球場(chǎng)； 配備3個(gè)豪華會(huì)所、溫泉SPA、宴會(huì)廳、咖啡廳等；配置18洞燈光夜場(chǎng)及19個(gè)打位的燈光練習(xí)場(chǎng), 提供全天候的尊享禮遇。 商業(yè)配套在離灣區(qū)十公里處的山脈周邊，隱藏著豐富的溫泉,海南清水灣投入巨資把溫泉引入灣區(qū)。金色果嶺別墅區(qū)溫泉入戶，以及規(guī)劃多國風(fēng)情溫泉谷讓住戶尊享溫泉SPA療養(yǎng)。所引入溫泉水溫度72度，含有硫、鈉、鋅、硫化鈉、硫酸鈉、碳酸氫鈉等對(duì)人體健康有益的礦物質(zhì)成分。 溫泉療養(yǎng)度假勝地 商業(yè)配套游艇俱樂部大人物的大號(hào)玩具俱樂部，名流匯集的社交場(chǎng)所 配套2個(gè)私家貴族游艇碼頭,暢游南海,盡享海闊天空。沿海灣有豐富的海洋生物,特色潛水活動(dòng)可以帶您進(jìn)入神秘的海底世界； 海灘上還有沙

17、灘排球、沖浪，海濱浴場(chǎng)等豐富多彩的活動(dòng)可盡情體驗(yàn)濱海度假生活。 千個(gè)泊位游艇碼頭 商業(yè)配套 黎苗族風(fēng)情村/海洋館/商業(yè)街 商業(yè)配套目 錄項(xiàng)目介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)展示空間軟件配套營銷分析 項(xiàng)目定位 屬性定位：12公里海岸 上層國度 形象定位：雅居樂清水灣，你的國度，你的第二人生 來海南清水灣 看真正的海 雅居樂海南清水灣提出了“第二人生”的營銷概念，通過對(duì)中國財(cái)富階層享受生活、提升生命質(zhì)量需求的精準(zhǔn)把握， 提出“休閑度假養(yǎng)生”的第二居所概念；同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目本身海景資源優(yōu)勢(shì)，針對(duì)內(nèi)地客戶，著重強(qiáng)調(diào)海景資源，提出“來看真正的海”宣傳噱頭。推廣策略 線上：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目高端定位，突出項(xiàng)目景觀資源及整體規(guī)劃配套優(yōu)勢(shì)，以

18、航空、經(jīng)濟(jì)類、一線城市主流傳媒作為突破點(diǎn)，吸引注重高生活品質(zhì)的人群； 線下：主打圈層營銷與分眾營銷，以奢侈品、高爾夫活動(dòng)、高端經(jīng)濟(jì)論壇、項(xiàng)目大型招商活動(dòng)等公關(guān)活動(dòng)，營造市場(chǎng)影響力。推廣策略媒體組合 戶外：三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、?？诿捞m機(jī)場(chǎng)、高速公路重點(diǎn)戶外廣告牌、山西戶外旅行牌資源 報(bào)紙： 本地：海南日?qǐng)?bào)?？谕韴?bào) 珠三角：深圳特區(qū)報(bào) 南都周刊21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 北方：山西晚報(bào)遼沈晚報(bào) 新文化報(bào)投資者報(bào) 太原晚報(bào) 北京青年報(bào) 江浙：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)新聞晨報(bào) 錢江晚報(bào)揚(yáng)子晚報(bào)租售情報(bào) 電視：鳳凰衛(wèi)視“商旅沖動(dòng)”、“筑夢(mèng)天下” 電臺(tái)：黑龍江及上海電臺(tái) 雜志： 新地產(chǎn)東方航空南方航空房地產(chǎn)導(dǎo)刊 網(wǎng)絡(luò)：搜房天涯社區(qū)新

19、浪樂居搜狐焦點(diǎn) 短信：以高端客戶和老業(yè)主精準(zhǔn)投放為主 線上推廣廣告表現(xiàn) 線上推廣廣告表現(xiàn)網(wǎng)站頁面網(wǎng)站頁面網(wǎng)站頁面價(jià)格策略 各類產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格策略 低價(jià)入市，預(yù)留升值空間 海南三亞目前幾大開發(fā)成熟的灣區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，洋房?jī)r(jià)格大約在15000-18000元/，別墅價(jià)格大約在20000-40000元/。同期開盤位于香水灣區(qū)的富力灣，洋房?jī)r(jià)格約11000元/。而海南清水灣項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10年，因此其在定價(jià)時(shí)預(yù)留了一定的升值空間，首次開盤的洋房帶裝修均價(jià)8000元/，別墅價(jià)格大約在18000元/左右，明顯低于周邊項(xiàng)目。 金色果嶺 蔚藍(lán)海岸 瀚海銀灘洋房均價(jià)約8800元/一期洋房均價(jià) 約8800 元/海景洋

20、房均價(jià)約20000元/；聯(lián)排別墅均價(jià)約15000元/；二期洋房均價(jià) 約9200 元/；園景洋房均價(jià)約13000元/獨(dú)立別墅均價(jià)約20000元/；酒店式公寓均價(jià)約16800元/獨(dú)棟一線海景別墅均價(jià)：60000元/ (共27棟）備注：前期認(rèn)購客戶可享受85折客戶分析 客戶構(gòu)成 客戶語錄據(jù)雅居樂方面統(tǒng)計(jì)：北方及內(nèi)陸區(qū)域是目前三亞房地產(chǎn)主要消費(fèi)群，清水灣客戶構(gòu)成具體比例如下所示： 杭州的羅女士看中了兩套洋房，很有經(jīng)驗(yàn)地對(duì)記者講：“買房一定要買大盤，而且要買得早，清水灣開發(fā) 期長(zhǎng)達(dá)十多年，越是前期的客戶越受益。羅女士很想在清水灣買房，接著說：“清水灣是海南目前最大的高 端地產(chǎn)項(xiàng)目了，物業(yè)配套是也很完善。隨著大摩的加盟，將會(huì)使這個(gè)項(xiàng)目的國際知名度迅速提升，由此看 來，清水灣前景十分廣闊，房子升值潛力就可想而之了”。 李先生說：“海南是我的一個(gè)情結(jié)，就我接觸的財(cái)經(jīng)界、資本界