紅旗廣場項(xiàng)目

1、PAGE PAGE 77我們面臨的兩大問題：暨本案急需解決的問題 目前項(xiàng)目周邊規(guī)劃皆為商業(yè)項(xiàng)目，如何將項(xiàng)目做到“精、悍”，并能在市場中短期實(shí)現(xiàn)投資者的收益。項(xiàng)目的商業(yè)體量如何實(shí)現(xiàn)它，“紅旗廣場”的高副價(jià)值。貳壹一、市場場背景篇篇1.克拉拉瑪依房房地產(chǎn)市市場開發(fā)發(fā)環(huán)境1.1人文文環(huán)境克拉瑪依依地處新新疆準(zhǔn)噶噶爾盆地地西北緣緣，于119588年建市市，現(xiàn)為為新疆維維吾爾自自治區(qū)直直轄市，由克拉拉瑪依、獨(dú)山子子、白堿堿灘、烏烏爾禾四四個(gè)行政政區(qū)組成成。全市市總面積積95000多平平方公里里，人口口33萬萬余人，有388個(gè)少數(shù)數(shù)民族，占總?cè)巳丝诘?22%。市區(qū)距距新疆首首府烏魯魯木齊公公路里程程313

2、3公里，飛機(jī)航航程2880公里里,是全國國重要的的石油、然氣工工業(yè)基地地，交通通樞紐，前景廣廣闊的市市場開發(fā)發(fā)環(huán)境使克拉瑪瑪依正成成為多元元化投資資，熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。(全市總總?cè)丝冢ú缓犦爡^(qū)內(nèi)兵兵團(tuán)人口口）為33057774人人，其中中常住人人口為22538864人人，暫住住人口為為519910人人。男性性人口11667721人人，占554.552%，女性人人口13390553人，占455.488%。在在常住人人口中，少數(shù)民民族6440755人, 占255.244%， 漢族11897789人人, 占占74.76%。各區(qū)區(qū)人口數(shù)數(shù)分別為為：克拉拉瑪依區(qū)區(qū)16996100人，獨(dú)獨(dú)山子區(qū)區(qū)665589

3、人人，白堿堿灘區(qū)6638338人，烏爾禾禾區(qū)57737人人。全年年人口自自然增長長率為44.355)。 1.2經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境克拉瑪依依經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展重要要指標(biāo)列列表年度GDP增長率人均可支支配收入入(城市市)同比增長長幅度20044年296.2億元元8.2%103552.33元5.4%20055年385億億元8.8%109002元5.3%20055全市消消費(fèi)品市市場繼續(xù)續(xù)呈現(xiàn)繁繁榮活躍躍的態(tài)勢勢。全年年全市社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額118.55億元，同比增增長9.1%。克拉瑪依依城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展，綜綜合實(shí)力力不斷增增強(qiáng)。20006加快快發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)和非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)，圍圍繞建設(shè)設(shè)“北疆區(qū)

4、區(qū)域中心心城市”目標(biāo)，明確各各區(qū)域功功能定位位和發(fā)展展方向，使資源源和生產(chǎn)產(chǎn)要素優(yōu)優(yōu)化組合合，構(gòu)建建各具特特色的經(jīng)經(jīng)濟(jì)板塊塊，形成成特色鮮鮮明的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展新格局局。 以以旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)、倉儲(chǔ)儲(chǔ)及物流流業(yè)、金金融、運(yùn)運(yùn)輸、商商貿(mào)、餐餐飲、信信息、咨咨詢服務(wù)務(wù)業(yè)等為為重點(diǎn)，大力發(fā)發(fā)展第三三產(chǎn)業(yè)，特別是是新興第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè) 截止到220055年111月底，克拉瑪瑪依地方方企業(yè)完完成生產(chǎn)產(chǎn)銷售總總值達(dá)228.33億元，其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的銷銷售總值值就占其其近一半半。（一）單單位數(shù)和和從業(yè)人人員 220044年末，全市共共有房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)法人人單位554個(gè)，從業(yè)人人員12282人人（詳見見

5、表4）。 表4 房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)法人人單位和和從業(yè)人人員 法人單位位 （個(gè)） 從業(yè)人員員 （人） 比重(%) 比重(%) 合 計(jì) 54 100.00 12822 100.00 房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營 22 40.774 418 32.661 物業(yè)管理理 15 27.778 415 32.337 房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù) 17 31.448 449 35.002 （二二）資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債和和所有者者權(quán)益 220044年末，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)業(yè)法人單單位資產(chǎn)產(chǎn)合計(jì)為為20339711.8萬萬元，負(fù)負(fù)債合計(jì)計(jì)為16682336.88萬元，所有者者權(quán)益合合計(jì)為3357335萬元元。房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)法人人單位的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債

6、率為為82.48%，分行行業(yè)看，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)為為87.94%，物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)為500.300%，中中介服務(wù)務(wù)業(yè)為336.778%（詳見表表5）。 表5 房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)法人人單位資資產(chǎn)負(fù)債債和所有有者權(quán)益益 單位：萬萬元 資產(chǎn)合計(jì)計(jì) 負(fù)債合計(jì)計(jì) 所有者權(quán)權(quán)益合計(jì)計(jì) 比重(%) 比重(%) 比重(%) 合 計(jì) 2039971.8 100.00 1682236.8 100.00 357335.00 100.00 房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營 1816644.8 89.005 1597738.0 94.995 219006.88 61.330 物業(yè)管理理 21244.8 1.044 10688.8 0

7、.644 10566.0 2.966 房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù) 202002.22 9.911 74300.0 4.411 127772.22 35.774 （三三）主營營業(yè)務(wù)收收入和利利潤總額額 220044年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)企業(yè)法法人單位位主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入為6112255.7萬萬元，利利潤總額額-23349.9萬元元（詳見見表6）。 表6 房地地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)法人人單位主主營業(yè)務(wù)務(wù)收入和和利潤總總額 單位：萬萬元 主營業(yè)務(wù)務(wù)收入 利潤總額額 合 計(jì) 612225.77 -23449.99 房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營 573881.77 -19442.88 物業(yè)管理理 10622.9 -46.6 房地產(chǎn)中中介服

8、務(wù)務(wù) 27811.1 -3600.5 （四四）房地地產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營營情況 220044年，商商品房建建設(shè)施工工面積1101.67萬萬平方米米；竣工工房屋面面積455.544萬平方方米；商商品房銷銷售面積積51.55萬萬平方米米。其中中，住宅宅銷售面面積477.655萬平方方米；商商品房銷銷售額7735446萬元元。住宅宅銷售額額為6221755萬元。 物物業(yè)管理理企業(yè)在在管房屋屋建筑面面積699.211萬平方方米；中中介服務(wù)務(wù)業(yè)房屋屋代理出出租成交交合同面面積2.36萬萬平方米米，房屋屋代理銷銷售成交交合同7716.5萬元元。1.3政政策環(huán)境境克拉瑪依依房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改改革和國國

9、民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展而逐步步建立和和發(fā)展起起來的，經(jīng)歷了了一個(gè)從從小到大大、由單單一到多多元化的的發(fā)展過過程。截截止到220055年末，全市房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)由20000年年的3家家發(fā)展到到30家家；企業(yè)業(yè)資產(chǎn)總總計(jì)由220055年末11.022億元增增加到1187.4億元元；從業(yè)業(yè)人員由由20000年末末48人人增加到到4188人。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)注冊(cè)類類型也呈呈現(xiàn)多元元化，220000年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)全全部為有有限責(zé)任任公司，到20005年年末房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)除除了有限限責(zé)任公公司以外外，還有有私營企企業(yè)和中中外合資資經(jīng)營企企業(yè)，所所占比重重為766.7%、200%和33.3%。房

10、產(chǎn)投投資快速速增長個(gè)個(gè)人購買買八成以以上房地產(chǎn)開開發(fā)關(guān)系系著人們們的安居居條件，克拉瑪瑪依住房房取消實(shí)實(shí)物分配配制度和和實(shí)施按按揭政策策，使房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展壯大大，成為為經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的增增長點(diǎn)；市民購購房熱情情高是因因?yàn)樗麄儌儍?nèi)心積積攢了多多年的住住大房子子、住好好房子的的愿望和和需求在在這兩年年一下得得到了釋釋放。（20003年44月1日日，克拉瑪瑪依市停停止福利利分房后后，貨幣幣購房成成為老百百姓獲得得住房的的主要途途徑。以以前得等等單位分分房的市市民現(xiàn)在在可以根根據(jù)自己己的家庭庭收入，自主決決定該買買什么樣樣的房。）“十五”期間克拉拉瑪依完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額為299.466億

11、元，是“九五”期間投投資的448倍，年均增增長933%；房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資的比比重為55.8%，比“九五”增加55.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。新增增固定資資產(chǎn)199.844億元，比“九五”增加440倍，占全社社會(huì)新增增固定資資產(chǎn)的44.3%。經(jīng)濟(jì)適用用房是“十五”期間住住宅開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)點(diǎn)，累計(jì)計(jì)投資117.88億元，占住宅宅投資的的80.2%；施工面面積達(dá)2225.8萬平平方米；竣工面面積為1115.3萬平平方米；經(jīng)濟(jì)適適用房銷銷售面積積為1008.66萬平方方米；其其銷售額額達(dá)122.7億億元。“十五”經(jīng)濟(jì)適適用房每每平方米米平均在在11668元左左右，確確保了城城市廣大大

12、居民的的基本住住房。“十五”期間商商品房累累計(jì)施工工面積為為3477.122萬平方方米，比比“九五”增加446倍；商品房房竣工面面積為1155.8萬平平方米，比“九五”增加226倍；商品房房的銷售售面積為為1499.3萬萬平方米米，比“九五”增加228倍；銷售額額為200.133億元，比“九五”增加330倍?！笆濉逼陂g對(duì)對(duì)商品房房開發(fā)投投資力度度加大，人們居居住條件件得到進(jìn)進(jìn)一步改改善，使使得城市市居民每每人增加加住宅44.3平平方米；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資快速速增長。20055年克拉拉瑪依市市政府還還積極實(shí)實(shí)行提高高職工個(gè)個(gè)人住房房公積金金繳存比比例、以以職工住住房公積積金還貸貸、異地地買房公

13、公積金貸貸款等職職工買房房支持政政策，進(jìn)進(jìn)一步刺刺激了職職工對(duì)住住房的消消費(fèi)需求求。 77月，克克拉瑪依依提高了了個(gè)人住住房公積積金繳存存比例后后，大多多數(shù)雙職職工家庭庭夫妻兩兩人每月月繳存的的公積金金額加起起來基本本上超過過了15500元元。如果果按100年期公公積金貸貸款166萬元計(jì)計(jì)算，大大多數(shù)雙雙職工家家庭僅夫夫妻兩人人的月繳繳公積金金額就足足夠每月月還貸的的本金及及利息，這使克克拉瑪依依大多數(shù)數(shù)雙職工工家庭的的購房能能力有了了進(jìn)一步步提高。 20005年1110月，克拉瑪瑪依市職職工共繳繳存?zhèn)€人人住房公公積金77.955億元，比20004年年同期增增加了33.099億元；20005年

14、1110月月，職工工個(gè)人住住房公積積金支取取達(dá)3.69億億元，新新增公積積金貸款款3.776億元元，比220044年同期期分別增增長了663.558%和和33.7%。據(jù)了解解，職工工支取的的住房公公積金全全部用于于購房和和償還住住房貸款款，再加加上新增增加的住住房公積積金貸款款，20005年年，克拉瑪瑪依房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的投資資購買增增長力比比20004年大大幅提高高。 20055年4月月3日，國務(wù)院院針對(duì)房房地產(chǎn)過過熱現(xiàn)象象出臺(tái)關(guān)于切切實(shí)穩(wěn)定定住房價(jià)價(jià)格的八八點(diǎn)意見見，即即“國八八點(diǎn)”，從此宣宣告中央央調(diào)控房房地產(chǎn)市市場的新新浪潮正正式開始始。20055年5月月12日日，建設(shè)部部、財(cái)政政部、發(fā)

15、發(fā)改委等等七部委委聯(lián)合出出臺(tái)關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房價(jià)格格工作意意見的通通知，又稱“八點(diǎn)意意見”，政策策從土地地、房屋屋轉(zhuǎn)讓、金融等等多方面面均有觸觸及，顯顯示了中中央穩(wěn)定定市場的的堅(jiān)定決決心與態(tài)態(tài)度。2.克拉拉瑪依房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀當(dāng)前房地地產(chǎn)投資資穩(wěn)步增增長，克拉瑪瑪依歷年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況列表表： 20055房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)增增勢強(qiáng)勁勁，全年年房屋施施工面積積1533.6萬萬平方米米，增長長51%。固定定資產(chǎn)投投資規(guī)模模進(jìn)一步步擴(kuò)大，房地產(chǎn)產(chǎn)投資持持續(xù)升溫溫。全年年全社會(huì)會(huì)完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資1133.2億元元，同比比增長116.88%。房房地產(chǎn)投投資繼續(xù)續(xù)快速增增長，全全年完成成投資11

16、2億元元，增長長35.1%，居民居居住條件件進(jìn)一步步改善。“十五”期間個(gè)個(gè)人購買買住宅的的比重由由“九五”的699.8%上升為為82.8%，增加了了13個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 20055全年房房屋施工工面積1153.6萬平平方米，增長551%，已竣工工41.4萬平平方米；其中開開發(fā)住宅宅1299.2萬萬平方米米，增長長51.7%，已竣工工36.3萬平平方米。 房地產(chǎn)開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)改善 “十五”期間，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)抓住住機(jī)遇，調(diào)整結(jié)結(jié)構(gòu)，住住宅建設(shè)設(shè)突顯主主體地位位，商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房等用用房也得得到不同同程度的的發(fā)展。 住宅投投資累計(jì)計(jì)22.2億元元，占房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資比重的的75%，比“九五”期

17、間增增加1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；竣工工面積為為1311.299萬平方方米，占占全部竣竣工房屋屋面積的的比重分分為855%，比比“九五”期間下下降了66個(gè)百分分點(diǎn)。 商業(yè)營營業(yè)用房房累計(jì)投投資為55.9億億元，分分別占房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資比重的的20%；竣工工面積為為19.23萬萬平方米米，占全全部竣工工房屋面面積的比比重上升升為122%。 辦公樓樓累計(jì)投投資為00.611億元，占房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資比比重的22%；竣竣工面積積為3.6萬平平方米，占全部部竣工房房屋面積積的比重重上升為為2%。 20005開開發(fā)建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用住房房2511幢84479套套，總建建筑面積積88.99萬萬平方米米，比上上年增

18、長長30.82%，商品品房銷售售5.006億元元，比上上年增長長43.8%； 20001-220055期間，全市商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房開開發(fā)快速速增長。特別是是新行政政區(qū)和大大規(guī)模城城市改造造建設(shè)及及招商引引資項(xiàng)目目的實(shí)施施進(jìn)一步步促進(jìn)了了商業(yè)營營業(yè)用房房建設(shè)大大幅度提提升，共共建成商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房119.223萬平平方米，銷售112.117萬平平方米，數(shù)家較較大規(guī)模模的綜合合商場及及賣場投投入運(yùn)營營，如準(zhǔn)準(zhǔn)噶爾大大廈、東東方紅商商場、家家佳樂超超市、天天馬超市市以及國國美電器器城等，使得居居民的購購物場所所有了較較大的改改善。20005年112月初初，克拉瑪瑪依當(dāng)年年開盤的的大多數(shù)數(shù)住宅樓樓都完成

19、成了80090%的預(yù)售售，商品品房售價(jià)價(jià)保持在在16000元19000元/平方米米之間，雖然部部分地段段好的(華瑞國國際)住住宅項(xiàng)目目，售價(jià)價(jià)高達(dá)223000元/平平方米，但銷售售卻達(dá)1100%。近兩兩年克拉拉瑪依石石油石化化產(chǎn)業(yè)的的加快發(fā)發(fā)展為克克拉瑪依依第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛猛發(fā)展帶帶來了難難得機(jī)遇遇。20003年年以來，克拉瑪瑪依第三三產(chǎn)業(yè)每每年都以以3440%的增長長速度迅迅猛發(fā)展展，這為為克拉瑪瑪依帶來來了大量量的人流流和資金金流。這這部分人人的住房房需求也也在一定定程度上上促進(jìn)了了克拉瑪瑪依房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。由此可見見克拉瑪瑪依市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)由由兩年前前的快速速發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了高高速發(fā)展

20、展階段，這種高高速發(fā)展展進(jìn)一步步刺激了了市民的的購房需需求。3、產(chǎn)品品特征簡簡述目前克拉拉瑪依市市場上仍仍以多層層項(xiàng)目為為主，伴伴以少部部分板式式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品類類型單一一，設(shè)計(jì)計(jì)理念尚尚有待進(jìn)進(jìn)步。整體市場場缺乏有有創(chuàng)新度度的中檔檔產(chǎn)品。尚處在在低級(jí)開開發(fā)階段段。未來來在產(chǎn)品品特色、性價(jià)比比和附加加值上會(huì)會(huì)有較大大的空間間。多層、花花園洋房房產(chǎn)品特特征大多數(shù)屬屬于多層層類住宅宅，幾乎乎沒有能能達(dá)到花花園洋房房的級(jí)別，這些項(xiàng)項(xiàng)目大多多打環(huán)境境牌、綠綠化牌和和配套牌牌。小高層、高層目前市場場上的小小高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品多以以點(diǎn)式戶戶型為主主，產(chǎn)品品類型單單一，設(shè)設(shè)計(jì)理念念尚有待待進(jìn)步。別墅產(chǎn)品品特征剛剛

21、出現(xiàn)現(xiàn)的一些些產(chǎn)品，如三聯(lián)聯(lián)在西月月潭的別別墅，但實(shí)際際的規(guī)劃和和細(xì)節(jié)還還存在一一定的差差距。樓盤住宅宅主力戶戶型面積積特征目前市場場上推出出的樓盤盤中，以以3房22廳為主主力戶型型的項(xiàng)目目，其比比例占770%；其次22房2廳廳約占項(xiàng)項(xiàng)目的比比例為220%；而4房房和1房房的比例例相對(duì)要要小些。三房面面積集中中在1000-1150平平方米。當(dāng)前大大戶型仍仍是市場場的主流流，消費(fèi)費(fèi)者正追追求居住住的舒適適性和享享受性，但我們們也應(yīng)關(guān)關(guān)注當(dāng)前前市場消消費(fèi)者正正在向產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)用性和和舒適性性，進(jìn)行行轉(zhuǎn)變這這一點(diǎn)我我們應(yīng)在在項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)提高高預(yù)見性性。主力總價(jià)價(jià)目前克拉拉瑪依的的整體房房地產(chǎn)價(jià)

22、價(jià)格還處處于一個(gè)個(gè)相對(duì)合合理的水水平，多多層的均均價(jià)在111688元/平平方米，高層均均價(jià)在119700元/平平方米。主力總總價(jià)集中中在10020萬萬元之間間，約占占65%。住宅市場場的（需需求）分分列 1.住住宅產(chǎn)品品的地段段 2、朝向（主臥、客廳）3、價(jià)價(jià)格 4、戶型型 55、物業(yè)業(yè)年限戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)近年來克克拉瑪依依住宅項(xiàng)項(xiàng)目多以以平層為為主約其其比例占占90%；其它它戶型結(jié)結(jié)構(gòu)約占占住宅項(xiàng)項(xiàng)目的比比例為110%，產(chǎn)品市市場已具具有多樣樣化如：向陽南南村的博博達(dá)住宅宅樓6層層（躍層層）、麗麗水珍珠珠灣（躍躍層）、（復(fù)式式）具有有一定的的代表性性。樓盤綠化化率特征征克拉瑪依依項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃綠化化率

23、普遍遍較低，綠化率率25%以下的的樓盤所所占比例例60%，有的的樓盤綠綠化率近近乎沒有有；而綠綠化率330%以以上的只只占155% 樓盤自身身配套設(shè)設(shè)施狀況況項(xiàng)目配套套局限在在停車場場、零散散的小區(qū)區(qū)綠化等等樓盤的的比例為為80%，占據(jù)據(jù)了相當(dāng)當(dāng)大的比比例；而而自身配配套具有有獨(dú)立式式物管、會(huì)所等等整體配配套設(shè)施施較完善善的樓盤盤所占的的比例為為20%，相對(duì)對(duì)要小的的多，且且主要集集中在新新開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目。規(guī)模化的的經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目大行行其道當(dāng)前克拉拉瑪依城城區(qū)以規(guī)規(guī)?；牡慕?jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目不低低3個(gè)，如：世世紀(jì).新新城住宅宅開發(fā)近近80000戶，多層、均價(jià)：12000元/平方米米。商業(yè)逐步步

24、興起城區(qū)和新新區(qū)沿線線的的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，（都包括括有大面面積的商商業(yè)，形形成聯(lián)合合打造克克拉瑪依依城區(qū)的的商業(yè)干干道的趨趨勢。準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾路路、紅星星路、世世紀(jì)新城城、將打打造出多多條商業(yè)業(yè)街。目目前克拉拉瑪依的的開發(fā)商商對(duì)大型型商業(yè)和和步行街街的開發(fā)發(fā)正逐步步興起成成為房地地產(chǎn)市場場開發(fā)的的熱點(diǎn)。各項(xiàng)目商商業(yè)體量量較大城區(qū)和新新區(qū)開發(fā)發(fā)企業(yè)，幾乎都都將自己己開發(fā)的的商業(yè)物物業(yè)做為為其配套套，因此此各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)體量量面積也也相當(dāng)可可觀。如如：三聯(lián)聯(lián)的陽光光.旺角角一期商商業(yè)街近近1公里里；其它它臨近物物業(yè)的商商業(yè)街也也正在規(guī)規(guī)劃當(dāng)中中。品牌、專專業(yè)化投投資市場場不多當(dāng)前各商商業(yè)項(xiàng)目目多以，

25、綜合百百貨、飲飲食為主主、其商商業(yè)投資資商未做做出差異異化的市市場環(huán)境境，整個(gè)個(gè)投資市市場較為為雷同，（除歷歷史原因因形成“準(zhǔn)葛爾爾大廈”外）其其它品牌牌高度近近無，因因此投資資物業(yè)的的單一化化，給投投資者的的投資欲欲望受到到了一定定的抑制制。4、消費(fèi)費(fèi)者特征征及消費(fèi)費(fèi)心理克拉瑪依依地域文文化特點(diǎn)點(diǎn)及克拉拉瑪依人人基本性性格特征征 “偏安一一隅能茍茍生，依依托山水水能獨(dú)行”上述可以以說是克拉瑪依人奔奔放豪邁性格的的寫照。地域域特點(diǎn)造造成了克克拉瑪依人性性格的大大方；氣候、環(huán)境塑造造了克拉拉瑪依人人脾氣的的剛健：人文傳傳統(tǒng)決定定了克拉拉瑪依人人張揚(yáng)著工業(yè)能能源基地地的優(yōu)越感感。購房者喜喜好、預(yù)預(yù)

26、期、傾傾向基于克拉拉瑪依的的地理特特點(diǎn)及上上述的性性格特征征，克拉拉瑪依人人購房心理理有以下下幾點(diǎn)特特點(diǎn)：認(rèn)認(rèn)品牌，對(duì)后期物物管心理理要求較高，購房心態(tài)越趨理性，自我保保護(hù)意識(shí)強(qiáng)，不不排外易易接受外外來事物。5.市場場供給與與需求 住宅宅建設(shè)步步伐加快快，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房為開發(fā)發(fā)主流，個(gè)人消消費(fèi)成為為購房主主體 住住宅與居居民的生生活息息息相關(guān)，在國家家一系列列扶持住住宅建設(shè)設(shè)的政策策、措施施出臺(tái)，克拉瑪瑪依新建建家庭及及外灘區(qū)區(qū)居民的的回遷，居民小小戶型換換大戶型型等等因因素的影影響，使使得住宅宅需求量量大增，住宅建建設(shè)步伐伐加快，住宅規(guī)規(guī)模不斷斷擴(kuò)大?！笆濉逼陂g住住宅累計(jì)計(jì)施工面面積為22

27、91.9萬平平方米，占全部部商品房房施工面面積的884.11%；住住宅竣工工面積為為1311.299萬平方方米，占占全部商商品房竣竣工面積積的855%；住住宅銷售售面積為為1344萬平方方米，銷銷售額為為16.84億億元，分分別占全全部商品品房銷售售面積和和銷售額額的899.8%和833.7%，其增增長是“九五”的299倍與336倍。 20044年，百百口泉采采油廠職職工整體體搬遷到到市區(qū)；去年，克拉瑪瑪依大規(guī)規(guī)模建設(shè)設(shè)石化工工業(yè)園區(qū)區(qū)，試油油處創(chuàng)業(yè)業(yè)新村有有8000多戶居居民也成成為拆遷遷無房戶戶，加入入到整體體搬遷戶戶隊(duì)伍中中。 搬搬遷戶的的購房需需求在220055年出現(xiàn)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)增長高高

28、峰，拉拉動(dòng)了克克拉瑪依依住房需需求的大大幅增長長。今后后，隨著著克拉瑪瑪依城市市改造力力度的加加大和居居民住房房消費(fèi)觀觀念的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，新新的住房房需求還還會(huì)不斷斷涌現(xiàn)?？死敩斠澜?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的速度越越快，市市民對(duì)住住房的需需求就會(huì)會(huì)越高。” 當(dāng)前克拉拉瑪依目目前有66萬多套套石油局局房改房房，如果果每年有有5%的的房改房房住戶因因需要改改善住房房條件而而購房，克拉瑪瑪依一年年就得新新增30000套套住房來來滿足這這部分人人的需求求，再加加上每年年近千戶戶新婚家家庭對(duì)住住房的需需求，克克拉瑪依依每年的的住房需需求還是是相當(dāng)大大的。目目前克拉拉瑪依周周邊一些些城市如如石河子子、奎屯屯的商品品房價(jià)格格

29、也呈逐逐年上漲漲趨勢，除了開開發(fā)成本本加大的的因素外外，城市市經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展使居居民的住住房需求求出現(xiàn)了了持續(xù)、多樣化化的增長長，這也也是住宅宅熱銷的的最主要要原因。從世界界各國發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看看，一般般情況下下，人均均GDPP到1000040000美美元時(shí)，人們對(duì)對(duì)住房的的需求就就開始處處于一個(gè)個(gè)新的增增長階段段。這兩兩年，克克拉瑪依依石油石石化業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展使克克拉瑪依依經(jīng)濟(jì)增增長速度度每年都都保持在在8%以以上的增增長率，居民人人均可支支配收入入增長一一直保持持在5%以上水水平。220044年，克克拉瑪依依居民人人均可支支配收入入為1003522.3元元，居民民人均消消費(fèi)性支支出

30、達(dá)881488.1元元，人均均GDPP超過了了13000美元元。20005年年，這一一數(shù)字繼繼續(xù)增長長表明越越來越多多居民的的消費(fèi)觀觀念正在在發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。 目前，克拉瑪瑪依市民民已開始始逐漸接接受，花花明天的的錢提前前享受住住房等新新的消費(fèi)費(fèi)理念已已被越來來越多接接受，人人們對(duì)住住房的需需求也處處于一個(gè)個(gè)新增長長階段。經(jīng)查證證，目前前超前消消費(fèi)、利利用住房房公積金金貸款消消費(fèi)的購購房家庭庭占到了了克拉瑪瑪依購房房人群的的70-80%，因此可可以成為為拉動(dòng)克克拉瑪依依房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求增長長的主要要力量之之一。 只要將來來房價(jià)能能保持預(yù)預(yù)期增長長水平，漲幅不不要太高高，大多多數(shù)油城城職工的的潛在

31、住住房需求求還有可可能被更更多地激激發(fā)出來來，而市市場需求求如果能能保持持持續(xù)增長長，克拉拉瑪依房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將繼續(xù)續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)步、高高速增長長的勢頭頭。20005年年，克拉拉瑪依房房產(chǎn)投資資規(guī)模突突破122億元，比20004年年的7.33億億元投資資規(guī)模增增長了335.11%。如如果按投投資5000萬元元建一幢幢住宅樓樓計(jì)算，那么220055年，克拉拉瑪依房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)平均每每兩天就就要投資資建一幢幢住宅樓樓。截至去年年12月月中旬，克拉瑪瑪依去年年累計(jì)銷銷售新建建商品住住宅23327套套、新建建經(jīng)濟(jì)適適用房442122套，實(shí)實(shí)現(xiàn)二手手房交易易32664套。三者相相加，等等于向市市場供應(yīng)應(yīng)

32、了98803套套住房，增加住住房面積積88.23萬萬平方米米。而在在20005年之之前，克克拉瑪依依當(dāng)年新新建住房房最多時(shí)時(shí)也就220000多套，加上調(diào)調(diào)換出的的二手房房，一年年住房的的供應(yīng)量量最多不不超過440000套。因此我們們對(duì)克拉拉瑪依的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，較為樂樂觀。提示：（密切關(guān)關(guān)注市場場商業(yè)用用房的大大面積，增加；和大規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的立項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)。）6.市場場競爭狀狀況比拼品牌牌含金量量 現(xiàn)在在，已經(jīng)經(jīng)沒有人人否認(rèn)一一個(gè)樓市市品牌在在消費(fèi)者者心中的的魅力和和吸引力力了，而而今年的的一個(gè)可可喜事實(shí)實(shí)是：樓樓市中將將會(huì)增加加數(shù)倍于于以前的的品牌樓樓盤。在在多品牌牌共存的的情況下下，比

33、拼拼的就是是品牌實(shí)實(shí)力和含含金量了了，對(duì)消消費(fèi)者來來說，也也有了更更多消費(fèi)費(fèi)品牌樓樓盤的選選擇機(jī)會(huì)會(huì)。在這種種爭相做做品牌的的“羊群效效應(yīng)”下，做做品牌就就真正成成了一種種潮流、開發(fā)商商的共識(shí)識(shí)，并會(huì)會(huì)促進(jìn)整整體市場場品質(zhì)提提高。當(dāng)然，從市場場銷售來來說，消消費(fèi)者最最終愿意意為哪些些品牌樓樓盤掏錢錢，這就就得看這這個(gè)品牌牌的含金金量了。樓盤比比拼品牌牌含金量量的普遍遍效應(yīng)就就會(huì)這樣樣出現(xiàn)。開發(fā)思想想的革革新 眾眾多品牌牌樓盤自自然而然然帶來一一些新的的開發(fā)思思想：本本地開發(fā)發(fā)商是在在琢磨、探索、學(xué)習(xí)新新思想（路），外來開開發(fā)商就就是把在在其他城城市的開開發(fā)思路路、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)搬過來來調(diào)整調(diào)調(diào)整就得得

34、。 今年年，市場場上新開開發(fā)思想想的一個(gè)個(gè)整體變變化可能能是泛地地產(chǎn)理論論指導(dǎo)開開發(fā)。泛地產(chǎn)產(chǎn)就是將將房地產(chǎn)產(chǎn)泛化、廣義化化。房地地產(chǎn)不單單純是建建造商用用、民用用住宅，凡與人人相關(guān)的的如生活活、工作作、學(xué)習(xí)習(xí)、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、休閑閑、娛樂樂等場所所及配套套服務(wù)都都是房地地產(chǎn)可以以整合的的要素。特別是是克拉瑪瑪依那些些千畝大大盤來說說，僅靠靠修好房房子本身身是不足足以讓購購房者掏掏錢的，房子的的相關(guān)要要素如配配套等將將會(huì)成為為打動(dòng)購購房者的的因素。 另外外一個(gè)新新的開發(fā)發(fā)思想是是更加重重視后續(xù)續(xù)發(fā)展力力培育。這些大大盤的開開發(fā)周期期少則兩兩三年多多則七八八年，雖雖然“先天條條件”還可以以，但樓樓盤要“

35、成才”，還需需“后天培培養(yǎng)”。樓盤盤的“后天培培養(yǎng)”即品牌牌培育建建設(shè)，只只有當(dāng)樓樓盤逐漸漸形成品品牌知名名度、美美譽(yù)度、忠誠度度后，才才會(huì)在多多年的時(shí)時(shí)間內(nèi)讓讓購房者者關(guān)注樓樓盤，并并給房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)帶來超超額回報(bào)報(bào)。革新產(chǎn)品品理念 前面面說到，大盤將將引領(lǐng)市市場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)化化、市場場化的目目的，其其中一方方面就體體現(xiàn)在大大盤會(huì)革革新原來來很多產(chǎn)產(chǎn)品理念念，包括括設(shè)計(jì)、規(guī)劃、景觀等等產(chǎn)品的的多方面面基本要要素。 大盤盤開發(fā)決決不僅僅僅是面積積擴(kuò)大。由于開開發(fā)周期期長，一一般都在在兩三年年或者更更長時(shí)間間，因此此，開發(fā)發(fā)商必須須全面系系統(tǒng)地籌籌劃與房房子相關(guān)關(guān)的所有有內(nèi)容。散兵游游勇式的的打一

36、槍槍換一個(gè)個(gè)地方，開發(fā)一一個(gè)項(xiàng)目目狠賺一一把的游游擊戰(zhàn)思思維顯然然行不通通。面對(duì)對(duì)大盤，必須是是多兵種種協(xié)同作作戰(zhàn)，規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、建建筑、物物業(yè)、廣廣告營銷銷等等各各類專門門人才盡盡顯其能能，通過過高度市市場化，整合這這些專業(yè)業(yè)資源形形成最大大合力，才有勝勝算的可可能。特特別要有有長遠(yuǎn)的的規(guī)劃和和前瞻性性的設(shè)計(jì)計(jì)，所有有得過且且過的想想法和做做法必將將給后續(xù)續(xù)開發(fā)留留下隱患患。同時(shí)時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)大盤產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)開發(fā)的的專業(yè)化化市場化化，比一一些常規(guī)規(guī)項(xiàng)目要要多付出出時(shí)間成成本、經(jīng)經(jīng)濟(jì)成本本。催化市市場優(yōu)勝勝劣汰成熟、理理性的房房地產(chǎn)市市場是優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰的結(jié)果果，大量量的大盤盤是促進(jìn)進(jìn)這一結(jié)結(jié)果產(chǎn)

37、生生的催化化劑。政策變局局，有限限市場眾眾商家搶搶食但部分購購房者持持幣觀望望，樓盤盤售房部部門可羅羅雀的現(xiàn)現(xiàn)象卻已已經(jīng)是不不爭的事事實(shí)。市市場需求求出現(xiàn)短短暫萎縮縮，產(chǎn)品品吸納度度降低，競爭加加劇。7. 綜綜述通過對(duì)本本案周邊邊以及所所處的區(qū)區(qū)域的市市場詳細(xì)細(xì)調(diào)查和和研究，該區(qū)域域目前房房地產(chǎn)開開發(fā)熱潮潮還屬于于上升階階段，市市場還沒沒有達(dá)到到飽和的的程度。但目前前正在銷銷售樓盤盤較多，而且從從品牌實(shí)實(shí)力、地地段、定定位、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者等方面面都會(huì)對(duì)對(duì)本案形形成直接接或間接接競爭。對(duì)于本本案來講講，要想想在該區(qū)區(qū)域取得得競爭的的優(yōu)勢，打造出出具有特特色的產(chǎn)產(chǎn)品，必必須從滿滿足消

38、費(fèi)費(fèi)群體需需求出發(fā)發(fā)，細(xì)分分市場，準(zhǔn)確定定位，錯(cuò)錯(cuò)位競爭爭，借助助整個(gè)區(qū)區(qū)域的所所有有利利因素，整合推推廣營銷銷。項(xiàng)目篇1.本項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目目概況1.1項(xiàng)項(xiàng)目概括括基本情況況位置克拉瑪依依市人民民路與紅紅旗路交交匯處開發(fā)商新疆克拉拉瑪依春春天房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司類別(商住住)綜合合物業(yè)占地面積積85388.755平方米米總建筑面面積728335.22 平方方米總層高28層容積率6建筑占地地面積61422.5平平方米綠地率40.55面積分布布(建筑面面積)商業(yè)面積積：2443377.5MM地下面積積:2116177.7MM（地地下車庫庫:76683.7M、人防防商業(yè)1139334M） 住宅：22

39、68880M三室兩廳廳：1000M1100M四室兩廳廳：1118M1300M配套停車位：2199個(gè) 其中地地面車位位：566個(gè) 建筑形形態(tài)高層建筑筑2.周邊邊現(xiàn)狀2.1項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊位置項(xiàng)目位于于克拉瑪瑪依市克克拉瑪依依區(qū)人民民路與紅紅旗路交交匯處，與城市市（商業(yè)業(yè)中心）干道準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾路路南側(cè)緊緊緊相依依，同時(shí)時(shí)也是克克拉瑪依依市典型型的中央央商務(wù)區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)域。（當(dāng)然這這也同“紅旗商商場”的歷史史形成原原因不可可分離。） 項(xiàng)目周邊邊交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)縱橫橫，龐大大的公交交系統(tǒng)，通達(dá)順順暢，覆覆蓋全市市。 項(xiàng)目周周邊擁有有豐富的的經(jīng)濟(jì)、文化信信息儲(chǔ)藏藏和先進(jìn)進(jìn)的設(shè)施施，是克克拉瑪依依的商務(wù)務(wù)中心和和區(qū)域消

40、消費(fèi)中心心。項(xiàng)目分別別距北邊邊的商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾大大廈商業(yè)業(yè)區(qū)和準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾地地下商城城、準(zhǔn)葛葛爾集貿(mào)貿(mào)市場僅僅1分鐘鐘的步行行，以及及準(zhǔn)葛爾爾路東西西兩端將將全區(qū)的的商業(yè)氛氛圍接引引于此，形成龐龐大的購購物、娛娛樂、休休閑空間間。2.2地地塊狀況況整個(gè)地塊塊呈長方方形，地地勢平坦坦，東、南兩邊邊臨路，西臨其其他公建建，北面面臨準(zhǔn)葛爾路中央央商業(yè)中中心區(qū)域域。 3.周邊邊配套分分析3.1生生活機(jī)能能配套3.1.1交通通配套 市市內(nèi)幾乎乎所有公公交線路路緊緊圍圍繞本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域，（友友誼路至至勝利路路的中心心為核心心的市內(nèi)內(nèi)交通樞樞紐）而而本項(xiàng)目目也恰好好位于這這一核心心的中心心，交通通非常便

41、便捷。3.1.2生活活配套準(zhǔn)葛爾集集貿(mào)市場場、博達(dá)達(dá)市場是是該市最最繁華和和商品最最齊全的的集貿(mào)市市場之一一。 3.1.3金融融網(wǎng)點(diǎn)銀行：農(nóng)農(nóng)行、建建行及各各大金融融銀行的的自動(dòng)存存取款機(jī)機(jī)較密集集。3.1.4醫(yī)療療設(shè)施醫(yī)院：市市中心醫(yī)醫(yī)院3.1.5文化化教育中、小學(xué)學(xué)：第77小學(xué)、第4小小學(xué)、第第1小學(xué)學(xué)、第55小學(xué)、市1中中、市77中、市市4中、市圖書書館、新新華書店店等。3.1.6商業(yè)業(yè)配套商業(yè)：肯肯德基、準(zhǔn)葛爾爾商場、彼此此滿意超超市、準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾地地下商場場、準(zhǔn)葛葛爾路商商業(yè)街等等。4.項(xiàng)目目地塊剖剖析4.1 項(xiàng)目地地塊SWWOT分分析優(yōu)勢（S）：地段優(yōu)勢;產(chǎn)品優(yōu)勢;物管優(yōu)勢;劣勢（W）

42、：地處交通要道，噪音灰塵污染大，周邊環(huán)境差，以平房、臨建環(huán)繞；周邊競爭對(duì)手和潛在競爭對(duì)手不弱；機(jī)會(huì)（O）:區(qū)域發(fā)展較具潛力；區(qū)域內(nèi)真正高檔樓盤不多;威脅點(diǎn)（T）:房地產(chǎn)供應(yīng)量大 各樓盤大量推案,存在一定的價(jià)格上浮壓力;4.1.1優(yōu)勢勢分析地段優(yōu)勢勢：由于于項(xiàng)目地地理位置置優(yōu)越, 準(zhǔn)葛葛爾商廈廈是市內(nèi)內(nèi)歷史悠悠久的商商業(yè)區(qū)域域，是以以準(zhǔn)葛爾爾路為核核心的克克拉瑪依依的中心心黃金商商圈的核核心部分分。區(qū)域域內(nèi)以中中檔的時(shí)時(shí)尚服飾飾、百貨貨商品、餐飲娛娛樂等為為主要經(jīng)經(jīng)營類別別，已形形成了成成熟的中中檔商業(yè)業(yè)經(jīng)營格格局。本本項(xiàng)目借借核心商商圈的濃濃厚商業(yè)業(yè)氛圍而而成為準(zhǔn)準(zhǔn)葛爾路路人人民路商商圈的商商

43、業(yè)經(jīng)貿(mào)貿(mào)亮點(diǎn)。 產(chǎn)品品優(yōu)勢：在住宅宅產(chǎn)品上上主要以以舒適性性戶型中等面面積為主主，為目目前市場場接受度度較高的的產(chǎn)品類類型。商商業(yè)用房房由于采采用小尺尺度的投投資性商商鋪為主主,低總總價(jià),積積具投資資吸引力力。物管優(yōu)勢勢：由于于項(xiàng)目的的地段、產(chǎn)品等等綜合的的屬性決決定為該該市高端端的物業(yè)業(yè)，加之之該項(xiàng)目目配套較較高，該該經(jīng)營管管理企業(yè)業(yè)也同樣樣應(yīng)是區(qū)區(qū)域內(nèi)具具有較高高知名度度的物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理企業(yè)業(yè)進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營，從從而直接接提高項(xiàng)項(xiàng)目的潛潛在副價(jià)價(jià)值。4.1.2劣勢勢分析處于交通通要道邊邊，距離離人民路路、紅旗旗路不足足20米米，車流流量較大大，受噪噪音及灰灰塵的影影響比較較大。項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)前前周邊

44、環(huán)環(huán)境差，以平房房、臨建建環(huán)繞, 無景景觀;項(xiàng)項(xiàng)目做為為當(dāng)前克克拉瑪依依的最高高檔和最最高層的的項(xiàng)目，其項(xiàng)目目的視野野環(huán)境不不能不說說不是一一個(gè)遺憾憾。 當(dāng)前本本項(xiàng)目的的周邊無無論是市市政的綜綜合改造造或是中中心開發(fā)發(fā)區(qū)域的的時(shí)機(jī)重重合，市市4中的的改造工工程其開開發(fā)項(xiàng)目目將會(huì)成成為本項(xiàng)項(xiàng)目的一一大潛在在對(duì)手，而當(dāng)前前以準(zhǔn)葛葛爾大廈廈為代表表的4層層的商業(yè)業(yè)用房和和本項(xiàng)目目完全可可能成為為市場競競爭對(duì)手手，我們們應(yīng)正視視相鄰22大項(xiàng)目目的客戶戶阻擊分分流，給給我們項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)用房的的“前期造造勢和后后期做事事”的綜合合成本無無疑加大大。4.1.3、機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析該區(qū)域的的重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃包括括打造的

45、的商業(yè)核核心區(qū)域域，本項(xiàng)項(xiàng)目地處處核心地地帶，區(qū)區(qū)域的繁繁華、需需求的擴(kuò)擴(kuò)大，都都為本項(xiàng)項(xiàng)目提供供了良好好的市場場時(shí)機(jī)。 該該核心區(qū)區(qū)內(nèi)專門門針對(duì)首首次置業(yè)業(yè)和二次次置業(yè)的的投資、居住高高檔樓盤盤不多，市場空空間仍然然很大。4.1.4、威威脅點(diǎn)分分析（1）近近年來，土地出出讓增量量，商品品房大量量開發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供應(yīng)量較較大。近年來，隨著克克拉瑪依依的市政政建設(shè)力力度的加加強(qiáng)，各各區(qū)規(guī)劃劃前景進(jìn)進(jìn)一步出出臺(tái)和開開展，房房價(jià)持續(xù)續(xù)上漲，加上稅稅費(fèi)和土土地政策策的良性性調(diào)整，克拉瑪瑪依的房房地產(chǎn)市市場出現(xiàn)現(xiàn)火爆局局面。各各大專業(yè)業(yè)公司和和商家紛紛紛進(jìn)入入房地產(chǎn)產(chǎn)市場搞搞開發(fā)，使克拉拉瑪依的的商

46、品房房市場供供應(yīng)量加加大，并并基本都都嘗到了了甜頭。預(yù)計(jì)其其供應(yīng)量量在未來來數(shù)年內(nèi)內(nèi)還會(huì)增增加，而而市場消消費(fèi)群選選擇愈來來愈理性性化。（2）從從周邊競競爭樓盤盤分析中中可看出出，在（住宅）中等戶戶型成為為目前市市場主流流的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，各各開發(fā)物物業(yè)準(zhǔn)備備大量推推出的戶戶型（33室2廳廳），這這類普通通意義產(chǎn)產(chǎn)品的市市場空間間在相對(duì)對(duì)縮小，而（商商業(yè)用房房）此類類產(chǎn)品在在當(dāng)前市市場不少少于3家家，切多多是短兵兵相接的的相鄰物物業(yè)，其其項(xiàng)目后后市的價(jià)價(jià)格破市市的優(yōu)勢勢有，但但也存在在一定的的市場壓壓力。4.2 相關(guān)應(yīng)應(yīng)對(duì)針對(duì)劣11，我們們需盡量量地從隔隔音設(shè)計(jì)計(jì)上去減減少噪音音的影。其噪 音主要是

47、是車流噪噪音，分分貝不是是很大，在降噪噪方面難難度不大大。將塔塔樓連接接部分做做成空中中花園，即規(guī)避避了項(xiàng)目目無景觀觀，同時(shí)時(shí)提高項(xiàng)項(xiàng)目的整整體品質(zhì)質(zhì)，可適適當(dāng)提高高正對(duì)空空中花園園若干北北向產(chǎn)品品的價(jià)格格變劣勢勢為優(yōu)勢勢。（2）針針對(duì)劣22，該區(qū)區(qū)域當(dāng)前前和在未未來（11-2年年內(nèi)）的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)量量將進(jìn)一一步增加加，而商用物物業(yè)也將將擴(kuò)大，即潛在在的競爭爭對(duì)手也也會(huì)在一一定程度度上影響響本項(xiàng)目目未來銷銷售。 因此項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售將會(huì)會(huì)面對(duì)不不同檔次次項(xiàng)目的的競爭，其整體體項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)抓緊時(shí)時(shí)機(jī)（項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)時(shí)間性是是本項(xiàng)目目的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵工工作之一一），滿滿足市場場潛在的的需求，創(chuàng)造效效應(yīng)。5.項(xiàng)

48、目目綜合評(píng)評(píng)價(jià)和發(fā)發(fā)展策略略項(xiàng)目功能能定位適適宜性評(píng)評(píng)價(jià)由項(xiàng)目地地塊因素素決定的的開發(fā)方方向，顯顯而易見見，這是是“綜合樓”項(xiàng)目的的黃金地地塊，項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合合市場具具備最適適宜的開開發(fā)物業(yè)業(yè)功能為為：裙房房建設(shè)為為商業(yè)用用房（含含地下部部分建筑筑），將將塔樓建建設(shè)為（商品房房）住宅宅。綜合評(píng)價(jià)價(jià) 本項(xiàng)目目具有一一定的位位置優(yōu)勢勢，所在在的區(qū)域域做為成成熟生活活大社區(qū)區(qū)需求潛潛力較大大，但目目前區(qū)域域中檔樓樓盤市場場供給體體量較大大，本項(xiàng)項(xiàng)目必須須采取產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新、服務(wù)務(wù)貼心等等全方位位的提高高產(chǎn)品在在區(qū)域性性差異化化及服務(wù)務(wù)的滿意意度，并并輔以有有效的營營銷推廣廣策略，將大大大有利于于項(xiàng)目銷銷售

49、及其其品牌的的建立。發(fā)展策略略總體策略略為：充充分發(fā)揮揮項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢；規(guī)規(guī)避劣勢勢；創(chuàng)造造、把握握機(jī)會(huì)；減低、避免威威脅。2.學(xué)習(xí)習(xí)、利用用區(qū)域前前期項(xiàng)目目的市場場運(yùn)做成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在市市場需求求相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定但市市場供應(yīng)應(yīng)量不斷斷擴(kuò)大的的情況下下，克服服劣勢，有針對(duì)對(duì)性地塑塑造一系系列產(chǎn)品品品質(zhì)、物業(yè)服服務(wù)亮點(diǎn)點(diǎn)，借助助區(qū)域性性的號(hào)召召力，采采取區(qū)域域全面覆覆蓋和滲滲透的營營銷手法法，同時(shí)時(shí)結(jié)合理理念性的的宣傳。3.減少少劣勢，避免威威脅，在在產(chǎn)品推推廣過程程中要充充分突出出區(qū)域過過去與現(xiàn)現(xiàn)在的對(duì)對(duì)比以及及區(qū)域未未來規(guī)劃劃強(qiáng)調(diào)區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品的升值值空間，用以增增加產(chǎn)品品吸引力力。6.項(xiàng)目目定位66.

50、1定定位原則則最大化化的發(fā)掘掘項(xiàng)目地地段優(yōu)勢勢（核心心商貿(mào)區(qū)區(qū)、商務(wù)務(wù)區(qū)的地地段優(yōu)勢勢）利用產(chǎn)產(chǎn)品在區(qū)區(qū)域內(nèi)存存在的差差異性，變差異異化為競競爭優(yōu)勢勢充分發(fā)發(fā)掘老城城區(qū)和新新區(qū)的高高中端客客戶的置置業(yè)和投投資潛力力最大化化建立競競爭優(yōu)勢勢，避免免劣勢，以降低低專業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)6.2總總體定位位克拉瑪依依中央商商務(wù)區(qū)時(shí)時(shí)尚.現(xiàn)現(xiàn)代化建建筑項(xiàng)目主題題廣告語(總案名名:紅旗旗廣場君臨天天下都都市豪庭庭、財(cái)富富中心)用什么奠奠定百年年基業(yè)；用什么匹匹配顯赫赫尊榮；用什么報(bào)報(bào)償半生生戮力；用什么打打造傳世世家徽；紅旗廣場場君臨臨天下(都市豪豪庭、財(cái)財(cái)富中心心)“惟惟我論”；21世紀(jì)紀(jì).首席中央央商務(wù)區(qū)區(qū)為為您

51、打造造無價(jià)的的1/11；（豪豪庭空間間）（財(cái)財(cái)富空間間）(住宅案案名:都都市豪庭庭)（住宅）廣告主主題語: 居于優(yōu)越之之上，凝聚夢夢想傳奇奇副標(biāo)題:中央商商務(wù)區(qū)的的星河盛宴宴直接告知知目標(biāo)群群體該項(xiàng)項(xiàng)目的地地理位置置和居住住特性。a、依項(xiàng)項(xiàng)目288層的高高度本身身就是一一種文明明和實(shí)力力的象征征；置業(yè)業(yè)者對(duì)入入主準(zhǔn)葛葛爾核心心商圈，本身也也是人性性潛愉需需求的延延伸（常常言：出出人頭地地），高高度本身身也是一一種距離離（通常常：人與與類聚）；商圈圈的繁華華、便捷捷還是每每個(gè)都市市人日常常生活中中首選特特性。b、產(chǎn)品品，自己己的住宅宅，享受受的是一一個(gè)自由由的空間間和屬于于自己的的生活方方式。應(yīng)

52、應(yīng)該是項(xiàng)項(xiàng)目比較較貼切的的描述和和元素訴訴求。 (商業(yè)業(yè)案名:財(cái)富中中心)(商業(yè))廣告主主題語:財(cái)富中中心-你你的物業(yè)業(yè)-中央央?yún)^(qū)域中央物物業(yè)中央的價(jià)價(jià)值從此無無價(jià)副標(biāo)題:時(shí)尚我我說了算算潮流流新天地地紅旗旗廣場財(cái)財(cái)富中心心(商業(yè)業(yè))a、“紅紅旗廣場場”恰恰地地處在這這核心繁繁華之中中央，其其核心商商圈的輻輻射和拉拉動(dòng)勢成成必然，中央?yún)^(qū)區(qū)域的新新項(xiàng)目將將會(huì)引起起目標(biāo)客客戶群的的關(guān)注和和認(rèn)同。b、項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)價(jià)值屬屬性決定定了,該該項(xiàng)目作作為克拉拉瑪依當(dāng)當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)領(lǐng)袖型高高端物業(yè)業(yè)和最高高的綜合合項(xiàng)目表表明項(xiàng)目目；其一一、具有有市場價(jià)價(jià)格領(lǐng)袖袖的代表表性.其其二、項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品品（商業(yè)業(yè)用房

53、、住宅）在當(dāng)?shù)氐鼐哂泻芎軓?qiáng)的市市場前瞻瞻性。因因此該項(xiàng)項(xiàng)目的后后市自然然成為當(dāng)當(dāng)?shù)氐呢?cái)財(cái)富中心心無愧。6.3策策略支持持 品品質(zhì)感： 能能夠滿足足市場廣廣大目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群對(duì)現(xiàn)代代(商業(yè)業(yè)住宅宅)物業(yè)業(yè)的綜合合要求人人文、景景觀、舒舒適度、便捷度度的深層層次需求求，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢及品品質(zhì)的領(lǐng)領(lǐng)先。同同時(shí)也能能在當(dāng)?shù)氐貪M足大大量投資資者,對(duì)對(duì)投資物物業(yè)高投投入、高高回報(bào)的的投資新新理念。7.消費(fèi)費(fèi)群分析析7.1 核心消消費(fèi)群購購買動(dòng)機(jī)機(jī)分析A、居住住石油管理理局各級(jí)級(jí)干部及及分廠的的領(lǐng)導(dǎo)家家庭、政政府公務(wù)務(wù)員家庭庭，滿足足對(duì)生活活品質(zhì)提提高的尋尋求和家家庭富余余資金的的最佳理理財(cái)方式式之

54、一。 克拉拉瑪依常常住人口口，家庭庭月收入入為中高高家庭。外地來克克拉瑪依依的經(jīng)商商人士，在滿足足其居住住保障的的同時(shí)用用于經(jīng)營營性需求求。B、投資資長期投資資：用于于出租，獲得固固定的，且較為為可觀的的投資收收益；短期投資資：升值值后轉(zhuǎn)賣賣，獲取取投資收收益7.2核核心消費(fèi)費(fèi)群需求求共性分分析A.機(jī)關(guān)關(guān)單位客客戶看重重產(chǎn)品的的投資價(jià)價(jià)值、升升值潛力力、舒適適性和便便捷度以以及轉(zhuǎn)手手的難易易程度，對(duì)價(jià)格格的敏感感度不高高；B.個(gè)人人客戶看看重產(chǎn)品品的品質(zhì)質(zhì)，對(duì)價(jià)價(jià)格的敏敏感度一一般；C.投資資者看重重是否有有較大的的升值潛潛力和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手的難難易程度度；D.整體體要求產(chǎn)產(chǎn)品位置置好，交交通方便便，

55、品質(zhì)質(zhì)高，有有一定的的知名度度；及能能提供較較高質(zhì)量量的物業(yè)業(yè)管理。7.3核核心消費(fèi)費(fèi)群消費(fèi)費(fèi)行為分分析A.目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者中對(duì)媒媒體有一一定的關(guān)關(guān)注率。B.處于于社會(huì)的的中產(chǎn)階階層，對(duì)對(duì)產(chǎn)品性性價(jià)比有有要求較較高。C.對(duì)看看房車、接待中中心設(shè)計(jì)計(jì)及裝修修檔次及及推出樣樣板房這這一形式式有一定定的關(guān)注注。D.對(duì)置置業(yè)顧問問的衣著著及行為為較為關(guān)關(guān)注。E.對(duì)物物業(yè)的檔檔次及宣宣傳較為為關(guān)注。7.4項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)者理想想的物業(yè)業(yè)形態(tài)高知名度度、信譽(yù)譽(yù)商家、升值潛潛力巨大大（商業(yè)業(yè)用房投投資消費(fèi)費(fèi)者）安全、舒舒適、品品牌管理理（住宅宅消費(fèi)者者）7.5小小結(jié)經(jīng)過對(duì)市市場的分分析、相相關(guān)項(xiàng)目目分析、潛在客客

56、戶的專專項(xiàng)調(diào)查查，在項(xiàng)項(xiàng)目市場場定位的的統(tǒng)領(lǐng)下下，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目的的客戶群群概述如如下 :商業(yè)用房房用途客戶類型型比例投資機(jī)關(guān)企企事業(yè)中中層以上上75-880%中高收入入大家庭庭當(dāng)?shù)亟?jīng)商商人士商務(wù)自用用商家置業(yè)業(yè)者外外來經(jīng)營營商家職業(yè)者、商貿(mào)人人士等20-225%住宅用途客戶類型型比例自用企事業(yè)中中層以上上、商人人(二次次置業(yè)為為主)70-990%中高收入入大家庭庭(二次次置業(yè)為為主)外來經(jīng)營營商家投資企事業(yè)中中層以上上、商人人職業(yè)者、商貿(mào)人人士等5-100%商務(wù)商家置業(yè)業(yè)者5-200%這些客戶戶群有一一定積蓄蓄，月收收入穩(wěn)定定或年收收入較高高，比較較精明，善于比比較，為為理性購購買者。置

57、業(yè)的的主要出出發(fā)點(diǎn)為為提升生生活質(zhì)量量、投資資增值贏贏利，對(duì)對(duì)產(chǎn)品綜綜合質(zhì)量量有非常常高的要要求。8.價(jià)格格定位價(jià)格策略略指的是是如何根根據(jù)市場場的反映映，進(jìn)行行合理的的價(jià)格組組合，在在努力擴(kuò)擴(kuò)大目標(biāo)標(biāo)客戶層層面的同同時(shí)，使使利潤的的實(shí)現(xiàn)和和利潤的的多少能能夠控制制在一個(gè)個(gè)合理的的比率范范圍之內(nèi)內(nèi)。價(jià)格是房房地產(chǎn)營營銷中最最基本、最活躍躍、最便便于調(diào)控控的一個(gè)個(gè)因素，單價(jià)、總價(jià)、付款方方式和各各種優(yōu)惠惠折扣組組成了價(jià)價(jià)格的整整體概念念。營銷銷中的價(jià)價(jià)格策略略，無非非是根據(jù)據(jù)目標(biāo)客客戶的價(jià)價(jià)格承受受力進(jìn)行行的單價(jià)價(jià)與總價(jià)價(jià)的調(diào)整整和以上上這些價(jià)價(jià)格構(gòu)成成因素順順應(yīng)市場場反應(yīng)的的微調(diào)策策略。9.市

58、場場價(jià)格比比較9.1市市場內(nèi)樓樓盤價(jià)格格比較項(xiàng)目名稱稱地址物業(yè)類型型業(yè)態(tài)價(jià)格向陽南村村博達(dá)住宅宅樓向陽南村村文化步行行街復(fù)式住宅宅多層21000華瑞國際際住宅準(zhǔn)葛爾路路61號(hào)號(hào)公寓電梯小高高層23000博達(dá)苑住住宅井下教育育中旁普通住宅宅電梯高層層190009. 22價(jià)格擬擬定定價(jià)原則則：價(jià)格的制制定是一一個(gè)敏感感因素，其合理理程度直直接影響響到營銷銷力度和和銷售周周期，并并進(jìn)一步步影響到到整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的投投資回收收期和利利潤指標(biāo)標(biāo)等。從某種意意義上來來說，銷銷售周期期與利潤潤指標(biāo)之之間具有有某種矛矛盾。預(yù)預(yù)期利潤潤過高，往往會(huì)會(huì)造成銷銷售期延延長，甚甚至形成成物業(yè)滯滯銷，損損失的是是資金的的時(shí)

59、間價(jià)價(jià)值和機(jī)機(jī)會(huì)成本本，增加加的是項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；而低低價(jià)入市市策略盡盡管會(huì)造造成旺銷銷局面，但卻以以損失較較多的預(yù)預(yù)期利潤潤為代價(jià)價(jià)，是否否值得亦亦應(yīng)視個(gè)個(gè)案實(shí)際際情況而而定。就本項(xiàng)目目而言，定價(jià)的的基本原原則體現(xiàn)現(xiàn)在幾個(gè)個(gè)方面：第一成成本加成成原則即物業(yè)的的價(jià)格應(yīng)應(yīng)是其開開發(fā)成本本與一定定的比例例的利潤潤之和，如果利利潤率低低于行業(yè)業(yè)平均利利率或社社會(huì)性投投資平均均利率，甚至為為零或負(fù)負(fù)數(shù)，即即應(yīng)視為為投資失失敗。第二整整體發(fā)展展原則本項(xiàng)目體體量較大大，需要要分期分分區(qū)開發(fā)發(fā)及銷售售推廣，因此結(jié)結(jié)合工程程進(jìn)度的的開展進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)的銷售售定價(jià)，盡可能能的兼顧顧銷售進(jìn)進(jìn)度和銷銷售價(jià)格格。第三市市

60、場比較較原則物業(yè)的價(jià)價(jià)格并不不是孤立立存在的的，從客客戶需求求角度而而言，市市場比較較原則是是物業(yè)定定價(jià)的重重要原則則，同質(zhì)質(zhì)同價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價(jià)，所所謂挖掘掘市場空空白，提提高物業(yè)業(yè)附加值值的概念念亦由此此概念而而來。就就本項(xiàng)目目而言，對(duì)競爭爭個(gè)案做做一定深深度的價(jià)價(jià)格分析析，將對(duì)對(duì)自身的的價(jià)格策策略制定定有很大大的幫助助。9.3價(jià)價(jià)格擬定定的影響響因素在本項(xiàng)目目的價(jià)格格擬定策策略中應(yīng)應(yīng)考慮以以下因素素的影響響：第一 品品質(zhì)的影影響：從目前市市場來看看，本項(xiàng)項(xiàng)目在品品質(zhì)和硬硬件配備備上比較較高端，在此情情況下，本項(xiàng)目目價(jià)格定定位面臨臨無參照照可比的的境地，這是一一個(gè)市場場機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。應(yīng)該該說，在在