XXXX年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與后市展望報(bào)告-33-中原

1、報(bào)告提要一級(jí)市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)：供應(yīng)方面：受政策調(diào)控影響，供應(yīng)明顯放緩。2010年?yáng)|莞商品房新增供應(yīng)545.96萬(wàn)，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對(duì)于需求來(lái)說(shuō)仍然偏緊，城區(qū)供應(yīng)明顯下降，鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量劇增，受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯萎縮，商用物業(yè)供應(yīng)“爆發(fā)性”放量，中小戶(hù)型為供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大戶(hù)型受政策調(diào)控影響供應(yīng)前高后低，體量大幅降低。需求方面：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年?yáng)|莞商品房成交總面積為499.55萬(wàn)，成交套數(shù)49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，泛深圳區(qū)域取得不錯(cuò)成績(jī)，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起成交全線飄

2、紅；成交分化嚴(yán)重，高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小加上通脹預(yù)期加強(qiáng)，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調(diào)控影響較大，同比09年下降30%，同時(shí)深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入 “二八現(xiàn)象”明顯，20%的品牌開(kāi)發(fā)商占據(jù)了80%的市場(chǎng)份額。價(jià)格方面：價(jià)格分化明顯，普通住宅中位房?jī)r(jià)為5733元/，同比上漲8.03%。2010年?yáng)|莞普通住宅產(chǎn)品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈(zèng)送、精裝修等產(chǎn)品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價(jià)格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來(lái)看，相比前兩年穩(wěn)中有升。分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看：商品房均價(jià)為7889元/，同比

3、09年上升20.19%；普通住宅中位房?jī)r(jià)為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價(jià)為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價(jià)6383元/，同比09年上升6.47%；別墅均價(jià)15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價(jià)10209元/，同比09年上升10.60%；而寫(xiě)字樓均價(jià)為8974元/，同比09年上升22.55%；車(chē)庫(kù)均價(jià)9133元/，同比09年上升12.6%。供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關(guān)系由嚴(yán)重失衡趨向緩和。2010年?yáng)|莞商品房供應(yīng)有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關(guān)系比例由09年的嚴(yán)重失調(diào)（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住

4、宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應(yīng)預(yù)計(jì)大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。住宅潛在供應(yīng)量達(dá)到770萬(wàn)平方米，供需比預(yù)計(jì)從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。三級(jí)市場(chǎng)：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增長(zhǎng)52.72%；成交面積為289.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.64%；成交金額共90.11億元，同比增長(zhǎng)34.23%；成交均價(jià)3118元/平方米，同比上漲16.08%。2010年?yáng)|莞二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出旺銷(xiāo)局面，成交大幅增長(zhǎng)，創(chuàng)出歷年新高，成交均價(jià)突破3000元/平方米大關(guān)；結(jié)合一手房市場(chǎng)分析，一二手房成交比

5、（按成交面積）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均價(jià)比則由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房?jī)r(jià)差距在持續(xù)拉大。一、土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)關(guān)鍵數(shù)字：統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010年1-12月 數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究中心年度總體敘述：2010年?yáng)|莞土地市場(chǎng)供需雙雙邁上新臺(tái)階，深究原因不難發(fā)現(xiàn)，前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額743.79億元，同比增長(zhǎng)6.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全省24.1%的水平，因?yàn)闁|莞在經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)之后，政府財(cái)政收入嚴(yán)重受挫，無(wú)力加大城建投資，只好擇機(jī)大幅供應(yīng)土地，以此填補(bǔ)巨大的資金缺口，國(guó)土部門(mén)明顯加快推地節(jié)奏，致使商住用地成交總量

6、超越歷史高峰，甚至熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也再現(xiàn)“地王”；工業(yè)用地亦是如此，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代加速情況下，全年工業(yè)用地繼續(xù)大幅放量，尤其以剛升級(jí)為國(guó)家級(jí)科技產(chǎn)業(yè)園的松山湖最為突出；可見(jiàn)在調(diào)控政策貫穿全年的情況之下，2010年土地市場(chǎng)依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市場(chǎng)供需兩旺，再創(chuàng)歷史高峰。2010年土地供應(yīng)高速放量，再攀高峰。2010年?yáng)|莞土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣(mài)和掛牌宗地237宗，共計(jì)707.62萬(wàn)。其中工業(yè)用地供應(yīng)127宗，395.07萬(wàn)，占總供應(yīng)量的55.83%；商住用地供應(yīng)74宗，224.68萬(wàn)，占總供應(yīng)量的31.75%。此外，相比前幾年今年幾個(gè)區(qū)域有較多小幅商住地塊出讓?zhuān)率蛊骄诘孛娣e出現(xiàn)

7、小幅回落。2007-2010年?yáng)|莞土地成交明細(xì)：2010年土地市場(chǎng)成交紅火，當(dāng)中不乏“新科地王”。2010年共計(jì)交易土地224宗，成交面積681.92萬(wàn)，同比上升三成有余，總成交金額達(dá)到129.33億元，同比上升38.34%；其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬(wàn)，同比上升10.19%，成交金額為88.47億元，同比上升34.29%；從成交土地的類(lèi)型來(lái)看，2010年，土地成交仍然以工業(yè)用地為主，占到總成交量的57.36%，商住用地位居其次占成交總量的29.93%。此外，最引人矚目的是萬(wàn)科地產(chǎn)在1月28日，成功竟得地塊編號(hào)為2010G009-010的虎門(mén)金洲村地塊，5217元/平方米的樓

8、面地價(jià)，再創(chuàng)虎門(mén)的地王新高。2005-2010年?yáng)|莞土地成交供需比從土地供銷(xiāo)比走勢(shì)看，總體上土地需求旺盛，2005年至今土地供銷(xiāo)比平均在較低水平，土地市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，但2008年樓市低迷致使土地市場(chǎng)流拍情況嚴(yán)重，供大于求的狀態(tài)比較明顯，而進(jìn)入2009年，由于樓市的銷(xiāo)售十分火爆，所以土地市場(chǎng)隨之活躍起來(lái)，供需比大幅下降。2010年隨著部分偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)土地出讓的增多，流拍情況有所增加，所以供需比出現(xiàn)一定的上升，但整體而言供需還是比較平衡的。二、土地價(jià)格溫和上升，商業(yè)地產(chǎn)即將迎來(lái)開(kāi)發(fā)高潮。經(jīng)歷2008年金融危機(jī)之后，近2年?yáng)|莞土地價(jià)格恢復(fù)上升態(tài)勢(shì)。2010年整體土地單價(jià)為1897元/，同比2009

9、年上升4.58%；商住用地成交單價(jià)為4335元/，保持上升趨勢(shì)；從2007年開(kāi)始由于受樓市的低迷，土地價(jià)格迅速下降，并且在2008年觸底，進(jìn)入2009年在樓市銷(xiāo)售回暖的情況下，土地成交單價(jià)得到一定程度的回升，特別是商住用地，成交單價(jià)已經(jīng)止住大幅下滑的勢(shì)頭，呈現(xiàn)得比較理性。進(jìn)入2010年雖然全年不斷有調(diào)控措施出臺(tái)，熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊也涌現(xiàn)幾個(gè)新地王，特別是商業(yè)、商務(wù)金融土地，也迎來(lái)了突破的一年，全年成交商業(yè)、商務(wù)金融用地達(dá)73.11萬(wàn)，可見(jiàn)東莞即將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期。2010年商住用地樓面地價(jià)溫和上升。從2005年以來(lái)，東莞商住用地的樓面地價(jià)最高出現(xiàn)在2007年達(dá)到2674元/，之后隨著

10、2008年樓市的持續(xù)低迷，商住地大部分以底價(jià)成交甚至流拍，所以樓面價(jià)步步下探，直到2009年開(kāi)始樓面價(jià)才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高價(jià)地的增多，致使全年整體樓面價(jià)達(dá)到1939元/，同比上升12.48%。2010年商住用地開(kāi)發(fā)商拿地集中度有所下降。2010年開(kāi)發(fā)商拿地的市場(chǎng)比較相對(duì)集中，排名1-5名的開(kāi)發(fā)商合計(jì)占據(jù)35.62%的市場(chǎng)份額，不過(guò)遠(yuǎn)低于2009年的51.09%，這主要是由于今年商住用地供應(yīng)規(guī)模加大，并且分散零星所致，但是并不妨礙外來(lái)開(kāi)發(fā)商的搶眼表現(xiàn)，前十名當(dāng)中就有3家來(lái)自深圳、廣州、佛山。三、2010年土地市場(chǎng)特征總結(jié)嚴(yán)厲政策調(diào)控之下，土地供需仍同步邁上新臺(tái)階。雖然20

11、10年不斷有調(diào)控政策出臺(tái)，但對(duì)土地市場(chǎng)的影響無(wú)論是廣度，還是深度都沒(méi)有太大的波折，從東莞市場(chǎng)來(lái)看，4.27政策出臺(tái)前的1季度土地市場(chǎng)一度紅火，一方面是由于樓市當(dāng)時(shí)延續(xù)了09年以來(lái)的良好態(tài)勢(shì)，另一方面則是熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的集中推出所致；進(jìn)入2季度，恰逢政策剛剛落地，東莞的推地卻逐步向偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，土地本身?xiàng)l件沒(méi)那么好，使得市場(chǎng)有所降溫，出現(xiàn)幾宗小幅地塊的流派，但進(jìn)入下半年3、4季度隨著南城總部基地地塊，以及松山湖多幅商住地塊的上市，市場(chǎng)的活躍氣氛再次被激發(fā)，并較好的延續(xù)到年底，全年的供需都邁上一個(gè)新的臺(tái)階。商住用地供應(yīng)向偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)偏移，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)積極的信號(hào)。2010年偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)的商住用地供應(yīng)

12、明顯增多，這對(duì)東莞未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)積極的信號(hào)，畢竟早期東莞分散的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也極度的不平衡，政府此時(shí)很機(jī)智的向這些區(qū)域引導(dǎo)，將是一個(gè)雙贏的局面，因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)入這些鎮(zhèn)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不但拿地成本低，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，并且存在一定的市場(chǎng)空白，只要找準(zhǔn)定位，激發(fā)合理的購(gòu)房需求，將在這一個(gè)局部區(qū)域贏得先入為主確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)拓東莞市場(chǎng)，策略千差萬(wàn)別。2010年?yáng)|莞樓市受政策影響依然十分有限，不少開(kāi)發(fā)商也適時(shí)地積極參與土地拍賣(mài)，最為引人注目的就是保利地產(chǎn)和佛山鉅隆地產(chǎn)。近2年保利地產(chǎn)頻繁現(xiàn)身東莞國(guó)土局參與土地拍賣(mài)，并且都是專(zhuān)攻成熟片區(qū)豪宅板塊的土地，但屢屢棋逢敵手鎩

13、羽而歸，最記憶猶新的是莞城體育路地塊、以及虎門(mén)金洲村地塊，直到2010年9月松山湖新城路西側(cè)巨幅商住地塊，保利接連擊退萬(wàn)科、深業(yè)的凌厲進(jìn)攻，才最終得償所愿。而來(lái)自佛山的鉅隆地產(chǎn)拿地策略就大相庭徑了，專(zhuān)攻偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)低價(jià)地，例如道滘鎮(zhèn)厚德村地塊、麻涌鎮(zhèn)大步村地塊成交樓面地價(jià)分別為1044元/、1201元/，即使在相對(duì)位置好一點(diǎn)的大朗鎮(zhèn)蔡邊村地塊，碰上東方銀座集團(tuán)的阻擊，也沒(méi)有太大波折就收入囊中；可見(jiàn)同樣是新進(jìn)外來(lái)地產(chǎn)公司，面對(duì)同樣的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)，但各個(gè)開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)、出發(fā)點(diǎn)不同，拿地布局的策略也千差萬(wàn)別。品牌房企加大持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)，東莞商業(yè)金融用地即將迎來(lái)開(kāi)發(fā)高潮。受貫穿2010年全年的國(guó)家樓市調(diào)控

14、影響，住宅市場(chǎng)投資投機(jī)需求得到一定程度的抑制，不少資金蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尋找商機(jī)，與此同時(shí)，全國(guó)各大品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、萬(wàn)科等等，也紛紛宣布加大持有型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的圈地造城計(jì)劃，一時(shí)之間全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮趨之若鷺。東莞商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)了突破的一年，全年成交商業(yè)、商務(wù)金融用地73.11萬(wàn)，而2009年僅為21.33萬(wàn)，其中萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科在長(zhǎng)安的大型商業(yè)項(xiàng)目即將啟動(dòng)，南城總部基地地塊被各大房地產(chǎn)公司瓜分完畢，都預(yù)示著東莞商業(yè)金融即將迎來(lái)高速發(fā)展的時(shí)期。2011年，南城總部基地二期、中央商務(wù)區(qū)，以及東城世博擴(kuò)展、虎門(mén)、長(zhǎng)安舊改是值得深切關(guān)注的區(qū)域。商住用地區(qū)域集中，但冷熱不均。2010年商住用地供

15、需非常集中在幾個(gè)區(qū)域，特別是寮步、橋頭、沙田都有多宗大幅商住地成交，位列所有區(qū)域的前三名，占到東莞所有商住用地成交的24%；此外，由于房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡，東莞各個(gè)區(qū)域的商住用地成交價(jià)格差異非常大、冷熱不均，熱點(diǎn)區(qū)域的虎門(mén)、長(zhǎng)安、寮步高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，甚至超越2007年勇奪新地王頭銜，而部分房地產(chǎn)發(fā)展滯后的區(qū)域，大部分以低價(jià)成交，樓面價(jià)普遍徘徊在1000元/上下。商住用地溢價(jià)率有所提高，開(kāi)發(fā)商普遍看好樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2010年商住用地供應(yīng)總量達(dá)到歷史高峰，與此同時(shí)，同比2009年高溢價(jià)土地所有增加，其中溢價(jià)超過(guò)100%的土地達(dá)到成交宗數(shù)的20.97%，遠(yuǎn)超去年的8.70%，底價(jià)成交也從去年的六成回落

16、到四成，可見(jiàn)今年的土地市場(chǎng)比去年還要樂(lè)觀，大部分開(kāi)發(fā)商還是勇于拿地，一方面它們的資金鏈?zhǔn)址€(wěn)健，另一方面，東莞樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展繼續(xù)向上。品牌開(kāi)發(fā)商拿地比重有所下降。2009年樓市的異?；鸨?，促使各路開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)疆拓土，在土地拍賣(mài)市場(chǎng)收獲頗豐，尤其以外來(lái)的碧桂園、金地、龍光，以及本土作戰(zhàn)的富盈最出彩，但2010年由于商住供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)大，并且分散在地產(chǎn)發(fā)展階段不同的鎮(zhèn)區(qū)，所以品牌開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)出鏡的頻率少了一些，它們都把目光放在優(yōu)質(zhì)地塊之上，只有萬(wàn)科、保利進(jìn)入拿地集中度的前十名，其他大部分地塊都被小開(kāi)發(fā)商瓜分完畢。商住地塊供應(yīng)仍以小幅為主，巨幅地塊鮮有出現(xiàn)。從商住用地的占地來(lái)看，2010年單宗地塊占

17、地在3萬(wàn)以下的為33宗，占到所有地塊的53.23%，與2009年基本持平，此外35萬(wàn)16宗占25.81%，510萬(wàn)10宗占16.13%，10萬(wàn)以上的3宗占4.84%，只有510萬(wàn)的有所增長(zhǎng)，說(shuō)明東莞還是比較嚴(yán)格執(zhí)行到單宗地塊出讓規(guī)模的限制，對(duì)均衡區(qū)域房地產(chǎn)的房展，防止大面積的囤地炒作之風(fēng)盛行。產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代加速，工業(yè)用地供需再創(chuàng)新高。近幾年，隨著東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代和政府招商引資力度的加大，東莞工業(yè)用地的供需十分旺盛，2005年的時(shí)候第一次開(kāi)始放量，全年供應(yīng)達(dá)到121.80萬(wàn)，而到了2010年供應(yīng)已經(jīng)飛躍到395.07萬(wàn)的歷史新高，成交亦同步放大到391.16萬(wàn)。預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年工業(yè)用地仍將延續(xù)如此高

18、的交投量。規(guī)劃容積率呈現(xiàn)上升，既可增加供給又可提高政府財(cái)政收入。近年土地容積率不斷上升，2009年加權(quán)容積率僅為2.15，2010年已經(jīng)達(dá)到2.24；政府逐步提高容積率，一方面土地資源日趨稀缺，提高容積率可以有效增加供應(yīng)，另一方面，又可以提高土地起拍總價(jià)，增加財(cái)政收入，從而獲得更多的資金進(jìn)行城建投資。具體到各個(gè)地塊，容積率小于2的還是非常少的，僅有翡翠半島房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍下的2宗清溪鎮(zhèn)土橋村地塊、臥龍居地產(chǎn)拍下的黃江龍見(jiàn)田地塊、松山湖地產(chǎn)拍下的北部工業(yè)城地塊、保利地產(chǎn)拍下的松山湖新城路地塊、柏悅地產(chǎn)拍下的寮步東升路地塊等，這些地塊未來(lái)有可能開(kāi)發(fā)出大型的復(fù)合社區(qū)，并附加部分別墅產(chǎn)品，以提高項(xiàng)目

19、的檔次。而容積率大于3.3的地塊，則主要是長(zhǎng)安成熟片區(qū)的小幅土地，如萬(wàn)科拿下的長(zhǎng)青路地塊、城中四季地產(chǎn)拿下的咸西村地塊，以及個(gè)人拿下的蓮峰北路地塊，因?yàn)檫@些土地起拍價(jià)高，而且地段不可復(fù)制，依靠高的容積率來(lái)分?jǐn)偝杀?，未?lái)可以開(kāi)發(fā)成高層豪宅產(chǎn)品，或高檔酒店公寓。東莞商住地一、二線鎮(zhèn)區(qū)樓面地價(jià)上升，三線偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)下降。我們根據(jù)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展水平，以及推出地塊的綜合素質(zhì)，把東莞所有鎮(zhèn)區(qū)分為3個(gè)檔次，一線鎮(zhèn)區(qū)包括城區(qū)、長(zhǎng)安、虎門(mén)、塘廈、寮步，二線鎮(zhèn)區(qū)包括鳳崗、大朗、常平、石龍、厚街、大嶺山，其他作為三線鎮(zhèn)區(qū)，2010年一二三線鎮(zhèn)區(qū)的樓面地價(jià)分別為3331元/、1689元/、1136元/，同比09年上

20、升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。所在鎮(zhèn)區(qū)樓面地價(jià)的起落，主要是由商住地塊的優(yōu)劣程度，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷從而是否樂(lè)觀決定的，一二線鎮(zhèn)區(qū)的土地成交非?；馃幔瑑r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，但與之想成反差的是三線鎮(zhèn)區(qū)，由于房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，政府剛剛推出的商住地塊周邊配套有待完善，開(kāi)發(fā)商也是抱著嘗試的心態(tài)進(jìn)入這些區(qū)域，商住地塊的成交價(jià)都很低廉。對(duì)后市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展樂(lè)觀，個(gè)人拿地盛行。2009年僅有4宗商住地被以個(gè)人名義買(mǎi)下，而2010年商住用地市場(chǎng)，通過(guò)個(gè)人名義成功取得土地的有7宗，占總土地成交宗數(shù)的11.29%，本身的原因是這些土地大部分面積較小，總價(jià)偏低，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也不算太高，所以部分公司控股人在

21、對(duì)后市預(yù)判樂(lè)觀的前提下，就選擇以個(gè)人名義拿下開(kāi)發(fā)。東莞樓市尚未安全成熟，發(fā)展空間廣闊，其他行業(yè)企業(yè)躍躍欲試。此外，2010年來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)以外的公司，在土地市場(chǎng)也時(shí)有出現(xiàn)，如東莞市高威建材貿(mào)易有限公司、東莞市高盛譽(yù)信用擔(dān)保有限公司等等，并斬獲不錯(cuò)地塊，說(shuō)明東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在持續(xù)上行的通道，發(fā)展還遠(yuǎn)未如一線城市成熟，但市場(chǎng)容量大，所以不少原先從事其他行業(yè)的企業(yè)，也想進(jìn)來(lái)分一杯羹，躍躍欲試。四、東莞土地市場(chǎng)之最一覽五、東莞土地市場(chǎng)前景展望順應(yīng)潮流，品牌開(kāi)發(fā)商繼續(xù)挺進(jìn)二三線城市。2010年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控政策席卷中國(guó)大地，尤其以一線城市的影響最為明顯，所以各大品牌開(kāi)發(fā)商為了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健

22、發(fā)展需要，以及降低對(duì)一線城市的依賴(lài)度，紛紛大舉進(jìn)入二、三線城市，畢竟相比北上廣深，二三線城市競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，自住需求旺盛，市場(chǎng)處于平穩(wěn)上升的階段等優(yōu)勢(shì)，尤其以恒大、萬(wàn)科、碧桂園反應(yīng)最為迅速，并且占得先機(jī)。2011年，東莞不但土地供應(yīng)充足，而且價(jià)格也比較合理適中，在基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)步推進(jìn)、城市功能日趨成熟的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)相比一線城市小得多，從而帶來(lái)較好的投資回報(bào)。全市商住用地供應(yīng)繼續(xù)放量。從目前監(jiān)測(cè)的土地公告來(lái)看，2011年前期東莞商住用地供應(yīng)依然旺盛，僅一月就有多達(dá)18宗商住地上市，分別是石碣、塘廈、黃江、常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等區(qū)域，其中塘廈鎮(zhèn)石潭埔社占地4.6萬(wàn)m2、5.2萬(wàn)m2編號(hào)201

23、1G002-003地塊，以及松山湖北部工業(yè)城占地1.3萬(wàn)m2/、3.0萬(wàn)m2編號(hào)2011G014-015土地尤為值得關(guān)注；此外南城宏圖片區(qū)總部基地二期地塊也可能在下半年上市。 一線鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)偏緊，二三線鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)繼續(xù)開(kāi)閘。隨著東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各種優(yōu)質(zhì)地塊消之殆盡，中長(zhǎng)期來(lái)看城區(qū)以及熱點(diǎn)成熟鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)將越來(lái)越緊，在政府的積極引導(dǎo)下，房地產(chǎn)逐步向二三線鎮(zhèn)區(qū)鋪開(kāi)，況且政府當(dāng)前有計(jì)劃的主推這類(lèi)土地，較好的迎合了開(kāi)發(fā)商的需求，2011年?yáng)|莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)將獲得更多的機(jī)會(huì)迎頭趕上，為東莞的樓市版圖增添活力。土地市場(chǎng)逐步規(guī)范，拿地快速開(kāi)發(fā)將成未來(lái)主流。過(guò)去一年國(guó)土資源局出臺(tái)一系列規(guī)范土地市場(chǎng)的措施，從源頭

24、完善招拍掛制度，到提高企業(yè)拿地首付，縮短余款追繳期限，再到囤地的曝光問(wèn)責(zé)等等，這些措施的有效執(zhí)行，將增加企業(yè)的囤地風(fēng)險(xiǎn)，從而促使企業(yè)快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售，以時(shí)間換取利潤(rùn)空間，從目前來(lái)看，做得最好的是萬(wàn)科地產(chǎn)、東方銀座集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)，它們2009年拿地開(kāi)發(fā)，在2010年就已經(jīng)上市銷(xiāo)售；當(dāng)然以上公司能做到這一點(diǎn)，雖然與它們的開(kāi)發(fā)策略密切相關(guān)，但也需要資金的強(qiáng)勁支持，這是本土開(kāi)發(fā)商有所欠缺的，不過(guò)未來(lái)的趨勢(shì)仍然的速戰(zhàn)速?zèng)Q的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)商資金充裕，土地交投依然活躍。2010年樓市的火爆成交，東莞部分主流開(kāi)發(fā)商超額完全年度銷(xiāo)售目標(biāo)，資金都較為充裕，而部分業(yè)績(jī)完成不太理想的開(kāi)發(fā)商則只能“望地興嘆”了，所以

25、在土地供應(yīng)放量的情況下，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商顯然是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)，可以預(yù)見(jiàn)2011年?yáng)|莞土地市場(chǎng)的交投量依然活躍，各種規(guī)劃利好疊加，土地市場(chǎng)趨向樂(lè)觀，價(jià)格仍將穩(wěn)中求升。2011年，在東莞城建投資熱度未減，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，各種規(guī)劃利好逐漸明朗，付諸實(shí)施，樓市前景審慎樂(lè)觀的疊加影響之下，土地市場(chǎng)仍將較好的延續(xù)上一年的活躍度，預(yù)計(jì)交投量保持在一個(gè)較高的水平之上，并且外來(lái)開(kāi)發(fā)商頻繁現(xiàn)身土地拍賣(mài)市場(chǎng)，也將激起更多的火藥味，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將大幅放量，成交價(jià)格穩(wěn)中求升。政府積極引導(dǎo)，“三舊”改造穩(wěn)步推進(jìn)。2010年是東莞“三舊”改造的開(kāi)局之年， 按照規(guī)劃2010年至2015年要完成改造10

26、15萬(wàn)畝，2015年至2020年要完成改造30萬(wàn)畝。2011年，東莞的“三舊”改造仍將穩(wěn)步推進(jìn)，特別是大嶺山、鳳崗、長(zhǎng)安、虎門(mén)的步伐更加迅速，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)就部分改造項(xiàng)目與企業(yè)簽訂意向合作協(xié)議，未來(lái)幾年這些項(xiàng)目將帶動(dòng)周邊片區(qū)活躍起來(lái)。六、2010年土地政策一覽二、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)方面：受政策調(diào)控影響，供應(yīng)明顯放緩。2010年?yáng)|莞商品房新增供應(yīng)545.96萬(wàn)，共57436套，面積同比09年上升15.18%，相對(duì)于需求來(lái)說(shuō)仍然偏緊，城區(qū)供應(yīng)明顯下降，鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)放量劇增，受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯萎縮，商用物業(yè)供應(yīng)“爆發(fā)性”放量，中小戶(hù)型為供應(yīng)的主力產(chǎn)品，大戶(hù)型受政策調(diào)控影響供應(yīng)前高后低，體量大幅降低。需

27、求方面：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。2010年?yáng)|莞商品房成交總面積為499.55萬(wàn)，成交套數(shù)49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。鎮(zhèn)區(qū)成交占主角，泛深圳區(qū)域取得不錯(cuò)成績(jī)，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起成交全線飄紅；成交分化嚴(yán)重，高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小加上通脹預(yù)期加強(qiáng)，交投兩旺，同比分別上升30%與50%；但普通住宅成交受調(diào)控影響較大，同比09年下降30%，同時(shí)深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)，深圳投資客繼2007年后再次入莞，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入 “二八現(xiàn)象”明顯，20%的品牌開(kāi)發(fā)商占據(jù)了80%的市場(chǎng)份額。價(jià)格方面：價(jià)格分化明顯，普通住宅中位房?jī)r(jià)為5733元/，同比上漲8

28、.03%。2010年?yáng)|莞普通住宅產(chǎn)品線豐富，高檔洋房、豪宅洋房、高贈(zèng)送、精裝修等產(chǎn)品明顯增多，這些成交量的增加使得整體價(jià)格被拉高，但回歸到以自住屬性為主的普通住宅（毛坯）來(lái)看，相比前兩年穩(wěn)中有升。分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看：商品房均價(jià)為7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房?jī)r(jià)為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價(jià)為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價(jià)6383元/，同比09年上升6.47%；別墅均價(jià)15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價(jià)10209元/，同比09年上升10.60%；而寫(xiě)字樓均價(jià)為8974元/，同比09年上升22.55%；車(chē)庫(kù)均價(jià)9133元/，

29、同比09年上升12.6%。供需方面：供需矛盾有所緩解，供求關(guān)系由嚴(yán)重失衡趨向緩和。2010年?yáng)|莞商品房供應(yīng)有所增加，但增速明顯放緩，需求受政策影響有所壓抑；使得供求關(guān)系比例由09年的嚴(yán)重失調(diào)（0.8：1）逐步趨向緩和（1.09：1）。其中以住宅供需趨向緩和最為突出接近1：1。然而2011年供應(yīng)預(yù)計(jì)大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。住宅潛在供應(yīng)量達(dá)到770萬(wàn)平方米，供需比預(yù)計(jì)從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。新增供應(yīng)分析2010年?yáng)|莞新增商品房供應(yīng)總體情況：據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年共有128個(gè)樓盤(pán)有新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為545.96萬(wàn)，同比

30、09年上升15.18%，較08年同期下降19.67%。其中住宅供應(yīng)量為466.16萬(wàn)，同比09上升14.26%；住宅供應(yīng)套數(shù)44082套，同比09年上升23.30%；從供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，商用物業(yè)供應(yīng)面積增幅明顯大于住宅物業(yè)，這是在2010政策調(diào)控之年，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變觀念和策略，在住宅市場(chǎng)低迷狀態(tài)下力推商用物業(yè)，使得商用物業(yè)貨源得到強(qiáng)有力的支持。2010年整體新增供應(yīng)量為545.96萬(wàn)，供應(yīng)量走出“低谷”觸底反彈。從2004年至2010年七年的新增供應(yīng)走勢(shì)看，2004年-2007年呈現(xiàn)持續(xù)放量的態(tài)勢(shì)，2004年新增供應(yīng)面積為562萬(wàn)，2005年為576萬(wàn)，2006年為660萬(wàn)，2007年創(chuàng)出新高，新增

31、供應(yīng)量高達(dá)800萬(wàn)。2008年樓市進(jìn)入調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)信息不足因此新增供應(yīng)持續(xù)減緩，2008年供應(yīng)為679萬(wàn)； 09年樓市受刺激政策支撐回暖，很多開(kāi)發(fā)商日夜趕開(kāi)工，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性，因此很多項(xiàng)目延遲到2010年上市，市場(chǎng)以消化庫(kù)存為主；2010年受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，供應(yīng)量雖有所增加但增速明顯放緩，總供應(yīng)量為545.96萬(wàn)，相對(duì)需求而言供應(yīng)仍然偏緊。南城蟬聯(lián)供應(yīng)榜首，泛深圳區(qū)域供應(yīng)放量劇增。據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年商品房供應(yīng)以南城、鳳崗、東城、大朗、塘廈排前五名，其中南城以83萬(wàn)的供應(yīng)量連續(xù)兩年排名第一，并且高出第二名23萬(wàn)。全市供應(yīng)的

32、30個(gè)城鎮(zhèn)中，53%區(qū)域同比09年供應(yīng)全新飄紅，比較突出的是西北部的石碣、中堂、洪梅等區(qū)域突破零供應(yīng)同時(shí)泛深圳鳳崗、塘廈、樟木頭借助深圳“限購(gòu)令”/東莞不限購(gòu)的利好大量推貨，使得這些區(qū)域2010年供需兩旺；32個(gè)區(qū)域中有47%的區(qū)域比09年同期有所下滑。附表：各區(qū)域供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)情況（單位：）受政策調(diào)控影響，住宅供應(yīng)明顯放緩，商用物業(yè)“爆發(fā)性”放量。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010住宅供應(yīng)環(huán)比09年上升14.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，說(shuō)明受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商在政策出臺(tái)后觀望心態(tài)較嚴(yán)重，供應(yīng)明顯放緩且一拖再拖往后延遲，相對(duì)需求來(lái)說(shuō)供應(yīng)有所偏緊，其中以中小戶(hù)型的有效需求

33、較為突出；但是商用物業(yè)及高檔投資物業(yè)由于受政策調(diào)控影響較小，同時(shí)由于通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期加劇，外資的大量流入等，使得商用物業(yè)保值，增值的價(jià)值再次拔高，長(zhǎng)線資金比較看好的別墅、商鋪、寫(xiě)字樓等物業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)也紛紛伺機(jī)推貨，其中以商鋪尤為明顯，同比09年供應(yīng)量上升了42.30%。中小戶(hù)型為供應(yīng)主力，大戶(hù)型受政策影響供應(yīng)明顯減少，超大戶(hù)型供應(yīng)小幅上揚(yáng)。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)戶(hù)型面積分析，小戶(hù)型公寓在今年供應(yīng)偏緊，其中在8-10月三個(gè)月處于空白期，而政策調(diào)控力挺中小戶(hù)型、中低價(jià)位的產(chǎn)品供應(yīng)，樓市以剛性需求為主，因此以剛性需求的中小戶(hù)型兩房、緊湊三房成為了2010年供應(yīng)的主流

34、產(chǎn)品，在一定程度上滿(mǎn)足了以外來(lái)剛性自住為主的需求，比重占住宅總體的56.58%（60-100），其中81-100的緊湊戶(hù)型尤為突出，同比09年增加6.43%，而大戶(hù)型和超大戶(hù)型供應(yīng)在新政后明顯減少，這主要是受信貸環(huán)境收緊、首付款、利率的提高、限貸令、限購(gòu)令等影響，使得東莞本地需求受壓抑，成交在新政后持續(xù)得不到改觀，因此開(kāi)發(fā)商推貨相對(duì)謹(jǐn)慎；而超大戶(hù)型的供應(yīng)161-180及200同比09年有小幅增加，這主要是通脹壓力下，這些超大戶(hù)型的資金避風(fēng)港的價(jià)值屬性重新被認(rèn)可，因此需求的釋放使得供應(yīng)量也有所增多。需求分析政策主線貫穿全年，成交整體受壓抑，全年消化量近500萬(wàn)。2010年?yáng)|莞全市在售項(xiàng)目為298

35、個(gè)，其中全年累積有成交的項(xiàng)目有286個(gè)。受兩次史上最嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，東莞樓市成交呈現(xiàn)出“W型”趨勢(shì)，2009年底至2010年1月中旬成交表現(xiàn)不錯(cuò)，然而4.17新國(guó)十條出臺(tái)，使得“五一”的成交量驟冷，6-7月成交了進(jìn)入第一波低潮期，然而隨著政策的逐步消化加上“金九銀十”的旺銷(xiāo)效應(yīng)的引導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商推貨量上升，市場(chǎng)在8月中旬有所改觀，9-10月中旬需求有所釋放；然而9.29新政的出臺(tái)，使得樓市再次陷入短暫觀望，成交量在11月份表現(xiàn)為二次低潮，但由于深圳“限購(gòu)令”影響，東莞開(kāi)發(fā)商主動(dòng)拓展深圳客戶(hù)，再加上年終開(kāi)發(fā)商為完成業(yè)績(jī)，大量推貨，成交量在12月份達(dá)到全年的最高峰。2010年商品房成交面積為499

36、.51萬(wàn)，同比09年下降15.62%，成交套數(shù)為49607套，同比下降13.76%，成交金額為394.04億元，同比09與08年分別有不同幅度增幅。其中住宅成交437.32萬(wàn)，共40380套，面積同比09年下降20.84%；非住宅成交62.19萬(wàn)，共9227套，同比09分別上升57.24%和23.13%，成交金額為60.26億元，同比09年上升78.13%。2010年全市商品房成交情況：調(diào)控政策層出不窮，整體成交二次探底。從近四年年度成交走勢(shì)來(lái)看，07年全球通脹壓力較大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)樓市“量?jī)r(jià)齊升”，價(jià)格瘋狂上漲，東莞樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求，價(jià)格跳躍式上漲，整體成交高達(dá)

37、626.78萬(wàn)，為近四年來(lái)“最高峰”；08年全球金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)放緩，成交量跌入谷底；但08年底利好的宏觀政策、寬松的信貸政策等因素，使得09年回暖過(guò)快，供求矛盾再次顯現(xiàn)，價(jià)格上漲較快，成交量直逼600萬(wàn)；然而從2009年12月中旬開(kāi)始，中央各部委及地方政府不斷升級(jí)加碼的調(diào)控措施層出不窮，態(tài)度愈加嚴(yán)厲和強(qiáng)硬，使得2010年樓市成交二次探底，但仍高于最低迷的2008年成交量。南城繼續(xù)領(lǐng)銜，泛深圳區(qū)域取得不錯(cuò)成績(jī)，西北片區(qū)房地產(chǎn)崛起。從各區(qū)域成交情況來(lái)看，2010年各個(gè)區(qū)域受政策調(diào)控影響及買(mǎi)賣(mài)雙方觀望，供應(yīng)偏緊等因素，65.63%的區(qū)域商品房成交量同比2009年有所下降。南城繼續(xù)榮登榜首之位，

38、但比去年有所遜色，緊跟其后的是東城、常平、鳳崗、塘廈等區(qū)域。同時(shí)值得關(guān)注的是泛深圳區(qū)域的鳳崗、塘廈、樟木頭等區(qū)域，很大程度上歸功于深圳客戶(hù)成交取得了不錯(cuò)的效果，尤其是深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)后，莞深二三級(jí)聯(lián)動(dòng)愈加頻繁，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)在2011年仍將延續(xù)。2010年是不平凡的一年，但東莞32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中34.38%的區(qū)域成交量在逆勢(shì)中上揚(yáng)，這些區(qū)域大多處于房地產(chǎn)起步較晚的西北片區(qū)的道滘、中堂、石碣等區(qū)域，這些區(qū)域今年土地市場(chǎng)也異常活躍，在一定程度上標(biāo)志著西北片區(qū)房地產(chǎn)的崛起。附表：各區(qū)域成交面積環(huán)比增長(zhǎng)情況（單位：）住宅物業(yè)受政策影響，成交量減少；商用物業(yè)受政策影響小加上通脹預(yù)期加強(qiáng)，交投兩旺。根據(jù)東莞中原

39、地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控的影響，2010年住宅市場(chǎng)整體成交比較壓抑，同比09年分別都有不同的降幅，其中公寓由于供應(yīng)持續(xù)偏緊，下降幅度高達(dá)42.85%，普通住宅方面大戶(hù)型及超大戶(hù)型成交量降幅較明顯，高檔洋房、豪宅洋房同比09年成交活躍。而高檔物業(yè)與商用物業(yè)受政策影響較小，在住宅市場(chǎng)低迷時(shí)期，開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售突圍，力推商用物業(yè)加上物價(jià)飛漲，通貨膨脹預(yù)期加劇、人民幣升值預(yù)期壓力加大、外圍熱錢(qián)紛紛涌入國(guó)內(nèi)、投資渠道可選性較少等因素，使得這些物業(yè)交投兩旺，成交都有不同幅度的增長(zhǎng)，其中以寫(xiě)字樓與商鋪的表現(xiàn)最為突出。投資需求基本平抑，剛性自住需求為主導(dǎo)，改善型需求嚴(yán)重受平抑。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中

40、心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受2010年兩度最嚴(yán)厲的政策影響，樓市投資需求深受打擊基本平抑，其中40-60的小戶(hù)型公寓成交量同比09年有所下滑；而受政策力挺的剛性自住需求成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，無(wú)論是供應(yīng)還是需求都是全年最受歡迎產(chǎn)品，這種需求比較直接和迫切，同時(shí)可以說(shuō)明外來(lái)需求在新政后比較活躍；尤其是那種緊湊型的贈(zèng)送面積較大，60-100兩房、三房，雖然單價(jià)較高，但是分?jǐn)傁聛?lái)性?xún)r(jià)比還是很高。而大戶(hù)型以及超大戶(hù)型，在12月中旬到1月份新政前成交取得不錯(cuò)效果，但新政出臺(tái)后成交持續(xù)遇冷，處境陷入艱難，這可以看出新政后本地購(gòu)房需求受政策影響較大，需求嚴(yán)重受平抑。而200的豪宅產(chǎn)品，由于購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)烈，而且基本上是在通脹

41、壓力預(yù)期加強(qiáng)情況下用于保值、增值，因此其成交基本對(duì)政策影響很小。深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)，深圳投資客繼2007年后再次入莞。深圳與東莞接壤，交通便利，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)頻繁，因此深圳客戶(hù)來(lái)莞置業(yè)逐漸增多，尤其是靠近深圳區(qū)域的鳳崗、塘廈、樟木頭等區(qū)域，這些區(qū)域?qū)?010年貢獻(xiàn)度很大，其中鳳崗的純深圳盤(pán)益田大運(yùn)城邦一期以1649套榮登龍虎榜之首。尤其是深圳出臺(tái)“限購(gòu)令”以后，東莞開(kāi)發(fā)商主動(dòng)拓展深圳客戶(hù)，深圳投資客繼2007年后再次入莞，但是2010年這次大舉入莞比2007年總體看趨向理性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是價(jià)格方面，2007年投資客對(duì)于高價(jià)位、低價(jià)位產(chǎn)品都有投資，然而今年的投資客對(duì)價(jià)格比較謹(jǐn)慎，價(jià)值

42、低位區(qū)域備受關(guān)注；二是物業(yè)選擇方面，之前的投資客對(duì)各種物業(yè)都有擁有的現(xiàn)象，而現(xiàn)在投資客看重的高檔物業(yè)、別墅及小戶(hù)型投資公寓等物業(yè)，對(duì)普通住宅進(jìn)行投資持有明顯減少；三是部分開(kāi)發(fā)商由于歷史遺留問(wèn)題對(duì)莞深二三級(jí)聯(lián)動(dòng)表示猶豫，尤其是早期大盤(pán)分期項(xiàng)目，在2007年很多深圳投資客持有物業(yè)，但是由于后期經(jīng)歷了08年的金融危機(jī)，物業(yè)出租很不理想，造成了很多社區(qū)入住率不高，物業(yè)管理不能統(tǒng)一等問(wèn)題，最關(guān)鍵的是前期入住率低，人氣不旺對(duì)后期的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的負(fù)面影響。成交向優(yōu)質(zhì)資源靠攏，品牌開(kāi)發(fā)商成交集中度高，“二八現(xiàn)象”明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)完成率去分析，2010年全市約200家開(kāi)

43、發(fā)商，其中有175家開(kāi)發(fā)商在2009年和2010年均有銷(xiāo)售收入的。在這175家開(kāi)發(fā)商中，有35%的開(kāi)發(fā)商在今年的銷(xiāo)售收入已經(jīng)完成去年全年的90%以上，也就意味著保守計(jì)算超過(guò)三成的開(kāi)發(fā)商基本上完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。從數(shù)據(jù)上去看，35%的比例雖然不高，但今年?yáng)|莞市場(chǎng)有個(gè)明顯的特點(diǎn)就是“二八“現(xiàn)象分化比較嚴(yán)重，品牌開(kāi)發(fā)商的物業(yè)成交集中度高備受置業(yè)者關(guān)注。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，銷(xiāo)售收入排行前20名開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)集中度從2009年的54.9%上升到今年的66.3%，20%的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售收入占全市商品房銷(xiāo)售金額的比重從2009年的69.9%上升到78.2%。而且，在這20%的主力開(kāi)發(fā)商中，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示超過(guò)一半的開(kāi)發(fā)商

44、基本完成甚至是超額完成了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，同時(shí)還有部分開(kāi)發(fā)商考慮到項(xiàng)目情況在今年年初定下的銷(xiāo)售目標(biāo)比較低，其全年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成。供需分析2010年商品房整體供求矛盾有所緩解，住宅供求關(guān)系趨向緩和。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)供需比1：1，供應(yīng)仍處于偏緊狀態(tài)；而2：1相對(duì)來(lái)說(shuō)才處于供需平衡水平。2010年商品房供需情況整體比2009年的供不應(yīng)求壓力有所緩解，09年由于樓市出現(xiàn)回暖，需求持續(xù)釋放，供應(yīng)跟不上，因此供求嚴(yán)重失調(diào)；2010年供應(yīng)量比市場(chǎng)預(yù)期有所偏緊 ，但比2009年有所增加，需求受新政影響有所壓抑，全年在曲折中共成交近500萬(wàn)，因此整體由09年的供不應(yīng)求趨向供需緩和，其中住宅供需平衡表現(xiàn)

45、更加突出，非住宅供應(yīng)放量，需求也很活躍，但是相對(duì)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，仍有些乏力。2011年供應(yīng)預(yù)計(jì)大幅放量，需求經(jīng)歷累積后持續(xù)釋放，供需從供應(yīng)偏緊向供需平衡轉(zhuǎn)變。潛在供應(yīng)項(xiàng)目166個(gè)，住宅潛在供應(yīng)量達(dá)到770萬(wàn)平方米，供需比預(yù)計(jì)從2010年的1：1向1.5：1轉(zhuǎn)變。 價(jià)格分析普通住宅中位房?jī)r(jià)總價(jià)為51萬(wàn)，單價(jià)5733元/，同比分別上漲10.27%與8.03%。東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年商品房均價(jià)為7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房?jī)r(jià)為5733，同比09年上升8.03%；洋房均價(jià)為6624元/，同比09年上升19.23；公寓均價(jià)6383元/，同比09年上升6.4

46、7%；別墅均價(jià)15207元/，同比09年上升18.41%；商鋪均價(jià)10209元/，同比09年上升10.60%；而寫(xiě)字樓均價(jià)為8974元/，同比09年上升22.55%；車(chē)庫(kù)均價(jià)9133元/，同比09年上升12.6%。由于東莞房地產(chǎn)的發(fā)展，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商增多，外來(lái)開(kāi)發(fā)商給產(chǎn)品線的豐富起到很大的指導(dǎo)作用，2010年?yáng)|莞市場(chǎng)普通住宅常平呈現(xiàn)多樣化，1）精裝修、高贈(zèng)送項(xiàng)目；2）豪宅及高檔洋房；3）高檔投資公寓；4）純深圳盤(pán)等，這些項(xiàng)目成交比重給整體均價(jià)拉高，跟實(shí)際市場(chǎng)有相違背，而中位數(shù)是樣本數(shù)據(jù)所占頻率的等分線，它不受少數(shù)幾個(gè)極端值得影響，因此能夠真正反應(yīng)實(shí)際價(jià)格走勢(shì)。2010年?yáng)|莞各物業(yè)成交量?jī)r(jià)情況：

47、（1）洋房據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年洋房總成交面積為 37.74萬(wàn)，成交套數(shù)為35258套，套數(shù)同比下降 15.18%，成交均價(jià)為6624元/，同比上升19.23%，其中純深圳盤(pán)益田大運(yùn)城邦一期以1649套簽約量，排名全市第一。（2）別墅據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年別墅總成交面積為52.02萬(wàn)，成交套數(shù)為1436套，套數(shù)同比下降30.63%，成交均價(jià)15207元/，同比上升18.41%，其中新秀大朗碧桂園以9749元/低價(jià)入市，簽約量164套排名第一。（3）公寓據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年公寓總成交面積為21.46萬(wàn)，成交套數(shù)

48、為3758套，套數(shù)同比下降41.30%，成交均價(jià)為6383元/，同比上升6.47%，其中帕薩迪納以629套的簽約量占據(jù)公寓成交第一名。（4）商鋪據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年商鋪總成交面積為33.97萬(wàn)，成交套數(shù)為2516套，套數(shù)同比上升16.16%，成交均價(jià)為10209元/，同比上升10.60%，其盛和廣場(chǎng)以146套簽約量排第一位。（5）寫(xiě)字樓據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年寫(xiě)字樓總成交面積為22.42萬(wàn)，成交套數(shù)為1676套，套數(shù)同比上升3.58%，成交均價(jià)為8974元/，同比上升22.55%，其中駿豪商務(wù)中心以506套簽約量占居第一。（6）車(chē)庫(kù)據(jù)東莞

49、中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年車(chē)庫(kù)總成交面積為6.38萬(wàn)，成交套數(shù)為5050套，套數(shù)同比上升35.57%，成交均價(jià)為9133元/，同比上漲12.61%，其中天驕峰景以599套簽約量排名第一。成交價(jià)格分化嚴(yán)重，普通住宅中位房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。從普通住宅年度走勢(shì)可以看出，東莞普通住宅均價(jià)經(jīng)歷了07年整年的快速上漲后，在08年持續(xù)回調(diào)，進(jìn)入09年由于四萬(wàn)億的投資發(fā)放、信貸寬松等因素使得存量快速消化，新增供應(yīng)對(duì)接不上，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象比比皆是，成交價(jià)格一路高歌上漲，從普漲到個(gè)盤(pán)分化；進(jìn)入2010年由于普通住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展精裝修、高檔物業(yè)、高贈(zèng)送等產(chǎn)品逐漸增多，使得價(jià)格整體被拉高，普通住宅的

50、中位房?jī)r(jià)為5733元/，比2008年最低位上漲了13.73%。（注：普通住宅包括洋房和公寓）2010年銷(xiāo)售排行榜萬(wàn)科以48.74億元業(yè)績(jī)位列東莞樓市銷(xiāo)售龍虎榜首，持續(xù)兩年領(lǐng)跑東莞市場(chǎng)。截止2010年12月31日，今年各房企銷(xiāo)售情況已塵埃落定，萬(wàn)科、光大的江湖地位依然如故，萬(wàn)科以48.74億元排名第一，光大以40.10億元排第二，中信地產(chǎn)以35.92億元比去年再上一個(gè)臺(tái)階。從銷(xiāo)售金額排名前十的開(kāi)發(fā)商情況，品牌開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額越來(lái)越大，同時(shí)值得大家關(guān)注的是外來(lái)開(kāi)發(fā)商在2010年取得非常不錯(cuò)的成績(jī)，60%房企屬于外來(lái)開(kāi)發(fā)商，這可以看出外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)東莞樓市貢獻(xiàn)度很高。2010年政策調(diào)控年，開(kāi)發(fā)商同樣可

51、以取得不錯(cuò)的成績(jī)，這主要有以下幾個(gè)原因：一是品牌開(kāi)發(fā)商在年初對(duì)政策敏感，牢牢把握好推貨的火候，推貨量明顯增加；二是中小戶(hù)型供應(yīng)與需求仍然是市場(chǎng)的主旋律；三是泛深圳區(qū)域項(xiàng)目成交量明顯增多 ，尤其是在深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)后；四是客戶(hù)購(gòu)房需求越來(lái)越理性、謹(jǐn)慎，品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品深受關(guān)注與購(gòu)買(mǎi)。2010年開(kāi)發(fā)商商品房銷(xiāo)售排行前十名（按銷(xiāo)售金額排行）：2010年商品房銷(xiāo)售排行前十名（按銷(xiāo)售金額排行）：2010年普通住宅銷(xiāo)售套數(shù)排行（按銷(xiāo)售套數(shù)）2010年普通住宅銷(xiāo)售面積排行（按銷(xiāo)售面積）2010年普通住宅銷(xiāo)售金額排行（按銷(xiāo)售金額）2010年商品住宅可售存量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：報(bào)告中數(shù)據(jù)來(lái)源于東莞市房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)、

52、東莞市建設(shè)局、東莞市城建規(guī)劃局、東莞市中原研究部。注：（1）所有存量的統(tǒng)計(jì)方法均以網(wǎng)上簽約時(shí)間為準(zhǔn)；（2）松山湖計(jì)入主城區(qū)總體存量情況：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅可售存量面積為414.18萬(wàn)，可售套數(shù)為35894套。同比2009年底，存量面積減少44.65萬(wàn)，套數(shù)減少5586套。其中，普通住宅和公寓存量均略有下降，別墅有較大增加，增幅為20%。存量供應(yīng)時(shí)間分布：從可售存量的月度走勢(shì)來(lái)看，2010年總體存量低位運(yùn)行，主要是受政策調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商放緩項(xiàng)目進(jìn)度。而2010年11月存量達(dá)年度最低，由于消費(fèi)者觀望情緒減弱，前期積累的需求釋放，以致存量快速消化

53、。預(yù)計(jì)2011隨著商品住宅的集中放量，下半年可售存量將回歸高位。存量區(qū)域分布：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在商品住宅可售存量中，城區(qū)存量面積為126.7萬(wàn)，鎮(zhèn)區(qū)存量面積為287.5萬(wàn)，城區(qū)可售存量相對(duì)鎮(zhèn)區(qū)而言，庫(kù)存消化壓力較小。從各區(qū)域來(lái)看，2010年存量主要集中在南城、鳳崗、常平、東城、寮步、厚街和萬(wàn)江等區(qū)域，存量面積均超過(guò)20萬(wàn)平米，因此庫(kù)存消化壓力相對(duì)較大。與2009年可售存量對(duì)比分析，各區(qū)域的可售存量都大幅降低。存量房項(xiàng)目分析據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2010年底，東莞新建商品住宅中仍有可售貨量的項(xiàng)目共有340個(gè)（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），其中可售面積超過(guò)10萬(wàn)的有2個(gè)項(xiàng)

54、目，5-10萬(wàn)的10個(gè)，1-5萬(wàn)的有110個(gè)，1萬(wàn)以下的218個(gè)。據(jù)此分析，市場(chǎng)上大部分屬尾貨項(xiàng)目，可售存量很少，基本沒(méi)有消化壓力；可售面積超過(guò)5萬(wàn)的項(xiàng)目有12個(gè)，消化壓力相對(duì)較大；另外，有較大比重的項(xiàng)目可售面積在1-5萬(wàn)，這些項(xiàng)目消化壓力較小，自然消化或稍加促銷(xiāo)即可。綜合評(píng)估，2011年?yáng)|莞商品房市場(chǎng)總體可售存量壓力較小，大部分項(xiàng)目已開(kāi)始進(jìn)入新一輪的開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期。2011年?yáng)|莞市商品房潛在供應(yīng)分析2011年?yáng)|莞市商品房潛在供應(yīng)分析，主要從20092010年開(kāi)工未上市、報(bào)建規(guī)劃等數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、分析所得。潛在供應(yīng)量總體分析從目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年全市商品住宅總建筑面積達(dá)875.99

55、萬(wàn)（包含不可售面積、開(kāi)發(fā)商自用面積等），按往年的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通常不可售面積占總建筑面積的比重為12.4%，據(jù)此計(jì)算，2011年全市商品住宅潛在供應(yīng)量為767.37萬(wàn)，創(chuàng)歷年新高。2011年全市商品住宅潛在供應(yīng)項(xiàng)目共計(jì)169個(gè)，其中101個(gè)新項(xiàng)目，后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目68個(gè)。與2010年相比較，2011年商品住宅潛在供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)2011下半年將有大量新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)新增供應(yīng)將逐步增加，市場(chǎng)消化壓力將逐步加大。潛在供應(yīng)量區(qū)域分析從城鎮(zhèn)對(duì)比分析，2011年城區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)共50個(gè)，其中全新項(xiàng)目31個(gè)，加推項(xiàng)目19個(gè)，合計(jì)供應(yīng)面積294.48萬(wàn)，占總體比例為33.62%；鎮(zhèn)區(qū)潛在供應(yīng)項(xiàng)目118個(gè)，其中全

56、新項(xiàng)目70個(gè)，加推項(xiàng)目48個(gè)，合計(jì)供應(yīng)面積581.50萬(wàn)，占比66.38%?？梢?jiàn)，無(wú)論是全新項(xiàng)目還是后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，鎮(zhèn)區(qū)均遠(yuǎn)高于城區(qū)，2011年鎮(zhèn)區(qū)消化壓力相對(duì)較大。從各個(gè)區(qū)域來(lái)看，2011年商品住宅潛在供應(yīng)量主要集中在南城、東城、鳳崗、寮步、虎門(mén)、萬(wàn)江、厚街、松山湖、大朗和常平等區(qū)域，這些區(qū)域的潛在供應(yīng)均在30萬(wàn)以上。潛在供應(yīng)量各物業(yè)類(lèi)型分析從各物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，除了公寓供應(yīng)面積下降外，洋房和別墅的新增供應(yīng)均有增長(zhǎng)。其中，洋房供應(yīng)占絕對(duì)主導(dǎo)，多達(dá)147個(gè)項(xiàng)目，潛在供應(yīng)總量為684.80萬(wàn)，占總供應(yīng)量的89%，同比2009年增加17%。洋房項(xiàng)目中，天驕峰景二期、萬(wàn)科紫臺(tái)二期、深業(yè)歐景城、銀苑花園、蓮

57、湖四季豪園、大朗碧桂園、大運(yùn)城邦花園二期、森林湖五期、新世紀(jì)頤龍灣一期、海悅世家花園等項(xiàng)目潛在供應(yīng)將超過(guò)10萬(wàn)平米。別墅潛在供應(yīng)共有36個(gè)項(xiàng)目，城區(qū)項(xiàng)目8個(gè)，鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目28個(gè)，供應(yīng)總量為70.61萬(wàn)。主要分布在厚街、塘廈、萬(wàn)江、大嶺山和常平等區(qū)域。從供應(yīng)量來(lái)看，別墅供應(yīng)主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)別墅日益稀缺，加上黃旗山和水濂山的自然景觀資源，后市城區(qū)的個(gè)盤(pán)別墅價(jià)格或出現(xiàn)跳躍式的上漲。公寓潛在供應(yīng)項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)，潛在供應(yīng)面積總量約為11.95萬(wàn)，比2009年下降43%。項(xiàng)目主要集中在城區(qū)的東城、長(zhǎng)安、南城、石龍和塘廈等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。從潛在供應(yīng)總量來(lái)看，2011年公寓市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)偏緊。東莞小戶(hù)型公寓的供應(yīng)量

58、從06年開(kāi)始相對(duì)十分充足，東莞經(jīng)濟(jì)調(diào)整使得投資需求相對(duì)較為平抑、租賃需求也不足，導(dǎo)致租金較低，投資回報(bào)率低，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間較小。而二次調(diào)控使得剛需購(gòu)房者和投資者都受到打擊，因此公寓目前不再是投資者熱捧的對(duì)象，東莞公寓市場(chǎng)已處于投資熱后的平靜期。2011年?yáng)|莞市寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)，潛在供應(yīng)面積達(dá)到96.86萬(wàn)（含只租不售的面積），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2010年的新增供應(yīng)水平，主要集中分布在常平、大朗、南城、清溪、松山湖、塘廈、萬(wàn)江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。2011年?yáng)|莞市商鋪潛在供應(yīng)共計(jì)41個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)總量為51.9萬(wàn)，比2010年增加70%。這些商鋪大部分是商住項(xiàng)目的配套，同時(shí)也有部分獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目，如常

59、平的百花時(shí)代廣場(chǎng)、莞城的東田百達(dá)中心、厚街的南峰商業(yè)廣場(chǎng)等?？傮w潛在供應(yīng)分析2011年全市商品住宅供應(yīng)總量（截止2010年末存量、2010年潛在供應(yīng)量總和）達(dá)到了1181.45萬(wàn)，其中存量為414.18萬(wàn)，增量為767.37萬(wàn)，其中，普通住宅的供應(yīng)總量高達(dá)1002.19萬(wàn)，別墅總供應(yīng)量為138.41萬(wàn)，公寓總供應(yīng)量為40.95萬(wàn)。按2010年消化速度計(jì)算，2011年普通住宅和別墅供需比相對(duì)較大，分別為2.76:1和2.66:1，供應(yīng)壓力相對(duì)較大；而公寓的供需比則偏低，供應(yīng)壓力相對(duì)較小。隨著2011年新增供應(yīng)的陸續(xù)上市，后市的總體供應(yīng)壓力持續(xù)加大，供需狀況有望從目前的供應(yīng)偏緊逐步趨向平衡。201

60、1年各物業(yè)類(lèi)型供需比情況（）：從區(qū)域上分析，鎮(zhèn)區(qū)供需比較大，供應(yīng)壓力相對(duì)較大；城區(qū)供需比相對(duì)較低，消化壓力相對(duì)偏樂(lè)觀。從各個(gè)區(qū)域去看，供需比較高的區(qū)域，如望牛墩、南城、虎門(mén)、沙田、寮步等地區(qū)，供應(yīng)壓力相對(duì)較大，小部分區(qū)域的供需比較低，供應(yīng)壓力較小，如塘廈、大嶺山、洪梅、麻涌和東坑等區(qū)域。隨著2010年市場(chǎng)存量的持續(xù)消化，庫(kù)存低位運(yùn)行，在2010年11月份商品住宅可售存量降到444.64萬(wàn)左右，普通住宅的可售存量降到343.79萬(wàn)左右。根據(jù)后市潛在供應(yīng)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2011年，隨著新增供應(yīng)的持續(xù)增加放量，庫(kù)存將持續(xù)走高，目前的庫(kù)存水平則處于相對(duì)低位。2011年全市商品住宅潛在供應(yīng)量為767.37萬(wàn)