房價市場分析報告1

1、 為您我做到 四川中原市場研究中心/2011/07/11四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：大業(yè)路6號財富中心C座27樓 電話： 86766488 傳真： 86767658 年上半年住宅市場分析報告2011年上半年住宅市場分析報告四川中原物業(yè)顧問有限公司市場研究中心前 言研究目的：本報告對成都市2010年1-6月一手住宅市場和二手住宅市場進行調(diào)查統(tǒng)計，一方面通過分析和對比住宅市場的供應、成交及價格等基本情況，旨在了解成都市住宅市場發(fā)展的整體趨勢；另一方面就各區(qū)域?qū)κ袌鲎鲞M一步對比分析，旨在了解各區(qū)域市場發(fā)展情況及走勢。統(tǒng)計時間：2010年1月1日2010年6月30日。統(tǒng)計范圍：成都市主城區(qū)房地產(chǎn)市

2、場。 市中心：一環(huán)路以內(nèi) 城 東：建設路二仙橋路成華大道龍?zhí)端慢埮d路至府河 城 南：府河至高升橋佳靈路成雙大道 城 西：高升橋佳靈路成雙大道至營門口路茶店子路金牛 大道金泉路 城 北：營門口路茶店子路金牛大道金泉路至解放路昭覺 寺南路將軍碑路統(tǒng)計方法：一手住宅數(shù)據(jù)根據(jù)公開開盤項目銷售部的樓書、現(xiàn)場說辭、銷控表、廣告、報刊、相關(guān)網(wǎng)站、房地產(chǎn)相關(guān)單位公布的數(shù)據(jù)和現(xiàn)場、電話采訪。前 言研究目的：本報告對成都市2011年1-6月一手住宅市場和二手住宅市場進行調(diào)查統(tǒng)計，一方面通過分析和對比住宅市場的供應、成交及價格等基本情況，旨在了解成都市住宅市場發(fā)展的整體趨勢；另一方面就各區(qū)域?qū)κ袌鲎鲞M一步對比分析，

3、旨在了解各區(qū)域市場發(fā)展情況及走勢。統(tǒng)計時間：2011年1月1日2011年6月30日統(tǒng)計范圍：成都市主城區(qū)房地產(chǎn)市場市中心：二環(huán)路以內(nèi)城東：府青路昭覺寺橫路青龍路錦江城 南：武侯大道錦江城 西：武侯大道營門口路茶店子路金牛大道金泉路城 北：營門口路茶店子路金牛大道金泉路府青路昭覺寺南路青龍路 成都五近郊房地產(chǎn)市場：雙流、溫江、郫縣、新都、龍泉統(tǒng)計對象：成都主城區(qū)和五近郊一手住宅在售項目和二手住宅成交數(shù)據(jù)。統(tǒng)計方法：一手住宅數(shù)據(jù)根據(jù)公開開盤項目銷售部的樓書、現(xiàn)場說辭、銷控表、廣告、報刊、相關(guān)網(wǎng)站、房地產(chǎn)相關(guān)單位公布的數(shù)據(jù)和現(xiàn)場、電話采訪。目錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l

4、_Toc298146163 第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc298146163 h 7 HYPERLINK l _Toc298146164 一城市規(guī)劃及建設情況 PAGEREF _Toc298146164 h 7 HYPERLINK l _Toc298146167 二經(jīng)濟情況分析 PAGEREF _Toc298146167 h 8 HYPERLINK l _Toc298146174 三行業(yè)動態(tài) PAGEREF _Toc298146174 h 11 HYPERLINK l _Toc298146179 四2011年上半年主要政策及其影響解析 PAGEREF _Toc29814

5、6179 h 12 HYPERLINK l _Toc298146180 第二部分 土地市場分析 PAGEREF _Toc298146180 h 15 HYPERLINK l _Toc298146181 一土地市場供需概況 PAGEREF _Toc298146181 h 15 HYPERLINK l _Toc298146182 1.主城區(qū)供應有所上升成交微降 PAGEREF _Toc298146182 h 15 HYPERLINK l _Toc298146183 2.主城區(qū)商住用地比例拉近 PAGEREF _Toc298146183 h 15 HYPERLINK l _Toc298146184

6、3.郊縣土地供需情況 PAGEREF _Toc298146184 h 16 HYPERLINK l _Toc298146185 二新項目紛紛破土動工 PAGEREF _Toc298146185 h 17 HYPERLINK l _Toc298146186 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc298146186 h 19 HYPERLINK l _Toc298146187 一主城區(qū)一手住宅市場分析 PAGEREF _Toc298146187 h 19 HYPERLINK l _Toc298146188 1. 一手住宅市場概況 PAGEREF _Toc298146188 h 19 H

7、YPERLINK l _Toc298146189 1.1成交下挫供求相當 PAGEREF _Toc298146189 h 19 HYPERLINK l _Toc298146190 1.2 逆市推盤供應充足 PAGEREF _Toc298146190 h 20 HYPERLINK l _Toc298146191 1.3 限購出臺成交下挫 PAGEREF _Toc298146191 h 21 HYPERLINK l _Toc298146192 1.4 價格振蕩上揚漲勢平緩PAGEREF _Toc298146192 h 22 HYPERLINK l _Toc298146193 1.5 商品住宅市場供

8、需特征小結(jié) PAGEREF _Toc298146193 h 23 HYPERLINK l _Toc298146194 2一手住宅各方位市場分析 PAGEREF _Toc298146194 h 23 HYPERLINK l _Toc298146195 2.1 供應城南領(lǐng)跑城北墊底 PAGEREF _Toc298146195 h 23 HYPERLINK l _Toc298146196 2.2 各方位商品住宅成交均下滑 PAGEREF _Toc298146196 h 24 HYPERLINK l _Toc298146197 2.3 各方位市場月度供應波動較大成交受政策影響明顯 PAGEREF _T

9、oc298146197 h 26 HYPERLINK l _Toc298146198 2.4 各方位供需比情況 PAGEREF _Toc298146198 h 30 HYPERLINK l _Toc298146199 2.5 各方位價格齊上漲 PAGEREF _Toc298146199 h 31 HYPERLINK l _Toc298146200 2.6 各方位商品住宅市場小結(jié) PAGEREF _Toc298146200 h 32 HYPERLINK l _Toc298146201 3產(chǎn)品供需特征分析 PAGEREF _Toc298146201 h 32 HYPERLINK l _Toc298

10、146202 3.1 高層、小高層、超高層占據(jù)主導 PAGEREF _Toc298146202 h 32 HYPERLINK l _Toc298146203 3.2 70-90平米戶型是市場主流 PAGEREF _Toc298146203 h 33 HYPERLINK l _Toc298146204 3.3 商品住宅產(chǎn)品供需特征小結(jié) PAGEREF _Toc298146204 h 35 HYPERLINK l _Toc298146205 二主城區(qū)二手住宅市場分析 PAGEREF _Toc298146205 h 35 HYPERLINK l _Toc298146206 三五近郊一手住宅市場分析

11、PAGEREF _Toc298146206 h 38 HYPERLINK l _Toc298146207 1.雙流、郫縣、新都三郊縣供需最為活躍 PAGEREF _Toc298146207 h 38 HYPERLINK l _Toc298146208 2.雙流房價最高新都、郫縣、龍泉漲幅明顯 PAGEREF _Toc298146208 h 39 HYPERLINK l _Toc298146209 3.郊縣房地產(chǎn)市場小結(jié) PAGEREF _Toc298146209 h 41 HYPERLINK l _Toc298146210 第四部分 2011年下半年市場預測 PAGEREF _Toc29814

12、6210 h 42 HYPERLINK l _Toc298146211 一一手住宅市場后期走勢分析 PAGEREF _Toc298146211 h 42 HYPERLINK l _Toc298146212 1短期內(nèi)供應平穩(wěn) PAGEREF _Toc298146212 h 42 HYPERLINK l _Toc298146213 2成交量短期內(nèi)低位運行 PAGEREF _Toc298146213 h 42 HYPERLINK l _Toc298146214 3成交均價穩(wěn)中有降 PAGEREF _Toc298146214 h 42 HYPERLINK l _Toc298146215 4 . 70-

13、120平米戶型仍是主流 PAGEREF _Toc298146215 h 42 HYPERLINK l _Toc298146216 二主城區(qū)二手住宅市場后期走勢分析 PAGEREF _Toc298146216 h 43 HYPERLINK l _Toc298146217 三五近郊區(qū)縣住宅市場后期走勢分析 PAGEREF _Toc298146217 h 43圖表目錄TOC h z c 圖 HYPERLINK l _Toc298146333 圖 1：2001-2010年成都GDP及人均GDP分析 PAGEREF _Toc298146333 h 8 HYPERLINK l _Toc298146334

14、圖 2：2001-2010年成都消費品零售總額情況（億元） PAGEREF _Toc298146334 h 9 HYPERLINK l _Toc298146335 圖 3：2001-2010年人均可支配收入與消費支出情況（元） PAGEREF _Toc298146335 h 9 HYPERLINK l _Toc298146336 圖 4：2001-2011年5月成都市房地產(chǎn)投資占比分析 PAGEREF _Toc298146336 h 11 HYPERLINK l _Toc298146337 圖 5：2007-2011年上半年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝） PAGEREF _Toc29

15、8146337 h 15 HYPERLINK l _Toc298146338 圖 6： 2011年成都市主城區(qū)土地供應情況 PAGEREF _Toc298146338 h 15 HYPERLINK l _Toc298146339 圖 7： 2011年上半年成都市主城區(qū)土地成交情況 PAGEREF _Toc298146339 h 16 HYPERLINK l _Toc298146340 圖 8：2011年上半年成都市郊縣區(qū)土地市場供需及成交均價 PAGEREF _Toc298146340 h17 HYPERLINK l _Toc298146341 圖 9：2008-2011年上半年成都主城區(qū)新動

16、工樓盤數(shù)量（個） PAGEREF _Toc298146341 h 17 HYPERLINK l _Toc298146342 圖 10：2007-2011上半年成都一手商品住宅市場供需情況（萬方） PAGEREF _Toc298146342 h 19 HYPERLINK l _Toc298146343 圖 11：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場月度供需走勢 PAGEREF _Toc298146343 h 20 HYPERLINK l _Toc298146344 圖 12：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市場月度新增供應走勢（萬方） PAGEREF _Toc298146

17、344 h 21 HYPERLINK l _Toc298146345 圖 13：2009-2011年成都一手商品住宅市場月度需求走勢 PAGEREF _Toc298146345 h 21 HYPERLINK l _Toc298146346 圖 14：2007-2011上半年成都一手商品住宅市場成交均價走勢（元/平米） PAGEREF _Toc298146346 h 22 HYPERLINK l _Toc298146347 圖 15 ：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場月度價格成交走勢（元/平米） PAGEREF _Toc298146347 h 22 HYPERLINK l _T

18、oc298146348 圖 16：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場價格環(huán)比波動情況 PAGEREF _Toc298146348 h 22 HYPERLINK l _Toc298146349 圖 17：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位新增供應面積 PAGEREF _Toc298146349 h 24 HYPERLINK l _Toc298146350 圖 18：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位新增供應占比情況 PAGEREF _Toc298146350 h 24 HYPERLINK l _Toc298146351 圖 19：2009-2011

19、年成都一手商品住宅市場各方位成交情況 PAGEREF _Toc298146351 h 25 HYPERLINK l _Toc298146352 圖 20：2009-2011年成都一手商品住宅市場各方位成交占比情況 PAGEREF _Toc298146352 h 25 HYPERLINK l _Toc298146353 圖 21：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市場月度供應情況 PAGEREF _Toc298146353 h 26 HYPERLINK l _Toc298146354 圖 22：2010-2011年6月成都一手商品住宅城中市場月度成交情況 PAGEREF _Toc298

20、146354 h 26 HYPERLINK l _Toc298146355 圖 23: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城東市場月度供應情況 PAGEREF _Toc298146355 h 26 HYPERLINK l _Toc298146356 圖 24: 2010-2011年6月成都一手商品住宅城東市場月度成交情況 PAGEREF _Toc298146356 h 27 HYPERLINK l _Toc298146357 圖 25：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市場月度供應情況 PAGEREF _Toc298146357 h 27 HYPERLINK l _Toc298

21、146358 圖 26：2010-2011年6月成都一手商品住宅城南市場月度成交情況 PAGEREF _Toc298146358 h 28 HYPERLINK l _Toc298146359 圖 27：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市場月度供應情況 PAGEREF _Toc298146359 h 28 HYPERLINK l _Toc298146360 圖 28：2010-2011年6月成都一手商品住宅城西市場月度成交情況 PAGEREF _Toc298146360 h 29 HYPERLINK l _Toc298146361 圖 29：2010-2011年6月成都一手商品住宅城

22、北市場月度供應情況 PAGEREF _Toc298146361 h 29 HYPERLINK l _Toc298146362 圖 30：2010-2011年6月成都一手商品住宅城北市場月度成交情況 PAGEREF _Toc298146362 h 30 HYPERLINK l _Toc298146363 圖 31：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位供需比情況 PAGEREF _Toc298146363 h 31 HYPERLINK l _Toc298146364 圖 32：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位價格走向（元/平方米） PAGEREF _Toc29814

23、6364 h 31 HYPERLINK l _Toc298146365 圖 33：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場各方位月度價格走勢（元/平方米） PAGEREF _Toc298146365 h 32 HYPERLINK l _Toc298146366 圖 34：2011年上半年成都一手商品住宅市場各物業(yè)供應占比情況 PAGEREF _Toc298146366 h 33 HYPERLINK l _Toc298146367 圖 35：2011年上半年主城區(qū)一手商品住宅市場各物業(yè)成交占比情況 PAGEREF _Toc298146367 h 33 HYPERLINK l _Toc2

24、98146368 圖 36：2011年上半年成都一手商品住宅市場各面積段商品住宅供應占比概況 PAGEREF _Toc298146368 h 33 HYPERLINK l _Toc298146369 圖 37：2011年上半年成都一手商品住宅市場各面積段商品住宅成交占比概況 PAGEREF _Toc298146369 h 34 HYPERLINK l _Toc298146370 圖 38：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市場產(chǎn)品戶型需求走勢 PAGEREF _Toc298146370 h 34 HYPERLINK l _Toc298146371 圖 39：2008-2011年成都二手

25、商品住宅市場成交量對比 PAGEREF _Toc298146371 h 35 HYPERLINK l _Toc298146372 圖 40：2010年1月-2011年6月成都二手商品住宅市場月度成交量 PAGEREF _Toc298146372 h 36 HYPERLINK l _Toc298146373 圖 41：2009-2011年上半年成都二手商品住宅市場各行政區(qū)成交量 PAGEREF _Toc298146373 h 37 HYPERLINK l _Toc298146374 圖 42：2004年5月-2011年5月中原（成都）二手商品住宅價格領(lǐng)先指數(shù)月度走勢圖 PAGEREF _Toc2

26、98146374 h 37 HYPERLINK l _Toc298146375 圖 43： 2011年上半年五近郊供需情況 PAGEREF _Toc298146375 h 38 HYPERLINK l _Toc298146376 圖 44： 2011年上半年雙流房價月度走勢 PAGEREF _Toc298146376 h 39 HYPERLINK l _Toc298146377 圖 45： 2011年上半年溫江房價月度走勢 PAGEREF _Toc298146377 h 39 HYPERLINK l _Toc298146378 圖 46： 2011年上半年龍泉房價月度走勢 PAGEREF _T

27、oc298146378 h 40 HYPERLINK l _Toc298146379 圖 47：2011年上半年郫縣房價月度走勢 PAGEREF _Toc298146379 h 40 HYPERLINK l _Toc298146380 圖 48：2011年上半年新都房價月度走勢 PAGEREF _Toc298146380 h 40TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc298146381 表 1：2002-2011年5月城市金融機構(gòu)存款統(tǒng)計 PAGEREF _Toc298146381 h 10 HYPERLINK l _Toc298146382 表 2：2011年成都商品住宅市

28、場知名開發(fā)商動工樓盤一覽 PAGEREF _Toc298146382 h 17第一部分房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一城市規(guī)劃及建設情況1城市建設動態(tài)成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃發(fā)布 正式提出建設天府新區(qū)6月2日，國家發(fā)展和改革委在其官方網(wǎng)站全文發(fā)布成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃（以下簡稱規(guī)劃）。規(guī)劃中，正式提出規(guī)劃建設天府新區(qū)。成渝經(jīng)濟區(qū)面積約20.6萬平方公里。規(guī)劃期為2011至2015年，展望到2020年。成渝經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略定位是“一中心、一基地、三區(qū)”，即西部地區(qū)重要的經(jīng)濟中心，全國重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深化內(nèi)陸開放的試驗區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)和長江上游生態(tài)安全的保障區(qū)。到2015年，建成西部地區(qū)重要的經(jīng)濟中心；到2020年

29、，成為我國綜合實力最強的區(qū)域之一。全面改造13個城中村 力爭明年消除城中村今年我市將完成50萬平方米舊有建筑拆遷，基本完成城中村拆遷任務，安置房在建規(guī)模達180萬平方米、竣工50萬平方米，進一步優(yōu)化城市空間布局，提升城市形象。到明年年底，統(tǒng)一規(guī)劃、設施齊備的新建項目將有望全部替代原來那些老、舊、潮、差的城中村住房。成華城北：打造20平方公里都市商業(yè)游憩城成華城北區(qū)約20平方公里的區(qū)域?qū)⒊蔀椤俺啥级际猩虡I(yè)游憩城”，為支撐這一發(fā)展定位的土地上市、部分城市更新和環(huán)境整治工程已啟動。成華城北片區(qū)主要包括雙水碾、青龍兩個轄區(qū)的主要區(qū)域，總面積約20平方公里。按最新發(fā)展規(guī)劃，將以2.5環(huán)、三環(huán)路為界，劃分

30、為優(yōu)化區(qū)、提升區(qū)、引領(lǐng)區(qū)三大板塊，其中蓉都大道是這三大板塊的貫通發(fā)展軸，并與2.5環(huán)交叉“架設”起都市商業(yè)游憩城現(xiàn)代新城格局和產(chǎn)業(yè)格局的脊梁，形成“產(chǎn)城一體”發(fā)展新格局。2城市道路交通建設動態(tài)成都東客站通車運營5月8日，當成都東客站第一列火車駛出站臺，一個新的歷史時代就此開啟。西南地區(qū)規(guī)模最大、功能設施最先進、現(xiàn)代化程度最高的成都東客站綜合交通樞紐正式開通運營，覆蓋全川、影響成渝、輻射西南、呼應全國的一個快速交通網(wǎng)絡就此起航。這絕不是一個普通的交通工程，它宣布，成都邁入城際軌道交通的時代。成綿樂專線跨過三環(huán)挺進主城區(qū) 明年下半年通車成綿樂客專全線長319公里，設計時速250公里，主要經(jīng)綿陽、德

31、陽、廣漢、眉山、夾江、峨眉至樂山，總投資340億元。建成后，該線路將開行和諧號動車組，預計從成都到綿陽、樂山坐火車不超過1個小時。目前，成綿樂客專全線投入了3.3萬余名施工人員，大部分線路的施工進展順利，預計在今年10月全線開始鋪軌，明年下半年可完工通車。成都地鐵7號線29個站首曝光 圍2.5環(huán)繞城一圈中鐵二院工程集團有限公司發(fā)布成都地鐵7號線一期工程巖土工程勘察通告稱，成都地鐵7號線一期工程巖土工程勘察工作現(xiàn)已啟動。據(jù)悉，成都地鐵7號線將串起火車北站、火車東站、火車南站三大交通樞紐,走向為環(huán)型，圍2.5環(huán)繞城一圈。規(guī)劃的7號線線路全長38.8公里，共設車站29個，其中換乘站17個，沙河堡站(

32、成都東客站)、紅牌樓南站是三條地鐵線的換乘站。二經(jīng)濟情況分析1城市主要經(jīng)濟指標概況1.1 國民經(jīng)濟穩(wěn)中有升2010年全年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值5551.3億元，環(huán)比增長23.2%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值48310元，環(huán)比增長37.2%。從下圖可以看出，近年來，成都GDP和人均GDP均呈增長趨勢，漲幅比較平穩(wěn)。其中，2010年GDP環(huán)比上漲23.2%；在人均GDP上，各年保持著不同幅度的上漲； 其中，2010年達到37.2%漲幅。圖 SEQ 圖 * ARABIC1：2001-2010年成都GDP及人均GDP分析數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計信息網(wǎng)1.2 消費品市場及居民收入穩(wěn)步增長從下圖可以看出，消費品市場每年均穩(wěn)步

33、增長。2010年實現(xiàn)社會消費品零售總額2417.6億元，環(huán)比增長18.8%。從行業(yè)看，批發(fā)業(yè)零售額139.5億元，增長14.0%；零售業(yè)零售額1957.9億元，增長18.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額320.2億元，增長19.9%。2010年1-5月，全社會消費品零售總額實現(xiàn)980.1億元，環(huán)比增長24.3%。2011年15月，消費品零售總額以實現(xiàn)1160.72億元，同比2010年1-5月上漲18.4%。圖 SEQ 圖 * ARABIC2：2001-2010年成都消費品零售總額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計信息網(wǎng)2010年，城市居民可自由支配收入和消費性支出呈平穩(wěn)上升之勢。城市居民人均可支配收入2

34、0835元，環(huán)比增長11.4%，人均消費支出14430元，環(huán)比增長2.7%，增幅較2009年下降7.2%。人均可支配收入曲線在消費曲線之上，但相較2009年差距明顯增大，說明2010年居民消費的意愿不如2009強，但經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢仍然平穩(wěn)。圖 SEQ 圖 * ARABIC3：2001-2010年人均可支配收入與消費支出情況（元）數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計信息網(wǎng)1.3 金融存貸款大幅增長金融存貸款大幅增長，儲蓄存款余額增幅略有下降。2010年，表 SEQ 表 * ARABIC1：2002-2011年5月城市金融機構(gòu)存款統(tǒng)計金額200220032004200520062007200820092010201

35、1（15月）金融機構(gòu)存款余額（億）2635.63240.83771.544775485.863938317124161527715894.6金融機構(gòu)貸款余額（億）2181.82587.92859.930193631.34119541098691213912835.2數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計信息網(wǎng)2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2.1 房地產(chǎn)投資比例平穩(wěn)運行2010年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達1278.3億元，占固定資產(chǎn)投資比例為30.0%。其中，投資金額環(huán)比增長了35.2%，而房地產(chǎn)投資所占比例較2009年則下降6.5個百分點。2011年1-5月，城市固定投資金額累計1780.5億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資

36、553.16億元，占固定資產(chǎn)投資金額的31.1%。與去年同期相比，房地產(chǎn)投資金額占固定資產(chǎn)投資金額的比例增加1.9%，說明2011年房地產(chǎn)投資比例增幅下降，平穩(wěn)發(fā)展。圖 SEQ 圖 * ARABIC4：2001-2011年5月成都市房地產(chǎn)投資占比分析數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計信息網(wǎng)三行業(yè)動態(tài)1. 春季房交會成功舉辦第37屆成都房地產(chǎn)交易會（2011春季）五一大假期間在世紀城新國際會展中心圓滿落幕。本屆房交會為期5天，場面較為冷清，現(xiàn)場人氣不溫不火，與去年遭遇史上最嚴厲春交會相似，本屆房交會在限購令下顯得疲態(tài)備露。本屆房交會共有224個樓盤參展。其中，主城區(qū)參展樓盤100個，郊區(qū)縣參展共124個。2.

37、 土地搭售保障房 成都實行土拍“雙競”制5月8日，成都市國土資源局發(fā)布的最新公告顯示，從5月9日舉行的土地拍賣會其，將首次實行“限地價、競公租房面積”的“雙競規(guī)則”，即當所拍土地的即時競價達到該宗土地的上限價后，將停止對土地價格的競價，而轉(zhuǎn)為在此價格基礎上，對該宗土地的公租房配建面積進行競拍，競建面積最大的為該宗土地的最后競得人。3. 成都征個人房屋租賃稅 稅率分三檔最高10%成都市地稅局作出規(guī)定，決定對個人房屋租賃稅收采取綜合征收率，分別定為4%、6%、10%三檔，個人出租房應繳納稅額為租金收入乘以綜合征收率。月租1500元以下稅率為4，月租15005000稅率為6，月租5000元以上稅率為

38、10。4.四川12萬套公租房9月底前開工 占任務數(shù)54.5%今年，我省計劃建設保障性住房22萬套，其中將建設公共租賃住房12萬套，占保障性住房建設任務的54.5%。根據(jù)各地項目招投標的準備和實施情況，預計至6月底，全省可開工9萬套左右，占全年建設計劃的75%，預計至9月底，將全面開工，提前兩個月完成國家提出的“11月底前全部開工”的要求。四2011年上半年主要政策及其影響解析國務院辦公廳：關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 2011-01-27主要內(nèi)容：1、進一步落實地方政府責任；2、加大保障性安居工程建設力度；3、加強稅收征管；4、強化差別化住房信貸政策；5、嚴格住房用地供應管理

39、；6、合理引導住房需求；7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制影響：該政策表明了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有較大作用，對解決城鎮(zhèn)居民住房問題有積極的意義。上海、重慶對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法 2011-01-27主要內(nèi)容：對試點范圍、征收對象、適用稅率、稅收減免、征收管理等問題作出了詳細規(guī)定。影響：房產(chǎn)稅的開征，短期內(nèi)必定會對房地產(chǎn)市場起到一定的震懾作用，有助于抑制房價及打擊投機，對于收入分配將起到一定的調(diào)節(jié)作用，同時該部分的收入也將為保障房建設添磚加瓦。住房和城鄉(xiāng)建設部：房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法2011-01-27主要內(nèi)容：主要對管理的范圍、機構(gòu)和人

40、員、房產(chǎn)經(jīng)紀活動進行了規(guī)范，明確了監(jiān)督管理機制和法律責任。影響：該辦法的出臺，對于規(guī)范和促進三級市場健康有序發(fā)展有著積極而重大的意義，不僅有利于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，對保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益也有積極的影響。成都市房管局：關(guān)于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產(chǎn)調(diào)控工作要求的實施意見 2011-02-15主要內(nèi)容：1、明確了全年保障房、廉租房的建設目標；2、公布了新建住房價格控制目標；3、暫時限定居民家庭購房套數(shù)；4、嚴格住房用地供應管理。影響：該政策對于限購的時間、范圍、對象等作出了明確的規(guī)定，極大的抑制了市場需求，對平抑商品住宅價格以及推進保障房建設均有較大的影響。

41、成都市人民政府辦公廳：公布2011年度新建住房價格控制目標的通知 2011-03-30主要內(nèi)容:公布了2011年新建住房價格控制目標。影響：該政策的出臺對于控制房價有了比較明確的目標。成都市國土局：加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加大保障性安居工程建設力度和制定國有建設用地供應計劃情況的報告 2011-03-31主要內(nèi)容：1、明確規(guī)定了2011年中心城區(qū)國有建設用地供應總量、供應結(jié)構(gòu)、供應布局以及保障性安居工程用地供應情況；2、國有建設用地供應計劃實施的保障措施影響：該政策首次將保障性安居工程的建設指標明確到具體數(shù)字，并提出了用地計劃的保障措施，對于我市安居工程的落實和順利完工有正面、積極的影響。成都市城鄉(xiāng)

42、房產(chǎn)管理局：成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知 2011-04-01主要內(nèi)容：對商品住房價格實行申報備案管理、商品住房價格申報后的監(jiān)督管理和嚴格商品住房銷售行為的監(jiān)管等方面做出了明確的規(guī)定。影響：該通知的發(fā)布對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務機構(gòu)的銷售商品住房的行為，保護消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益有積極的意義。成都國土資源部：關(guān)于完善建設用地指標交易制度促進農(nóng)村土地綜合整治的實施意見、關(guān)于實行國有經(jīng)營性建設用地使用權(quán)“持證準用”制度的公告 2011-4-15主要內(nèi)容：對建設用地指標的來源、用途、交易方式、價格、期限、收益分配和等級管理等方面進行了解釋和規(guī)定，并對國有建設用地使

43、用權(quán)“持證準入”制度的各項規(guī)定進行了闡述。影響：該制度的頒布，為進一步發(fā)揮農(nóng)民的主體作用和市場配置資源的有著基礎性作用，顯化了農(nóng)民土地資產(chǎn)的價值和權(quán)益，實現(xiàn)了還權(quán)賦能，構(gòu)建了城市反哺農(nóng)村、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的機制。中央人民銀行： 年內(nèi)三次加息主要內(nèi)容：2011年，央行分別在2月、4月和7月3次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。截至7月7日，一年期整存整取定期存款利息為3.50%，一年期貸款利息為6.56%，5年期以上房貸基準利率達到7.05%。影響： 連續(xù)加息增加了購房者利息支出，降低購房者的購買能力，對購房者心理預期的影響遠勝于實際的利息負擔增加的影響，將會在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求，

44、對開發(fā)商的資金鏈也是一大考驗。第二部分土地市場分析一土地市場供需概況1.主城區(qū)供應有所上升 成交微降2011年上半年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設用地33宗，最終成交29宗，流拍2宗，終止掛牌2宗，總出讓面積2800.28畝，成交2364.71畝（含部分宗地內(nèi)科研用地、綠地等）；供應量同比上升13.6%，環(huán)比上漲13.4%，成交量同比下降1.1%，環(huán)比下降4.2%。圖 SEQ 圖 * ARABIC5：2007-2011年上半年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝）數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫2.主城區(qū)商住用地比例拉近與以往情況不同，2011年上半年，主城區(qū)共成交住

45、宅用地1236.71畝，商業(yè)用地1128畝，成交量幾乎不相上下，這也與目前住宅被限購、商業(yè)地產(chǎn)大行其道有直接聯(lián)系，而品牌開發(fā)商如萬科、綠地等也紛紛加大了對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和持有，相信在相當一段時間內(nèi)，商業(yè)地塊仍會受到追捧。圖 SEQ 圖 * ARABIC6： 2011年成都市主城區(qū)土地供應情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC7：2011年上半年成都市主城區(qū)土地成交情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫 3.郊縣土地供需情況2011年上半年郊區(qū)縣共供應國有建設用地55宗共計4531.00畝，成交50宗共計3972.58畝，流拍（或掛牌終止）5宗，成交率為90.9%，其中住宅及商業(yè)用地分別成交

46、 2441.20畝、1531.38 畝，其供應量和成交量同比分別下降64.7%和67.1%，環(huán)比上漲21%和12.3%。各郊縣區(qū)土地市場冷熱變化明顯，供應量和成交量主要集中在新都區(qū)和雙流縣，兩者總供應量和成交量分別為2472.81畝和1975.79畝，占2011年上半年總量的54.6%和49.7%。圖 SEQ 圖 * ARABIC8：2011年上半年成都市郊縣區(qū)土地市場供需及成交均價數(shù)據(jù)來源：成都市國土局二新項目紛紛破土動工本年度上半年新動工樓盤數(shù)量激增至79個，比去年同期上漲了16.2%。其中不乏蟄伏已久的知名開發(fā)商布局成都的重點項目。圖 SEQ 圖 * ARABIC9：2008-2011年

47、上半年成都主城區(qū)新動工樓盤數(shù)量（個）數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫 表 SEQ 表 * ARABIC2：2011年成都商品住宅市場知名開發(fā)商動工樓盤一覽名稱(期數(shù))區(qū)分及地址樓面總面積（平方米）用途預算建成日期發(fā)展商塔子山壹號一期第一批城東/三圣鄉(xiāng)花果村8、9組81460.59住宅/商場2012-12-6新希望集團塔子山壹號一期第二批城東/三圣鄉(xiāng)花果村8、9組73441.82住宅/商場2013-03-05新希望集團華僑城純水岸城北/成都市金牛區(qū)沙西線外側(cè)8296.69商場2012-2-14華僑城實業(yè)塔子山壹號二期第一批城東/三圣鄉(xiāng)花果村8、9組70675.2商場2013-5-5新希望集團金牛萬達廣場城北

48、/一環(huán)路北一段南76000住宅/商場2011-7-28萬達集團華潤二十四城城東/成華區(qū)雙橋子114582.05住宅/商場2011-9-30華潤置地華潤二十四城城東/成華區(qū)雙橋子113443.78住宅/商場2012-5-30華潤置地藍光SOFA社區(qū)城西/青羊區(qū)培風村10組、萬家灣村6組84917.54住宅2012-12-31藍光地產(chǎn)金牛花園二期城西/金牛區(qū)高家村11427.35住宅2011-7-23中房集團保利花園三期城南/青羊區(qū)三環(huán)路以西、IT大道以北116847.86住宅2012-8-16保利地產(chǎn)保利花園四期城南/青羊區(qū)三環(huán)路以西、IT大道以北139032.37住宅2013-4-5保利地產(chǎn)金

49、牛萬達廣場城北/一環(huán)路北一段南52083.73住宅2012-9-18萬達集團中海錦城二期城南/武侯區(qū)龍井村二、八、九組，七里村四組54781.83住宅/商場2012-9-30中海地產(chǎn)華僑城東岸城北/金牛區(qū)沙西線外側(cè)82877.72住宅2012-6-14華僑城實業(yè)中鐵青秀城城北/成華區(qū)青龍場鎮(zhèn)7號96073住宅2012-11-13中鐵房地產(chǎn)集團北城天街一期城北/金牛區(qū)五塊石75050.07住宅2012-5-30龍湖地產(chǎn)北城天街一期城北/金牛區(qū)五塊石148115.01住宅/商場2012-8-30龍湖地產(chǎn)金科一城城北/成華區(qū)東林村1、2組19507.21住宅2012-5-17金科地產(chǎn)雍華府城北/成華

50、區(qū)昭覺寺南路128509.22住宅2013-5-23招商地產(chǎn)錦繡城城東/成華區(qū)保和鄉(xiāng)勝利村2、3、4、12、13、14組44860.72住宅2014-10-27藍光地產(chǎn)金牛萬達廣場城北/一環(huán)路北一段287528.8商業(yè)/寫字樓2012-10-20萬達集團綠地鉑朗郡城南/武侯區(qū)龍井村4、9組及七里村3、4組92983.03住宅2012-8-9綠地集團第三部分房地產(chǎn)市場分析一主城區(qū)一手住宅市場分析1. 一手住宅市場概況1.1 成交下挫 供求相當受“國十條”影響，市場在10年上半年遭受重創(chuàng)，觀望氣氛甚濃，直至2010年8月，市場才開始慢慢回暖，成交一路上揚，活躍氛圍一直持續(xù)到今年2月。然“限購令”橫

51、空出臺，大量購房需求被限，成交再度大幅下挫，且持續(xù)低迷。4月29日-5月3日，第37屆成都房地產(chǎn)交易會（2011春季）在“熱鬧”中舉行，然旺丁不旺財，前往會場的購房者主要以觀望為主，下手的甚少；參展樓盤雖多，但供過于求慘淡收官。受多方影響，開發(fā)商資金鏈吃緊，急需回籠資金，故在限購烏云的籠罩下，仍積極有策略性的推盤，市場供應充足。截至6月底，成都主城區(qū)新增供應商品住宅40999套，合計360.09萬平米，同比增長15.9%。但由于眾多購房需求被“拒之門外”，導致2011年上半年成交量在政策出臺后大幅下挫，整體呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，且一直在低位運行。截至6月，成都主城區(qū)商品住宅成交38187套，合計367

52、.25萬平米，同比增長11.6%，環(huán)比大幅減少29.2%。其中絕大部分由剛需支撐，投資大多轉(zhuǎn)向商業(yè)市場。2011年上半年，限購政策出臺前市場呈現(xiàn)供不應求的紅火局面，然限購令出臺后，一邊是急需回籠資金的開發(fā)商頻繁推盤，一邊是被限購的消費者想買沒資格，導致市場逆轉(zhuǎn)，供大于求。但整體來看，上半年供需比為0.98，供求相當。圖 SEQ 圖 * ARABIC10：2007-2011上半年成都一手商品住宅市場供需情況（萬方）萬平方米萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC11：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場月度供需走勢萬平方米萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫1.2 逆市

53、推盤 供應充足2011年上半年，市場雖受到政策影響，但開發(fā)商急于回籠資金，逆勢推盤，供應仍然堅挺，除開春節(jié)月份供應短暫緊縮，房交會前供應端放量外，其余月份供應相對平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)上升趨勢，供應充足。截至6月，市場供應量為360.09萬平方米，環(huán)比減少31.3%，同比增長15.9%。圖 SEQ 圖 * ARABIC12：2009-2011年上半年成都一手商品住宅市場月度新增供應走勢（萬方）萬平方米萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫1.3 限購出臺 成交下挫2009年上半年，成都市場一掃前期的陰霾，積累的剛性需求大量釋放，成都市場出現(xiàn)“小陽春”。2010年上半年，前期市場成交量穩(wěn)步上升，大有回暖跡象；但四

54、月新政以后，投資需求受抑制，市場需求減弱，加之消費者持幣觀望情緒漸濃，成交量持續(xù)下滑。今年上半年，前兩個月延續(xù)去年底市場的紅火，成交喜人；但限購政策出臺后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市場成交量為367.25萬方，同比增長11.6%，環(huán)比減少29.2%，上半年成交市場整體呈現(xiàn)下滑趨勢。圖 SEQ 圖 * ARABIC13：2009-2011年成都一手商品住宅市場月度需求走勢萬平方米萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫1.4 價格振蕩上揚 漲勢平緩2010年，雖市場遇冷，但開發(fā)商“不差錢”，仍選擇硬扛，市場成交均價振蕩上揚。截至12月，累計漲幅達到12.7%。進入2011年，房價一路走高，一度

55、站上了9000元/平米的高位。政策的影響力似乎僅對高端項目有所影響，剛需樓盤價格仍然堅挺。2011年上半年，成都商品住宅均價為8650元/平方米，同比大幅上漲24.2%，環(huán)比小幅上漲6.2%，可見限購令對于抑制房價過快上漲還是有一定的作用。圖 SEQ 圖 * ARABIC14：2007-2011上半年成都一手商品住宅市場成交均價走勢（元/平米）元/平方米元/平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC15 ：2010年1月-2011年6月成都一手商品住宅市場月度價格成交走勢（元/平米）元/平方米元/平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC16：2010年1月-2

56、011年6月成都一手商品住宅市場價格環(huán)比波動情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫1.5 商品住宅市場供需特征小結(jié)2011年上半年，除2月因春節(jié)導致供應暫時縮緊和4月開發(fā)商為備戰(zhàn)房交會供應放量外，各月供應相對平穩(wěn)。雖然限購令導致市場遇冷，但開發(fā)商迫于資金壓力，積極有策略性的推盤，供應充足，且整體呈現(xiàn)上升趨勢。截至6月，市場供應量為360.09萬平米，環(huán)比減少31.3%，同比增長15.9%。自去年8月市場回暖以來，成交市場持續(xù)活躍。然而，今年2月限購令出臺，形勢急轉(zhuǎn)直下，商品住宅成交量急劇下滑，3-6月成交量僅為1、2月成交量的72.5%。截至6月，市場成交總量為367.25萬平米，同比增長11.6%，環(huán)比大

57、幅減少29.2%。2011年上半年，房價持續(xù)攀升，一度突破了9000元/平米的關(guān)口。政策的影響力似乎僅對高端項目有所影響，剛需樓盤價格仍然堅挺，優(yōu)惠力度小。2011年上半年，成都商品住宅均價為8650元/平方米，同比大幅上漲24.2%，環(huán)比小幅上漲6.2%。2一手住宅各方位市場分析2.1 供應城南領(lǐng)跑 城北墊底由于中原將城中區(qū)域統(tǒng)計范圍據(jù)擴大到2環(huán)以內(nèi)，供應量較去年同期增長不少。2011年上半年新增供應49.36萬平方米，同比翻了10倍有余，環(huán)比增加99.4%，已趕超城北區(qū)域上半年的供應量。2011年上半年，新增供應主要集中在城南、城西和城東，其中又以城南供應量最大，三個區(qū)域供應面積分別為10

58、1.95萬平米、92.79萬平米和74.43萬平米，分別占市場新增供應量的28.3%，25.8%和20.7%。城北區(qū)域由于在售項目少，自去年以來，供應量一直偏少，2011年上半年新增供應41.56萬平米，同比增長53.3%，環(huán)比減少0.1%。隨著各大開發(fā)商陸續(xù)進駐城北，城北區(qū)域后市供應將有較大幅度的增長。圖 SEQ 圖 * ARABIC17：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位新增供應面積萬平萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC18：2009-2011上半年成都一手商品住宅市場各方位新增供應占比情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫2.2 各方位商品住宅成交均下滑相較2

59、010年下半年，今年上半年各方位成交量均出現(xiàn)下滑。其中，降幅最大的城北，商品住宅成交面積合計37.66萬平米，環(huán)比減少46.4%。該區(qū)域由于在售樓盤數(shù)較少，上半年成交量僅占市場份額的10.3%，同比下降6.1個百分點，環(huán)比下降3.2個百分點。降幅最小的城南區(qū)域新盤林立，隨著天府新城建設的推進，區(qū)域抗跌性日益增強，區(qū)域上半年成交所占市場份額為34.1%，登上頭把交椅。2011年上半年該區(qū)域商品住宅成交面125.21萬平米，同比增長29.5%，環(huán)比減少12.6%。城東區(qū)域和城西區(qū)域上半年成交量不相伯仲，分別為81.64萬平米和97.37萬平米，市場成交份額分別為22.2%和26.5%。兩個區(qū)域成交

60、量環(huán)比跌幅都在35%左右。城中區(qū)域成交占比依然最小，雖然上半年該區(qū)域供應量已趕超城北區(qū)域，然該區(qū)域項目多為投資小戶型或豪宅大戶型，在限購政策下屬于不討好的產(chǎn)品，因而銷量欠佳。區(qū)域2011年上半年成交面積25.37萬平米，環(huán)比減少15.7%，市場成交份額為6.9%。圖 SEQ 圖 * ARABIC19：2009-2011年成都一手商品住宅市場各方位成交情況萬平萬平方米數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫圖 SEQ 圖 * ARABIC20：2009-2011年成都一手商品住宅市場各方位成交占比情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫2.3 各方位市場月度供應波動較大 成交受政策影響明顯城中市場供需情況圖 SEQ 圖 * ARA