個(gè)人住房貸款概述

1、第二十章 個(gè)人住房貸款20.1 概述20.1.1 定義個(gè)人住房貸款是指中國(guó)建設(shè)銀行向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建筑、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 20.1.2 貸款對(duì)象 具有完全民事行為能力的中國(guó)公民、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。 20.1.3 貸款種類 1.按照貸款的資金來源劃分 個(gè)人住房貸款能夠劃分為自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房托付貸款和個(gè)人住房組合貸款。 （1）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建筑、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 （2）公積金個(gè)人住房托付貸款

2、，是指中國(guó)建設(shè)銀行受地點(diǎn)住房基金治理部門托付，利用托付人提供的資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)由托付人承擔(dān)。 （3）個(gè)人住房組合貸款，是指對(duì)按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建筑、大修各類型住房時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行同時(shí)為其發(fā)放公積金個(gè)人住房托付貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款而形成的特定貸款組合。鑒于個(gè)人住房組合貸款是由公積金個(gè)人住房托付貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但貸款人、資金來源、利率不同，需要分不簽訂借款合同。 2.按住房交易形態(tài)劃分 （1）個(gè)人（首次交易）住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)住房一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買各類型住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款

3、，俗稱“一手房”個(gè)人住房貸款或稱新建房個(gè)人住房貸款。（2）個(gè)人再交易住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個(gè)人住房貸款。（3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房（含商業(yè)用房）時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的自然人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。所交易住房稱為轉(zhuǎn)讓住房，出售轉(zhuǎn)讓住房的貸款客戶稱為住房轉(zhuǎn)讓人，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款用于購(gòu)買轉(zhuǎn)讓住房的自然人稱為借款人，住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個(gè)人住房貸款稱為原借款。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款俗稱“轉(zhuǎn)按貸款”。 3.按貸款的用途劃分 （1）個(gè)人住房

4、貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。 （2）個(gè)人商業(yè)用房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。所稱商業(yè)用房是指借款人購(gòu)置的用于盈利的經(jīng)營(yíng)性房屋。 （3）個(gè)人自建房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)自行建筑各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。（4）集資建房個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向參加單位集資建房的職工發(fā)放的住房貸款。（5）個(gè)人組合貸款，是個(gè)人在申請(qǐng)購(gòu)買住房貸款時(shí)，同時(shí)申請(qǐng)其他品種的個(gè)人貸款。目前要緊有住房與購(gòu)車組合貸款、住房與裝修組合貸款等。個(gè)人組合

5、貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款方法，按照不同的期限、金額、利率等規(guī)定執(zhí)行。20.1. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人應(yīng)同時(shí)具備以下條件： 1.有合法的身份； 2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 3.有合法有效的購(gòu)買、建筑、大修房屋的合同、協(xié)議以及建設(shè)銀行要求提供的其他證明文件； 4.有所購(gòu)（建、大修）住房全部?jī)r(jià)款20%（含）以上的自籌資金，并保證用于所購(gòu)（建、大修）住房的首付款；個(gè)人商業(yè)用房貸款自籌資金需達(dá)到所購(gòu)商業(yè)用房的40以上。 5.能提供有建設(shè)銀行認(rèn)可的有效、足額擔(dān)保；6.建設(shè)銀行規(guī)定的其他條件。20.1.5 1. 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買或集資建筑第一套自住住房，且以

6、所購(gòu)住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購(gòu)房款、個(gè)人實(shí)際應(yīng)出資部分（集資建房）或者住房評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的80%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)當(dāng)提高首付款比例。 2. 借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房，貸款金額最高不得超過購(gòu)房款或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60%。 3. 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款用于自建、大修住房的，貸款金額一般不超過建筑（修理）費(fèi)用的70%。 4. 以符合條件的有價(jià)證券(包括財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)債、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單)質(zhì)押的個(gè)人住房貸款，貸款金額最高不得超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90%

7、； 5. 以建設(shè)銀行認(rèn)可的除住房和有價(jià)證券以外的其他財(cái)產(chǎn)抵押的個(gè)人住房貸款，貸款金額最高不得超過抵押物價(jià)值的70%； 6. 以住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款金額最高不得超過所購(gòu)（建、大修）住房?jī)r(jià)值的50%； 7. 對(duì)由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的個(gè)人住房組合貸款、自營(yíng)性個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房托付貸款金額之和最高不得超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80；對(duì)由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的單一的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，貸款金額最高不得超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的70。 8.托付性個(gè)人住房貸款的金額按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金治理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。20.1.6 貸款期限 個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。 1. 以

8、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款期限一般不得超過5年； 2. 以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，貸款期限不得超過所抵押房產(chǎn)的使用年限； 3. 用有價(jià)證券質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過有價(jià)證券的到期日。若用不同期限的有價(jià)證券作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限；4. 對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的個(gè)人住房組合貸款，其中自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的貸款期限最長(zhǎng)不超過公積金個(gè)人住房貸款期限；對(duì)有住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的單一的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，其貸款期限最長(zhǎng)不得超過15年；5.對(duì)借款人已離退休或立即離退休的，貸款期限不應(yīng)過長(zhǎng)，一般男性自然人，其還款年限不能超過65歲，女性自然人，其還款年限不

9、能超過60歲；6. 借款人申請(qǐng)貸款的金額較大的，貸款期限一般不宜采納1年或1年以下的貸款期限；7. 個(gè)人商業(yè)用房貸款，貸款期限最長(zhǎng)為10年；8托付性個(gè)人住房貸款期限按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金治理中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。20.1.7 貸款利率個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1. 貸款購(gòu)買房改房或購(gòu)（建）第一套自住住房的（高檔商品房、不墅除外），貸款利率按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行。 2. 貸款購(gòu)買高檔商品房、不墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，貸款利率按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行（可浮動(dòng)）。 3. 貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行

10、。目前個(gè)人住房貸款利率調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行： （1）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，接著執(zhí)行合同利率；（2）貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。20.2 操作程序和要求個(gè)人住房貸款操作流程與信貸業(yè)務(wù)差不多操作流程差不多相同，但新建房（“一手房”）個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房托付貸款比一般的貸款程序多一個(gè)貸前預(yù)備時(shí)期，其業(yè)務(wù)流程如下所示：貸前預(yù)備貸前咨詢貸款受理貸前調(diào)查貸款審核貸款審批貸款發(fā)放貸后治理20.2.1 貸前預(yù)備20.2.1.1 個(gè)人住房貸款項(xiàng)目審查銀行在對(duì)借款人購(gòu)買的期房發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，在該住房的房屋

11、所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由開發(fā)商為借款人提供時(shí)期性連帶責(zé)任保證。因此，在銀行為購(gòu)房人提供個(gè)人住房貸款前，應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目及開發(fā)商進(jìn)行全面審查，確定合作項(xiàng)目。下面即以一般的商品住房為例，來講明對(duì)個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查。 20.2.1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信審查 1.應(yīng)審查的企業(yè)資料（1）經(jīng)國(guó)家工商行政治理機(jī)關(guān)年審?fù)ㄟ^的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證； （3）企業(yè)資信等級(jí)證書； （4）企業(yè)稅務(wù)登記證明； （5）企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表； （6）貸款證（卡）； （7）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者情況介紹； （8）商品房銷售貸款合作申請(qǐng)書；（9）企業(yè)董事會(huì)同意辦理商品房銷售貸款合作的決議

12、（有符合規(guī)定人數(shù)的董事簽字的原件，其內(nèi)容應(yīng)包括同意對(duì)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房者提供連帶責(zé)任擔(dān)保）； （10）建設(shè)銀行認(rèn)為其他需要的資料。2.企業(yè)資信審查（1）通過審查企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)是否合法，掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限和經(jīng)營(yíng)范圍，了解企業(yè)注冊(cè)資本和法人代表，確定項(xiàng)目開發(fā)、銷售是否在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)；（2）資質(zhì)等級(jí)是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，通過審核資質(zhì)等級(jí)能夠了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術(shù)力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息；（3）資信等級(jí)是企業(yè)信用程度的形象標(biāo)識(shí)，通過審查資信等級(jí)證書，可了解企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力；（4）通過稅務(wù)登記證明，了解企業(yè)按期納稅的情況，會(huì)

13、同企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，可較準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和依法納稅情況；（5）通過審查企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表，了解企業(yè)一定時(shí)期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和資金實(shí)力，從而對(duì)企業(yè)的擔(dān)保能力作出推斷；（6）通過審查貸款證（卡），了解企業(yè)借款和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況，推斷企業(yè)的擔(dān)保能力、融資能力，為推斷項(xiàng)目能否按期竣工提供參考；（7）通過審查企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者情況，能夠?qū)ζ髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的履歷、資信狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、學(xué)歷等情況進(jìn)行了解，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的結(jié)構(gòu)、凝聚力、信譽(yù)、決策能力進(jìn)行分析，為今后能否合作以及如何樣合作作好預(yù)備；（8）審查商品房銷售貸款合作申請(qǐng)書及企業(yè)董事會(huì)關(guān)于同意辦理商品房銷售貸款合作的決議，了解企業(yè)

14、申請(qǐng)的按揭金額，以及企業(yè)董事會(huì)對(duì)進(jìn)行銷售貸款合作的態(tài)度。20.2.1.1.2 項(xiàng)目審查1. 應(yīng)審查的項(xiàng)目資料（1）土地使用權(quán)證；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程開工許可證；（5）商品房銷（預(yù)）售許可證；（6）項(xiàng)目開發(fā)合作協(xié)議書（開發(fā)項(xiàng)目由兩個(gè)以上企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)提供）；（7）工程竣工驗(yàn)收合格證（現(xiàn)樓提供）；（8）建設(shè)銀行認(rèn)為需要審查的其他資料。在對(duì)上述項(xiàng)目資料的進(jìn)行審查時(shí)，要對(duì)資料的復(fù)印件與原件進(jìn)行對(duì)比，對(duì)原件所蓋印章進(jìn)行審查，檢查資料的真實(shí)性；查看資料上有關(guān)部門規(guī)定的有效期限，確定項(xiàng)目資料是否有效。2.項(xiàng)目的合法性審查（1）項(xiàng)目開發(fā)的合法性審查通過審查

15、開發(fā)商的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確定開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納土地出讓金，土地使用是否經(jīng)批準(zhǔn)，工程建筑時(shí)刻是否在有效期間內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，從而確定項(xiàng)目的開發(fā)是否合法。其中應(yīng)注意土地使用權(quán)是否已被抵押，對(duì)土地使用權(quán)已被其他銀行抵押的項(xiàng)目，建設(shè)銀行一般不應(yīng)再為該項(xiàng)目提供商品房銷售貸款。（2）項(xiàng)目銷售的合法性審查通過審查項(xiàng)目的商品房銷（預(yù)）售許可證，確定項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T批準(zhǔn)、銷售的商品房是否被抵押、銷售的對(duì)象是否符合規(guī)定，外銷房是否通過有關(guān)批準(zhǔn)程序等。3.項(xiàng)目工程進(jìn)度審查由于商品房的預(yù)售都需通過當(dāng)?shù)卣课葜卫聿块T的同意，一般政府部門

16、對(duì)商品房預(yù)售時(shí)的工程進(jìn)度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進(jìn)行商品房銷售貸款合作時(shí)需對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行審查，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)度是否符合有關(guān)規(guī)定作出推斷。4.項(xiàng)目資金到位情況審查：審查開發(fā)企業(yè)自籌資金是否到位。5.實(shí)地考察在對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，要緊調(diào)查了解以下情況：（1）項(xiàng)目有關(guān)資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，有關(guān)文件是否通過政府有權(quán)批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。（2）進(jìn)一步認(rèn)定開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)活動(dòng)的資格：一是檢查工程的結(jié)構(gòu)是否與建設(shè)工程規(guī)劃許可證相符，確保工程非違規(guī)施工；二是檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否到達(dá)政府部門規(guī)定預(yù)售的形象進(jìn)度。（3）檢

17、查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)實(shí)際，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性推斷。20.2.1.1.3 撰寫調(diào)查報(bào)告信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對(duì)開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及實(shí)地考察后，撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況。2.開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景。3.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)。4.項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論和可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及成數(shù)的建議。20.2.1.1.4 審核與

18、核準(zhǔn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。20.2.1.1.5 合作關(guān)系的確定及合作協(xié)議的執(zhí)行1.簽訂合作協(xié)議項(xiàng)目通過審查批準(zhǔn)，同意提供商品房銷售貸款的，即納入各行個(gè)人住房貸款項(xiàng)目庫(kù)。在辦理各項(xiàng)目購(gòu)房人的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前，建設(shè)銀行要與開發(fā)商協(xié)商，盡量爭(zhēng)取與開發(fā)商簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書，以明確雙方合作事項(xiàng)、職責(zé)等。商品房銷售貸款合作協(xié)議書的要緊內(nèi)容應(yīng)包括：（1）合作雙方的名稱；（2）雙方合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（3）銀行提供商品房銷售貸款的規(guī)模、期限、成數(shù)；（4）企業(yè)同意對(duì)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房者提供時(shí)期性連帶責(zé)任擔(dān)保，并保證在為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證后，及時(shí)協(xié)助銀行辦理房屋抵押

19、登記手續(xù)；（5）企業(yè)在建設(shè)銀行開立保證金賬戶或住房結(jié)算賬戶，并承諾保留一定存款余額，當(dāng)借款人未按時(shí)還款時(shí)，經(jīng)辦行可按合同約定，直接從保證金賬戶或住房結(jié)算賬戶中扣收借款人欠付的貸款本息。2.簽訂協(xié)議后的治理銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，還需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和合作項(xiàng)目進(jìn)行治理工作，具體包括：（1）在開發(fā)商預(yù)售樓宇未竣工前，設(shè)置商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶，以保證專款專用，即購(gòu)房人的借款全部用于項(xiàng)目的建設(shè)；（2）及時(shí)了解開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，防止?fàn)€尾工程；（3）定期考察開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的履行能力；（4）檢查對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的個(gè)人住房貸款是否超過按揭總規(guī)模；（5）了解借款人的入住情況及住房的使用情

20、況等；（6）發(fā)覺借款人違約后應(yīng)及時(shí)通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任；（7）緊密注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等等。銀行批準(zhǔn)的商品房貸款規(guī)模用完之后，開發(fā)企業(yè)如需要增加規(guī)模，應(yīng)再向銀行提出申請(qǐng)，銀行將依照以往與其合作的情況和自身的資金狀況，決定是否接著合作。20.2.1.2 公積金個(gè)人住房貸款托付合同的審查由于公積金個(gè)人住房貸款的資金來源要緊為職工繳存的住房公積金，依照住房公積金治理?xiàng)l例，托付性個(gè)人住房貸款是銀行的一項(xiàng)托付貸款業(yè)務(wù)，銀行必須受當(dāng)?shù)刈》抠Y金治理中心（以下簡(jiǎn)稱資金中心）的托付，才能辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。因此，在受理公積金個(gè)人住房貸款申請(qǐng)前，應(yīng)首先審查資金中心是否與我行簽訂了辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的托付貸款合同

21、，并審查托付貸款合同中是否差不多明確了以下事項(xiàng)：1.由資金中心負(fù)責(zé)貸款的審查和審批；2.托付性個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)由資金中心承擔(dān)；3.資金中心不得強(qiáng)令受托銀行違規(guī)發(fā)放托付性個(gè)人住房貸款；4.受托銀行未按托付貸款合同的約定發(fā)放的托付性個(gè)人住房貸款形成的風(fēng)險(xiǎn)由受托銀行承擔(dān)。20.2.220.2.2.1 貸前咨詢的渠道和方式各級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)通過網(wǎng)上銀行、電話銀行、客戶服務(wù)中心、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗口咨詢、業(yè)務(wù)宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。20.2.2.2 個(gè)人住房貸款貸前咨詢的要緊內(nèi)容1.個(gè)人住房貸款產(chǎn)品介紹；2.申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件；3.申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的

22、資料；4.辦理個(gè)人住房貸款的程序；5.個(gè)人住房貸款利率、還款方式及還款額參考表；6.與個(gè)人住房貸款有關(guān)的保險(xiǎn)、抵押登記、公證等事項(xiàng)；7.合作樓盤及開發(fā)商、合作中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)情況；8.獵取個(gè)人住房借款申請(qǐng)書等申請(qǐng)表格及有關(guān)信息的渠道；9.個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。20.2.3 貸款受理20.2.3.1 受理部門和人員各行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)受理個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，并設(shè)立貸款受理崗。成立個(gè)人住房貸款中心集中辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的行，為妥善處理集中辦理業(yè)務(wù)與客戶分散的關(guān)系，各城區(qū)支行可同意個(gè)人住房貸款中心托付受理個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，并對(duì)客戶提交的材料是否齊全進(jìn)行初審后送個(gè)人住房貸款中

23、心進(jìn)行調(diào)查、審批等。20.2.3.2 受理程序20.2.3.2.1 同意申請(qǐng)借款人通過咨詢了解，明確其貸款的種類后，可分不依照不同的貸款種類，辦理個(gè)人住房貸款申請(qǐng)手續(xù)。若借款人按時(shí)足額交存了住房公積金，能夠向當(dāng)?shù)刈》抗e金治理中心提出貸款申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后，持當(dāng)?shù)刈》抗e金治理中心出具的公積金個(gè)人住房貸款托付通知單，向我行申請(qǐng)住房公積金貸款（具體操作按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金治理中心的有關(guān)規(guī)定辦理）；若個(gè)人住房公積金貸款未能滿足借款人的購(gòu)（建、大修）住房資金需求或借款人不符合個(gè)人住房公積金貸款條件的，能夠申請(qǐng)我行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。若借款人申請(qǐng)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，貸款受理人應(yīng)要求其填寫中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房

24、借款申請(qǐng)書，并按申請(qǐng)的貸款品種提交申請(qǐng)材料。關(guān)于有共同申請(qǐng)人的，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。1.個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款申請(qǐng)材料清單（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等； （3）合法有效的購(gòu)房合同； （4）涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明； （5）涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及

25、收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；保證人為法人且與我行簽訂商品房銷售合作協(xié)議的，不需要針對(duì)單筆個(gè)人住房貸款提供上述材料； （6）借款人已付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；（7）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。2.個(gè)人再交易住房貸款申請(qǐng)材料清單（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入

26、證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明；（3）與房屋產(chǎn)權(quán)所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。 （4）交易房屋的權(quán)屬證書，即房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證。共有的房屋，還包括房屋共有權(quán)證或房地產(chǎn)共有權(quán)證； （5）自籌資金證明，借款人提出申請(qǐng)時(shí)必須擁有所購(gòu)再交易住房交易價(jià)格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶； （6）涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。以所購(gòu)再交易住房或其他抵押物抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的對(duì)交易房產(chǎn)或其他抵押物的

27、評(píng)估報(bào)告；（7）涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；（8）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件資料。3.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款申請(qǐng)材料清單 （1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件。 （2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明。 （3）借款人與住房轉(zhuǎn)讓人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議。轉(zhuǎn)讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。 （

28、4）住房轉(zhuǎn)讓人的原借款合同原件和復(fù)印件（復(fù)印件與原件核對(duì)無誤后，原件退還住房轉(zhuǎn)讓人）。 （5）所轉(zhuǎn)讓住房已辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)提供有關(guān)房屋權(quán)屬證書（房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋，還包括房屋共有權(quán)證或房地產(chǎn)共有權(quán)證,下同）。未辦妥房屋權(quán)屬證書的，需提供住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同復(fù)印件。 （6）如轉(zhuǎn)讓住房為原借款的抵押物，且個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原借款的建設(shè)銀行不一致的，則應(yīng)出具原借款建設(shè)銀行同意該房產(chǎn)出售的書面證明。（7）轉(zhuǎn)讓住房為期房或轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房但未辦妥抵押登記，尚處于開發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保時(shí)期的，須向建設(shè)銀行提供開發(fā)商或擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的同意為該房產(chǎn)項(xiàng)下新的貸款接著

29、提供擔(dān)保的書面文件。（8）借款人以所購(gòu)轉(zhuǎn)讓住房抵押，且轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房并作為原借款抵押物已辦妥抵押登記手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓住房未辦妥過戶手續(xù)及抵押登記手續(xù)前，需提供建設(shè)銀行認(rèn)可的其他貸款擔(dān)保方式作為時(shí)期性擔(dān)保，至住房轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到借款人名下，借款人取得住房權(quán)屬證明，并辦妥貸款抵押登記手續(xù)為止。假如轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原建設(shè)銀行為同一經(jīng)辦行，借款人可不提供其他時(shí)期性擔(dān)保，但借款人、住房轉(zhuǎn)讓人必須向建設(shè)銀行出具承諾函，承諾原借款抵押登記注銷、房產(chǎn)過戶、新貸款抵押登記必須由住房轉(zhuǎn)讓人、借款人和建設(shè)銀行經(jīng)辦人員一起到房地產(chǎn)治理部門一并辦理。 （9）自籌資金證明，借款人提出申請(qǐng)時(shí)必須擁有所購(gòu)住房交易

30、價(jià)格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶。（10）涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。以所購(gòu)住房抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的對(duì)交易房產(chǎn)（抵押物）的評(píng)估報(bào)告。（11）涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等。（12）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。4.集資建房個(gè)人住房貸款申請(qǐng)材料清單（1）有權(quán)部門批準(zhǔn)的集資建房打算和批文； （2）單位集資方案； （3）參加集資建房的職工差不多情況表； （

31、4）單位出資部分交存在建設(shè)銀行的資金證明； （5）建設(shè)銀行認(rèn)可的個(gè)人已交集資建房款的憑證； （6）借款申請(qǐng)人與單位簽訂的集資建房合同或協(xié)議； （7）借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔(dān)保有關(guān)材料等比照個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款所需材料。5.個(gè)人自建房貸款申請(qǐng)材料清單 （1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證及相關(guān)材料； （2）與工程承建方簽訂的工程承包合同； （3）經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)審定或認(rèn)可的建筑房屋所需資金的工程（材料）預(yù)算書； （4）自籌資金或建設(shè)工程量已達(dá)到工程預(yù)算規(guī)定比例的證明，包括自籌資金或已投入資金的有關(guān)證明文件； （5）借款人身份證件

32、、償還貸款能力證明材料、貸款擔(dān)保有關(guān)材料等比照個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款所需材料。20.2.3.2.2 初審貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，要緊審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。假如申請(qǐng)人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人講明緣故。假如借款申請(qǐng)人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。20.2.4 貸前調(diào)查 貸前調(diào)查是對(duì)借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性和對(duì)借款人的品

33、行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。20.2.4.1 調(diào)查部門和人員各經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門為個(gè)人住房貸款的調(diào)查部門。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)設(shè)立貸前調(diào)查崗，貸前調(diào)查崗位人員與貸款受理崗位人員能夠互相兼任。20.2.4.2 調(diào)查方式及要求貸前調(diào)查能夠采取與借款申請(qǐng)人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式進(jìn)行。貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請(qǐng)人（包括共同申請(qǐng)人）面談一次，面談能夠在受理貸款申請(qǐng)的同時(shí)進(jìn)行。貸前調(diào)查人應(yīng)通過面談了解借款申請(qǐng)人的差不多情況、借款所購(gòu)（建）房屋情況以及調(diào)查人員認(rèn)為應(yīng)調(diào)查的其他內(nèi)容。貸前調(diào)查人與申請(qǐng)人面談應(yīng)作書面記

34、錄，對(duì)可能存在真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容、申請(qǐng)材料中未包含但應(yīng)作為貸款審批依據(jù)的內(nèi)容、以及其他可能對(duì)貸款產(chǎn)生重大阻礙的內(nèi)容應(yīng)作詳細(xì)記錄。書面面談?dòng)涗洃?yīng)由貸前調(diào)查人和借款申請(qǐng)人當(dāng)面簽字后存檔作為貸款審批依據(jù)。20.2.4.320.2.4.3貸款調(diào)查人應(yīng)對(duì)以下申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。所有文件副本（復(fù)印件）均需由貸款調(diào)查人負(fù)責(zé)驗(yàn)證文件正本后于副本蓋章證實(shí)。1.審核借款申請(qǐng)人（包括共同申請(qǐng)人、代理人）身份證明 （1）貸前調(diào)查人須驗(yàn)證借款申請(qǐng)人提交的身份證件與申請(qǐng)人是否一致，原件和復(fù)印件是否一致，是否經(jīng)有權(quán)部門簽發(fā)，是否在有效期內(nèi)； （2）關(guān)于借款申請(qǐng)人托付他人辦理購(gòu)房貸款申請(qǐng)手續(xù)的，還須審核經(jīng)公證的托付書以及代理人的

35、身份證件。2.審核借款申請(qǐng)人償還能力證明借款申請(qǐng)人償還能力證明材料要緊包括：（1）穩(wěn)定的工資收入證明，如至少過去三個(gè)月的工資單、工資卡或存折、住房公積金繳交清單等；（2）投資經(jīng)營(yíng)收入證明，如驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、股東分紅決議、納稅證明等；（3）財(cái)產(chǎn)情況證明，如房產(chǎn)證、存單、股票、債券等； （4）其他收入證明材料。 貸前調(diào)查人應(yīng)結(jié)合借款申請(qǐng)人所從事的行業(yè)、所任職務(wù)等信息對(duì)其收入水平及證明材料的真實(shí)性作出推斷，必要時(shí)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查、取證。3.審核首付款證明（1）個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款的首付款證明材料包括開發(fā)商開出的發(fā)票或收據(jù)、借款申請(qǐng)人支付首付款的銀行進(jìn)賬單等，其中開發(fā)商開出的首付款收據(jù)應(yīng)與

36、銀行進(jìn)賬單同時(shí)使用作為首付款證明材料。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)發(fā)票是否為稅務(wù)局核發(fā)的商品房專用發(fā)票；首付款證明是否由售房單位開具并加蓋售房單位的財(cái)務(wù)專用章；首付款證明原件與復(fù)印件是否一致、首付款金額是否達(dá)到貸款條件要求、交款單據(jù)上列明的所購(gòu)房產(chǎn)是否與購(gòu)房合同或協(xié)議一致；交款人是否與借款人一致。對(duì)借款申請(qǐng)人尚沒有交付首付款或沒有足額交付首付款的，必須要求其提供可用于足額支付首付款的存款證明，并確定存款單據(jù)、憑證為借款人所有，真實(shí)、有效；存款單據(jù)查驗(yàn)后，原件退借款人，復(fù)印件留存。（2）對(duì)個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，借款申請(qǐng)人在建設(shè)銀行開立的專門存款賬戶內(nèi)存入的資金或其他存款憑證能夠作為購(gòu)房自籌資

37、金證明。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)借款申請(qǐng)人是否有足夠的購(gòu)房自籌資金，確認(rèn)借款申請(qǐng)人提供的存款憑證等自籌資金為借款申請(qǐng)人所有。（3）對(duì)集資建房個(gè)人住房貸款，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)集資建房單位是否已在我行開立集資建房資金賬戶，并差不多按集資方案中要求將單位應(yīng)出資部分存入該賬戶；個(gè)人交付建房款的銀行收款憑證、或者單位開出的收款憑證能夠作為首付款證明。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)個(gè)人是否差不多按照規(guī)定比例交付集資建房款（首付款），且已存入集資建房單位在我行開立的集資建房資金賬戶。（4）對(duì)個(gè)人自建房貸款，借款申請(qǐng)人在建設(shè)銀行的存款證明及資金投入證明能夠作為自籌資金憑證。貸款調(diào)查人應(yīng)驗(yàn)證借款申請(qǐng)人提供的自籌資金證明是否真實(shí)、足額，

38、自籌資金是否差不多到位。4.審核購(gòu)房合同或協(xié)議（1）個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)借款申請(qǐng)人提交的商品房銷售合同或協(xié)議上的房屋座落地與房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售許可證或售房單位的房地產(chǎn)權(quán)證是否一致，并依照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況審核購(gòu)房合同的交易鑒證和銷售登記手續(xù)是否辦妥；查驗(yàn)合同簽署日期是否明確，所購(gòu)住房是現(xiàn)房依舊期房，交房日期明確；所售住房面積、售價(jià)是否明確、合理等；核對(duì)商品房買賣合同中的賣方是否是該房產(chǎn)的所有人，簽字人是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章是否真實(shí)有效；商品房買賣合同中的買方是否與借款人姓名一致等。（2）個(gè)人再交易住房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)交易房屋的權(quán)屬證明文件是否為有

39、權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，房屋共有人是否同意將該房屋出售；查驗(yàn)借款申請(qǐng)人與售房人簽訂的房屋交易合同是否合法、有效，合同簽署日期是否明確，所交易住房面積、售價(jià)是否明確、合理，是否在房屋交易治理部門進(jìn)行銷售登記備案等。（3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款對(duì)未辦妥房屋權(quán)屬證書的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同是否合法、有效，對(duì)差不多辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓住房的權(quán)屬證書是否為有權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，轉(zhuǎn)讓住房共有人是否同意將該房屋出售；查驗(yàn)借款申請(qǐng)人與住房轉(zhuǎn)讓人簽訂的住房交易合同是否合法、有效。關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款轉(zhuǎn)讓住房為原借款抵押物的，需查驗(yàn)原借款的建設(shè)銀行是否同意該房產(chǎn)出售等。（

40、4）集資建房個(gè)人住房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)借款人是否在集資建房單位提供的職工名單上，借款人與集資建房單位簽訂的合同或者協(xié)議內(nèi)容是否齊全，是否合法、有效。（5）個(gè)人自建房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)借款申請(qǐng)人提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等材料是否是有權(quán)部門簽發(fā)、是否有效；工程預(yù)確實(shí)是否合理，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)審定認(rèn)可；工程合同內(nèi)容是否齊全、是否有效合法。5.審核擔(dān)保材料（1）采取抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，貸前調(diào)查人應(yīng)核查借款申請(qǐng)人提交的抵押物或質(zhì)押權(quán)利憑證的權(quán)屬是否清晰無異議。需要評(píng)估抵押物的，應(yīng)審核抵押物估價(jià)報(bào)告書是否為原件，并加蓋出具部門印章；是否是我行認(rèn)可的評(píng)

41、估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，報(bào)告書是否完整，無缺頁，關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否完整，準(zhǔn)確；如借款人以所購(gòu)住房作為抵押的，報(bào)告書中住房?jī)r(jià)格、面積、地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等關(guān)鍵內(nèi)容是否表述清晰。 （2）采取保證擔(dān)保的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)貸款保證人同意提供保證的書面承諾及保證人資信證明材料是否真實(shí)、有效等。保證材料的審查要求參見本手冊(cè)第三篇第三章信貸擔(dān)保。20.2.4.3借款申請(qǐng)人資信調(diào)查，要緊是對(duì)借款申請(qǐng)人的主體資格、償債能力、還款意愿、信用記錄情況等進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容要緊包括：1.借款人主體資格重點(diǎn)推斷借款人是否具備完全民事行為能力，核實(shí)借款人的年齡及健康狀況。2.借款人家庭收支情況貸前調(diào)查人通過與借款人面談、電話查

42、詢、審查借款人提供的收入證明材料等方式，按照審慎原則，核實(shí)借款人的家庭收入情況，并將借款人家庭的薪資、財(cái)產(chǎn)等收入折算成月收入；同時(shí)調(diào)查借款人家庭支出情況，了解借款人正常的除購(gòu)房貸款以外的消費(fèi)支出、債務(wù)支出情況；以月總收入減去月總支出得到借款人家庭的月凈收入，確定借款人負(fù)債能力。3.調(diào)查借款申請(qǐng)人的信用記錄情況。貸前調(diào)查人要通過訪談、電話調(diào)查、行內(nèi)外信息系統(tǒng)等多渠道調(diào)查借款申請(qǐng)人信用紀(jì)錄是否良好、是否有還貸意愿、是否有不良記錄；要充分利用本行共享信息，調(diào)查了解借款申請(qǐng)人與我行的歷史往來，如信用卡對(duì)賬單、個(gè)人活期儲(chǔ)蓄賬戶往來記錄、貸款償還情況記錄等。4.調(diào)查借款申請(qǐng)人是否差不多利用個(gè)人住房貸款購(gòu)買

43、住房。對(duì)借款人借款購(gòu)買多套住房或已有其他負(fù)債的，要調(diào)查借款人的還款記錄，并對(duì)其負(fù)債能力進(jìn)行全面測(cè)評(píng)；5.對(duì)申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的借款人，在測(cè)算其還款能力時(shí)，還要對(duì)其所購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)前景、經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分析預(yù)測(cè)；6.貸前調(diào)查人應(yīng)依照調(diào)查內(nèi)容，對(duì)借款申請(qǐng)人的資信進(jìn)行測(cè)評(píng)（個(gè)人信貸系統(tǒng)上線后進(jìn)行）。20.2.4.3貸款調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人購(gòu)房行為的真實(shí)性，對(duì)存在虛假購(gòu)房行為套貸的，不予貸款。對(duì)出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查：1.多個(gè)借款申請(qǐng)人具有某一共性。例如，借款申請(qǐng)人為項(xiàng)目開發(fā)商、建筑施工單位、建材供應(yīng)商、銷售代理商的職工、親屬，或者收入證明由同一單位開出，或者來自于異地同一地區(qū)等；2.向借款申

44、請(qǐng)人工作單位調(diào)查其情況時(shí)，所提供工作單位不存在或者查無此人；3.申請(qǐng)貸款所購(gòu)買房屋的價(jià)格與該地區(qū)同類樓盤價(jià)格相比異常；4.借款申請(qǐng)人對(duì)所購(gòu)買房屋情況不了解；5.借款申請(qǐng)人收入明顯與實(shí)際情況不符；6.再交易住房的交易雙方有親屬關(guān)系。20.2.4.31.對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）抵押物的合法性。包括調(diào)查抵押物是否屬于擔(dān)保法及其司法解釋規(guī)定且我行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍； （2）抵押人對(duì)抵押物占有的合法性。包括抵押物已設(shè)定抵押權(quán)屬情況，抵押物權(quán)屬情況是否符合設(shè)定抵押的條件，借款申請(qǐng)人提供的抵押物是否為抵押人所擁有，財(cái)產(chǎn)共有人是否同意抵押，抵押物所有權(quán)是否完整； （3）抵押物價(jià)值與存續(xù)

45、狀況。包括抵押物是否真實(shí)存在、存續(xù)狀態(tài)，交易價(jià)格是否合理。關(guān)于個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款項(xiàng)下的抵押房產(chǎn)，或其他貸款品種中建設(shè)銀行認(rèn)為需要評(píng)估的抵押物，要檢查其是否經(jīng)我行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押物價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，以及評(píng)估方法是否科學(xué)、評(píng)估結(jié)果是否合理。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)格的，調(diào)查人可要求經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。 2.對(duì)采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的有價(jià)證券是否在我行個(gè)人住房貸款方法規(guī)定的范圍內(nèi)，是否有偽造跡象。能夠用于個(gè)人住房貸款質(zhì)押的權(quán)利憑證包括1999年以

46、后（含1999年）財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)債、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單； （2）出質(zhì)人對(duì)質(zhì)押權(quán)利占有的合法性。包括調(diào)查權(quán)利憑證上的所有人與出質(zhì)人是否為同一人，出質(zhì)人是否具有處分有價(jià)證券的權(quán)利； （3）質(zhì)押權(quán)利條件。包括調(diào)查有價(jià)證券的價(jià)值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配，質(zhì)物共有人是否同意質(zhì)押。3.對(duì)采取保證擔(dān)保方式的，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）保證人是否符合擔(dān)保法及其司法解釋規(guī)定，具備保證資格；（2）保證人與借款人的關(guān)系；（3）核實(shí)保證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否具有保證意愿并確知其保證責(zé)任；（4）保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證人資格、是否

47、具有代償能力。假如保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在我行黑名單之列、有重大違法行為損害我行利益的，不得作為保證人；對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況、或有負(fù)債、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力；對(duì)開發(fā)商提供時(shí)期性保證擔(dān)保的，要對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況、信用情況（要緊包括履行擔(dān)保責(zé)任情況、履約情況等）、財(cái)務(wù)狀況、高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)情況、是否卷入糾紛、與我行合作情況（要緊包括是否在我行有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、往常合作是否順利等）、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行調(diào)查。（5）保證人為自然人的，應(yīng)要求保證人提交相關(guān)材料，包括差不多情況、經(jīng)濟(jì)收

48、入和財(cái)產(chǎn)證明等。貸前調(diào)查人能夠采取與保證人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的差不多情況、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力、信用情況等。貸前調(diào)查人必須至少直接與保證人面談一次，通過面談了解情況、告知其擔(dān)保責(zé)任與履行的方式，并將談話內(nèi)容作書面面談?dòng)涗洠少J前調(diào)查人和保證人當(dāng)面簽字后存檔作為貸款審批依據(jù)。20.2.4.3貸前調(diào)查完成后，貸款調(diào)查人應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，填寫中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表，提出是否同意貸款的明確意見及貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、需落實(shí)的貸前條件、劃款方式等方面的建議，并形成對(duì)借款申請(qǐng)人償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況

49、以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請(qǐng)資料和面談?dòng)涗浀纫徊⑺唾J款審核人員進(jìn)行貸款審核。20.2.5 貸款審核20.2.5.1 審核部門和人員個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營(yíng)部門設(shè)立貸款審核崗。貸款審核人應(yīng)由經(jīng)營(yíng)部門信貸主管擔(dān)任。20.2.5.2 審核內(nèi)容及要求貸款審核人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性和真實(shí)性審查，對(duì)貸款調(diào)查人提交的中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審核人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審核人對(duì)貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，需安排其他貸款調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。貸款審核人

50、審核完畢后（審核時(shí)刻應(yīng)操縱在1個(gè)工作日之內(nèi)），應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表上簽署審核意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗?、中?guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批。20.2.620.2.6.1 貸款審批人個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行專職貸款審批人審批制度。凡轉(zhuǎn)授有個(gè)人住房貸款審批權(quán)的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)設(shè)立貸款審批崗，按照總行有關(guān)規(guī)定選拔、配備貸款審批牽頭人和專職貸款審批人，嚴(yán)格按規(guī)定的程序與權(quán)限審批個(gè)人住房貸款。20.2.6.2 審批流程20.2.6.2.1 組織報(bào)批材料個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。報(bào)批材料具體包括：

51、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請(qǐng)書、個(gè)人住房貸款方法及操作規(guī)程規(guī)定借款人須提供的材料等。20.2.6.2.2審定申報(bào)材料申報(bào)審批前，經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人應(yīng)認(rèn)真批閱申報(bào)材料，審定報(bào)批材料的真實(shí)性、完整性和有效性。對(duì)同意按照申報(bào)方案辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人應(yīng)在中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表相應(yīng)位置簽字確認(rèn)。20.2.6.2.3審批受理各級(jí)信貸審批部門負(fù)責(zé)本級(jí)行權(quán)限內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的審批受理。未專設(shè)信貸審批部門而又有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)依照實(shí)際情況，確定相應(yīng)信貸治理后臺(tái)部門和科室負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。20.2.6.2.

52、4審批 貸款審批人依據(jù)建設(shè)銀行各類個(gè)人住房貸款方法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從建設(shè)銀行利益動(dòng)身審查每筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，依照借款人的償付能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)可能給建設(shè)銀行帶來的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查： 1.借款人資格和條件是否具備；2.借款用途是否符合銀行規(guī)定；3.申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款方法規(guī)定； 4.借款人提供的材料是否完整、合法、有效； 5.貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及所提貸款建議是否準(zhǔn)確、合理； 6.對(duì)報(bào)批貸款的要緊風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效；

53、 7.其他需要審查的事項(xiàng)。20.2.6.2.5 提出審批意見貸款審批人對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為同意、否決二種。1. “同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項(xiàng)要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。2. “否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)講明具體理由。3.采納單人審批和雙人審批方式時(shí)，貸款審批人直接在個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表上簽署審批意見。采納雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。4.采納雙人審批方式時(shí)，只有當(dāng)兩名貸款審批人同時(shí)簽署“同意”意見時(shí)，審批結(jié)論意見方為“同意”。5.信貸審批部門負(fù)責(zé)收集貸款審批

54、人的審批意見，起草貸款批復(fù)文書，由貸款審批牽頭人審定簽發(fā)并負(fù)責(zé)（采納單人審批方式時(shí)，由有權(quán)專職貸款審批人審定簽發(fā)并負(fù)責(zé)）。貸款批復(fù)文書應(yīng)加蓋審批行印章，一級(jí)分行審批的貸款批復(fù)文書應(yīng)采納正式發(fā)文。6.貸款批復(fù)文書應(yīng)明確講明信貸業(yè)務(wù)的借款人、信貸品種、金額、期限、擔(dān)保方式、還款方式等必要的要素信息。在同時(shí)有多筆業(yè)務(wù)時(shí)，貸款批復(fù)文書能夠以表式的形式匯總下達(dá)。7.關(guān)于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可向原信貸審批部門提請(qǐng)重新審議（稱為復(fù)議），但申請(qǐng)復(fù)議時(shí)申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）須針對(duì)前次審批提出的不同意理由補(bǔ)充相關(guān)資料，原信貸審批部門有權(quán)決定是否安排對(duì)該筆業(yè)務(wù)的復(fù)議。 提請(qǐng)復(fù)議的業(yè)務(wù)

55、，申報(bào)及審批流程和新業(yè)務(wù)相同。對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。20.2.6.2.6 審批意見落實(shí)信貸經(jīng)營(yíng)部門應(yīng)依照貸款審批人的審批意見做好以下工作： 1.對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；2.對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審核、審批程序； 3.對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。20.2.7個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)立貸款發(fā)放崗，負(fù)責(zé)已審批同意的貸款的簽約與發(fā)放工作。貸款發(fā)放崗位人員可由貸前調(diào)查人兼任

56、。對(duì)經(jīng)審批同意的貸款，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)首先通知借款申請(qǐng)人以及其他有關(guān)簽約人，確認(rèn)簽約時(shí)刻。20.2.7.1 填寫合同貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)依照審批意見確定應(yīng)使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)當(dāng)注意以下問題： 1.合同文本要統(tǒng)一使用總行制訂底個(gè)人住房貸款有關(guān)合同文本；必要時(shí)各一級(jí)分行可依照實(shí)際情況對(duì)總行制定的合同文本個(gè)不條款進(jìn)行統(tǒng)一修改、補(bǔ)充，統(tǒng)一適用于該行所轄區(qū)域，經(jīng)本行法律部門審核后報(bào)總行備案，但不得因單筆業(yè)務(wù)對(duì)合同文本條款進(jìn)行修改。對(duì)單筆貸款有專門要求的，能夠在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定。 采取抵押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，與抵押人簽訂個(gè)人住房借款抵押合

57、同；采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，與出質(zhì)人簽訂個(gè)人住房借款質(zhì)押合同；采取保證擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂個(gè)人住房借款合同，與保證人簽訂個(gè)人住房借款保證合同； 采取抵押加時(shí)期性保證方式的，要與借款人、保證人簽訂個(gè)人住房借款合同（抵押加時(shí)期性保證借款）。 2.合同填寫必須做到標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯(cuò)漏、不潦草，防止涂改。 3.需要填寫空白欄且空白欄后有備選項(xiàng)的，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對(duì)未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但依照實(shí)際情況不預(yù)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；對(duì)有多個(gè)空白欄如“其他約定事項(xiàng)”等，對(duì)不填的和未選的空白欄，應(yīng)

58、加蓋“以下空白”字樣的印章。4.貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。 20.2.7.2 審核合同1.合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。 2.合同復(fù)核人員負(fù)責(zé)依照審批意見復(fù)核合同文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性，要緊包括：文本書寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否與審批意見一致；合同條款填寫是否齊全、準(zhǔn)確；文字表達(dá)是否清晰；主從合同及附件是否齊全等。3.合同文本復(fù)核人員應(yīng)就復(fù)核中發(fā)覺的問題及時(shí)與合同填寫人員溝通，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員簽字確認(rèn)。20.2.7.3

59、 簽訂合同合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。 1.在簽訂有關(guān)合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人（包括共同借款人）、保證人等合同簽約方關(guān)于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題等。2.借款人、擔(dān)保人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核驗(yàn)簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場(chǎng)簽字；假如簽約人托付他人代替簽字，簽字人必須出具托付人托付其簽字并經(jīng)公證的托付授權(quán)書。對(duì)保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件。 3.對(duì)采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)要求抵押物共有人當(dāng)面在個(gè)人住房

60、借款抵押合同或者個(gè)人住房借款合同（抵押加時(shí)期性保證借款）上簽字。抵押人如未婚或離婚后尚未再婚，對(duì)個(gè)人住房貸款相關(guān)合同采納公證方式的，在公證筆錄中要求增加詢問借款人婚姻狀況的內(nèi)容；對(duì)個(gè)人住房貸款相關(guān)合同未采納公證方式的，應(yīng)要求借款人出具本人未婚或離婚后尚未再婚情況的簽字聲明，在聲明中明確“本人對(duì)聲明內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對(duì)由此引起的系列問題負(fù)法律責(zé)任”。 4.借款人、擔(dān)保人等簽字后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)將有關(guān)合同文本、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表和合同文本復(fù)核記錄等材料送交建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個(gè)人簽字筆跡制作的個(gè)人名章，之后按照用印治