信托業(yè)發(fā)展概述

1、 信托概述2022/9/220陳靜 張欣云 陳麗靜信托定義信托法定義：“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為”。在投資方式上，信托產(chǎn)品同儲蓄、國債類似，一般有相對固定的期限，明確的收益率（信托為預(yù)計收益率）。投資者購買信托產(chǎn)品后，一般到期便可領(lǐng)取收益及本金，省時、省心。2022/9/221陳靜 張欣云 陳麗靜信托基本原理委托人受托人受益人信托財產(chǎn)管理權(quán)處分權(quán)轉(zhuǎn)移處分設(shè)立信托管理傭金受益權(quán)收益委托人：合格投資者受托人：信托公司23受益人：在中國是委托人，自益信托12022/9/222陳靜

2、張欣云 陳麗靜信托的獨特性與功能信托資金運用橫跨貨幣市場資本市場 實業(yè)市場信托資產(chǎn)實現(xiàn)破產(chǎn)隔離信托融資屬于直接融資范疇信托融資的信用基礎(chǔ)是資產(chǎn)信托與其他金融行為的不同2022/9/223陳靜 張欣云 陳麗靜我國信托業(yè)發(fā)展的歷史回顧2022/9/224陳靜 張欣云 陳麗靜（一）三個歷史發(fā)展時期1949年前舊中國時期 第一家：1913年大連取引所信托株式會社19世紀20年代的“信交風(fēng)潮” 抗戰(zhàn)時期信托業(yè)的興衰1949年到1953年新中國成立初期建國后開始試辦信托業(yè)務(wù)20世紀50年代中期全面停辦1979年起至今的恢復(fù)發(fā)展時期2022/9/225陳靜 張欣云 陳麗靜（二）信托業(yè)的五次清理整頓恢復(fù)發(fā)展初

3、期（1979-1983年） 第二輪擴張與清理整頓（1983-1985年） 第三次清理整頓（1986-1989年） 第四次清理整頓（1990-1998年） 第五次清理整頓和規(guī)范發(fā)展（1999年-至今）2022/9/226陳靜 張欣云 陳麗靜我國信托業(yè)發(fā)展情況（1979-至今）1979-19831979.10 中國銀行信托咨詢公司、中國國際信托投資公司成立；委托貸款和投資為主；1982年，全國各類信托機構(gòu)達620多家；1982年清理非銀行金融信托機構(gòu)。1984年混業(yè)經(jīng)營模式確立；1985年停發(fā)信托貸款和信托投資。1984-19851986-19891988年745家；委托貸款和投資為主；1988年

4、，第三次清理整頓，“三?！保ㄍＶ剐磐匈J款、投資和拆出資金)；大量撤并機構(gòu)，1989年信托機構(gòu)數(shù)量減至339家。1993年金融體制改革，分業(yè)經(jīng)營，分業(yè)管理；銀行控股的信托公司撤并；1994年底信托機構(gòu)共有391家。1990-19981999-至今1999年第五次清理整頓，銀信、信證分離；2001年“一法兩規(guī)” 實施，重新登記后存有59家；2007年修訂“兩規(guī)”，目前54家正常經(jīng)營的信托公司，34家機構(gòu)重新登記。2022/9/227陳靜 張欣云 陳麗靜（三）幾次清理整頓的反思信托業(yè)恢復(fù)發(fā)展的動機存在偏差，缺乏清晰的定位 信托配套法律制度建設(shè)嚴重滯后 傳統(tǒng)的整頓手段落后，難以引導(dǎo)信托業(yè)走上健康發(fā)展的

5、道路 2022/9/228陳靜 張欣云 陳麗靜（四）2007年信托新規(guī)以后新的信托公司管理辦法、信托公司集合資金信托計劃管理辦法等法規(guī)在2007年3月1日起正式施行，對信托公司的經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)定位做出了新的規(guī)定。信托公司根據(jù)新規(guī)要求進行實業(yè)投資清理、存續(xù)業(yè)務(wù)的整改，以申請進行重新登記或執(zhí)行過渡期政策。截至2013年5月，目前正常經(jīng)營的68家信托公司，約48家在發(fā)行產(chǎn)品。2022/9/229陳靜 張欣云 陳麗靜我國信托業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀2022/9/2210陳靜 張欣云 陳麗靜（一）信托目前發(fā)展規(guī)模2010年以銀信合作產(chǎn)品為主 3.1萬億元2011年以房地產(chǎn)類信托為主 4.8萬億元2012年以基建類政

6、信合作為主 近7.5萬億元2013年管理資產(chǎn)規(guī)模為8.72萬億元2022/9/2211陳靜 張欣云 陳麗靜（二）業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍 信托業(yè)務(wù) 中介業(yè)務(wù) 固有業(yè)務(wù) 資金信托； 動產(chǎn)、不動產(chǎn)信托、有價證券信托及其他財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)； 作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)。 存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務(wù)。投資業(yè)務(wù)限定為金融類公司股權(quán)投資、金融產(chǎn)品投資和自用固定資產(chǎn)投資； 以固有財產(chǎn)為他人提供擔(dān)保。 經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等業(yè)務(wù)； 受托經(jīng)營國務(wù)院有關(guān)部門批準的證券承銷業(yè)務(wù)； 辦理居間、咨詢、資信調(diào)查等業(yè)務(wù)； 代保管及保管箱業(yè)務(wù)。2022/9/221

7、2陳靜 張欣云 陳麗靜（三）現(xiàn)有信托業(yè)務(wù)介紹證券市場投資信托股票質(zhì)押融資信托房地產(chǎn)融資信托基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)融資信托 信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信托其他信托業(yè)務(wù)2022/9/2213陳靜 張欣云 陳麗靜（1）證券市場投資信托新股申購類信托結(jié)構(gòu)化證券投資信托基金優(yōu)選投資信托2022/9/2214陳靜 張欣云 陳麗靜新股申購類信托投資信托公司新股申購信托委托人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行新股申購；可轉(zhuǎn)債、可分離債申購；閑置資金投資于國債回購、銀行存款和貨幣市場基金等。發(fā)起認購資金保管證券公司經(jīng)紀2022/9/2215陳靜 張欣云 陳麗靜結(jié)構(gòu)化證券投資托信托投資管理信托公司結(jié)構(gòu)化證券投資信托一般

8、委托人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行A股（含IPO申購）；可轉(zhuǎn)債、可分離債、封閉基金；國債回購、銀行存款和貨幣市場基金等。發(fā)起認購資金保管證券公司經(jīng)紀專業(yè)投資機構(gòu)委托人（比例認購次級受益權(quán)部分）2022/9/2216陳靜 張欣云 陳麗靜基金優(yōu)選投資信托投資管理信托公司基金優(yōu)選投資信托委托人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行證券投資基金（0-95%）；新股申購、國債回購、銀行存款和貨幣市場基金等（5-100%）。發(fā)起認購資金保管證券公司、基金公司投資顧問2022/9/2217陳靜 張欣云 陳麗靜（2）股票質(zhì)押融資信托貸款信托公司股票質(zhì)押融資信托委托

9、人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行借款人發(fā)起認購資金保管股票質(zhì)押2022/9/2218陳靜 張欣云 陳麗靜（3）房地產(chǎn)融資信托貸款股權(quán)夾層信托公司房地產(chǎn)融資信托委托人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起認購資金保管信用支持土地抵押機構(gòu)擔(dān)保到期回購等2022/9/2219陳靜 張欣云 陳麗靜（4）基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)融資信托貸款信托公司基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)融資信托委托人（合格自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）借款人發(fā)起認購信用支持貸后管理銀行2022/9/2220陳靜 張欣云 陳麗靜（5）信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信托購買信貸資產(chǎn)信托公司信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信托委托人（合格

10、自然人投資者；機構(gòu)投資者；銀行理財產(chǎn)品等）商業(yè)銀行發(fā)起認購信用支持貸后管理2022/9/2221陳靜 張欣云 陳麗靜（6）其他信托產(chǎn)品收益權(quán)投資信托 融資租賃信托 在目前法律框架下，是指信托公司利用資金信托計劃，把所募集資金運用于融資租賃業(yè)務(wù)的一種資金信托業(yè)務(wù)。 指將信托資金投資于能夠帶來收益的各類權(quán)益的資金信托品種，這些權(quán)益包括基礎(chǔ)設(shè)施收費權(quán)、公共交通營運權(quán)等。2022/9/2222陳靜 張欣云 陳麗靜由企業(yè)員工出資，委托信托公司認購本公司股權(quán) 或直接將已認購的本公司股權(quán)委托給信托公司管理和運用，信托公司按委托人的意愿以信托公司的名義行使股東權(quán)利，享受公司利潤分配并對受益人進行分配的一種信托

11、方式。 通過員工持股改變本公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)了信托制度在企業(yè)激勵分配方面的優(yōu)越性和靈活性，進而達到重組本公司的目的并獲取預(yù)期收益。應(yīng)收帳款信托員工持股信托以申請企業(yè)作為委托人，信托公司作為受托人，銀行作為受益人，三方共同簽訂信托合同。企業(yè)將應(yīng)收帳款委托給信托公司，信托公司負責(zé)監(jiān)督企業(yè)對應(yīng)收帳款的回收工作。應(yīng)收帳款的收益歸銀行，同時銀行和該企業(yè)簽訂貸款合同，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款。這種操作方式利用信托財產(chǎn)獨立性的特點，將應(yīng)收帳款安全隔離為信托財產(chǎn)。2022/9/2223陳靜 張欣云 陳麗靜（四）信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新（1）資產(chǎn)證券化（2）私人股權(quán)投資信托（PE）（3）房地產(chǎn)投資信托（REITs）2022/9

12、/2224陳靜 張欣云 陳麗靜信托業(yè)務(wù)的具體操作2022/9/2225陳靜 張欣云 陳麗靜信托產(chǎn)品流程信托公司（受托人）委托一個或多個投資領(lǐng)域（約定投資期）（信托公司監(jiān)督管理投資過程）投資于到期投資本金+收益返還2022/9/2226陳靜 張欣云 陳麗靜信托業(yè)務(wù)操作流程項目選項 項目前期考察 盡調(diào) 信托項目的可行性項目立項 信托合規(guī)性，項目設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，收益率，稅費，信托報酬測算，資金運用，風(fēng)控，退出方式）項目預(yù)審 信托經(jīng)理小組討論信托風(fēng)險項目終審 內(nèi)部人員過會項目報備 銀監(jiān)會監(jiān)管審批項目成立 信托合同達到一定融資規(guī)模項目推介 三方的精心挑選產(chǎn)品后續(xù)管理 投資公司管理項目清算 注會 銀行項目披

13、露 半年或季度2022/9/2227陳靜 張欣云 陳麗靜產(chǎn)品的設(shè)計是信托公司業(yè)務(wù)鏈重要環(huán)節(jié)設(shè)計產(chǎn)品出發(fā)點：充分協(xié)調(diào)和平衡投資者、信托公司、項目 方三者的利益設(shè)計要素：1.產(chǎn)品收益(取決于同期銀行存款利率和國債利率的水平；不同類型項目的收益水平）2.產(chǎn)品期限（取決于資金需求方的需要，資金周轉(zhuǎn)項目的期限為中短期；投資者的投資偏好，時間越長，未來的不確定性越大；監(jiān)管要求）3.風(fēng)險控制（根據(jù)擔(dān)保法，法定擔(dān)保形式有保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金五種。信托產(chǎn)品設(shè)計上常用的是前三種）2022/9/2228陳靜 張欣云 陳麗靜信托的風(fēng)險政策風(fēng)險不可抗力風(fēng)險操作風(fēng)險項目風(fēng)險合規(guī)性風(fēng)險信用風(fēng)險流動性風(fēng)險 投資風(fēng)險

14、道德風(fēng)險 2022/9/2229陳靜 張欣云 陳麗靜選擇產(chǎn)品注意事項1.信托公司的品牌，綜合實力。公司背景，公司所處行業(yè)地位，管理能力，風(fēng)控能力，合規(guī)能力，具備完善的公司治理，良好的市場美譽度穩(wěn)定的過往投資業(yè)績等2.融資方實力。主營業(yè)務(wù)，財務(wù)狀況，第一二還款來源，行業(yè)排名，口碑，股東，高管，3.擔(dān)保方式。擔(dān)保公司，第三方企業(yè)無限責(zé)任連帶擔(dān)保，實際控制人連帶擔(dān)保，股權(quán)質(zhì)押第一還款來源?；鼗\資金對于信托產(chǎn)品，首先要關(guān)注融資方是誰；其次要看這筆資金的用途、還款來源是什么；4.投資行業(yè)。信托產(chǎn)品所處的行業(yè)，是公司國家政策鼓勵支持的，還是限制的2022/9/2230陳靜 張欣云 陳麗靜選擇產(chǎn)品注意事項產(chǎn)

15、品的風(fēng)險底線是不是投資者所能承受的；抵押物的判斷、評估。資金方（融資方）可能要能接受較高的融資成本，而該公司的性質(zhì)、公司的市盈率、抵押率則是資金方的風(fēng)險考慮范疇；收益率多少；9%13%產(chǎn)品期限；1年3年，考慮資金流動性產(chǎn)品類型；基建類 房地產(chǎn)類 工商企業(yè)類 權(quán)益類等保障機制資金退出方式2022/9/2231陳靜 張欣云 陳麗靜 安信關(guān)愛系列“陽光三號百姓愛心”系列集合資金信托計劃第2期-新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計劃推介材料2022/9/2232陳靜 張欣云 陳麗靜33安信關(guān)愛系列“陽光三號百姓愛心”系列集合資金信托計劃第2期-新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計劃產(chǎn)品要素信托結(jié)構(gòu)項目背景項目簡介項目

16、收益風(fēng)控措施項目亮點公益特點認購流程 2022/9/2233陳靜 張欣云 陳麗靜34 一、產(chǎn)品要素分配方式：信托優(yōu)先受益權(quán)本金于信托期限屆滿或贖回時一次性分配，收益按信托年度進行分配。2022/9/2234陳靜 張欣云 陳麗靜35信托規(guī)模：優(yōu)先級規(guī)模：5億元，其中A1類優(yōu)先級2.5億元、A2類優(yōu)先級2.5億元；劣后級規(guī)模：1.67億元劣后受益人為：項目公司股東宏能投資及其指定第三方以項目公司 股權(quán)收益權(quán)和對項目公司的股東借款認購；項目存在資金缺口時，可啟動信托計劃后續(xù)募集，補足建設(shè)資金缺口；后續(xù)最終募集規(guī)模視項目實際資金需求而定。 二、信托結(jié)構(gòu)2022/9/2235陳靜 張欣云 陳麗靜36信托

17、整體期限：A1類信托受益權(quán)期限2年，A2類信托受益權(quán)期限1年；被投資方：宏德溫泉（項目公司）資金用途：募集資金全部用于認購由項目公司股東宏能投資及其指定第三方作為GP設(shè)立的有限合伙企業(yè)（投資平臺）的LP份額，再由合伙企業(yè)以股加債的形式投放給項目公司，由其用于“貴陽樂灣國際新農(nóng)村建設(shè)項目”的開發(fā)建設(shè)。 二、信托結(jié)構(gòu)2022/9/2236陳靜 張欣云 陳麗靜37三、項目背景政策支持 貴陽市農(nóng)村現(xiàn)狀：目前，在貴陽市戶籍人口中農(nóng)業(yè)人口超過40%，達到180萬；農(nóng)村面積占全市國土面積80%以上，農(nóng)村社會總產(chǎn)值占全市GDP1/3多?！笆晃濉敝?，大部分農(nóng)村還未通公路；醫(yī)療、教育等配套資源也嚴重不足。政策

18、支持：根據(jù)中共貴陽市委貴陽市人民政府關(guān)于加快建設(shè)社會主義新農(nóng)村的決定的相關(guān)精神，省委省政府從省情出發(fā)，堅持以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為突破口，加強生活設(shè)施建設(shè)，展示新農(nóng)村形象。本項目“貴陽樂灣國際新農(nóng)村建設(shè)項目”已經(jīng)“貴陽市烏當區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”批準納入該區(qū)新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，并被“烏當區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要”列為本區(qū)重點建設(shè)項目。2022/9/2237陳靜 張欣云 陳麗靜38三、項目背景區(qū)位介紹（續(xù)） 烏當區(qū)總面積686平方公里，距貴陽市中心7公里，距貴陽國際機場8公里，距貴陽火車站10公里，為通往銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)的東部門戶。在貴陽市生態(tài)文明城市總體規(guī)劃(2007-2020年)綱要中

19、，烏當城區(qū)和下屬東風(fēng)鎮(zhèn)被納入貴陽市城區(qū)范圍，被稱作“新天區(qū)域”。最大優(yōu)勢自然生態(tài)優(yōu)勢，現(xiàn)有30余個可開發(fā)的溫泉點；加上緊靠貴陽機場，環(huán)城快鐵、環(huán)城高速也穿行而過，交通便捷。因此擬依托上述資源優(yōu)勢，將烏當區(qū)通過新農(nóng)村建設(shè)，將該地區(qū)打造成以休閑生活、旅游度假為主的貴陽第三城，切實改善當?shù)剞r(nóng)民的生活生產(chǎn)條件。2022/9/2238陳靜 張欣云 陳麗靜漁洞峽情人谷醉美偏坡永樂桃園甜美阿栗三、項目背景區(qū)位介紹（續(xù)）2022/9/2239陳靜 張欣云 陳麗靜40四、項目簡介 （1）地理位置 項目地理位置：貴陽市烏當區(qū)東風(fēng)鎮(zhèn)，距鎮(zhèn)中心1.4公里,距老城區(qū)市中心12.8公里；區(qū)域三面環(huán)山，生態(tài)環(huán)境良好。202

20、2/9/2240陳靜 張欣云 陳麗靜41四、項目簡介 2009年，項目公司正式進駐貴陽烏當區(qū)東風(fēng)鎮(zhèn)，計劃在9-10年內(nèi)分批次對片區(qū)內(nèi)合計約7500畝地（包括東風(fēng)鎮(zhèn)龍井村、頭堡村、后所村等）進行新農(nóng)村建設(shè)，包括投資修建22公里道路；并擬在該等地塊中建設(shè)包括學(xué)校、醫(yī)院、文化設(shè)施、公交車站、生態(tài)公園、溫泉會所等配套在內(nèi)的現(xiàn)代化大型居住社區(qū)：貴陽樂灣國際社區(qū)， 用于滿足該片區(qū)農(nóng)民的改善型居住要求并輻射至周邊片區(qū)村民以及貴陽市周邊外來人口。2022/9/2241陳靜 張欣云 陳麗靜42四、項目簡介 （2）占地面積 項目整體占地面積約7500畝，按區(qū)域位置分為三期；此前項目公司參與整理的為項目一期；此次信

21、托針對二期中約838畝地進行新農(nóng)村建設(shè)。大一期大二期大三期2022/9/2242陳靜 張欣云 陳麗靜43四、項目簡介 （2）占地面積（續(xù)） 信托期間擬獲取二期地塊中約838畝,具體見下圖紫色標記部分。上述地塊中約550畝商住用地（價值15.26億元）信托期間獲取后，將優(yōu)先抵押至信托名下，抵押率32.76%；有銀行開發(fā)貸情況下，信托劣后做二順位抵押。2022/9/2243陳靜 張欣云 陳麗靜44四、項目簡介 （3）片區(qū)現(xiàn)狀 基于烏當新達拆遷代辦所摸底情況：目前，上述地塊已經(jīng)拆遷237戶，信托期間需完成整理的838畝土地中還剩余拆遷戶數(shù)約65戶，拆遷面積約2萬平方米，拆遷面積不多，壓力較小。地塊待

22、拆遷建筑、農(nóng)棚等2022/9/2244陳靜 張欣云 陳麗靜45四、項目簡介 （4）項目規(guī)劃 信托期間針對獲取的大二期約838畝建設(shè)用地，擬開發(fā)其中約680畝，開發(fā)體量約85萬方，預(yù)計總投資33億元（其中建安27億元）；業(yè)態(tài)包括：學(xué)校、醫(yī)院、文化設(shè)施、便民車站以及配套高層住宅和商業(yè)。2022/9/2245陳靜 張欣云 陳麗靜46四、項目簡介 （5）前期開發(fā)成果（一期） 此前項目所取得土地使用權(quán)均集中于大一期內(nèi)：已領(lǐng)取指標、已領(lǐng)證：1-2# 74畝2-1#、2-2# 145畝6#部分 101畝8# 118畝以上合計438畝已領(lǐng)取指標、未領(lǐng)證：系拆遷未完成3#部分 187畝4-b#部分 52畝6#部

23、分 329畝以上合計567畝2022/9/2246陳靜 張欣云 陳麗靜47四、項目簡介 （5）前期開發(fā)成果（一期） 已建成項目包括安置小區(qū)和低密度住宅：已建成的 8萬m2 后所安置小區(qū)已建成的 5.81萬m2 低密度住宅2022/9/2247陳靜 張欣云 陳麗靜48二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2248陳靜 張欣云 陳麗靜49二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2249陳靜 張欣云 陳麗靜50二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2250陳靜 張欣云 陳麗靜51二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2251陳靜 張欣云 陳麗靜52二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀

24、2022/9/2252陳靜 張欣云 陳麗靜53二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2253陳靜 張欣云 陳麗靜54二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2254陳靜 張欣云 陳麗靜55四、項目簡介 （6）項目優(yōu)勢 政府支持：作為烏當區(qū)重要的新農(nóng)村改造項目之一，本項目系貴州省人民政府、貴陽市人民政府于2010年3月北京招商引資會、2011年5月香港投資貿(mào)易活動上分別簽約的招商引資項目，并被列為省市重點項目名錄。貴州省人大常委會副主任袁周親臨現(xiàn)場指導(dǎo)工作貴陽市委書紀李軍親臨現(xiàn)場指導(dǎo)工作2022/9/2255陳靜 張欣云 陳麗靜56二、項目簡介 （7）建設(shè)現(xiàn)狀 2022/9/2256陳

25、靜 張欣云 陳麗靜57四、項目簡介 （6）項目優(yōu)勢（續(xù)） 交通便利：驅(qū)車15分鐘可抵老城區(qū)市中心，18分鐘可抵龍洞堡機場；另有規(guī)劃中的貴陽環(huán)城鐵路、輕軌三號線站臺毗鄰本項目，且通往市中心，預(yù)計于明年底竣工的北京東路延長段（快速路）將直通本項目。2022/9/2257陳靜 張欣云 陳麗靜58四、項目簡介 （6）項目優(yōu)勢（續(xù)） 優(yōu)質(zhì)資源配套：項目環(huán)境宜人，適宜居??；且后續(xù)將引進貴陽實驗三中（目前貴州省僅有的兩所一類示范性高中之一）的優(yōu)質(zhì)教育資源以及三甲水準的高端醫(yī)療資源，進一步完善當?shù)鼐用竦纳顥l件。社區(qū)配有近1700畝地的生態(tài)體育公園（內(nèi)設(shè)高爾夫18洞標準比賽場，全貴陽僅兩處）2022/9/22

26、58陳靜 張欣云 陳麗靜59四、項目簡介 （6）項目優(yōu)勢（續(xù)） 一流團隊合作：財務(wù)總監(jiān)：前四川藍光地產(chǎn)董事、首席財務(wù)官黃鑑；工程總監(jiān)：前雅居樂地產(chǎn)工程部副總、奧宸地產(chǎn)總工程師雷雨時；營銷團隊：前思源經(jīng)紀執(zhí)行副總裁成實、前華潤營銷總監(jiān)黃蓉暉；設(shè)計團隊：世界級別墅設(shè)計院（加拿大EKSTICI艾克斯蒂）、美國最大別墅設(shè)計公司（巴沙尼亞，佘山高爾夫設(shè)計方）、泰國KTGY（園林設(shè)計專家）；總承包方：貴州建工集團（特級資質(zhì)）；造價審核：四川開元工程項目管理咨詢有限公司（甲級資質(zhì)）。2022/9/2259陳靜 張欣云 陳麗靜60四、項目簡介 （7）項目營銷分析 本項目前期及周邊項目銷售業(yè)績：“保利公園201

27、0”于2012年6月推出283套低密度住宅，半年去化207套，去化率73%，均價13315元/平方米，實現(xiàn)銷售回款5.5億元。“萬科玲瓏灣”于2012年2月推出36套低密度住宅，現(xiàn)已全部去化完畢，均價25000元/平方米，毛坯房，實現(xiàn)銷售回款1.71億元。“樂灣國際”：2022/9/2260陳靜 張欣云 陳麗靜61 老 城 區(qū)烏 當 區(qū)保利公園2010聯(lián)排13315元/m2洋房5619元/m2保利春天聯(lián)排10000元/m2疊拼7000元/m2萬科玲瓏灣雙拼25000元/m2錦澳山莊雙拼7598元/m2樂灣國際獨棟19394元/m2聯(lián)排6623-8909元/m2四、項目簡介 （7）項目營銷分析-

28、低密度住宅2022/9/2261陳靜 張欣云 陳麗靜62 老 城 區(qū)烏 當 區(qū)保利溫泉新城高層4100元/m2中天未來方舟高層4200元/m2保利春天商業(yè)11000元/m2高層4068元/m2保利公園2010商業(yè)11000元/m2高層4100元/m2四、項目簡介 （7）項目營銷分析-高層、商業(yè)2022/9/2262陳靜 張欣云 陳麗靜63四、項目簡介 （7）項目營銷分析-結(jié)論 目前貴陽房地產(chǎn)市場剛需和改善型居住需求均較旺，不管是普通高層還是低密度住宅的高去化率都很好地證明了上述現(xiàn)象，而價格上的高低一方面取決于開發(fā)商品牌的影響，但更大程度上取決于樓盤自身的品質(zhì)?？紤]到后續(xù)合作期間，本案開發(fā)商擬通

29、過提升住宅品位（增大樓間距、綠化率）、優(yōu)化小區(qū)配套（引入重點學(xué)校教育）的方式來推動住宅的銷量和售價，具備一定上漲空間，保守起見，我們?nèi)圆捎矛F(xiàn)行市場價格水平商業(yè)11000元/m2,住宅4200元/m2對未來2年信托期間的銷售執(zhí)行了預(yù)測。 在學(xué)校、醫(yī)院、文化設(shè)施等配套物業(yè)不售的情況下,預(yù)計通過銷售住宅與商業(yè)，信托期間項目可實現(xiàn)銷售收入37.38億元，考慮全部成本、稅費及貸款利息后，剩余還款來源為11.08億元。2022/9/2263陳靜 張欣云 陳麗靜64 五、項目收益 安全邊際測算為確保信托優(yōu)先級本益的足額兌付，在學(xué)校、醫(yī)院、文化設(shè)施等配套物業(yè)不售的情況下，預(yù)計通過銷售住宅與商業(yè)，信托期間項目可

30、實現(xiàn)銷售收入37.38億元，考慮全部成本、稅費及貸款利息后，剩余還款來源為11.08億元，對應(yīng)信托優(yōu)先級本益的覆蓋率為191%。另為確保信托本益兌付，相關(guān)可售資產(chǎn)的保本保收益單價較市場價折價23%。較目前貴陽房地產(chǎn)市場的價格水平，具備一定安全邊際。2022/9/2264陳靜 張欣云 陳麗靜65六、風(fēng)控措施優(yōu)先劣后設(shè)計 / 劣后收益人補足二期公司股東宏能投資及其關(guān)聯(lián)方一期公司宏德置業(yè)、一期股東宏能溫泉、宏德香港以及交易對手實際控制人孫永林先生對信托優(yōu)先級受益權(quán)的本益兌付負有補足義務(wù)。項目公司股權(quán)與資產(chǎn)提供保障合伙企業(yè)其余合伙人將所持有的合伙企業(yè)份額質(zhì)押給安信信托，項目公司股東將所持項目公司股權(quán)全部質(zhì)押給安信信托，信托期間，項目公司將其名下項目土地使用權(quán)（含后續(xù)新增部分）在未取得開發(fā)貸情況下全部抵押給安信信托，合計約550畝商住用地（價值15.26億元），抵押率32.76%。2022/9/2265陳靜 張欣云 陳麗靜66七、項目亮點符合政策導(dǎo)向，政府層面重視學(xué)校醫(yī)院亮點，一流團隊架構(gòu)資源配套支持，項目優(yōu)勢眾多還