合理之商業(yè)不動產配置

1、合理之商業(yè)不動產配置第1頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二商業(yè)綜述底商：傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式第2頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二 沿街商鋪，俗稱底商，是一種傳統(tǒng)的商業(yè)經營模式，這種模式具有恒久的生命力，長久以來，一直受到人們的青睞。 與其他的商業(yè)模式相比，投資沿街商業(yè)的風險較小。其他的商業(yè)模式在近代才逐步形成和發(fā)展，如百貨商店、 專業(yè)市場、綜合超市、專業(yè)超市等，他們都有各自的特色，但其經營靈活性比較差，雖然在某一時期會比較紅火， 但不能保證長期適應人們的消費習慣。而沿街店面，即使出現經營困難，也很容易轉讓。 第3頁，共31頁，2022年，5月20

2、日，19點52分，星期二商業(yè)步行街第4頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二商業(yè)步行街具有特征： 1、硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設施。 2、它應該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。 3、商業(yè)步行街管理水平應該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳 方面，公共服務與商業(yè)服務水準方面也應該是一流的。 4、世界著名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。第5頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用 (1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，

3、是城市運營的點睛之筆。 (2)重振原有商業(yè)中心，帶動城市新一輪發(fā)展。 (3)塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。 (4)步行街對城市商業(yè)結構更新，改變了單一購物結構，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質。 (5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。 (6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。 第6頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二SHOPPINGMALL(銷品茂)發(fā)展 第7頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二境外Shopping Mall特點 美國：主要依托市郊高速公路

4、建立封閉式大型購物中心，規(guī)模巨大、設計簡潔是其顯著的特征。 歐洲：在美國模式的基礎上，不斷以舊城市商業(yè)中心的改造和復古建筑、人文設計，賦予購物中心新的發(fā)展內容。 日本、東南亞地區(qū)：以大型倉儲式超市替代百貨店作為主力店，重點突出休閑娛樂功能和商品成本優(yōu)勢。第8頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二 MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、 品牌專賣店等 各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據所處 商圈情況，MALL內部全部商 品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購物、餐 飲、

5、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才 能發(fā)揮MALL整合消費的功能。 MALL要是一個無差別的消費中心，要能夠適合絕大多數的消費群體，如果全部都是面向高端的、或者低端 的，不可能吸引所有的消費者，因此應以中檔占多數。 MALL一定要是一個賣場，購物功能所占的比例不能低于50%，要以購物為主。如果是餐飲占多數，就只能叫 飲食中心，不是MALL；娛樂比例太多那是娛樂中心，也不能叫MALL，過分強調娛樂功能，那對發(fā)展旅游有好 處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好了，但95%的游客只去過一次。所以，MALL首先應當是一種零售 業(yè)態(tài)，可以重復去消費。但單純的產品競爭已經不能打動消費者，只能是消費、服

6、務、娛樂的新穎和創(chuàng)新才能實際 的打動消費者。零售百貨現在全國都比較蕭條，項目的功能比例零售不能占絕對的大比例，應該充分發(fā)揮娛樂、飲 食、康體等功能對消費者的吸引力。 提供完善的配套、功能，符合青年男女、兒童、老人，各階層的配套功能，使所有的消費者都樂意在MALL內進行 更長時間的消費。第9頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二社區(qū)商業(yè) 第10頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二社區(qū)商業(yè)的含義 社區(qū)商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民 為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活

7、需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商 業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。 第11頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài) 社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、綜合服務，它的作用主要是提供當地和周邊人群日常生活需要的商品和服 務，同時根據社會經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現代服務業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現代 人個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網點、生

8、活服務等網點；適當設置大型綜合超市、文 化娛樂網點和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿市場等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結構會由于不同的社區(qū)類型 有很大的差異性。 第12頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二電影院第13頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二影院如果按照生存方式來分代的話，影院最早就是一個文化設施，類似于體育場、藝術館、圖書館之類的，這是第一代影院。第二代影院無非就是從單廳發(fā)展到多廳，但還是文化設施。但到了第三代，影院真正發(fā)生了變化，成為了商業(yè)的一種業(yè)態(tài)，變成商業(yè)主力店。 第14頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二影院硬

9、件條件要求要素規(guī)格條件層高影廳內梁底到地面凈空不低于8米承重活載標準值300kg/(不含階梯自重）影廳寬911米影廳長1.5影廳長/影廳寬1.8，且影廳長不低于17米每百人疏散通道寬度地上一、二層為0.65米地上三層或與地面出入口地面的高差不超過10米的地下建筑為0.75米地上四層以上（含四層）各層或與地面出入口的高差超過10米的地下建筑為1.0米影廳疏散門每個影廳不少于兩個疏散門，且每個疏散門寬度不小于1.5m影廳墻體相鄰影廳的公共墻體需為雙層墻體，每堵墻厚度均為120mm,中間留空100mm墻體采用標準磚，都需建造到層頂并密封，墻壁都不可有縫或穿孔不相鄰的墻壁可作成180mm單層墻體電容量

10、出租方提供空調冷凍水影院租賃面積1600，應提供220KW的一路供電電纜影院租賃面積1600，應提供于300KW一路供電電纜出租方不提供空調冷凍水影院租賃面積1600，應提供300KW的一路供電電纜影院租賃面積1600，應提供400KW的一路供電電纜一次消防出租方完成消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防泵房設備、消防廣播系統(tǒng)、煙感及火災自動報警系統(tǒng)和消防控制中心等消防工程，并取得建筑整體驗收合格證及消防驗收合格意見書給水影院衛(wèi)生間及小賣位置預留DN75給水管排水影院衛(wèi)生間及小賣位置預留110排水管排污影院衛(wèi)生間預留110排污管新風口 排風口利用原有新風、排風口（井道）新建新風、排風口（井道

11、）第15頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二有店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點 第16頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二業(yè)態(tài)基 本 特 點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品（經營）結構商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)1，食雜店Traditional Grocery Store位于居民區(qū)內或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內輻射半徑0.3公里，目標顧客以相對固定的居民為主營業(yè)面積一般在100平方米以內以香煙、飲料、酒、休閑食品為主柜臺式和自選式相結合營業(yè)時間12小時以上初級或不設立2，便利店Convenience Store商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓、加

12、油站等公共活動區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內到達，目標顧客主要為白領階層、單身者、年輕人。顧客多為有目的的購買。營業(yè)面積100平方米左右，利用率高即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項服務項目程度較高3，折扣店Discount Store居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內的居民營業(yè)面積300500平方米商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例開架自選，統(tǒng)一結算用工精簡，為顧客提供有

13、限的服務一般4，超市supermarket市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下經營包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結構不同。自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算營業(yè)時間12小時以上程度較高5，大型超市Hypermarket市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上 大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算設不低于營業(yè)面積40%的停車場程度較高6，倉儲式會員店Warehouse Club城鄉(xiāng)

14、結合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設，在收銀臺統(tǒng)一結算設相當于營業(yè)面積的停車場程度較高并對顧客實行會員制管理第17頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二業(yè)態(tài)基 本 特 點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品（經營）結構商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)8，專業(yè)店Speciality Store市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內目標顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主根據商品特點而定以銷售某類商品為主

15、，體現專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識程度較高9，專賣店Exclusive Shop市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主根據商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務一般10，家居建材商店Home Center城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有房產比較高的地區(qū)目標顧客以擁有自有房產的顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上商品以改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、

16、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主采取開架自選方式提供一站式購足和一條龍服務，停車位300個以上較高11,購物中心shopping center/ shopping mall社區(qū)購物中心community shopping center市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為510公里 建筑面積為5萬平方米以內20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店各個租賃店獨立開展經營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心Regional Shopping Center市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬平方米左右40-100個租賃店，包括百貨店、

17、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等各個租賃店獨立開展經營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中心 Super-area Shopping Center城鄉(xiāng)結合部的交通要道商圈半徑為30-50公里，建筑面積10萬平方米以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務設施等各個租賃店獨立開展經營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)12,工廠直銷中心Factory Outlets Center一般遠離市區(qū)目標顧客多為重視品牌的有目的的購買單個建筑面積100-200平方米為品牌商品生產商

18、直接設立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)第18頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二無店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點第19頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二業(yè)態(tài)基本特點目標顧客商品（經營）結構商品售賣方式服務功能1，電視購物 Television Shopping以電視觀眾為主商品具有某種特點，與市場上同類商品相比，同質性不強以電視作為向消費者進行商品宣傳展示的渠道送貨到指定地點或自提2，郵購 Mail Order以地理上相隔較遠的消費者為主商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲存和運輸以郵寄商品目錄為

19、主向消費者進行商品宣傳展示的渠道，并取得定單送貨到指定地點 3，網上商店 Shop on Network有上網能力，追求快捷性的消費者與市場上同類商品相比，同質性強通過互聯網絡進行買賣活動送貨到指定地點4，自動售貨亭Vending Machine以流動顧客為主以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以內由自動售貨機器完成售賣活動沒有服務5，電話購物Tele-Shopping根據不同的產品特點，目標顧客不同商品單一，以某類品種為主主要通過電話完成銷售或購買活動送貨到指定地點或自提第20頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二招商主力店介紹第21頁，共31頁，2022年，5月20日

20、，19點52分，星期二家居類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡介百安居英國30000左右世界第一家家居及建材超級市場，主要經營家居成品及高檔建材精品，講究規(guī)模、賣場環(huán)境及規(guī)范的管理好百年家居廣場深圳2000030000主要經營中、高檔家具及家居百貨，在深圳除總店外已有幾店，同時發(fā)展策略亦逐步向國內其它大城市進軍，擴張欲望強烈順電家居廣場深圳500010000以經營電器及中高檔、高檔家居飾物為主，在深圳已有兩家店，經營狀況此前非常良好，重質量重服務，品牌口碑良好，但隨著國美、蘇寧的擴張，順電的電器部分已喪失優(yōu)勢，目前經營路線正在突破好美家上海20000中高檔家居及建材超市華美樂廣州100

21、00中高檔家居及建材超市集美店深圳20000左右中高檔家居及建材超市美克美家新疆天津6000美克美家所屬的美克企業(yè)集團是亞洲規(guī)模較大、家具出口名列前茅的企業(yè)之一。其高品質的產品有著穩(wěn)固的歐美市場。2000年11月10日，美克股份在上海證券交易所成功上市發(fā)行；2001年6月，美克國際家具股份有限公司出資成立了美克美家家具裝飾有限公司，創(chuàng)立了自己的家具品牌美克美家，與此同時開始和美國伊森艾倫公司合作，創(chuàng)建全國零售網絡。宜家北京30000宜家集團是宜家國際系統(tǒng)有限公司(Inter IKEA Systems B.V.)最大的特許經營者， 宜家國際系統(tǒng)有限公司為宜家概念的所有者。宜家集團在22個國家擁有

22、154個商場第22頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二建材裝飾類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡介家福特深圳30000香江集團此次投入巨資打造家福特，顯示了其對于連鎖建材超市的獨到眼光。香江集團總裁兼家福特董事長翟美卿表示，目前國內的連鎖建材超市難以形成規(guī)模效應，即將誕生的“家福特”有望在幾年內成為中國建材連鎖業(yè)的翹楚，在確保商品質量的前提下，將爭取于年在全國開出家家福特連鎖店。OBI德國2000040000世界上第四家家居建材超級市場，中華區(qū)總部位于上海，有豐富的經營經驗及規(guī)范的管理，擴張迅速東方家園北京20000以上東方家園裝飾建材中心（簡稱東方家園）是由東

23、方集團全面引進了美國THE HOME DEPOT（家居貨棧）的經營理念和管理模式投資興辦的全國連鎖大型倉儲式建筑裝飾材料自選超市。第23頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二其他部分客戶一覽表（餐飲類）客戶名稱簡 介望海天天漁港大型餐飲,平價海鮮（1萬M）祥輝天天漁港大型餐飲,平價海鮮（0.5萬M）阿一鮑魚大型餐飲，高檔鮑翅（0.6萬M）皇馬食府大型餐飲，主營川菜、平價海鮮以及茶樓西餐廳（0.8萬M）海港城粵式大型餐飲，高檔廣東菜（0.8萬M）第24頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二商業(yè)業(yè)態(tài)比例第25頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分

24、，星期二1、正佳廣場的52：30：18 的業(yè)態(tài)分配比例2004年開業(yè)的正佳廣場，坐落于南中國最繁華的商業(yè)圣地-廣州市天河路228號，正佳廣場占地面積57000平方米，總建筑面積420000平方米，總投資40億元人民幣。正佳廣場在招商規(guī)劃中曾經有52：30：18黃金分配比例的指導原則，這個指導原則是華南理工大學工商管理學院的專家們經過對國外、國內一些成功的購物中心進行統(tǒng)計分析之后，得出的一個具有指導意義的標準52：30：18，即商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18。 這個黃金分配比例原則就是：假定一個購物中心的商業(yè)建筑總面積為10000平方米，則用于商業(yè)經營的面積應當為5200平方米，娛樂配套面積

25、應當為3000平方米，餐飲美食面積應當為1800平方米。這個數據是經過對眾多成功的購物中心的各種業(yè)態(tài)所占面積進行統(tǒng)計分析后得出來的。他們認為商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18的購物中心是最適宜經營的，經營業(yè)績最好，開業(yè)和運營也最容易取得成功。這個結論曾經在國內的商業(yè)建筑領域內引起了較大的爭論。案例第26頁，共31頁，2022年，5月20日，19點52分，星期二案例 2、華南MALL43：27：20：3：3：4業(yè)態(tài)分配比例廣東東莞華南MALL總占地面積43萬平方米，建筑面積89萬平方米，其中商業(yè)面積60萬平方米，總投資額超過25億元人民幣，是中國最大規(guī)模的商業(yè)建筑群之一。 2002年10月華南MALL正式破土動工，2004年年底開業(yè)，2006年年底以20億元的價格整體出售給北大方正集團。華南MALL曾有歐倍德家居建材超市、天線寶寶、IMAX巨幕電影院，銅鑼灣百貨、阿瑪百貨等主力店進駐。華南MALL集旅游、文化、購