小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)書范本

1、第一局部企業(yè)根本狀況第一章 公司簡介陜西XX物業(yè)效勞XX注冊成立于2022年 713日用百貨、五金交電、建筑材料的銷售。為業(yè)主供給綜合治理和多項(xiàng)特約效勞及其它經(jīng)營配套效勞。XX 物業(yè)注冊資300協(xié)會陜西協(xié)會會員單位。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下 的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有工程2002010308030治理閱歷，是一個集豐富的治理閱歷、優(yōu)秀的治理人才、先進(jìn)的治理方式于理資格證書，高級治理人員經(jīng)過了嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)，并具有多年物業(yè)效勞治理工作閱歷，可為客戶供給一系列專業(yè)、一流的物業(yè)治理效勞。25050的大型高檔住宅小區(qū)”萊茵湖畔”、近10000名城等。XX以業(yè)主滿足作為企業(yè)的最高原則，在治理中不斷推出創(chuàng)效勞和增值

2、效勞。以“為業(yè)主或使用人長期供給安全、清潔、舒適、便利、高尚的工作和生活環(huán)境”為效勞目標(biāo)，并不斷創(chuàng)進(jìn)取，完善專業(yè)效勞體系，以穩(wěn)健的步伐效勞XX色的物業(yè)治理，使業(yè)主、客戶享受“國際標(biāo)準(zhǔn)，外鄉(xiāng)情”的專業(yè)物業(yè)治理效勞。公司組織架構(gòu)圖：董事會總經(jīng)理其次章 企業(yè)理念總經(jīng)理XX總經(jīng)理室精神、文化激發(fā)員工奮勉向上的熱忱與干勁，正是這樣一支年輕并執(zhí)著追求物業(yè)治理事業(yè)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)將XXXX行品工協(xié)客環(huán)干凈、和物業(yè)治理服部部部部部部部部務(wù)，努力打造外鄉(xiāng)物業(yè)治理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。XX管管管全心全意從客戶角度動身，腳踏實(shí)地、兢。我們處處處的效勞持續(xù)B 越客戶不斷增長的物業(yè)效勞期望，從而提升客戶滿足度，為XX我們將以標(biāo)準(zhǔn)的

3、行為禮儀和優(yōu)質(zhì)的效勞，贏得客戶的欣賞和敬重！XX物業(yè)品牌”日常工作準(zhǔn)則“抓人心，促 XX，共進(jìn)展”第三章 局部在管工程簡介一萊茵湖畔工程位于南寧市鳳嶺區(qū)，北臨民族大道瑯東汽車客運(yùn)站、東臨青環(huán)路，用地以西為中房翡翠園區(qū)，毗鄰東盟國際商務(wù)區(qū)，與青秀山風(fēng)景區(qū)、青秀山高爾夫球場、石門森林公園、南寧國際會展中心所圍繞，周邊云集翡翠園、榮和山水美地、和美春天、恒大蘋果園、塞納維拉花園等高尚住宅社區(qū)，交通便捷、區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。25850萬平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積為萬平方米，每棟住宅樓均設(shè)計(jì)有大型地下停核心組團(tuán)與次入口景觀嚴(yán)密連通一起，是集高檔住宅、商業(yè)為一體的復(fù)合型商住集群社區(qū)。11+1、18+18寬的主

4、環(huán)路將其串聯(lián)而成。整個小區(qū)建筑設(shè)計(jì)承受了歐洲古典主義，建筑外立面承受西班牙式坡屋頂建筑風(fēng)格。內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)引入“水”貫6000的人工湖為母體，引出支流延長到各個組團(tuán)，奇異的運(yùn)用私家花園及泊岸碼頭造型等元素造景，打造別具特色的親水水岸景觀。該小區(qū)完善運(yùn)用歐式建筑、歐式園林景觀、小品、水系將工程打造為南寧極具異域浪漫風(fēng)情的大型人文社區(qū)。二陜西縣明祥路陜西開發(fā)區(qū)86面 積：占地面積為萬平方米，建筑面積萬平方米，工程狀況：擁有別墅、商業(yè)、辦公樓的綜合性住宅小區(qū)，不僅可以豐富滿足商業(yè)為一體的復(fù)合型商住集群社區(qū)。三陜西婦女大廈工程地址：位于陜西壯族自治區(qū)南寧市桂春路91號面廈建筑面積9300平方米物業(yè)類型：

5、綜合型辦公大樓工程狀況：樓宇為陜西婦聯(lián)用于貫徹落實(shí)中國婦女會議精神，開展廣西婦女工作，優(yōu)化婦女進(jìn)展的社會環(huán)境、實(shí)現(xiàn)婦女維權(quán)社會化和基層?jì)D女工作進(jìn)展構(gòu)建效勞平臺的辦公及活動的綜合大樓。四翡翠園學(xué)校地址：陜西南寧市民族大道168號12220物業(yè)類型：公辦學(xué)校學(xué)校依傍風(fēng)景秀麗的青秀是鳳嶺區(qū)第一所現(xiàn)代化的九年制公辦學(xué)校。學(xué)校功能設(shè)施齊全系統(tǒng)、多媒體教室、微機(jī)室、音樂教室、美術(shù)教室、科學(xué)試驗(yàn)200 米塑膠環(huán)形跑道運(yùn)動場、小足球場、籃球場、網(wǎng)球場等其他體育運(yùn)動設(shè)施。校園環(huán)境美麗，綠地面積達(dá)平方米，為孩子們營造了全面進(jìn)展的成長空間，為教師們搭建了施展才華的人生舞臺。第四章第五章治理特色XX提倡“以人文本、以

6、和為貴、以您為尊”的人性化效勞，時刻為業(yè)主供給真誠、細(xì)致、共性化的效勞過程中，形成具有XX具有國家二級資質(zhì)，注冊資金雄厚； ISO9001全面提高員工整體綜合素養(yǎng)；效勞各類物業(yè)資產(chǎn)總值超過十多億元，擁有良好的市場口碑；市場適應(yīng)力量強(qiáng)，能準(zhǔn)時準(zhǔn)確把握市場及客戶需求；已形成細(xì)致、周到的效勞意識，針對不同效勞對象供給共性化效勞。其次局部 工程實(shí)施方案第一章 工程概況五洲國際，是陜西五洲交通股份開發(fā)的樓盤.工程位于東盟商務(wù)區(qū)。地理位置優(yōu)越，交通便利，為人杰地靈，生氣洋溢之黃金絕版。工程住宅建筑面積平方米、商業(yè)建筑面積平方米、地下車位總建筑面積1500010514433商住綜合樓，住宅、商業(yè)、地下車庫及

7、相關(guān)配套齊全。工程得天獨(dú)厚的地理五洲國際的興建將為南寧地產(chǎn)呈現(xiàn)又一道亮麗的風(fēng)景。五洲國際的獨(dú)特需要具有星級效勞力量的物業(yè)公司供給與之相匹配的特色效勞。其次章 工程的整體治理設(shè)想XXXXXX色的物業(yè)治理模式。XXXX的開發(fā)理念，為“五洲國際”供給匹配的物業(yè)效勞，為“五洲國際”尊貴的業(yè)主供給專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)、周到、細(xì)致、人性化24 并使物業(yè)歷久常、增值保值。XXXX體系，通過標(biāo)準(zhǔn)化、差異化、人性化的復(fù)合型效勞模式，為客戶供給無時不在，無處不在的效勞。通過完善體系、擴(kuò)張渠道、明確效勞理念、制定效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)效勞行為、充實(shí)效勞舉措等措施不斷提高效勞質(zhì)量，提升人員素養(yǎng)和業(yè)務(wù)力量，到達(dá)不斷的自我完善和進(jìn)展。傳播

8、綠色效勞是XXXX關(guān)愛、綠色承諾、綠色責(zé)任。二、效勞定位1、表達(dá)人本思想,推行人性化治理，把“家庭式的關(guān)心”送到每家每戶鄰里和諧相處，社區(qū)生活活潑的氣氛。確保商住綜合樓長治久安、業(yè)主安居樂業(yè)。2 成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應(yīng)急效勞隊(duì)和一支24成立一支招之即來、來之能干、干之則好的應(yīng)急效勞隊(duì)和一支24快速修理隊(duì)。急修半小時內(nèi)、其它報(bào)修按雙方商定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、修理和回訪記錄。準(zhǔn)時為業(yè)主供給效勞和幫助。而當(dāng)業(yè)主沒有效勞要求時,我們就要實(shí)行“隱性治理”,盡量不干擾業(yè)主的生活自由。例如物業(yè)治理公司只在固定執(zhí)勤崗位安排穿著職業(yè)制服的安全治理員值勤 ,而其他保安員一律身著統(tǒng)一便服在

9、小區(qū)和商業(yè)街巡察。再如,不在業(yè)主和住戶上下班人流頂峰期間安排保潔工作,盡量把清潔工作安排在人流稀有時進(jìn)展。3、供給全方位的特色效勞,滿足不同層次的需求。XX主、住戶的文化素養(yǎng)、職業(yè)特征、進(jìn)展目標(biāo)、風(fēng)俗習(xí)慣、個人愛好、年齡層次、家庭構(gòu)造和消費(fèi)需求等特點(diǎn),細(xì)分用戶、細(xì)分愛好、細(xì)分工程，供給全能滿足業(yè)主的個體需求和特別需求。三、治理思路“以人為本，以和為貴，以您為尊”是貫穿XXXX/工作環(huán)境生氣與活力、信念和期望。XX我們的治理思路是： 強(qiáng)調(diào)本錢把握意識和本錢治理程序 強(qiáng)調(diào)工作流程的有效運(yùn)作和效勞流程的持續(xù)改進(jìn) 強(qiáng)調(diào)公眾效勞的標(biāo)準(zhǔn)化與特約效勞的共性化 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于

10、培育員工的專業(yè)素養(yǎng)以及社區(qū)全員的參與意識 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居抱負(fù)環(huán)境四、治理模式1、半開放式的充裕的設(shè)施和場所，小區(qū)安防人防結(jié)合，便利、獨(dú)立且安全；2、安康的拉近人與自然的距離 ；開展多元的信息溝通渠道 ；3、便利的供給多種特色效勞 。1、專業(yè)治理原則；2、本錢嚴(yán)控原則；3、零干擾原則；4、松緊機(jī)敏原則；5、創(chuàng)優(yōu)恒優(yōu)原則； “效勞態(tài)度第一、客戶滿足第一、技術(shù)精湛第一、過程精品第一、崗位創(chuàng)第一”的“五個一”考核標(biāo)準(zhǔn)。六、綠色家園治理模式良好運(yùn)行的九項(xiàng)措施學(xué)習(xí)資深的物業(yè)公司廣州戴德梁行物業(yè)效勞公司治理閱歷措施之二：超前性、制造性地實(shí)行SERVICS-Smil微笑；EExc

11、ellen精彩； R-Read預(yù)備好；V-Viewin對待； I-Invitin邀請；C-Creatin制造 E-Eye眼光。措施之三：實(shí)施“五層聯(lián)防”安全維護(hù)體系；中心把握中心、各門崗、樓層巡邏崗、外圍巡邏崗、機(jī)動巡邏崗；措施之四：建立一支穩(wěn)定的高素養(yǎng)工程修理技術(shù)隊(duì)伍；措施之五：ISO9002措施之六：實(shí)行專業(yè)技術(shù)保障效勞；措施之七：實(shí)施“首問負(fù)責(zé)制”治理制度；措施之八：措施之九：創(chuàng)立工作的督查機(jī)制。第三章 治理架構(gòu)及人員配置XX五洲國際團(tuán)隊(duì)，作為供給共性化效勞的重要保障。通過實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略，培訓(xùn)高素養(yǎng)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)治理人才、經(jīng)營治理人才、技術(shù)人才隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)滿足的員工制造滿足的

12、業(yè)主、滿足的業(yè)主制造滿足的效率、滿足的效率制造企業(yè)和員工更為寬闊進(jìn)展空間的良性循環(huán)。一、擬定的治理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法“五洲國際”工程效勞中心工環(huán)協(xié)客戶維 程綠境保管服機(jī)化協(xié)協(xié)協(xié)務(wù)修 電 班養(yǎng)組潔 班管 班組 班管中員編制及職班二三員部門人數(shù)部門人數(shù)編制依據(jù)治理處主任1負(fù)責(zé)全面治理工作出納員1客服中心客服員2務(wù)跟進(jìn)等工作。工程組主管1修理班3依據(jù)物業(yè)治理效勞合同制定各階段建筑本體及建筑償效勞。崗位培訓(xùn)效勞質(zhì)量監(jiān)崗位培訓(xùn)效勞質(zhì)量監(jiān)日常治理機(jī)構(gòu)組建機(jī)電班2行方案等工作。組長1公共環(huán)境環(huán)境保潔班12分組綠化班2綠化班2負(fù)責(zé)組織實(shí)施綠化日常養(yǎng)護(hù)工作，環(huán)境美化。主管1組領(lǐng)班3組員21依據(jù)小區(qū)出入口、樓棟、停車場

13、、監(jiān)控室、商場配置協(xié)管。輪休3人合計(jì)53擬定治理方安全監(jiān)控安全巡察擬定治理方安全監(jiān)控安全巡察保安服車輛疏導(dǎo)門崗執(zhí)勤公共區(qū)域衛(wèi)生消殺保潔綠化服垃圾收集清根底資修理養(yǎng)綠化養(yǎng)檔案管修理服運(yùn)行管維護(hù)保前期介入前期介入操作員下 達(dá)操作員下 達(dá)各種記各種記內(nèi)部管內(nèi)部管整體運(yùn)作流程圖說明：1、整體運(yùn)作流程嚴(yán)格依據(jù)ISO90012、整體運(yùn)作流程各環(huán)節(jié)緊接相扣，相互制約，確保治理無盲點(diǎn)。3、整體運(yùn)作流程各環(huán)節(jié)有嚴(yán)格的監(jiān)控措施，確保效勞質(zhì)量的品質(zhì)。二、信息反響處理機(jī)制政府主管部門同行其他政府主管部門同行其他信息的收集整理執(zhí)行結(jié)果信息的收集整理執(zhí)行結(jié)果反響五洲國際物業(yè)效勞中心反監(jiān)五洲國際物業(yè)效勞中心反監(jiān)達(dá)各效勞部門

14、執(zhí)行過程饋控1、信息源集合與“五洲國際”小區(qū)物業(yè)治理有關(guān)的信息，充分利用現(xiàn)代化治理手段獲得、整理、利用信息，使信息采集真實(shí)、科學(xué)。2、物業(yè)效勞中心的客服部是整個“五洲國際”小區(qū)的信息收集、把握調(diào)度樞紐，集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、監(jiān)控報(bào)警中心、指揮中心于一體，保證信息反響通道暢通、信息處理集中。3、物業(yè)效勞中心負(fù)責(zé)整個小區(qū)各類信息的收集，信息經(jīng)分析整理，由物業(yè)效勞中心主任下達(dá)指令，調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行，保證指令、處理、檢查權(quán)的相對統(tǒng)一。4、實(shí)行日常檢查、專項(xiàng)檢查、外部檢查等監(jiān)控方式和預(yù)先把握、現(xiàn)場把握、反響把握等把握措施，確保執(zhí)行到位。三、員工鼓勵機(jī)制工榮培獎情參鼓勵機(jī)資圖說明：譽(yù)養(yǎng)感與1勵機(jī)制

15、是激勵活動要素提進(jìn)展過程勵互制約及利制升制制機(jī)鼓勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚機(jī)機(jī)機(jī)機(jī)效勞中心各級員工工作制情及旺盛的樂觀性以提高效勞水平。2、工資福利機(jī)制：依據(jù)個人對企業(yè)的奉獻(xiàn)大小進(jìn)展考核評定，鼓勵員工努力工作取得更好的工作績效從而獲得應(yīng)得的酬勞。3 每年評比出年度優(yōu)秀員工，予以表彰。4、培育提升機(jī)制：我們重視員工的培育，通過培育、培訓(xùn)、進(jìn)修、提升等方式，將員工個人進(jìn)展與企業(yè)進(jìn)展結(jié)合，“能者上、平者讓、庸者下”為人才的供給良好的進(jìn)展平臺。對工作表現(xiàn)突出的員工賜予破格晉升，提高員工樂觀性。5、嘉獎機(jī)制：以獎為主，以懲為鋪，獎懲清楚，動力壓力結(jié)合，實(shí)行現(xiàn)金嘉獎和精神嘉獎，并將

16、現(xiàn)金嘉獎與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，調(diào)動全員工作熱忱。6、情感機(jī)制：管教結(jié)合，融情于管。關(guān)心員工思想，保持良好的工作心情；關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂。7、參與鼓勵法。通過企業(yè)文化建設(shè)將員工個人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)嚴(yán)密結(jié)合，通過一系列企業(yè)文化建設(shè)活動讓員工在不同層次和不同深度上參與企業(yè)決策，吸取他們中的正確意見，增加員工自信念和企業(yè)的歸屬感、認(rèn)同感。四、監(jiān)視機(jī)制監(jiān)視機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理各項(xiàng)工作順當(dāng)開展的必要外在約束條件，防止或訂正工作中消滅的偏差，保證學(xué)院治理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。通過自我約束，內(nèi)外監(jiān)視，使治理效勞工作始終保持在良好的狀態(tài)下運(yùn)行。 治理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)展監(jiān)視。顧

17、客對治理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)展廣泛監(jiān)視，形成多方面綜合監(jiān)視體系。通過信息反響等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)視治理的閉環(huán)機(jī)制，保證南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)治理監(jiān)視機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。1、內(nèi)部監(jiān)視檢查查”相 結(jié)合的方法。工程不斷地進(jìn)展自查，覺察問題準(zhǔn)時解決。部門主管巡查。部門主管除了以身作則帶著員工做好工作外，每個工作日都要對自己的責(zé)任范圍、工程進(jìn)展巡回檢查，對所屬員工的表現(xiàn)狀態(tài)進(jìn)展檢查。品質(zhì)部質(zhì)檢員、公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)展的抽查。品質(zhì)部質(zhì)檢員、公司領(lǐng)導(dǎo)隨時抽查下屬員工的工作表現(xiàn)，覺察準(zhǔn)確時間、地點(diǎn)及當(dāng)時的狀況，并在第一時間查詢當(dāng)值員工，使員工時時養(yǎng)成遵守規(guī)章制度的良 好習(xí)慣，抑制缺乏責(zé)任心的不良風(fēng)氣。2、外部監(jiān)視暢通顧客反映問題

18、及進(jìn)展投訴的渠道。將監(jiān)視部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 號訴給上級領(lǐng)導(dǎo)，使員工在為顧客)效勞時不敢怠慢，也讓領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)時知道員工的缺乏，準(zhǔn)時賜予訂正。由于供給效勞產(chǎn)品的主體之間 的共性差異，對于效勞產(chǎn)品的供給，不能簡潔地只制造一種“準(zhǔn)則是應(yīng)當(dāng)依據(jù)效勞需求的變化而不斷 調(diào)整，也即效勞的層次、內(nèi)容和方 向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。因此，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)治理者就是培訓(xùn)者培訓(xùn)是公司對職員的最大福利并把這種意識在物業(yè)治理工作中貫徹始終。一、物業(yè)治理從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)期間的前期介入效勞1、對物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、公共設(shè)

19、施設(shè)備配置、園林景觀設(shè)計(jì)等供給相關(guān)建議。2、對物業(yè)的隱蔽工程施工、配套設(shè)施安裝、園林景觀施工進(jìn)展介入并供給相關(guān)建議。3、對物業(yè)工程銷售人員供給物業(yè)治理根底學(xué)問的培訓(xùn)效勞。4、在物業(yè)工程銷售中心供給物業(yè)治理詢問效勞。5、對物業(yè)工程銷售中心供給清潔、綠化景觀維護(hù)、現(xiàn)場秩序維護(hù)效勞。6、參與并幫助開發(fā)商對物業(yè)工程進(jìn)展竣工驗(yàn)收。7、參與并幫助開發(fā)商交樓。二、物業(yè)工程交付后的治理運(yùn)作效勞1、物業(yè)共用部位的維護(hù)和治理效勞2、物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和治理效勞3、公共安全防范和公共秩序維護(hù)和治理效勞4、二次裝修、入住治理效勞5、公共衛(wèi)生清潔保潔效勞6、公共綠化養(yǎng)護(hù)和治理效勞7、交通秩序、車輛行駛和?？?/p>

20、治理效勞8、物業(yè)及物業(yè)治理檔案、資料的治理效勞9、開展社區(qū)文化消遣活動及特約效勞10、法規(guī)和政策規(guī)定治理的其它事項(xiàng)第六章 治理工作目標(biāo)一、工作目標(biāo)效勞中心將按南寧市一般住宅小區(qū)物業(yè)治理效勞等級標(biāo)準(zhǔn)二級效勞以上的標(biāo)準(zhǔn)供給效勞，并將效勞內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，分解給各個單位和部門，為工作目標(biāo)達(dá)標(biāo)去開展工作。二、工作方式效勞中心的全體治理人員，均以全職的方式聘請到小區(qū)工作，不將工作托付給社會上兼職人員。員工的工作時間：每個工作日為8個小時，節(jié)假日輪休。效勞中心客戶效勞部，實(shí)行輪休制，中午及晚上21:00日派人值班。工程修理部，24小時值班，實(shí)行輪休制，白天正常上班，中午及晚上安排人員值班，節(jié)假日派人值班。協(xié)管部

21、，安排24小時巡邏，分早、中、晚三班倒，每個班次8個小時。8:00-17:30。環(huán)境部，每天均有人上班，實(shí)行輪休制，節(jié)假日派人值班。第三局部工程報(bào)價及費(fèi)用測算第一章 物業(yè)治理費(fèi)用測算依據(jù)及報(bào)價一、經(jīng)費(fèi)收支測算依據(jù)：陜西壯族自治區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例；南寧市本地的具體狀況及有關(guān)規(guī)定自治區(qū)物價局、建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)陜西壯族自治區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)治理暫行方法的通知桂價格2022122的有關(guān)規(guī)定本公司治理同類型物業(yè)的成功閱歷；貴單位供給的小區(qū)建筑面積。二級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)綜合效勞費(fèi)：住宅物業(yè)效勞費(fèi)含電梯費(fèi)：元月平方米；商業(yè)物業(yè)效勞費(fèi)： 元/月平方米；經(jīng)營性車位效勞費(fèi)：30 元/月位。已購車位：元/月平方米我公司將按二級

22、以上效勞標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)效勞。其次章“五洲國際”物業(yè)治理費(fèi)用測算一、經(jīng)費(fèi)收支測算說明：100%的抱負(fù)狀態(tài)來測算。二、收入測算表五洲國際物業(yè)治理費(fèi)收入預(yù)算表序號工程治理大小(M2)/月/平米)月費(fèi)用(元)年費(fèi)用(元)1商業(yè)(M2)2住宅(M2)3費(fèi)(M2)390合計(jì)三、費(fèi)用支出測算表小計(jì)五洲國際物業(yè)治理費(fèi)支出預(yù)算表小計(jì)(一)序號人員工資工程人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工資合計(jì)(元)年工資合計(jì)(元)1主任12,2治理員兼出納31,3工程主管11,4工程員51,5保安主管11,6保安領(lǐng)班31,7保安員248環(huán)境組長19保潔員1110綠化員3二小計(jì)53福利費(fèi)用序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用元年費(fèi)用元1福利費(fèi)按工資的 14%計(jì)

23、提2員工社保費(fèi)按政府規(guī)定計(jì)提3服裝折舊費(fèi)兩年一換4員工培訓(xùn)20/月/人三行政辦公費(fèi)用序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用元年費(fèi)用元1 費(fèi)辦公 費(fèi)2通訊費(fèi)治理人員手機(jī)費(fèi)3辦公費(fèi)書報(bào)資料等4水電費(fèi)小計(jì)四工程修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)綜合測算2消消耗綜合測算3加壓系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算4給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算5綜合測算6綜合測算7供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)及油費(fèi)綜合測算8避雷設(shè)施維護(hù)費(fèi)綜合測算9綜合測算10勞保用品12小計(jì)五保安費(fèi)用序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1維護(hù)費(fèi)綜合測算2保安用品綜合測算3對講機(jī)頻占費(fèi)100/臺年計(jì)小計(jì)綜合測算六清潔綠化費(fèi)用序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1化糞池清理費(fèi)122環(huán)境消殺23 次3清

24、潔費(fèi)用購清潔工具用品4綠化費(fèi)用易耗品、化肥、農(nóng)藥等5綠化補(bǔ)苗費(fèi)綜合測算6檢測費(fèi)綜合測算7勞保用品12小計(jì)注：生活區(qū)垃圾費(fèi)按市政府規(guī)定由住戶向環(huán)衛(wèi)部門交納，本公司不另外收。 (七)電梯維保費(fèi)17,1500/1電梯日常小修費(fèi)臺年2125255002電梯維保費(fèi)17,500/臺月85001020223電梯年檢費(fèi)臺年17000小計(jì)144500八社區(qū)活動費(fèi)序號工程標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1社區(qū)活動費(fèi)綜合測算小計(jì)九固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按三年折舊計(jì)(十)不行預(yù)見費(fèi)按以上費(fèi)用的 2計(jì)十一治理者酬金按上述收入的 8%計(jì)提十二法定稅費(fèi)按上述收入的%提以上一至十項(xiàng)合計(jì)總計(jì)一至十二項(xiàng)：以上一至十項(xiàng)合計(jì)總計(jì)一至十二項(xiàng)：五洲國際物業(yè)治理

25、費(fèi)盈虧分析表序序收入支出收支差額號月差1工程月收入年收入工程月支出年支出額年差額商業(yè)2(M2)人員工資住宅3(M2)福利費(fèi)用車位行政辦公費(fèi)4(個)用工程修理養(yǎng)5護(hù)費(fèi)6保安費(fèi)用7清潔綠化費(fèi)用8電梯維保費(fèi)9社區(qū)活動費(fèi)10固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11不行預(yù)見費(fèi)12治理者酬金13法定稅費(fèi)合計(jì)注：依據(jù)“天域100%的收繳率，進(jìn)展盈肯定的壓力和不穩(wěn)定因素。第三章 風(fēng)險推測由于“天域香格里拉”為商住綜合樓，治理難度較大，人員配置齊全，支出本錢投入大，受初期業(yè)主入住率低等因素影響，物業(yè)效勞費(fèi)很難到達(dá)100%的收繳率。結(jié)合該工程狀況，我們就此進(jìn)展了充分的論證和推測。在充 種風(fēng)險，確保工程的各項(xiàng)工作順當(dāng)開展，最大限度的削減

26、振蕩，我們考慮如讓我公司接收后，將在簽訂物業(yè)效勞合同中盡可能地結(jié)合物業(yè)治理?xiàng)l避開盲目投入過多的人力物力財(cái)力，樂觀地與貴公司協(xié)作，引導(dǎo)好效勞好業(yè)主，盡快實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、經(jīng)營型、效益型的良性循環(huán)。物業(yè)治理行業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)的市場下本身就是微利經(jīng)營，從上述治理費(fèi)用收支預(yù)算中可以看出收支略有盈余。我們在經(jīng)營中以“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”為操作準(zhǔn)則，公開本錢、公示承諾、誠信做人做事，以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求域香格里拉”的物業(yè)治理中，我們在保證治理質(zhì)量的根底上，最大限度的開源節(jié)流，以多種經(jīng)營收入彌補(bǔ)局部治理費(fèi)的缺乏，根本能保證收支平衡或微利經(jīng)營。針對社區(qū)物業(yè)治理費(fèi)用收支現(xiàn)狀，我們擬實(shí)行以下增收節(jié)支措施：1、從提

27、高業(yè)主及使用人的生活質(zhì)量動身，開展多種便民效勞盈利工程，比方為業(yè)主及使用人家庭供給家政效勞等特約效勞。2、公司從人員精干高效上考慮，部門間加強(qiáng)協(xié)調(diào)，相互幫助，節(jié)約人力物力，削減開支。3、以高素養(yǎng)治理人員和先進(jìn)的治理設(shè)備為根底，合理配置各崗位員工，提倡一職多能，團(tuán)結(jié)協(xié)作，從而節(jié)約人員開支和辦公經(jīng)費(fèi)。4、嚴(yán)格治理，強(qiáng)化監(jiān)視，削減人為損壞公共設(shè)施現(xiàn)象，以削減修理費(fèi)用支出。5、加強(qiáng)各類消耗品物料的治理與把握，做到打算選購，專人保管，合理第四局部領(lǐng)用，杜絕積壓、流失和鋪張。第四局部“天域.香格里拉”前期物業(yè)治理技術(shù)文件第一章前期介入方案一、前期介入的必要性物業(yè)的前期介入，是指物業(yè)治理公司在接收物業(yè)以前的

28、各個階段(工程可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)治理方案，并從治理的角度為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋銷售、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。物業(yè)治理效勞最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即根底工程建設(shè)開頭就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一些熟諳工程和設(shè)備的專家參與，該專家將依據(jù)物業(yè)治理局部工程的施工監(jiān)管。由于大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時，往往帶著抱負(fù)化的理念去設(shè)計(jì)，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)治理給住戶帶來的麻煩，治理閱歷熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見，對于日后物業(yè)維護(hù)治理工作將起著重要的意義。二、工程前期介入方案依據(jù)

29、物業(yè)治理前期介入的方式和內(nèi)容，通常將前期介入劃分為三個階段：(一)早期介入階段削減返工，防止后遺癥。物業(yè)治理公司在工程設(shè)計(jì)和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的閱歷對所管物業(yè)進(jìn)展打量，對不當(dāng)之處提出解決(二)中期介入階段參與施工階段的質(zhì)量監(jiān)視治理，以及生疏工程狀況，有利于提高施工質(zhì)量。“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)治理前期加強(qiáng)對隱敝工程的驗(yàn)收，并依據(jù)日后治理、修理、保養(yǎng)、效勞的需要，準(zhǔn)時向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)物業(yè)治理的前期介入階段，有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的

30、全面了解。 提出設(shè)備的設(shè)置和效勞方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程工程的建議； 分析物業(yè)建筑選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期治理的壓力； 審查有關(guān)工程包括綠化工程的優(yōu)劣，供給改善意見； 供給機(jī)電安裝及能源安排的有關(guān)專業(yè)技術(shù)治理意見； 供給功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)治理意見； 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避開施工對材質(zhì)造成損傷； 提前生疏房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線布置及所用建材的性能； 檢查工程施工進(jìn)度依據(jù)需要參與建筑期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等； 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的局部提出建議； 協(xié)作設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)展

31、現(xiàn)場監(jiān)視，確保安裝質(zhì)量； 提出遺漏工程工程的建議； 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)展探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的進(jìn)展需要，削減投入本錢和今后的物業(yè)治理本錢。三晚期介入階段參與竣工驗(yàn)收，進(jìn)展移交接收驗(yàn)收，預(yù)備入伙。物業(yè)治理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備安裝等狀況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減局部作出認(rèn)真記錄。例如，管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有肯定差距，假設(shè)布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期治理中，可能就會消滅脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)治理人員對土建構(gòu)造局部不用了解得太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等狀況則應(yīng)充分把握，便于后期治理。 參與托付方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并

32、建立驗(yàn)收檔案； 覺察可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； 指出工程缺陷，就改進(jìn)方案的可能性及費(fèi)用提出建議。(四)樓盤銷售介入在房屋銷售中，很多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但求銷售業(yè)績，對顧客作了很多物業(yè)治理的空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的很多事項(xiàng)偏離了現(xiàn)實(shí)。物業(yè)公司在此階段介入時，可對銷從物業(yè)治理的角度上制訂可行性的方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)治理前期介入人員將依據(jù)實(shí)際狀況，幫助房地產(chǎn)公司的物業(yè)銷售和宣傳推廣。1、售樓部前期介入治理大廳效勞部、門童、協(xié)管員、保潔、綠化人員進(jìn)駐售樓

33、部，進(jìn)展日常治理及檢查具體進(jìn)駐時間由房地產(chǎn)公司確定。大廳效勞員、門童、協(xié)管、保潔、綠化人員、客服人員由物業(yè)公司在下屬治理處選擇閱歷豐富的人員組成，派駐人員的工作力量、形象、敬整建議權(quán)。大廳效勞員負(fù)責(zé)大廳上茶效勞，門童負(fù)責(zé)開門引導(dǎo)；協(xié)管人員負(fù)責(zé)售樓部、示范單位等崗位的保安工作，同時負(fù)責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指客服人員還可為看房客戶供給幼童看護(hù)工作。物業(yè)公司會定期派出培訓(xùn)專家從操作、實(shí)務(wù)、禮儀、效勞標(biāo)準(zhǔn)等方面對上述人員進(jìn)展培訓(xùn)。2、銷售協(xié)作幫助制作整個小區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立小區(qū)尊貴形象。定期安排高級物業(yè)治理人員到銷售現(xiàn)場答復(fù)客戶詢問。定期對現(xiàn)場物業(yè)治理人員與銷售之間的協(xié)作效果進(jìn)展評價，據(jù)此進(jìn)

34、展改進(jìn)。的協(xié)作。3、對售樓人員進(jìn)展物業(yè)治理根本學(xué)問培訓(xùn)方案和內(nèi)容投標(biāo)方自本工程簽約后，即成立員工培訓(xùn)工作小組。特別是抽調(diào)物業(yè)治理學(xué)問比較專業(yè)、綜合業(yè)務(wù)力量較全面的特地人員，由治理處主任親自掛帥，與售樓部協(xié)調(diào)后，定期或不定期和利用售樓部的工作間隙，在保證每月不少于四次的培訓(xùn)時間根底，強(qiáng)調(diào)效果質(zhì)量，實(shí)行不定期或定期考試。建議其考試分?jǐn)?shù)與工資掛鉤，杜絕形式主義，定期向分管領(lǐng)導(dǎo)做出書面培訓(xùn)工作匯報(bào)，建議個人校訓(xùn)檔案。培訓(xùn)內(nèi)容A、物業(yè)治理法律法規(guī)。B、業(yè)主臨時治理規(guī)約范本。C、前期物業(yè)治理效勞合同范本。D、物管收費(fèi)治理方法。E、物業(yè)治理方案。4、對售樓現(xiàn)場供給解答詢問的工作方案售樓現(xiàn)場物業(yè)治理解答詢問是

35、投標(biāo)增加客戶對樓盤今后物業(yè)治理的了解和信念，全面呈現(xiàn)物業(yè)公司的品牌，增加與客戶的溝通等方面，意義都格外重大。同時，依據(jù)招標(biāo)文件的精神，投標(biāo)方中標(biāo)后一周內(nèi)，即成立售樓現(xiàn)場參謀詢問小組，抽出相應(yīng)專業(yè)人員，專預(yù)約詢問、登門詢問等和開展宣傳欄、宣傳冊、宣傳單等形式，變被動詢問為主動宣傳，爭取客戶對物業(yè)治理的了解和對今后物管工作的信念，促進(jìn)樓盤的銷售和單位售樓的提升。5、開展業(yè)主效勞需求調(diào)查查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡構(gòu)造、文化層次、興趣愛好及各類效勞需求，并將調(diào)查結(jié)果進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析，準(zhǔn)時修訂和調(diào)整物業(yè)治理效勞方案，確保日后物業(yè)治理效勞的適用性，使以后的物業(yè)治理工作更加貼進(jìn)業(yè)主。同時，與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)

36、主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反響的信息。6、供給有形呈現(xiàn)在銷售現(xiàn)場，我們將依據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候進(jìn)展物業(yè)治理公司形象呈現(xiàn)或協(xié)管員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。序序號項(xiàng)目備注1成立介入工作小組，開展介入工作入2全面了解工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場，提出補(bǔ)充早期介或改進(jìn)方案與開發(fā)商落實(shí)前期介入工作的操作方法入 早期介入售樓部現(xiàn)場效勞早期介入為售樓人員進(jìn)展物業(yè)治理工作講解期介入對主要的施工安裝工序進(jìn)展跟班跟蹤，幫助進(jìn)展施工質(zhì)量的監(jiān)視治理全面收集物業(yè)的各種資料，同時生疏各個局部，為日后治理作充分的預(yù)備組建治理處隊(duì)伍中期介入中期介入中期介入完善物業(yè)治理方案中期介入完善入伙資料中期介入物業(yè)治理生活用房

37、、物資預(yù)備充分期介入建立外部聯(lián)系中期介入?yún)⑴c竣工驗(yàn)收中期介入進(jìn)展移交接收驗(yàn)收晚期介入進(jìn)展入伙模擬演示晚期介入16布置歡送業(yè)主入伙場面晚期介入17接待業(yè)主入伙晚期介入物業(yè)治理前期介入工作可以分為以下幾個時段與工作流程：施工期的介入設(shè)施設(shè)備調(diào)試期的介入其他前期預(yù)備工作一施工期的介入1修口預(yù)留位置狀況并做具體記錄。2置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。3量隱患或影響使用和治理的問題，與進(jìn)展商協(xié)商，進(jìn)展前期協(xié)商改進(jìn)。4的問題，準(zhǔn)時與進(jìn)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的出整改報(bào)告，提交進(jìn)展商備案處理。二設(shè)施設(shè)備調(diào)試期的介入在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，公司將派工程修理部主管帶隊(duì)，各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場幫助工作

38、，除進(jìn)展專業(yè)培訓(xùn)工作外，與治理機(jī)構(gòu)的修理人員一起，共同開展以下工作：1、對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)展檢查，包括各種管線的預(yù)埋等。2、出席有關(guān)工程的會議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案。3工程，從物業(yè)治理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，準(zhǔn)時通報(bào)進(jìn)展商。4包括消防供水等、弱電包括消防自動報(bào)警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等等工程的調(diào)試，把握設(shè)施設(shè)備的性能、構(gòu)造、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)展具體的記錄。在進(jìn)展調(diào)試觀摩的同時，依據(jù)了解的實(shí)際狀況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作修理規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購置合同保修協(xié)議

39、也可。公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及治理用房、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。三其他前期預(yù)備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入依據(jù)工程室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套打算，治理治理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在工程啟用前，施工治理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)展全面清潔工作，治理處應(yīng)當(dāng)予以全面協(xié)作。在此項(xiàng)工作中，治理處要留意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)治理工作的困難。3、消防及安全治理前期介入治理處將對施工治理方進(jìn)展嚴(yán)格巡查，準(zhǔn)時覺察危急隱患，報(bào)告施工治理方實(shí)行措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

40、4、外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)治理的順當(dāng)開展，治理處主任須在工程全面啟用前，與本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。其次章 工程的接收驗(yàn)收方案一、接收驗(yàn)收工作的重要性一物業(yè)的接收驗(yàn)收是對建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。二依據(jù)國家建設(shè)部公布的房屋接收驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對已竣工物業(yè)進(jìn)展物業(yè)治理工作能否正常開展的一個重要步驟。三物業(yè)的接收驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。1、公司選派素養(yǎng)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參與驗(yàn)收工作；2、既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)治理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)展嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；3、接收驗(yàn)收中

41、假設(shè)覺察問題，要明確記錄在案，商定期限催促開發(fā)商對存在的問題加以解決，直到完全合格；4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。依據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，如由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，則應(yīng)向物業(yè)治理公司交付保修保證金，或由物業(yè)治理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用。二、接收驗(yàn)收的作用1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益3量到達(dá)要求，削減日常治理過程中的修理、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面依據(jù)接收有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清把握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防治理中可能消滅的問題，有利于打算安排好各項(xiàng)治理，為以后的物業(yè)治理制造了條件。 三、接收驗(yàn)收應(yīng)提交的資料一綜合資料工程土地使用合同、紅線

42、圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及打算批準(zhǔn)二土建資料主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄；建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄等資料。三給排水、消防資料開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書；試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄；設(shè)備調(diào)試記錄等資料。四電氣資料開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書；防雷電陰接地實(shí)測記錄；絕緣電五弱電系統(tǒng)資料各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(包括消防自動報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、 和綜合布線系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場自動化治理系統(tǒng)等)； 弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。六電梯驗(yàn)收提交資料市建委質(zhì)檢站簽發(fā)的“電梯運(yùn)行證電梯技術(shù)規(guī)格說明書

43、等資料。七施工圖總平面布置圖包括綜合系統(tǒng)圖竣工圖；構(gòu)造施竣工圖等。八聲像資料建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片；內(nèi)外景觀照片；工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像等。九竣工驗(yàn)收應(yīng)供給的操作和修理保養(yǎng)手冊承包單位在物業(yè)移交前，須移交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和修理保養(yǎng)手冊，以確保物業(yè)治理公司操作人員能盡快把握驗(yàn)收設(shè)備/的操作和治理。十其他資料全部的已經(jīng)公布的各專業(yè)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)；前期施工合同協(xié)議前期施工階段竣工驗(yàn)收報(bào)表包括政府部門和監(jiān)理公司出具的；設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。四、接收工作程序一接收工作預(yù)備階段1、生疏接收各層面的狀況2、接收工作應(yīng)

44、備文件3、驗(yàn)收接收流程4、相關(guān)驗(yàn)收文件5、相關(guān)驗(yàn)收表格6、成品保護(hù)方案7、接收人力與器具預(yù)備8、接收前人員培訓(xùn)二接收工作運(yùn)行階段1、進(jìn)入接收層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、進(jìn)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)展。2、依據(jù)預(yù)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)展接收。3、接照接收原則與表格，將不合格局部進(jìn)展匯總，并通知開發(fā)商限期整改。4、對整改狀況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。5、對整改狀況進(jìn)展檢查，并對整改狀況作出定論。6、填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)展照相，一式二份，一份交開發(fā)商，一份由物業(yè)公司存檔備案。7、接收合格，鑰匙移交治理處。8、對已接收樓棟安排人員定時或不定時巡察，確保樓宇各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。9、對局部成品如：地面

45、、墻面、天花、電梯等進(jìn)展保護(hù)。第三章 入伙效勞方案一、入伙流程圖二、幫助開發(fā)商交樓的工作方案1、布置好歡送業(yè)主收樓的場景。2、接待業(yè)主及驗(yàn)證業(yè)主身份。3、發(fā)放由開發(fā)商供給的房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、室內(nèi)構(gòu)造及管線布置圖。45、對業(yè)主在驗(yàn)房時覺察及提出的房屋質(zhì)量問題，進(jìn)展核定后，準(zhǔn)時列單將狀況反響給開發(fā)商。6、交房屋鑰匙給業(yè)主。72名公司領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場辦公。8、幫助開發(fā)商，向業(yè)主做好有關(guān)的解釋溝通工作。第四章 前期介入費(fèi)用及治理用房入，且短時間內(nèi)物業(yè)治理無贏利的可能，因此，依據(jù)國家及地方有關(guān)物業(yè)治理的法律法規(guī)，為了保證前期物業(yè)治理效勞的正常運(yùn)行，在前期介入階段物司在本工程的開辦費(fèi)用、前期限介

46、入費(fèi)用、接收驗(yàn)收、幫助售樓費(fèi)用，為此我公司提出前期介入相關(guān)費(fèi)用由貴公司供給，具體報(bào)價為：一、前期介入費(fèi)依據(jù)南寧物業(yè)效勞市場行規(guī)前期介入費(fèi)為：工程總建筑面積1 元；我公司可依據(jù)實(shí)際狀況適當(dāng)優(yōu)待。二、物資裝備開辦費(fèi)物資裝備費(fèi)一、行政辦公物資序號名稱數(shù)量單位單價金額元1辦公桌椅7套2,2客戶用1套1,1,3文件柜4組1,4電腦桌椅2套5電腦2臺3,6,6復(fù)印打印機(jī)1臺5,5,7對講機(jī)1臺8電風(fēng)扇2臺9辦公 3部小 計(jì)18,二、工程配備序號名稱數(shù)量單位單價金額元1電錘1臺1,1,2人字梯1部36M1部1,1,梯4水電修理工具4套1,5手電鉆1臺6管道疏通機(jī)2臺1,7萬用表2臺8搖表2臺9電流表2臺10

47、應(yīng)急水泵1臺1,1,11工具柜2套12工程全套工具6套1,13對講機(jī)6臺3,小計(jì)13,三、保安物資配備序號名稱數(shù)量單位單價金額元1充電式手電筒9只2警示牌30個3鐵架床(上下17個2,架)4對講機(jī)9臺4,小 計(jì)8,四、清潔設(shè)備序號數(shù)量單位單價金額元1高枝剪2把1702背式剪草機(jī)1臺30003,3綠化工具3套3004農(nóng)藥噴殺器2臺100小計(jì)4,1保潔作業(yè)工具111保潔作業(yè)工具11套1001100清運(yùn)垃圾三輪22輛車小計(jì)2,五、綠扮裝備以上合計(jì)一至五項(xiàng)47,進(jìn)展購置；2、由開方商購置配備給物業(yè)公司使用。其次節(jié) 物業(yè)治理用房使用方案工程使用功能所需面積依據(jù)國家及南寧市物業(yè)治理的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理用房

48、應(yīng)依據(jù)便利業(yè) 主、便利效勞的原則確定位置。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)治理企業(yè)辦公用房、值班食宿用房和業(yè)主大會辦公用房以下合稱為物業(yè)治理用房30工程使用功能所需面積客戶接待廳客戶接待廳15、綜合辦公區(qū)25、主辦公區(qū)域70m2任辦公室15倉庫室15宿舍區(qū)協(xié)管員住宿100m2衛(wèi)生間按男衛(wèi)生間沖涼房15 m230 m2沖涼房女衛(wèi)生間沖涼房：15 m2估量合計(jì)200m2第五局部治理效勞日常運(yùn)作第一章 效勞要求對于“天域.香格里拉”的常規(guī)期物業(yè)治理運(yùn)作，效勞中心按南寧市一般住宅小區(qū)物業(yè)治理效勞等級標(biāo)準(zhǔn)二級以上的標(biāo)準(zhǔn)供給效勞，并將效勞內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，分解給各個單位和部門，為工作目標(biāo)達(dá)標(biāo)去開展工作。在每

49、一個工作環(huán)節(jié)均制定一系列完善的規(guī)章制度，工作程序及標(biāo)準(zhǔn)以及檢驗(yàn)、考核方法，并嚴(yán)格執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)治理。一、效勞根本要求一組織要求1、我公司依據(jù)國家規(guī)定取得企業(yè)法人資格和經(jīng)營資質(zhì)證書；2、有健全的物業(yè)效勞規(guī)程和人員治理制度，有安全生產(chǎn)、安全防范等各種措施和規(guī)定；3、物業(yè)效勞專業(yè)人員取得相應(yīng)職業(yè)資格證書，專業(yè)技術(shù)人員取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)職稱及相關(guān)上崗證；二資質(zhì)要求1、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)治理方法的有關(guān)要求。三財(cái)務(wù)治理1、嚴(yán)格執(zhí)行國家進(jìn)展和改革委員會和建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定和南寧市相關(guān)政策法規(guī)；2、建立健全財(cái)務(wù)治理制度，對物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用的收支應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)政府相關(guān)政策進(jìn)展財(cái)務(wù)治理，運(yùn)

50、作標(biāo)準(zhǔn)，賬目清楚；3、物業(yè)效勞收費(fèi)可以實(shí)行包干制計(jì)費(fèi)方式。四收費(fèi)公示1、依法實(shí)行明碼標(biāo)價。我公司將在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將實(shí)示；2、收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公示；3、承受業(yè)主、業(yè)主委員會或非業(yè)主使用人的監(jiān)視。五效勞質(zhì)量治理1、我公司應(yīng)設(shè)立特地部門，依據(jù)效勞合同商定和政府頒發(fā)的效勞標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)展效勞質(zhì)量治理；2、按合同商定定期檢查效勞狀況、承受業(yè)主投訴，訂正效勞行為；32一急修：對嚴(yán)峻影響物業(yè)效勞區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)展準(zhǔn)時的處理和修復(fù)。二完好率：設(shè)備設(shè)施能夠正常運(yùn)行狀況占總體狀況的比例。三業(yè)主滿足率：業(yè)主對物業(yè)效勞企業(yè)效勞態(tài)度和效勞質(zhì)量持滿足和滿足態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。針對工程的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際狀況制訂效勞內(nèi)容和指標(biāo)：工程內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重(%)1、依據(jù)業(yè)主需求，供給物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞等有償便民效勞的，并公示效勞工程和效勞標(biāo)準(zhǔn)。2、簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，并依據(jù)合同商定公布物業(yè)治理效勞工程和標(biāo)準(zhǔn)，建立有財(cái)務(wù)治理公開、監(jiān)視制度。3、設(shè)有效勞中心，每天8 24 小時受理住戶的報(bào)修和投訴，業(yè)主或使用人的的投訴在 2 天內(nèi)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修 1 小時