美國次級房貸危機(jī)的原因分析及啟示

1、美國次級房貸危機(jī)的原因分析及啟示今年以來，美國次級房貸危機(jī)爆發(fā)引發(fā)了市場的一系列連鎖反響，導(dǎo)致了投資者對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及美國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。雖然美國次級房貸危機(jī)對我國影響有限，但次級房貸危機(jī)是我們的前車之鑒，為我們敲響了警鐘，我們應(yīng)該及時采取措施未雨綢繆，防患于未然。一、美國次級房貸危機(jī)爆發(fā)的原因分析次級房貸危機(jī)爆發(fā)的偶爾性中卻孕育著自身的必然性，這些原因主要可以歸納為以下幾點：一貸款機(jī)構(gòu)之間盲目降低貸款條件，惡性競爭，埋下了危機(jī)的種子。為了能在劇烈的競爭之中不斷擴(kuò)大市場份額，許多放貸機(jī)構(gòu)調(diào)低了針對所有借款人的信譽(yù)門檻。不少放貸機(jī)構(gòu)開場向一些信譽(yù)等級較低的借貸人推出次級抵押貸款。一些次級貸款公

2、司受利益驅(qū)使，開場了更加激進(jìn)的信貸擴(kuò)張，甚至推出“零首付、“零文件等貸款方式，不查收入、不查資產(chǎn)，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無須提供任何有關(guān)歸還才能的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不合格借貸人的借貸申請獲得通過。在這種情況下，本來根本不可能借到錢或者借不到那么多錢的“邊緣貸款者，也被蠱惑進(jìn)來。二房地產(chǎn)市場膨脹過后持續(xù)降溫，購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得新的融資。自2000年美國經(jīng)濟(jì)不景氣時起，布什政府用低利率再配合減稅措施，鼓勵大家購房，從而逐步帶動了一波以住房為標(biāo)的的持續(xù)上漲的資產(chǎn)市常從2000年到2022年，美國全國房價上漲了80%，漲幅為歷史之最

3、。但從2022年開場，美國房地產(chǎn)市場逐步出現(xiàn)降溫跡象，房屋價格開場持續(xù)走低。在房地產(chǎn)價格不斷攀升的時候，放貸機(jī)構(gòu)和借款人以為，假如出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或進(jìn)展抵押再融資就可以了。但事實上，一旦整個住房市場存在降價預(yù)期，借款人很難再將自己的房屋賣出去，房屋價值也可能下跌到缺乏以歸還剩余貸款的地步。而逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的情況一旦大幅增加，次級市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并涉及整個房貸市常三持續(xù)不斷的加息，加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)。在美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退以后，美聯(lián)儲的降息力度很大，從而刺激了消費者的借錢欲望。但從年月到年月間美聯(lián)儲連續(xù)次調(diào)高利率程度，基準(zhǔn)利率從1%調(diào)到5.25%，導(dǎo)致以浮動利

4、率為主的次級抵押貸款利率不斷進(jìn)步，借款人的還款負(fù)擔(dān)逐漸加重，還款壓力迅速增大。在不堪重負(fù)的情形下，違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)。很多貸款者，成為名符其實的“房奴，特別是那些“次級信譽(yù)的人，如打零工、新移民和年輕單身母親等人，如今就面臨著沒法付出利息的窘境，更別說歸還本金了，于是抵押貸款市場違約率不斷上升。四高風(fēng)險房貸產(chǎn)品創(chuàng)新對房貸市場泡沫形成推波助瀾。美國次級房貸在2022年推出時，曾被認(rèn)為是一項了不起的金融創(chuàng)新，因為它圓了沒有充分財力置業(yè)且信譽(yù)欠佳人的購房夢想。在眾屢次級市場貸款公司“創(chuàng)新精神的推動下，各種新的房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。這些貸款的共同特點是，降低貸款初期的貸款利率，一般在還款的開頭幾年，每月按揭

5、支付很低且固定，等到一定時間之后，還款壓力陡增。很多炒房地產(chǎn)短線的“信譽(yù)優(yōu)質(zhì)人士認(rèn)定房價短期內(nèi)只會上升，自己完全來得及出手套現(xiàn)，還有眾多“信譽(yù)一般的人，用這類貸款去負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)超過自己實際支付才能的房屋。但當(dāng)房價持平或下跌時，這些貸款就可能變成高危品種，就會出現(xiàn)資金缺口而形成壞賬。五次級抵押貸款二級市場轉(zhuǎn)讓過程中風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移，利益相關(guān)者一損俱損，一榮俱榮。抵押貸款二級市場成就了新世紀(jì)金融公司等次級抵押貸款公司的規(guī)模擴(kuò)張，但證券化過程中的風(fēng)險殘留最終導(dǎo)致了該公司的破產(chǎn)命運，對其而言，不徹底的證券化可謂“成也蕭何、敗也蕭何。這是因為在抵押貸款證券化后，各行業(yè)的聯(lián)絡(luò)更加千絲萬縷。抵押貸款公司將手中的抵

6、押貸款出售給銀行，銀行將它重新打包成抵押貸款證券后出售給投資者來分散風(fēng)險。但同時，銀行還會與抵押貸款公司簽署協(xié)議，在個人貸款者拖欠還貸的情況下，必須回購抵押貸款。在這種情況下，次級貸款公司的風(fēng)險并未完全、徹底轉(zhuǎn)移出去。二、我國部分地區(qū)具備次級房貸危機(jī)發(fā)生的可能對照美國次級房貸發(fā)生的背景和原因，似乎在我國部分地區(qū)也能找到它將來可能或者必然發(fā)生的影子：一我國將進(jìn)入持續(xù)加息周期，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率上升的風(fēng)險。我國經(jīng)濟(jì)從2022年開場就出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，于今更是愈演愈烈，特別是2022年以來全國居民消費物價總指數(shù)PI一直持續(xù)上揚,居高不下，其中7月份為5.6%，創(chuàng)十年來新高，可以說現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨通貨膨

7、脹的威脅。今后一段時期內(nèi)我國宏觀調(diào)控的措施可能更大，收緊流動性的力度也會越來越強(qiáng)。理論證明，貨幣政策總體從緊最可能采娶最有效的措施就是調(diào)高存貸款利率。在這種情況下，無疑個人住房按揭貸款利率將不斷走高，一定程度上成為個人住房貸款信譽(yù)惡化和房價下跌的催化劑。二針對房地產(chǎn)的調(diào)控仍是將來一段時期的主基調(diào)和主戰(zhàn)場，對長期房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深入影響，房價后市不容樂觀。出于房市安康開展的考慮，我國陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但未能有效落實。今后將會出臺更加綜合化、詳細(xì)化、細(xì)那么化的措施，以令房價及炒賣活動有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進(jìn)入震蕩整理，甚至出現(xiàn)下滑。假如仍“調(diào)而不控，房市繼續(xù)過快上漲，最

8、終也極有可能出現(xiàn)崩盤情況，如同90年代的日本或亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后的香港。屆時，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨宏大的信譽(yù)風(fēng)險。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.三房價過快上漲，加大了房地產(chǎn)抵押貸款的價值風(fēng)險。當(dāng)前，在全球美元泛濫、人民幣升值預(yù)期、流動性過剩等各種內(nèi)外部因素作用下，我國房地產(chǎn)業(yè)無論在投資、交易以及價格方面均出現(xiàn)強(qiáng)勁增長。另外據(jù)調(diào)查顯示，當(dāng)前過快增長的房市已是亂象叢生、泥沙混雜、投機(jī)盛行。部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個人，籌劃、參與或直接炒房進(jìn)展房地產(chǎn)投機(jī)，加劇了市場緊張。房地產(chǎn)市場同股票市場一樣，假設(shè)陷入不標(biāo)準(zhǔn)、非理性繁榮，那么存在過熱，甚至泡沫，當(dāng)前在我國至少部分地區(qū)房價出現(xiàn)了“虛熱已是

9、不爭的事實。在房價泡沫上漲的情況下，銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價值攀升，但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國內(nèi)外因素出現(xiàn)拐點，房市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房價出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會惡化。四在房貸快速增長的同時，由于科學(xué)管理仍不到位，銀行面臨的風(fēng)險也在日益累積。這些年我國個人住房貸款普遍增長很快，但是在房貸快速增長的同時，卻隱藏著不容無視的潛在風(fēng)險。一是近幾年我國銀行業(yè)在向零售銀行轉(zhuǎn)型過程中，普遍視住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在劇烈的市場競爭下，個別銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理條件，貸前審查流于形式，貸中向客戶提供不合理的便利，貸后疏于跟蹤管理，從而為不良個貸增長埋下隱患。二是我國的住房抵

10、押貸款市場雖然沒有次級抵押貸款之分，但對一些按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信譽(yù)都沒有，風(fēng)險并不比美國低。近幾年的個人房貸現(xiàn)場檢查也說明，存在大量用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)展虛假按揭、套貸、騙貸等現(xiàn)象。這部分住房按揭貸款者所具有的信譽(yù)，可想而知。只不過在房價上漲期間，上漲的房價會把這類缺乏信譽(yù)的住房按揭貸款的潛在風(fēng)險掩蓋起來。三是為了爭奪市場份額，近年來許多銀行在個人房貸方面紛紛推出刺激消費的新品種，如“房貸通、“循環(huán)貸、“氣球貸等，其中如“氣球貸等具有類似美國可調(diào)整利率貸款A(yù)Rs的特征，這種按揭產(chǎn)品實際上隱藏了一定風(fēng)險。銀行在營銷貸款時對借款人可能的風(fēng)險提醒也不充分。四是一

11、些不良房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介、評估機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者串謀，高估房價、虛構(gòu)交易，套娶騙取銀行房貸資金。一些中介在二手房交易過程中甚至憑借信息優(yōu)勢，挑動銀行之間競相壓低按揭門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經(jīng)營本錢，也給銀行帶來極大的信譽(yù)風(fēng)險。綜上分析，可以得出，我國有些方面和部分地區(qū)與美國次級房貸危機(jī)發(fā)生以前的情況比擬相像，造成美國次級房貸危機(jī)的因素不同程度地存在于我國當(dāng)前的住房抵押貸款市場中。對于我國房貸市場來說，住房抵押貸款風(fēng)險其實比我們想象的要大得多，只不過在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然繁榮時大家視而不見而已。因此，各銀行業(yè)對此都要保持高度的警覺，防止重蹈美國次級房貸危機(jī)的覆轍。三、對我國銀行業(yè)房

12、貸業(yè)務(wù)的啟示及應(yīng)對建議各銀行應(yīng)重視對住房信貸市場的監(jiān)測和分析預(yù)警，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)價格變化趨勢，提早采取措施防止房價回落的不利影響。要積極開展“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試，模擬在房價下跌或者其他政策改變的各種情況下，給銀行帶來的壓力，提防住房信貸危機(jī)因素的累積。各銀行應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的長效機(jī)制，在業(yè)務(wù)拓展與風(fēng)險管控之間獲得平衡，未雨綢繆，防止危機(jī)到來時手足無措。各銀行應(yīng)嚴(yán)格保證現(xiàn)行按揭貸款首付政策的執(zhí)行，并適時對銀行按揭首付比例進(jìn)展構(gòu)造性調(diào)整，對90平方米以上、按揭第二套房等情況，可考慮將首付比例進(jìn)步到40%50%。當(dāng)前應(yīng)有步驟、有方案地通過增加首付比例、嚴(yán)格資產(chǎn)評估、進(jìn)步貸款門檻

13、等方式提早將銀行的信貸風(fēng)險加以釋放。同時，各銀行應(yīng)采取嚴(yán)格的貸前調(diào)查杜絕虛假按揭，并加強(qiáng)貸后的跟蹤管理。各銀行應(yīng)重新審視“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念，從美國次級房貸危機(jī)的教訓(xùn)來看，不要把個人住房按揭貸款一味看做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)視為一種風(fēng)險較高的貸款，只不過這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。如今要居安思危，在形勢外表大好的情況下，清醒認(rèn)識到潛在的系統(tǒng)風(fēng)險。當(dāng)前，各銀行要打好根底，扎好籬笆，按照貸款數(shù)量充足提取撥備，對該核銷的要及時加以核銷。各銀行在貸款過程中首先應(yīng)注重借款人的信譽(yù)狀況和實際還款才能，而不能僅僅依賴抵押的房產(chǎn)等第二還款來源。在發(fā)放貸款時就考慮抵押物的變現(xiàn)價值這本身就是一個誤區(qū)，因為銀行不是當(dāng)鋪，抵押不應(yīng)也不能替代對借款人實際還款才能的評估。各銀行應(yīng)開拓思路，積極探