Z天成物業(yè)公項目前期介入管理規(guī)定

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔天成物業(yè)公司項目前期介入管理規(guī)定 /吉林市天成物業(yè)管理有限公司1 總則1.1 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開發(fā)商提供的為了優(yōu)化設計、優(yōu)化施工、服務銷售的一系列有償物業(yè)管理服務，它是前期物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容。1.2 物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴密、細致，為后續(xù)的物業(yè)奠定良好基礎，并按管理公司制度規(guī)定及時協(xié)助、配合項目開發(fā)工作。1.3 對華隆地產(chǎn)開發(fā)項目而言，物業(yè)公司(籌建處)有責任主動參與項目前期介入工作。2 相關職責界定2.1 物業(yè)公司(籌建處)負責施工圖設計階段開始至項目正式接管前的前期介入作和營銷配合工作。2.2 項

2、目開發(fā)公司負責組織和監(jiān)督物業(yè)公司(籌建處)的前期介入工作，提供必需的工作配合和資源支持，并對物業(yè)人員的意見和建議做出反饋。3 項目前期介入階段、內(nèi)容和責任3.1 根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)特點，以及物業(yè)服務的需要，物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi)容包括(但不限于)：3.1.1項目規(guī)劃設計階段其主要任務是：將開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；通過調(diào)查3個以上當?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通??；從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。將以上問題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設計階段前期介入意見書提交給項目開發(fā)公司。3.1.2施工圖設計階段在施工圖設計階段，前期介入工作由物業(yè)公

3、司籌備處負責，其主要工作任務是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目公司開發(fā)設計部門提出物業(yè)管理施工圖設計階段物業(yè)管理前期介入報告。也可通過相關項目的調(diào)查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，在接入報告中列入反饋給項目公司開發(fā)設計部門，以便在設計中關注并避免。3.1.3項目施工階段在項目施工階段，前期介入工作由物業(yè)公司籌備處負責，其主要工作任務是：重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時向項目公司提出改進建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗收做好前期準備工作，并及時(每周或每月)向項目公司提出施工階段物業(yè)管理

4、前期介入報告。3.1.4營銷配合根據(jù)項目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)公司(籌建處)有責任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷活動的實施、銷售現(xiàn)場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護等。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項目公司營銷(策劃)部提出營銷配合物業(yè)管理前期介入報告。3.2 特殊情況下，物業(yè)公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報告。3.3 物業(yè)公司(籌建處)在前期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均應視為第三方提供的咨詢服務，按雙方合同約定的價格提供服務，費用由項目公司承擔，列入成本開發(fā)項目的物業(yè)管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開展前，物業(yè)公司(籌建處)必須按規(guī)定做好成本測算

5、，并作為工作計劃(方案)的必需組成部分報項目公司審批(確認)。3.4 對外承接項目的前期介入必須與開發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務合同，明確約定雙方責任、權(quán)利，前期介入工作內(nèi)容和收費標準。4 前期介入工作的控制4.1 為保證前期介入工作的密切配合，項目公司在上述項目開發(fā)的各階段，應將開發(fā)進度計劃提前知會物業(yè)部門，以便物業(yè)部門做出相應的前期介入工作安排。4.2 前期介入工作必須有計劃地進行。根據(jù)項目公司提出的配合要求，以及本手冊及其支持文件的規(guī)定，物業(yè)公司(籌建處)總經(jīng)理應有針對性地制定各階段前期介入工作計劃，明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責任部門(人員)、工作要求和依據(jù)等，經(jīng)項目公司領導審批后備案。4

6、.3 物業(yè)公司(籌建處)在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。4.4 項目公司相關職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報告后，須對報告進行評審，將評審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時向物業(yè)公司(籌建處)做出反饋。4.5 物業(yè)公司(籌建處)在每一階段的前期工作結(jié)束后應進行物業(yè)前期介入工作小結(jié)，形成前期介入工作小結(jié)報告(周期超過1個月的按月度報告)，經(jīng)項目公司確認。5 支持文件5.1 前期介入階段與工作內(nèi)容要點5.2 營銷配合管理規(guī)定前期介入階段與工作內(nèi)容要點1 適用范圍本指引適用于項目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關注事項。2 物業(yè)介

7、入階段與工作內(nèi)容2.1 項目規(guī)劃設計階段項目規(guī)劃設計階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關法律的基礎上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應設置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。公建的配套設計和功能分配；綠化與景觀系統(tǒng)設計的功能及經(jīng)濟性；配套與公共設施的配置種

8、類、數(shù)量及分布；物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；戶型的平面設計是否合理；建筑外立面的設計是否留下治安隱患。2.2 施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：土建屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；門、窗的材質(zhì)；屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求；空調(diào)外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；煙道、排氣道的位置；廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。配套室內(nèi)管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內(nèi)；各種設備設施的能源消耗；

9、室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；設備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設計是否合理。2.3 施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：項目公司招標工作介入（協(xié)助項目公司就以下問題對投標單位提出相關要求）門、窗質(zhì)量及售后服務；智能化設施設備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設施設備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。施工過程介入房屋質(zhì)量控制；隱蔽工程檢查驗收記錄；設計變更記錄的收集；設施、設備的安裝調(diào)試及售后服務；成品保護；體育設施、兒童游樂設施質(zhì)量；水景設施防水施工監(jiān)管。2.4 營銷介入(配合)銷售承諾對物業(yè)管理造成的影響；發(fā)展商贈送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責任及

10、法律責任；協(xié)助項目公司擬訂業(yè)主臨時公約；協(xié)助項目公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標手續(xù)；具體按營銷配合管理規(guī)定執(zhí)行。3 各階段物業(yè)介入通用關注要點3.1設備房設備房包括：配電機房、水泵機房、發(fā)電機房、中央空調(diào)機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。3.1.1設備房通用關注要點：獨立用房，面積適用；有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施；地面貼有瓷磚，坡度合理，并設有防止回灌的地漏；配有專用滅火器1-2個位置；預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體，設備與設備之間)，通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞；有應急通訊、照明設施；窗戶加裝內(nèi)置護欄、鐵花

11、等防止人員攀爬；位置合理，減少管道交叉和總長度；對設備采取相應的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住；主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。3.1.2特殊設備房關注要點電梯機房設置有專用工具掛置位置；二氧化碳滅火系統(tǒng)機房在房外設置啟動設備和系統(tǒng)的裝置；配電機房設備前設有專用的絕緣墊；二氧化碳滅火系統(tǒng)機房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；水泵機房冬季最低溫度低于0二次供水儲水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；宜設專用消防水儲水池，容量能滿足消防需求；發(fā)電機房有專用儲備油箱房(與發(fā)電機設備房之間有防火隔斷)；配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空

12、調(diào)和辦公設備；供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口，防止給小區(qū)造成污染。3.2 公共房屋3.2.1 管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)滿足功能要求；自然采光、通風、防水、防潮；配有相應的辦公設施、工具；位置便于住戶來訪；大小能滿足人員工作要求；配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置；工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；位置以便于開展工作為準；清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。3.2.2 食堂通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施；有專用倉庫，位置相鄰；地面走水順暢；有專用供水、供氣等專用設施；位置相對隱蔽，

13、以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時盡可能與員工辦公、宿舍區(qū)位置接近；配有專用的廚房設備，用餐桌椅。3.2.3 宿舍通風、采光、防潮、防水；床、被褥等寢具和設備；通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；分工集中管理。3.2.4 員工會議室(娛樂室、培訓室)通風、采光、防潮、防水；位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；布局方正，便于靈活使用；配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%85%)，白板等；層高要求至少在3.3米配有彩燈，供娛樂使用。3.2.5 垃圾中轉(zhuǎn)站不能設置在物業(yè)的上風向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運；留有專用清水源；房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾

14、中轉(zhuǎn)要求；房屋本身有通風窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；有必要的照明及采光。3.2.6 倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)通風，有自然采光、防潮、防水；大小適用、內(nèi)有資料柜架；位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。3.2.7 公共洗手間位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內(nèi)附近；數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準；上下通暢，地面走水順暢，有地漏；避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯。3.3 公共區(qū)域3.3.1 綠化區(qū)域植物品種適應當?shù)爻砷L，維護費用較低；綠化整體布局合理，局部搭配

15、得當(蔭生植物的搭配及種植)；綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；綠化覆蓋區(qū)域應便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點；在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。3.3.2 停車場機動車場停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進性(車用IC卡等)；車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預留；人員的專業(yè)培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻)；配有專用的消防滅火器材；地下車場需有配套的排風換氣系統(tǒng)；道閘系統(tǒng)技術成熟便于維修、養(yǎng)護；地溝蓋板做防震(防噪)處理；排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。非機動車場露天設置值

16、班崗亭(防風、防雨、防暑)；有單車支護架及上墻制度。3.3.3 道路(小區(qū))含周邊維護布局合理，方便住戶日常使用；形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；主要干道寬度能滿足消防、救護車輛使用；路面磚、路砑石等材料備留(便于日后維修)；走水順暢；有殘疾人通道(不用下車直至門棟)；保證任何一點都不同，兩條道路可到達；井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過人噪音；消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進出需求。3.3.4 天面同高相鄰天面盡可能相通；空間充裕，滿足人員消防疏散要求；周邊有防護措施及“禁止攀爬”標識(高空拋物)；天面走水順暢，下水口處有過濾網(wǎng)；天面防火門的檢修方便；對于供私家使用的公共平臺有專用的出入口供

17、檢修、清潔使用；可設專供晾曬衣物的支持(保證不影響天面人員疏散要求)。 3.3.5 架空層的布置與利用地面一層或地下負一層，以員工宿舍、停車場等為主；樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時，以倉庫設置為主；架空層與其他公共區(qū)域進行分割封閉管理；整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。3.3.6 樓梯間安裝感應節(jié)能燈；扶手安全、牢固；地面磁片完整，便于消防；消防器材配套齊全，標識清楚(疏散示意圖)；墻面平整無破損。3.3.7 大堂(含電梯、地下前室)墻、地面平整、顏色均勻；配有信報箱、牛奶箱、宣傳欄；有公共滅火器材；公共電話、緊急電話標識牌；通風順暢，采光良好(可加燈)，所有照明燈用感應燈或定時開關；定

18、位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調(diào)；來訪人員與住戶直接溝通便捷(可不用對講)；大堂選用燈具設置位置必須便于日后更換、維修。3.3.8 溝渠井(污水井、化糞池)管道布置合理，避免交叉，維護外觀整齊，排放量能夠滿足實際要求；溝渠底部有必要坡度，便于走水；預留檢修口，檢修口必須設在公共區(qū)域；位置恰當，檢修中對小區(qū)人流、車流的影響降至最低；溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時便于開啟、清潔、檢修；采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；采光井底部設置照明并用護欄封閉，減少可能的治安盲點，同時留門便于清潔、綠化養(yǎng)護、設備檢修；所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設有必要的檢查口；除工程特殊要求的管道，其他均應盡可

19、能設置墻內(nèi)，確保小區(qū)外觀整齊；雨水管、行水管產(chǎn)生的噪音應采取相應措施進行消除、避免對住戶正常生活產(chǎn)生影響；井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；所有管線上均貼上標簽進行明示；所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面；驗收前進行全面試水、并進行疏通清理。3.3.9 小區(qū)景觀與小區(qū)整體格調(diào)、定位搭配一致；水景、燈光應考慮長期使用的節(jié)能問題；配有休閑設施，便于住戶休閑使用(桌椅等)；考慮背景音樂、水景噪音對住戶日常生活的影響；景觀中的道路布局合理，防止綠化植物被人踩踏；采取必要的安全措施和提示。3.3.10 休閑場所(兒童娛樂場所)有明確安全提示標識；有明確的使用管理規(guī)定；設施質(zhì)量過關，布局合理

20、，定位與小區(qū)定位協(xié)調(diào)；地面防護層在設備滿足安全保護同時，能夠便于清潔；娛樂室聲音以不影響住戶正常休息為準。3.3.11 裝修垃圾堆放點位置隱蔽，便于清運車輛進出，最好為避風處或采用防風處理；可露天設置，但不能設在各類通道上；便于小區(qū)住戶集中堆放；維護好垃圾清運過程中的設備維護(電梯、通道、地面等)；與生活垃圾區(qū)別處理；周邊排水口必須設置過濾網(wǎng)，雨天應及時清理防止堵塞。3.3.12 公共晾曬區(qū)位置便于全體住戶共同使用；數(shù)量充足；有必要的安全措施減少和防止外來人員進入公共晾曬區(qū)。3.4 其他特殊事項3.4.1 商鋪規(guī)劃及廣告設置(裝修)對商鋪的經(jīng)營范圍、用途提前進行規(guī)劃和約定，以方便業(yè)主生活為主，

21、同時兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生(如有餐廳必須有專用煙道)；商鋪前后的預留空調(diào)位及排水位；裝修時必須嚴格按照消防申報審批程序監(jiān)管，同時盡量減少其裝修過程對原有消防器材設施的損壞；商鋪廣告位大小應提前規(guī)劃，并進行專業(yè)的加固、防風處理；商鋪用廣告設計、安裝需經(jīng)專業(yè)審核審批后進行。3.4.2 出入口布置人流、車流集中使用，同時使住戶整體小區(qū)內(nèi)行走路線相縮短；特殊出入口因住戶生活需求采用定時或特批開放；人車分流(“禁止單車在人行路面行使” 和“禁止人行車道”的標識)；配有專用設施對人車進行監(jiān)控、服務；滿足小區(qū)消防，緊急疏散等的使用；配有專用值班室；滿足小區(qū)人員車輛高峰期的正常使用。3.4.3 垃圾箱(果皮箱)整體

22、布局便于垃圾投放及清運；樓層設置煙灰缸或果皮桶；對垃圾進行分類收集；設施方便、實用、無安全隱患，與小區(qū)整體定位協(xié)調(diào)；寫字樓樓層設辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；垃圾桶點與垃圾中轉(zhuǎn)站有推車通道(無臺階)。3.4.4 清潔取水點的布置滿足清潔用水要求(地面、地下、天面、樓層、大堂等)；與綠化用水點配合使用時，考慮取水時對綠化的影響；采取防止非工作人員用水措施；整體布置合理，無重大取水盲點。3.4.5 空調(diào)位的預留與安裝對空調(diào)位置統(tǒng)一制定；確定空調(diào)主機的長、寬、高，提供給業(yè)主，減少對外墻破壞的隱患；對空調(diào)水進行集中收集；預留空調(diào)管線口、大小適中，避免住戶擅自拆改。3.4.6 防盜門與防盜窗(陽臺

23、鐵花)主陽臺禁止安裝防盜窗，其它部位建議安裝內(nèi)置防盜窗花；預先統(tǒng)一防盜門窗的款式、材料、顏色規(guī)格等；對于底層安裝防盜窗花可采用統(tǒng)一款式進行；其它部位封閉(如次陽臺)以不伸出房屋主體為準。營銷配合管理規(guī)定1 適用范圍本指引適用于物業(yè)公司在項目營銷各階段中的配合工作，具體明確物業(yè)公司與項目公司之間的權(quán)利和義務關系。2 營銷策劃介入2.1 物業(yè)公司(籌建處)須參與項目公司營銷方案討論，對以下內(nèi)容的銷售承諾提出相關意見： 對于銷售過程中涉及到物業(yè)公司的相關物業(yè)管理服務內(nèi)容和水平標準的描述；買房優(yōu)惠政策中有關抵繳物業(yè)管理費的條款；物業(yè)管理費的收繳標準的變化；對未辦理入住手續(xù)的空房的處理辦法；房屋裝修管理

24、辦法及主要注意事項；物業(yè)公司代收、代繳服務內(nèi)容；物業(yè)公司日后市場開拓經(jīng)營項目方面。 2.2 嚴禁出現(xiàn)銷售過程中的過分承諾，對物業(yè)管理服務的正常開展和管理費及其他物業(yè)相關費用的收繳帶來諸多不便。任何超出項目物業(yè)管理方案規(guī)定的內(nèi)容，均必須報管理公司經(jīng)營委員會批準。3 開盤階段3.1 銷售配合工作方案3.1.1 銷售開盤階段物業(yè)公司(籌建處)應提供的配合工作包括(不限于，具體根據(jù)項目公司要求確定)：銷售現(xiàn)場管理(售樓處及室外環(huán)境、秩序等)；樣板房管理(樣板房清潔、維護、秩序、引導等)；營銷推廣活動配合；房產(chǎn)銷售人員的物業(yè)知識培訓；協(xié)助申報物業(yè)管理單位招標手續(xù)。3.1.2 在售樓進入到內(nèi)部認購前1個月

25、，物業(yè)公司根據(jù)項目公司的具體要求制訂銷售配合工作方案，明確規(guī)定需要提供配合服務事項、人員安排、工作內(nèi)容、成本測算，以及相關準備工作的落實責任和時間要求。3.1.3 項目公司應在內(nèi)部認購前完成向政府主管部門申報物業(yè)管理公司招標手續(xù)，物業(yè)公司予以協(xié)助。3.1.4 營銷配合工作方案中必須包括相關費用測算，并由項目公司承擔，費用測算按項目前期專項服務費用測算指引的規(guī)定執(zhí)行。3.1.5 物業(yè)公司(籌建處)制訂的銷售配合工作方案經(jīng)項目公司營銷(策劃)部審核，項目公司總經(jīng)理批準后執(zhí)行，同時報管理公司物業(yè)管理部備案。3.2 銷售現(xiàn)場配合工作內(nèi)容要點售樓處內(nèi)、外的現(xiàn)場布置的配合；現(xiàn)場清潔衛(wèi)生，包括辦公桌椅、各展示臺及宣傳板、室內(nèi)各種配套設施、室外場地及設施等；現(xiàn)場秩序維持及安全防范工作；為售樓處提供維修服務；作為開發(fā)商成員，為現(xiàn)場的參觀人員和認購客戶提供必要幫助。3.3 樣板房管理的工作要點樣板房的清潔衛(wèi)生；工作時間內(nèi)樣板房內(nèi)物品的看管；樣板開、關及鑰匙收管；樣板房內(nèi)參觀秩序的維持；為樣板房提供維修服務；作為開發(fā)商成員，為現(xiàn)場參觀人員提供房屋情況介紹和幫助