XXXX年11月無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告-31-新聯(lián)康

1、 無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)10月報(bào)新聯(lián)康（中國(guó)）無(wú)錫研展部 無(wú)錫市蠡湖大道168號(hào)蠡湖大廈1802室 電話35/352010年11月無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告您可信賴的房地產(chǎn)營(yíng)銷專家熱情/專業(yè)/誠(chéng)實(shí)/負(fù)責(zé)目 錄TOC o 1-2 h z t 中標(biāo)題,2 HYPERLINK l _Toc279153834 背景篇 PAGEREF _Toc279153834 h 3 HYPERLINK l _Toc279153835 城市規(guī)劃發(fā)展情況 PAGEREF _Toc279153835 h 3 HYPERLINK l _Toc279153836 “最后1公里”將打通,錫東大道成江陰至無(wú)錫機(jī)

2、場(chǎng)快速主通道 PAGEREF _Toc279153836 h 3 HYPERLINK l _Toc279153837 江蘇省4條高速公路同時(shí)建成通車,無(wú)錫到張家港現(xiàn)只需25分鐘 PAGEREF _Toc279153837 h 4 HYPERLINK l _Toc279153838 迎接地鐵時(shí)代，崇安將再造面積超過(guò)100萬(wàn)的地下新城 PAGEREF _Toc279153838 h 5 HYPERLINK l _Toc279153839 城市政策環(huán)境情況 PAGEREF _Toc279153839 h 6 HYPERLINK l _Toc279153840 央行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)

3、PAGEREF _Toc279153840 h 6 HYPERLINK l _Toc279153841 公積金貸款購(gòu)買首套房90平以上首付30% PAGEREF _Toc279153841 h 6 HYPERLINK l _Toc279153842 房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc279153842 h 8 HYPERLINK l _Toc279153843 新政之下，別墅市場(chǎng)更加走俏 PAGEREF _Toc279153843 h 8 HYPERLINK l _Toc279153844 土地篇 PAGEREF _Toc279153844 h 9 HYPERLINK l _Toc279

4、153845 11月份無(wú)錫市非工業(yè)類土地供求情況 PAGEREF _Toc279153845 h 9 HYPERLINK l _Toc279153846 商品房交易篇 PAGEREF _Toc279153846 h 13 HYPERLINK l _Toc279153847 無(wú)錫市商品住宅供求情況 PAGEREF _Toc279153847 h 13 HYPERLINK l _Toc279153848 無(wú)錫市商品住宅成交情況 PAGEREF _Toc279153848 h 14 HYPERLINK l _Toc279153849 無(wú)錫市成交結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc279153849 h

5、 15 HYPERLINK l _Toc279153850 重點(diǎn)項(xiàng)目篇 PAGEREF _Toc279153850 h 19背景篇城市規(guī)劃發(fā)展情況“最后1公里”將打通,錫東大道成江陰至無(wú)錫機(jī)場(chǎng)快速主通道錫東大道北延工程開工，延伸段全長(zhǎng)雖然只有2821米，但工程的建設(shè)不僅將為錫東大道整個(gè)工程劃上一個(gè)圓滿的句號(hào)，而且這“最后一公里”的建成將使錫東大道成為第一條打通江陰至京滬高鐵安鎮(zhèn)站、江陰到無(wú)錫機(jī)場(chǎng)的快速主通道。自2003年開始建設(shè)的錫東大道最初為一條貫穿錫山區(qū)東部、南北走向的高等級(jí)交通干道。經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，錫東大道由南已延伸至新區(qū)，靠近無(wú)錫機(jī)場(chǎng);向北與228省道相接，其間路經(jīng)正在建設(shè)的京滬高鐵安鎮(zhèn)

6、站。錫東大道北延段起點(diǎn)為現(xiàn)錫東大道與228省道交匯處，沿原有華張線進(jìn)行建設(shè)修至江陰。據(jù)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，工程將于明年10月1日前建成通車，與京滬高鐵安鎮(zhèn)站正式運(yùn)營(yíng)時(shí)間基本一致，屆時(shí)這條專用線將會(huì)方便更多出行的市民。新聯(lián)康觀點(diǎn)：錫東大道建成后將成為江陰至無(wú)錫第六條快速通道，據(jù)悉錫東大道北延段完工后市民可直接從江陰上錫東大道，不必再經(jīng)其他公路進(jìn)行轉(zhuǎn)道，據(jù)預(yù)測(cè)江陰上錫東大道后至安鎮(zhèn)站的時(shí)間僅需20分鐘左右，至無(wú)錫機(jī)場(chǎng)也只要40分鐘左右，它的通車必將為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)更多良機(jī)。江蘇省4條高速公路同時(shí)建成通車,無(wú)錫到張家港現(xiàn)只需25分鐘11月3日，錫張高速、江海高速、連臨高速、徐濟(jì)高速等4條高速公路

7、一起宣布建成通車，至此全省高速公路通車總里程已突破4000公里。其中，無(wú)錫至張家港的錫張高速公路全長(zhǎng)約49.1公里，雙向六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速120公里。錫張高速起點(diǎn)在無(wú)錫新區(qū)碩放樞紐，錫張兩地的時(shí)空距離將縮短為25分鐘。更值得期待的是，錫通公鐵兩用大橋計(jì)劃近期啟動(dòng)建設(shè)，錫張高速未來(lái)將跨過(guò)長(zhǎng)江與南通連接，成為無(wú)錫參與沿海開發(fā)的交通大運(yùn)脈。新聯(lián)康觀點(diǎn)：錫張高速公路的建成填補(bǔ)了錫東片區(qū)一直沒(méi)有高速公路的空白，錫張高速公路不僅有利于錫東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，和附近居民的出行，還將有力推動(dòng)無(wú)錫機(jī)場(chǎng)、高鐵錫東站、空港物流園的發(fā)展，增進(jìn)錫張兩地的交流。一個(gè)最明顯的便利是，張家港的居民也可以借道錫張高速來(lái)無(wú)錫乘飛機(jī)

8、、坐高鐵。目前橫跨長(zhǎng)江的錫通公鐵兩用大橋已計(jì)劃在近期啟動(dòng)建設(shè)，錫張高速將以此延伸到蘇中地區(qū)，成為無(wú)錫參與國(guó)家沿海開發(fā)戰(zhàn)略的快速通道。迎接地鐵時(shí)代，崇安將再造面積超過(guò)100萬(wàn)的地下新城三陽(yáng)廣場(chǎng)地鐵樞紐開工已近8個(gè)月，在這一大型工程加緊建設(shè)的同時(shí)，另一個(gè)大規(guī)模的地下工程也開始在崇安區(qū)啟動(dòng)。11月29日獲悉，崇安區(qū)將通過(guò)整合地下商業(yè)資源，在老城區(qū)“身底”下，再造一座商貿(mào)、商務(wù)載體面積超100萬(wàn)的地下新城。新聯(lián)康觀點(diǎn)：地鐵時(shí)代的即將到來(lái)，為地鐵沿線區(qū)域帶來(lái)巨大商機(jī)， “地鐵預(yù)留口”都已成為關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的“關(guān)鍵詞”。紅豆國(guó)際廣場(chǎng)已在地下3層為地鐵預(yù)留了通道出口，而位于市中心的恒隆廣場(chǎng)與地鐵三陽(yáng)廣場(chǎng)站

9、的通道已顯露雛形。一些開發(fā)商還主動(dòng)找到軌道辦，就地鐵預(yù)留通道的線路走向、商業(yè)資源共享等諸多細(xì)節(jié)進(jìn)行溝通。市中心的地下新城配合地鐵，勢(shì)必成為地鐵沿線項(xiàng)目主要的造勢(shì)方向。城市政策環(huán)境情況央行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，中國(guó)人民銀行決定，從2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。新聯(lián)康觀點(diǎn)：當(dāng)前通脹壓力不斷上升的情況下，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以有效的降低流動(dòng)性，一般地，存款準(zhǔn)備金率上升，會(huì)使得利率被迫上升，這是實(shí)行緊縮的貨幣政策的信號(hào)。資金的流動(dòng)性降低將間接延長(zhǎng)客戶預(yù)期購(gòu)房時(shí)間。公積金貸款購(gòu)買首套房90平以上首付30%為

10、規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策，中國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)11月日聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住房，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。在部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)買第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，影響住房公積金發(fā)揮互助作用和制度公平。為此，這份通知規(guī)定，住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房。為支持繳存職工購(gòu)買首套普

11、通自住房享受低首付、低利率貸款政策的需求，這份通知規(guī)定，使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于；套型建筑面積在平方米以上的，貸款首付款比例不得低于。通知還規(guī)定，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購(gòu)買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的倍。停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。新聯(lián)康觀點(diǎn)：該政策提高了購(gòu)買90以上商品住宅的首付款比例，增

12、加了改善型需求類的客戶購(gòu)房成本，對(duì)改善類、尤其是首改類客戶有較大的抑制。房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)新政之下，別墅市場(chǎng)更加走俏通貨膨脹日益嚴(yán)峻，個(gè)人資產(chǎn)不斷縮水，所有人都在討論如何保值，別墅作為不可再生資源的土地市場(chǎng)，逐漸成為更多人青睞的資產(chǎn)保值和增值方式。 住宅市場(chǎng)先后遭遇“國(guó)十條”、“新五條”為代表的系列政策調(diào)控，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到終點(diǎn)，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受寬松政策的別墅，反倒成為很多人心目中保值增值的首選。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場(chǎng)卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。2010年無(wú)錫樓市的別墅銷量一片紅火，龍湖滟瀾山、圣芭芭拉、萬(wàn)科酩悅等一系

13、列高端城市別墅的火爆銷售點(diǎn)燃了錫城地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷傳奇，作為無(wú)錫別墅的標(biāo)桿之作，龍湖滟瀾山在受新政影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中為別墅市場(chǎng)打開一片新的天地。 新聯(lián)康觀點(diǎn)：長(zhǎng)期以來(lái)，別墅類物業(yè)一直被信貸、稅收、土地等方面的政策嚴(yán)格控制，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式，也正因如此，三套房停貸、無(wú)納稅記錄外地人禁貸的政策，幾乎對(duì)于別墅市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響，新政依然在繼續(xù)，別墅市場(chǎng)的未來(lái)充滿希望。土地篇11月份無(wú)錫市非工業(yè)類土地供求情況2010年11月無(wú)錫市共有14幅非工業(yè)類土地掛牌成交，成交面積為93.47萬(wàn)。非工業(yè)類土地成交情況地塊編號(hào)地塊名稱出讓面積(m2)規(guī)劃用途容積率起始價(jià) (萬(wàn)元)成交金額

14、(萬(wàn)元)樓板價(jià)(元/)競(jìng)得人錫國(guó)土2010-61XDG（XQ）-2010-48 地塊135953居住A塊1.4、B塊1.169676940003660.7重慶協(xié)信控股集團(tuán)城市建設(shè)發(fā)展有限公司錫國(guó)土2010-62XDG（XQ）-2009-48地塊81751.4居住、商業(yè)（商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例10%）1.2-1.418395217001607.2大和房屋工業(yè)株式會(huì)社錫國(guó)土2010-63XDG-2010-40地塊48062.2商辦混合用地2.2-2.639801398013185.1無(wú)錫市莫家莊實(shí)業(yè)有限公司錫國(guó)土2010-64XDG-2010-41地塊34256.9商業(yè)、商務(wù)辦公2.5-2

15、.832335395003371.1常州富域發(fā)展有限公司錫國(guó)土2010-65XDG-2010-30地塊74946居住、商業(yè)2.2-2.51145621155626114.4上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司錫國(guó)土2010-66XDG-2010-37地塊20077.4商業(yè)、商務(wù)辦公5.4-6.057462574624770.0無(wú)錫市河埒經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資有限公司錫國(guó)土2010-67XDG-2010-33地塊189767居住2.091089921002400.0泰州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錫國(guó)土2010-68XDG-2010-34地塊33736商辦混合用地A塊6.0、B塊8.02026620266750.9無(wú)錫

16、紅豆置業(yè)有限公司錫國(guó)土2010-69XDG-2010-35地塊92350居住商業(yè)混合用地（商業(yè)建筑面積不大于總建筑面積的49%）2.852695526952037.9無(wú)錫紅豆置業(yè)有限公司錫國(guó)土2010-70XDG-2010-36地塊132963.1A塊商業(yè)用地，B、C塊居住用地A塊0.85，B、C塊1.3-1.525928530001500.0無(wú)錫奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錫國(guó)土2010-71XDG-2010-45地塊25186.3商業(yè)、辦公、居住（其中居住建筑面積比例不超過(guò)30%）3.0-3.5612017500694.3蘇州港龍控股集團(tuán)有限公司錫國(guó)土2010-72XDG-2010-46地塊20

17、408.2商業(yè)、辦公3.0-3.5492912600690.1無(wú)錫市大宗鋼鐵電子交易中心有限公司錫國(guó)土2010-73XDG-2010-47地塊24534.1居住、商業(yè)用地（商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例不低于51%）1.3-1.5368066801000.0無(wú)錫龍世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錫國(guó)土2010-74XDG（XQ）-2010-2地塊48766.9A塊商辦混合用地、B塊商住混合用地A塊2.8、B塊2.03143102301.8由市國(guó)土資源局收回錫國(guó)土2010-75XDG（XQ）-2010- 17地塊20746.3商業(yè)（旅館業(yè)用地）3.0-3.512448195001714.3深圳市五大洲投資發(fā)展

18、有限公司無(wú)錫分公司新聯(lián)康觀點(diǎn)：11月26日“土拍”成交地塊14幅，1幅流拍，由市國(guó)土資源局收回，共有26家開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)拍。此前被業(yè)界看好的XDG-2010-30地塊僅通過(guò)1輪叫價(jià)就被上海城建置業(yè)輕松拿下，城市邊緣地塊和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域最受開發(fā)商熱捧，其中位于惠山區(qū)的XDG-2010-36地塊、XDG-2010-45地塊和XDG-2010-46地塊引起開發(fā)商多輪競(jìng)拍，溢價(jià)率均超過(guò)100%，最高達(dá)到約185.95%。錫山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)、惠山新城、太湖國(guó)際科技園受到眾多開發(fā)商的追捧，選擇這些區(qū)域主要對(duì)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃前景看好。此次掛牌成交的14幅地塊中，有10幅地塊參與競(jìng)拍，4幅地塊底價(jià)成交。14幅地塊的總成

19、交金額約為64.2億元。本次參與競(jìng)拍的土地性質(zhì)多為商業(yè)或商務(wù)辦公等綜合性質(zhì)，純居住類用地僅2塊。上調(diào)基準(zhǔn)利率、銀行加息等相關(guān)政策的出臺(tái)，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，此次開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，拍賣會(huì)上還出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。2010年11月29日無(wú)錫市共推出8幅非工業(yè)類土地，總出讓面積為73.98萬(wàn)。非工業(yè)類土地出讓情況地塊編號(hào)地塊名稱出讓面積(m2)規(guī)劃用途容積率起始價(jià) (萬(wàn)元)保證金(萬(wàn)元)錫國(guó)土2010-76XDG-2009-90地塊47826.6商業(yè)、公交停車場(chǎng)、公共停車場(chǎng)1.8-2.0285965719錫國(guó)土2010-77XDG-2010-49地塊87903居住2.2-2.513748927498錫

20、國(guó)土2010-78XDG-2009-77地塊111261.1商業(yè)、商務(wù)辦公、居住用地（其中居住建筑面積占總建筑面積比例不大于80%）2.19229118458錫國(guó)土2010-79XDG-2010-32地塊163232.1居住、商業(yè)1.4-1.65732711465錫國(guó)土2010-80XDG（XQ）-2009-46地塊24748.7居住1.6-1.855861117錫國(guó)土2010-81XDG(XQ)-2010-25地塊127637居住1.6（沿新鴻路東側(cè)100米范圍內(nèi)，容積率0.5）382157643錫國(guó)土2010-82XDG（XQ）-2010-28地塊126898.5商住混合用地（其中住宅建筑

21、面積占總建筑面積的比例不超過(guò)50%）2.3-2.5481589631錫國(guó)土2010-83XDG（XQ）-2010-1地塊50325.1旅館業(yè)0.8115502310新聯(lián)康觀點(diǎn)：11月29日無(wú)錫市共有8幅地塊掛牌出讓，其中1幅為旅館業(yè)用地，3幅為純住宅用地，其他4幅為商業(yè)、居住；商住混合；商業(yè)、公共用地。此次出讓的8幅土地分別位于北塘區(qū)惠山古鎮(zhèn)、蠡湖新城和太湖新城的黃金地段以及馬山、碩放機(jī)場(chǎng)附近，并定于12月底開拍。“這次推出的土地總體質(zhì)量比較高，亮點(diǎn)也不少，8幅地純居住用地達(dá)3幅。其中兩幅新區(qū)的地塊有可能是為了配合蘇南碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)。由于無(wú)錫土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，可遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲以及房地產(chǎn)市

22、場(chǎng)的大起大落。預(yù)計(jì)XDG-2009-77地塊關(guān)注度將較高。該地塊為商業(yè)、商務(wù)辦公和居住用地，地塊位于濱湖區(qū)貢湖大道與高浪路交界處，屬于太湖新城板塊，目前是無(wú)錫市重點(diǎn)打造區(qū)域，地塊緊鄰未來(lái)無(wú)錫市政府，南北向的貢湖大道與東西向的高浪路為目前區(qū)域內(nèi)主要的交通主干道，沿貢湖大道北上可直接進(jìn)入無(wú)錫市中心區(qū)域，沿高浪路向東可進(jìn)入無(wú)錫新區(qū)，向西可至蠡湖風(fēng)景區(qū)，且周邊相關(guān)配套較多，地段較為成熟，最主要的該地塊起拍樓面地價(jià)僅3950元/，價(jià)格可塑性較高。商品房交易篇無(wú)錫市商品住宅供求情況11月份無(wú)錫市住宅供應(yīng)量為46.28萬(wàn)，環(huán)比降幅為38.98%；成交量為58.56萬(wàn)，環(huán)比降幅為5.99%；11月份商品住宅成

23、交量明顯大于供應(yīng)量，供求比為1:1.26。無(wú)錫市商品房成交量近三個(gè)月來(lái)呈下滑趨勢(shì)。無(wú)錫市商品住宅成交情況11月份，無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，11月成交量為58.56萬(wàn)，環(huán)比下降5.99%；成交均價(jià)為8221元/，環(huán)比下降81元/，降幅為 1%。受9月29日國(guó)家發(fā)布二次調(diào)控的持續(xù)影響，本月市場(chǎng)上主要成交產(chǎn)品以低均價(jià)、低總價(jià)的低物業(yè)為主，成交均價(jià)有一定的下滑。從成交面積來(lái)看，本月成交戶型以中小面積戶型為主，本月綠地世紀(jì)城、太湖國(guó)際社區(qū)、保利香檳國(guó)際都有90面積以下的戶型推出，以低總價(jià)來(lái)吸引剛需類客戶。無(wú)錫市成交結(jié)構(gòu)分析無(wú)錫市住宅成交套數(shù)月度環(huán)比圖11月無(wú)錫商品住宅共成交4921套，環(huán)比下降4

24、.15%；其中濱湖區(qū)與惠山區(qū)由于加推和新開盤項(xiàng)目較多，成交套數(shù)較上月比有明顯增長(zhǎng)，惠山區(qū)上漲幅度明顯。北塘區(qū)本月成交套數(shù)與上月持平，另外四個(gè)區(qū)成交套數(shù)均有不同程度的下跌，錫山區(qū)下跌幅度明顯，環(huán)比下跌52.25%，主要由于本月區(qū)域內(nèi)代表個(gè)案沒(méi)有明顯的加推與成交。崇安區(qū)本月成交套數(shù)為165套，環(huán)比下降14.06%，目前本區(qū)域內(nèi)住宅類項(xiàng)目基本為余房銷售，無(wú)開盤動(dòng)作。其中金科產(chǎn)品由于優(yōu)惠幅度大，其新大陸和觀天下產(chǎn)品銷售情況較好，兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)銷售107套。南長(zhǎng)區(qū)本月成交201套，環(huán)比下降38.34%。重點(diǎn)個(gè)案西水東本月頻繁加推但由于推量不大，并沒(méi)有給項(xiàng)目帶來(lái)重大成交，時(shí)代上城本月主要以余房銷售為主，表現(xiàn)

25、一般。北塘區(qū)本月成交731套，與上月持平。本月在售個(gè)案中僅海尚映象一個(gè)項(xiàng)目有開盤動(dòng)作，其余項(xiàng)目大多為余房銷售，盛世新城與蔚藍(lán)觀邸本月余房銷售較優(yōu)，分別為83套和52套。新區(qū)本月成交713套，環(huán)比下降20.34%。本月龍湖滟瀾山與長(zhǎng)江國(guó)際臻園銷售情況較好，分別銷售80套與73套，金科米蘭米蘭由于優(yōu)惠幅度較大，也有40套的成交。濱湖區(qū)本月成交1355套，環(huán)比上升32.2%。由于本月濱湖區(qū)開盤項(xiàng)目較多，且有大量項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷活動(dòng)，促成大量的成交，主要來(lái)自太湖國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科魅力城、酩悅和保利香檳國(guó)際?；萆絽^(qū)本月成交1182套，環(huán)比上升54.1%。成為上漲幅度最大的區(qū)域。主要依靠綠地世紀(jì)城和百大奧瀾半

26、島的出色表現(xiàn)帶來(lái)的支持。錫山區(qū)本月成交574套，環(huán)比下跌52.25%。成為下降幅度最大的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)本月并無(wú)重大項(xiàng)目加推且在售項(xiàng)目沒(méi)有帶來(lái)很好的成交。無(wú)錫市住宅成交占商品房成交套數(shù)比例圖11月份，無(wú)錫市商品住宅成交套數(shù)與住宅成交套數(shù)所占商品房成交比例均有所下降，本月商品住宅成交4921套，較上月下降4.15%，住宅成交所占商品房成交套數(shù)比例為67.41%，商品房成交套數(shù)具有一定增長(zhǎng)。由于新政對(duì)住宅類影響較大，而商業(yè)地產(chǎn)并不受調(diào)控影響，投資者涌入商業(yè)地產(chǎn)，造成商業(yè)地產(chǎn)本月熱銷。無(wú)錫市月度住宅成交面積及商業(yè)成交面積對(duì)比與成交套數(shù)變化一樣，住宅成交面積占商品房成交面積的比重較上月下降7.37個(gè)百分點(diǎn)

27、，商業(yè)成交面積所占比重較上月增加5.75個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)并不受國(guó)家宏觀調(diào)影響，投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，近兩個(gè)月來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。重點(diǎn)項(xiàng)目篇保利香檳國(guó)際項(xiàng)目概述保利香檳國(guó)際位于濱湖區(qū)太湖新城板塊，蠡湖大道與周新西路交匯處西南側(cè)，為保利地產(chǎn)在無(wú)錫地區(qū)開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地15萬(wàn)，總建面積30萬(wàn)方，共規(guī)劃30棟8-12層小高層規(guī)劃，分三期開發(fā)。11月28日保利香檳國(guó)際首次開盤，推出房源位于項(xiàng)目一期最北側(cè)靠周新西路段，一期共規(guī)劃10棟8-12層小高層。項(xiàng)目地址蠡湖大道與周新西路開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)占地149944.9總建300000容積率1.8產(chǎn)品類型小高層綠化率32.5%主力面積四房二廳二

28、衛(wèi)170物業(yè)保利物業(yè)物業(yè)費(fèi)用未定開盤時(shí)間2010-11-28交房時(shí)間2012年年中代理公司上海策源、保利代理項(xiàng)目動(dòng)態(tài)地上四層推盤概況本次保利香檳國(guó)際開盤推出一期1#樓和2#樓，共5單元，共93套房源（共109套房源，關(guān)系戶預(yù)定13戶，預(yù)定房源主要集中在2號(hào)樓東邊套，另留樣板房3戶）。1#樓1#樓（75、76、77單元）2#樓（73、74單元2#樓（73、74單元）售樓中心推盤房源戶型配比1#樓2#樓單元號(hào)757677單元號(hào)7374室號(hào)010201020102室號(hào)01020102面積（）149149170170170170面積（）9388170170套數(shù)791091010套數(shù)991010去化套數(shù)

29、798877去化套數(shù)8810973單元為2梯3戶結(jié)構(gòu)（91二房戶型未公開推出）；74、75、76、77單元2梯2戶結(jié)構(gòu)。本次推出88-93二房18戶，149三房16戶，170四房59戶；170四房為本次房源主力戶型。二房二廳一衛(wèi)：88-93二房二廳一衛(wèi)：88-93三房二廳二衛(wèi)：149四房二廳二衛(wèi)：170二房、三房均南北通透，多開間朝南臥室送飄窗各戶型過(guò)道均較長(zhǎng)，影響面積利用3、價(jià)格與優(yōu)惠情況價(jià)格：保利香檳國(guó)際本次開盤根據(jù)樓層報(bào)價(jià)：4樓以下均價(jià)11000元/，4-10樓均價(jià)12000元/，10樓以上均價(jià)13000元/；本次開盤成交均價(jià)約12400元/。中低樓層差價(jià)100元/，高樓層差價(jià)200元/

30、；東西向差價(jià)100-200元/；樓棟差價(jià)400-900元/；同一樓棟內(nèi)，二房戶型單價(jià)低于四房戶型100-300/不等，三房戶型單價(jià)低于四房戶型200-300元/。優(yōu)惠：開盤前交意向金（認(rèn)籌）總價(jià)優(yōu)惠0.5%；開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠0.5%；三天內(nèi)簽約總價(jià)優(yōu)惠0.5%；一次性付款總價(jià)優(yōu)惠1%；以上優(yōu)惠可重疊，最高優(yōu)惠力度達(dá)2.5個(gè)點(diǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)車輛檔次普遍不高，無(wú)BMW無(wú)BENZ，最高檔車為奧迪現(xiàn)場(chǎng)人氣較高，近300個(gè)座位坐滿，部分客戶站著等待中間出現(xiàn)客戶鬧事風(fēng)波，引起客戶騷動(dòng)，紛紛離開座位搖號(hào)182組現(xiàn)場(chǎng)車輛檔次普遍不高，無(wú)BMW無(wú)BENZ，最高檔車為奧迪現(xiàn)場(chǎng)人氣較高，近300個(gè)座位坐滿，部分客戶站著等待

31、中間出現(xiàn)客戶鬧事風(fēng)波，引起客戶騷動(dòng)，紛紛離開座位搖號(hào)182組成交銷控開盤流程本次保利香檳國(guó)際開盤前做了充足的蓄客準(zhǔn)備，對(duì)外宣稱收納誠(chéng)意金280余組，實(shí)際到場(chǎng)200組左右，采取搖號(hào)方式確定選房順序，每5組客戶一組進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)選房。客戶等待區(qū)設(shè)置于售樓中心外，早上天氣多云，較陰冷，開發(fā)商未采取特殊保暖措施處理，僅在外場(chǎng)等待區(qū)放置一飲水機(jī)。開盤時(shí)間原定于9:28分，部分客戶不同意開發(fā)商采取2個(gè)搖號(hào)箱同時(shí)搖號(hào)，與開發(fā)商方面在搖號(hào)臺(tái)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，最后多組客戶上臺(tái)爭(zhēng)取，開發(fā)商方面妥協(xié)，同意將搖號(hào)球移至同一搖號(hào)箱內(nèi)統(tǒng)一搖號(hào)，搖號(hào)延至9:43分開始進(jìn)行。雙方爭(zhēng)執(zhí)期間，現(xiàn)場(chǎng)噪亂，大多客戶離開座位，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員亦沒(méi)能對(duì)客戶

32、情緒進(jìn)行有效安撫，等待區(qū)多次出現(xiàn)眾多客戶集體哄鬧情況，影響不佳。搖號(hào)過(guò)程中出現(xiàn)“091”和“160”風(fēng)波。本次開盤將客戶號(hào)碼寫于乒乓球上統(tǒng)一放入搖號(hào)箱，搖號(hào)過(guò)程中，主持人將“091”號(hào)錯(cuò)報(bào)成“160”號(hào)，搖號(hào)記錄板出現(xiàn)2次“160”好，“091”號(hào)客戶質(zhì)疑本次開盤公正性，上臺(tái)爭(zhēng)搶搖號(hào)箱，并把主持人拉落舞臺(tái)。搖號(hào)開始前，主持人強(qiáng)調(diào)每5組客戶一組搖號(hào)進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)選房。開始搖號(hào)后較隨意，每次搖號(hào)組數(shù)不均，未遵照5人一組進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)的規(guī)則，少則搖出一組客戶入內(nèi)，多則連續(xù)搖號(hào)10組。內(nèi)場(chǎng)選房區(qū)流程設(shè)計(jì)和客戶引導(dǎo)方面工作均安排不周，秩序較混亂，且內(nèi)場(chǎng)亦采用與外場(chǎng)相同的白色鐵柵欄做空間圍擋，整體檔次下降，與裝修豪華

33、的售樓中心格格不入。整體來(lái)講，保利香檳國(guó)際首次開盤內(nèi)、外場(chǎng)組織均不力，搖號(hào)方式（開始采取雙箱搖號(hào)）安排不合理，現(xiàn)場(chǎng)混亂，現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)有損于自身國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商的形象。搖號(hào)確認(rèn)區(qū)客戶簽到區(qū)N現(xiàn)場(chǎng)布局圖搖號(hào)確認(rèn)區(qū)客戶簽到區(qū)N現(xiàn)場(chǎng)布局圖舞臺(tái)：搖號(hào)區(qū)外場(chǎng)等待區(qū)舞臺(tái)：搖號(hào)區(qū)外場(chǎng)等待區(qū)1號(hào)樓2號(hào)樓售樓中心1號(hào)樓2號(hào)樓售樓中心選房簽約區(qū)售樓中心內(nèi)部入口售樓中心內(nèi)部入口預(yù)選區(qū)簽約預(yù)選區(qū)簽約區(qū)控臺(tái)沙盤沙盤沙盤吧臺(tái)服務(wù)區(qū)吧臺(tái)服務(wù)區(qū)開盤流程：客戶攜帶誠(chéng)意登記單、誠(chéng)意金收據(jù)，經(jīng)審核后進(jìn)入登記區(qū)客戶抽取號(hào)碼并登記后，進(jìn)入等候區(qū)等待搖號(hào)，每次5組客戶進(jìn)入預(yù)選區(qū)預(yù)選區(qū)客戶參照面積價(jià)格表預(yù)選意向房源客戶進(jìn)入選房區(qū)，根據(jù)銷控情況等確

34、定房號(hào)，工作人員打印選房確認(rèn)單服務(wù)大使帶領(lǐng)客戶通過(guò)審核崗，進(jìn)入簽約區(qū)客戶憑選房確認(rèn)單、誠(chéng)意金登記單、誠(chéng)意金收據(jù)在30分鐘內(nèi)完成簽約認(rèn)購(gòu)工作人員審核認(rèn)購(gòu)書并蓋公章，客戶離場(chǎng)銷售情況1、意向金情況提前3天開始收取意向金5萬(wàn)元，共收取280余單，已繳納意向金的客戶除享受0.5%總價(jià)優(yōu)惠外，無(wú)其他抵現(xiàn)優(yōu)惠。當(dāng)天意向金客戶到場(chǎng)200組左右。2、銷售情況開盤當(dāng)天推出的93套房源去化81戶，開盤當(dāng)天銷售率87%。中高樓層去化表現(xiàn)良好，余房主要集中在76和77單元（均位于1號(hào)樓）低樓層?？傮w分析1、結(jié)果分析本次開盤乃保利香檳國(guó)際首次開盤。自10月中旬房交會(huì)開始公開蓄客，至開盤前蓄客準(zhǔn)備不足2個(gè)月，開盤前三天開

35、始收取意向金約280組，蓄客表現(xiàn)可謂優(yōu)秀。分析其蓄客動(dòng)力主要來(lái)自保利品牌吸引力、蠡湖景區(qū)環(huán)境優(yōu)美宜居及太湖新城開發(fā)日趨深入、區(qū)位認(rèn)同度逐漸提高。本次開盤共推出93套房源，當(dāng)天售出81套，銷售率87%，表現(xiàn)尚佳。但考慮其充分的蓄客準(zhǔn)備（客源量為房源量的3倍），此銷售結(jié)果也在情理之中，且尚余10余套低樓層房源未售出，反映出蓄客過(guò)程中對(duì)客戶挖掘工作不夠深入。2、價(jià)格分析本次開盤均價(jià)12400元/，88戶型總價(jià)109萬(wàn)；149戶型總價(jià)185萬(wàn)；170戶型總價(jià)211萬(wàn)；各房型總價(jià)均高于100萬(wàn)元。與周圍競(jìng)品相比，單價(jià)價(jià)格偏高。3、客源分析區(qū)域內(nèi)改善性客源為本次香檳國(guó)際開盤的主力客源，主要從以下各方面反映

36、：到場(chǎng)車輛幾乎全部為無(wú)錫本地牌照；現(xiàn)場(chǎng)大多客戶用無(wú)錫方言交流；年齡在35-50歲的夫妻同時(shí)到場(chǎng)所占比例很大，30歲以下的年輕客戶僅5組左右?？蛻袈殬I(yè)方面，私營(yíng)業(yè)主是客戶總量的絕對(duì)主力，受總價(jià)因素制約，工薪階層選擇在此購(gòu)置較少。本次推出房源主力為170的改善型四房是產(chǎn)生以上客源結(jié)構(gòu)的主要原因。復(fù)地瀾灣開盤報(bào)告基本信息：復(fù)地瀾灣位于無(wú)錫市惠山區(qū)惠山新城核心地段，文惠路與政和大道交匯處。項(xiàng)目總建3.1萬(wàn)，占地5.6萬(wàn)，容積率0.67。本次推出52套雙拼，16套疊加別墅，其中兩套雙拼和一套疊加作為今后樣板房，不對(duì)外銷售，可售房源為50套雙拼和15套疊加。項(xiàng)目地址文惠路與政和大道交匯處開發(fā)企業(yè)無(wú)錫復(fù)地房

37、地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建3.7萬(wàn)占地5.6萬(wàn)容積率0.67產(chǎn)品類型雙拼、疊加別墅綠化率34%主力面積雙拼四房?jī)蓮d四衛(wèi) 230-248車位數(shù)164車位比1:1物業(yè)上海復(fù)瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)用2元/*月開盤時(shí)間首次開盤：一期2010年11月27日交房時(shí)間一期到2011年年底交付推盤概況推出的雙拼推出的疊加N文惠路政和大道項(xiàng)目總計(jì)164套別墅，其中雙拼別墅128套，疊加別墅38套，目前在推一期50套雙拼別墅和15套聯(lián)排別墅，后期推推出的雙拼推出的疊加N文惠路政和大道目前施工進(jìn)度目前施工進(jìn)度未來(lái)樣板房，外立面為褐色面磚。未來(lái)樣板房，外立面為褐色面磚。推盤房源戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積套數(shù)比例去化去化比例疊加四房?jī)蓮d

38、三衛(wèi)C1/C2/D1/D2176/195/190/1931523%17%雙拼四房二廳四衛(wèi)B1/B2217/2301828%1794%四房二廳四衛(wèi)A1/A2230/2483249%2063%合計(jì)65100%3858%戶型：疊加C1戶型195疊加C2戶型176疊加C1戶型195疊加C2戶型176C2戶型：步入式花園設(shè)計(jì)、三層雙景觀露臺(tái)、主臥套房設(shè)計(jì)、四樓露臺(tái)面積約47（全贈(zèng)送）、四層通道狹長(zhǎng)造成空間浪費(fèi)且次臥與書房采光差。C2戶型：步入式花園設(shè)計(jì)、三層雙景觀露臺(tái)、主臥套房設(shè)計(jì)、四樓露臺(tái)面積約47（全贈(zèng)送）、四層通道狹長(zhǎng)造成空間浪費(fèi)且次臥與書房采光差。C1戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、朝南景觀花園面積約12

39、8（全贈(zèng)送）、主臥套房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送地下室面積約96（計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）。D2戶型：兩臥室朝南、朝北約48景觀露臺(tái)全贈(zèng)送、空間緊湊利用率高。D2戶型：兩臥室朝南、朝北約48景觀露臺(tái)全贈(zèng)送、空間緊湊利用率高。疊加疊加D2戶型面積約193疊加D1戶型面積約190疊加D1戶型面積約190D1戶型：中央景觀庭院設(shè)計(jì)面積約92（全贈(zèng)送）、南北通透、干濕分離、贈(zèng)送地下室面積約92、一層狹長(zhǎng)采光度差。D1戶型：中央景觀庭院設(shè)計(jì)面積約92（全贈(zèng)送）、南北通透、干濕分離、贈(zèng)送地下室面積約92、一層狹長(zhǎng)采光度差。雙拼A2戶型面積約248雙拼A1戶型面積約230雙拼A2戶型面積約248雙拼A1戶型面積約230A2戶型：下沉

40、式庭院設(shè)計(jì)、客廳挑高6米A2戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、客廳挑高6米，雙套間設(shè)計(jì)、主臥套房設(shè)計(jì)且連接南向觀景露臺(tái)、戶型方正空間利用高。贈(zèng)送面積為：地下室99、庭院118、露臺(tái)34。A1戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、南北雙向庭院，客廳挑高6米，雙套間設(shè)計(jì)、主臥套房設(shè)計(jì)且連接南向觀景露臺(tái)、戶型方正空間利用高。贈(zèng)送面積為：地下室76、庭院105、露臺(tái)35。雙拼B1雙拼B1戶型面積約230雙拼B2戶型面積約217B1戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、客廳與餐廳相連，面積較大、北向臥室露臺(tái)270B1戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、客廳與餐廳相連，面積較大、北向臥室露臺(tái)270轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)、主臥套房設(shè)計(jì)、戶型方正空間利用率高。贈(zèng)送面積為：地下室99、庭院86、露臺(tái)38。B2戶型：下沉式庭院設(shè)計(jì)、寬大庭院約98（全贈(zèng)送）、錯(cuò)層客廳設(shè)計(jì)、雙套房、主臥套房設(shè)計(jì)連接南向觀景露臺(tái)、戶型方正、空間利用率高。贈(zèng)送面積為：地下室73、