中國房地產(chǎn)科技行業(yè)報告

1、愛分析中國房地產(chǎn)科技行業(yè)報告2019 年 9 月報告摘要房地產(chǎn)行業(yè)面臨三大核心挑戰(zhàn)心力行力政策驅(qū)動下，房地產(chǎn)行業(yè)金融去杠桿趨勢明顯。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道縮緊，需要提升現(xiàn)金流管理能力，尋求創(chuàng)新型融資方式。數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力企業(yè)應對挑戰(zhàn)心力路力金未來展望：5G 和建筑工業(yè)化5G網(wǎng)一高高AIoT用力更用目錄一. 房地產(chǎn)科技行業(yè)概覽8二. 房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)11三. 開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型19四. 運營環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型26五. 房地產(chǎn)科技未來展望37 HYPERLINK l _TOC_250001 結(jié)語38 HYPERLINK l _TOC_250000 關(guān)于愛分析39房地產(chǎn)科技行業(yè)概覽房地產(chǎn)科技行業(yè)概覽

2、房地產(chǎn)科技的定義伴隨著市場環(huán)境與政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一系列全新的變革。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和能力重塑來更好地應對變革帶來的挑戰(zhàn)。與此同時，云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)的滲透，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多變革提升的機遇。 帶來了以上述技術(shù)應用為支撐的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)應對挑戰(zhàn)的關(guān)鍵舉措。房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜圍繞著各種技術(shù)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的滲透形成的應用場景和產(chǎn)品形態(tài)，可以劃分出如下的房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜。圖 1：房地產(chǎn)科技行業(yè)圖譜愛分析繪制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以劃分為開發(fā)、運營、流通和后服務(wù)四個環(huán)節(jié)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商、資產(chǎn)運營商等產(chǎn)業(yè)鏈主體也是主導房地產(chǎn)科

3、技落地行業(yè)應用的主體。本報告將重點討論房地產(chǎn)開發(fā)和運營環(huán)節(jié)的科技應用和數(shù)字化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)的變革與挑戰(zhàn)過去二十年，伴隨著中國住房制度的市場化改革和城鎮(zhèn)化的推進，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長的階段，并培育出眾多數(shù)千億市值的以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代 圖 2 ：城鎮(zhèn)化進入尾聲階段，增量開發(fā)增速放緩20000070%18000016000065%14000060%12000055%1000008000050%6000045%4000040%20000035%2001年 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年

4、 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年商品房銷售面積(萬平方米)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局圖 3 ：城鎮(zhèn)人口增速下滑5%4%3%2%0% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年城鎮(zhèn)人口增速數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的存量化趨勢帶來了三方面的挑戰(zhàn)。方面的資源優(yōu)勢，業(yè)務(wù)規(guī)模仍在持續(xù)增長，擠壓中小開發(fā)商的市場份額，拉動行業(yè)集

5、中度快速提升。 的 到 行小面風圖 4 ：銷售額 TOP10 房企市占率數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局 克爾瑞第二，行業(yè)整體利潤水平下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力競爭從拿地等資源獲取能力轉(zhuǎn)變?yōu)榫毩σ环矫嫱两鹆硪环矫?，穩(wěn)房價是政策調(diào)控核心導向，房價上漲趨勢被抑制。兩方面因素作用下，房地產(chǎn)開圖 5 ：房地產(chǎn)百強企業(yè)凈利潤率均值19%17%15%13%11%9%7%5%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10 研究組nyR需求端全面升級例一二了自長賃住房進行裝修改造，提升房源質(zhì)量，并提供更完善的租后服務(wù)和權(quán)益保障。在此基礎(chǔ)上，租金水平產(chǎn)生了顯著溢

6、價，房源規(guī)模持續(xù)擴張至近百萬間。代”的他們是數(shù)字化原住民，行為習慣是互聯(lián)網(wǎng)化的；且整體成長于物質(zhì)更加充裕的時代，在衣、食 而不數(shù)字化能力不足，難以快速洞察和應對消費者需求的變化。例如，開發(fā)商在完成住宅開發(fā)后，一般通過代理機構(gòu)銷售給業(yè)主，在整個業(yè)務(wù)流程中缺乏與業(yè)主的連接。金融去杠桿圖 6 ：2018 年以來部分金融監(jiān)管政策梳理數(shù)據(jù)來源：愛分析整理對于房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商，提升現(xiàn)金流管理能力和資金使用效率，尋求創(chuàng)新的融資渠道，是應對金融去杠桿趨勢的必然選擇。 年 6 圖 7 ：百強房地產(chǎn)企業(yè) ABS 發(fā)行規(guī)模（億元）200015001000500020172018數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10

7、研究組圖 8 ：房企長租公寓資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模（億元）12010080604020020172018數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)字化轉(zhuǎn)型助力應對挑戰(zhàn)圖 9 ：變革趨勢與挑戰(zhàn)一覽數(shù)據(jù)來源：愛分析整理面行革長力以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。積極擁抱新技術(shù)，推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必能夠率先把新技術(shù)應用到業(yè)務(wù)當中享受技術(shù)紅利的企業(yè)，有機會打造競爭力優(yōu)勢，而落后者很可能被淘汰。此外，錯誤的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑會帶來資源投入的浪費。因此，如何評估技術(shù)的應用價值，選擇合適的技術(shù)應用場景，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的問題。 開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，一方面，由于開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)進入存量競爭

8、階段，行業(yè)利潤水平下滑，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變原有粗放的增長方式，通過數(shù)字化手段實現(xiàn)精細化運營，提升經(jīng)營效率。數(shù)字化實現(xiàn)開發(fā)環(huán)節(jié)降本增效。具體而言，與各個行業(yè)的數(shù)字化路徑一致，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑分為信息化、在線化和智能化三個階段。圖 10：開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑愛分析繪制首先，數(shù)字化的第一個階段是內(nèi)部管理的信息化。尤其是對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在龐大的組織規(guī)模和復雜的業(yè)務(wù)體系下，采用信息化手段來支撐企業(yè)的組織管控、內(nèi)部協(xié)同、業(yè)務(wù)決策等環(huán)節(jié)是必不可少的。例如，總部需要通過信息化系統(tǒng)快速了解某個分公司項目的成本投入和銷售進展等數(shù)據(jù)，及時做出相關(guān)決策。 等后臺管 以 為核的 其次，在線化的業(yè)

9、務(wù)場景天然是數(shù)據(jù)化的，可以實時沉淀業(yè)務(wù)交互數(shù)據(jù)。信息化階段，各個系統(tǒng)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)鏈各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)是割裂的，與前端業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性不足，數(shù)據(jù)的價值得不到最大化利用。在線化打破這種割裂關(guān)系，使得業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)可以實時積累。行成熟， C 端客戶行順C 端客戶產(chǎn)小支足最后，基于信息化和在線化的數(shù)據(jù)沉淀，數(shù)字化將進入第三個階段智能化。智能化的核心是數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)決策。 例如，在拿地和項目定位階段，傳統(tǒng)方式依賴人的經(jīng)驗，在搜集項目相關(guān)外部數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上做 決策。而基于數(shù)字化系統(tǒng)積累的歷史項目投資、產(chǎn)品定位設(shè)計、成本和銷售數(shù)據(jù)，輔以地理信 人口行立一目 數(shù)字化助力開發(fā)向運營和服務(wù)轉(zhuǎn)型由于增量開發(fā)業(yè)務(wù)的長期增長空間有限，房地產(chǎn)開

10、發(fā)企業(yè)需要尋找新的業(yè)務(wù)增長點，而存量資產(chǎn)運營代表了未來趨勢?；陂_發(fā)業(yè)務(wù)在資產(chǎn)等方面的積累，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的核心方向，是從開發(fā)銷售向存量資產(chǎn)的持有、運營轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)基業(yè)長青。從服務(wù)客戶的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，需要從單一的開發(fā)和銷售向客戶全生命周期服務(wù)升級，提升單客價值。 長點。一方面，從業(yè)務(wù)角度，存量資產(chǎn)運營與開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的能力模型不同。存量資產(chǎn)運營需要補充精細化運營能力，而業(yè)務(wù)的數(shù)字化是實現(xiàn)精細化運營的關(guān)鍵。打扮家家裝 BIM 系統(tǒng)助力打扮家家裝 BIM 系統(tǒng)助力開發(fā)商個性化精裝業(yè)務(wù)理利用大量長而洞一行發(fā)，造成規(guī)模不經(jīng)濟，也無法提供全生命周期服務(wù)。在設(shè)計上，傳統(tǒng)地產(chǎn)商

11、采用先 力圖 11：打扮家 BIM 級裝修 SaaS 平臺規(guī)劃數(shù)據(jù)來源：打扮家 愛分析方BIM 系統(tǒng)實現(xiàn)了效果設(shè)計、施工出圖、算量報價這些環(huán)節(jié)的相互聯(lián)動，還涵蓋了裝修中無漏項，避免裝企人力物力的浪費，實現(xiàn)設(shè)計即交付，所見即所得。在交付環(huán)節(jié)，基于 BIM 系統(tǒng)可以實現(xiàn)施工標準化與透明化。通過設(shè)計環(huán)節(jié)與供應鏈、施工環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)打通，系統(tǒng)可以實現(xiàn)智慧化的交付管理，加強對對項目細節(jié)和進度的把控， 可以提升項目管控效率。方全屋運營環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型運營環(huán)節(jié)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型量日心量入口日。構(gòu)建數(shù)字化資產(chǎn)運營體系圖 12 數(shù)字化資產(chǎn)運營體系愛分析繪制資產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集，是構(gòu)建數(shù)字化運營體系的基礎(chǔ)，資產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集方式主要

12、分為兩類。數(shù) 用行一理。 此外，也可以整合樓宇原有的設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，包括能源管理、訪客管理、停車系統(tǒng) 門器器一方面用 CREAMS 打造數(shù)字化商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理體系CREAMS 打造數(shù)字化商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理體系前已推出 大產(chǎn)品。6金一圖 13：CREAMS 的資產(chǎn)管理產(chǎn)品矩陣數(shù)據(jù)來源：CREAMS 愛分析用 等金料行理高一方面口一行入行不年方目入方方面力一方手更一面大理而理理例大行目略在資產(chǎn)管理數(shù)字化的基礎(chǔ)上，CREAMS 推出了面向商辦地產(chǎn)招商的專業(yè)管理工具LikeCRM。而更目廣理人日工行理廣小方一 目用生 天進數(shù)字化重塑資產(chǎn)開發(fā)流程美國商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商 CoStar美國商業(yè)地產(chǎn)

13、數(shù)據(jù)服務(wù)商 CoStar前市值超過過方用比一方面在線化的起步階段，相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)還不成熟。另一方面，存量資產(chǎn)運營本身也在專業(yè)化的起步 階段，存量資產(chǎn)的市場化、金融化的機制尚在培育中，從業(yè)者的決策流程對數(shù)據(jù)的需求還不強 。數(shù)字化賦能招租、運營和服務(wù)產(chǎn)管理 理 理 。服務(wù)增值，是數(shù)字化資產(chǎn)運營體系為資產(chǎn)帶來增量價值的體現(xiàn)?？臻g作為服務(wù)入口的價值，需要通過數(shù)字化手段來放大。另一方面，數(shù)字化資產(chǎn)運營體系可以基于數(shù)據(jù)做到更好的用戶連接和洞察，從而有能力為用戶提供更多增值服務(wù)，實現(xiàn)收入增值。以長租公寓運營商自如為例，自如提供住房租賃服務(wù)建立 一用科技助力科技助力納什空間的精細化運營與智能服務(wù)什自理 能什米心

14、圖 14：納米核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)空間運營管理的線上化數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析理工理工理系統(tǒng)積累的 了62圖 15：納什空間智能辦公服務(wù)系統(tǒng)圖 15：納什空間智能辦公服務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析門網(wǎng)圖 16：納什空間企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)來源：納什空間 愛分析面什基于科技賦能的運營和服務(wù)能力，是辦公服務(wù)行業(yè)的長期競爭力。從科技賦能業(yè)務(wù)、賦 能空間到智能化企業(yè)服務(wù)，納什空間將在科技能力方面持續(xù)投入和打磨。數(shù)字化助力資產(chǎn)運營金融化理 實現(xiàn)金行金風支持。房地產(chǎn)科技未來展望房地產(chǎn)科技未來展望行業(yè)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施和上層應用，技術(shù)在不斷走向融合。，房地產(chǎn) 同時，展望未來，還有哪些新興技術(shù)將進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化變革？5G一步發(fā)揮互聯(lián)和數(shù)據(jù)的價值。迎接 足 建筑工業(yè)化重塑基礎(chǔ)流程盡管數(shù)字化技術(shù)正在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)不斷落地應用，但在基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)和存量資產(chǎn)更 工工人力了 等建筑結(jié)語作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的體量巨大。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于增