2016年下半年浙江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)的收回考試試卷

1、2016年下半年浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：建設(shè)用地使用權(quán)的收回考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題 意）1、融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素，融資成本包括（） 和資本融資成本。A.機(jī)會(huì)融資成本B.股票融資成本C.債務(wù)融資成本D.權(quán)益融資成本2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書及其附圖，是城市國(guó)有 土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)批準(zhǔn)。 A.政府B.城市規(guī)劃行政主管部門C.城市建設(shè)行政主管部門D.城市土地主管部門3、以

2、下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是（）。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差4、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法可以說(shuō)是以為基礎(chǔ)的。A：均衡原理B：適合原理C：收益遞減遞增原理D：替代原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的_。A.收回B.攤銷C.減損D.補(bǔ)償6、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮.【2003年考題】A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時(shí)間價(jià)值D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍 低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了。A：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

3、B：隨行就市定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法D：挑戰(zhàn)定價(jià)法E：借款合同8、下列關(guān)于會(huì)計(jì)要素中的負(fù)債的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A：負(fù)債是由于過(guò)去的交易、事項(xiàng)引起的，企業(yè)當(dāng)前所承擔(dān)的義務(wù)B：如果把資產(chǎn)理解為企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)，那么負(fù)債就可以理解為企業(yè)的權(quán)利C：預(yù)期在一年內(nèi)到期清償?shù)膫鶆?wù)屬于短期債務(wù)D：負(fù)債將要由企業(yè)在未來(lái)某個(gè)時(shí)日加以清償E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、估價(jià)報(bào)告書的外在質(zhì)量包括_。A.估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性B.估價(jià)參數(shù)確定的合理性C.估價(jià)方法選擇的正確性D.估價(jià)報(bào)告的文字表述水平10、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)率為12%時(shí)， 凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是_。11.12%1

4、1.36%11.66%12.95%11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其 中四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在一萬(wàn)元以上。1008002000500012、我國(guó)目前的一年期銀行存款利率為1.96%,經(jīng)測(cè)算，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè) 投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.17,整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為8%,則寫字樓的預(yù) 期收益率為_。6.78%4.55%2.99%3.66%13、下列有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債表的表述，不正確的是_。A.資產(chǎn)負(fù)債表是綜合地反映企業(yè)一定日期財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表，由企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源 即資產(chǎn)，企業(yè)的債務(wù)即負(fù)債，以及投資者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)即所有者權(quán)益三個(gè)部分 組成B.通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表可以了解企

5、業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的收支狀況及獲利能力；企業(yè) 獲得的利潤(rùn)總額和分配情況，可供企業(yè)負(fù)責(zé)人做出經(jīng)營(yíng)決策，投資者做出投資決 策的參考C.資產(chǎn)負(fù)債表是根據(jù)會(huì)計(jì)等式的原理設(shè)計(jì)的D.資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法，主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制14、制訂進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的 關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是 關(guān)鍵工作。A.橫道圖B.網(wǎng)絡(luò)圖C.進(jìn)行圖D.工序圖15、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權(quán)行為，依據(jù)民法通則，訴訟時(shí) 效期間從時(shí)起計(jì)算。A.合同簽訂B.合同生效C.權(quán)利被侵害D.乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害16、地鐵站的建成使周邊寫字樓的

6、租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有的特性。A：變現(xiàn)性差B：易受政策影響C：依賴專業(yè)管理D：效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同17、某類房地產(chǎn)20052009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、 0.2、0.5,則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為元/m2。A： 8460B： 8500C：8790D： 8838E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前一個(gè)月提出。123419、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市 場(chǎng).需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用進(jìn)行估價(jià)。A：比較法B：成本法C：假設(shè)開發(fā)

7、法D：長(zhǎng)期趨勢(shì)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低 2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比 較判定；將出現(xiàn)（）的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93321、職工住房公積金是信貸資金來(lái)源之一。A.商業(yè)性B.社會(huì)性C.政策性D.自營(yíng)性22、按照現(xiàn)行政策，國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，其劃撥建設(shè)用地使 用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)

8、可保留劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，但保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)年。A： 5B： 6C： 8D：10E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為 （）萬(wàn) m2。390.5399.5523.5543.024、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào) 整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對(duì)抗性定位方式D.重新定位方式25、為加強(qiáng)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理，規(guī)范建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)行為，保證 建設(shè)

9、工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)市場(chǎng)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部于1999年1 月發(fā)布_。A.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例B.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)人員管理規(guī)定C.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理規(guī)定D.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序若干管理細(xì)則二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符 合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得05分） 1、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)一時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。50%60%80%90%2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度B：臨街狀況C：容積率D：使用年限E：周圍環(huán)境3、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法包括（）等。A.專家調(diào)查法B .解析方法C.故障樹分析法

10、D.幕景分析法E .蒙特卡洛法4、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2,規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成 后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì) 項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2,假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到 盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為一元/m2。5377.786277.786722.227847.225、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的是_。A.商業(yè)用地B.商品住宅用地C.非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體用地D.娛樂(lè)用地6、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的 稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中

11、應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交 價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%；若買賣雙方又重新 約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方 的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為一元/m2。21392146C.2651D.26597、資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取 得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的_。A.位置固定性B.不一致性C.適應(yīng)性D.相互影響性8、價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備下述條 件中的_。A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本B.生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本C.自由競(jìng)爭(zhēng)D.

12、該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置 價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值 是一元。7688079104779528156210、下列關(guān)于房屋登記的時(shí)限，表述不正確的是。A：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于30個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)集體 土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定B：抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日C：預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日D：公告時(shí)間不計(jì)入房屋登記辦法規(guī)定時(shí)限E：因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)

13、構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但 最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的二倍11、下列關(guān)于w房屋拆遷公司在房屋拆遷中，對(duì)公益事業(yè)房屋的認(rèn)定和表述， 不正確的是。A：公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)B：公益事業(yè)多為非營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)C：根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是為大多數(shù)老百姓服務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)D：根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認(rèn)定為公益事業(yè)E：只要是為大多數(shù)老百姓服務(wù)，且房屋有經(jīng)營(yíng)、有收益，就應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè) 12、下列指標(biāo)可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算的有。A：利息備付率B：資產(chǎn)負(fù)債率C：償債備付率D：流動(dòng)比率E：速動(dòng)比率13、從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)

14、，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還 應(yīng)分析_。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B .區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)14、屬于直接融資方式的有。（2001年試題）A：抵押貸款B：賒銷C：發(fā)行股票D：發(fā)行債券E：分期付款15、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定16、從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方 向，地價(jià)受街道的影響而_;遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)_。A.基本不變，逐漸降低B.基本不變，逐漸升高C.逐漸升高，基本不變D.逐漸降低，基本不變17、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的 類型不同而有其自身的特

15、點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。 下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不正確的一項(xiàng)是_。A.不可預(yù)見費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用B. 土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)18、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和_。A.估算報(bào)表B.損益表C.輔助報(bào)表D.資產(chǎn)負(fù)債表19、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種的關(guān)系。A.投資合同B.基金發(fā)行辦法C.信托契約D.基金章程20、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算

16、中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為 發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR).決定基準(zhǔn)收益率 大小的因素主要是。A：資金來(lái)源B：資金成本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D：預(yù)期利潤(rùn)E：機(jī)會(huì)成本21、從開始國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。1994年7月5日1994年8月15日1993年6月1日1999年6月1日22、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有。A：村辦企業(yè)的廠房可以抵押B：以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)C：公立學(xué)校的教學(xué)樓因本校擴(kuò)建實(shí)驗(yàn)室可以抵押D：抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù) 有效E：同一房地產(chǎn)不得設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)23、某家庭申請(qǐng)了 25萬(wàn)元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等 額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開始該家庭的月還 款額減少了元。A： 994.37B： 1016.81C： 1255.16D： 1387.24E：借款合同24、為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的 某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2,成交日期為2004年5月 1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004 年5