2016年下半年浙江房地產估價師制度與政策：建設用地使用權的收回考試試卷

1、2016年下半年浙江省房地產估價師制度與政策：建設用地使用權的收回考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意）1、融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素，融資成本包括（） 和資本融資成本。A.機會融資成本B.股票融資成本C.債務融資成本D.權益融資成本2、規(guī)劃設計條件通知書及其附圖或審定設計方案通知書及其附圖，是城市國有 土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經批準。 A.政府B.城市規(guī)劃行政主管部門C.城市建設行政主管部門D.城市土地主管部門3、以

2、下不是房地產市場發(fā)生周期性波動的原因的是（）。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產的時間落差4、房地產估價的市場法可以說是以為基礎的。A：均衡原理B：適合原理C：收益遞減遞增原理D：替代原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的_。A.收回B.攤銷C.減損D.補償6、當較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮.【2003年考題】A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時間價值D：投資風險補償E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、當物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍 低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了。A：領導定價法

3、B：隨行就市定價法目標定價法D：挑戰(zhàn)定價法E：借款合同8、下列關于會計要素中的負債的說法，錯誤的是。A：負債是由于過去的交易、事項引起的，企業(yè)當前所承擔的義務B：如果把資產理解為企業(yè)所承擔的義務，那么負債就可以理解為企業(yè)的權利C：預期在一年內到期清償?shù)膫鶆諏儆诙唐趥鶆誅：負債將要由企業(yè)在未來某個時日加以清償E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、估價報告書的外在質量包括_。A.估價結論的準確性B.估價參數(shù)確定的合理性C.估價方法選擇的正確性D.估價報告的文字表述水平10、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時， 凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是_。11.12%1

4、1.36%11.66%12.95%11、房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其 中四級資質注冊資本應在一萬元以上。1008002000500012、我國目前的一年期銀行存款利率為1.96%,經測算，寫字樓市場相對于整個 投資市場的風險系數(shù)為0.17,整個投資市場的平均收益率為8%,則寫字樓的預 期收益率為_。6.78%4.55%2.99%3.66%13、下列有關資產負債表的表述，不正確的是_。A.資產負債表是綜合地反映企業(yè)一定日期財務狀況的報表，由企業(yè)的經濟資源 即資產，企業(yè)的債務即負債，以及投資者對企業(yè)的所有權即所有者權益三個部分 組成B.通過資產負債表可以了解企

5、業(yè)正常經營情況下的收支狀況及獲利能力；企業(yè) 獲得的利潤總額和分配情況，可供企業(yè)負責人做出經營決策，投資者做出投資決 策的參考C.資產負債表是根據(jù)會計等式的原理設計的D.資產負債表的編制方法，主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制14、制訂進度計劃時，法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的 關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是 關鍵工作。A.橫道圖B.網(wǎng)絡圖C.進行圖D.工序圖15、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據(jù)民法通則，訴訟時 效期間從時起計算。A.合同簽訂B.合同生效C.權利被侵害D.乙知道或者應當知道權利被侵害16、地鐵站的建成使周邊寫字樓的

6、租金顯著提高，這說明房地產投資具有的特性。A：變現(xiàn)性差B：易受政策影響C：依賴專業(yè)管理D：效益外溢和轉移E：借款合同17、某類房地產20052009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、 0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為元/m2。A： 8460B： 8500C：8790D： 8838E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前一個月提出。123419、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市 場.需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。A：比較法B：成本法C：假設開發(fā)

7、法D：長期趨勢法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低 2%；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比 較判定；將出現(xiàn)（）的情形。A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7%B.可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，價格低7%C.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071D.可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.93321、職工住房公積金是信貸資金來源之一。A.商業(yè)性B.社會性C.政策性D.自營性22、按照現(xiàn)行政策，國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，其劃撥建設用地使 用權，經批準

8、可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過年。A： 5B： 6C： 8D：10E：房地產估價機構必須加蓋公章23、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2,預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為 （）萬 m2。390.5399.5523.5543.024、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調 整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式25、為加強建設工程勘察設計市場管理，規(guī)范建設工程勘察設計市場行為，保證 建設

9、工程勘察設計質量，維護市場各方當事人的合法權益，建設部于1999年1 月發(fā)布_。A.建設工程勘察設計管理條例B.建設工程勘察設計人員管理規(guī)定C.建設工程勘察設計市場管理規(guī)定D.建設工程勘察設計市場經濟秩序若干管理細則二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符 合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得05分） 1、當貸款綜合風險度超過一時，為高風險貸款。50%60%80%90%2、區(qū)位狀況比較修正的內容包括修正。A：繁華程度B：臨街狀況C：容積率D：使用年限E：周圍環(huán)境3、風險辨識常用方法包括（）等。A.專家調查法B .解析方法C.故障樹分析法

10、D.幕景分析法E .蒙特卡洛法4、某房地產開發(fā)項目的占地面積為15000m2,規(guī)劃容積率為3,預計開發(fā)完成 后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項目的總固定成本為8000萬元，預計 項目的單位變動成本為4500元/m2,假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到 盈虧平衡的平均銷售單價為一元/m2。5377.786277.786722.227847.225、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設用地使用權的是_。A.商業(yè)用地B.商品住宅用地C.非營利的社會團體用地D.娛樂用地6、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的 稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中

11、應由賣方繳納的稅費為正常成交 價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新 約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方 的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為一元/m2。21392146C.2651D.26597、資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取 得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的_。A.位置固定性B.不一致性C.適應性D.相互影響性8、價格等于“成本加平均利潤”是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條 件中的_。A.生產成本高于市場平均成本B.生產成本低于市場平均成本C.自由競爭D.

12、該種商品本身可以大量重復生產E.生產成本等于市場平均成本9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置 價格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,計算該建筑物的現(xiàn)值 是一元。7688079104779528156210、下列關于房屋登記的時限，表述不正確的是。A：自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于30個工作日內，將申請集體 土地范圍內房屋所有權登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定B：抵押權、地役權登記，10個工作日C：預告登記、更正登記，10個工作日D：公告時間不計入房屋登記辦法規(guī)定時限E：因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機

13、構負責人批準可以延長，但 最長不得超過原時限的二倍11、下列關于w房屋拆遷公司在房屋拆遷中，對公益事業(yè)房屋的認定和表述， 不正確的是。A：公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產性事業(yè)B：公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)C：根據(jù)其服務對象，凡是為大多數(shù)老百姓服務，應認定為公益事業(yè)D：根據(jù)其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)E：只要是為大多數(shù)老百姓服務，且房屋有經營、有收益，就應認定為公益事業(yè) 12、下列指標可以按年計算，也可以按整個借款期計算的有。A：利息備付率B：資產負債率C：償債備付率D：流動比率E：速動比率13、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時

14、，除了要分析總量結構，通常還 應分析_。A.價格結構B .區(qū)域結構C.產品結構D.供求結構E.投資結構14、屬于直接融資方式的有。（2001年試題）A：抵押貸款B：賒銷C：發(fā)行股票D：發(fā)行債券E：分期付款15、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定16、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方 向，地價受街道的影響而_;遠離街道的方向，地價_。A.基本不變，逐漸降低B.基本不變，逐漸升高C.逐漸升高，基本不變D.逐漸降低，基本不變17、各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的 類型不同而有其自身的特

15、點，故不同類型的建設項目的成本費用構成有一定差異。 下列有關房地產開發(fā)項目成本費用構成的分類不正確的一項是_。A.不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用B. 土地費用包括土地使用權出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費D.前期工程費包括規(guī)劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費18、房地產開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和_。A.估算報表B.損益表C.輔助報表D.資產負債表19、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種的關系。A.投資合同B.基金發(fā)行辦法C.信托契約D.基金章程20、基準收益率是凈現(xiàn)值計算

16、中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為 發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR).決定基準收益率 大小的因素主要是。A：資金來源B：資金成本項目風險D：預期利潤E：機會成本21、從開始國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。1994年7月5日1994年8月15日1993年6月1日1999年6月1日22、下列關于房地產抵押的表述中，正確的有。A：村辦企業(yè)的廠房可以抵押B：以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產C：公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押D：抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù) 有效E：同一房地產不得設定兩個以上抵押權23、某家庭申請了 25萬元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等 額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還 款額減少了元。A： 994.37B： 1016.81C： 1255.16D： 1387.24E：借款合同24、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的 某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2,成交日期為2004年5月 1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數(shù)為1.087，已知從2004 年5