對加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的思考

1、對加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的考慮摘要：從興旺國家和地區(qū)的經(jīng)歷看，房地產(chǎn)行業(yè)的管理非常注重房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，而不是政府過多的干預(yù)。伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的開展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)是我國標(biāo)準(zhǔn)化管理房地產(chǎn)市場的重要手段。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行進(jìn)展調(diào)節(jié)、控制和標(biāo)準(zhǔn)，使其不斷向良性化方向開展。在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)歷。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為

2、三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的效勞，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承當(dāng)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)那么、公布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等效勞。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機(jī)關(guān)也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會言論的監(jiān)視。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)成為市場

3、經(jīng)濟(jì)體制有別于方案經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點(diǎn)。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的必要性1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)業(yè)的各個領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的效勞，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)那么、公布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的效勞。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機(jī)構(gòu)來承當(dāng)。同時，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個縱橫交織的復(fù)雜的管理體系，地方各級政府、建立部各級機(jī)構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)利對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團(tuán)體.它的組建是以房地產(chǎn)

4、行業(yè)為根底，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的開展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個大環(huán)境中，可以大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進(jìn)展效勞和管理。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，可以從體制上實(shí)現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地標(biāo)準(zhǔn)化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關(guān)系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及市場聯(lián)絡(luò)，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)構(gòu)造。在方案經(jīng)濟(jì)時期，房地產(chǎn)行業(yè)管理本質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直

5、接收理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場聯(lián)絡(luò)的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭構(gòu)造的變化破壞市場秩序。可以說政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會在維護(hù)市場競爭秩序、促進(jìn)公平競爭方面具有獨(dú)特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護(hù)本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市嘗價格、競爭手段等進(jìn)展協(xié)調(diào),防止盲目競爭。隨著消費(fèi)力的進(jìn)步和社會分工的開展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)絡(luò)越來越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律將具有必然性和必要性。3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律是其自身職能的

6、詳細(xì)表達(dá)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的詳細(xì)情況和開展要求，為企業(yè)和政府提供雙向效勞，維護(hù)會員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進(jìn)展行業(yè)管理。在方案經(jīng)濟(jì)時代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的效勞，主要是政策措施上的效勞，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的效勞保障下生存和開展的。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，這種政府效勞不利于企業(yè)的生存和開展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存開展的關(guān)心程度要比政府強(qiáng)烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會強(qiáng)烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實(shí)的效勞。詳細(xì)地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的，政策取向傳遞給企業(yè)，把

7、企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達(dá)給政府；同時根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，制定行規(guī)行約，組織行檢行評，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對企業(yè)的開展加以扶持和引導(dǎo)等效勞。三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會現(xiàn)階段存在的問題目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學(xué)會、土地估價師學(xué)會和局部省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。隨著我國政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開場由行業(yè)協(xié)會擔(dān)任，但從總體上說，仍然存在不少問題。1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主要是以社會團(tuán)體形式出現(xiàn)的，在實(shí)際運(yùn)行中，那么又表現(xiàn)為政府的附屬機(jī)構(gòu)，在整個房

8、地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有可以起到行業(yè)協(xié)會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機(jī)構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為民間組織的獨(dú)立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經(jīng)濟(jì)組織對行業(yè)管理的宏大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的“官辦色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府行政部門混在一起，在實(shí)際工作中兩個組織機(jī)構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的獨(dú)

9、立運(yùn)行機(jī)制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法防止主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫，使行政權(quán)利直接浸透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會機(jī)構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中的大局部專業(yè)人士的知識面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏根本的理論素養(yǎng)和理論經(jīng)歷。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一局部人缺乏必要的“專業(yè)精神。在興旺國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌，獲得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)

10、人士非常珍惜自己的聲譽(yù)。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試獲得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報資質(zhì)時弄虛作假。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的建議1、進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去方案經(jīng)濟(jì)時期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟(jì)的宏觀管理上來，實(shí)在轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比方，過去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的指導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨(dú)立自主的開展活動；應(yīng)努力成為行業(yè)、

11、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)開展的要求，進(jìn)展調(diào)查研究，積極探究解決問題的思路和方法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動，維護(hù)本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部活動，促進(jìn)展業(yè)協(xié)會的團(tuán)結(jié)；同時通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會開展的良好環(huán)境；進(jìn)步房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的凝聚力和號召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強(qiáng)人才培訓(xùn)，擴(kuò)大國內(nèi)外科技交流，推動房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技程度的不斷進(jìn)步。2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自收、自支制度，進(jìn)步其自立、自養(yǎng)才能。進(jìn)步房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的法人化程度，其“自養(yǎng)才能是一個很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

12、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)通過宣傳，與社會各部門在開展有償效勞活動方面獲得思想認(rèn)識上的共識，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的有償效勞活動。開展了有償效勞活動，有了經(jīng)費(fèi)，活動就有活力，工作人員比擬穩(wěn)定，效勞質(zhì)量進(jìn)步，就會促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的收入，主要有三個渠道，一是有方案的開展會員，強(qiáng)化會員會費(fèi)的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，開展咨詢、培訓(xùn)、舉辦展覽等有償效勞活動；三是按照章程規(guī)定，承受企業(yè)的局部捐贈。3、推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的立法標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)協(xié)會的行為。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的開展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會依法開展活動，依法行使管理職能，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的組織與行為，就需要立法

13、，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要為本行業(yè)的政府決策效勞，為行業(yè)、企業(yè)的開展效勞，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者效勞，維護(hù)行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競爭，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會的聯(lián)絡(luò)；促進(jìn)展業(yè)經(jīng)濟(jì)開展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要遵循自主辦會的原那么，實(shí)行會務(wù)自理、經(jīng)費(fèi)自籌。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的活動應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的正?；顒邮芊杀Ｗo(hù)，任何組織和個人不得非法干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要按照國家現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，實(shí)行一業(yè)一會的原那么。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)對不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)設(shè)立一樣的入會標(biāo)準(zhǔn)，保證其平等的入會權(quán)利等,這些都應(yīng)當(dāng)用立法的形式確定下來。參考文獻(xiàn)【1】鄧剛.我國房地產(chǎn)行政管理體制改革開展芻議.中國