論物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)中的作用

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔論物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)中的作用哈爾濱市河柏小區(qū)物業(yè)管理中心 王 杰物業(yè)管理是改革開放，社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段之后的產(chǎn)物。它是國際流行的較為先進(jìn)的住宅小區(qū)管理的手段和方法。它代替了我國原有的單一房產(chǎn)管理的模式，是在原房地產(chǎn)管理體制基礎(chǔ)上進(jìn)行的重大改革，是適應(yīng)社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，是生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的客觀需要和必然結(jié)果。物業(yè)管理工作按市場規(guī)律辦事，這是時代的要求，現(xiàn)代管理意志的要求。創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，實行住宅小區(qū)的物業(yè)管理，這對當(dāng)前我國建設(shè)具有中國特色的社會主義，在社會主義條件下發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，搞好城市建設(shè)，搞好房地產(chǎn)業(yè)，具有十分重要的意

2、義。一、實行物業(yè)管理的客觀因素1、我國社會生產(chǎn)的發(fā)展和房地產(chǎn)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)的迅速增多，使物業(yè)管理有了物質(zhì)基礎(chǔ)，又有了客觀的要求。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，加快了現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使高層樓宇，各類房屋數(shù)量增多、增大，規(guī)模方式之新異是空前的。由于投資的多元化也改變了產(chǎn)權(quán)單一的局面。在所有權(quán)性質(zhì)上，國有、集體和個人等多元化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，使現(xiàn)行管理體制很難解決新的問題。面對改革中出現(xiàn)的新情況只有通過物業(yè)管理才能適應(yīng)和解決。2、我國經(jīng)濟(jì)改革的目標(biāo)，是建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，把經(jīng)濟(jì)改革引向更深層次，從而提高人民群眾對物質(zhì)文化生活的需要。居民對住房不僅有質(zhì)量要求，而且還要求有優(yōu)雅的室外空間

3、環(huán)境，原有的房地產(chǎn)管理體制無法做到的管理和服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)則可以通過市場經(jīng)濟(jì)手段與房地產(chǎn)開發(fā)部門共同來使其實現(xiàn)。特別是近十幾年來，由于我國的住宅建設(shè)由“福利房”逐步轉(zhuǎn)向商品房，隨著居民住宅要達(dá)到小康水平目標(biāo)的逐步實現(xiàn)，人們對于住房要求會越來越高，住房將成為城鎮(zhèn)居民的主要消費(fèi)之一。這就必然會推動我國物業(yè)管理的發(fā)展。3、隨著我國對外的擴(kuò)大開放，我國的經(jīng)濟(jì)管理必然與國際慣例接軌，在此條件下，我國的物業(yè)管理由舊方式向國際通用的物業(yè)管理方式接軌，是勢在必行的。4、在大中小城市由于房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，建成了大量的住宅小區(qū)，這些小區(qū)少者四五棟住宅、多者十幾棟住宅，小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工完成后，管理應(yīng)當(dāng)跟上

4、。但我們面臨的是各住宅小區(qū)一年新、二年舊、三年已破，因此，小區(qū)無統(tǒng)一的管理，管理滯后的矛盾日益突出。迫切需要加快由舊的管理方式向新的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)換。隨著物業(yè)管理這種新的體制的建立和完善，住宅小區(qū)的管理將進(jìn)入一個新的階段，提高到一個新水平。二、物業(yè)管理內(nèi)容特征及作用物業(yè)即有價土地及土地附屬物（建筑、構(gòu)筑物），包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房、倉庫及建設(shè)地等，物業(yè)指的具體的宅地，建筑物以及它們的混合物，是一個微觀的經(jīng)濟(jì)意識。物業(yè)管理的內(nèi)容包括管理、服務(wù)兩個方面。管理是手段，服務(wù)是宗旨，其主要內(nèi)容是：1、房屋管理，對物業(yè)主體即房屋的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。2、設(shè)施管理，對物業(yè)的給水、排水、供暖、供氣、電力、

5、通訊、衛(wèi)星電視、道路、綠地等配套設(shè)施的管理。3、環(huán)境管理，對環(huán)境衛(wèi)生，院容院貌，污染等居住環(huán)境的管理。4、安全管理，對防火、防盜、治安等的管理。5、生活服務(wù)，與物業(yè)管理相聯(lián)系的社區(qū)生活、家庭生活服務(wù)，這是物業(yè)管理的延伸。物業(yè)管理不是一成不變的，可根據(jù)需要而定。物業(yè)管理的主要特征，有五個方面：標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性、服務(wù)的綜合性、管理的統(tǒng)一性、經(jīng)營的市場性、效益的全面性。物業(yè)管理的主要作用，概括為以下幾方面：1、物業(yè)管理實行的是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化、社會化的管理。過去實行的是自建自管的分散管理體制，造成了人力、物力、財力的浪費(fèi)，管理費(fèi)增多，實行物業(yè)管理的新體制，為多個產(chǎn)權(quán)單位，產(chǎn)權(quán)人找到一個總代理，找到一個好管家

6、，這個總管家就是物業(yè)管理。它克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，彼此推諉的現(xiàn)象，從而提高管理工作效率。獲得社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個統(tǒng)一的綜合效益。2、物業(yè)管理企業(yè)，按照產(chǎn)權(quán)人，使用人的意志和要求實行管理。變行政性管理的終身制為企業(yè)經(jīng)營化聘任制，從根本上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變。物業(yè)管理實行專業(yè)化管理，有利于提高管理的質(zhì)量和水平。3、物業(yè)管理為有償服務(wù)，有利于逐步建立的管理資金的良性循環(huán)。物業(yè)管理實行有償服務(wù)，多種經(jīng)營，使小區(qū)的各類建設(shè)、設(shè)施走上一條以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。從而改變管理經(jīng)費(fèi)少，難以為繼的被動局面，也為政府的主管部門減輕了負(fù)擔(dān)。4、物業(yè)管理是大中小城市建設(shè)綜合開發(fā)的后續(xù)工程，物業(yè)管理通過全

7、方位、多層次、多項目的服務(wù)，不僅可以使房產(chǎn)延長其壽命，實現(xiàn)保值增值，同時也能使與房屋配套的設(shè)施工程，充分發(fā)揮綜合功能，獲得最佳的綜合效益。三、物業(yè)管理的幾點措施1、解放思想，徹底更新觀念 。物業(yè)管理是一項新的改革措施，具有新觀念、新體制、新內(nèi)涵，要從解放生產(chǎn)力、發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大對外開放的基礎(chǔ)上，推動住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。要充分認(rèn)識物業(yè)管理的迫切性、必要性，要組織全體從業(yè)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)國家和各級政府有關(guān)的方針、政策、法令和法規(guī)，學(xué)習(xí)有關(guān)專業(yè)知識和技能，提高隊伍的素質(zhì)，建立社會主義物業(yè)管理體系。2、加強(qiáng)物業(yè)管理的法制建設(shè)工作。社會主義法制建設(shè)是國家按照民主的原則把管理國家法制化。物業(yè)管理是社會主

8、義法制約束下的新式綜合服務(wù)性行業(yè)，它兼顧國家、集體、個人三者之間的利益；物業(yè)管理的立法、執(zhí)法和守法，體現(xiàn)了群眾的共同愿望。要研究制定完善適應(yīng)北方氣候環(huán)境的物業(yè)管理地方性法規(guī)，通過立法的形式，強(qiáng)化物業(yè)管理工作。要加強(qiáng)宣傳力度，使廣大群眾提高對物業(yè)管理工作的認(rèn)識，同時盡快制定物業(yè)管理與公安交通、市政配套、治安聯(lián)防、綜合服務(wù)、街道辦事處等群眾組織管理部門的協(xié)作管理細(xì)則，進(jìn)而齊抓共管，通力協(xié)作，造福于民。3、加強(qiáng)行業(yè)科學(xué)管理，制定可行的行業(yè)管理辦法，組建行業(yè)管理部門，規(guī)范物業(yè)管理工作，堅持物業(yè)管理統(tǒng)一化、專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的經(jīng)營方針。實行獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，在條件允許的情況下廣開資金渠道，以保證物業(yè)管理的正常運(yùn)行。資金來源主要有：（1）通過法規(guī)落實開發(fā)商提供的物業(yè)管理基金（一般可提取建設(shè)總投資的1%2%）；（2）按規(guī)定收繳物業(yè)管理等費(fèi)用；（3）開展多種方便群眾的有償服務(wù)；（4）廣開渠道，搞多種經(jīng)營，增加收入，以彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足；（5）政府給予一定的優(yōu)惠政策等等。物業(yè)管理在我國尤其是在北方，尚屬新事物，