論物業(yè)管理在市場經濟中的作用

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔論物業(yè)管理在市場經濟中的作用哈爾濱市河柏小區(qū)物業(yè)管理中心 王 杰物業(yè)管理是改革開放，社會主義市場經濟發(fā)展到一定階段之后的產物。它是國際流行的較為先進的住宅小區(qū)管理的手段和方法。它代替了我國原有的單一房產管理的模式，是在原房地產管理體制基礎上進行的重大改革，是適應社會主義經濟發(fā)展的客觀需要，是生產關系適應生產力發(fā)展的客觀需要和必然結果。物業(yè)管理工作按市場規(guī)律辦事，這是時代的要求，現代管理意志的要求。創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè)，實行住宅小區(qū)的物業(yè)管理，這對當前我國建設具有中國特色的社會主義，在社會主義條件下發(fā)展市場經濟，搞好城市建設，搞好房地產業(yè)，具有十分重要的意

2、義。一、實行物業(yè)管理的客觀因素1、我國社會生產的發(fā)展和房地產綜合開發(fā)產業(yè)的迅速增多，使物業(yè)管理有了物質基礎，又有了客觀的要求。房地產綜合開發(fā)，加快了現代化建設的進程，房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，使高層樓宇，各類房屋數量增多、增大，規(guī)模方式之新異是空前的。由于投資的多元化也改變了產權單一的局面。在所有權性質上，國有、集體和個人等多元化產權結構的出現，使現行管理體制很難解決新的問題。面對改革中出現的新情況只有通過物業(yè)管理才能適應和解決。2、我國經濟改革的目標，是建立和完善社會主義市場經濟體制，把經濟改革引向更深層次，從而提高人民群眾對物質文化生活的需要。居民對住房不僅有質量要求，而且還要求有優(yōu)雅的室外空間

3、環(huán)境，原有的房地產管理體制無法做到的管理和服務，物業(yè)管理企業(yè)則可以通過市場經濟手段與房地產開發(fā)部門共同來使其實現。特別是近十幾年來，由于我國的住宅建設由“福利房”逐步轉向商品房，隨著居民住宅要達到小康水平目標的逐步實現，人們對于住房要求會越來越高，住房將成為城鎮(zhèn)居民的主要消費之一。這就必然會推動我國物業(yè)管理的發(fā)展。3、隨著我國對外的擴大開放，我國的經濟管理必然與國際慣例接軌，在此條件下，我國的物業(yè)管理由舊方式向國際通用的物業(yè)管理方式接軌，是勢在必行的。4、在大中小城市由于房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，建成了大量的住宅小區(qū)，這些小區(qū)少者四五棟住宅、多者十幾棟住宅，小區(qū)規(guī)劃、設計、施工完成后，管理應當跟上

4、。但我們面臨的是各住宅小區(qū)一年新、二年舊、三年已破，因此，小區(qū)無統(tǒng)一的管理，管理滯后的矛盾日益突出。迫切需要加快由舊的管理方式向新的物業(yè)管理模式轉換。隨著物業(yè)管理這種新的體制的建立和完善，住宅小區(qū)的管理將進入一個新的階段，提高到一個新水平。二、物業(yè)管理內容特征及作用物業(yè)即有價土地及土地附屬物（建筑、構筑物），包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房、倉庫及建設地等，物業(yè)指的具體的宅地，建筑物以及它們的混合物，是一個微觀的經濟意識。物業(yè)管理的內容包括管理、服務兩個方面。管理是手段，服務是宗旨，其主要內容是：1、房屋管理，對物業(yè)主體即房屋的維修、養(yǎng)護與管理。2、設施管理，對物業(yè)的給水、排水、供暖、供氣、電力、

5、通訊、衛(wèi)星電視、道路、綠地等配套設施的管理。3、環(huán)境管理，對環(huán)境衛(wèi)生，院容院貌，污染等居住環(huán)境的管理。4、安全管理，對防火、防盜、治安等的管理。5、生活服務，與物業(yè)管理相聯系的社區(qū)生活、家庭生活服務，這是物業(yè)管理的延伸。物業(yè)管理不是一成不變的，可根據需要而定。物業(yè)管理的主要特征，有五個方面：標準的科學性、服務的綜合性、管理的統(tǒng)一性、經營的市場性、效益的全面性。物業(yè)管理的主要作用，概括為以下幾方面：1、物業(yè)管理實行的是統(tǒng)一的標準化、社會化的管理。過去實行的是自建自管的分散管理體制，造成了人力、物力、財力的浪費，管理費增多，實行物業(yè)管理的新體制，為多個產權單位，產權人找到一個總代理，找到一個好管家

6、，這個總管家就是物業(yè)管理。它克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，彼此推諉的現象，從而提高管理工作效率。獲得社會、經濟、環(huán)境三個統(tǒng)一的綜合效益。2、物業(yè)管理企業(yè)，按照產權人，使用人的意志和要求實行管理。變行政性管理的終身制為企業(yè)經營化聘任制，從根本上促進服務態(tài)度的改變。物業(yè)管理實行專業(yè)化管理，有利于提高管理的質量和水平。3、物業(yè)管理為有償服務，有利于逐步建立的管理資金的良性循環(huán)。物業(yè)管理實行有償服務，多種經營，使小區(qū)的各類建設、設施走上一條以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。從而改變管理經費少，難以為繼的被動局面，也為政府的主管部門減輕了負擔。4、物業(yè)管理是大中小城市建設綜合開發(fā)的后續(xù)工程，物業(yè)管理通過全

7、方位、多層次、多項目的服務，不僅可以使房產延長其壽命，實現保值增值，同時也能使與房屋配套的設施工程，充分發(fā)揮綜合功能，獲得最佳的綜合效益。三、物業(yè)管理的幾點措施1、解放思想，徹底更新觀念 。物業(yè)管理是一項新的改革措施，具有新觀念、新體制、新內涵，要從解放生產力、發(fā)展市場經濟、擴大對外開放的基礎上，推動住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。要充分認識物業(yè)管理的迫切性、必要性，要組織全體從業(yè)人員認真學習國家和各級政府有關的方針、政策、法令和法規(guī)，學習有關專業(yè)知識和技能，提高隊伍的素質，建立社會主義物業(yè)管理體系。2、加強物業(yè)管理的法制建設工作。社會主義法制建設是國家按照民主的原則把管理國家法制化。物業(yè)管理是社會主

8、義法制約束下的新式綜合服務性行業(yè)，它兼顧國家、集體、個人三者之間的利益；物業(yè)管理的立法、執(zhí)法和守法，體現了群眾的共同愿望。要研究制定完善適應北方氣候環(huán)境的物業(yè)管理地方性法規(guī)，通過立法的形式，強化物業(yè)管理工作。要加強宣傳力度，使廣大群眾提高對物業(yè)管理工作的認識，同時盡快制定物業(yè)管理與公安交通、市政配套、治安聯防、綜合服務、街道辦事處等群眾組織管理部門的協作管理細則，進而齊抓共管，通力協作，造福于民。3、加強行業(yè)科學管理，制定可行的行業(yè)管理辦法，組建行業(yè)管理部門，規(guī)范物業(yè)管理工作，堅持物業(yè)管理統(tǒng)一化、專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的經營方針。實行獨立經營、自負盈虧，在條件允許的情況下廣開資金渠道，以保證物業(yè)管理的正常運行。資金來源主要有：（1）通過法規(guī)落實開發(fā)商提供的物業(yè)管理基金（一般可提取建設總投資的1%2%）；（2）按規(guī)定收繳物業(yè)管理等費用；（3）開展多種方便群眾的有償服務；（4）廣開渠道，搞多種經營，增加收入，以彌補物業(yè)管理費的不足；（5）政府給予一定的優(yōu)惠政策等等。物業(yè)管理在我國尤其是在北方，尚屬新事物，