強管理練內功提高物業(yè)管理水平

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔強管理 練內功 提高物業(yè)管理水平秦皇島市東華物業(yè)管理公司 我們東華物業(yè)管理公司成立于1994年11月，下設四個子公司，現(xiàn)有正式職工23名，臨時職工85名，管理著東華里、東環(huán)里、東環(huán)北里、東環(huán)北里二區(qū)、長城花園5個住宅小區(qū)總計101棟，3200戶，33.7萬平方米，是我市目前規(guī)模最大，管理居住人員最多的物業(yè)管理公司。我們管理的東華里小區(qū)1995年被建設部評為全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，1997年又被評為全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。回顧幾年來的工作，我們感到有如下做法和體會：一、依靠集體的智慧和力量企業(yè)成功的必要條件1994年，我們正式接管了東華里小區(qū)。給區(qū)

2、興建于1993年，當時在我市屬大型住宅區(qū)，建筑面積14.6萬平方米，有1542戶居民，55個商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內有大型幼兒園、中、小學各一座，小區(qū)內住宅全是商品房，純屬雜居區(qū)。更難的是老百姓對物業(yè)管理這個當時的新生事物不能接受，同時也存在著硬件設施不全，環(huán)境質量差等問題，不少人拒絕交納粹物業(yè)管理費。針對這些困難，我們選擇了老百姓比較關心的環(huán)境問題為突破口，對小區(qū)進行了徹底整治。為了恢復小區(qū)規(guī)劃的區(qū)容區(qū)貌，在一沒資金，二沒勞力的情況下，我們動員全公司僅有的幾名職工，起早貪黑，自己動手，整治環(huán)境。經(jīng)過幾個月的努力，東華里小區(qū)得到了初步改善。居民的思想也受到了感化，看到了我們的真情，看到了物業(yè)管理帶來的好

3、處。我們的工作開始出現(xiàn)了轉機。為了不斷提高管理水平、強化管理意識，我們下大力對職工進行專業(yè)技術培訓，分期分批組織大家參加上級舉辦的各來培訓班。目前，已有80%的職工取得了物業(yè)管理資質證書。整個管理隊伍的業(yè)務素質游樂很大提高，從而為企業(yè)想高層次發(fā)展奠定了人才基礎。二、深入細致的思想工作和事實求是的工作作風是連接員工與業(yè)主關系的橋梁和紐帶 實踐使我們體會到，物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，與人民群眾的生活和工作息息相通。我們的員工在某種程度上代表著黨和政府的形象。我們的工作做好了，做細了，做到了群眾的心坎上，群眾就滿意，就高興，也樹立了黨和政府的良好形象?；谶@一認識，我們在工作實施了“一、二、三、四”

4、工程。即夯實一個基礎，抓好兩個教育，立穩(wěn)三大支柱，擦亮四大窗口。夯實一個基礎，就是夯實理論學習這個基礎，組織職工認真學習馬列主義、毛澤東思想和鄧小平理論，特別是學習江澤民同志“三個代表”的重要思想。引導干部職工最大限度地代表廣大人民群眾的根本利益，全心全意為人民服務。抓好兩個教育，意識黨的基本綱領、路線、方針、政策的教育，一是改革、發(fā)展與穩(wěn)定的教育，教育干部職工時時處處堅持黨的基本路線，以改革縱覽全局，以發(fā)展促進社會進步，以穩(wěn)定保障事業(yè)前進。立穩(wěn)三大支柱：一是職業(yè)道德建設支柱，引導干部職工牢固樹立“服務群眾、奉獻社會的宗旨觀念”，提倡“管理管房人想著住宅人”的換位思考，開展“假如我是一個業(yè)主，

5、我希望什么樣的服務”等大討論活動，從而激發(fā)了干部職工優(yōu)秀服務的熱情。二是社區(qū)文化建設支柱，我們利用彩色周末，公園舞會，節(jié)假日聯(lián)歡等形式占領社區(qū)文化戰(zhàn)地。現(xiàn)在東華里小區(qū)的東華公園，每天12小時對業(yè)主開放，夏季延長到16個小時（早6點至晚10點），業(yè)主們通過晨報、跳舞、鍛煉了身體，陶治了情操，一些封建迷信活動減少了，健康向上有趣的東西多了起來，社區(qū)文化建設呈現(xiàn)出勃勃生機和火力。三是法制建設支柱。我們以學習房地產(chǎn)管理法為龍頭，組織職工和業(yè)主代表系統(tǒng)學習了相關法律、規(guī)章，做到了有法可依，執(zhí)法必嚴，違法必究。擦亮四大窗口：一是環(huán)境管理窗口。幾年來，在小區(qū)環(huán)境的治理上，我們共計投入資金138萬元，用于修建

6、綠地、硬化道路、修建涼亭、石凳等公共設施。為了是優(yōu)美的環(huán)境長久保持，我們在硬件上舍得投入，做大手筆。同時，我們還建立健全了各種規(guī)章制度，推行每月“三查一評”辦法，是小區(qū)環(huán)境始終處于良好狀態(tài)。居民們說：“在東華里、東環(huán)北里等東華物業(yè)管理公司的小區(qū)居住賞心悅目，其樂融融！”二是受費服務窗口。向業(yè)主收取適當?shù)奈飿I(yè)管理費用是小區(qū)得以生存和發(fā)展的條件之一，為取得廣大業(yè)主的支持與配合，我們的收費服務做到了經(jīng)常登門拜訪，了解百姓疾苦，與群眾解決困難。對一些“釘子戶”也做到了態(tài)度和藹，服務熱情。通過我們的工作我公司收費率一直很高，以2001年為例，到目前為止，物業(yè)管理費收繳率已達到全年的85%以上，收繳率已達

7、到98%，兩個效益同步增長。三是維護修理窗口。幾年來，我們十分重視工作人員業(yè)務技術素質的提高。投入一定的人力、物力和財力，組織技術比武，崗位練兵等活動，在很大程度上提高了職工的技術業(yè)務水平，為群眾解決了不少疑難問題。目前，“有困難找物業(yè)公司”的口號已變?yōu)槿w業(yè)主的共識。四是治安保衛(wèi)窗口。目前我們在管轄的5小區(qū)設立18名專職保安人員，24小時晝夜值班巡邏。幾年來，小區(qū)內極少發(fā)生被盜案件。今年，我們還將投資45萬元，在東三環(huán)北里一、二區(qū)實行智能化管理，增加電子監(jiān)控系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、安全的生活空間。為了使“一、二、三、四”工程真正落到實處，我們提出了“辛苦我藝人，幸福千萬家”的口號，唱響了“

8、進萬家門，解萬家難、暖萬家心”的物業(yè)管理主旋律，推行了政務公開、社會服務承諾、首問責任制和目標管理責任等制度。還采取請進來的好做法，在太平洋第一維納斯物業(yè)公司以每年10萬元的高薪聘請了物業(yè)管理顧問，以強化我們的管理技能和理論知識，提高東華物業(yè)公司全體員工的整體素質。在對外樹形象上，我們采取了統(tǒng)一著裝、掛牌上崗、文明辦公等措施。為了更好的提高管理技能，我們還組織中層以上干部走出去，到深圳、廣州等大城市的名牌物業(yè)公司（如萬科物業(yè)集團公司）取經(jīng)學習，從開闊視野到專業(yè)學習，逐漸引導大家在學習過程中通過看大家比自己，找不足。在今年6月份，我們又分別派出了專業(yè)人員到金羅馬、燕僑和天津太平洋物業(yè)總公司學習了

9、高層公寓管理及電梯和中央空調等管理技能。重新組建了檔案室，實施微機管理，培訓了專業(yè)管理人員，從而使軟件建設更加接近了規(guī)范化、現(xiàn)代化管理的要求。三、拓寬服務范圍，組建集團化公司是企業(yè)生存與發(fā)展的力量源泉在過去的幾年里，我們雖然取得了很多榮譽，但我們認為這只在物業(yè)管理工作中邁出了第一步。要想使企業(yè)經(jīng)得起改革開放和市場激烈競爭的考驗，我們必須調整思路，選擇新的沖刺目標。決不能安于現(xiàn)狀，必須走向市場，參與競爭，擴大發(fā)展，才能使我們的事業(yè)永遠立于不敗之地。因此，我們又認真總結了在過去工作中存在的弊與利，并根據(jù)我市的實際情況調整出一套適合我市物業(yè)管理發(fā)展的運行方案。帶著新的物業(yè)管理運行方案，我們參加了新建

10、住宅小區(qū)東環(huán)北里物業(yè)管理招標競爭，并一舉中標。在接管東環(huán)北里小區(qū)后，我們采取了新的運行方案，在新方案的運行中，我們有借鑒了南方發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，同時結合本單位的實際請寬，制定了一套切實可行的管理措施，每項措施的落實都有嚴密的保障制度。從軟件材料的管理到實際運行操作，基本上做到了有制度、有布置、有落實、有檢查。經(jīng)過一年多的實際檢驗，新的運行方案切實可行，小區(qū)管理效果顯著，經(jīng)過民意測驗，業(yè)主滿意率達98%。同時東環(huán)北里小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，幼兒園設施完善，市婦聯(lián)于今年“六一”兒童節(jié)，在該小區(qū)舉辦了我市首屆“愛家杯”寶寶大賽，市委書記王建忠、副市長高蘭栓、李秦生、黃榮、岳美君等親臨現(xiàn)場，并視察了

11、小區(qū)，同時對我們物業(yè)公司的工作給予了高度評價和充分肯定。由于該小區(qū)物業(yè)管理出色，于2000年底被評為省優(yōu)秀住宅小區(qū)，今年東環(huán)北里小區(qū)又已申報“國家優(yōu)秀示范小區(qū)”。盡管如此，我們還準備自籌資金在我們管轄的東環(huán)里、東環(huán)北里、東環(huán)北里二區(qū)、長城花園小區(qū)上智能電腦監(jiān)控網(wǎng)絡，在東環(huán)里、長城花園小區(qū)實現(xiàn)機動車出、入電腦監(jiān)控打卡自動化管理，最終把五個住宅小區(qū)全部實現(xiàn)智能化管理的目標。隨著公司規(guī)模的不斷擴大，目前我們正在向東華物業(yè)集團公司發(fā)展，截止現(xiàn)在，在歷時7年的時間里，我們已發(fā)展了4個子公司、一個社區(qū)衛(wèi)生院、一個建筑工程公司、一座大型幼兒園、一個中型生活用品超市。于去年10月份我們又成功的接管了東環(huán)北里二區(qū)和東環(huán)里小區(qū)的物業(yè)管理。目前，我們東華物業(yè)公司已擁有固定資產(chǎn)800多萬元，流動資金200多萬元。隨著管理信譽的不斷提高，北京軍區(qū)后勤部主動找到我們，愿將新建的66169部隊干休所即長城花園小區(qū)交給我們實行管理，于今年6月1日東華物業(yè)四公司正進駐長城花園小區(qū)。對該區(qū)的物業(yè)管理，從一開始，我們就采用了高層次管理手段，標準是：綠化要精品，環(huán)境要高標準，小區(qū)道路、衛(wèi)生一律采用水沖式，保安人員晝夜24小時巡邏。規(guī)范的午夜管理得到了北京軍區(qū)領導的一致贊揚。并向我們的主管上級秦皇島市房管局和東華物業(yè)四公司贈送了牌匾和錦旗。另外，秦皇島市八達房地產(chǎn)開發(fā)公司開