13注會(huì)稅法基礎(chǔ)班046第八章房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用契稅和耕地占用

1、PAGE PAGE 6三、稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級(jí)2）（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定【提示】1.注意規(guī)定中“免稅”與“酌情減免”的差異。2.個(gè)人購(gòu)買住房有不同的契稅優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，應(yīng)注意辨析：個(gè)人購(gòu)買住房契稅優(yōu)惠政策城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房（含按政策經(jīng)批準(zhǔn)的集資房、房改房）免征契稅個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的減半征收契稅個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減按1%稅率征收契稅【例題多選題】按照契稅有關(guān)規(guī)定,可以享受減免契稅優(yōu)惠待遇的有（ ）。A.城鎮(zhèn)職工第二次購(gòu)買公有住房的

2、B.軍事單位承受土地用于訓(xùn)練靶場(chǎng)建設(shè)C.個(gè)人購(gòu)買家庭唯一的普通住房D.取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于工業(yè)園建設(shè)的【答案】BC（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定特殊行為具體情況契稅政策企業(yè)公司制改造非公司改造成公司的公司制改造中，整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司股份占50%以上的新設(shè)公司，承受原國(guó)有企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)股權(quán)重組國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不征股份合

3、作制改造，承受原土地、房屋權(quán)屬的免征企業(yè)合并合并的企業(yè)承受各方的土地、房屋權(quán)屬的免征企業(yè)分立分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的不征國(guó)有、集體企業(yè)出售被售企業(yè)法人注銷，且買受人與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地的減半征收被售企業(yè)法人注銷，且與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，承受所購(gòu)企業(yè)土地房屋權(quán)屬的免征企業(yè)注銷、破產(chǎn)債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的免征非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的減半征收非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土

4、地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的免征特殊行為具體情況契稅政策房屋的附屬設(shè)施承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的征收契稅不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動(dòng)的不征繼承土地房屋權(quán)屬的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬的不征非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為的征收契稅事業(yè)單位改制為企業(yè)投資主體沒(méi)有發(fā)生變化的，對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬免征契稅投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照勞動(dòng)法等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其

5、中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬免征契稅投資主體發(fā)生變化的，與原事業(yè)單位30以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬減半征收契稅事業(yè)單位改制過(guò)程中改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍， 按規(guī)定繳納契稅金融租賃公司售后回租業(yè)務(wù)（新增）對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的征收對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬免征契稅特殊行為具體情況契稅政策無(wú)實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易（新增）單位、個(gè)人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增

6、資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無(wú)論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不征個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下的合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下的免征契稅其他國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的免征政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行政策性劃撥中土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征企業(yè)改制重組，同一投資主體內(nèi)部企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃撥的不征房屋被征收的居民重置住房（新增）居民因個(gè)人房屋

7、被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)木用褚騻€(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的免征選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)部分選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)征收【例題1單選題】下列關(guān)于契稅征管制度的表述中，正確的是（ ）。（2011年）A.對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所支付的土地出讓金應(yīng)計(jì)征契稅B.非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬免征契稅C.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的免征契稅D.以自有房產(chǎn)作股投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格繳納契稅【答案】A【例題2多選題】下列各項(xiàng)中，符合契

8、稅規(guī)定的有（ ）。A.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房免征契稅B.某人中獎(jiǎng)獲得一套市場(chǎng)價(jià)格為60萬(wàn)元的住房，應(yīng)以60萬(wàn)元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅C.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅D.甲向乙無(wú)償贈(zèng)送一套市場(chǎng)價(jià)格為60萬(wàn)元的住房，同時(shí)乙向甲贈(zèng)送一幅市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元的書(shū)畫作品，乙應(yīng)以40萬(wàn)元為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅【答案】ABC【例題3單選題】2011年2月甲某住房因政府規(guī)劃被拆遷，獲得補(bǔ)償款50萬(wàn)元；5月購(gòu)入面積為86平方米的普通住宅作為家庭唯一住房，支付價(jià)款70萬(wàn)元，該住宅適用契稅稅率為1%。甲某應(yīng)繳納契稅（ ）。A.2000元 B.5000元C.7000元 D.

9、8000元【答案】A【解析】拆遷居民新置住房，超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的部分應(yīng)繳納契稅。賈甲應(yīng)納契稅=（70-50）1%10000=2000（元）【例題4單選題】下列關(guān)于契稅優(yōu)惠政策的表述中，正確的是（ ）。A.某居民投資購(gòu)買了一宗用于建造幼兒園的土地，可以免征契稅B.某退休林場(chǎng)工人到某山區(qū)購(gòu)買了一片荒丘用于開(kāi)荒造林，應(yīng)減半繳納契稅C.某縣城國(guó)有企業(yè)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，應(yīng)按1%優(yōu)惠稅率繳納契稅D.某居民購(gòu)買一套86平方米的普通住房作為家庭唯一住房，可減按1%稅率繳納契稅【答案】D【例題5多選題】居民甲將一處兩居室房屋無(wú)償贈(zèng)送給他的孫子乙，雙方填寫簽訂了“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手

10、續(xù)辦完后乙又將該套房屋與丙的一套三居室住房進(jìn)行交換，雙方簽訂了房屋交換合同。下列關(guān)于甲、乙、丙應(yīng)納印花稅及契稅的表述中，正確的有（ ）。A.乙應(yīng)對(duì)接受甲的房屋贈(zèng)與計(jì)算繳納契稅B.乙和丙交換房屋應(yīng)按所交換房屋的市場(chǎng)價(jià)格分別計(jì)算繳納契稅C.甲應(yīng)對(duì)“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅D.乙應(yīng)對(duì)“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”和與丙簽訂的房屋交換合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)稅目繳納印花稅【答案】ACD四、納稅申報(bào)與繳納（了解，能力等級(jí)1）基本要點(diǎn)主要規(guī)定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間簽訂合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天申報(bào)交稅期限合同簽訂10日內(nèi)申報(bào)地點(diǎn)土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān)

11、【例題1單選題】符合契稅減免稅規(guī)定的納稅人，向土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān)辦理減免稅手續(xù)的期限為簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后的（ ）。（2001年）A.5日內(nèi) B.7日內(nèi)C.10日內(nèi) D.30日內(nèi)【答案】C【例題2多選題】居民甲將其擁有的一處房產(chǎn)給居民乙，雙方簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同并按規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。下列關(guān)于契稅和印花稅的表述中，正確的有（ ）。（2010年）A.作為交易的雙方，居民甲和居民乙均同時(shí)負(fù)有印花稅和契稅的納稅義務(wù)B.契稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同中確定的房產(chǎn)成交價(jià)格C.契稅納稅人應(yīng)在該房產(chǎn)的所在地交納契稅，印花稅的納稅人應(yīng)在簽訂合同時(shí)就地納稅D.契稅納稅人的納稅義務(wù)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同

12、的當(dāng)天發(fā)生，印花稅納稅人的納稅義務(wù)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂時(shí)發(fā)生【答案】BCD【契稅小結(jié)】本節(jié)著重掌握契稅的征稅對(duì)象和契稅的計(jì)算?？忌€要熟悉契稅的稅收優(yōu)惠政策和繳納方法。第四節(jié) 耕地占用稅法一、納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人（了解，能力等級(jí)2）耕地占用稅的納稅人是占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人。包括各類性質(zhì)的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；也包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。（二）征稅范圍（掌握，能力等級(jí)2）包括用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征（占）用的國(guó)家和集體所有的耕地。耕地包括從事農(nóng)業(yè)種植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶園、果園、桑園等園地和其他種植經(jīng)

13、濟(jì)林木的土地；魚(yú)塘。對(duì)于占用已從事種植、養(yǎng)殖的灘涂、草場(chǎng)、水面和林地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，由省、自治區(qū)、直轄市確定是否征收耕地占用稅?！纠}多選題】根據(jù)耕地占用稅有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)土地中屬于耕地的有（ ）。（2011年）A.果園 B.花圃 C.茶園 D.菜地【答案】ABCD【解析】耕地占用稅的征稅范圍是耕地，所謂耕地是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地，包括菜地、園地。其中，園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握，能力等級(jí)3）（一）稅率實(shí)行地區(qū)差別幅度定額稅率。人均耕地面積越少，單位稅額越高?！纠}單選題】經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均占有

14、耕地較少的地區(qū)，稅額可以適當(dāng)提高，但是最多不得超過(guò)規(guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)的（ ）。A.20% B.30% C.50% D.100%【答案】C（二）計(jì)稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。（三）稅額計(jì)算耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)納稅額，實(shí)行一次性征收。 應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積適用稅額標(biāo)準(zhǔn)三、稅收優(yōu)惠和征收管理（一）稅收優(yōu)惠（掌握，能力等級(jí)1）1.下列情形免征耕地占用稅：（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。2.減稅（1）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額

15、征收耕地占用稅。根據(jù)實(shí)際需要，國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，可以對(duì)以上情形免征或者減征耕地占用稅。（2）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。依照條例規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅?！纠}1單選題】下列各項(xiàng)中，可以按照當(dāng)?shù)?/p>

16、適用稅額減半征收耕地占用的是（ ）。（2009年）A.供電部門占用耕地新建變電站B.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅C.市政部門占用耕地新建自來(lái)水廠D.國(guó)家機(jī)關(guān)占用耕地新建辦公樓【答案】B【例題2多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收耕地占用稅的有（ ）。（2009年）A.鐵路線路占用耕地 B.學(xué)校占用耕地C.公路線路占用耕地 D.軍事設(shè)施占用耕地【答案】AC【例題3單選題】某農(nóng)戶有一處花圃，占地1200平方米。2012年3月該農(nóng)戶將1100平方米改造為果園，其余100平方米建造住宅。已知該地適用的耕地占用稅的定額稅率為每平方米25元。則該農(nóng)戶應(yīng)繳納的耕地占用稅為（ ）。A.1250元 B.2500元 C.150

17、00元 D.30000元【答案】A【解析】該農(nóng)戶應(yīng)繳納的耕地占用稅=1002550%=1250（元）。（二）征收管理與納稅申報(bào)（了解，能力等級(jí)1）耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。臨時(shí)占用耕地先納稅，恢復(fù)原狀后再退稅。建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用林地等規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅?！纠}多選題】下列關(guān)于耕地占用稅的表述中，正確的有（ ）。（2010年）A.建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施而占用農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅B.獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起60日內(nèi)繳納耕地占用稅C.免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛荆辉賹儆诿庹骰蛘?/p>